Botha En Ander v Lid van die Uitvoerende Raad: Plaaslike Regering en Behuising: Vrystaat Provinsie En Anders (R182/07) [2009] ZAFSHC 64 (25 May 2009)

About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
>>
2009
>>
[2009] ZAFSHC 64
|

|

Botha En Ander v Lid van die Uitvoerende Raad: Plaaslike Regering en Behuising: Vrystaat Provinsie En Anders (R182/07) [2009] ZAFSHC 64 (25 May 2009)

VRYSTAAT
HOË HOF, BLOEMFONTEIN
REPUBLIEK
VAN SUID-AFRIKA
Saak
Nr. : R182/07
In
die
saak
tussen:
JOSEPH
FRANCOIS
BOTHA
en 14 ANDER
Applikante
en
LID
VAN DIE UITVOERENDE RAAD:
PLAASLIKE
REGERING EN BEHUISING:
VRYSTAAT
PROVINSIE
Eerste
Respondent
DIE
VOORSITTER VAN DIE DORPERAAD:
VRYSTAAT
PROVINSIE
Tweede
Respondent
DORPERAAD:
VRYSTAAT PROVINSIE
Derde
Respondent
CEBO
ENVIRONMENTAL
CONSULTANTS
BK
Vierde
Respondent
ANDREW
GEORGE SCHOLTZ
Vyfde
Respondent
ANDREW
GEORGE SCHOLTZ
(in
sy hoedanigheid as Trustee
van
die Jo-Ann Trust) Sesde Respondent
MANGAUNG
PLAASLIKE
MUNISIPALITEIT
Sewende
Respondent
CORAM
:
KRUGER,
R et MOCUMIE, R
UITSPRAAK:
KRUGER,
R
AANGEHOOR
OP:
11
MEI 2009
__________
_____________________________________________________
GELEWER
OP:
25
MEI 2009
[1]
Hierdie
is ‘n aansoek om hersiening van die besluit van die eerste
respondent soos vervat in ‘n brief gedateer 5 September 2006.
Die
brief lees soos volg:
“
BLOEMFONTEIN
(DAN PIENAAR): REMOVAL OF RESTRICTIONS, REZONING, AMENDMENT OF THE
GENERAL PLAN AS WELL AS THE AMENDMENT OF THE TOWN-PLANING
SCHEME: ERF
6720 (PRELLER SQUARE DEVELOPMENT)
1. The above-mentioned application has
reference.
2. It is my privilege to inform you
that approval in terms of section 4(2) of the Removal of Restrictions
Act, 1967 (Act No. 84
of 1967) has been granted for the amendment of
the Certificate of Consolidated Title No. 4556/1953 by the change in
land use of
erf 6720, Bloemfontein (Dan Pienaar) from ‘Public Parks
and Places’ to ‘Special Use Cviii’.
3. Approval in terms of section 30 of
the Townships Ordinance, 1969 (Ordinance No. 9 of 1969) has also been
granted for the amendment
of the Town-Planning Scheme of Bloemfontein
by the insertion of a new zoning ‘Special Use Cviii’ to Section
23, Table IV and
Section 29.10.
4. Approval in terms of section 4(2)
of the Removal of Restrictions Act 1967 (Act No. 84 of 1967) has also
been granted for the
amendment of the Town-Planning Scheme of
Bloemfontein by the rezoning of erf 6720, Bloemfontein (Dan Pienaar)
from ‘Existing
Public Open Space’ to ‘Special Use Cviii’,
subject to the following conditions:
Parking must be provided at a ration
of 6 parking bays per 100m
2
GLA.
Pedestrian Traffic will have to be
addressed by the developer when they submit their final study to
Mangaung Local Municipality;
and
The comments of Mangaung Local
Municipality must be adhered to, except the condition, which refers
to the insertion of the definition
of a ‘business centre’.
Mangaung Local Municipality will be requested to prepare and submit
an application for the amendment
of the town-planning scheme in
order to include the definition of ‘business centre’.
5. Approval in terms of section 18 of
the Townships Ordinance, 1969 (Ordinance No. 9 of 1969) has also been
granted for the amendment
of the General Plan S.G. No. 569/1953 of
Bloemfontein by the closure of erf 6720, Bloemfontein (Dan Pienaar),
as a public open
space.
6. The notice and proclamation will
appear in the Provincial Gazette on
Friday,
15 September 2006
.”
[2] Applikante
het redes versoek, wat verstrek is deur die eerste respondent in ‘n
brief gedateer 2 November 2006
:
“
BLOEMFONTEIN (DAN PIENAAR):
REMOVAL OF RESTRICTIONS, REZONING, AMENDMENT OF THE GENERAL PLAN AS
WELL AS THE AMENDMENT OF THE TOWN-PLANNING
SCHEME: ERF 6720 (PRELLER
SQUARE DEVELOPMENT)
1. Your letter received by hand on 12
September 2006 refers.
2. In reaching my decision with regard
to above-mentioned applications for rezoning, amendment of the
General Plan, as well as the
amendment of the Town-Planning Scheme
regarding Erf 6720 (Preller Square) due consideration was given to
various documentation
and information, which included the
application, objections, recommendation of the Townships Board, the
comments of Mangaung Local
Municipality, the Record of Decision
issued by the Department of Tourism Environmental and Economic
Affairs, the traffic impact
study, the service report and applicable
legislation.
3. The reasons for my decision to
grant the applications in relation to above matters are in essence -
3.1 The points raised
in
limine
were not upheld as
it was found that -
3.1.1 the Townships Board is correctly
constituted and the current members of the Township Board can make
valid recommendations
to the MEC;
3.1.2 the development is in line with,
inter alia
,
the Spatial Development Framework of the Municipality;
3.1.3 the necessary mandates existed
to bring the application; and the zoning of ‘Business Centre’ is
described sufficiently
to establish what such zoning encapsulates.
3.2 The development is desirable and
would be in the interest of the area and it could even benefit the
public in general as -
3.2.1 The open space on Erf 6720 is
currently a problem area, which has safety risks and is used as an
illegal dumping area and
the proposed development could assist in
negating these problems;
3.2.2 The development would create
jobs;
3.2.3 Interest was shown in the
establishment of more shops;
3.2.4 The area in which the proposed
development is to take place consists of mixed land uses and the
development would be within
an existing business node. The
development is in close proximity of the church, school and existing
shopping centre, which promotes
convenience shopping for the public;
3.2.5 The closing of the open space on
Erf 6720 does not leave the area without any open spaces as other
open spaces, both active
and passive, are available.
3.2.6 Other concerns such as the
impact of traffic and services have been satisfactory addressed by
available information and studies,
read with the conditions laid down
by roleplayers;
3.2.7 The development will result in
the expansion of existing business. This is in line with the
recognised principle that concentration
of businesses is better than
the scattering thereof and the recognised trend world wide, to rather
upgrade and expand existing
business than to build new ones.
4. You have a right to institute
review proceedings in terms of the
Promotion of Administrative
Justice Act, 2000
not later than 180 after the date you become aware
of the decisions and reasons.
5. With regard to obtaining any other
documents the following is brought to your attention. In terms of
section 7
of the
Promotion of Access to Information Act, 2000
, the
Act does not apply where a record is requested for criminal or civil
proceedings after commencement of proceedings. Please
confirm that
civil proceedings have not been commenced with.
Find herewith the relevant forms which
must be completed in compliance with
section 18
of the
Promotion of
Access to Information Act, 2000
. A request fee of R35,00 is payable
in terms of
Regulation 7(2)
of the Regulations Regarding the
Promotion of Access to Information, 2002. An amount of 60c multiply
by the number of pages is
payable for reproduction of the documents.”
[
3] Die
proses tot by die neem van die eerste respondent se besluit was soos
volg:
1
. Die
aansoek is ingedien op
1
November 2004
.
2
. Die
aansoek sou op
8
en
9
Maart 2006
voor
die Dorperaad dien, maar is dit uitgestel op versoek van Applikante
tot 19 April 2007. By die verleen van die uitstel is gereël:

“no further postponement be granted”.
3
. Die
verhoor voor die Dorperaad was op
19
en
20
April
2006
gehou. Op die eerste dag het die dorperaad twee ure langer as sy
normale ure gesit, en op die tweede dag ongeveer drie ure langer.
4
. Na
‘n inspeksie ter plaatse, argumente met betrekking tot punte
in
limine
en die aanhoor van getuienins het Derde Respondent in
camera
gegaan, waarna na ‘n aanbeveling gedoen is aan Eerste Respondent.
5. Eerste
Respondent se besluit is beliggaam in sy brief van 5 September 2006.
6. Die
tersaaklike kennisgewing het in die provinsiale koerant van
15
September 2006
verskyn.
[
4] Verskeie
goedkeurings is deur die eerste respondent verleen. Onder Wet 84 van
1967:
(i)
Wysiging
van grondgebruik in titelakte
.
Die wysiging ingevolge artikel 2(1) en 4(2) van die Wet op Opheffing
van Beperkings 84 van 1967 van die grondgebruik van die
Sertifikaat
van Verenigde Titel van erf 6720, Bloemfontein (Dan Pienaar) vanaf
“Openbare Parke en Ruimtes” na “Spesiale Gebruik
Cviii” (par
2 van HS 5(b)).
(ii)
Wysiging
van Dorpsbeplanningskema
.
Hersonering van erf 6720 vanaf “Bestaande Openbare Ruimtes” na
“Spesiale Gebruik Cviii” (deel 4 van HS 5(b)).
Goedkeuring
is ook ingevolge die Dorpe Ordonnansie 9 van 1969 (Vrystaat) verleen:
Wysiging
van Dorpsbeplanningskema.
Wysiging van die Bloemfontein Dorpsbeplanningskema ingevolge
artikel 30 van die Dorpe Ordonnansie 9 van 1969 deur die invoeging

van ‘n nuwe sonering “Special Use Cviii” by artikel 23, Tabel
IV en artikel 29.10.
(iv)
Sluiting
van publieke openbare ruimte.
Wysiging van die algemene plan SG No 569/1953 van Bloemfontein
ingevolge artikel 18 van die Dorpe Ordonnansie 9 van 1969 deur
die
sluiting van erf 6720 as ‘n openbare oop ruimte.
[
5] Die
uitwerking van die goedkeurings is dat magtiging bestaan vir die
oprigting van ‘n besigheidsentrum. Hierteen het die applikante

beswaar gemaak en voer hulle nou aan dat die besluit om die
goedkeurings te verleen, ter syde gestel moet word. Applikante steun

op ‘n aantal hersieningsgronde:
I
Eerste
Hersieningsgrond: Die omskrywing van “besigheidsentrum”
[
6] Die
nuwe voorgestelde grondgebruik waarvoor aansoek gedoen is, is dat die
erf gebruik kan word as ‘n “besigheidsentrum”
(“business
centre”). (Bylaag “H”, Vol I, bl 210). Mnr Danzfuss wys
daarop dat geen definisie van ‘n “besigheidsentrum”
verskaf is
nie, en dat die Dorpsaanlegskema ook nie so ‘n definisie bevat nie.
Gevolglik, so betoog Mnr Danzfuss, het die sewende
respondent, die
Mangaung Plaaslike Munisipaliteit, sy steun toegesê aan die
goedkeuring van die aansoek onderhewig aan verskeie
voorwaardes, een
waarvan lees:
“
(xiii) that
Section 17
of the
Bloemfontein Town Planning Scheme be amended in order to include the
proposed definition of a
‘Business
Centre’
as defined in the
attached schedule.”
By
die toelaatbare gebruik
in
die skedules voeg die sewende respondent “Spesiale Gebruik Cviii”
in:
“
Spesiale
Gebruik Cviii
Toelaatbare gebruike: Besigheid
Sentrum
(Uitgesluit ‘n
nagklub, vulstasie en ‘n installerings werkswinkel)
Dekking: 50%
Maksimum hoogte: Grond en eerste
vloer
Straat Bou lyn: Maksimum van 3 m (wat
nie verslap mag word nie)
Parkering: 6
parkerings/100m
2
GLA
vir
winkels en
restaurante
2.5
parkerings/100m
2
GLA
vir
kantore
Die ontwikkeling sal beperk word tot
die volgende oppervlaktes:
Kantore = 2
000m
2
Winkels = 4
550m
2
Restaurante =
900m
2
”
Die
gevolg is dat die “besigheidsentrum” wat deur die
sewende
respondent aanbeveel word ‘n nagklub, vulstasie en ‘n
installeringswinkel sal uitsluit.
[7] Applikante
se beswaar is teen die feit dat daar geen definisie van
“besigheidsentrum” in die Aansoek is nie. Applikante
voer aan
dat dit nie moontlik is om as deel van hierdie aansoek die
Dorpsaanlegskema te wysig nie, want, voordat ‘n Dorpsaanlegskema

gewysig kan word, moet kennis aan belanghebbendes gegee word, wat
wyer strek as die partye tot hierdie aansoek. Mnr Danzfuss voer
aan
dat die aansoek om hersonering goedgekeur word onderhewig aan drie
voorwaardes, en dat die betekenis van die laaste voorwaarde
by
paragraaf 4, hierbo aangehaal in par [1] die volgende is:
“
10.5 Ons doen aan die hand dat die
betekenis van die voorwaarde is:
10.5.1 die
Dorperaad en die LUR aanvaar die aanbevelings van sewende respondent
naamlik dat ‘n definisie van
‘besigheidsentrum’
noodsaaklik
is en in die Dorpsaanlegskema ingevoeg moet word;
10.5.2 dit is
noodsaaklik dat ‘n substan
tiewe
aansoek vir hierdie doel geloods word en dat so ‘n definisie nie
eenvoudig as deel van hierdie aansoek tot die Dorpsaanlegskema

toegevoeg kan word sonder vooraf kennis aan moontlike belanghebbendes
nie.
10.6 Die voorwaarde
van die sewende respondent dat ‘n nagklub, vulstasie,
installeringswerkswinkel
en kroeg uitgesluit moet word, word aanvaar en dit sal hanteer word
as deel van die definisie.
10.7 Dit is deel van die voorwaardes
dat sewende respondent die betrokke wysiging aan die Dorpsaanlegskema
moet aanbring.”
[
8] In
antwoord op die applikante se bewering in hierdie stukke dat dit
onhoudbaar is dat die eerste respondent goedkeuring kan verleen

indien hersonering van ‘n eiendom na ‘n grondgebruik wat
ongedefinieerd is, nog nie bepaal is nie en wat niemand (ingesluit

die eerste respondent) weet wat dit behels en wat dit gaan toelaat
nie, sê die deponent tot die antwoordende eedsverklaring:
“
24.
Ad
paragraphs 39 – 40
I
refer to the contents of paragraph 33
supra
.
The application of the Fourth Respondent was successful conditional
upon compliance with the requirement imposed by the Mangaung

municipality which was adopted by the relevant authorities, and I
reiterate imposed as a condition. Clearly, this condition has
to be
met as a precursor to the Applicant developing Erf 6720 in accordance
with the findings and decision of the First Respondent.”
Mnr
Danzfuss voer aan dat hierdie ‘n uiters bela
ngrike
voorwaarde is. Hy gaan dan voort om te betoog dat die wysiging van
beperkende voorwaardes ingevolge artikel 2 van die Wet
op Opheffing
van Beperkings 84 van 1967, plaasvind by wyse van die publikasie van
die kennisgewing in die Provinsiale Koerant (artikel
2 van Wet 84 van
1967), en nie deur die blote besluit nie. Dus, so voer Mnr Danzfuss
aan, moet die voorwaarde waaraan die hersonering
onderhewig is, ook
in die Provinsiale Koerant vervat wees. (Sien
BECK
AND OTHERS v PREMIER, WESTERN CAPE, AND OTHERS
1998 (3) SA 487
(K) op 521B). Die versuim om die voorwaarde in die
Kennisgewing te vermeld maak die kennisgewing en die hersonering
ongeldig,
aldus Mnr Danzfuss. Hy voer aan dat die goedkeuring
duidelik voorwaardelik was. Die toestaan van wysigings tot die
Dorpsaanlegskema
by wyse van publikasie in die Provinsiale Koerant
voordat die voorwaardes vervul is, is onreëlmatig en
hersienbaar.
[9] Namens
vierde en sesde respondente voer Mnr Claasen aan dat die applikante
verkeerdelik die houding inneem dat die versoek met
betrekking tot
die definiese van “business centre” wat aan die munisipaliteit
gerig is, as ‘n voorwaarde beskou moet word.
Dit was ‘n blote
versoek en daar was geen rede om dit in die Provinsiale Koerant te
vervat nie. Hierdie voorwaarde slaan op
toekomstige optrede en is
nie ‘n voorwaarde vir die toestaan van die hersonering nie. Mnr
Claasen wys daarop dat die toelaatbare
gebruike deur die vergunning
gewysig word, daar is geen wysiging van ‘n definisie, of noodsaak
vir ‘n definisie nie. Hierdie
interpretasie word gestaaf deur die
notule van die Dorperaad:
“
With regard to the condition
imposed by Mangaung Local Municipality, that the town-planning scheme
of Bloemfontein be amended to
insert the definition of ‘Business
Centre’, the Board is of the view that the proposed definition is
not linked to this development
only. The definition as proposed, is
a general definition that will have an impact no only on this
development, but on all the
other existing centres also. In view of
the fact that the zoning ‘Business Centre’ is clear about what is
envisaged, the Board
held the opinion that the municipality will be
requested to prepare and submit a formal application in this regard,
as it will
have an impact on other similar developments all over
Bloemfontein. The application will then be advertised for comments.”
[10] Die
toegelate gebruike word duidelik uitgespel in die gepubliseerde
vergunning, wat soos volg in paragraaf (b) van Proklamasie
41 van
2006 in die Provinsiale Koerant van 15 September 2006 lui:
“
(b) Wysig
Artikel 29.10 van die Dorpsaanlegskema deur die invoeging van die
sonering
‘Spesiale
Gebruik Cviii’, om soos volg te lees:
Grondomskrywing: Erf 6720
Toelaatbare Gebruike: Besigheid
Sentrum
Kantore 2 000
m
2
Winkels 4 550
m
2
Restaurante
900 m
2
Dekking: 50%
Maksimum Hoogte: Grond en eerste vloer
Straatboulyne: Minimum van 3m (wat
nie verslap mag word nie)
Parkering: 6
plekke/100m
2
BVO vir winkels en restaurante
2.5
plekke/100m
2
BVO vir kantore”
Daar is geen voorwaarde
by die toestemming nie.
[1
1] Die
kennisgewing (185 van 2006) van die goedkeuring in die Provinsiale
Koerant van 15 September 2006 bevat tereg geen voorwaarde
nie:
“
PROVINSIALE
KENNISGEWINGS
____________
[NO. 185 VAN 2006]
WET OP OPHEFFING VAN BEPERKINGS,
1967 (WET NO. 84 VAN 1967): BLOEMFONTEIN: VERANDERING IN GRONDGEBRUIK
EN HERSONERING: ERF 6720
(DAN PIENAAR)
Kragtens die bevoegdheid my verleen by
artikel 2 van die Wet op Opheffings van Beperkings, 1967 (Wet No. 84
van 1967), wysig ek,
M.J. Mafereka, Lid van die Uitvoerende Raad van
die Provinsie verantwoordelik vir Plaaslike Regering en Behuising,
hierby –
(a) Sertifikaat van
Gekonsolideerde Titel No. 4556/1953 deur die verandering in
grondgebruik van erf 6720, Bloemfontein (Dan Pienaar)
vanaf ‘Publieke
Parke en Plekke’ tot ‘Spesiale Gebruik Cviii’; en
(b) die Dorpsaanlegskema van
Bloemfontein deur die hersonering van erf 6720, Bloemfontein (Dan
Pienaar) vanaf ‘Bestaande Openbare
Oopruimte’ na ‘Spesiale
Gebruik Cviii’.”
[
12] Die
Spesiale Gebruik Cviii definieer die toelaatbare gebruik. Die eerste
respondent het nie die voorwaarde soos vermeld in
die skrywe van 5
September (par [1] hierbo) deel van die goedkeuring gemaak nie. Die
munisipaliteit is versoek, maar dit is geen
voorwaarde nie. Geen
sodanige voorwaarde is nodig vir die toestaan van die huidige aansoek
waarin toelaatbare gebruik duidelik
omskryf word nie. In die
Bloemfonteinse Dorpsaanlegskema word die term “business centre”
op drie plekke (Bladsye 36 en 38
daarvan) gebruik ten opsigte van
ander persele. Dit is nie ‘n vreemde of onbekende begrip nie.
Hierdie
hersieningsgrond het geen meriete nie.
II
Tweede
Hersieningsgrond: Weiering om uitstel te verleen; prossesuele
onreëlmatigheid
[
13] Onder
hierdie hoof voer die applikante aan dat die verhoor voor die
Dorpsraad op 19 of 20 April 2006 uitgestel moes gewees het
na
afhandeling van betoë oor die punte
in
limine
deur die applikante geopper, en dat die Dorperaad onreëlmatig en
hersienbaar opgetree het deur nie die uitstel toe te staan
nie, en
dat die gronde aangedui vir die weiering van die uitstel toon dat die
Dorperaad nie behoorlik aandag aan die versoek om
uitstel gegee het
nie.
[14] Voor
die vergadering van die Dorperaad op 19 en 20 April 2006 het die
dertiende, veertiende en vyftiende applikante (wat tans
nie meer
applikante is nie, in die lig van hul kennisgewing van onttrekking
gedateer 26 Mei 2008) op 11 April 2006 ‘n skrywe
aan die tweede
respondent gerig:
“
BLOEMFONTEIN: ERF 6720 (DAN
PIENAAR): REZONING, AMENDMENT OF RESTRICTIONS AND AMENDMENT OF THE
TOWN-PLANNING SCHEME (PRELLER SQUARE)
1. The above matter refers.
2. As indicated in your letter dated
the 21st of February 2006 we confirm that the hearing of the
abovementioned matter will take
place, after the inspection in loco,
at the President Hotel, Naval Hill, Union Avenue, Bloemfontein on
Wednesday and Thursday the
19th and 20th of April 2006 respectively.
3. At the hearing of this application
we intend to raise several objections
in
limine
which objections
will, inter alia, entail questions of law. These will have to be
considered by yourselves carefully since the
same may very well put
an end to the above application. Consequently these objections, if
upheld, will also obviate the further
hearing of any other aspect of
this application.
4. This would not only entail a saving
of time but also a substantial saving in legal and other costs since
as, you are aware a
number of experts are instructed to appear at
hearings of this nature at a great expense to all concerned.
5. Therefore we kindly request that
the Township’s Board have available a legal advisor who will be
able to advice the Township’s
Board on such points
in
limine
at the hearing which
will expedite the hearing and assist the Township’s Board in
arriving at the correct decision.
6. I trust that you find the matter in
order.”
[
15] Die
Dorperaad het die punte
in
limine
aangehoor maar sonder om daaroor te beslis, voortgegaan met die
aanhoor van getuienis. Al die applikante het aansoek om uitstel

gedoen, omdat hulle nie ‘n verkeersingenieur betyds vir die verhoor
kon bekom nie. Applikante was oortuig dat die punte
in
limine
en die getuies wat wel beskikbaar was die twee dae waaroor die
aansoek geplaas was, sou volmaak en dat dit dus nie nodig was om
‘n
verkeersingenieur by die verrigtinge op 19 en 20 April beskikbaar te
hê nie. Die Dorperaad het egter langer ure gesit
as wat dit
gewoonlik sit, met die gevolg dat die verrigtinge wel binne twee dae
afgehandel is.
[16] Mnr
Danzfuss betoog dat dit nie vir die applikante moontlik was om hulle
verkeersingenieur as getuie te roep omdat hulle nie
gewaarsku was om
teenwoordig te wees aangesien applikante gemeen het dat hulle
getuienis op ‘n later stadium aangebied sou kan
word. Die
verkeersimpak was een van die belangrikste vrae wat die Dorperaad in
ag moes neem, indien nie die belangrikste, by die
besluit oor hierdie
aansoek. Mnr Danzfuss wys daarop dat die verkeerstellings van die
verkeersingenieur wat namens vierde respondent
getuig het, veroudered
was, en dat daar ingrypende toenames in verkeer in die twee jaar van
2004 tot 2006 plaasgevind het. Die
verkeersimpak het ‘n belangrike
rol gespeel by die besluitneming, en applikante is benadeel deur
weiering van die uitstel.
[17] Wat
betref die redes wat gegee is vir die weiering van die uitstel, steun
Mnr Danzfuss op twee passasies in die oorkonde van
die Dorperaad:
“
Townships Board decided that the
hearing must continue without the statement of Adv Burger’s traffic
engineer as all the objectors
were notified in advance about the
hearing dates scheduled for 19 and 20 April 2006.”
Aan die einde van
applikant se getuies se getuienis het Mnr Danzfuss weer ‘n versoek
om uitstel gerig, waarop die reaksie soos
volg was:
“
Townships Board decided the report
could have been received in time for the hearing and should have been
available today. It will
be new evidence brought forward. The Board
will not allow the report/statement of the traffic engineer (from Adv
Burger). The
meeting/hearing will continue without that
statement/report and the hearing will be finalized today.”
[
18] Mnr
Danzfuss voer aan dat hierdie besluit om uitstel te weier, soos
aangetoon deur die aangevoerde redes, nie billike prosessuele
optrede
teenoor die applikante daarstel nie, omdat applikante nie ‘n
billike geleentheid gekry het om voorleggings te maak nie,
met
verwysing na
DE
LANGE v SMUTS NO AND OTHERS
[1998] ZACC 6
;
1998 (7) BCLR 779
(KH) par [131]; die redes aangevoer regverdig nie
die besluit nie –
OOSTHUIZEN’S
TRANSPORT (PTY) LTD AND OTHERS v MEC, ROAD TRAFFIC MATTERS,
MPUMALANGA, AND OTHERS
2008 (2) SA 570
(T) op 576A;
MINISTER
OF HEALTH AND ANOTHER NO v NEW CLICKS SOUTH AFRICA (PTY) LTD AND
OTHERS (TREATMENT ACTION CAMPAIGN AND ANOTHER AS AMICI
CURIAE)
2006 (2) SA 311
(KH) op 436H.
[19] In
antwoord wys Mnr Claasen daarop dat in die brief van 11 April 2006,
hierbo aangehaal, daar geen aanduiding is dat die applikante
se
deskundiges nie by die verhoor op 19 en 20 April teenwoordig sal wees
nie.
[20] In
die antwoordende eedsverklaring sê die vyfde respondent:
“
24.1
AD
46.1
Die bewerings
hierin vervat strook nie met die inhoud van ‘Bylaag K’ en is
duidelik foutief. Van belang is dat ’Bylaag K’
verwys na sekere
taktiek
wat hulle moet uitoefen en was die taktiek opsigtelik om die
aangeleentheid te probeer uitstel en ‘n vertraging te veroorsaak.

Daar het amper ‘n maand verloop sedert die skrywe en was daar
beslis voldoende tyd om hulle deskundige getuienis gereed te kry

indien hulle wel van ’n deskundige gebruik wou maak. Die
Applikante en hulle regsverteenwoordigers is ook deeglik bewus van

die feit dat die Dorperaad nie punte
in
limine
ontvang en dadelik afhandel nie, maar dat hulle dit aanhoor en daarna
ook die meriete aanhoor en later ‘n bevinding maak of ‘n
besluit
neem oor alle aspekte. So ‘n skrywe is nie aan die ontwikkelaar of
persone wat die saak namens hom hanteer gerig nie
en was nie tot
hulle beskikking nie. Ek dra ook nie kennis wanneer so ‘n beweerde
skrywe aan die Dorperaad gerig was nie, indien
enige. Dit is die
prerogatief van die Dorperaad om sy eie proses te reël en te
hanteer en het die Applikante alles op hulle
eie risiko gedoen deur
nie voorbereid na die Dorperaad se verhoor te gaan nie. My
herinnering is ook spesifiek dat vroeg die oggend
van
19
April 2007
die Dorperaad gesê het dat hulle nie die punt
in
limine
afsonderlik gaan bereg en dat die punt
in
limine
en die meriete saam argumenteer en voorgedra moet word.”
[21] Op
‘n vorige geleentheid, naamlik 8 en 9 April 2006 is uitstel aan die
applikante verleen ten einde hulle deskundiges gereed
te kry.
Daardie uitstel was versoek deur dertiende, veertiende en vyftiende
applikante. Die ander applikante het toe op 19 April
2006 aansoek om
uitstel gedoen. Dus is op ‘n vorige geleentheid uitstel verleen om
die Applikante die geleentheid te gun om
reg te maak vir die verhoor.
Daardie geleentheid het die applikante nie gebruik nie. Mnr Claasen
voer aan dat dit blyk of die
applikante nie eens stappe geneem het om
‘n verkeersingenieursverslag te bekom nie.
[22] Dit
gebeur voortdurend dat punte
in
limine
voor howe en tribunale geopper word. Dikwels besluit ‘n hof of
tribunaal dat die punt
in
limine
as deel van die meriete behandel sal word, soos wat hier gebeur het.
Deur nie te sorg dat hulle gereed was om met die verhoor
voort te
gaan nie, het applikante se regsverteenwoordigers ‘n berekende
risiko geneem. Taktiese besluite in verband met gedingvoering
word
gedurig geneem, soos hier deur die applikant om nie sy
verkeersimpakingenieurs beskikbaar te hê nie. Daar is ook
ander
belange as die applikante s’n. Op ‘n vorige geleentheid is
uitstel verleen juis om applikante te help om te kan gereed wees,

maar steeds is hul getuie nie daar nie. Die applikante kan nie nou
eenvoudig sê dat daar geen benadeling in ‘n verdere
twee weke
uistel sal wees nie. Die applikante het die vergunning van ‘n
uitstel versoek, en moes dit motiveer. Die redes vir
die weiering is
duidelik, en is nie vatbaar vir hersiening nie.
III
Derde
Hersieningsgrond: Munisipaliteit moes aansoek doen, nie Cebo nie
[
23] Aansoek
om wysiging van Dorpsaanlegskema is gedoen deur die vierde
respondent, Cebo Environmental Consultants BK, (“Cebo”)
en nie
deur die Mangaung Plaaslike Munisipaliteit (sewende respondent) nie.
Mnr Danzfuss voer aan dat ingevolge artikel 30(1)
van die Dorpe
Ordonnansie 9 van 1969 (Vrystaat) ‘n aansoek om wysiging van ‘n
dorpsaanlegskema deur ‘n munisipaliteit voorberei
en voorgelê
moet word: Artikel 30(1) bepaal as volg:
“
30(1) A local authority may of its
own accord and shall, if so required by the Administrator after
consultation with the board,
prepare an amendment of an approved
scheme and submit it to the board.”
[
24] Applikante
se saak is dat die aansoek nie deur die vierde respondent gedoen kon
gewees het nie, en dat vierde respondent dus
geen magtiging gehad het
om die aansoek te doen nie.
[25] Mnr
Claasen wys daarop dat, volgens die getuienis van vyfde respondent is
dit eenvoudig nie praktyk dat aansoeke om wysiging
van goedgekeurde
skemas deur slegs die munisipaliteit gedoen word nie. Vyfde
respondent laat hom soos volg uit:
“
26.1 Artikel 30
van die Dorpeordonnansie, 9 van 1969 is nie gebiedend nie. Indien
die Applikante korrek is, meen ek dat alle aansoeke
wat deur die jare
heen en steeds nog voor die Dorperaad dien, hangende wysigings van ‘n
goegekeurde skema, dan slegs deur ‘n
munisipaliteit gedoen kan
word. Dit is nog nooit in die geskiedenis of tot op hede gedoen nie.
Die praktyk is dat die munisipaliteit
kennis kry van sodanige
aansoek en dat hulle voor wysiging daarvan hulle instemming daartoe
moet verleen. Soos blyk uit ‘Bylaag
L’ tot Applikant se stukke,
het die munisipaliteit die aansoek ontvang, word dit gesirkuleer na
al die verskillende direktorate
en subdirektorate van die
munisipaliteit wat kommentaar lewer en verleen hulle intussen
toestemming dat die nodige advertensie
in die verband kan verskyn.
Daar word vermeld dat ‘n finale besluit egter nie geneem moet word
voordat daar nie ‘n finale
aanbeveling deur die Mangaung Plaaslike
Munisipaliteit is nie. Aanhangsel ‘G1’ tot die Applikant se
stukke is dan duidelik
waar die munisipaliteit die betrokke wysiging
van die skema goedkeur.”
Die
praktyk, so wys Mnr Claasen uit, is dat die munisipaliteit kennis van
die aansoek kry en verleen dan voor wysiging na die skema
toestemming
daartoe. Stapelber
g,
vyfde applikant, wat vir 21 jaar diens gedoen het in die sekretariaat
van die dorperaad, het verkies om glad nie op die bewerings
hierbo te
antwoord, behalwe om dit te ontken nie. Hy meld niks oor enige
praktyk wat in stryd is met wat vyfde respondent sê
nie.
[26] Mnr
Claasen vestig die aandag daarop dat die kwessie oor wie die
applikant is, nie ‘n hersieningsgrond is nie. Wat applikante

moontlik bedoel is dat die eerste respondent nie ‘n aansoek moes
goedkeur waar die munispaliteit nie die applikant is nie. Hierdie

beswaar van die applikante is behandel in die opinie van advokaat
Swanepoel, wat deel gevorm het van die stukke voor die eerste

respondent. Mnr Cassim wys daarop dat op respondente se eie
weergawe, die aansoek deur sowel die munisipaliteit as die dorperaad

goedgekeur is, al was dit in die vorm van ‘n aanbeveling. Die
munisipaliteit het die aansoek na die dorperaad gestuur, soos
die
gebruik is.
[27] Die
praktyk word afdoende verduidelik deur vyfde respondent. Daar is
geen meriete in hierdie punt nie.
IV
Die
Vierde Hersieningsgrond: Cebo kon nie die aansoek doen nie
[2
8] Die
aansoek voor die Dorperaad is gedoen deur vierde respondent (Cebo
Environmental Consultants BK) (“Cebo”). Mnr Danzfuss
wys daarop
dat die erf toegewys is aan die Jo-Ann Trust. Hy voer aan dat die
aansoek in die naam van die Jo-Ann Trust gedoen moes
gewees het.
[29] Mnr
Claasen toon aan dat, hoewel die eiendom in 2004 nog in die naam van
die munisipaliteit geregistreer was, is dit in 2007
oorgedra aan die
sesde respondent (Scholtz NO in sy hoedanigheid as trustee van die
Jo-Ann Trust). Mnr Cassim wys daarop dat dit
nie Cebo is wat ‘n
winkelsentrum wil oprig nie, maar Scholtz, wat sy familietrust, waar
hy die beherende trustee is, gebruik.
Die besluitnemer het altyd
geweet wie die ware aansoekdoener is. Verder beklemtoon Mnr Claasen
dat besluite hersien kan word,
en die vraag is of, as daar
onduidelikheid oor die identiteit van die aansoekdoener is, dit die
geldigheid van die besluit affekteer.
[30] Uit
al die dokumente is dit duidelik dat Scholtz die aansoekdoener is, en
dat Cebo namens hom optree. Daar is geen rede waarom
die eerste
respondent se besluit om hierdie rede hersienbaar sou wees nie. Daar
is geen meriete in hierdie hersieningsgrond nie.
V
Die
Vyfde Hersieningsgrond: Onvolledige Notule van Dorperaad
[
31] Mnr
Danzfuss voer aan dat die voorlegging wat die dorperaad aan die LUR
gedoen het, baie ver van volledig en akkuraat was.
[32] Mnr
Claasen antwoord dat die magdom dokumente wat oorweeg is blyk uit
bundel 3. Daarby ingesluit was die notule van die verrigtinge
voor
die dorpraad op 19 en 20 April 2006. Mnr Cassim wys daarop dat die
LUR
inter
alia
die volgende dokumente voor hom gehad het:
(i) die aansoek met
ondersteunende dokumentasie;
(ii) die besware;
die
aanbevelings van die dorperaad;
die kommentaar van die
munisipaliteit;
die oorkonde van die
beslissing uitgereik deur die Departement van Toerisme en
Omgewingsake
die verkeersimpakstudie
die diensverslag en
toepaslike wetgewing.
[
33] Daar
is geen meriete in hierdie kritiek nie: die LUR is volledig ingelig.
V
I
Die
Sesde Hersieningsgrond: Konsentrasie van besighede
[
34] Hierdie
beswaar is dat die besluitnemer verkeerdelik “’n wêreldwye
tendens” dat besighede op een plek gekonsentreer
word, in ag geneem
het. Hierdie hersieningsgrond het twee aspekte: (i) daar was geen
getuienis van sodanige tendens nie, en
(ii) die beswaarmakers het nie
die geleentheid gehad om hierop te antwoord nie.
[35] Mnr
Claasen voer aan dat die getuienis voor die dorpraad, tesame met
enige redelike landsburger se waarnemings van hoe dorpsontwikkeling

plaasvind, toon dat hierdie besluit nie vir kritiek vatbaar is nie.
Verder is die voorgestelde ontwikkeling in wese ‘n uitbreiding
van
‘n bestaande besigheidsentrum. Mnr Claasen wys daarop dat die
stelling dat die ontwikkeling ooreenstem met die erkende beginsel
dat
die konsentrasie van besighede beter is as die verspreiding daarvan,
en dat dit ooreenstem met die wêreldwye tendens,
algemene
kennis is, veral in die sfeer van dorpsontwikkeling, waar die
dorpraad as deskundiges sit. Hulle het kennis, deskundigheid
en
begrip van dorpsontwikkeling.
[
36] Die
wêreldwye tendens van die saam-groepering van besighede is vir
almal sigbaar en algemeen bekend en blyk uit die aard
van die aansoek
en ligging van die perseel. Almal moes bewus gewees het van hierdie
faktor. Daar is geen meriete in hierdie beswaar
nie.
V
II
Die
Sesde Hersieningsgrond: Dorperaad was nie behoorlik saamgestel nie
[
37] Applikante
verwys na artikel 2(1) van die Dorpe Ordonnansie 9 van 1969
(Vrystaat) wat bepaal dat die Dorperaad ingestel by die
Ordonnansie
20 van 1947 (Vrystaat) bly voortbestaan met die volgende as lede:
(a) (i)
die Landmeter-generaal;
(ii)
die registrateur van aktes;
(iii)
die direkteur van plaaslike bestuur; en
(iv)
die direkteur van paaie, en:
“
(b) ‘n
persoon wat op aanbeveling van die Munisipale Vereniging van die
Oranje-Vrystaat deur die Administrateur aangestel is”,
en
“
(c)
sodanige bykomende persone as wat die Administrateur goeddink om aan
te stel weens hul kennis van en belangstelling in dorpsbeplanning”.
Applikante
se beswaar is dat geen persoon soos bedoel in Artikel 2(1)(b) deel
van die dorperaad ge
vorm
het tydens die vergadering op 19 en 20 April 2006 nie. Mnr Danzfuss
voer aan dat sodanige persoon aangestel word vanweë
sy of haar
besondere kundigheid en ervaring met betrekking tot plaaslike
bestuursaangeleenthede en is ‘n noodsaaklike lid van
die dorperaad.
Dis nie duidelik waarop Mnr Danzfuss sy stelling baseer dat sodanige
persoon aangestel word weens sy of haar “besondere
kundigheid en
ervaring” nie. Artikel 2(1)(c) verwys na bykomende lede wat
aangestel mag word “weens hul kennis van en belangstelling
in
dorpsbeplanning”. Geen sondanige vereiste van kundigheid of
ervaring word by artikel 2(1)(b) vereis nie. Dis enige persoon
wat
deur die Munisipale Vereniging aanbeveel word. Die applikante voer
in die repliek aan dat hierdie aanstelling tans gedoen
sal moet word
deur die plaasvervanger van die Munisipale Vereniging, te wete SALGA
Vrystaat. Ter stawing van sy submissies meld
Mnr Danzfuss dat
daardie persoon die enigste lid van die dorperaad is wat nie ’n
staatsamptenaar is nie. Mnr Danzfuss sê
dat die afwesigheid
van sodanige lid op die dorperaad is nie-nakoming van ‘n
voorvereiste soos bedoel in artikel 2(1)(b) van
PAJA is, en ‘n
fatale gebrek is.
[
38] Mnr
Claasen wys daarop dat artikel 2 van die Ordonnansie saamgelees moet
word met artikel 4, wat die vereiste van kworum bevat.
Artikel 2 is
nie gebiedend nie, en bepaal nie in gebiedende terme dat ‘n persoon
soos bedoel in artikel 2(1)(b) se aanwesigeheid
by ‘n sitting van
die dorperaad verpligtend is nie. Daar was ‘n kworum.
[3
9] In
ROSSOUW
v NORTON NO AND OTHERS
1950 (2) SA 1
(K) was die klagte dat die Dranklisensieraad nie
behoorlik saamgestel was omdat daar nie ‘n lid van die plaaslike
owerheid was
nie. Die hof bevind dat die afwesigheid van sodanige
persoon nie die verrigtinge ongeldig gemaak het nie (op 5). ‘n
Defektiewe
aanstelling maak nie die verrigtinge van die raad
ultra
vires
nie, daar moet werklike of potensiële nadeel wees, is beslis in
ROSSOUW
(op
5). Hierdie uitspraak se juistheid op hierdie aspek word betwyfel
deur Baxter,
ADMINISTRATIVE
LAW
428 voetnoot 266. Vanweë die feite in hierdie saak, soos blyk
uit die antwoordende eedsverklaring, is hierdie kritiek nie
ter sake
nie. Die situasie sou moontlik anders wees as ‘n
gediskwalifiseerde persoon aan die beraadslagings deelgeneem het

(
LANSDOWN’S
SOUTH AFRICAN LIQOUR LAW
(5de uitgawe) op 87). Mnr Danzfuss beklemtoon dat sy beswaar nie ten
opsigte van kworum is nie, maar omdat hierdie persoon nie
daar was
nie.
[
40] In
die antwoordende eedsverklaring meld die deponent:
“
31.1 Dit word ontken dat die
Dorperaad nie behoorlik en volledig saamgestel was soos deur Artikel
2 van die Dorpeordonnansie, Ordonnansie
9 van 1969 (Vrystaat)
saamgestel was tydens die vergadering van die Dorperaad nie.
31.2 Veral die
Vyfde Applikant wat die sekretariaat van die Dorperaad was vir baie
jare dra kennis dat daar nie so ‘n persoon
op die Dorperaad gedien
het nie. Honderde, of selfs duisende besluite is geneem sonder dat
so ‘n persoon waarna verwys word
in Ordonnansie 2(1)(b) op die
Dorperaad gedien het. Daar is geen definisie of beskrywing na wie
die Ordonnansie verwys oor wat
die
‘Munisipale
Vereniging van die Oranje Vrystaat’
is nie. Daar bestaan inderwaarheid nie so ‘n vereniging nie.
31.3 Dit is nie
duidelik of dit ‘n werkgewer of ‘n werknemers-organisasie is nie.
Selfs die Ordonnansie op Dorpe, 9 van 1969,
bevat geen beskrywing,
definisie of verwysing na so ‘n vereniging nie. Daar is tans ‘n
verskeidenheid van verenigings wat
hetsy werkgewersbelange of
werknemersbelange by munisipaliteite behartig. Net aan
werkgewerskant is daar byvoorbeeld SAAME, FRELOGOA,
SALGA en IMATU.
Nie een van hierdie verenigings het enigsins kundigheid of
vaardigheid rakende dorpsbeplanning nie, maar uitsluitlik
gerig op
arbeidsverhoudinge en is geregistreer kragtens die Wet op
Arbeidsverhoudinge, Wet 66 van 1995. Die Hof word eerbiediglik
na
paragraaf 42.2.5 verwys.”
[
41] Wat
hierdie beswaar betref, is artikel 2(1) nie in gebiedende terme nie.
Daar is niks om aan te dui dat sodanige lid (selfs
indien hy of sy
bepaal kon word) enige bydrae sou lewer nie, want die Ordonnansie
skryf geen sodanige vereiste voor nie. Hierdie
grond het geen
meriete nie.
V
III
Agste
Hersieningsgrond: Hersonering strydig met grondgebruiksriglyne
[
42] Applikante
voer aan dat hersonering nie toegestaan kan word omdat dit strydig is
met die bestaande grondgebruiksriglyne van
die plaaslike owerheid.
Hier steun die applikante op artikel 29 van die Wet op
Ontwikkellingsfasilitering 67 van 1995 wat bepaal
dat ‘n
grondontwikkelingsaansoek nie goedgekeur mag word as dit strydig is
met ‘n grondontwikkelingsdoelwit beoog in hoofstuk
IV van Wet 67
van 1995 nie. Sewende respondent se grondgebruikersdoelwitte is
goedgekeur, en Mnr Danzfuss betoog dat daarvolgens
is erf 6720 nie
aangedui as ‘n ontwikkelingsnode nie. Hy voer aan dat erf 6720
volgens die plan geoormerk vir ‘n park en sonering
van erf 6720 in
stryd daarmee sal
ultra
vires
wees.
[43] Die
dorperaad se notule meld die volgende:
“
It is true that the applicant did
not address the SDF. Spatial Planning have however indicated that it
is identified as an existing
business node. The proposed development
is therefore not in conflict with the SDF. According to the SDF,
applications can be
evaluated at an ad hoc basis. In the new SDF,
existing developments are not addressed and there is nothing stated
in the SDF that
expansion of existing nodes couldn’t take place.
All new business nodes are however addressed in the SDF.”
[
44] Mnr
Claasen wys daarop dat die trek van ‘n sirkel om die
ontwikkelingsnode aan te dui op die plan, onduidelik is, maar kyk

mens realisties daarna, is dit duidelik dat die hele vorige park (wat
nie meer bestaan nie) waarop die drie ontwikkelings van Prellerplein

en intussen Telkom en die kwekery besigheid bedryf word, ‘n
besigheidsnode is. Die grootste gedeelte van die openbare ruimte
is
al klaar opgeneem en daar was ‘n voortdurende en geleidelike
uitbreiding van besigheid. Die sirkel is nie presies nie, en
dui ‘n
area aan as ‘n besigheidsnode. Die sirkel stem ook nie presies
ooreen met die huidige besigheidsontwikkeling in sy
omgewing nie.
[45] Mnr.
Cassim wys daarop dat die dorperaad sorgvuldig aandag aan hierdie
aspek gegee het met verwysing na die regsmening van
Adv Swanepoel.
Hy wys daarop dat die wetgewing slegs voorsiening maak vir basiese
riglyne.
[46] Die
applikante toon nie aan dat strydig met Wet 67 van 1995 oortree is
nie. Daar is geen meriete in hierdie hersieningsgrond
nie.
IX
Die
Negende Hersieningsgrond: Die Redes deur die Eerste Respondent
verskaf is ondeugdelik
[
47] Benewens
applikante se besware teen die gronde waarop hulle punte
in
limine
behandel word, opper hulle besware teen die redes verskaf op die
meriete van die aansoek. Daardie redes word gegee in paragraaf
3.2
van die brief gedateer 2 November 2006, hierbo in paragraaf [2]
aangehaal.
[48] (i)
Die
oop ruimte op Erf 6720 skep probleme
Mnr
Dan
zfuss
sê:
(a) die
toestand van die park is nie naastenby so erg as wat dit geskets word
nie.
(b) Die
versuim van die sewende respondent om die perseel (park) na behore te
ontwikkel is nie genoegsame rede om die oop ruimte
met ‘n
sakekompleks te vervang nie.
(c) Selfs al is die park
gevaarlik, is daar baie ander oop ruimtes wat ook gevaarlik is.
(d) Die feit dat die
sewende respondent nie die park ontwikkel het nie, is nie genoegsame
rede om dit nou intensief te ontwikkel
nie.
Mnr Cassim wys daarop
dat hierdie gronde in die aard van ‘n appèl is. Dit is die
respondente wat die taak het om die
wetgewing toe te pas met
gebruikmaking van hulle eie waarde-oordele.
[
49] (ii)
Die
ontwikkeling sal werkskeppend wees
Mnr
Dan
zfuss
voer aan dat hierdie vereiste nie tydens die verrigtinge na behore
aangespreek is nie. ‘n Sagter ontwikkeling, nie van
hierdie
omvang, sou ook werkskeppend gewees het.
Daar
is geen meriete in hierdie beswaar nie. Klaarblyklik sal die
winkelkompleks werksgeleenthede skep.
[
50] (iii)
Belangstelling
is getoon in die skepping van meer
winkels
Mnr
Dan
zfuss
sê daar was geen getuienis van enige opname van behoefte of
navorsing wat gedoen is nie. Namens applikante is aangevoer
dat daar
geen behoefte bestaan vir verdere ontwikkeling nie, dit sou neerkom
op duplisering.
Soos
Mnr Claasen tereg betoog, moet aanvaar word dat ‘n ontwikkelaar nie
‘n groot ontwikkeling soos hierdie sal aanpak as behoorlike

marknavorsing nie gedoen is nie. Die behoefte blyk voldoende.
[5
1] (iv)
Die
area het tans gemengde gebruike en die
ontwikkeling
sal binne ‘n bestaande besigheidsnode
wees.
Die ontwikkeling is in ‘n area waar gerieflik
inkopies
bevorder sal word.
Mnr Dan
zfuss
sê die omgewing is ‘n residensiële gemeenskap waar nou
‘n ontwikkeling ingedruk word.
Dis
duidelik dat die besluitnemers die aard van die area in ag geneem
het,
naamlik
langs ‘n bestaande besigheidsentrum, naby ‘n residensiële
gebied soos wat die bestaande besigheidsentrum ook is.
Hierdie is
nie ‘n geldige beswaar nie.
[
52] (v)
Die
sluit van die oop ruimte laat nie die gebied sonder
oop
ruimtes nie
Mnr
Dan
zfuss
sê hierdie bevinding is ongefundeerd en verkeerd. Hy sê
die ander oop ruimtes is onvoldoende.
Mnr
Danzfuss sê nie hoe die publiek baat gevind het uit die oop
ruimte wat nou deur die ontwikkeling opgeneem word nie.
Moontlik is
slegs “longe” hier ter sprake, en dan is skoolgronde en ander oop
ruimtes, hoewel nie vir die publiek toeganklik
nie, voldoende.
Hierdie beswaar het niks om die lyf nie.
[
53] (vi)
Verkeersinpak
en dienste
Applikant
e
meen daar is ‘n wesenlike probleem rondom verkeer, en dat die paaie
rondom erf 6720 nie die kapasiteit het om die verkeer te
dra nie.
Hulle meen die verkeersinpakstudie is verouderd, want dit is reeds in
2004 gedoen. Die oorvloeiing van riool is ook
‘n probleem, sê
Mnr Danzfuss, en verwys na applikante se repliserende eedsverklaring.
Mnr
Cassim wys daarop dat die beplanning in die gebied, wat lank voor
1994 plaasgevind het, daarvoor voorsiening gemaak het dat
slegs ‘n
klein deel van die bevolking die fasiliteite soos winkels in die area
gebruik het. Beplanning is nie gedoen vir die
toekoms nie, want dit
is nooit voorsien dat ‘n baie groter deel van die bevolking toegang
tot die winkels en besigheidskomplekse
in die area sou wou hê
nie, en geleenthede in hierdie area sou soek nie. Dit is nou die
taak van die LUR en die dorperaad
om die verkeersprobleem aan te
spreek omdat daar nie behoorlike beplanning was nie. Gebrek aan
beplanning om voorsiening te maak
vir die oorgrote gedeelte van die
bevolking is ‘n probleem waarmee alle ontwikkelende lande te kampe
het. Dit is die taak van
die eerste respondent en die dorperaad om
op te tree in die belang van die meerderheid van die inwoners van
Bloemfontein. Mnr
Cassim sê in wese kom die beswaarmakers se
houding daarop neer dat hulle met rus gelaat moet word om voort te
gaan en te
lewe soos hulle gelewe het. Die Grondwet stel nou ander
waardes daar, en die Hof kan nie waardes toepas wat onversoenbaar met
die Grondwet is nie. Hierdie is oortuigende punte. Die feit dat die
dorperaad die openbare belang deeglik in ag geneem het, blyk
uit sy
notule:
“
The essence is that public interest
is the need and wishes of the majority of people who require
something. Policies should also
govern this manner of thinking and
should take cognizance of what is needed.”
en:
“
With regard to the need and
desirability, the Board asked themselves the question, why the centre
had developed in the first place?
They came to the conclusion that
there is definitely a need as there is heavy pedestrian traffic in
the area. The existing centre
is fully occupied by tenants
illustrating the need to expand. They also refer to the fact that
all around the world developers
would rather upgrade and expand
existing business centres and malls rather than building new ones.”
Die
verkeerskwessie is by die verhoor voor die dorperaad deeglik
aangespreek en is oorweeg deur die dorperaad. Hierdie is nie
‘n
g
rond
vir hersiening nie.
[
54] (vii)
Die
ontwikkeling sal lei tot die uitbreiding van
bestaande
besigheid in ooreenstemming met die
erkende
beginsel dat besighede saamgevoeg moet
wees
Mnr
Dan
zfuss
sê die stelling is nie korrek nie, want hierdie is nie die
uitbreiding van ‘n bestaande besigheid nie, maar die skep
van ‘n
afsonderlike nuwe besigheid naasliggend tot bestaande besighede. Die
omvang het die effek dat ‘n streeksakesentrum
geskep word, dis nie
meer ‘n buurtsentrum nie. Dit druk ‘n groot sakesentrum in ‘n
woonbuurt in. Hy wys daarop dat die
bestaande Preller Plein reeds
ontwikkel het in ‘n stadsentrum waarvoor dit nie oorspronklik
beplan was nie. Dit sal persone
van omliggende areas lok tot nadeel
van die inwoners van die gebied. Die oorspronklike doel van die
Preller Plein ontwikkeling
was ‘n klein buurtsentrum.
Hierdie
betoog is ‘n uitbouing van die betoog onder die vorige opskrif oor
groter volumes verkeer en druk op die infrastruktuur.
Daar was
uitbreiding op ‘n wyse wat nie voorsien was by die beplanning van
strate en ook die oopmaak van die oorspronklike Preller
Plein
winkelsentrum nie. By groter sentra is die verskynsel waarneembaar
waar buurtsentrums groter word omdat die aanvraag daarvoor
– die
behoefte van die publiek, ‘n faktor wat die owerhede in ag moet
neem – groter word.
Daar
is geen meriete in hierdie
beswaar nie.
Die
regsbasis van die aansoek
[
55] Die
applikante se saak is dat die redes wat die eerste respondent aanvoer
vir sy besluit om die ontwikkeling toe te staan, nie
geregverdig is
in terme van wat voor hom was soos bedoel in artikel 6(2)(f)(ii) van
die “Promotion of Administrative Justice
Act” 3 van 2000
(“PAJA”):
“
(2) A court or tribunal has the
power to judicially review an administrative action if –
...
(f) the action itself –
...
(ii) is not rationally connected to –
(aa) the purpose for which it was
taken;
(bb) the purpose of the empowering
provision;
(cc) the information before the
administrator; or
(dd) the reasons given for it by the
administrator”.
[56] Mnr
Danzfuss voer aan dat die bevinding van die eerste respondent om die
ontwikkeling toe te staan, nie rasioneel verbind is
met die feite
nie.
[57] Met
verwysing na artikel 6(2)(h) van PAJA wat bepaal dat ‘n
administratiewe handeling hersienbaar is as dit so onredelik
is dat
geen redelike persoon so ‘n besluit sou neem, het die
Konstitusionele Hof beslis dat ‘n adminstratiewe besluit
hersienbaar
sal wees as dit een is wat ‘n redelike besluitnemer nie
sou kan neem nie (
BATO
STAR FISHING (PTY) LTD v MINISTER OF ENVIRONMENTAL AFFAIRS AND OTHERS
[2004] ZACC 15
;
2004 (4) SA 490
(KH) par [44] by 513A). Hierdie formulering is
gebaseer op die Engelse saak van
Associated
Provincial Picture House Ltd v Wednesbury Corporation
[1948] 1 KB 223
(CA) op 233 - 4 ([1947]
2 All ER 680)
, soos bespreek
in
BATO
STAR
.
[58] Die
vraag hier is of die eerste respondent se besluit redelikerwys deur
die feite ondersteun word. Die hof sal nie inmeng
met ‘n besluit
van ‘n funksionaris bloot omdat dit nie daarmee saamstem nie. Die
hof kyk of die besluit rasioneel is soos
bedoel in artikel
6(2)(f)(ii) van PAJA waar rasionaliteit een van die kriteria is
(
TRINITY
BROADCASTING (CISKEI) v INDEPENDENT COMMUNICATIONS AUTHORITY OF SOUTH
AFRICA
2004 (3) SA 346
(HHA) par [20]).
[59] Die
howe eerbiedig, lê hulle neer by, (“defer to”) optrede en
aanbevelings van spesialiste liggame soos die dorperaad,
soos
verduidelik word in
BATO
STAR
par [46]. Spesialiste liggame soos die dorperaad en ook die
drankrade en casino rade, word beman deur persone met kundigheid in

die veld en van die belange wat hulle in ag moet neem by
besluitneming. Regters sit nie op appèl om hulle besluite oor

te neem nie. Wat regters moet doen is om te kyk of die besluit van
die besluitnemer deur die feite onderskraag kan word. As daar
geen
rasionele verband tussen die feite en die besluit is nie, is die
besluit hersienbaar. Die vraag is: is daar ‘n rasioneel

objektiewe basis wat die verbinding regverdig wat die besluitnemer
gemaak het tussen die materiaal voor die besluitnemer en die

gevolgtrekking wat die besluitnemer bereik het (
TRINITY
354H - 355A). Die howe moet nie die taak van administratiewe liggame
oorneem of wegneem nie (
BATO
STAR
par [45]).
[60] Die
hof moet die rasionele verband tussen die getuienis voor die
besluitnemer en die besluit ondersoek; kyk of die redenasie

volhoubaar is. Die respek wat aan die spesialiste-besluitnemer
getoon word deur die howe bly ‘n belangrike faktor, en is vandag

moontlik ‘n sterker faktor omdat daar ‘n groter volume aansoeke
is (vanweë uitbreidings in bevolkings en stede en die
handel),
en omdat kennis altyd meer gespesialiseerd word. Daar is steeds meer
kennis binne ‘n vakgebied (soos dorpsbeplanning)
en die howe raak
relatief verder agter met daardie spesialiste-kennis, wat howe in elk
geval nie veronderstel is om te gebruik
nie. Die howe behou hul
vermoë om redenering te beoordeel, en dit is op daardie basis
wat die howe bepaal of ‘n besluit
hersienbaar is.
[6
1] Soos
aangetoon by die hersieningsgronde deur die applikante geopper, is
daar nie ‘n basis om in te meng met die eerste respondent
se
besluit nie. Die feite regverdig die gevolgtrekking.
[62]
BEVEL:
Die
aansoek word met koste afgewys, wat insluit die koste van twee
advokate vir die eerste, tweede en derde respondente, en twee

advokate vir die vierde, vyfde en sesde respondente.
________________
A.
KRUGER,
R
Ek stem saam
_
_______________
B.C.
MOCUMIE
,
R
Namens
Applikante: Adv.
F. W. A. Danzfuss SC
Bygestaan
deur:
Adv
A. H. Burger
In
opdrag van:
Rosendorf
f
Reitz Barry
BLOEMFONTEIN
Namens
Eerste, Tweede
&
Derde Respondente: Adv. N.A. Cassim SC
Bygestaan
deur:
Adv.
B.S. Mene
In
opdrag van:
Staatsprokureurs
BLOEMFONTEIN
Namens
Vierde, Vyfde
&
Sesde Respondente: Adv. J.Y. Claasen SC
Bygestaan
deur:
Adv
J.P. Daffue
In
opdrag van:
Matsepes
Prokureurs
BLOEMFONTEIN
/em
/wm