Pacific Breeze Trading 176 (Pty) Ltd v Claassens and Others (1948/09) [2009] ZAFSHC 52 (30 April 2009)

About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
>>
2009
>>
[2009] ZAFSHC 52
|

|

Pacific Breeze Trading 176 (Pty) Ltd v Claassens and Others (1948/09) [2009] ZAFSHC 52 (30 April 2009)

VRYSTAAT HOË HOF,
BLOEMFONTEIN
REPUBLIEK VAN
SUID-AFRIKA
Aansoeknommer : 1948/09
In
die aansoek tussen:-
PACIFIC BREEZE
TRADING 176 (PTY) LTD
Applikant
en
FRANCOIS HERCULES
CLAASSENS
Eerste
Respondent
DIE REGISTRATEUR
VAN AKTES,
Tweede
Respondent
BLOEMFONTEIN
FIRSTRAND BANK
BEPERK
Derde
Respondent
_____________________________________________________
CORAM:
VAN
ZYL, R
____________________________________________________
AANGEHOOR
OP:
23
APRIL 2009
_____________________________________________________
GELEWER
OP:
30
APRIL 2009
_____________________________________________________
[1] Applikant het die Hof
op ‘n dringende basis genader vir die volgende regshulp:
“
1. Dispensing with the time and
procedures provided for in the Uniform Rules of Court and hearing
this matter is one of urgency
in terms of Uniform Rule 6(12).
2. Interdiciting the first and second
respondents from transferring the said property known as portion 1 of
the farm Alleen 570,
Registration Division Winburg RD, Province of
the Free State, Measuring 256,9596 (two five six, nine five nine six)
hectares, and
held by the first respondent in terms of Deed of
Transfer No. T6769/2007 to anybody else than the applicant until such
time as
the main action instituted under case number 1107/09 had been
finalised.
3. In the alternative to 2 above,
directing the Registrar of Deeds, Bloemfontein to note a caveat
against the Title Deed of the
undermentioned property to prohibit the
First Respondent from transferring the said property known as portion
1 of the farm Alleen
570, Registration Division Winburg RD, Province
of the Free State, Measuring 256,9596 (two five six, nine five nine
six) hectares,
and held by the first respondent in terms of Deed of
Transfer No. T6769/2007 until such time as the main action instituted
under
case number1107/09 has been finalised.
4. Costs of the application to be paid
by the First Respondent.”
[2] Tweede en derde
respondente het nie die aansoek opponeer nie. Die aansoek is slegs
deur eerste respondent geopponeer. In die
Kennisgewing van Mosie is
bepaalde kort tydperke gestipuleer waarin die opponerende
verklarings, indien enige, geliasseer moes
word, waaraan voldoen is
deur eerste respondent. Daarop is die repliserende en ook ‘n
daaropvolgende dupliserende verklaring
sodanig tydig geliasseer dat
op die stadium wat die aansoek aangehoor staan te geword het op
Donderdag, 23 April 2009 om 14h15,
die stukke volledig was en die
aansoek dus ryp was vir beregting. Wat die dupliserende verklaring
betref, is dit ‘n kort verklaring
wat geliasseer is ten einde twee
aspekte wat die eerste keer in die repliserende verklaring geopper
is, aan te spreek en tweedens
om ‘n foutiewe bewering deur eerste
respondent gemaak in sy opponerende verklaring, reg te stel. Ek het
in die uitoefening van
my diskresie die dupliserende verklaring
toegelaat, omdat ek van oordeel was dat dit essensieel was ten einde
korrekte feite ten
opsigte van die tersaaklike aspekte voor my te
plaas en dat dit derhalwe in die belang van reg en geregtigheid is.
[3] Vir doeleindes van
hierdie uitspraak, is ek nie voornemens om die agtergrond tot die
aansoek uiteen te sit nie. Dit blyk egter
uit die opponerende
verklaring geliasseer deur eerste respondent dat die eiendom hierin
ter sprake, welke eiendom applikant beweer
hy by wyse van `n
skriftelike koopkontrak vanaf eerste respondent aangekoop het,
intussen by wyse van ‘n skriftelike koopkontrak,
gedateer 10
Februarie 2009, deur eerste respondent verkoop is aan ‘n entiteit
bekend as Groline Investments (Edms) Bpk (hierinlater
na verwys
“Groline Investments”), registrasienommer 1998/007583/07, ten
tyde van welke kontraksluiting Groline Investments
verteenwoordig is
deur ene Deon Cilliers. Op dieselfde datum is daar voorts ‘n
huurkontrak gesluit tussen eerste respondent
en voormelde Deon
Cilliers ten opsigte van dieselfde eiendom, vir ‘n termyn wat ‘n
aanvang geneem het op 10 Februarie 2009
en aanvanklik voortduur tot
31 Desember 2009, maar op voorwaarde dat die partye kan ooreenkom dat
dit verleng word. Afskrifte
van hierdie koopkontrak en huurkontrak
is aangeheg tot die opponerende verklaring onderskeidelik as
aanhangsels “BA1” en “BA2”.
[4] Dit is gevolglik
tereg deur eerste respondent in sy opponerende verklaring geopper,
soos saamgelees met die korreksie vervat
in die dupliserende
verklaring ten opsigte van die identiteit van die koper van die
eiendom as synde Groline Investments, dat Groline
Investments ‘n
direkte en wesenlike belang in die aansoek het, maar foutiewelik nie
deur applikant gevoeg is as ‘n party tot
die aansoek nie.
[5] By die aanvang van
die aanhoor van die aansoek, het mnr. De Bruin, namens eerste
respondent, egter aan die hand gedoen dat ten
einde koste te bespaar
en om doelmatigtigheidsredes, ek die betoë van die advokate moet
aanhoor en ‘n beslissing maak of
applikant ‘n behoorlike saak
uitgemaak het vir die gevorderde regshulp, aangesien, indien ek sou
bevind dat applikant nie ‘n
behoorlike saak uitgemaak het nie, dit
in ieder geval tot gevolg sal hê dat die aansoek van die hand
gewys word sonder dat
dit dan nodig sou wees dat enige verdere
partye gevoeg word tot die aansoek. Hy het egter voorts aan die hand
gedoen dat indien
ek sou bevind dat applikant wel ‘n behoorlike
saak uitgemaak het vir die gevorderde regshulp (wat hy betoog het nie
die geval
is nie), ek ‘n bevel
nisi
moes uitreik wat dan op Groline Investments beteken kan word ten
einde hom die geleentheid te gee om op die keerdag die aansoek
te
opponeer, indien hy so sou verkies.
Mnr. Human, namens
applikant, het heeltemal tereg toegegee dat Groline Investments
inderdaad as respondent gevoeg moes gewees het
of gevoeg moet word
deurdat hy ‘n direkte en wesenlike belang in die aansoek het. Ten
einde moontlike onnodige koste te voorkom,
het hy ook aan die hand
gedoen dat die aangeleentheid hanteer word op die wyse soos deur Mnr.
De Bruin se voorgestel.
[6] Ek het op daardie
stadium akkoord gegaan met die voorstel en derhalwe die betoë
aangehoor, waarna ek uitspraak voorbehou
het. Ten tyde van my
oorweging van die aansoek met die oog op die uitspraak en my
navorsing gedoen ten opsigte van die tersaaklike
regsbeginsels, het
ek egter tot die gevolgtrekking gekom dat dit nie korrek en behoorlik
sal wees vir my om enigsins die meriete
van die aansoek te oorweeg
alvorens alle belanghebbende partye nie as partye tot die aansoek
gevoeg is of ten minste kennis dra
van die aansoek nie. Mnre. Human
en De Bruin was dit eens dat die onderhawige interdik vindikatories
of ten minste quasi-vindikatories
van aard is, in welke geval
applikant uiteraard steeds ‘n
prima
facie
reg moet aandui, maar die volgende beginsels terselfdertyd geld:
“
The practice of granting a
temporary interdict without proof of irreparable loss is not confined
to vindicatory actions properly
so called but may also be applied in
any case in which the applicant has established a
prima
facie
right to delivery of
a particular thing, since in all such cases the court is entitled to
ensure that the thing shall be preserved
until the dispute is finally
decided. The interdict may be granted even if the probabilities of
success in the action are against
the applicant, and should
ordinarily be granted if no harm would thereby be occasioned to the
respondent.
Apart from the presumption which
relieves the applicant of the necessity of proving irreparable loss,
the requirements for applicants
for interdicts pending vindicatory or
possessory actions are the same as in any other. The same
considerations of convenience
and other discretionary factors enter
into the matter, and the rights of third parties who have
bona
fide
acquired rights
adverse to the applicant may have to be considered.”
Erasmus
Superior
Court Practice
,
Van Loggerenberg en Farlam, op p. E8-12.
Sien ook
Interdicts
and Related Orders
,
Johan Meyer, op p. 18 – 19.
[7] Ek meen dat dit nie
van pas vir my sal wees om in hierdie uitspraak te verwys na of te
handel met my redes hiervoor nie, maar
is ek van oordeel dat die
ander belanghebbende party of partye in hierdie aangeleentheid eers
die geleentheid gebied moet word
om die aansoek te opponeer, indien
hulle so sou verkies, alvorens ek enigsins die meriete van applikant
se aansoek oorweeg, sodat
enige bewerings wat moontlik deur sodanige
ander belanghebbende party(e) gemaak gaan word, ook deur my in
oorweging geneem kan
word by die beregting van die aansoek. Na my
mening kan die moontlikheid nie uitgesluit word dat sodanige party(e)
bewerings
kan maak wat selfs ‘n invloed kan hê op my
beslissing ten opsigte van die vraag of applikant ‘n
prima
facie
saak uitgemaak het, aldan nie. Gegewe die beginsels wat geld by die
onderhawige tipe interdik, meen ek dat die elemente daarvan
sodanig
ineengevleg is dat ek alle relevante feite voor my behoort te hê
alvorens die meriete van die aansoek oorweeg word.
Sien
NDAUTI
v KGAMI & OTHERS
1948 (3) SA 27
(W) op 37 en 39.
[8] Ek is gevolglik van
mening dat die aansoek uitgestel moet word ten einde ander
belanghebbende partye die geleentheid te gee
om die aansoek te
opponeer, indien hulle so sou verkies. Wat betref wie sodanige
belanghebbende party(e) is, is dit so dat die
punt
in
limine
wat in die opponerende verklaring geopper is, sowel as die betoë
wat aan my voorgehou is, slegs geslaan het op Groline Investments
as
synde ‘n belanghebbende party. By behoorlike nalees van die
koopkontrak en die huurkontrak, is dit egter duidelik dat die
twee
transaksies ineengevleg is met mekaar wat tot gevolg het dat die
huurder, synde Deon Cilliers in sy persoonlike hoedanigheid,
na my
mening ook moontlik ‘n wesenlike belang in die beregting van die
aansoek kan hê. Ek meen dat dit gevolglik veiliger
en beter
sal wees indien Deon Cilliers ook as ‘n potensiële
belanghebbende party tot hierdie aansoek beskou word.
[9] Wat die prosedure
betref, meen ek dit sal nie koste effektief en/of doelmatig wees
indien applikant genoodsaak sou word om ‘n
formele voegingsaansoek
te loods nie. Alhoewel ek van oordeel is dat ek die bevoegdheid het
om voormelde partye
mero
motu
as
partye te voeg, wil ek ook nie hê dit moet tot gevolg hê
dat die tersaaklike partye onnodiglik tot die onderhawige
verrigtinge
gevoeg word indien hulle nie die gevorderde regshulp wens te opponeer
nie. Aangesien ek nie op hierdie stadium ‘n
bevinding ten opsigte
van die meriete van die aansoek wil maak nie, meen ek dit sal
regstegnies ook nie korrek wees om ‘n bevel
nisi
uit te reik nie. Ek is gevolglik van oordeel dat `n proses
soortgelyk as die een gevolg in
EDEN
VILLAGE (MEADOWBROOK) (PTY) LTD AND ANOTHER v EDWARDS AND ANOTHER
1995 (4) SA 31
(AD) op 47, saamgelees met die gesag daarin na verwys,
in die onderhawige geval gepas sal wees.
[10] Wat die koste
teweeggebring deur die uitstel betref, het mnr. De Bruin betoog dat
applikant gelas behoort te word om die koste
daarvan te betaal indien
die verrigtinge voortgaan ten einde verdere belanghebbende partye te
voeg. Mnr. Human het daarenteen
aan die hand gedoen dat koste
behoort oor te staan vir latere beregting, aangesien daar moontlik
verdere feite op rekord geplaas
kan word deur sodanige party(e) wat
gevoeg staan te word wat ‘n invloed kan hê op die oorweging
van ‘n gepaste kostebevel.
[11] Alhoewel ek nie
oortuig is dat enige verdere feite wat voor die Hof geplaas mag word
‘n invloed sal hê op die oorweging
van ‘n gepaste
kostebevel nie, is ek terselfdertyd van oordeel dat dit doelmatig is
onder die omstandighede dat dit wel eers
bereg word ten tyde van die
voortsetting van die verrigtinge.
[12] Ek meen dit is
duidelik uit die totaliteit van die aansoekstukke voor my dat die
aansoek en die finale beregting daarvan inderdaad
dringend van aard
en is dit ook op geen stadium deur of namens eerste respondent betwis
nie. Gevolglik behoort die aangevraagde
kondonasie toegestaan te
word.
[13] Verder spreek dit
vanself dat hangende die finale beregting van die aansoek, die
eiendom hierin ter sprake, nie intussen getransporteer
kan word nie.
In die verband het eerste respondent geen bewering gemaak dat die
onverwylde transportering van die eiendom noodsaaklik
is en/of dat
indien daar `n noodsaaklike oponthoud daarmee is, daar wesenlike
bendeling vir hom sal wees nie. Dit blyk ook uit
die terme van die
koopkontrak en die huurkontrak dat onverwylde transportering van die
eiendom klaarblyklik ook nie vir die voormelde
belanghebbende partye
essensieel is nie. Ek is gevolglik voornemens om in my voorgenome
bevel bepaalde tydperke te stipuleer in
‘n poging om en ten einde
toe te sien dat die aangeleentheid wel steeds so spoedig moontlik
gefinaliseer word, maar ook nie die
genoemde belanghebbende partye
oonodig kortwiek in die oorweging van hulle posisie nie.
[14] Gevolglik word die
volgende bevele gemaak:
1. Kondonasie word
verleen vir die nie-nakoming van die hofreëls met betrekking tot
proses en betekening en word die aansoek
as een van dringendheid
bereg ooreenkomstig die bepalings van Hofreël 6(12).
2. Die aansoek word
uitgestel tot 21 Mei 2009.
3. Eerste respondent word
gelas en beveel om op aanvraag daartoe deur of namens applikant vir
doeleindes van betekening, onverwyld
die tersaaklike adres
besonderhede van Groline Investments (Edms) Bpk, registrasienommer
1998/007583/07 en van Deon Cilliers, synde
die partye met wie eerste
resondent onderskeidelik ‘n koopkontrak en ‘n huurkontrak gesluit
het ten opsigte van die Restant
van Gedeelte 1 van die plaas Alleen
570, distrik Winburg, provinsie Vrystaat, groot 256,9596 hektaar, te
verskaf.
4. Applikant word gelas
om toe te sien dat ‘n afskrif van die volledige aansoekstukke,
hierdie uitspraak en hierdie bevel onverwyld
(laatstens op Dinsdag,
5 Mei 2009), op Groline Investments (Edms) Bpk, registrasienommer
1998/007583/07 en ook op Deon Cilliers
in sy persoonlike
hoedanigheid, ooreenkomstig die hofreëls beteken word.
5. Groline Investments
(Edms) Bpk, registrasienommer 1998/007583/07 en Deon Cilliers (in sy
persoonlike hoedanigheid) word hiermee
in kennis gestel dat:
5.1 indien een of beide
van hulle wens die onderhawige aansoek te opponeer en derhalwe as
respondente tot die aansoek gevoeg te
word, hy/hulle skriftelik
kennis van sy/hul voorneme om die aansoek te opponeer moet gee aan
die Griffier, sowel as aan die applikant
en eerste respondent se
onderskeie prokureurs van rekord, voor of op Maandag, 11 Mei 2009 om
15h00. In sodanige kennisgewing moet
‘n adres soos in Reël
6(5)(b) bedoel aangegee word waar hy/hulle kennisgewings en die
betekening van alle dokumente in
hierdie verrigtinge sal aanvaar.
5.2 Sy/hul opponerende
beëdigde verklaring(s) by die Griffier, sowel as by applikant en
eerste respondent se prokureurs geliasseer
moet word voor of op
Dinsdag, 12 Mei 2009 om 12h00.
5.3 Indien hy/hulle geen
kennis gee van sy/hul voorneme om die aansoek te opponeer nie, sal
dit geag word dat hy/hulle berus by
die uitspraak van die Hof en
daaraan gebonde sal wees.
6. Applikant word gelas
om indien enige opponerende beëdigde verklaring(s) geliasseer
word, sy repliserende verklaring daartoe,
indien enige, te liasseer
voor of op Vrydag, 15 Mei 2009 om 12h00.
7. Hangende die voormelde
uitstel van die aansoek en die finale beregting daarvan, word eerste
respondent en tweede respondent verbied
om voormelde eiendom aan
enige persoon of entiteit te transporteer of op welke wyse ookal te
vervreem.
8. Applikant word gelas
om toe te sien dat `n afskrif van hierdie hofbevel onverwyld op
tweede respondent beteken word.
9. Die koste
teweeggebring deur die uitstel staan oor vir latere beregting.
____________
C. VAN ZYL, R
Namens die
applikant: Adv. C.A. Human
In opdrag van:
Neuhoff Prokureurs
BLOEMFONTEIN
Namens die eerste
respondent: Adv. J.P. de Bruin SC
In opdrag van:
Naudes
BLOEMFONTEIN
/sp