Mascodor 143 (Edms) Bpk v Van Pletzen En Ander (2192/2008) [2009] ZAFSHC 47 (2 April 2009)

About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
>>
2009
>>
[2009] ZAFSHC 47
|

|

Mascodor 143 (Edms) Bpk v Van Pletzen En Ander (2192/2008) [2009] ZAFSHC 47 (2 April 2009)

VRYSTAAT
HOË HOF, BLOEMFONTEIN
REPUBLIEK
VAN SUID-AFRIKA
Aansoek
Nr.: 2192/2008
In
die aansoek tussen:
MASCODOR
143 (EDMS) BPK
Applikant
en
MNR
WILLEM PIETER VAN PLETZEN
1ste Respondent
REGISTRATEUR
VAN AKTES: BLOEMFONTEIN
2de
Respondent
_____________________________________________________
_
UITSPRAAK
DEUR:
VAN
ZYL, R
_____________________________________________________
_
GELEWER
OP:
2
APRIL 2009
[1]
Applikant
is kragtens Transportakte no. T14425/2006, `n afskrif waarvan
aangeheg is tot die funderende verklaring, die geregistreerde
eienaar
van Gedeelte 3 van Plot 51, Estoire Nedersetting, distrik
Bloemfontein, welke gedeelte 1.3635 hektaar groot is (hierinalter
na
verwys as “applikant se eiendom”). Eerste respondent is die
geregistreerde eienaar van ‘n aangrensende eiendom bekend
as
gedeelte 4 van Plot 51, Estoire Nedersetting, distrik Bloemfontein,
welke gedeelte 1.1600 hektaar groot is (hierinlater na verwys
as
“eerste respondent se eiendom”). Applikant het die hof by wyse
van aansoekprosedure genader vir verklarende bevele en daaruit

voortspruitende aksessore regshulp, welke as volg in die kennisgewing
van mosie uiteengesit is:
“
1.
Dat
verklaar word dat die grense van Onderverdeling 3 van Plot 51,
Estoire Nedersetting, geleë in die administratiewe distrik,

Bloemfontein, Provinsie Vrystaat is en daar uitsien soos uiteengesit
en afgebaken luidens aanhangsel “D” tot die applikant
se
funderende beëdigde verklaring;
2. Dat verklaar
word dat die grense van Onderverdeling 4 van Plot 51, Estoire
Nedersetting, geleë in die administratiewe distrik
Bloemfontein,
Provinsie Vrystaat is en daar uitsien soos opgemeet en afgebaken
luidens aanhangsel “E” tot die applikant se
funderende beëdigde
verklaring;
3. `n Bevel wat
verklaar dat die applikant geregtig is op toegang tot die eiendom
beskryf in paragraaf 1 hierbo vanaf punte “D”
en “E”,
alternatiewelik
vanaf punte “d” en “e”, en tussen die grensbakens “F” tot
“E” en “C” tot “D” soos aangedui op aanhangsel
“D”
tot die applikant se funderende verklaring;
4. Wat die
respondent verbied om op enige wyse hoegenaamd in te meng met die
applikant se toegang tot die eiendom vermeld in paragraaf
1 hierbo,
en langs die weg en/of bakens soos omskryf in paragraaf 3 hierbo en
daarbenewens;
5.
Dat
die eerste respondent gelas word om aan die applikant ongestoorde en
onversteurde toegang tot die eiendom beskryf in paragraaf
1 hierbo,
en langs die weg en/of bakens soos in beskryf in paragraaf 3 hierbo,
te verleen;
6. Dat die eerste
respondent die koste van hierdie aansoek betaal;”
Dit
blyk reeds uit die funderende beëdigde verklaring dat geen
effektiewe regshulp teen tweede respondent gevorder word nie
en is
tweede respondent slegs as sodanig gevoeg insoverre as wat tweede
respondent ‘n belang by die aangevraagde regshulp mag
hê.
Tweede respondent het dan ook `n verslag gedateer 30 Julie 2008
geliasseer, welke verslag nie enige aspek opper wat aangespreek
hoef
te word in hierdie uitspraak nie en is die slotsom daarvan dat geen
beswaar geopper word teen die aangevraagde regshulp nie.
[2]
Die
aangeleentheid het op 31 Julie 2008 voor my kollega Hancke, R,
gedien, waaropvolgend die volgende bevel verleen is:
“
1. Die eerste
respondent se versuim om sy opponerende beëdigde verklaring
tydig te liasseer word gekondoneer.
2. Die aansoek om deurhaling wat die
eerste respondent op 29 Julie 2008 geloods het, word van die rol
verwyder.
3. Die aansoek word, ingevolge Reël
6(5)(g) van die Eenvormige Hofreëls, na 4 November 2008 en 5
November 2008 uitgestel
vir beslissing na die aanhoor van mondelinge
getuienis in verband met die volgende geskilpunte:
3.1 Het die
applikant voor die sluiting op 29 Mei 2006 van die skriftelike
koopooreenkoms wat as aanhangsel “REP4” tot sy repliserende

beëdigde verklaring aangeheg is, ingevolge waarvan hy gedeelte 3
van Plot 51, Estoire Nedersetting, wat in die Bloemfontein
distrik
van die Vrystaat Provinsie geleë is (“die eiendom”), vanaf
Daniël Ludeke aangekoop het, kennis gedra van
die vorderingsreg
waaroor die eerste respondent beweerlik kragtens die ooreenkoms wat
op 10 April 2000 is, welke ooreenkoms as
aanhangsel “K” tot die
opponerende beëdigde verklaring aangeheg is, beskik.
3.2 Het die
applikant voor die registrasie deur die tweede respondent op 27 Junie
2006 van Akte van Transport T00014425/2006, wat
as aanhangsel “A”
tot die funderende beëdigde verklaring aangeheg is, kennis gedra
van die vorderingsreg waaroor die eerste
respondent beweerdelik
kragtens die ooreenkoms wat op 10 April 2000 gesluit is, welke
ooreenkoms as aanhangsel “K” tot die
opponerende beëdigde
verklaring aangeheg is, beskik.
4. Die deponente
word beveel om persoonlik te verskyn en die partye sal ook geregtig
wees om enige iemand anders te dagvaar om in
verband met voormelde
feitegeskille te getuig, mits daar vooraf aan die teenparty kennis
daarvan gegee word.
5. Die bepalings
van Reël 35 en 36 van die Eenvormige Hofreëls in verband
met die blootlegging en inspeksie van stukke
sal
mutatis
mutandis
in die geval geld.
6. Die eerste respondent moet nie
later nie as 29 Augustus 2008 sy dupliserende beëdigde
verklaring, indien enige, liasseer.
7. Die koste van
verrigtinge in die Hof
a
quo
sal koste in die geding wees.”
[3] Alvorens
ek voortgaan met die agtergrond tot die aansoek, wens ek te vermeld
dat hoewel dit nie algeme
ne
praktyk is nie, ek dit in die omstandighede van die onderhawige geval
doelmatig ag om sekere aanhangsels tot die uitspraak aan
te heg en in
my uitspraak na daardie aanhangsels te verwys. Die rede hiervoor is
dat hierdie betrokke aanhangsels, welke ook aanhangsels
was tot die
aansoekstukke, die ligging en grense van die onderskeie eiendomme
hierin ter sprake, sowel as die verskuiwing van die
pad wat die kern
van die dispuut vorm, duidelik aandui en is daar ook voordurend in
die beëdigde verklarings, sowel as in
die mondelinge getuienis,
na hierdie sketsplanne verwys. Ek meen dit sal ‘n onbegonne taak
wees om op ‘n sinvolle wyse met
die getuienis te handel sonder om
instaat te wees om na hierdie sketsplanne te verwys. Gevolglik word
die volgende aanhangsels
hierby aangeheg:
1. As
aanhangsel “A”, die huidge aanhangsel “D” tot die funderende
verklaring, synde die kaart LG589/1990, welke kaart ook
na verwys is
in die Akte van Transport in terme waarvan die eiendomsreg van
applikant se eiendom oorgedra is vanaf ene Daniel
Ludeke aan
applikant, welke kaart die ligging en grense van applikant se eiendom
aantoon ooreenkomstig sy geregistreerde titel.
2.
As
aanhangsel “B”, die huidige aanhangsel “E” tot die funderende
verklaring, synde die kaart 590/1990, welke kaart die oorspronklike

ligging en grense van eerste respondent se eiendom aantoon
ooreenkomstig sy geregistreerde titel.
3. As
aanhangsels “C1”, “C2” en “C3”, tans aangeheg as deel van
aanhansel “K” tot die opponerende verklaring, synde
sketsplanne
wat deel gevorm het van die ooreenkoms gesluit met betrekking tot die
verskuiwing van die pad, waarvan aanhangsel “C1”
die
oorspronklike ligging en grense van die tersaaklike eiendomme en van
die pad aandui, aanhangsel “C2” die verskuiwing van
die pad
aandui en aanhangsel “C3” die verskuiwing van die grense aandui
voortspruitend uit die verskuiwing van die pad.
AGTERGROND
TOT
DIE AANSOEK
:
[4] Applikant
het applikant se eiendom
vanaf
Daniel Ludeke aangekoop en is die eiendom op 27 Junie 2006 na
applikant getransporteer en in applikant se naam geregistreer.
Met
verwysing na aanhangsel “A” hierby aangeheg, is dit gemeensaak
tussen die partye dat dit inderdaad is hoe applikant se
eiendom se
grense oorspronklik geloop het en ooreenkomstig die transportakte in
applikant se naam geregistreer is. Dit is applikant
se saak dat
applikant se eiendom hiervolgens en tans steeds ‘n sogenaamde
“pypsteel” vorm, waarvan die grense loop vanaf
punt A na B,
vandaar na C en D, vandaar na E, en dan tot by F en terug na A. Op
die punt van die pypsteel, naamlik vanaf punt
d tot D, vanaf D tot E,
vanaf E tot e en weer vanaf e tot d, is ‘n serwituut oor applikant
se eiendom geregistreer, synde ‘n
permanente ongehinderde serwituut
van reg van weg ten gunste van die algemene publiek. Eerste
respondent se eiendom is die eiendom
wat as Onderverdeling 4 op
aanhangsel “A” aangetoon word en begrens applikant se eiendom dus
eerste respondent se eiendom aan
twee kante daarvan. Die
oorspronklike grense van eerste respondent se eiendom, soos dit
vertoon het voor die beweerde verskuiwing
van die pad, word aangetoon
op aanhangsel “B” hiertoe, waar dit strek vanaf A tot B, vandaar
na C, na D en terug na A. Aan
die regterkant van die skets word ‘n
soortgelyke geregistreerde serwituut van reg van weg aangedui as wat
van toepassing is op
applikant se eiendom.
[5] Gedurende einde
Maart/begin April 2008 het applikant opdrag gegee aan ene Wynand
Albert van der Westhuizen om ‘n grensheining
op te rig vanaf punt C
na d, soos aangedui op aanhangsel “A” hiertoe, en is Van der
Westhuizen ook instruksies gegee om ‘n
pad vir applikant voor te
berei deur die pypsteel wat aangedui word op aanhangsel “A”
hiertoe. Toe Van der Westhuizen voorbereidings
begin tref het om die
heining aldus op te rig, het eerste respondent Van der Westhuizen
gekonfronteer en te kenne gegee dat die
pypsteel-gedeelte van
applikant se eiendom aan eerste respondent behoort. Hy het dus Van
der Westhuizen verbied om ‘n pad deur
die pypsteel bou.
[6] Dit
het toe aan die lig gekom en is dit ook eerste respondent se weergawe
in die onderhawige dispuut, dat eerste respondent,
Mev L C van
Pletzen, synde eerste respondent se oorlede moeder en
op
daardie stadium die eienaar van die Restant van Plot 51, welke op
aanhangsel “A” hiertoe aangedui word as “Restant” en
op
aanhangsel “C1” hiertoe aangedui word as “51/R” en Mnr
Ludeke, synde die vorige eienaar van applikant se eiendom, op
10
April 2000 ‘n ooreenkoms gesluit het met betrekking tot die
verskuiwing van die pad en die verskuiwing van die grensdrade
van die
tersaaklike drie eiendomme (hierinlater na verwys as “die
ooreenkoms”), welke ooreenkoms as volg verwoord is:
“
Hiermee bevestig
ek, Mev L C van Pletzen, ID nommer 340617 0021 089 dat ek toestemming
verleen aan Mnr Daniel Ludeke, ID nommer
701204 5177 084 dat die pad
na Onderverdeling 51/3 soos op Kaart 1 aangetoon
verander het, en dat die pad sy eiendom is. Onderverdeling 51/4 kry
die grond van die ou pad Mnr W P van Pletzen, ID nommer 591223
5097
004. Die Restant se grensdraad skuif ± 6 meter na
Onderverdeling 51/4 soos op Kaart 2 aangedui word om die grond te

herwin wat aan die pad afgestaan is, want Onderverdeling 51/4 kry die
ou pad van 51/3. Alle eienaars van Restant, 51/3 en 51/4
is tevrede
met veranderings en teken die dokument om dit te staaf.”
(Die
volledige ooreenkoms is aangeheg as aanhan
gsel
“K” tot die opponerende verklaring.)
Dit is
dan inderdaad aldus onderteken deur voormelde drie persone.
Aanhangsel
s
“C1”, “C2” en “C3” hiertoe aangeheg, was aangeheg tot
daardie ooreenkoms.
[
7] Na
aanleiding van voormelde optrede van eerste respondent om Van der
Westhuizen te verbied om die grensheining namens applikant
op te rig,
is daar ‘n aanmaningskrywe namens applikant aan eerste respondent
per hand afgelewer op 14 April 2008, waarin versoek
is dat applikant
toegelaat word om die grensheining op te rig soos hy beplan. Daar is
ook in die aanmaningskrywe vermeld dat eerste
respondent se weiering
om dit toe te laat onregmatige optrede daarstel wat, indien eerste
respondent dit nie staak nie, applikant
sal noodsaak om ‘n aansoek
na die Hooggeregshof te loods ten einde ‘n bevel te verkry wat
eerste respondent verplig om applikant
toegang tot sy eie eiendom te
verleen, met ‘n gepaardgaande kostebevel. Geen reaksie is op
hierdie aanmaningskrywe ontvang nie,
waarop applikant die onderhawige
aansoek geloods het. In die funderende verklaring word verdermeer
beweer dat die ooreenkoms gesluit
tussen eerste respondent, Mev Van
Pletzen en Mnr Ludeke se effek nooit deur die Landmeter-Generaal
goedgekeur is nie en geen van
die eerste respondent, Mev Van Pletzen
of Mnr Ludeke se transportaktes is gewysig om effek te gee aan dit
waarop ooreengekom is
nie. Applikant beweer voorts dat Mnr Ludeke
ook nie applikant se eiendom aan applikant verkoop het onderhewig aan
enige van die
terme soos vervat in die ooreenkoms nie.
[8] Uit
die opponerende verklaring blyk dit dat eerste respondent die grense
van die tersaaklike eiendomme soos wat dit gereflekteer
word op
aanhangsels “A” en “B” hiertoe, betwis op grond van die
voormelde ooreenkoms gesluit tussen homself, Mnr Ludeke
en Mev Van
Pletzen. Volgens eerste respondent het Mnr Ludeke vir hom en Mev Van
Pletzen gedurende April 2000 genader en versoek
of die pad nie aldus
verskuif kan word nie. Klaarblyklik was Mnr Ludeke op daardie
stadium besig om ‘n woonstel en stoor op
die tersaaklike eiendom te
bou. Die water en krag aansluitingspunte was geleë by die
regter boonste hoek van erf 51/R, soos
gereflekteer op aanhangsels
“C1” – “C3” hiertoe, en indien Mnr Ludeke ‘n pad na sy
eiendom sou kon verkry aan die bopunt
van erf 51/3, sou dit ‘n
wesenlike besparing vir Mnr Ludeke meebring met betrekking tot die
hoeveelheid kragkabel en waterpype
wat hy nodig gehad het om te
gebruik ten einde water en krag na sy gebou aan te lê. Omdat
dit ook vir Mnr Ludeke nodig was
om as gevolg van die kleigrond ‘n
gryspad vir sy eiendom aan te lê, sou die korter pad na sy
eiendom tot gevolg hê
dat hy minder grondwerke sou hoef te
verrig en derhalwe ook groot onkoste bespaar. Mnr Ludeke het
onderneem om ‘n Landmeter
opdrag te gee om die nodige opmetings te
doen en toe te sien dat goedkeuring by die Landmeter-Generaal verkry
word en dat die wysiging
van die onderskeie eiendomme se grense en
die nuwe pypsteel gedeelte wat eerste respondent se eiendom by gekry
het voortspruitend
uit die ooreenkoms, by die Registrateur van Aktes
geregistreer word. Mnr Ludeke het ook onderneem om al die koste in
die verband
te dra. Voormelde bewerings word in ‘n bevestigende
beëdigde verklaring van Mnr Ludeke bevestig.
[9] Volgens
beide eerste respondent en Mnr Ludeke is die grensheinings van die
onderskeie eiendomme toe verskuif in ooreenstemming
met die
veranderde grense soos aangedui op die ooreenkoms.
[10] Dit
blyk ook uit Mnr Ludeke se bevestigende beëdigde verklaring dat
hy toe inderdaad na April 2000 grondwerke verrig en
‘n gryspad
aangelê het op die nuwe pypsteel gedeelte soos ooreengekom in
die ooreenkoms. Die waterpype en kragkabels na
die geboue op
applikant se eiendom is ook aangelê oor hierdie nuwe oorgekome
pypsteel gedeelte. Hoewel hy onderneem het
om al die nodige stappe
te verrig ten einde die nuwe grense van die drie persele ingevolge
die ooreenkoms by die akteskantoor te
laat registreer en sodanige
transportaktes van al die verskillende eiendomme dienooreenkomstig te
laat wysig en die koste in verband
daarmee te dra, het hy dit egter
nie laat doen nie. Volgens hom was die koste verbonde aan die water
en kragaansluiting, sowel
as die aanlê van die gruispad, en die
feit dat hy deur ‘n egskeiding is, finansieël sodanig swaar op
hom dat hy nie
die nodige fondse gehad het om die ooreengekome stappe
te laat doen om die veranderde grense by die aktekantoor te laat
registreer
nie.
[11] Hoewel
ek hierinlater na die gedetailleerde bewerings hieromtrent sal
terugkeer, is dit eerste respondent se saak, soos bevestig
en/of
aangevul deur Mnr Ludeke se bevestigende verklaring, dat beide Mnr
Ruthven en Mnr David White van applikant deeglik bewus
was van die
nuwe grense toe applikant die eiendom gedurende 2006 by Mnr Ludeke
aangekoop het. Mnr Ludeke het Mnr Ruthven en Mnr
White voor sluiting
van die koopooreenkoms in kennis gestel van die ooreenkoms met
betrekking tot die nuwe grense van applikant
se eiendom. Beide Mnr
Ruthven en Mnr White is ook in kennis gestel dat aangesien Mnr Ludeke
nagelaat het om die nuwe grense in
die aktekantoor te laat
registreer, applikant sal moet toesien tot registrasie daarvan. Mnr
Ruthven en Mnr White het te kenne
gegee dat hulle tevrede is met
hierdie reeling wat deur die onderskeie eienaars getref is. ‘n
Afskrif van die ooreenkoms is
ook aan Mnr Ruthven en Mnr White van
die applikant getoon deur Mnr Ludeke voordat hulle applikant se
eiendom by Mnr Ludeke gekoop
het. Kort nadat applikant die eiendom
by Mnr Ludeke gekoop het, het applikant ook `n hoë
veiligheidsheining opgerig op die
nuwe grense soos bepaal deur die
ooreenkoms en het applikant deurentyd gebruik gemaak van die nuwe
pad, met ander woorde die pad
wat oor erf 51/R geloop het. Eers
nadat Mimosa Straat 6 Trust en die H P Badenhorst Familie Trust die
eiendom bekend as die Restant
Gedeelte van Plot 51/R vanaf Mev Van
Pletzen gekoop het, gedurende September 2007, het applikant begin
poog om sy regte oor die
ou pypsteel gedeelte soos aangetoon op
aanhangsel “A” hierby aangeheg, uit te oefen. Eerste respondent
wys dan ook daarop
dat Mnr Ruthven, wie die behoorlik gevolmagtigde
verteenwoordiger van applikant was ten tyde van die sluiting van die
koopooreenkoms
van applikant se eiendom, die enigste trustee is van
die Mimosastraat 6 Trust.
[1
2] Dit
is gevolglik eerste respondent se saak dat applikant die regte en
verpligtinge van die vorige eienaar, synde Mnr Ludeke,
ten volle
oorgeneem het en gevolglik gebonde is daaraan.
[13] In
die repliserende verklaring wys Mnr Ruthven van applikante daarop dat
Mnr Ludeke aanvanklik applikant se eiendom verkoop
het aan drie
kopers, synde die trustee van die Mimosastraat 6 Trust (Pieter
Blomerus Ruthven), die trustees van die Andrea White
Trust (David
Anderson White en Jeanne White) en die trustees van die H P
Badenhorst Familie Trust (Hendrik Petrus van Heerden Badenhorst),

welke koopkontrak aangeheg is tot die repliserende verklaring en
waaruit dit blyk dat dit deur die kopers onderteken is op 21 April

2006 en deur Mnr Ludeke, as verkoper, onderteken is op 25 April 2006.
In klousule 9 van die koopkontrak is as volg bepaal:
“
Die EIENDOM word
verkoop soos dit beskryf word in die bestaande of enige titelbewys
daarvan en onderworpe is aan al die voorwaardes,
beperkings en
serwitute (indien enige) daarin vermeld en waarna verwys word en/of
enige Dorpsaanlegskema wat van toepassing mag
wees. Die VERKOPER sal
nie aanspreeklik wees vir enige tekort indien die EIENDOM weer
opgemeet word nie, maar sal ook nie enige
voordeel trek indien daar
‘n surplus is nie.”
Klousule 16 het voorts
as volg bepaal:
“
Dit word op
rekord geplaas dat die KOPER die eiendom wil koop in die naam van ‘n
privaat maatskappy. Die KOPER sal, onmiddellik
na ondertekening van
hierdie ooreenkoms, ‘n rakmaatskappy aanskaf... Sodra dit gedoen
is sal die partye alle dokumente teken
wat nodig mag wees om hierdie
ooreenkoms te kanselleer en ‘n nuwe ooreenkoms te sluit op presies
dieselfde terme en voorwaardes
behalwe dat die gemelde rakmaatskappy
die koper sal wees...”
Applikant
is die rakmaatskappy wat aldus aangeskaf is en gevolglik is daar ‘n
nuwe koopkontrak gesluit tussen applikant en Mnr
Ludeke, wat deur
applikant onderteken is op 18 Mei 2006 en deur Mnr Ludeke op 29 Mei
2006. Hierdie ooreenkoms bevat ‘n soortgelyke
klousule as klousule
9 hierbo reeds aangehaal.
[14] In
die lig van voormelde doen applikant in sy stukke aan die hand dat
Mnr Ludeke meer as voldoende tyd gehad het om te verseker
dat die
onderskeie koopkontrakte die volledige beweerde ooreenkoms met
applikant reflekteer, maar ten spyte daarvan, het Mnr Ludeke
die twee
kontrakte onderteken terwyl applikant se eiendom daarin beskryf is
soos in die titelbewys daarvan.
[15] Applikant
wys voorts daarop dat kort na Mei 2006, met ander woorde nadat die
koopkontrak deur applikant onderteken is, het
applikant aan argitekte
opdrag gegee om `n plan te teken vir ‘n voorgestelde werkswinkel,
store, kantoor en motorhuise op applikant
se eiendom. Die plan, ‘n
afskrif waarvan aangeheg is tot die repliserende verklaring, is
gedurende Augustus 2006 reeds voltooi.
Wanneer hierdie plan nagegaan
word, is dit duidelik dat die ligging en grense van applikant se
eiendom reflekteer word soos in
die titelakte, met ander woorde met
die pypsteelgedeelte wat grens aan eerste respondent se eiendom.
Volgens applikant, indien
applikant deur mnr Ludeke meegedeel was dat
die eiendomme se grense nie daar uitsien soos dit geregistreer is
nie, sou applikant
nie vir die argitek opdrag gegee het om die
ontwikkeling te beplan soos gedoen is op die tersaaklike plan nie.
[16] In
Mnr Ruthven se repliserende verklaring, soos bevestig deur ‘n
bevestigende beëdigde verklaring van Mnr White, word
dit ontken
dat Mnr Ludeke vir of Mnr Ruthven of vir Mnr White op hoogte gebring
het van die ooreenkoms. Dit word voorts ontken
dat Mnr Ludeke vir
Mnr Ruthven of Mnr White in kennis gestel het dat hy nagelaat het om
die nuwe grense van die eiendomme in die
akteskantoor te laat
registreer en is daar ook nooit met applikant ooreengekom of aan die
applikant voorgestel dat die applikant
moet toesien tot die
registrasie van die nuwe eiendomsgrense nie. Dit word ook ontken dat
Mnr Ruthven en Mnr White te kenne sou
gegee het dat hulle tevrede is
met die reëlings vervat in die ooreenkoms. Nog Mnr Ludeke, nog
Mnr White was van die ooreenkoms
bewus. Mnr Ruthven en Mnr White
ontken ook dat ‘n afskrif van die ooreenkoms aan hulle getoon is
alvorens applikant die eiendom
by Mnr Ludeke gekoop het. Inteendeel,
Mnre Ruthven en Mnr Ludeke het by die geleentheid wat Mnr Ruthven na
die eiendom gaan kyk
het saam met Mnr White, slegs Mnr Ludeke gegroet
en het hulle geensins met mekaar in gesprek getree nie. Volgens Mnr
Ruthven, indien
hulle bewus was van die ooreenkoms, sou hulle nie
opgetree het soos reeds hierbo uiteengesit nie en sou applikant nie
die hof met
hierdie aansoek genader het nie.
[
17] Dit
blyk uit Mnr White se bevestigende verklaring dat tydens `n vorige
gesprek tussen net Mnr White en mnr Ludeke, het Mnr Ludeke
slegs
teenoor Mnr White opgemerk dat die toegangspad tot applikant se
eiendom eintlik via `n pypsteel aan die anderkant van eerste

respondent se eiendom loop en soontoe (na die pypsteel gedeelte van
applikant se eiendom) sal moet terug skuif as Mev Van Pletzen
eendag
haar eiendom sou verkoop.
[1
8] Wat
die oprigting van ‘n veiligheidsheining betref, het applikant
ontken dat ‘n hoë veiligheidsheining opgerig is op
die nuwe
grense soos bepaal deur die ooreenkoms. Die veiligheidsheining is
opgerig, met verwysing na aanhangsel “A” hiertoe,
vanaf C tot na
aan B, ten einde vir ‘n tydelike hek voorsiening te maak en vanaf B
via A en verder via F tot by ‘n punt regoor
C op die grenslyn F tot
E. Op die grenslyn F tot E, en regoor C, het applikant reeds vier
maande gelede (voor die aansoek) ‘n
hek ter waarde van R30 000,00
laat bou en applikant het reeds draad ter waarde van R52 000,00
aangekoop om weerskante van die pypsteel
te span. Hoewel eerste
respondent waarskynlik, aldus applikant, moes sien toe applikant
hierdie hek gebou het, het eerste respondent
versuim om enigsins die
ooreenkoms onder applikant se aandag te bring. Applikant het wel van
die sogenaamde nuwe pad gebruik gemaak
ten einde toegang tot
applikant se eiendom te verkry. Dit was egter, aldus applikant,
bloot gedoen omdat die nuwe pad bestaan
het en dus begaanbaar was,
enersyds, en andersyds omdat daar nog nie ‘n pad oor die pypsteel
van applikant se erf was nie.
Dit was slegs tydelik so gebruik.
Hierdie veiligheidsheining en die nuwe hek wat gebou is, is ook
uitgebeeld op fotos aangeheg
tot die repliserende verklaring.
[19] Volledigheidshalwe
moet vermeld word dat hoewel daar sekere regstegniese verwere namens
applikant in sy repliserende verklaring
geopper is, daardie verwere
of uitdruklik by die aanvang van die aanhoor van mondelinge getuienis
laat vaar is en/of geabandoneer
is namens applikant en nie mee
volhard is ten tyde van die voering van argumente voor my nie. Die
enigste regstegniese verweer
waarmee ten tyde van die aanhoor van
argumente na die aanhoor van mondelinge getuienis volhard is, hoewel
op ‘n redelike sydelingse
wyse, is die verweer van verjaring van
eerste respondent se vorderingsreg. Indien ek dit nodig ag, sal ek
hierinlater weer daarmee
handel.
[20] Hoewel
daar `n dupliserende verklaring ook geliasseer is, spreek dit
uitsluitlik van bogemelde regstegniese verwere aan en
meen ek
gevolglik dat ek insgelyks ook nie daarmee hoef te handel nie.
TERSAAKLIKE
REGSBEGINSELS:
[
21] Alvorens
ek handel met die mondelinge getuienis wat aangebied is, meen ek dit
is doelmatig om eers te handel met die onderskeie
regsbeginsels wat
hierin ter sprake is en wat voor my geargumenteer is. Ek sal dan die
mondelinge getuienis ontleed aan die hand
van die bevindings wat ek
ten opsigte van die tersaaklike regsbeginsels maak.
[
22] Duidelikheidshalwe
vermeld ek egter reeds op hierdie stadium dat daar by die aanvang van
die aanbied van mondelinge getuienis
‘n dispuut tussen die partye
bestaan het ten opsigte van die beginlas met betrekking tot die
aanbied van getuienis. Nadat volledige
betoë hieromtrent aan my
voorgehou is, het ek gelas dat eerste respondent met die aanbied van
getuienis moet begin. Gevolglik
het Mnr Human, namens eerste
respondent, die getuienis van Mnr Ludeke aangebied, waarop Mnr Ludeke
ook deur Mnr Wessels, namens
applikant, gekruisverhoor is.
Dit
het die getuienis wat namens eerste respondent aangebied is, voltooi.
Daarop het Mnr Wessels aangedui dat daar geen
getuienis
namens applikant aangebied gaan word nie.
B
ewyslas:
[2
3] Mnr
Wessels het betoog en aan die hand gedoen dat waar applikant die hof
nader op die basis van ‘n geregistreerde saaklike
reg, synde sy
eiendomsreg van applikant se eiendom soos blyk uit die titelakte
aangeheg tot die funderende verklaring, in antwoord
waarop eerste
respondent ‘n substantiewe positiewe bewering tot die teendeel
gemaak het, vir doeleindes waarvan hy op die kennisleer
steun en dus
kennis van sy beweerde persoonlike reg aan die kant van applikant
moet bewys, die bewyslas op eerste respondent rus
om laasgenoemde
kennis te bewys. Dit is nodig om te vermeld dat Mnr Wessels ter
aanvang toe die vraagstuk met betrekking tot wie
die plig het om met
die aanbied van getuienis te begin, bereg is, aanvanklik aan die hand
gedoen het dat die titelakte ten minste
prima
facie
bewys van applikant se eiendomsreg daarstel, op grond waarvan hy aan
die hand gedoen het dat eerste respondent met die aanbied
van
getuienis moes begin. Toe die argument egter op ‘n later stadium
verder geneem is met spesifieke verwysing na die bewyslas,
het hy aan
die hand gedoen dat dit inderdaad ‘n substantiewe bewyslas is wat
op eerste respondent rus. Mnr Wessels het onder
andere vir sy
submissie gesteun op
GRANT
AND ANOTHER v STONESTREET AND OTHERS
1968 (4) SA 1
(AD) op 20 A – D.
Mnr
Human, daar
enteen,
het aan die hand gedoen dat dit applikant is wat die hof genader het
om ‘n reg af te dwing en aangesien hy die een is
wat beweer dat hy
die eienaar is, moet hy dit bewys. Volgens Mnr Human se argument is
registrasie
per
se
nie voldoende bewys van eienaarskap nie, waarvoor hy onder andere
gesteun het op
PETERSON
AND ANOTHER NNO v CLAASSEN AND OTHERS
[2005] ZAWCHC 44
;
2006 (5) SA 191
(CPD) op 199 H en
EX
PARTE MENZIES ET UXOR
1993 (3) SA 799
(CPD) op 805 E.
[24] Die
verwysings na registrasie en eiendomsreg in bogemelde twee gewysdes,
moet na my mening egter in die regte konteks gelees
word. In
PETERSON
AND ANOTHER NNO v CLAASSEN AND OTHERS
,
supra
op 199 H, word spesifiek verwys na die uitspraak in
KNYSNA
HOTEL CC v COETZEE NO
[1997] ZASCA 114
;
1998 (2) SA 743
(SCA) op 753 B – D, alwaar die volgende voorkom:
“
Dit dien egter
daarop gewys te word dat volgens ons stelsel van registrasie dit nie
sonder meer gesê kan word dat die persoon
in wie se naam grond
geregistreer is noodwendig die eienaar van daardie grond is nie.
Iemand anders kan byvoorbeeld deur verjaring
eienaar van die grond
geword het sonder dat hy as eienaar in die akteskantoor getoon word.
Hy sal dan, by
bewys
van die verjaring, die registrasie in die naam van die oorspronklike
eienaar kan aanveg en dit laat wysig. Hierdie stelsel word
soms as 'n
'negatiewe' stelsel getipeer in teenstelling met 'n 'positiewe'
stelsel waar registrasie 'n onomstootlike bewys van
eiendomsreg is.”
(Eie beklemtoning)
In
EX
PARTE MENZIES ET UXOR
,
supra
,
is
die konteks van die bevinding en die bevinding as sulks wat gemaak
is, die volgende op 804E – F en 805E – F:
“
Modern writers
(see, for example, Silberberg and Schoeman The Law of Property 2nd ed
at 108-10 and Carey Miller The Acquisition
and Protection of
Ownership at 169 et seq and the authorities there cited) have
discussed from the standpoint of comparative law
whether our system
of registration is one of registration of deeds or registration of
title. Although the system is based in practice
upon the registration
of deeds, it is clearly far more than a system of deeds registration.
Its purpose is to prove title. Nevertheless,
it is not a system in
which the mere fact of registration always constitutes or maintains
an unchallengeable title, nor one in
which (conversely) title is
always wanting unless it has been registered.”
en
“
Therefore it
cannot be the mere fact of a registered title which is in the last
analysis decisive. Dealing with acquisition of ownership
sanctioned
by statute, Solomon CJ noted in Union Government (Minister of
Justice) v Bolam
1927 AD 467
at 472 that 'registration is not
necessarily conclusive on the question of ownership of land' (see
also Cumming v Cumming
1984 (4) SA 585
(T) at 589C).”
[2
5] Na
my mening is voormelde uitsprake se strekking bloot tot dien effekte
dat eiendomsreg ook sonder registrasie verkry kan word
en dat die
registrasie van eiendomsreg derhalwe nie noodwendig aan `n persoon `n
onaanvegbare
of onweerlegbare
titel verleen nie. Sodanige geregistreerde eiendomsreg bly egter van
krag tot tyd en wyl die teendeel
bewys
word deur wie ookal daardie eiendomsreg aanveg. Die uitspraak in
GRANT
AND ANOTHER v STONESTREET AND OTHERS
,
supra
,
bevestig dit na my oordeel, waar as volg beslis is op 20A – D:
“
The vital
question remains: was the extent of Grant's knowledge of the
servitude, at the time he acquired Navarre and as established
by the
evidence, sufficient in law to render him bound by the unregistered
servitude claimed by the applicants? Having regard to
our system of
registration, the purchaser of immovable property who acquires clean
title is not lightly to be held bound by an
unregistered praedial
servitude claimed in relation to that property. If, however, such
purchaser has knowledge, at the time he
acquires the property, of the
existence of the servitude, he will - subject to a possible
qualification, discussed below, relating
to cases where there has
been the intervention of a prior innocent purchaser - be bound by it
notwithstanding the absence of registration.
The basis of this
obligation is that in attempting, under such circumstances, to
repudiate the servitude, the purchaser is mala
fide, and that the law
refuses to countenance any such attempted repudiation because, as it
is put in some of the cases, it in
reality amounts to a species of
fraud... Mala fides is not readily presumed, and it was emphasised
in Jansen v Fincham and Ridler
v Gartner, supra, that
clear
proof of knowledge on his part is required
before the Court will hold a purchaser bound by an unregistered
servitude.”
(Eie beklemtoning)
[2
6] Voormelde
interpretasie strook ook met die volgende handige uiteensetting wat
voorkom in
LAWSA,
Eerste Heruitgawe, Volume 14, paragraaf 20, op p. 28
,
in
die besonder met verwysing na die uitspraak in
FRYE’S
(PTY) LTD v RIES
1957 (3) SA 575
(A):
“
The effect of registration of
ownership or other real rights in land in the name of a particular
person is thus that, except in
the cases mentioned above, that person
is the legal owner of, or holder of right in, such land. This is a
very important consequence
of registration since security of title is
to a large extent effected by it. The registered owner or holder of
a right may rest
assured that subject to the above exceptions, he can
furnish conclusive proof of his title in the land by proving
registration
in his name. Moreover, registration fulfils the
function of publication in that registered deeds are open to the
public for inspection
and that registration takes place publicly and
openly. Therefore registration is regarded as notice to the world at
large although
knowledge of registered rights by all persons is not
assumed at all times. The publicity attached to registration does,
however,
serve to protect the rights of owners or holders of other
rights against third parties since registered owners can enforce
their
rights against the world at large. Thus the publicity
principle further ensures security of title.”
[2
7] Na
my mening is die onderhawige geval analoog aan ‘n geval waarin ‘n
party sy eiendom opeis van die besitter daarvan. In
die verband kom
die volgende passasie voor in
SCHMIDT
BEWYSREG, Vierde Uitgawe, SCHMIDT EN RADEMEYER, op p. 39
:
“
Die toepassing
van die eisoorsaaktoets in die praktyk word ge-illustreer deur
verskeie sake waarin die eiser (gewoonlik die verhuurder)
sy eiendom
opeis van die be
sitter
(gewoonlik die huurder). Die eiser kan volstaan met die stelling dat
hy die eienaar is en dat die verweerder die eiendom
besit of
okkupeer. Sover strek sy bewyslas dan. As die verweerder nou beweer
dat hy geregtig is om te besit, dan dra hy die las
om sy reg te
bewys. “
[2
8] Voormelde
aanhaling is dan ook gebaseer op die welbekende uitspraak in
CHETTY
v NAIDOO
1974 (3) SA 13
(A) op 20, waar dit spesifiek vermeld word dat “the
incidence of the burden of proof is a matter of substantive law and
in the
present type of case it must be governed primarily by the
legal concept of ownership”.
[2
9] Mnr
Human het in sy argument in repliek ook verwys na die volgende
passasie in
SUPERIOR
COURT PRACTICE,
ERASMUS
et al,
op
p. B1-50A.
“
In exercising its discretion under
the subrule, the court will to a large extent be guided by the
prospects of viva voce evidence
tipping the balance in favour of the
applicant.”
Na aanleiding hiervan het
Mnr Human argumenteer dat die onus, ook in die sin van die
substantiewe bewyslas, derhalwe op applikant
rus om getuienis aan te
bied om sy saak te bewys en sodoende die waarskynlikhede in sy guns
te laat swaai.
Hierdie argument hou na
my mening geen water nie. Die toets wat toegepas word om te beslis of
`n aansoek vir mondelinge getuienis
verwys moet word, aldan nie, is
heeltemal iets anders as die vraag op wie die substantiewe bewyslas
rus. Eersgenoemde kan sekerlik
nog `n rol speel by die eventuele
beoordeling van die getuienis ten einde te bepaal of `n party hom van
sy bewyslas gekwyt het,
maar nie by die vasstelling van die bewyslas
as sulks nie. Dat bewyslas (onus) geen rol speel by die toets wat
geld wanneer daar
`n feitedispuut op die aansoekstukke bestaan nie,
blyk onteenseglik uit die uitspraak in
NGQUMBA
EN ‘N ANDER v STAATSPRESIDENT EN ANDERE; DAMONS NO EN ANDERE v
STAATSPRESIDENT EN ANDERE; JOOSTE v STAATSPRESIDENT EN
ANDERE
1988 (4) SA 224
(AA) waarin, onder andere, as volg beslis is op 260G
tot 262B:
“
Hierdie passasie
– en veral die derde – wek die indruk dat die appellante in die
Hof a quo aanvaar het dat die algemene reël
by die behandeling
van feitegeskille, soos in die Plascon-Evans-saak,
supra
gestel, op die onderhawige geval van toepassing is. Maar hoe dit
ookal sy, dit blyk dat die appellante in hul aansoek om verlof
om te
appelleer dieselfde betoog gelewer het as wat hulle in hierdie Hof
gedoen het. Kannemeyer R het die betoog onaanvaarbaar
gevind en gesê:
‘
The approach
laid down in Plascon Evans.....is not concerned with the question of
onus.
It
determines the evidence upon which an application on notice of motion
must be decided when there is a conflict of fact on the
affidavits.’
Ek stem met hierdie
mening saam. Die algemene reël, soos in die Plascon–Evans-saak
vermeld, het te doen met die wyse waarop
`n Hof `n saak benader waar
`n applikant `n finale bevel in mosieverrigtinge aanvra en daar `n
geskil uit die stukke blyk. Dit
vloei nie daaruit voort dat 'n
applikant wat 'n Hof by wyse van 'n kennisgewing van mosie nader die
onus
dra en derhalwe genoodsaak is om in die geval van 'n feitegeskil die
bewerings van die respondent te aanvaar as hy sy aangevraagde
bevel
wil verkry nie. .......Die geleerde Regter se mening dat die algemene
reël geld selfs waar die onus om die feit in geskil
te bewys op
die respondent rus, is na my mening korrek.”
[30] Vanweë
die bevindings waartoe ek hierbo gekom het, is ek derhalwe van mening
dat waar applikant die hof in die onderhawige
geval met ‘n “skoon
titel” genader het, het hy hom van sy vereiste bewyslas gekwyt ten
opsigte van sy eienaarskap. Insoverre
eerste respondent hierdie
eienaarskap wil betwis deur sy bewering dat die eiendomsreg in `n
gedeelte van applikant se eiendom
in hom setel, rus daar nie net ‘n
weerleggingslas op eerste respondent nie, maar inderdaad ‘n
substantiewe bewyslas.
Die
kennisleer
:
[
31] Eerste
respondent steun op die kennisleer vir die doeleindes van die
beskerming van sy persoonlike reg wat hy beweer hy bekom
het deur die
sluiting van die ooreenkoms. Die basis en aard en sodanige
kennisleer word as volg uiteengesit in
SILBERBERG
& SCHOEMAN THE LAW OF PROPERTY, BADENHORST et al, Vyfde Uitgawe,
op p. 83:
“
The general principle that ‘nobody
will be allowed to derive a benefit or advantage from his own bad
faith’ (nemo ex suo delicto
meluorem suam conditionem facere
potest) operates in the law of property to same extent as it governs
every other sphere of the
law. This means amongst others, that under
the doctrine of notice, someone who acquires a real right arising
from a counter-balancing
consideration (ex titulo oneroso) with
notice of an earlier personal right to which his or her predecessor
in title has granted
to another, may not be permitted to defeat the
other person`s personal right for his or own individual benefit. In
resolving the
conflict between a competing real right and a prior
personal right granted by the predecessor in title of the real right,
the knowledge
of the acquirer of a real right of the prior personal
right terminates the validity of the real right.”
Sien
ook
GRANT
AND ANOTHER v STONESTREET AND OTHERS
,
supra
,
op 20 A – D, waar dit reeds aangehaal is in paragraaf 25 hierbo.
[
32] Die
vereistes vir die toepassing van die kennisleer is in behoorlike
perspektief geplaas deur die Appèlhof (soos dit
toe bekend
gestaan het) in
ASA
BAKERIES v ORYX & VB EN ANDERE
1982
(3) SA 893
(AA) op 910 G tot 911 B waarin pertinent beslis is dat
bedrog of
mala
fides
nie ‘n vereiste is nie. Al wat bewys moet word, is die bestaan van
die persoonlike reg en kennis daarvan aan die kant van die
party wat
poog om nie daaraan erkenning te gee nie. Sien ook
KAZAZIS
v GEORGHIADES EN ANDERE
1979
(3) SA 886
(TPD) op 893 A – B.
[33] Hoewel
die kennisleer in gemelde gesag toegepas is in die geval van ‘n
voorkoopsreg en ‘n ongeregistreerde serwituut,
is dit duidelik dat
die beginsel wyer toepassing kan vind en moet vind in enige geval
waar ‘n persoonlike reg gevestig is. Sien
CUSSONS
EN ANDERE v KROON
2001
(4) SA 833
(HHA) op 840 F tot 841 A en
BOWRING
NO v VREDEDORP PROPERTY CC AND ANOTHER
2007 (5) SA 391
(SCA).
Dit is in ieder geval
nie deur applikant betwis dat die kennisleer, indien die elemente
daarvan bewys sou word, wel in die onderhawige
geval toepassing vind
nie.
A
ard
van die verrigtinge (aansoek/aksie), aard van die bewysmaatstaf en
wyse van benadering tot en beregting van die aangeleentheid:
[
34] Mnr
Human het betoog en aan die hand gedoen dat die vraag of Mnr Ludeke
vir Mnr White ingelig het rondom die bestaan van die
ooreenkoms en
applikant se gebondenheid daaraan, bereg moet word op ‘n oorwig van
waarskynlikhede. Hy het verder aan die hand
gedoen dat waar daar
meer as een moontlike afleiding uit die feite gemaak kan word, die
een wat die ongunstigste vir applikant
is, gehandhaaf moet word,
aangesien applikant versuim het om getuienis aan te bied. Die wese
van sy betoog was dan ook dat die
bewerings wat deur Mnr Ludeke in sy
viva
voce
getuienis gemaak is, geag moet word onbetwis te wees deurdat geen
viva
voce
getuienis
namens applikant aangebied is nie.
[
35] Mnr
Wessels het egter betoog dat alwaar hierdie aangeleentheid ‘n
aansoek is wat vir getuienis verwys is, dit hom nie sy karakter
as ‘n
aansoek ontneem nie. Hy het gevolglik betoog dat die beëdigde
verklarings namens applikant geliasseer nie bloot in
die lug verdwyn
nie en dit dus nie geag kan word dat geen getuienis namens applikant
aan die hof voorgehou is nie. Hy het gevolglik
gesubmiteer dat die
totalitiet van die getuienis voor die hof, dus ingesluit die inhoud
van die onderskeie beëdigde verklarings,
in ag geneem moet word
by die beregting van die aansoek.
[36] In
COMBRINCK
v RAUTENBACH AND ANOTHER
1951 (4) SA 357
(TPD) is verwys (welliswaar met verwysing na die ou
reëls, maar welke duidelik soortgelyk as die huidige reëls
was) na
die verskil tussen om ‘n aansoek vir getuienis te verwys en
‘n aansoek vir verhoor te verwys. Daarin is spesifiek op 359 H
as
volg beslis:
“
Al word
getuienis toegelaat onder Reël 9 bly die verrigtinge verrigtinge
op mosie, en word nie 'n rauw actie nie.”
[3
7] Ek
stem met voormelde siening saam.
[38] Gegewe
die welbekende beginsels van toepassing in ‘n aansoek soos die
onderhawige waar daar ‘n feite dispuut op die stukke
bestaan het,
soos onder andere gesaghebbend vasgelê in
PLASCON-EVANS
PAINT LIMITED v VAN RIEBEECK PAINTS (PTY) LTD
[1984] ZASCA 51
;
1984 (3) SA 623
(A), moet aanvaar word dat Hancke, R, toe hy die
bevel tot verwysing vir getuienis gemaak het, die volgende beginsels
en toetse
toegepas het:
“
Where the material facts are in
dispute and there is no request for the hearing of oral evidence, a
final order will only be granted
on notice of motion if the facts as
stated by the respondent together with the facts alleged by the
applicant that are admitted
by the respondent, justify such an order.
...... In exercising its discretion under the subrule, the court will
to a large extent
be guided by the prospects of viva voce evidence
tipping the balance in favour of the applicant. If on the affidavits
the probabilities
are evenly balanced, the court would be more
inclined to allow the hearing of oral evidence than if the balance
were against the
applicant. The more the scales are depressed
against the applicant, the less likely the court will be to exercise
its discretion
in his favour. Only in rare where cases will the
court order the hearing of oral evidence where the preponderance of
probabilities
on the affidavits favour the respondent
.”
Vergelyk
SUPERIOR
COURT PRACTICE,
supra,
op
p. B1-48 en p. B1-50A.
[
39] Soos
reeds voorheen hierin bevind (paragraaf 29 hierbo), speel die
bewyslas nie ‘n rol by die oorweging en toepassing van
voormelde
beginsels nie.
[
40] Gegewe
dus die bevel wat Hancke R gemaak het, blyk dit, ten beste vir
eerste respondent, dat aldus Hancke R se oordeel, die
waarskynlikhede
op die aansoekstukke gebalanseerd was.
[
41] Waar
die aangeleentheid dus nou wel vir die aanhoor van mondelinge
getuienis verwys is, is dit gedoen ten einde te bepaal na
watter kant
die waarskynlikhede oorweeg. Dit kan sekerlik nie gedoen word op ‘n
wyse en basis asof die aanvanklike beëdigde
verklarings nooit
geliasseer is nie. Die aanvanklike beëdigde verklarings bly
staan as deel van die getuienis en bewysmateriaal
voor die hof en
moet die beregting van die aangeleentheid, soos deur Mnr Wessels
betoog, geskied op grond van die bewerings gemaak
in die beëdigde
verklarings, soos aangevul deur die
viva
voce
getuienis (indien enige). Sien
TREND
FINANCE (PTY) LTD v COMMISSIONER FOR SARS
[2005] 4 ALL SA 657
(C) op 667D – E. Sodanige
viva
voce
getuienis
wat wel aangebied is, moet beoordeel word aan die hand van die
substansie, geloofwaardigheid en betroubaarheid daarvan,
soos ook
gemeet aan die waarskynlikhede. Sien
HUMPHRYS
v LASER TRANSPORT HOLDINGS LTD AND ANOTHER
1994 (4) SA 388
(CPD) op 400A - C.
[
42] Ek
stem egter wel saam met Mnr Human se submissie dat die aangeleentheid
op `n oorwig van waarskynlikhede bereg moet word. Sien
HUMPHRYS
v LASER TRANSPORT HOLDINGS LTD AND ANOTHER,
supra
,
op 396J – 397A.
[43] In
antwoord op Mnr Human se argument dat `n negatiewe afleiding gemaak
moet word teen applikant omdat geen
viva
voce
getuienis
namens applikant aangebied is nie, het Mnr Wessels op voormelde
aangeleentheid van
HUMPHRYS
v LASER TRANSPORT HOLDINGS LTD AND ANOTHER
gesteun vir doeleindes van sy argument dat daar nie in die
onderhawige geval sodanige negatiewe afleiding gemaak kan of moet
word
nie. Die Hof
a
quo
het
daarin ‘n negatiewe afleiding gemaak teen die appellant (as
respondent in die aansoek) nadat hy versuim het om mondelinge

getuienis aan te bied in antwoord op respondente (as applikante in
die aansoek en op wie die bewyslas gerus het) nadat die aansoek
vir
die aanhoor van mondelinge getuienis verwys is. Die Hof van appél
het hierdie bevinding bekragtig op die volgende basis
op 400 E – F:
“
At the end of respondents`
(applicants in the Court
a
quo
) case there was at
least a strong prima facie case in their favour. On appellant’s
version in his opposing affidavit, respondents
had no case for
rectification whatsoever. One of the very reasons for referring the
matter for hearing of oral evidence was the
factual dispute regarding
this aspect. In these circumstances, we believe, it could
justifiably be expected of appellant, if he
had any confidence in his
own version, to reiterate that version in oral evidence and to submit
this version to be tested by cross-examination
.
For these reasons
we believe that this Court should not interfere with the finding of
fact by the Court
a
quo,
from
which it follows that, in our view, respondents` application for
rectification was rightly granted and that the appeal can
therefore
not succeed on this basis.”
[
44] Ek
stem saam met Mnr Wessels se argument dat in die huidige geval egter
juis die omgekeerde situasie ter sprake is. Waar die
waarskynlikhede
in die onderhawige geval op die aansoekstukke gelyk was en die
verwysing vir mondelinge getuienis derhalwe geskied
het, het dit tot
gevolg dat op die aansoekstukke, eerste respondent se weergawe tekort
geskied het, want andersins sou die aansoek
afgewys gewees het in
plaas van vir mondelinge getuienis verwys gewees het (ooreenkomstig
die beginsels reeds na verwys in paragraaf
38 hierbo). Waar getuienis
dan namens eerste respondent aangebied word en hy die bewyslas dra,
moet dit aan die hand van die substansie
en kwaliteit van daardie
getuienis oorweeg word of eerste respondent ‘n
prima
facie
saak uitgemaak het op grond waarvan van applikant verwag kon word om
sy weergawe by wyse van
viva
voce
getuienis te herhaal en of daar dan ‘n negatiewe afleiding gemaak
kan word waar dit nie gedoen is nie. Eers as daar tot die
gevolgtrekking gekom word dat eerste respondent betroubare,
geloofwaardige en waarskynlike getuienis aangebied het wat `n
prima
facie
saak
uitmaak, kan daar ‘n negatiewe afleiding gemaak word uit die feit
dat geen getuienis namens applikant aangebied is nie.
MONDELINGE
GETUIENIS AANGEBIED NAMENS EERSTE RESPONDENT:
[
45] By
die nalees van die mondelinge getuienis wat deur Mnr Ludeke, namens
eerste respondent gelewer is, blyk die volgende in vergelyking
met
die bewerings gemaak in die opponerende verklarings:
1. Hoewel
Mnr Ludeke in die opponerende verklarings beweer het dat Mnr Ludeke
vir beide Mnr Ruthven en Mnr White voor die sluiting
van die
koopooreenkoms in kennis gestel het van die ooreenkoms en voorts
beide van hulle in kennis gestel het dat applikant nog
sal moet
toesien tot die registrasie van die nuwe grense voortspruitend
daaruit, blyk dit duidelik uit die mondelinge getuienis
dat welke
mededelings ookal deur Mnr Ludeke gemaak is, dit op Mnr Ludeke se eie
weergawe slegs aan Mnr White gemaak is en geensins
aan Mnr Ruthven
nie.
2. Hoewel
daar pertinent in die opponerende beëdigde verklarings beweer
word dat beide Mnre Ruthven en White te kenne gegee
het dat hulle
tevrede is met hierdie ooreenkoms, het Mnr Ludeke ten tyde van sy
viva
voce
getuienis toegegee dat hierdie bewering nie korrek is nie, aangesien
hy op geen stadium met Mnr Ruthven die ooreenkoms bespreek
het nie.
3. Hoewel
daar pertinent deur Mnr Ludeke in sy opponerende verklaring beweer is
dat hy ‘n afskrif van die ooreenkoms aan beide
Mnre Ruthven en
White getoon het voor sluiting van die koopooreenkoms, het Mnr Ludeke
in sy
viva
voce
getuienis getuig en erken dat hy op geen stadium die ooreenkoms aan
of Mnr White of Mnr Ruthven getoon het nie.
4. Ooreenkomstig
eerste respondent se opponerende beëdigde verklaring, soos
bevestig deur Mnr Ludeke, is beweer dat na sluiting
van die
ooreenkoms in ongeveer April/Mei 2000, Mnr Ludeke, eerste respondent
en Mev Van Pletzen hul onderskeie eiendomme se grensdrade
sou
verskuif het ten einde gevolg te gee aan die ooreenkoms wat bereik
is. Hierteenoor het Mnr Ludeke tydens kruisverhoor getuig
dat die
grensdrade op geen stadium verskuif is nie.
5. In
die opponerende verklarings is baie pertinent beweer dat beide Mnre
Ruthven en White ten volle ingelig was deur Mnr Ludeke
van die
ooreenkoms. Met verwysing na die bewering “ten volle”, blyk die
viva
voce
getuienis nie dienooreenkomstig te wees nie. In die verband blyk dit
eerstens duidelik uit sy getuienis in hoof dat hy na bewering
aan Mnr
White sou verduidelik het dat die “serwituut pad” ooreenkomstig
die ooreenkoms verskuif het. Gedurende kruisverhoor,
toe Mnr Ludeke
daarop gewys is dat hy getuig het dat hy aan Mnr White die kwessie
van ‘n serwituut verduidelik het, het hy egter
geantwoord dat hy
aan Mnr White verduidelik het van die verskuiwing van die ingangspad
en dat hy nie met hom oor ‘n serwituut
gepraat het nie.
Verdermeer, hoewel eerste respondent en/of Mnr Ludeke in hul
opponerende verklarings beweer het dat daar op volledige
en
pertinente wyse aan Mnr White (en Ruthven aldus die beëdigde
verklaring) verduidelik is dat hulle verplig sal wees om toe
te sien
tot die registrasie van die verskuifde eiendomsgrense, het hy egter
hierteenoor by twee geleenthede gedurende kruisverhoor
getuig en
toegegee dat hy aan Mnr White gesê het dat indien die
registrasie nie plaasvind nie, dit (bloot) tot gevolg sal
hê
dat indien Mev Van Pletzen haar eiendom sou verkoop, die pad sal moet
terugskuif na sy oorspronklike posisie. Wat betref
die beweerde
onderneming van Mnr White dat applikant wel sal toesien tot die
registrasie van die verskuiwing van die eiendomsgrense
soos
voortspruitend uit die ooreenkoms, het dit gedurende verdere
kruisverhoor ook geblyk dat Mnr White, aldus Mnr Ludeke, nie

noodwendig pertinent onderneem het om toe te sien tot sodanige
registrasie nie, maar het Mnr Ludeke bloot aanvaar dat Mnr White

daartoe sal toesien, aangesien Mnr White aangedui het dat “dit is
nie ‘n probleem nie”. Toe Mnr Ludeke in kruisverhoor pertinent

gevra is of hy seker is dat Mnr White onderneem het om dit te doen
was Mnr Ludeke se antwoord “nee”.
EVALUERING VAN DIE
MONDELINGE GETUIENIS:
[
46] Wat
betref die evaluering van die
viva
voce
getuienis van Mnr Ludeke, insoverre dit afwyk van die weergawe wat in
die opponerende verklaring van eerste respondent, soos bevestig
en
aangevul deur Mnr Ludeke in sy bevestigende beëdigde verklaring,
uiteengesit is, het Mnr Wessels my verwys na die uitspraak
van die
Hoogste Hof van Appèl in
WIGHTMAN
t/a JW CONSTRUCTION v HEADFOUR (PTY) LTD AND ANOTHER
[2008] ZASCA 6
;
2008 (3) SA 371
(SCA) waarin daar met verwysing na die bestaan van ‘n
“real, geniune and
bona
fide
dispute of fact” as volg op 375 J – 376B beslis is:
“
A litigant may
not necessarily recognise or understand the nuances of a bare or
general denial as against a real attempt to grapple
with all relevant
factual allegations made by the other party. But when he signs the
answering affidavit, he commits himself to
its contents, inadequate
as they may be, and will only in exceptional circumstances be
permitted to disavow them. There is thus
a serious duty imposed upon
a legal adviser who settles an answering affidavit to ascertain and
engage with facts which his client
disputes and to reflect such
disputes fully and accurately in the answering affidavit. If that
does not happen it should come as
no surprise that the court takes a
robust view of the matter.”
[
47] Ek
stem met eerbied met voormelde siening saam. Hoewel dit onmiddellik
vermeld moet dat Mnr Ludeke op geen stadium gedurende
sy
viva
voce
getuienis gepoog het om die teenstrydige weergawes wat in die
beëdigde verklarings vervat is, te regverdig of te probeer
korrigeer nie, maak dit ongelukkig nie op vir die feit dat daar
wesenlike teenstrydighede en weersprekings bestaan tussen die
weergawe
wat in die beëdigde verklarings vervat was teenoor die
weergawe aangebied gedurende
viva
voce
getuienis. Al verduideliking wat Mnr Ludeke hiervoor kon gee was dat
die persoon wat die beëdigde verklarings opgestel het,
hom
moontlik verkeerd verstaan het. Ongelukkig, soos bevind in die
passasie hierbo, het Mnr Ludeke met die ondertekening van sy

bevestigende beëdigde verklaring homself verbind tot die inhoud
en korrektheid daarvan. Waar sy
viva
voce
getuienis ‘n wesenlike afwyking daarvan daarstel, is ek genoodsaak
om sy geloofwaardigheid en die inherente betroubaarheid van
sy
getuienis te bevraagteken.
[48] Verdermeer,
wanneer die weergawe wat in sy hoofgetuienis aangebied is vergelyk
word met die weergawe wat gedurende kruisverhoor
aangebied is, het
daar ‘n duidelike afwatering in die inhoud van dit wat hy na
bewering aan Mnr White sou oorgedra het, plaasgevind.
Wanneer dit in
konteks beoordeel word, blyk dit dat op waarskynlikhede, Mnr Ludeke
hoogstens dit aan Mnr White oorgedra het wat
Mnr White van meet af
aan in sy bevestigende beëdigde verklaring vermeld het, synde
dat die toegangspad tot die eiendom eintlik
via die pypsteel aan die
kant van eerste respondent se eiendom loop en dat indien Mev Van
Pletzen haar eiendom eendag sou verkoop,
die huidige tydelike pad sal
moet terugskuif na die pypsteel area.
[49] Hoewel
dit blyk dat die sluiting van die ooreenkoms as sulks nie werklik in
dispuut geplaas is deur applikant nie, is die kennis
daarvan deur
applikant (se verteenwoordigers) duidelik wesenlik in dispuut. Met ‘n
bevinding dat voormelde die totaliteit is
van die medelings wat deur
Mnr Ludeke aan Mnr White gemaak is, meen ek dat dit nie inhoudelik
daaraan voldoen dat dit geag kan
word dat Mnr White kennis gedra het
van die beweerde vorderingsreg waaroor eerste respondent
voortspruitend uit die ooreenkoms
beskik het nie. Na my mening kan
Mnr White (en dan uiteraard applikant) nie op hierdie weergawe die
vereiste kennis toegedig word
wat nodig is ten einde die kennisleer
te laat toepassing vind nie. (Gegewe hierdie bevinding is dit dus nie
vir my nodig om enigsins
verder te handel met die vraag of kennis van
die ooreenkoms deur Mnr White, indien dit bewys sou wees, applikant
toegedig sou
kon word, aldan nie.)
[50] Die
feit dat voormelde weergawe die hoogwatermerk is van wat Mnr Ludeke
aan Mnr White sou oorgedra het, word na my mening ook
bevestig deur
die volgende gemeensaak feite.
1. Op
sy eie weergawe het Mnr Ludeke beide die koopkontrakte, synde die een
aanvanklik met die verskillende entiteite en daarna
met applikant,
willens en wetens onderteken welwetende dat klousule 9 van die
onderskeie ondereenkomste spesifiek bepaal dat die
eiendom verkoop
word soos dit beskryf word in die titelbewys en voorts welwetende dat
dit ‘n bepaling bevat het in klousule 14.4
daarvan tot dien effekte
dat die skriftelike ooreenkoms alle vorige ooreenkomste aangegaan
tussen die partye kanselleer en dat
geen wysiging of aanvulling van
die skriftelike ooreenkoms van krag sal wees tensy dit op skrif
gestel en deur die partye onderteken
is nie. Mnr Ludeke se
verduideliking hiervoor tot dien effekte dat hy Mnr White goed geken
het en hom vertrou het om uitvoering
te gee aan die ooreenkoms
waarvan hy bewus was, ten spyte daarvan dat dit nie in die
koopooreenkomste vermeld is nie, gaan nie
op onder die omstandighede
nie.
2. Eerste
respondent bekla hom daaroor dat nadat Mnr Ruthven gedurende
September 2007 Mev Van Pletzen se eiendom aangekoop het deur
middel
van trusts waarvan Mnr Ruthven ook die engiste trustee van die een
trust is, applikant begin poog het om sy regte oor die
ou
pypsteelgedeelte uit te oefen. Na my mening was applikant nie net
geregtig onder die omstandighede om dit te doen nie, maar
bevestig
dit tot ‘n groot mate opnuut die aanvaarde weergawe, synde dat al
wat aan Mnr White oorgedra is, is juis dat indien
die eiendom van Mev
Van Pletzen verkoop sou word, die pad sou moes terugskuif na sy
oorspronklike posisie. Dit is juis wat applikant
hier poog te gedoen
het nadat die eiendom van Mev Van Pletzen verkoop
(gekoop)
is.
3. Die
argitek planne welke applikant versoek het opgestel moes word enkele
maande na die ondertekening van die koopkontrak gedurende
Mei 2006,
en welke planne reeds voltooi was gedurende Augustus 2006, het reeds
op daardie stadium die toegangsroete via die pypsteel
gedeelte
aangedui. Dit is onwaarskynlik dat applikant die planne sodanig sou
laat optrek indien hy bewus was van die ooreenkoms.
4. Applikant
het voorts reeds
vier
maande voordat die aansoek geloods is en derhalwe voordat die dispuut
ontstaan het, ‘n hek by die begin van die pypsteel
laat aanbou.
Dit, sowel as die feit dat applikant ten tyde van die voorbereiding
van die ontwikkeling van die eiendom ‘n nuwe
wateraansluitingspunt
by die punt van die pypsteel laat installeer het, is aanduidend
daarvan dat dit deurentyd applikant se bedoeling
was om die
pypsteelgedeelte as toegangsroete te gebruik, wat bevestig dat hy
waarskynlik nie enigsins kennis gedra het van die
ooreenkoms nie.
[
51] Gevolglik
en gegewe die bevindings hierbo gemaak met betrekking tot die
ongeloofwaardigheid en inherente onbetroubaarheid van
Mnr Ludeke se
getuienis, is ek van mening dat eerste respondent nie ‘n
prima
facie
saak uitgemaak het waarop applikant by wyse van
viva
voce
getuienis ter aanvulling van sy beëdigde verklarings, moes kom
getuig nie. Daar kan derhalwe geen negatiewe afleiding gemaak
word
teen applikant vir die feit dat geen
viva
voce
getuienis namens applikant aangebied is nie.
[52] Eerste
respondent het hom derhalwe ook nie van sy bewyslas op `n oorwig van
waarskynlikhede gekwyt nie. Inteendeel, selfs al
sou my bevinding
vroeër hierin gewees het dat dat applikant slegs `n prima facie
saak in sy funderende verklaring uitgemaak
het en dat eerste
respondent slegs `n weerleggingslas gehad het en nie `n substantiewe
bewyslas nie, is ek van mening dat die getuienis
namens eerste
respondent nie eers geag sou kon word as dat hy hom van sodanige
weerleggingslas gekwyt het nie.
[53] Gevolglik
moet beide die vrae gestel in paragrawe 3.1 en 3.2 van Hancke, R se
bevel gedateer 31 Julie 2008, synde die geskilpunte
wat vir getuienis
verwys is, in die lig van my bevindings ontkennend beantwoord word en
dus ten gunste van applikant beslis word.
[54] Dit is derhalwe ook
nie vir my nodig om die ander regsaspekte deur applikant geopper,
soos onder andere verjaring, verder
aan te spreek of te beslis nie.
[
55] Gevolglik
staan applikant se geregistreerde eiendomsreg van applikant se
eiendom onaangetas en is applikant geregtig om sy
eiendomsreg te
geniet en uit te oefen ooreenkomstig sy geregistreerde titel.
[
56] Vanweë
die voormelde redes, is applikant geregtig op die wese van die
aangevraagde regshulp.
[57] Wat
die koste betref, is daar geen rede waarom die gebruiklike reël
dat die koste die uitslag volg, nie toegepas moet
word nie. Gegewe
dat die hofbevel van 31 Julie 2008 na die koste van hierdie aansoek
wat vir getuienis verwys is as “gedingskoste”
verwys het, sal ek
dit duidelikheidshalwe aldus in die hofbevel spesifiseer.
[58] Gevolglik
word die volgende bevele verleen:
1.
Dit
word verklaar dat die grense van Onderverdeling 3 van Plot 51,
Estoire Nedersetting, geleë in die administratiewe distrik,

Bloemfontein, Provinsie Vrystaat is en daar uitsien soos uiteengesit
en afgebaken luidens aanhangsel “D” tot applikant se funderende

beëdigde verklaring en dus aanhangsel “A” tot die uitspraak.
2.
Dit
word verklaar dat die grense van Onderverdeling 4 van Plot 51,
Estoire Nedersetting, geleë in die administratiewe distrik

Bloemfontein, Provinsie Vrystaat is en daar uitsien soos opgemeet en
afgebaken luidens aanhangsel “E” tot applikant se funderende

beëdigde verklaring en dus aanhansel “B” tot die uitspraak.
3.
Dit
word verklaar dat applikant geregtig is op toegang tot die eiendom
beskryf in paragraaf 1 hierbo vanaf punte D en E en tussen
die
grensbakens F tot E en C tot D soos aangedui op aanhangsel “D”
tot applikant se funderende verklaring en dus aanhangsel
“A” tot
die uitspraak.
4.
Eerste
respondent word gelas word om aan applikant ongestoorde en
onversteurde toegang tot die eiendom beskryf in paragraaf 1 hierbo
en
langs die weg en/of bakens soos beskryf in paragraaf 3 hierbo, te
verleen en word eerste respondent verbied om op enige wyse

hoegenaamd in te meng met applikant se voormelde toegang tot die
eiendom en applikant se gebruikmaking van voormelde weg tot die

eindom.
5. Eerste
respondent word gelas om die koste van die aansoek wat vir getuienis
verwys is (wat vir doeleindes van die hofbevel van
31 Julie 2008 geag
moet word koste van die geding te wees), te betaal.
_____________
C. VAN ZYL, R
Namens die
applikant: Adv. M.H. Wessels SC
In opdrag van:
Rossouws Prokureurs
BLOEMFONTEIN
Namens die
respondent: Adv. C.A. Human
In opdrag van:
Steenkamp De
Villiers & Coetzee Ing.
BLOEMFONTEIN
/em