About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
>>
2009
>>
[2009] ZAGPPHC 150
|
|
De Ridder v Platinum Mile Investments 440 (Pty) Ltd and Another (26985/2005) [2009] ZAGPPHC 150 (10 December 2009)
IN
DIE HOE HOF VAN SUID-AFRIKA
(NOORD
GAUTENG HOe HOF. PRETORIA)
SAAKNR.
26985/2005
In
die saak tussen
HENDRIK
FRANCOIS DE RIDDER
EISER
en
PLATINUM
MILE INVESTMENTS 440 (PTY) LTD 1STE VERWEERDER
DIE
REGISTRATEUR VAN AKTES 2DE VERWEERDER
UITSPRAAK
FABRICIUS
WR
"1.
Die Eiser en eerste Verweerder (behoorlik verteenwoordig) sluit op 12
November 2002, te Pretoria 'n geskrewe ooreenkoms
in terme waarvan
die Eiser 'n bepaaide onroerende eiendom bekend as Gedeelte C, 'n
Gedeelte van Gedeelte 94 van die plaas Zwavelpoort
373, registrasie
afdeling JR (groot 1,0133 hektaar) vanafdie eerste Verweerder koop
vir 'n koopprys in die bedrag van R428 800,00
(vier honderd agt en
twintig duisend rand, agt honderd rand), 'n Ware afskrif van die
koopooreenkoms is as aanhangsel
"A"
hierby
aangeheg. Die terme van die koopooreenkoms is nie in dispuut nie.
2.
Eiser moes binne 20 (twintig) dae na datum van kontraksiuiting
7?
lening
bekom vir die voile koopprys en moes binne 45 (vyf en veertig) dae
waarborge iewer.
Dit
is gemeensaak dat die Eiser aan hierdie opgeskorte voorwaardes en
vereiste voldoen het.
3.
Eiser onderteken die dokumentasie by die kantore van prokureurs Van
Huyssteen & Botha vir die opdrag van die onroerende eiendom
in sy
naam en vir die registrasie van 'n eerste verband oor die eiendom op
9 Mei 2005.
4.
Eiser weier om dokumente van
l
n
Artikel 21 Maatskappy wat sou optree as die huiseienaarsvereniging,
te onderteken.
5.
Eiser
betaal nie die prokureurskoste vir die oordrag van die onroerende
eiendom in sy naam en die registrasie van die verband nie.
In hierdie
verband is daar 'n dispuut tussen die Eiser en eerste Verweerder in
dat Eiser beweer dat hy betaling getender het, maar
dat die bertrokke
prokureur aangedui het dat die rekeningstaat nog nie gereed is nie,
terwyl eerste Verweerder beweer dat Eiser
vir 'n betaling gevra het
en dit bloot geweier het. Die kruks en gemeensaak feit is egter dat
die prokureurskoste onbetaald gebiy
het.
6.
Eerste Verweerder stuur 'n aanmaning, gedateer 2 Junie 2005, per
vooruitbetaalde en geregistreerde pos aan die Eiser. Die skrywe
word
geaddresseer 130 Kestrellaan, The Reeds, 0158. Eiser ontvang nooit
die skrywe gedateer 2 Junie 2005 nie.
7.
Die skrywe gedateer 2 Junie 2005 (wat as aanhangsel "B"hierby
aangeheg is) maan die Eiser op twee gronde aan, Hierdie
gronde is as
volg:
7.1
Die Eiser het versuim om die nodige dokumentasie te onderteken ter
aanvaarding van die voorwaardes deur die Verkoper opgele
ten aansien
van die onderverdeling en meer spesifiek die terme en voorwaardes van
die Artikel 21 Maatskappy.
7.2
Die prokureurs Van Huyssteen & Botha Ingeiyf se rekeningstate
onderskeidelik in die bedrag van R8 237,00 (agt duisend, twee
honderd
sewe en dertig rand) en R10 448,00 (tien duisend, vier honderd agt en
veertig rand) ten aansien van die transport-en-verbandkoste
is nog
nie deur Eiser betaal nie.
8.
Op 28 Junie 2005 ontvang Eiser 'n skrywe pergeregistreerde pos. In
hierdie skrywe word daar verwys na 'n skrywe gedateer 2 Junie
2005.
Die skrywe wat ontvang is op 28 Junie 2005, stel dat die ooreenkoms
tussen die Eiser en eerste Verweerder gekanselleer word
omdat Eiser
versuim het om aan die voorwaardes van die koopooreenkoms te voldoen
soos in paragraaf 7 hierbo.
9.
Gedurende 29 en 30 Junie 2005 korrespondeer die onderskeie partye se
regsverteenwoordigers. Eiser se houding was dat die kontrak
tussen
die partye nie regmatig gekanselleer is nie en het aangedring op
oordrag van die onroerende eiendom. Eerste Verweerder se
houding was
dat die kontrak regmatig gekanselleer is en dat eerste Verweerder
geregtig is om oordrag van die onroerende eiendom
aan 'n nuwe koper
te gee.
10.
Eiser reik 'n dringende aansoek onder saaknommer 22118/2005 uit, wat
bereg word deur Sy Edele Regter Prinsloo.
11.
Op 6 Julie 2005 verleen SyEdele RegterPrinsloo 'n tussentydse
interdik aan die Eiser in terme waarvan die eerste Verweerder
nie
geregtig is om die onroerende eiendom te bemark of te verkoop aan
enige party nie. Die interdik is geldend hangende die beregting
van
die huidige aksie.
12.
Die huidige aksie is ingestel op 4 Augustus 2005.
13.
Die oorblywende dispute tussen die partye is as volg:
13.1
Was die eerste Verweerder geregtig om te steun op die beweerde
gebreuke vervat in die skrywe gedateer 2 Junie 2005 as 'n basis
vir
aanmaning?
13.2
Het die eerste Verweerder met die versending van die skrywe gedateer
2 Junie 2005 'n terugtredingsreg verwerf wat die eerste
Verweerder
geregtig gemaak het om die ooreenkoms tussen die partye te
kanselleer?
14.
Die eedsverklarings wat die partye in die dringende aansoekonder
saaknommer 22118/2005 geliasseer het vorm ook deel van hierdie
memorandum en word hierby aangeheg as
"C"
en
hierin ge'fnkorporeer.
2.
Wat paragraaf 7.1 aanbetref het die partye ooreengekom dat dit nie
verder as 'n dispuut voor my sal dien nie.
3.
Die tersaaklike aanmaning van 2 Junie 2005 was per vooruitbetaalde
geregistreerde pos versend aan Kestellaan 130, The ReedsXIO,
0158.
Dit is gemeensaak tussen die partye dat Eiser nooit die aanmaning
ontvang het nie. Namens Eiser is ek verwys na
Westrand
Estates Ltd v Nieu Zealand Insurance Co Ltd
1926 (AD) 173 te 183
waar
die volgende gese is in die huidige konteks:
"There
is no satisfactory reason forfoilowing any other practice, and we
think that we should now definitively lay down the
rule that mora
begins from the date of receipt of the letter of demand."
Ek
is ook verwys na
Forsdick
Motors Ltd v Mahomed
1957(3) SA 133 (D) te 137
waar
die volgende gese is:
"If
a demand is not received by the buyer then he cannot know what
obligation it is that the seller wishes him to carry out
within the
stated period before he enforces forfeiture."
In
Fourie
v Olivier
1971(3) SA 274 (T) te 283
is
die volgende gese:
"Wat
verdere steun aan hierdie uitleg bied is die oorweging dat waar 'n
ooreenkoms bepaal dat 'n geteentheid aan 'n kopergegee
moet word om
sy versuim reg te stel, so 'n beding oneffektief sou wees as die
koper nie inderdaad die kennisgewing ontvang nie."
4.
Dit is op hierdie stadium doenlik om na die tersaaklike
klousules in die koopkontrak te verwys:
4.1
Klousule 5 -
"Oordrag
van die eiendom word gedoen deurdie verkoperse aktebesorger. Die
koper betaal op aanvraag die oordragkostes, hereregte,
seelregte en
ander kostes wat daarmee verband hou en teken alle
oordragsdokumente."
4.2
Klousule 9 lees soos volg -
"Indien
die koper of verkoper enige van die bepalings van hierdie ooreenkoms
verbreek en nalaat om sodanige verbreking reg
te stel binne 7 dae na
die afsending per vooruitbetaalde pos, of aflewering per hand, van 'n
brief wat vereis dat dit reggestel
word, is die verontregte party
geregtig, sonder benadeling van enige ander regie wat hy/sy regtens
mag he om:
a)
hierdie ooreenkoms summieras gekanselleerte beskou en alle gelde
wat reeds deur die koper aan die verkoper betaal is verbeur
word as
roukoop en 'n ware vooruitberekening van skade wat deur die verkoper
gely is sonder benadeling van die verkoper se regte
om verdere
skadevergoeding te eis;
b)
'n aksie of aansoek in te stel vir betaling van die voile koopprys;
of
c)
spesifieke nakoming van die bepalings van hierdie ooreenkoms te eis."
Onder
klousule 9 was daar 'n handgeskrewe invoeging wat soos volg lees:
"Kennisgewings
kan ook per faks gesend word die versendingsdatum sal geag die
effektiewe datum te wees."
4.3
In klousule 19(a) word die koper se
domicilium
citandi et executandi
gekies
synde Kestellaan 130, The Reeds X10.
4.4
Bladsy 4 van genoemde kontrak bevat inligting wat vereis word vir
doeleindes van oordrag en/of leningsaansoek en hier word weereens
die
woonadres van die koper aangetoon as synde Kestellaan 130, The Reeds
X10. 'n Posadres word ook verskaf.
5.
Dit is natuurlik opvallend dat klousule 9 na geen adres verwys nie en
ook natuurlik nie na die gekose
domicilium
nie.
Op sy eie gelees is daar min twyfel dat klousule 9 verg dat die
aanmaning die koper moet bereik sodat hy die tersaaklike besware
kan
regstel. Die vraag is egter of klousule 19, saamgelees met klousule
9, enige verskil aan hierdie uitleg maak?
6.
Namens Verweerder is betoog dat die woorde
"versending
pergeregistreerde pos"
veronderstel
dat dit na 'n adres toe gestuur moet word. Die enigste adres wat in
die ooreenkoms verskyn, is die adres wat deur die
Eiser aangedui is
as sy
domicilium
citandi et executandi.
Dit
is dus betoog dat op 'n juiste vertolking van die ooreenkoms die
domicilium
soos
aangewys ook van toepassing is op kennisgewings in terme van die
ooreenkoms. Dit is natuurlik betoog teen die agtergrond dat
dit
algemeen aanvaar word in ons praktyk dat die keuse van 'n
domicilium,
sondermeer,
slegs betrekking het op die betekening van prosesstukke in die loop
van 'n regsgeding. Dit is betoog dat op 'n juiste
vertolking van die
ooreenkoms is die
domicilium
citandi
soos
aangewys deur die partye ook van toepassing op kennisgewings in terme
van die ooreenkoms. In die alternatief was dit die submissie
namens
die Eerste Verweerder dat dit die bedoeling van die partye was dat
die
domicilium
aangewend
kan word vir die stuur van kennisgewings. Indien 'n kennisgewing dus
versend word na die
domicilium
is
dit nie nodig dat die geaddresseerde dit ontvang nie. Die
gevolgtrekking namens die Eerste Verweerder is dus dat die ooreenkoms
tussen die partye behoorlik gekanselleer
was.
7.
Ek het dit nodig geag om die partye se betoog verderen meersorgvuldig
te ontleed en ag dit dus doenlik om na die volgende oorwegings
te
verwys:
7.1
Reel 4(1 )(a)(iv) maak natuurlik voorsiening virbetekening van 'n
hofstukaan die gekose
domicilium
citandi.
Wat
dit aanbetref se Harms, Civil Procedure in the Supreme Court, bladsy
B-15 die volgende:
"If
the person to be served has chosen a domicilium citandi service may
be effected by delivering or leaving a copy of the
process or
document at the domicilium so chosen. ... Service at the domicilium
will be good even if it is apparent that the process
could not have
come to the defendant's notice. The reasons is that the domicilium so
chosen is regarded as the place of residence
within the meaning of
the rule."
8.
Ek ag dit gerade om na
Miller
& Miller v Dickinson
1971
(3)
SA
581
(AA)
teverwys:
in daardie saak het die tersaaklike klousule soos volg gelees:
"All
notices required shall be sent by registered post to..........which
address
the
purchaser accepts as he domicilium citandi et executandi for the
purposes hereof."
In
hierdie konteks het die Appelhof die volgende gese by wyse van Rumpff
AR:
"Because
an address was not inserted in clause 17, the parties did not agree
to which address the warning notice from the sellers
had to be sent
to, and prima facie it became the duty of the sellers to bring to the
actual notice of the purchaser the fact that
they were demanding
payment of the arrear instalments within the time agreed upon."
Te
589
G
het
die Agbare Regter die volgende gese:
"I
think that from the failure to complete clause 17, a clause entirely
for the benefit of the sellers, may be inferred a waiver
by the
sellers of the benefit contemplated by the draftsman as also the
willingness of the sellers to be bound by the common law
rules
applying to the situation."
Volgens
die Gemenereg natuurlik moet sodanige kennisgewing tot die kennis van
die geaddresseerde kom.
9.
Daar is 'n aantal verdere uitsprake van hierdie Hof wat lig op die
onderwerp skyn: in
South
African Bank of Athens v Solea & others
1977(2) SA 612 (W)
het
die Hof die volgende gese te
615
C
in
die konteks van die
Miller
saak
supra:
"The
Appellate Division decided that, if an address had been inserted, the
mere sending or posting would have been sufficient
as a domicilium
would have been chosen. There having been no address inserted into
the agreement, however, the word "sent"
conveyed and the
sender was obliged to proof the receipt of the notice. The word
"sent" therefore means that the addressee
must have
actually received notice."
10.
n Soortgelyke redenasie is te vinde in
Armcoal
Collieries Ltd v Pluto
1990(1) SA 1 (AA) te 5 J tot 6 D
waar
Nicholas (Waarnemende Appelregter) die volgende gese het:
it
is a matter of frequent occurrence that the domicilium citandi
etexecutandi as chosen in the contract by one or more of the parties
to it. Translated, this expression means a home for the purpose of
serving summons and levying execution. (If a man chooses domicilium
citandi the domicilium he chooses is taken to be his place of
abode.....). It is a well-established practice (which is recognised
by rule 4(1)(a)(iv) of the uniform rules of court) that, if a
defendant has chosen a domicilium citandi, service of process at
such
place will be good, even though it be a vacant piece of ground, or
the defendant is known to be resident abroad, or has abandoned
the
property, or cannot be found...... It is generally accepted in our
practice that the choice v/ithout
more
of a domicilium citandi is applicable only to the service of process
in legal proceedings. (Ficksburg Transport (Edms) Bpk
v Rautenbach &
'n ander 1988(1) SA 318 (A) te 333 C - D). (Parties to a contract
may, however, choose an address for the service
of notices under the
contract. The consequences of such choice must in principle be the
same as a choice of a domicilium citandi
et executandi, namely that
the service at the address chosen is good service, whether or not the
addressee is present at the time."
11.
Dit is duidelik dat klousule 9 nie na enige adres verwys nie en
volgens my mening dus is die genoemde
dictum
in
die
Miller
& Miller v Dickinson
saak
{supra)
direk
van toepassing. Klousule 19 wat na die gekose
domicilium
verwys
het net betrekking op die betekening van hofstukke ingevolge die
genoemde reel en daar is myns insiens niks in die kontrak
wat dit
duidelik maak dat hierdie ook betrekking het op 'n aanmaning of
kennisgewing nie.
12.
In die lig van die feit wat gemenesaak is dat die koper nie die
betrokke aanmaning ontvang het nie, was die verkoper myns insiens
dus
ook nie geregtig om die ooreenkoms te kanselleer nie.
13.
In die lig van hierdie bevinding is dit dus nie nodig om die ander
geskilpunt wat uit die gestelde saak blyk te beslis nie.
14.
In die lig van bogenoemde is Eiser derhalwe geregtig op bedes 1 tot 5
van die
dagvaarding
en so 'n bevel word gemaak.
GETEKEN
TE PRETORIA OP HIERDIE 8 DAG
VAN
DESEMBER
2009
.
FABRICIUS
WR
NOORD
GAUTENG HOe HOF
ADVOKAAT
VIR EISER
J
VORSTER in opdrag van J C GROBLER & BURGER PROKUREURS PRETORIA
ADVOKAAT
R DEMINEY
ADVOKAAT
VIR EERSTE VERWEERDER in opdrag van
VAN
RENSBURG, BLEIJS INGELYF
PRETORIA