About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
>>
2009
>>
[2009] ZAGPPHC 192
|
|
Nelesco 569 (Pty) Ltd v Smit (30390/2008) [2009] ZAGPPHC 192 (25 May 2009)
IN
DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(NOORD
GAUTENG HOE HOF, PRETORIA)
SAAKNOMMER:30390/2008
DATUM:25/05/2009
In
die saak tussen:
NELESCO
569 (PTY)
LTD
.................................................................................
APLIKANT
EN
JOHANNES
NICOLAAS HERMANUS
SMIT
.................................................
RESPONDENT
UITSPRAAK
BOTHA
R:
Dit
is 'n aansoek deur die applikant, die verkoper van twee erwe, om die
respondent, die koper, te verplig om die nodige dokumente
te
onderteken sodat verbande geregistreer kan word om die koopprys te
betaal.
Dit
gaan om erwe 1732 en 1733 in Sonheuwel Uitbreiding 8 in die gebied
van die Mbombela Plaaslike Munisipaliteit.
Die
verweerder het 'n skriftelike aanbod vorm ten opsigte van albei erwe
op 26 Februarie 2007 onderteken. Die gesamentlike koopprys
was R890
000.00.
Daar
was opskortende voorwaardes in die aanbod vorm, naamlik dat die dorp
geproklameer word en dat die koper 'n lening verkry teen
die
sekuriteit van 'n eerste verband.
Die
aanbod is op 1 Augustus 2007 namens die applikant aanvaar en
onderteken.
Die
applikant beweer dat die opskortende voorwaardes vervul is deurdat
die dorp op 30 November 2007 geproklameer is en dat verbandlenings
toegestaan is vir R435 000.00 in die geval van erf 1733. Die aansoeke
om verbande is goedgekeur op 2 April 2007 in die geval van
erf 1732
en op 28 Maart 2007 in die geval van erf 1733.
Die
respondent is by wyse van 'n skrywe gedateer 10 Maart 2008 van die
aanvaarding van sy aanbod in kennis gestel. Hy is versoek
om
waarborge, soos deur die koopakte vereis, vir die betaling van die
koopprys te Iewer.
Die
respondent weier om waarborge te lewer en opper allerhande
verwere.
Ek
sal my bepaal by die verwere waarby Mnr De Wet, wat vir die
respondent verskyn het volstaan het, naamlik:
(a)
dat die opskortende voorwaarde ten aansien van die verkryging van 'n
verband nie vervul is nie omdat die verbande net voorwaardelik
goedgekeur is en die voorwaarde nie vervul is nie;
(b)
dat die National Credit Act, 2005 (Wet 34 van 2005) nie nagekom is
nie;
(c)
dat die geldigheid van die koopakte afhanklik was van die
installering van dienste, voldoening waaraan nie bewys is nie.
Ek
het dit aan Mnr Wessels, wat namens die appellant verskyn het, gestel
dat die opskortende voorwaarde met betrekking tot die verkryging
van
'n lening nie 'n term was waaraan die respondent gebonde is nie en
dat die hot horn dus nie kan forseer om lenings deur verbande
verseker aan te gaan nie. Hy het dit aanvaar en onder die hoof
alternatiewe regshulp gevra dat vonnis vir die balans van die
koopprys
teen lewering van transport toegestaan moet word. Dit balans
van die koopprys is R845 500.00 want die respondent het 'n deposito
van R44 500.00 betaal.
Die
hoofargument namens die respondent is gegrond op klousule 2.3 van die
koopakte wat onder die opskrif “Recordal”
as volg lui:
“
The
Seller has entered into a services agreement with the Mbombela Local
Municipality in terms whereof the Seller is obliged to
install the
agreed essential services for and in the township to the satisfaction
of the Mbombela Local Municipality before consent
will be given by
the Mbombela Local Municipality for the transfer of the property to
the purchaser. Until such date the essential
services to and in the
township have been installed in accordance with the provisions of the
said services agreement, it is agreed
that the purchaser will have no
right to such services from the Mbombela Local Municipality”.
Soos
ek dit verstaan het Mnr De Wet betoog dat die klousule beteken dat
dienste gei'nstalleer moet word voor toestemming tot oordrag
verleen
kan word. Hy het verwys na artikeis 67(1) en 97(1) van Ordonnansie 15
van 1986.
Na
my mening bepaal klousule 2.3 hierbo aangehaal nie dat dienste
gei'nstalleer moet word nie. Dit bepaal dat dit koper geen eis
vir
die installasie vir dienste teen die Mkombela Munisipaliteit sal he
nie.
Artikel
67(1) van Ordonnansie 15 van 1986 is onderhewig aan artikel 70.
Artikel 67(1) verbied 'n ontwikkelaar om grond in 'n te
stigte dorp
voor oordrag te verkoop. Artikel 70 maak voorsiening daarvoor dat die
Direkteur aan 'n ontwikkelaar wat om dorpstigting
aansoek gedoen het,
toestemming kan gee om onder andere, koopkontrakte aan te gaan.
Artikel
97(1) bepaal dat nadat 'n eienaar van grond om dorpstigting aansoek
gedoen het, hy ingevolge artikel 67(1) aansoek kan doen
om
toestemming om, onder andere, koopkontrakte aan te gaan.
Artikel
82 van dieselfde Ordonnansie belet die Registrateur van Aktes om
oordrag van 'n erf in 'n dorpsgebied te gee tensy dit geproklameer
is
en totdat die plaaslike owerheid gesertifiseer het dat dit binne drie
maande in staat sal wees om die erf van dienste te voorsien.
Sien
Artikel 82(1 )(b)(ii)(cc).
Die
applikant het 'n brief gedateer 1 Februarie 2007 van die Mbombela
Plaaslike Munisipaliteit voorgele waarin die applikant ingevolge
artikel 97 gemagtig is om kontrakte vir die oordrag van erwe in die
dorpsgebied aan te gaan. Sien p17. In die brief word dit gemeld
dat
'n sertifikaat ingevolge artikel 82( )(b)(ii)(cc) teruggehou word.
Die
gevolg was dus dat kontrakte na 1 Februarie 2007 aangegaan kon word,
maar oordrag nie gegee kon word nie.
Op
24 April 2008 het die Mbombela Plaaslike Munisipaliteit 'n
sertifikaat ingevolge artikel 82(1 )(b)(ii)(cc) ten opsigte van die
onderhawige erwe uitgereik.
Na
my mening het die applikant derhalwe bewys dat die vereistes vir
oordrag nagekom is.
Die
argument dat die toestaan van die lenings afhanklik was van
voorwaardes hang eintlik saam met die vraag of die koopakte
afdwingbaar
was. Die voorwaardes is vervui. Die punt wat in die
stukke ge-opper was, naamlik dat die lenings bekom is voor die aanbod
aanvaar
is, is nie verder gevoer nie. Daar is na my mening geen rede
waarom die opskortende voorwaarde nie voor aanvaarding van die aanbod
vervui kon word nie.
Die
laaste argument is dat die bepalings van die National Credit Act,
2005 (Wet 34 van 2005) nie nagekom is nie. Die argument is
dat die
toestaan van die leningsaansoeke neergekom het op die roekelose
verlening van krediet deur die twee banke. Sien artikel
80 en 81 van
Wet 34 van 2005. Dit sou dus prematuur wees om te beweer dat die
voorwaarde vervui is.
Mnr
Wessels het egter daarop gewys dat die bepalings van artikels 80 en
81 nie op hierdie saak van toepassing is nie omdat deel
D van
hoofstuk 4, waarin artikels 80 en 81 val, nie volgens die
oorgangsbepalings van Wet 34 van 2005 regswerking het nie vir soverre
dit roekelose krediet betref nie. Sien Skedule 3 tot die Wet.
Die
gevolg is dat die verwere van die respondent nie gehandhaaf kan word
nie.
Soos
reeds aangedui kan bede 1 nie toegestaan word nie. Ek is egter wel
bereid om te gelas dat die balans van die koopprys betaal
word. In 'n
sin is dit mindere regshulp. Dit is die ware vorm van spesifieke
nakoming waarop die applikant geregtig is.
Die
volgende bevel word verleen:
1.
Die respondent word gelas om die balans van die koopprys van erwe
1732 en 1733, Sonheuwel Uitbreiding 8, ten bedrae van R845
500.00 aan
die applikant te betaal teen lewering van transport.
2.
Die respondent moet die koste van die aansoek betaal.
C.
BOTHA
REGTER
VAN DIE HOOGGEREGSHOF.