Beegte v Bruwer (38578/2005) [2009] ZAGPPHC 65 (8 May 2009)

About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
>>
2009
>>
[2009] ZAGPPHC 65
|

|

Beegte v Bruwer (38578/2005) [2009] ZAGPPHC 65 (8 May 2009)

REPORTABLE
DELIVERED: 8 MAY
2009
IN DIE HOë HOF
VAN SUID-AFRIKA
(NOORD GAUTENG HOë
HOF, PRETORIA)
SAAKNOMMER:
38578/2005
IN
DIE SAAK TUSSEN:
JOHANNES
ANDRIES BEETGE APPLIKANT
EN
ABRAHAM
ADRIAAN HERMANUS BRUWER RESPONDENT
UITSPRAAK
SITHOLE,
WR
(A)
INLEIDING
[1] Op 30 November
2005 het die Applikant ’n aansoek in hierdie hof geloods
waarmee hy ’n bevel in die volgende terme
gevorder het:
1. Dat Respondent
gelas word om onmiddellik die woonhuis en enige ander gedeelte van
die onroerende eiendom wat bekend staan as
plaas Doornkloof, Gedeelte
3, Registrasie Afdeling J.S Mpumalanga te ontruim by gebreke waarvan
die balju gemagtig word om die
Respondent van die onroerende eiendom
af te sit.
2. Dat Respondent
gelas word om onmiddellik alle beeste of lewende hawe wat Respondent
op die voormelde onroerende eiendom aanhou
te verwyder, by gebreke
waarvan die balju gemagtig word om die beeste of lewende hawe van die
onroerende eiendom voormeld te verwyder.
3. ’n Bevel
dat Respondent gelas word om die koste van die aansoek te betaal.
4. Verdere en/of
alternatiewe regshulp.
[2] Di
è
aangeleentheid het voor my op die geopponeerde rol van 31 Mei 2006
gedien, en nadat ek dit aangehoor het, het ek gelas
dat bede 2 van
die kennisgewing van mosie word toegestaan word, sonder om my redes
daarvoor aan te voer. Ek het ook my uitspraak
in verband met bedes 1
en 3 voorbehou.
[3] Wat blyk as ’n
geruime tyd is al verby voordat ek geleentheid kon vind om die
uitspraak te gee. Ek skryf dit toe aan
twee faktore, naamlik, my
swak gesondheid wat tot hospitalisasie gelei het en werkdrukte op die
Regbank gedurende my waarnemende
tydperk te Pretoria en Mafikeng.
Enige ongerief wat deur die partye en hulle regsverteenwoordigers
verduur is as gevolg van hierdie
vertraging word opreg betreur.
Nietemin, dit is voldoende om te sê dat my volle uitspraak word
nou hierbenede soos volg
gegee:
[B]
DIE
PARTYE EN HULLE REGSVERTEENWOORDIGING
[4] Die
Applikant is Mnr JOHANNES ANDRIES BEETGE,’n meerderjarige man
wie ’n kontrakteur/boer van beroep is en woonagtig
is te
Grethastraat, 49 Kilnerpark, Pretoria, Gauteng. Die Applikant was in
hierdie aansoek verteenwoordig deur adv. M C Erasmus
van die Pretoria
se Balie. Adv. Erasmus is opgedra deur die firma Ja
sper
van der Westhuizen & Bodenstein Ingelyf, van Arcadia, Pretoria.
Die Respondent is mnr. ABRAHAM ADRIAAN HERMANUS BRUWER,
’n
meerderjarige man woonagtig te die plaas Doornkloof, Gedeelte 3,
Registrasie Afdeling JS Mpumalanga. Hy was verteenwoordig
deur adv.
A Politis ook van die Pretoriase Balie. Adv. Politis is opgedra deur
die firma Serfontein Viljoen en Swart van Brooklyn
in Pretoria.
(C)
BEKNOPTE
FEITELIKE AGTERGROND
[5] Die
feitelike agtergrond van hierdie aangeleentheid is nie gemeensaak nie
omdat die partye uiteenlopende standpunte huldig oor
aanspraak op
dieselfde voorwerp, naamlik, die plaas Doringkloof. Ek sal probeer
’n beknopte feitelike agtergrond van die
saak weergee, met dien
verstande dat waar die partye nie eens is nie, sal ek dit noem of
aandui.
[6] Die
Applikant is die geregistreerde eienaar van die onroerende eiendom
wat bekend staan as Resterende Gedeelte van gedeelte
3 van die plaas
Doornkloof 206, Registrasie Afdeling J.R. Mpumalanga. Die Respondent
bewoon die opstal of woonhuis van die plaas
en hou ongeveer 45 beeste
op die plaas aan.
[7] Die Applikant
het die eienaar van die plaas geword deurdat die Applikant aanvanklik
op ’n veiling die hoogste aanbod vir
die plaas gemaak het. Die
aanbod is nie aanvaar nie maar is daar verdere onderhandelinge gevoer
en het die Applikant ’n
skriftelike koopkontrak vir die plaas
gesluit op 10 September 2004.
[8] Die Respondent,
aan die ander kant, sê die Applikant beweer dat hy die betrokke
plaas op 10 September 2004 by wyse van
’n skriftelike
ooreenkoms by Jaap Meyer Boerdery Bk aangekoop het.
[9] Verder sê
die Respondent dat die Applikant beweer dat hy die eienaar van die
plaas is en dat die Respondent ’n gedeelte
van die plaas (“die
eiendom”) op ’n onregmatige wyse, en sonder die Applikant
se toestemming, okkupeer.
[10] Op sy beurt
ontken die Respondent dat hy die eiendom onregmatig en sonder die
Applikant se toestemming okkupeer. Die Respondent
beweer verder ook
dat hy oor ’n bewoningsreg beskik om op die eiendom te mag
woon, en dat hy verder die Applikant se toestemming
ontvang het om
die eiendom te mag okkupeer.
[11] Nadat
die Applikant die eienaar van die plaas geword het is daar ’n
skrywe aan die Applikant se prokureur gerig waartoe
aangeheg is
bladsy 2 van ’n verkoopooreenkoms waarin daar na bewering ’n
lewenslange bewoningsreg van die opstal en
die werf van die plaas aan
die Respondent verleen word.
[12] Die Applikant
het, soos verteenwoordig deur sy prokureur, ’n skrywe aan die
Respondent gerig op 27 Mei 2005 in terme
waarvan die Respondent in
kennis gestel is om die onroerende eiendom te ontruim, by gebreke
waarvan die aansoek geloods sou word.
Die skrywe is persoonlik op
die Respondent beteken.
[13] Die
skrywe in paragraaf [11]
supra
is gedateer 14 Junie 2005 en is deur die Respondent se gewese
prokureurs, te wete, Van Deventer & Campher van Middelburg aan

Applikant se prokureurs te wete, Jasper van der Westhuizen en
Bodenstein gerig. Paragraaf 3 van hierdie skrywe lees soos volg:
“
Ons
heg hierby aan ’n Uittreksel, synde bladsy 2 van die
Koopooreenkoms soos aangegaan tussen ons kliënt en Jaap Meyer

Boerdery BK. Ons verwys u spesifiek na paragraaf 4 van die betrokke
bladsy in terme waarvan ons klien: (
sic
)
met die verkoop van die onroerende eiendom ’n reg van
habitatio
uitgehou het. Hierdie was dan ook ’n spesifieke voorwaarde van
die verkoop van die onroerende eiendom aan voormelde Beslote

Korporasie.”
[14] ’n
Verdere geskilpunt het tussen die partye ontstaan rondom die aanhou
deur die Respondent van vee op (en in die omgewing
van) die eiendom.
Die Respondent beweer dat hy die
Applikant se toestemming verkry
het om hoogstens 40 beeste aan te hou.
(D)
DIE
GESKILPUNTE WAT DEUR DIE HOF BESLIS MOET WORD
[15] Basies is daar
slegs twee geskilpunte wat deur die Hof besleg moet word in hierdie
aangeleentheid, naamlik:
(15.1) Is die
Respondent geregtig om sy lewendehawe of beeste op die plaas
Doringkloof aan te hou, veral inaggenome sy verweer dat
die Applikant
hom toestemming gegee het om dit te doen? En
(15.2) Het die
Applikant kennis gedra van die Respondent se bewoningsreg voor en
tydens die aankoop van die eiendom/plaas by die
veiling. En het die
Applikant die formele vereistes rakende die aansoek om uitsetting
nagekom om geregtig te wees op die regshulp
wat hy aanvra?
(E)
STANDPUNTE
EN SUBMISSIES NAMENS DIE APPLIKANT
[16] In sy
betoogshoofde oor die verwydering van alle beeste of lewende hawe
vanaf die plaas (d.w.s bede 2), het adv. Erasmus namens
die Applikant
betoog en gesubmiteer dat:
(16.1) In
die Respondent se prokureur se skrywe voormeld, soos op paragraaf
[13] hierbo aangehaal het die Respondent aanvanklik
gesteun op
klousule 4 van die verkoopooreenkoms toe Respondent die plaas aan
JAAP MEYER BOERDERY BK verkoop het.
(16.2) Die klousule
waarop die Respondent gesteun het lees as volg:
“Hierdie
verkoping is onderhewig aan die voorwaarde dat die VERKOPER
(Respondent) geregtig sal wees vir solank as wat hy
lewe, om die
opstal en werf van die eiendom te bewoon. Hierdie voorwaarde sal nie
as ’n serwituut teen die transportakte
geregistreer word nie.”
(16.3) Dit is
duidelik dat op die Respondent se eie weergawe, soos aanvanklik deur
die Respondent weergegee die Respondent slegs
’n bewoningsreg
ten opsigte van die huis en die werf verkry het. Daar is geen sprake
hoegenaamd dat die Respondent enige
vruggebruik ten opsigte van die
plaas het en lewende hawe daarop mag aanhou nie.
(16.4) Nadat
die Respondent van hierdie tekortkoming in sy saak bewus gemaak is in
die funderende verklaring, beweer die Respondent
nou die volgende in
sy opponerende verklaring:
“
21.4 Nadat
die Applikant die Eiendom aangekoop het, het ek hom ook meegedeel van
my Lewensreg. Die Applikant het my toestemming
gegee om die Eiendom
te okkupeer en meegedeel dat ek hoogstens 40 beeste mag aanhou.”
(16.5) Die bewering
van die Respondent voormeld is so vaag deurdat die Respondent geen
besonderhede van die beweerde toestemming
soos wanneer, waar en in
welke terme dit verleen is, gee nie. Uit hoofde hiervan word dit met
eerbied aan die hand gedoen dat hierdie
bewering van die Respondent
verwerp behoort te word en dat die Applikant gevolglik geregtig is op
die regshulp soos versoek in
bede 2 van die Applikant se kennisgewing
van mosie.
(16.6) Dit
word met eerbied aan die hand gedoen dat weiering daarvan die
Applikant se regte onnodig sal frustreer, en dat die Agbare
Hof ’n
robuuste benadering in hierdie verband behoort te neem. Die
Applikant het die Hof na die saak
Soffiantini
v Mould
1956 (4) SA 150
(E) ter stawing van bogenoemde stelling.
[17] Wat die
uitsetting van die Respondent aanbetref (d.w.s bede 1) het adv.
Erasmus namens die Applikant betoog en gesubmiteer
dat:
(17.1) Soos hierin
vantevore vermeld steun die Respondent op ’n sogenaamde
lewenslange bewoningsreg ten opsigte van ’n
gedeelte van die
Applikant se plaas (die huis en die werf) om sy voortgesette
okkupasie daarvan te regverdig.
(17.2) Dit is
gemeensaak tussen die partye dat die sogenaamde bewoningsreg van die
Respondent nooit geregistreer was teen die titelakte
van die
onroerende eiendom nie.
(17.3) Dit
behoef weshalwe geen betoog dat die Respondent geen saaklike reg ten
opsigte van die onroerende eiendom bekom het nie,
maar dat die
Respondent hoogstens ’n persoonlike reg teenoor die verkoper,
te wete Mnre. JAAP MEYER BOERDERY BK bekom het.
(17.4) Die
Applikant sit uiteen dat voor die sluit van die ooreenkoms die
Applikant geen kennis gedra het oor die bestaan van klousule
4 van
die verkoopooreenkoms gesluit tussen die Respondent en JAAP MEYER
BOERDERY BK nie.
(17.5) Die
Applikant doen voorts met eerbied aan die hand dat die voormelde
bepaling in die verkoopooreenkoms in iedere geval nietig
is as gevolg
van vaagheid aangesien die “opstal en werf” nie behoorlik
geïdentifiseer en beskryf is in die verkoopooreenkoms
nie. Ten
einde afdwingbaar te wees moes daar minstens ’n behoorlike
beskrywing van die oppervlakte of area wat die werf
beslaan gegee
gewees het, die opstal moes behoorlik beskryf gewees het en/of moes
dit behoorlik deur ’n diagram of plan uiteengesit
gewees het.
(17.6) Die
bewering van die Respondent dat die Applikant bewus was van die
bestaan van klousule 4 van die koopooreenkoms waardeur
Respondent die
sogenaamde bewoningsreg verleen is, is ook so onwaarskynlik dat die
Agbare Hof dit uit die hand uit behoort te verwerp,
aangesien:
(17.7) Die
Respondent verklaar dat hy die bestaan van sy bewoningsreg aan die
Applikant geopenbaar het by die veiling waar die Applikant
aanvanklik
die hoogste bod op die eiendom gemaak het.
(17.8) Uit hoofde
hiervan beweer die Respondent dat die Applikant “teruggestaan
het” op die veiling en dat die Respondent
se broer die hoogste
aanbod in ’n bedrag van R205 000,00 gemaak het.
(17.9) Die
Respondent gee egter geen verduideliking daarvoor waarom die
Applikant se aanbod op die veiling aanvaar is nie en die
Applikant ’n
deposito in ’n bedrag van R30 750,00 betaal het nie.
(17.10) Uit hoofde
hiervan is dit die respekvolle submissie dat die bewering van die
Respondent dat die Applikant bewus was van
die bestaan van die
bewoningsreg summier verwerp kan word.
(17.11) ’n
Verdere probleem vir die Respondent om staat te maak op die
sogenaamde bewoningsreg is die bepalings van artikel
6A van die Wet
op Onderverdeling van Landbougrond, Wet 70 van 1979 wat as volg lees:
“6A Registration
of servitudes
(1) Subject to the
provisions of the Water Act, 1956 (Act 54 of 1956), a servitude in
respect of agricultural land, except –
(a) a right of way,
aqueduct, pipe line or conducting of electricity with a width not
exceeding 15 metres;
(a) a servitude
which is supplementary to a servitude referred to in paragraph (a),
and which has a servitude area not exceeding
225 square metres which
adjoins the area of the last-mentioned servitude;
(b) a usufruct over
the whole of agricultural land in favour of one person or in favour
of such person and his spouse or his survivor
of them if they are
married in community of property,
shall not be
registered by a Registrar of Deeds without the written consent of the
Minister.
(Sub-s (1)
substituted by s5 of Act 18 of 1977).
(2) The provisions
of sections 4, and 6(2) shall
mutatus
mutandis
apply in respect of the granting of consent for the purposes of
subsection (1) of this section, and in respect of such consent.
(S6A
inserted by s6 of Act 55 of 1972.)
(17.12) Uit hoofde
hiervan is dit die respekvolle submissie van die Applikant dat die
Respondent se beweerde bewoningsreg in ieder
geval nietig is as
gevolg van die afwesigheid van die Minister van Landbou.
Wat die bepalings
van Wet 19 van 1998 aanbetref, was dit namens die Applikant betoog en
gesubmiteer dat:
(17.13) Ingevolge
die bepalings van die Wet op Voorkoming van Onregmatige Uitsetting
van die Onregmatige Okkupasie van Grond Wet,
Wet 19 van 1998 moet die
Applikant veertien dae voor aanhoor van die aansoek kennis van die
aansoek gee aan die Respondent en die
relevante plaaslike owerheid.
(17.4) Die gehele
van die aansoek, opponerende verklaring en repliserende verklaring is
beteken op die Emakhazeni Plaaslike Munisipaliteit
op 10 Mei 2006.
Die aansoek is ook behoorlik beteken op die Respondent en is die
Respondent ook behoorlik kennis gegee van die
plasing van die
aansoek.
(17.15) Uit
hoofde van voormelde word dit met eerbied aan die hand gedoen dat die
Applikant behoorlik voldoen het aan die bepalings
van artikel 4 van
die Wet. Die Hof is hieromtrent verwys na die saak:
Cape
Killarney Property Investment v Mahamba
2001 (4) SA 1222
(SCA).
In soverre die
respondent op die bepalings van artikel 26 van die Grondwet, Wet 108
van 1996 mag steun wil vind, net die applikant
se advokaat betoog en
gesubmiteer dat:
[18] Die applikant
doen met eerbied aan die hand dat die volgende faktore sterk in die
guns van die applikant is waarom die respondent
van die plaas afgesit
behoort te word:
{18.1] Die feit dat
die respondent aanvanklik die eienaar van die plaas was en dit
verkoop het aan JAAP MEYER BOERDERY BK vir ‘n
bedrag van
R400 000.00;
[18.2] As gevolg van
die feit dat die respondent ‘n aansienlike verkoopprys vir die
plaas ontvang het dat die respondent vir
homself kon voorsiening maak
vir alternatiewe akkommodasie;
[18.3] Die
aggressiewe optrede van die respondent deur die applikant, na loods
van hierdie aansoek, aan te rand, welke insident
van so ‘n aard
was dat dit daartoe aanleiding gegee het dat die applikant se vader
‘n beroerte aanval gekry het en
op die toneel oorlede is;
[19] Wat Wet 62 van
1997 betref, dit was namens die applikant as volg betoog, dat:
[19.1] Die
respondent beweer voorts dat hy in terme van die bepalings van die
“Wet op Uitbreiding van Sekerheid van Verblyfreg”
en ook
“ander wetgewing” geregtig is om die eiendom te okkupeer;
[19.2] Die
besonderhede van die ander “wetgewing” wat die respondent
geregtig maak om die eiendom te okkupeer;
[19.3] Die volgende
getuienis is onbetwis:
19.3.1 Die applikant
is die eienaar van die plaas;
19.3.2 Die
respondent okkupeer die plaas.
[19.4] Uit hoofde
hiervan is die respekvolle submissie dat dit geen betoog behoef dat
die applikant geregtig is op ‘n bevel
van uitsetting van die
respondent;
[20] By wyse van ‘n
slotsom, hou die applikant vol dat:
Uit hoofde hiervan
smeek die applikant die hof met eerbied vir ‘n bevel soos
uiteengesit in bedes 1, 2 en 3 van die kennisgewing
van mosie.
(F)
STANDPUNTE
EN SUBMISSIES NAMENS DIE RESPONDENT
[21] In sy
betoogshoofde oor die aansoek om uitsetting, het adv. Politis namens
die respondent betoog en gesubmiteer dat:
[21.1] Die applikant
beweer dat hy minstens veertien dae voor die aanhoor van hierdie
aansoek ‘n kennisgewing soos bedoel
in artikel 4(2) van die
Voorkoming van Onwettige Uitsetting van en Onregmatige Okkupasie van
Grond Wet (19 van 1998) op die respondent
en die plaaslike owerheid
sou beteken;
[21.2] Artikel 4 van
Wet 19 van 1998 (waarvan die Engelse teks deur die President
onderteken is), lees as volg:
“
4(1) –
Ondanks andersluidende bepalings van enige wet of die gemenereg, is
die bepalings van hierdie artikel van toepassing
op verrigtinge
ingestel deur ‘n eienaar of persoon in beheer van grond vir die
uitsetting van ‘n onregmatige okkupeerder.
4(2)
– Die
Hof
moet minstens 14 dae voor die aanhoor van die verrigtinge in
subartikel (1) beoog, geskrewe en doelmatige kennis van die
verrigtinge
dien op die onregmatige okkupeerder en die munisipaliteit
in wie se regsgebied die grond geleë is.
4(3) –
Behoudens die bepalings van artikel (2), is die prosedure vir die
diening van kennisgewings en die indiening van stukke
soos deur die
reëls van die betokke Hof voorgeskryf.
4(4) –
Behoudens die bepalings van artikel (2), indien die Hof oortuig is
dat diening nie gerieflik kan geskied op die wyse
in die reëls
van die Hof bepaal nie, geskied diening op die wyse deur die Hof
gelas: Met dien verstande dat die Hof die regte
van die onregmatige
okkupeerder om genoegsame kennis te kry en om die saak te verdedig,
in ag moet neem.”
[21.3] In terme van
artikel 4(5) van Wet 19 van 1998 moet die kennisgewing beoog in
subartikel 4(2):
“
(5)(a) –
meld dat verrigtinge ingestel word ingevolge subartikel (1) om ‘n
bevel vir die uitsetting van die onregmatige
okkupeerder;
(5)(b) –
aandui op welke datum en tyd die Hof die verrigtinge sal aanhoor;
(5)(c) – die
gronde vir die beoogde uitsetting uiteensit; en
(5)(d) – meld
dat die onregmatige okkupeerder geregtig is om voor die Hof te
verskyn en die saak te verdedig en, waar nodig,
die reg het om
aansoek te doen vir regshulp.”
[21.4] Artikel 4(1)
maak dit duidelik dat die bepalings van die subartikels wat daarop
volg gebiedend is. En die respondent verwys
die hof na:
Wet
19 van 1998: artikel 4(1);
Cape
Killarney Property Investments (Pty) Ltd v Mahamba
2001 4 SA 1222
(SCA) 1227E-F.
[21.5] Artikel 4(1)
maak definieer ook die “verrigtinge” waarop dit
betrekking het, dit wil sê verrigtinge vir
die uitsetting van
onregmatige okkupeerders.
Cape
Killarney Property Investments (Pty) Ltd v Mahamba supra
1227E F;
[21.6] Artikel 4(2)
vereis dat betekening van die beoogde kennisgewing effektiewe
kennisgewing moet wees en dat die inligting wat
in subartikel (5)
daarvan vervat is, moet bevat.
Cape
Killarney Property Investments (Pty) Ltd v Mahamba supra
1227E F;
[21.7] Artikel 4(2)
vereis verder ook dat die “Hof” die kennisgewing moet
dien, dit wil sê die landdroshof of
die hoë hof, soos in
artikel 1 van die Wet omskryf.
Wet 19 van 1998:
artikel 1;
Cape
Killarney Property Investments (Pty) Ltd v Mahamba supra
1227F G;
[21.8] Blote
uitreiking van ‘n kennisgewing deur die griffier of die klerk
van die hof is nie genoegsame voldoening aan die
vereistes van die
artikel nie.
Cape
Killarney Property Investments (Pty) Ltd v Mahamba supra
1227G H;
[21.9] Die hof moet
die inhoud en die metode van diening wat in artikel 4(2) beoog word
by wyse van ‘n hofbevel goedkeur en
aanwys.
Cape
Killarney Property Investments (Pty) Ltd v Mahamba supra
1227H;
[21.10] Die
betekening van die artikel 4(2) kennisgewing word bo en behalwe die
normale kennisgewing van mosie (wat in terme van
die
Hooggeregshofreëls beteken moet word), vereis.
Cape
Killarney Property Investments (Pty) Ltd v Mahamba supra
1227; Wet 19 van 1998: artikel 4(3);
[21.11] Die
applikant kan die hof by wyse van ‘n
ex
parte
bevel nader ten einde aanwysings en goedkeuring te verkry.
Cape
Killarney Property Investments (Pty) Ltd v Mahamba supra
1228E;
[21.12] In die
huidige aansoek is dit nie duidelik of die applikant ‘n
kennisgewing in terme van artikel 4(2) op die respondent
beteken het
nie. die applikant verwys die agbare hof nie na enige aanhangsel
waaruit die artikel 4(2) kennisgewing blyk nie;
[21.13] Die gronde
waarop die applikant die aansoek om uitsetting baseer blyk, in die
respondent se respekvolle submissie, nie duidelik
uit ‘n
artikel 4(2) kennisgewing nie;
[21.14] Die
applikant beweer verder nie dat die uitsetting van die respondent in
die belang van geregtigheid sal wees nie, nog blyk
daardie bewering
uit ‘n artikel 4(2) kennisgewing nie;
[21.15] Dit is die
respondent se instruksies dat die applikant hoegenaamd nie aan die
vereistes van artikel 4 en artikel 4(2) van
Wet 19 van 1998 voldoen
het nie en dat hierdie aansoek om voormelde rede fataal gebrekkig is;
[22] En wat adv.
Politis die meriete van die aansoek noem aanbetref, het hy betoog en
gesubmiteer dat::
[22.1] Die
respondent beweer dat hy deurgaans oor ‘n bewoningsreg op die
eiendom beskik het en beweer verder dat die applikant
deurentyd
kennis gedra het van die respondent se bewoningsreg oor die eiendom;
[22.2] Die
respondent beweer ook dat hy die applikant op verskeie geleenthede,
selfs by ‘n veiling voor die aankoop van die
plaas deur die
applikant, van sy bewoningsreg verwittig het;
[22.3] Die
koopooreenkoms in terme waarvan die respondent die plaas aan die
applikant se voorganger verkoop het bevat ‘n beding
in terme
waarvan die verkoping van die plaas onderhewig is aan die voorwaarde
dat die respondent geregtig sal wees vir solank as
wat hy lewe, om
die opstal en die werf van die plaas te bewoon. Die hof word verwys
na die koopooreenkoms p56 klousule 4;
[22.4] In
terme van algemene beginsels van die reg word registrasie van
serwitute, insluitend persoonlike servitute, as geldigheids-
en
afdwingbaarheidsvereistes gestel. Die hof word verwys na die
volgende gesag:
Van
Schalkwyk L N en Van der Spuy P de W Algemene Beginsels van die
Sakereg
(2002) p248;
[22.5] Waar ‘n
koper egter, met kennis van ‘n ongeregistreerde
serwituutskeppende ooreenkoms koop, is hy op grond van
die sogenaamde
kennisleer aan die ooreenkoms gebonde. Die hof word verwys na die
volgende gesag hieromtrent:
Delport
H J en N J J Olivier Sakereg Vonnisbundel
(2de uitgawe) p596;
[22.6] Ingevolge die
kennisleer is ‘n persoon met kennis van die bestaan van ‘n
kontraktuele verhouding tussen sy regsvoorganger
en ‘n derde
koop, aan daardie ooreenkoms gebonde. As gesag, word die agbare hof
na die volgende verwys:
Delport
H J en N J J Olivier Sakereg Vonnisbundel supra
p596;
Grant
and Another v Stonestreet and Others
1968 4 SA 1
(A) 20A ff;
Hassam
v Shaboodien and Others
1996 2 SA 720
(C) 725E I;
[22.7] ‘n
Koper is gebonde aan ‘n ongeregistreerde ooreenkoms in terme
waarvan sy voorganger in titel ‘n serwituut
aan ‘n derde
party toegestaan het solank daar bewys kan word dat die koper van die
serwituut bewus was ten tye van aankoop
van die eiendom. As gesag
vir bogenoemde stelling word die agbare hof na die volgende saak
verwys:
Dhayanundh
v Narain
1983 1 SA 565
(N) 571F H;
[22.8] ‘n
Koper wie se kennis ten tye van aankoop nie volledig was nie kan
steeds deur die kennisleer getref word indien sy
gebrekkige kennis
(voordat hy oordrag geneem het) aangevul word, veral indien sy
gebrekkige kennis aan sy eie versuim of nalate
om behoorlike
ondersoek te doen toegeskryf kan word. Die volgende saak dien as
gesag vir die stelling gemaak hierbo:
Dhayanundh
v Narain supra
573B F;
[22.9] Dit is die
respondent se respekvolle submissie dat die applikant ten volle bewus
was van die respondent se bewoningsreg;
[22.10] Dit is die
respondent se respekvolle submissie dat die applikant deur die
kennisleer getref moet word en dat die respondent
se bewoningsreg
erken moet word;
[23] In die
vooropstelling is dit die respondent se respekvolle submissie dat die
applikant se aansoek met koste van die hand gewys
moet word.
(G)
ONTLEDING
EN BEVINDINGS
[24] In my ontleding
van die partye se getuienis en in die bevindings waartoe ek sal kom,
sal ek, eerstens, met bede 2 handel, omdat
ek alreeds ‘n bevel
daaroor gegee het. Ek sal nou redes aanvaar toe en waarom ek by
daardie bevel uitgekom het. Bede 2
gaan oor die regshulp wat
applikant aanvra dat sekere lewende hawe of beeste wat die
respondent op die plaas aanhou te verwyder.
As die respondent dit
nie sou doen nie, dan sal die Balju deur die hof gemagtig word om die
respondent se lewende hawe op
beeste te verwyder.
[25] In sy
funderende eedsverklaring sê die applikant, e.a., dat die
respondent geen reg het om enige lewende hawe of
beeste op die
plaas aan te hou nie en hy doen aan die hand dat hy geregtig is op ‘n
bevel dat die voormelde beeste van die
respondent onmiddellik van die
plaas verwyder word, by gebroke waarvan die balju gemagtig word om
dit van die plaas te verwyder.
[26] In antwoord op
die applikant se voorgenoemde bewering sê die respondent in sy
opponerende eedsverklaring dat die applikant
het persoonlik aan hom
toestemming gegee om hoogstens veertig beeste aan te hou; dat ... het
hy vyftien beeste op die plaas; dat
daar bestaan geen reg waaroor die
applikant beskik om vir hom en sy beeste van die grond te verwyder
nie; dat hy woon reeds sedert
geboorte daar en sedert applikant
eienaar geword het en applikant se koopaanbod aanvaar is deur die
finansieringsinstellings van
Jaap Meyer Boerdery Bpk, met applikant
se toestemming en ook met die vorige eienaar Jaap Meyer Boerdery BK
se toestemming op die
eiendom.
[27] Die applikant
het daarop gerepliseer deur te sê aanvanklik was hy by die
plaas op of ongeveer 13 September 2004
toe die respondent
baie aggressief en dreigend teenoor hom was. ‘n Week daarna
het die respondent hom om verskoning kom
vra en hy (die applikant)
het vir die respondent gesê: “Goed, jy kan tydelik in die
woonhuis aanbly en jy kan ‘n
klompie beeste aanhou.”
Hierdie feit is, myns insiens, gemeensaak omdat dit deur die
applikant erken word. Maar bloot dat
die applikant dit erken is nie
die einde van die storie nie.
[28] In
sy betoog namens die applikant het adv. Erasmus aan die hand gedoen
dat waar ‘n persoon ‘n ander in vergunning
van ‘n
gebruiksreg van sy saak gee, het hy die reg te enige tyd om met ‘n
redelike kennisgewing dit te herroep. Ter
stawing hiervan het adv.
Erasmus die hof na die volgende gesag verwys.
G
emeenskapsontwikkelingsraad
v Williams en Andere
1977 3 SA 955
(WLD) 965F. In hierdie saak het KING WR, nadat hy
al die gewysdes in ons reg geraadpleeg het en etlike voorbeelde gegee
het
op bladsy 966D E, homself soos volg uitgespreek.
“
It is quite
clear from all the authorities that if the legal relationship between
parties is a
precarium
a
condition
juris
arises in terms of which the grant can be withdrawn by the grantor at
will. VAN DEN HEEVER, JA in
Theron
N.O. v Joynt
1951 1 SA 498
AD at pp. 509 510 says that it can be on the
spur of the moment (
spoorslag
).
Where, however, the grant is of a more permanent nature, then one
cannot withdraw the grant so hastily.”
[29]
In
casu
is die applikant die
dans
wat toestemming aan die respondent, ‘n week na die voorval van
13 September 2004, verleen het om ‘n klompie
beeste
op die plaas aan te hou. Die respondent is die
habens
wat die voordeel geniet het. Die applikant is desgelyks geregtig om
die vergunning spoorslags te herroep. In hierdie geval het
die
applikant dit nie volgens die ingewing van die oomblik gedoen nie
maar het dit deur middel van sy prokureur se brief aan respondent

gedateer 27 Mei 2005 herroep. Hierdie brief is, na my
beskeie mening, direk en duidelik. Dit lees, onder andere, as
volg:
“
Ons
instruksies is dat u tans dit onhoudbaar maak vir ons kliënt om
die eiendom vrylik en nuttig te gebruik soos wat hy as
eienaar
geregtig is om te doen.
U
word hiermee versoek om die eiendom met u vee te ontruim binne sewe
(7) dae
na datum van ontvangs van hierdie skrywe, by gebreke waarin ons
kliënt geen ander keuse het as om die Hooggeregshof te versoek

vir ‘n uitsettingsbevel.” (My onderstreping vir klem.)
[30] Indien mens al
die relevante faktore in ag neem, en op gesag van die twee bogenoemde
gewysdes, is ek oorreed dat die respondent
geen reg het om die beeste
op die gewraakte plaas aan te hou nie. respondent se argument is
geweeg en word hiermee te lig bevind.
Op grond hiervan, meen ek, was
die hof genoop om, na die aanhoor van die partye se betoë, bede
2 toe te staan.
[31] Wat bede 1
aanbetref, is die kern van die saak tweeledig, naamlik, of die
applikant, op 9 Oktober 2003, ten tye van
die veiling van
die sogenaamde bewoningsreg van die respondent geweet het. Dit is
myns insiens, ‘n vraag wat aan die hand
van die feitelike
agtergrond van die aangeleentheid geantwoord moet word. Die tweede
been van die vraag is of die applikant die
formele vereistes rakende
die aansoek om uitsetting nagekom het. Hierdie vraag slaan op die
uitleg en doel van die wetgewer ten
opsigte van die bepalings van die
Wet op Voorkoming van Onwettige Uitsetting van en Onregmatige
Okkupasie van Grond (Wet 19 van
1998), in besonder artikel 4(2)
daarvan.
[32] In my redes vir
my bevinding oor die geskilpunt wat tussen die partye ontstaan het
rondom die aanhou deur respondent van vee
op en in die omgewing van
die plaas, het ek terloops na die applikant se ... van die respondent
se aanspraak op ‘n bewoningsreg
op die plaas/eiendom verwys.
Die applikant se weergawe hierop is dat hy het nooit geweet van die
respondent se bewoningsreg nie.
hy sê hy het die eerste keer
hiervan gehoor toe die respondent se prokureur die skrywe gedateer
14 Junie 2005
aan sy prokureur versend het en daarby bladsy
2 van die verkoopsooreenkoms tussen die respondent en Jaap Meyer
Boerdery Bpk aangeheg
het. Klousule 4 van bladsy 2 lees as volg:
“
Hierdie
verkoping is onderhewig aan die voorwaarde dat die VERKOPER geregtig
sal wees vir solank as wat hy lewe, om die opstal en
werf van die
eiendom te bewoon.
Hierdie
voorwaarde sal nie as ‘n serwituut teen die transportakte
geregistreer word nie
.”
(My onderstreping vir klem.)
[33] Die respondent,
aan die ander kant beweer dat hy deurgaans oor ‘n bewoningsreg
op die eiendom het en beweer verder dat
die applikant deurentyd
kennis van die bewoningsreg oor die eiendom gedra het. Hy beweer ook
dat die applikant op verskeie geleenthede,
selfs by ‘n veiling
voor die aankoop van die plaas deur die applikant, van sy
bewoningsreg verwittig het. Dit is ook duidelik
dat respondent steun
ook op die inhoud van bovermelde klousule 4.
[34] Ek moet sê
dat ek die respondent se bewerings op hierdie punt baie vaag vind uit
gebrek aan besonderhede en dat hulle
nie veel om die lyf het nie,
omdat die respondent sê nie op watter datum, waar en in watter
omstandighede hy aan die applikant
sou gesê het hy het ‘n
bewoningsreg op die plaas. Derhalwe, is dit my weloorwoë mening
dat mens kan nie dit twee
uiteenlopende weergawes van die partye
tipeer as skeppend van ‘n egte feitedispuut wat mondelinge
getuienis verg nie. hoe
dit ook sy, die respondent hou voet by stuk
dat hy het sy lewensreg oor die eiendom aan die applikant by die
veiling geopenbaar.
Hy sê ook dat hy het vooraf aan die
afslaer dit gesê. Hierdie bewering van die respondent is, in
my beskeie mening,
onbestaanbaar met die feit dat die afslaer, mnr.
Jacobus Philippus Meyer, in sy stawende eedsverklaring vir die
applikant, bevestig
dat hy nooit gedurende die tydperk voorafgaande
die aankoop van die eiendom of daarna, meegedeel is dat die
respondent (wie hy
vir ongeveer twintig jaar goed ken) ‘n
verblyfreg op die eiendom het nie. Die respondent se bewering
hieroor is ook onbestaanbaar
met die feit dat die eiendom is opgeveil
sonder ‘n bewoningsreg. Dit is, na my mening, insiggewend dat
die respondent geen
antwoord op die feit het nie.
[35] Boonop, vind ek
dit snaaks en eienaardig dat die respondent en sy voormalige
prokureur in hulle skrywe van 14 Junie 2005
glad nie op die
applikant se prokureur brief van 27 Mei 2005 aan respondent
reageer dat:
“
Op geen
stadium voor of gedurende die sluiting van hierdie ooreenkoms was hy
(die applikant) op enige stadium bewus van enige reg
van okkupasie
van uself of enige ander persoon. U het gedurende die veiling op
geen stadium ook sodanige reg van okkupasie aan
enige party openbaar
nie.”
Dit was eers nadat
die respondent van prokureurs verander het dat sy huidige prokureurs
soos volg op 23 Junie 2005 hieroor,
onder andere, geskryf het:
“
Ons kliënt
ontken dat u kliënt nie bewus was daarvan dat hy oor ‘n
lewensreg beskik oor die eiendom tydens die veiling
nie.”
Ek moet sê ek
vind hierdie ontkenning onuitgemaak omdat dit geen lig werp op hoe
die applikant van die lewensreg te hore gekom
het en te wete gekom
het nie, wanneer hy daarvan te hore gekom het, wie dit vir hom gesê
het en onder watter omstandighede
dit vir hom gesê is.
[36] Die respondent
het verkies om ‘n blote ontkenning te maak en te swyg op
daardie aspek. Derhalwe bevind ek dat daar bestaan
geen sweempie van
getuienis dat die applikant op 9 Oktober 2003, ten tye van
die veiling of daarna van die sogenaamde
bewoningsreg van die
respondent verwittig is daarvan geweet het nie. indien dit andersins
sou gewees het sou die applikant aan
die ooreenkoms gebonde gewees
het op sterkte van die kennisleer dat ‘n persoon met kennis van
die bestaan van ‘n kontraktuele
verhouding tussen sy
regsvoorganger en ‘n derde koop, aan daardie ooreenkoms gebonde
is. Die gesag vir hierdie stelling
is, na my mening tereg deur adv.
Politis na verwys in sy hoofde en dit word daar die hof as gemeensaak
beskou omdat die applikant
se advokaat het dit in sy betoog as geyk
aanvaar.
[37] Die
tweede en laaste been van die kern van die saak is die vraag of die
applikant die formele vereistes rakende die aansoek
om uitsetting
nagekom het. Soos ek dit alreeds genoem het, hierdie aspek het te
make met artikel 4 van Wet 19 van 1998 wat breedvoerig
deur
adv. Politis in sy betoogshoofde aangehaal is (sien paragraaf 21
supra
).
Hierdie Wet is alombekend as die PIE wetgewing, dit wil sê
‘n afkorting vir die lang titel in Engels vir “The

Breveation of Illegal Eviction and Unlawful Occupation of Land Act 19
of 1998”.
[38] Dit is namens
die respondent deur sy advokaat betoog dat die applikant nie aan die
bepalings van hierdie Wet voldoen nie, omdat
die applikant nie eers
die hof genader het om te vra op welke wyse of die kennisgewing of
die aansoek beteken moet word nie. die
punt word in die hoofde deur
adv. Politis geneem dat in die huidige aansoek is dit nie
duidelik of die applikant ‘n
kennisgewing ingevolge artikel
4(2) van die Wet op die respondent beteken het nie en die applikant
verwys die hof nie na enige
aanhangsel waaruit die artikel 4(2)
kennisgewing blyk nie. verder submiteer die respondent dat die
gronde waarop die applikant
die aansoek om uitsetting baseer blyk nie
duidelik uit ‘n artikel 4(2) kennisgewing nie. dieselfde is
van toepassing op
die feit dat die applikant beweer nie dat die
uitsetting van die respondent in die belang van geregtigheid sal wees
nie. Laastens
dat die applikant hoegenaamd nie aan die vereistes van
artikel 4 en artikel 4(2) van Wet 19 van 1998 voldoen het nie en dat
hierdie
aansoek om voormelde rede fataal gebrekkig is.
[39] Die applikant,
aan die ander kant, doen aan die hand dat hierdie punt wat deur
respondent geopper is eenvoudig geen meriete
hoegenaamd het nie om
die volgende redes:
[39.1] Artikel 4(3)
bepaal dat die betekening van kennisgewings en die indiening van
stukke geskied ingevolge die reëls van
die betrokke hof;
[39.2] Die
ratio
agter die bepalings van artikel 4(4), soos ons almal weet, is in die
gevalle van grondlose mense wat onder haglike omstandighede
leef en
meeste kere ‘n paar sinkplate vat en vir hulself ‘n
huisie op ‘n stuk grond opslaan omdat dit al is waar
hierdie
arme mense kan bly en daar bly 100 of 200 van hulle, is dit
onmoontlik vir die balju om op hulle te beteken weens die feit
dat
daar ‘n magdom is van hulle wat daar rondloop en wat daar leef.
Dan kom mens normaalweg hof toe om betekening op die
wyse deur die
hof gelas te laat geskied;
[39.3]
In
casu
is dit een persoon (die respondent) wat regsverteenwoordig word en
waarop die balju persoonlik kan gaan beteken. Met ander woorde
dit
was nie nodig vir die applikant om die hof te nader nie;
[39.4] Wat artikel
4(2) aanbetref, die applikant het die hele aansoek, met ander woorde,
met al die opponerende stukke en die repliserende
verklaring gaan
beteken op die plaaslike owerheid. Die plaaslike munisipaliteit is
derhalwe bewus van die aansoek en sê
hulle het geen belang by
die aansoek, hulle gaan nie deelneem nie;
[39.5] Die gronde
vir die aansoek om uitsetting is volledig uiteengesit in die
funderende verklaring en die respondent het die kans
gehad om
volledig daarop te antwoord. Artikel 5(b) en (c) is derhalwe
nagekom;
[39.6] Die
respondent is regsverteenwoordig. Hy het nie die bystand van die
regshulpraad nodig nie, want hy het al twee verskillende
prokureurs
in privaat praktyk gekonsulteer oor hierdie aangeleentheid. Artikel
5(d) is dus nagekom.
[40] Ter
stawing van sy argument, die applikant het in sy betoog die hof
verwys na sekere gewysdes wat handel oor die uitleg van
artikel 4(2)
van Wet 19 van 1998. Die eerste saak is van
Unlawful
Occupiers School Site v City of Johannesburg
2005 (4) SACR 199
(SCA). In besonder het hy verwys na passasies
vervat in paragrawe [22], [23] en [24] of bladsy 209 en 210 van
hierdie uitspraak.
Die hof, per BRAND WR het onder andere beslis dat
alhoewel artikel 4(2) se bepalings gebiedend is, is die feit dat as
mens afwyk
daarvan, dit nie fataal is vir die aansoek nie. Wat die
hof moet beslis is: het die kennisgewing voldoen aan die doel
waarvoor
hy daar moet wees? Die tweede saak waarna die applikant die
hof verwys het is van
Moela
v Shoniwe
2005 (4) SASV 359 (SCA). In paragraaf 9 daarvan, nadat daar verwys
is na die
Unlawful
Occupiers
saak,
word dieselfde gesê en dit is: die hof moet gaan kyk of die
doel van artikel 4(2) aan voldoen is.
[41] Nou
ja, mens kan hom afvra: wat is dan die doel van artikel 4(2)?
Na my oorwoë mening is die doel van artikel 4(2)
om ‘n
respondent, betrokke in ‘n uitsettingaansoek, ten volle van sy
of haar regte in kennis te stel. Die
Unlawful
Occupiers
saak
het gegaan oor informele nedersettings in Alexandra noord van
Johannesburg van mense wat ‘n sukkelbestaan voer
en desperaat
was omdat hulle blykbaar geen ander heenkome gehad het nie. artikel
4 was toegepas op hulle situasie met die doel
om hulle van hul regte
in kennis te stel.
In
casu
het ons ‘n respondent wat eienaar van die plaas was; wat die
plaas verkoop het teen ‘n bedrag van R400 000.00;
wat
bloot tevrede is dat hy sal ‘n persoonlike reg teen die koper
van die plaas hou; wat op sy eie weergawe met beeste nou
spekuleer,
en wat naweke van sy kudde skuif na die aangrensende plaas wat aan sy
suster hoort, as die applikant afkom na daardie
area toe; wat na
bewering aggressief teenoor die applikant opgetree het na loods van
die aansoek deur hom aan te rand, welke insident
van so ‘n aard
was dat dit daartoe aanleiding gegee het dat die applikant se vader
‘n beroerte aanval gekry het en
op die toneel oorlede is;
waarop die aansoek behoorlik beteken is en wat ook behoorlik kennis
gegee is van die plasing van die
aansoek. Bo en behalwe al die
bovermelde faktore, was die gehele van die aansoek, opponerende
verklaring en repliserende verklaring
beteken op die desbetreffende
plaaslike munisipaliteit op 10 Mei 2006. Hierdie feit word
gestaaf deur die relevante
relaas van betekening.
(H)
SLOTSOM
EN BEVEL
In
die lig van die voorafgaande bespreking oor die partye se standpunte
en hulle submissies, sowel as die bevindings wat ek dusver
gemaak
het, kom ek tot die onontkombare slotsom dat hierdie aansoek in sy
geheel moet slaag. Tewens, is ek sonder aarseling oorreed
en
tevrede, op sterkte van bogenoemde feite, dat die applikant aan die
bepalings van artikel 4 van Wet 19 van 1998 behoorlik voldoen
het en
dat hierdie aansoek nie fataal gebrekkig is nie soos respondent
beweer het. Derhalwe is die applikant geregtig op die regshulp

aangevra in sy kennisgewing van mosie. [
Cape
Killarney Property Investments (Pty) Ltd v Mahamba and Others
2001 4 SA 122
(SCA)]
Wat die koste
aanbetref, dié moet die resultaat van die aansoek volg.
Gevolglik maak ek die volgende bevel:
Al
drie bedes (insluitend bede 2 wat reeds besleg is) word hiermee met
koste toegestaan.
M N S SITHOLE
ACTING JUDGE OF
THE NORTH GAUTENG HIGH COURT
I
agree
JUDGE OF THE
NORTH GAUTENG HIGH COURT
38578/2005
Heard on
:
For
the Appellant
:
Adv
Instructed
by
:
Messrs
For
the Respondent
:
Adv
Instructed
by
:
Messrs
Date
of Judgment
: