About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
>>
2010
>>
[2010] ZAFSHC 102
|
|
Kotze v Haldon Estates (Edms) Bpk en Anders (2475/2010) [2010] ZAFSHC 102 (23 September 2010)
VRYSTAATSE HOË HOF, BLOEMFONTEIN
REPUBLIEK VAN SUID-AFRIKA
Aansoeknommer Nr. : 2475/2010
In
die aansoek tussen:-
PETRUS
DANIëL KOTZé
.............................................
Applikant
(In
sy hoedanigheid as die enigste trustee
van
die
PLAAS HALDON TRUST, IT 815/1997
en
HALDON ESTATES (EDMS) BPK
...............................
1ste
Respondent
DIE PREMIER, VRYSTAAT PROVINSIE
......................
2de Respondent
DIE MANGAUNG PLAASLIKE MUNISIPALITEIT
.......
3de
Respondent
_____________________________________________________
UITSPRAAK
DEUR:
KRUGER, R
_____________________________________________________
AANGEHOOR
OP:
16 SEPTEMBER 2010
_____________________________________________________
GELEWER
OP:
23 SEPTEMBER 2010
_____________________________________________________
[1] Die applikant vra dat die eerste respondent verbied
word om in stryd met ‘n voorwaarde in die titelakte van sy
eiendom
op te tree. Die tweede respondent is die Premier van die
Vrystaat Provinsie, teen wie geen regshulp versoek word nie en wat
geen
eedsverklarings geliasseer het en nie deel is van hierdie
verrigtinge nie. Die derde respondent is die Mangaung Plaaslike
Munisipaliteit,
wat wel toegetree het tot hierdie verrigtinge en ‘n
eedsverklaring geliasseer het.
[2] Die voorwaarde in die titelakte lees:
“
B. ONDERWORPE AAN DIE VOLGENDE SERWITUUT
KRAGTENS NORATIëLE AKTE VAN SERWITUUT K465-1966s TEN GUNSTE VAN
DIE BLOEMFONTEIN PLAASLIKE
OORGANGSRAAD:
Hierdie eiendom mag slegs aangewend word vir Landbou en Residensiële
doeleindes wat ‘n woonhuis en gastehuis met ‘n
maksimum
van 37 oornag kamers met maaltye slegs aan oornaggaste behels.”
Dit is gemeensaak dat die Mangaung Plaaslike
Munisipaliteit, die derde respondent, die opvolger in titel is van
die Bloemfontein
Plaaslike Oorgangsraad.
[3] Die eiendomme van die applikant en die eerste
respondent is aangrensend. Die eiendomme is beide geleë te
Kwaggafontein.
Die eerste respondent se eiendom beslaan 13,5 hektaar
en word gehou deur Haldon Estates (Edms) Bpk, waarvan Georg Jan Dawid
Du
Plessis, die deponent tot die antwoordende eedsverklaring, ‘n
direkteur is.
[4] Die applikant sê dat die eerste respondent se
eiendom, buiten landbou en residensiële doeleindes, slegs
gebruik mag
word as gastehuis met maaltye slegs aan oornag gaste.
Geen ander aktiwiteite mag op die eiendom aangebied word nie.
Applikant sê
dat die eerste respondent die titelvoorwaarde
oortree en die volgende aktiwiteite op die onroerende eiendom
aanbied:
(1) huweliksbevestigings en onthale daarna;
(2) konferensies;
(3) verfbal (“paintball”);
(4) spanbou aktiwiteite.
Die eerste respondent erken dat bovermelde aktiwiteite
op die eiendom aangebied word en sê die eiendom word reeds
sedert 1895
gebruik vir funksies, konferensies, etes, onthale en
verwante gebruike.
DIE MAGTIGING VAN DIE DERDE RESPONDENT
[5] Die eerste respondent veg die magtiging van die
derde respondent, die munisipaliteit aan.
[6] In sy eedsverklaring het die deponent tot eerste
respondent se antwoordende eedsverklaring ‘n uitnodiging gerig
“aan
enige gemagtigde beampte by die derde respondent om te
antwoord op die bewerings deur my gemaak in hierdie verklaring”.
Die
deponent tot eerste respondent se antwoordende eedsverklaring sê:
“
14.12 Gegrond op hierdie feite is dit
derhalwe duidelik dat die derde respondent ten minste stilswyend
afstand gedoen het van die
regte geskep deur die notariële akte
(die serwituut). Ek nooi die derde respondent uit om skriftelik
hierop kommentaar te
lewer by wyse van die liassering van ‘n
verklaring.”
Die derde respondent het op die uitnodiging gereageer en
‘n eedsverklaring geliaseer. In die applikant se antwoordende
eedsverklaring
op die derde respondent se verklaring, sê die
eerste respondent die volgende:
“
2.1 Ek betwyfel sterk of die derde
respondent (as synde die Munisipaliteit) hierdie aansoek ondersteun.
Ek betwyfel sterk verdermeer
of mnr
Rautenbach
gemagtig is om namens die derde respondent hierin op te tree. Ek is
geadviseer dat aangesien daar geen
lis
tussen die eerste en derde respondente is nie, kan ek namens die
eerste respondent nie die bepalings van Reël 7 volg of bv.
blootlegging vereis van die derde respondent nie. Die liasseer van
hierdie verklaring is duidelik ‘n wanhopige poging deur
die
applikant om ‘n saak uit te maak in repliek – wat ek in
ieder geval geadviseer ontoelaatbaar is. Seersekerlik,
kan ‘n
mens verwag dat indien die Munisipaliteit die aansoek van die
applikant sou steun, dit ‘n mede-applikant sou
wees. Trouens,
is ek geadviseer dat hierdie die enigste basis is waarop die regte
van die Munisipaliteit teen die eerste respondent
afgedwing kon word.
Die eerste respondent is van voorneme om stappe te neem ten einde die
serwituut te laat kanselleer. Indien
die hof bede 2 van die
kennisgewing van mosie toestaan, dan sal dit beteken dat
nieteenstaande die kansellasie daarvan, die eerste
applikant in elk
geval nie kan voortgaan om troues, konferensies, ensomeer aan te bied
nie. Die hof sal verder hieroor toegespreek
word tydens die aanhoor
van die aansoek.
2.2 Die uitnodiging gerig in my opponerende verklaring was bedoel om
die applikant te noop om daarop te antwoord in repliek. Ek
is
geadviseer dat die derde respondent se verklaring
in limbo
geliasseer is aangesien dit nie as fundering, opponerende of
repliserende verklaring dien nie. Trouens is ek geadviseer dat ek
nie
geregtig is, of verplig is om te antwoord op hierdie verklaring nie.”
[7] Mnr. Wessels, namens die eerste respondent, sê
daar is geen aanduiding deur derde respondent voor die hof geplaas
dat
Rautenbach, wat die verklaring gemaak het, gemagtig is om die
aansoek namens derde respondent te ondersteun nie. Hy sê ook
dat Rautenbach nie kon sê dat geeneen van die derde respondent
se amptenare afstand van die serwituut gedoen het nie. Mnr.
Wessels
voer aan dat eerste respondent nie Reël 7 van die Eenvormige
Hofreëls kan gebruik om derde applikant se beweerde
gebrek aan
magtiging aan te veg nie, want daar is geen
lis
tussen eerste
en derde respondente nie.
[8] Mnr. Rautenbach, wat die verklaring namens derde
respondent gemaak het, is die Bestuurder: Verordeninge en Litigasie,
Mangaung
Plaaslike Munisipaliteit. Hy sê die feite in sy
verklaring val binne sy persoonlike kennis en gaan dan voort om die
ontstaangeskiedenis
van die serwituut uiteen te sit.
[9] Reël 7 (1) van die Eenvormige Hofreëls
lees:
“
Behoudens
die bepalings van subreëls (2) en (3) hoef ‘n prokurasie
om op te tree nie ingedien te word nie, maar die bevoegdheid
van
enigeen wat namens ‘n party optree, kan deur enige ander party
binne 10 dae nadat hy te wete gekom het dat sodanige persoon
aldus
optree, of met verlof van die hof by aanvoering van goeie gronde te
eniger tyd voor vonnis, betwis word en daarna kan sodanige
persoon
nie verder optree nie alvorens hy die hof oortuig het dat hy bevoeg
is om aldus op te tree, en ten einde hom daartoe in
staat te stel,
kan die hof die verhoor van die aksie of aansoek uitstel.”
[10] Mnr. Els, namens derde
respondent, verwys na
UNLAWFUL OCCUPIERS, SCHOOL SITE v
CITY OF JOHANNESBURG
2005 (4) SA 199
(HHA) par. [16]:
“
[16] However, as Flemming DJP has said, now
that the new Rule 7(1) remedy is available, a party who wishes to
raise the issue of
authority should not adopt the procedure followed
by the appellants in this matter, ie by way of argument based on no
more than
a textual analysis of the words used by a deponent in an
attempt to prove his or her own authority. This method invariably
resulted
in a costly and wasteful investigation, which normally leads
to the conclusion that the application was indeed authorised. After
all, there is rarely any motivation for deliberately launching an
unauthorised application. In the present case, for example, the
respondent's challenge resulted in the filing of pages of resolutions
annexed to a supplementary affidavit followed by lengthy
technical
arguments on both sides. All this culminated in the following
question: Is it conceivable that an application of this
magnitude
could have been launched on behalf of the municipality with the
knowledge of but against the advice of its own director
of legal
services? That question can, in my view, be answered only in the
negative.”
[11] Met verwysing na
GANES AND ANOTHER v TELECOM
NAMIBIA LTD
2004 (3) SA 615
(HHA) par [19] sê mnr.
Wessels, as ek hom reg verstaan dat eerste respondent se beswaar nie
is dat die derde respondent nie
gemagtig is om as party voor die hof
te wees nie, maar teen die magtiging van Rautenbach om namens die
derde respondent ‘n
eedsverklaring te maak, dus is Reël 7
nie van toepassing nie. Die antwoord op hierdie submissie is
tweeledig: Eerstens, die
derde respondent is as party voor die hof.
Sy eedsverklaring is deur sy eie prokureur geliasseer, nie deur die
applikant se prokureur
nie. Tweedens, uit Rautenbach se posbeskrywing
blyk dat hy toegang het tot die dokumente waarna hy verwys wat die
ontstaansgeskiedenis
van die titelaktevoorwaarde toon. Die
belangrikste dokument in hierdie verrigtinge is waarskynlik die brief
van mnr. Du Plessis
se prokureur gedateer 13 Februarie 1996 wat sy
dank uitspreek dat die gebruiksvergunning by wyse van serwituut
gereël word.
Daar bestaan geen rede om die egtheid van daardie
brief in twyfel te trek nie. Daardie brief op sigself verstrek die
rede vir die
bestaan van die voorwaarde in die vorm van ‘n
serwituut. In die inleiding van derde respondent se eedsverklaring sê
Rautenbach dat die eerste respondent die derde respondent uitgenooi
het om kommentaar te lewer op die bewerings in die eerste respondent
se antwoordende eedsverklaring. Rautenbach lewer sodanige kommentaar
in sy eedsverklaring. Hy sê ook dat derde respondent
nie
afstand gedoen het van die serwituut nie en dat derde respondent die
applikant se aansoek steun.
In die
GANES
-saak hierbo waarna mnr.
Wessels verwys, sê Streicher AR dat dit in mosie-verrigtinge
irrelevant is of ‘n deponent gemagtig
is om die eedsverklaring
te maak:
“
The deponent to an affidavit in motion
proceedings need not be authorised by the party concerned
[hier:
die munisipaliteit]
to depose to the
affidavit. It is the institution of the proceedings and the
prosecution thereof that must be authorised.”
(par. [19])
Die vraag of litigasie behoorlik gemagtig is deur ‘n
regspersoon soos die munisipaliteit moet nie by wyse van getuienis in
die aansoek hanteer word nie. As duidelikheid vereis word, moet die
roete van Reël 7 gevolg word
ANC UMVOTI COUNCIL CAUCUS AND
OTHERS v UMVOTI MUNICIPALITY
2010 (3) SA 31
(KZP) par [27].
[12] Reël 7 (1) praat van ‘n party, nie ‘n
teenparty nie. Die Hoogste Hof van Appèl praat ook van ‘n
party. Daar bestaan geen rede waarom Reël 7 (1) tot partye wat
in ‘n stryd met mekaar gewikkel is beperk moet word nie.
Die
ontstaansrede vir die bepaling was gerig op die bevordering van vlot
litigasie sonder onnodige kosteverspilling. Daardie redes
geld
eweseer tussen die eerste en derde respondent in hierdie geding. Die
vraag of blootlegging of nadere besonderhede tussen die
eerste en
derde respondente uitgeruil en afgedwing kan word, sal beoordeel word
met verwysing na die reëls oor blootlegging
en nadere
besonderhede en is nie nou ter sake nie. Die eerste respondent het ‘n
uitnodiging gerig tot ‘n beampte van
die derde respondent om
feite te verifieer. Soos mnr. Els sê, die eerste respondent het
dit goedgedink om die derde respondent
uit te nooi om te reageer op
sy bewerings. Nou sien die eerste respondent dat die derde respondent
nie sy saak steun nie. Die derde
respondent kan nie nou poog om die
verklaring van die derde respondent te laat ignoreer nie. Die derde
respondent moes die bepalings
van Reël 7 gebruik het om die
magtiging van Rautenbach om namens die derde respondent ‘n
verklaring te maak, aan te
veg. Dan sou die derde respondent ‘n
magtiging kon liasseer. Omdat die eerste respondent nie Reël 7
gebruik het nie,
is die magtiging van die derde respondent nie
behoorlik aangeveg nie. Die verklaring van Rautenbach is behoorlik
voor die hof.
[13] Die eerste respondent se aanval moet dus gerig wees
op die voortsetting van die verrigtinge deur die derde respondent en
daarvoor
moes die eerste respondent Reël 7 gebruik het, wat hy
nie gedoen het nie. Die derde respondent is behoorlik voor die hof en
die eedsverklaring van Rautenbach toelaatbare bewysmateriaal.
DIE ONTSTAANGESKIEDENIS VAN DIE TITEL-VOORWAARDES
[14] Die ontstaangeskiedenis van die titelaktevoorwaarde
word uiteengesit in die eedsverklaring wat namens die derde
respondent,
die munisipaliteit, geliasseer is:
Op 6 Junie 1995 het die stadsklerk ‘n aansoek
ontvang van mnr. T.P. du Plessis vir goedkeuring van ‘n
gastehuis op die
Restant van Haldon 894, Kwaggafontein. Die grond val
binne die munisipale gebied, maar is nie aan ‘n
dorpsaanlegskema onderhewig
nie. Uit die korrespondensie wat die
derde respondent aanheg, blyk dat die Departement Stadsbeplanning
aanbeveel het dat die voorwaarde
by wyse van ‘n serwituut ten
gunste van die munisipaliteit toegepas word eerder as ingevolge ‘n
wysiging van die sonering
of inlywing by ‘n dorpsaanlegskema,
soos blyk uit ‘n brief van Du Plessis se prokureurs aan die
stadsklerk gedateer
13 Februarie 1996:
“
Dit is vir ons aangenaam om u te kan
meedeel dat Mnr du Plessis die enigste Lid van Santeur Brick &
Tile BK, die eienaar van
bogemelde Plaas, die voorstel wat u gemaak
het met betrekking tot die registrasie van die serwituut in plaas van
die lang uitgerekte
prosedure, met waardering aanvaar het.”
TEN GUNSTE VAN WIE BESTAAN DIE SERWITUUT?
[15] Wanneer mens kyk tot wie se
voordeel ‘n serwituut bestaan, kyk mens na die titelakte en ook
na die bedoeling van diegene
wat die voorwaarde ingestel het (
EX
PARTE ROVIAN TRUST (PTY) LTD
1983
(3) 209 (D) op 213 H).
In
EX PARTE VINKATI INVESTMENTS
(PTY) LTD AND
OTHERS
1965 (4) SA 421
(W) op 428A sê die hof dat
mens moet kyk, met verwysing na die woorde wat gebruik is en die aard
van die voorwaarde en die
omringende omstandighede, of die bedoeling
was dat die voorwaarde ook tot die voordeel van ander eienaars
bestaan.
[16] In sy laaste submissie het Mnr. Wessels verwys na
VAN DER VLUGT v SALVATION ARMY PROPERTY CO.
1932 CPD 56
as gesag vir die stelling dat die reg van die munisipaliteit om ‘n
rioolpyp deur privaatgrond aan te lê, nie ‘n
saaklike
serwituut daarstel nie omdat dit nie gegee is ten gunste van ‘n
identifiseerbare dominante erf nie. Die
VAN DER VLUGT
-saak
het oor ‘n koopkontrak en die vermindering van die koopprys
gegaan. Die hof sê dat die reg wat aan die munisipaliteit
gegee
is om die rioolpyp onder die grond te lê nie as ‘n
serwituut beskou moet word nie (op 59). In die onderhawige
saak word
die voorwaarde as ‘n serwituut beskryf. Dit is die manier
waarop die gebruiksreg beskryf word. Hier is ‘n
serwituutreg,
en die vraag is in wie se guns dit is.
[17] In wie se guns die
titelaktevoorwaarde bestaan, is ‘n sentrale vraag in hierdie
saak. Die voorwaarde is in die vorm van
‘n serwituut in die
guns van die munisipaliteit. In die antwoordende eedsverklaring sê
die eerste respondent dat die
applikant nie oor die
locus
standi
beskik, omdat die serwituut ten
gunste van die derde respondent bestaan. Dit is eerste respondent se
primêre verweer. Vir
hierdie verweer verwys eerste respondent
na
PICK 'N PAY STORES LTD AND OTHERS v TEAZERS COMEDY
AND REVUE CC AND OTHERS
2000 (3) SA 645
(W)
op
653 G, waar die hof sê dat ‘n applikant wat ‘n reg
wil afdwing, moet toon dat hy ‘n direkte belang by
die afdwing
van die reg het. Mnr. Wessels verwys ook na
DU TOIT v
WOK SEE AND OTHERS
1951 (3) SA 756
(T)
waar
die applikant op sterkte van sy handelslisensie die eerste respondent
wou verbied om handel te dryf. Die hof vind dat die applikant
nie
locus standi
het
nie (762 D – E). Blackwell R sê (761 A – B):
“
I do not think that a prohibition to trade
without a licence is obviously for the protection of fellow traders.”
In die onderhawige saak wil die applikant nie ‘n
lisensie afdwing nie; die applikant wil nie die eerste respondent
inperk,
omdat hy nie ‘n lisensie het nie. Die applikant steun
op ‘n voorwaarde in eerste respondent se titelakte.
[18] In ‘n dorpsgebied word
grondgebruik gewoonlik deur ‘n dorpsaanlegskema gereël. In
BEF (PTY) LTD v CAPE TOWN MUNICIPALITY AND OTHERS
1983 (2) SA 387
(K)
het Grosskopf R te doen gehad
met titelvoorwaardes wat ‘n aangrensende eienaar wou afdwing.
Die eerste punt wat hy moes beslis,
was of die voorwaarde strek tot
voordeel van die applikant (392 E – H). Die hof heg aansienlike
waarde aan die erkenning
van die stadsklerk dat die titelvoorwaarde
ingestel is tot voordeel van die munisipaliteit, maar ook vir die
voordeel van aangrensende
eienaars is (393 B – C). Die hof
aanvaar dat die voorwaardes tot voordeel van die aangrensende
eienaars ingestel is (393
G).
[19] Die howe klassifiseer titelvoorwaardes as serwitute
(J van Wyk, titel “
Townships and Town Planning
”,
LAWSA
, Vol 28 (Eerste Her-uitgawe) par. 62). In
ALEXANDER
v JOHNS
1912 AD 431
sê Innes, Wn HR dat die verweerders
die eiendom onderhewig aan sekere titelvoorwaardes gekoop het. Die
voorwaardes is ingestel
deur die maatskappy wat die dorpsaanleg
gedoen het. Oor die titelaktevoorwaarde sê hy:
“
It was intended to be, and undoubtedly was,
for the reciprocal benefit of all owners of leasehold or freehold
land therein, and
formed an important element in the general scheme
under which all the lots were disposed of.”
(p.
441)
In ‘n dorpaanlegskema het elke eienaar die reg om
‘n voorwaarde daarvan af te dwing. As een eienaar weier om tot
‘n
afwyking van die voorwaarde toe te stem, kan die hof die
afwyking nie magtig nie, maak nie saak hoe nietig die beswaar is nie.
(
EX PARTE ROVIAN TRUST (PTY) LTD
1983 (3) SA 209
(D) op
213 B – C)
[20] In die onderhawige geval ondersteun die derde
respondent die applikant se aansoek. Dit is ‘n aanduiding vanaf
die entiteit
in wie se guns die voorwaarde ingestel is, naamlik die
munisipaliteit, dat die voorwaarde ook tot voordeel van applikant
strek.
Die munisipaliteit het vanaf die eerste respondent ‘n
gebruiksvergunnings-aansoek gekry; nie ‘n aansoek om ‘n
handelslisensie nie.
Die munisipaliteit het dit as ‘n
gebruiksvergunning beskou, want oorweging is geskenk aan hersonering
en inlywing by ‘n
dorpsaanlegskema. Beide sonering en
dorpsaanlegskema is metodes om eiendomsgebruik te beheer waarby
aangrensende eienaars, en eienaars
in die gebied, ‘n belang
het. Die praktiese manier waarop die aansoek hanteer is, is by wyse
van ‘n serwituut. Omdat
‘n serwituut bestaan uit ‘n
heersende en dienende erf, was die munisipaliteit die klaarblyklike
benoemde as bevoordeelde.
Dit het nie beteken dat ‘n
persoonlike serwituut tot voordeel slegs van die munisipaliteit
geskep is nie. Omdat die voorwaarde
gaan oor die gebruiksregte van
die perseel, het alle omliggende eienaars ‘n belang wat hulle
sou kon afdwing.
[21] Die titelaktevoorwaarde moet in die lig van sy
ontstaansgeskiedenis en die omringende feite beskou word as nie ‘n
persoonlike
serwituut wat slegs in die guns van die munisipaliteit is
nie, maar ‘n serwituut in die guns van die omliggende eienaars.
Die applikant het
locus standi
.
AFSTANDDOENING
[22] Mnr. Wessels voer aan dat die
munisipaliteit stilswyend afstand van sy regte onder die serwituut
gedoen het. In
VENA AND ANOTHER v GEORGE MUNICIPALITY
1987
(4) SA 29
(K) het dit gegaan oor ‘n
onwettige struktuur waaraan die munisipaliteit vir ‘n lang
periode niks gedoen het nie. Die
hof aanvaar die munisipaliteit het
sy regte laat vaar (52 B – C). In
MARGATE
ESTATES LTD v URTEL (PTY) LTD
1965
(1) SA 279
(N) is aanvaar dat ‘n serwituut kan verval weens ‘n
lang periode van onaktiwiteit van die persoon in wie se guns dit
bestaan, maar die feite – 25 jaar se versuim – het dit
nie bewys nie en die hof sê dat die serwituut nie verval
het
nie (293 A – C). (Die
MARGATE
-saak
is beslis voor die Verjaringswet, 68 van 1969, in werking getree het,
waarin artikel 7 handel met die uitwissing van serwitute
deur
verjaring).
‘
n Serwituut het saaklike
werking vanweë die registrasie daarvan. Selfs ‘n
persoonlike serwituut skep saaklike regte.
‘n Enkel persoon kan
nie afstand doen van publieke regte nie. In
BOTHA
v WHITE
2004
(3) SA 184
(T) het dit gegaan oor soneringsregte wat besigheid
verbied is. Omdat applikant vir vier jaar versuim het om sy regte af
te dwing,
het die hof geweier om ‘n interdik toe te staan. Die
hof vind (par [16]) dat daar nie feite beweer is dat applikant se
regte
benadeel is of dat hy nadeel gely het nie, synde ‘n
vereiste vir ‘n interdik. In die onderhawige geval is daar ‘n
geregistreerde titelvoorwaarde; dit gaan nie bloot oor
besigheidsregte nie. Die munisipaliteit het nie afstand gedoen van
die
geregistreerde regte nie.
DIE MUNISIPALITEIT SE REGTE
[23] ‘n Verdere rede waarom die aansoek moet
slaag, is omdat die bevoordeelde wat in die serwituut in die
titelakte genoem
word, naamlik die munisipaliteit, dit wil afdwing.
[24] Eerste respondent beroep hom op sy bouplanne en
dranklisensie om hom die reg te gee om die aktiwiteite te bedryf wat
hy op
die grond doen. Die dranklisensie wat hy gebruik, is in die
naam van ‘n ander entiteit, Changing Tides 197 (Pty) Ltd, wat
die eerste respondent nie verduidelik nie. Ook gee die dranklisensie
nie die regte wat eerste respondent gebruik nie. Bowendien
kan die
Drankraad nie die munisipaliteit se regte wysig of wegneem nie.
Wat die bouplanne betref, sê mnr. Rautenbach,
namens derde respondent, die munisipaliteit, dat hy die bouplanne vir
die perseel
nie kan opspoor nie. Applikant het op 27 Julie 2010 ‘n
Reël 35 (12) kennisgewing op eerste respondent se prokureur laat
beteken, waarin gevra word dat eerste respondent sy bouplanne
beskikbaar stel. Geen reaksie is op die kennisgewing ontvang nie.
[25] Die eerste respondent erken dat hy in stryd met die
titelvoorwaarde optree. Sy verwere is almal tegnies van aard. Die
punt
dat die applikant nie die regte onder die titelvoorwaardes kan
afdwing nie, het geen meriete nie, want uit sy ontstaan (die
omringende
omstandighede) en aard (dit gaan oor gebruiking) blyk dat
die serwituut bestaan in die guns van alle omliggende erwe, nie net
die
munisipaliteit nie. Afgesien daarvan, die munisipaliteit wil ook
die titelvoorwaardes afdwing.
[26] Die munisipaliteit is behoorlik voor die hof en
daar bestaan geen rede om die korrektheid van die dokumente, aangeheg
by derde
respondent se eedsverklaring, te betwyfel nie. Die eerste
respondent moes Reël 7 gebruik het om die magtiging van die
derde
respondent aan te veg, maar het versuim om dit te doen.
[27] Die eerste respondent dui aan dat hy aansoek wil
doen vir die skrapping van die titelvoorwaarde. Hierdie uitspraak
belet hom
nie om so ‘n aansoek aan die instansie, wat met
deurhaling van titelvoorwaardes handel, te rig nie. Ander oorwegings
as wat
by hierdie bevel geld, is dan van toepassing. Insette kan dan
ook van ander omliggende eienaars verkry word en die besluit van
daardie liggaam sal na aanleiding daarvan gemaak word.
[28] Die gevolgtrekking oor die werking van die
titelaktevoorwaarde maak dit onnodig om met die bureregkwessie te
handel.
[29] Die applikant het ‘n duidelike reg waarop die
eerste respondent inbreuk gemaak het, waardeur applikant se regte
benadeel
is soos blyk uit sy eedsverklaring. Applikant is geregtig op
die regshulp soos in die Kennisgewing van Mosie versoek. As
reghebbende
van die titelvoorwaarde is applikant geregtig om dit by
wyse van interdik af te dwing.
[30] Wat die koste betref, is die derde respondent deur
eerste respondent uitgenooi om feite voor die hof te plaas. Dit het
die
derde respondent gedoen. In sy reaksie op derde respondent se
verklaring, het eerste respondent ‘n eedsverklaring geliasseer
waarin hy die magtiging van derde respondent betwyfel. Daarom was dit
nodig vir derde respondent om ‘n advokaat hof toe te
stuur om
sy regte te beskerm. Die derde respondent het kostes aangegaan
waarvoor hy geregtig is om vergoed te word. Die eerste
respondent
moet daardie kostes dra.
BEVEL
[31] Die applikant het ‘n behoorlike saak
uitgemaak en die volgende bevel word verleen:
1. Die eerste respondent word verbied om enige
aktiwiteite aan te bied of besigheid te bedryf op die onroerende
eiendom beter bekend
en omskryf as die Restant van die plaas Haldon
894, distrik Bloemfontein, geleë in die Mangaung Plaaslike
Munisipaliteit,
Vrystaat Provinsie teenstrydig met voorwarde B op die
tweede bladsy van die titelakte T5258/2008 ten aansien van die
gemelde eiendom.
2. Die eerste respondent word verbied om enige funksies,
gesellighede, verfbal (paintball), spanbou, huweliksbevestigings of
onthale
aan te bied op die gemelde eiendom.
3. Die eerste respondent word gelas om die voorwaarde en
beperking vir aanwending van die genoemde eiendom, soos beskryf in
paragraaf
1 hierbo, na te kom.
4. Die eerste respondent word gelas om die koste van die
applikant en derde respondent te betaal.
____________
KRUGER, R
Namens die applikant: Adv. N. Snellenburg
In opdrag van:
Rossouws Prokureurs
BLOEMFONTEIN
Namens eerste respondent: Adv. M.H. Wessels SC
Met Adv. S. Grobler
In opdrag van:
Gous Vertue & Ass. Ing.
BLOEMFONTEIN
Namens die derde respondent: Adv. J. Els
In opdrag van:
EG Cooper Majiedt Ing.
BLOEMFONTEIN
/sp/wm