About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
>>
2011
>>
[2011] ZAFSHC 79
|
|
Joubert v Mocke en Ander (2941/2010) [2011] ZAFSHC 79 (26 May 2011)
VRYSTAATSE HOË HOF, BLOEMFONTEIN
REPUBLIEK VAN SUID-AFRIKA
Saaknommer: 2941/2010
In die aansoek tussen:-
JOHANNES
JERAMIAS JOUBERT
...........................
Respondent/Eiser
en
J P MOCKE
............................................
1ste
Eksipiënt/1ste Verweerder
N
A G MOCKE
.........................................
2de
Eksipiënt/2de Verweerder
_____________________________________________________
UITSPRAAK
DEUR:
KRUGER, R
_____________________________________________________
AANGEHOOR
OP:
6 MEI 2011
_____________________________________________________
GELEWER
OP:
26 MEI 2011
_____________________________________________________
[1] Verweerders teken eksepsie aan teen eiser se
besonderhede van vordering op grond daarvan dat dit vaag en
verwarrend is soos
bedoel in Eenvormige Hofreël 23(1).
[2] Eiser se besonderhede van eis is vervat in 67
paragrawe wat 33 bladsye beslaan. Daar is vyf eise teen eerste
verweerder (eise
1 tot 5) en twee teen tweede verweerder (eise 6 en
7).
[3] Na aflewering van verweerders se kennisgewing van
beswaar ingevolge Reël 23 het eiser ‘n kennisgewing van
wysiging
geliasseer wat die besonderhede van eis wysig. Daardeur val
die klagte in paragraaf 2 van die kennisgewing van beswaar, wat ‘n
foutiewe datum beweer, weg. Die ander besware bly bestaan. ‘n
Verdere kennisgewing van wysiging is op 15 April 2011 gegee,
maar
spreek nie die eksipiënt se bewerings aan nie.
[4] Mnr. Zietsman, namens eksipiënt, deel die
gronde in vier groepe:
(1) Onleesbaarheid van aanhangsels;
(2) Eise 1, 2 en 3 is teenstrydig en onversoenbaar met
mekaar;
(3) In die “melkkoei” ooreenkoms waarna
verwys word, is dit nie duidelik of paragraaf 48 van die besonderhede
van eis
deel is van die kontrak nie;
(4) In eis 7, wat gaan oor die terugvordering van
huurgeld vanaf die tweede verweerder, is dit nie duidelik, selfs na
die wysiging
van 15 April 2011, hoe die bedrag van die eis saamgestel
is en wat die grondslag van die eis is nie.
[5] Eksipiënt se vernaamste beswaar is die
teenstrydigheid van eise 1, 2 en 3. In eis 1 vorder eiser
skadevergoeding van eerste
verweerder wat eiser gely het, omdat hy
noodsaaklike herstelwerk aan die gehuurde eiendom moes aanbring (R54
100). Die eis maak
geen melding van kansellasie nie. In eis 2 vorder
eiser ‘n gedeelte van die huurgeld terug, omdat die huurkontrak
beëindig
is nadat eiser dit gekanselleer het (R8 525,78). In eis
3 vorder eiser skadevergoeding vir toekomstige skade wat eiser sal ly
ten
opsigte van verlies aan inkomste (R1 311 617,67).
[6] Mnr. Zietsman sê hierdie drie eise is
teenstrydig, want in die eerste eis sê eiser: “Ek maak
reg om die eiendom
geskik te maak vir verhuring, dit kos my geld, wat
ek eis.” In die tweede eis sê eiser hy kanselleer. In die
derde
eis vorder eiser skadevergoeding vir die wins wat hy verloor
het as gevolg van die kansellasie van die ooreenkoms, wat eiser self
volgens die tweede eis gekanselleer het.
[7] Mnr. May, namens respondent, sê dat eis 1 gaan
oor skadevergoeding weens eerste verweerder se versuim om behoorlik
te
presteer in terme van die huurooreenkoms wat die eiser genoodsaak
het om
inter alia
sekere herstelkoste aan te gaan. Eis 2 is
ingestel ter terugvordering van sekere huurgeld te veel betaal deur
eiser. Eis 3 is ingestel
ten opsigte van gevolgskade gely deur die
eiser as gevolg van die kontrakbreuk van die eerste verweerder.
[8] Die eerste drie eise handel met
die huurkontrak. As ‘n party meen dat die ander kontraksparty
kontrakbreuk gepleeg het,
is sy hoof-remedies kansellasie en
skadevergoeding. Hy kan skadevergoeding eis by kansellasie of
instandhouding van eis. Hy moet
‘n keuse uitoefen of hy wil
kanselleer of in stand hou. Dit is die sogenaamde
“doctrine
of election”: “Enforcement and cancellation being
inconsistent with each other or mutually exclusive
the innocent party
must make his election between them; he cannot both approbate and
reprobate the contract; he cannot blow hot
and cold”.
(Christie,
The Law of Contract in South Africa
,
5e (2006) 540).
Dit is toelaatbaar vir die onskuldige party om gebruik
te maak van die dubbelloop remedie deur te vorder dat die kontrak in
stand
gehou word met ‘n alternatiewe eis vir skadevergoeding
(Christie 541).
[9] Eiser se tweede eis is vir terugbetaling van
huurgeld wat vooruit betaal is. Dit is skade wat voortvloei uit die
kansellasie
voordat die huurtermyn verstryk het. Die eerste eis
behels, volgens paragraaf 10 van die besonderhede van eis, dade van
kontrakbreuk
wat tot skade vir eiser gelei het. Eiser, in sy
hantering van die eerste eis, beweer nie dat hy die kontrak
gekanselleer het nie.
By eis 2 beweer eiser dat hy geregtig was om te
kanselleer en gekanselleer het, skynbaar op die gronde uiteengesit in
aanhangsel
“D”, waarby ‘n brief aangeheg is. Die
gronde blyk nie duidelik uit die brief nie.
[10] Indien eiser die drie eise saam hanteer en duidelik
kansellasie beweer en watter skade daaruit voortvloei, sal die
besonderhede
van eis moontlik minder verwarrend wees.
[11] In eis 3 vorder eiser toekomstige verlies aan
inkomste vir die drie jare van die kontrak. Dit val vreemd op die oor
dat hy
toekomstige verlies aan inkomste eis waar hy self die kontrak
gekanselleer het. As eiser duideliker die kansellasie en skade in
samehang met mekaar uiteensit, sal die derde eis moontlik meer
verstaanbaar wees. Soos die eerste drie eise tans staan, is dit
verwarrend wat gebeur het en wat die grondslag van die eise is.
[12] ‘n Verdere probleem met die eerste eis is dat
in paragraaf 10.1 van die besonderhede van eis eiser bewerings maak
wat
skynbaar gedek word deur die deels onleesbare bepalings van die
skriftelike kontrak, aanhangsel “A”. Ook die bewering
oor
heiningdrade in paragraaf 10.1.3 strook nie heeltemal met die inhoud
van die deels onleesbare paragraaf 7 van die kontrak,
aanhangsel “A”,
nie. Eiser moet duidelik aandui op watter bepalings van die kontrak
(skriftelik, mondelings of stilswyend)
hy steun, verkieslik met
uitdruklike verwysing na die skriftelike kontrak se paragrawe.
[13] Die tweede groep besware teen die besonderhede van
eis verwys na paragraaf 48, wat bewerings bevat van feite waarvan
tweede
verweerder bewus was. Hierdie tipe bewerings word gewoonlik
gemaak waar wanvoorstelling as eisgrond aangevoer word. Eiser sê
nie die bewustheid van feite stel kontraksterme daar nie. As die
inhoud van paragraaf 48 nie kontraksterme beliggaam nie, moet
paragraaf 48 geskrap word. Soos paragraaf 48 tans lees, is dit vaag
en verwarrend.
[14] Die laaste groep besware behels eis 7 en die
berekening van die eis. Mnr. May probeer in sy hoofde die sommetjie
maak. Die
kennisgewing van wysiging van 11 April klaar steeds nie die
posisie op nie. Mnr. Zietsman het aangedui dat die berekeninge
eenvoudig
nie klop nie. Soos die pleitstuk tans lees, is dit vaag en
verwarrend.
[15] Die onleesbare gedeeltes van die besonderhede van
eis skep verdere verwarring. Mnr. Zietsman stel voor dat waar ‘n
eiser
op ‘n deels onleesbare kontrak steun, die eiser
rektifikasie moet vorder. Rektifikasie is in hierdie geval moontlik
nie nodig
nie. In ‘n geval waar eiser nie ‘n beter en
meer leesbare afskrif van sy kontrak het nie, sou mens verwag dat
eiser
in sy besonderhede van eis ten minste sal sê wat die
kontrak se bepalings is en as verweerder dan nie saamstem nie, kan hy
dit in sy pleit ontken of regstel.
[16] Eiser se wesenlike bewerings is dubbelsinnig en die
betekenis daarvan kan nie duidelik afgelei word nie –
MANYATSHE
v SOUTH AFRICAN POST OFFICE LTD
[2008] ZAGPHC 253
;
[2008] 4 ALL SA 458
(T) par
[5] op 461 a – b. Bygevolg is die besonderhede van vordering
vaag en verwarrend. Ek is tevrede dat die verweerders
benadeel word
deur die vaagheid en verwarrendheid.
[17] Bevel:
1. Die eksepsie slaag met koste.
2. Die eiser word geleentheid gegun om sy pleitstukke te
wysig ten einde die vaagheid en verwarrendheid te verwyder, binne
tien
dae na verlening van hierdie bevel.
3. By versuim deur eiser om voormelde vaagheid en
verwarrendheid te verwyder binne die voorgemelde tien dae na
verlening van hierdie
bevel, sal die eksipiënt geregtig wees om
die Hof op dieselfde stukke te nader, behoorlik aangevul, ten einde
die eiser se
eis te laat skrap.
____________
KRUGER, R
Namens eksipiënte/verweerders: Adv. Paul Zietsman
SC
In opdrag van:
Cornelius & Vennote Ing
P/a Goodrick & Franklin Ing
BLOEMFONTEIN
Namens respondent/eiser: Adv. J.A.H. May
In opdrag van:
Webbers
BLOEMFONTEIN
/sp