About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
>>
2011
>>
[2011] ZAFSHC 67
|
|
Wonderhoek Farms (Edms) Bpk v Burgess en Anders (556/2011) [2011] ZAFSHC 67 (24 March 2011)
VRYSTAATSE HOË
HOF, BLOEMFONTEIN
REPUBLIEK VAN
SUID-AFRIKA
Saaknr. : 556/2011
In
die saak tussen:-
WONDERHOEK FARMS
(EDMS) BEPERK
.............................
Applikant
en
MICHAEL GEORGE
BURGESS
...................................
1ste
Respondent
CHANTEL ELIZABETH
DUNBAR BURGESS
..............
2de
Respondent
RHYS GEORGE BURGESS
..........................................
3de
Respondent
GEORGE PHILIP
BARNETT
.........................................
4de
Respondent
AANGEHOOR OP:
17 MAART 2011
_____________________________________________________
UITSPRAAK DEUR:
HANCKE, R
_____________________________________________________
GELEWER OP:
24 MAART 2011
_____________________________________________________
[1] Kragtens ‘n
bevel verleen op 10 Februarie 2011 is die applikant gemagtig om ‘n
kennisgewing ingevolge artikel 4(2)
van die Wet op die Voorkoming van
Onwettige Uitsetting en Onregmatige Besetting van Grond, Wet Nr. 19
van 1998, op die respondente
te beteken, welke bevel op die
respondente beteken is op 10 Februarie 2011.
[2] Die applikant doen
nou aansoek vir die bekragtiging van die verstryking, alternatiewelik
kansellasie van die opsie-ooreenkoms,
aangeheg as ‘n bylae tot
die stukke met ‘n verdere bevel teen die respondente om die
plaas eiendom bekend as Fortuinspruit
Nr. 233, geleë in die
distrik Thaba Nchu, te ontruim. Die opsie-ooreenkoms hierinlater na
verwys, is aanvanklik gesluit tussen
die applikant en die vierde
respondent, maar het laasgenoemde sy regte ingevolge daarvan aan die
derde respondent oorgedra. Die
vierde respondent is die vader en
skoonvader van onderskeidelik die eerste en tweede respondente (wat
met mekaar getroud is) en
die grootvader van die derde respondent.
[3] Alhoewel verskeie
feite- en regsvrae in die stukke geopper is, is die enigste vraag wat
nou ontstaan of die derde respondent,
ter regverdiging van die
respondente se volgehoue okkupasie van gemelde eiendom, ‘n
opsie hierinlater na verwys, behoorlik
uitgeoefen het. Dit behels ook
die vraag of daar nog ‘n regsgeldige opsie bestaan het tydens
derde respondent se gemelde
optrede.
[4] Die applikant het as
deel van sy stukke ‘n ooreenkoms getiteld “OPSIEOOREENKOMS”
tussen die applikant en vierde
respondent aangeheg, wat onder andere
die volgende bepalings bevat:
“
AANBOD EN
OPSIE:
Die verkoper verleen hiermee aan die
koper ‘n onherroeplike opsie en die koper stem toe om die
ondergemelde eiendom te koop
op die terme en voorwaardes soos
uiteengesit.
.....
Geen okkupasie huur is betaalbaar
deur die KOPER nie.
Die registrasie van transport sal
plaasvind so gou doenlik na ontvangs van die Landmeter Generaal se
toestemming tot onderverdeling.
.....
5. Die transport sal gepasseer word so
spoedig moontlik nadat die koste vermeld in paragraaf 2 hierbo, ten
volle betaal is en die
koopprys sowel as die rente daarop betaal is
of betaling daarvan gewaarborg is soos hierintevore bepaal.
.....
8. Indien die Koper versuim om enige
bedrag uit hoofde van hierdie Ooreenkoms stiptelik op betaaldag te
betaal, en/of versuim om
enige ander bepaling van hierdie Ooreenkoms
na te kom nadat 7 (SEWE) dae skriftelik kennis daarvan gegee was om
dit te herstel,
sal die Verkoper die reg hê om of die balans
van die koopprys en alle ander gelde verskuldig kragtens hierdie
Ooreenkoms
onmiddellik te eis of om hierdie Ooreenkoms te kanselleer
en herbesit van die eiendom te neem....”
[5] Wat die kronologiese
volgorde van gebeure betref, blyk dit dat die nodige toestemming van
die Minister vir die onderverdeling
van die tersaaklike eiendom
alreeds verleen was op 5 Maart 2010, d.w.s meer as ‘n maand
voor sluiting van die gemelde opsie-ooreenkoms.
Volgens
korrespondensie aangeheg by die stukke, moes sekere verbande eers
afgelos word, alvorens die onderverdeling ten opsigte
van ‘Fortuin
Spruit’ kon plaasvind, welke egter reeds voor Julie 2010
geskied het. Daarna, op 9 Julie 2010, het die
vierde respondent die
derde respondent genomineer en aangestel as reghebbende om in sy plek
te staan ten aansien die gemelde opsie-ooreenkoms.
Ten opsigte van
die tydsverloop daarna, verwys die derde respondent in sy
eedsverklaring na ‘n ander transaksie wat dieselfde
tyd
aangegaan is as die huidige, ten opsigte waarvan applikant ander
onroerende eiendomme waarvan ‘Fortuin Spruit’
aanvanklik
deel was, aangekoop het, welke registrasie plaasgevind het op 27
Julie 2010. Die een rede vir die vertraging was skynbaar
weens die
feit dat die applikant nie BTW wou betaal nie, maar het die
Kommissaris van Binnelandse Inkomste anders daaroor gevoel
blykens ‘n
dokument van 8 Junie 2010, om redes wat nie ter sake is vir die
huidige aansoek nie.
[6] Daarna het applikant
se prokureurs, Mnre. Symington & De Kok ‘n skrywe, gedateer
29 Oktober 2010, gerig aan derde
respondent om die betrokke eiendom
te ontruim, welke skrywe gebaseer was klaarblyklik op gebrekkige
instruksies. Daarna het daar
verskeie korrespondensie tussen die
partye se prokureurs plaasgevind gedurende November 2010 waarvan die
skrywe van Mnre. Symington
& De Kok, gedateer 15 November 2010,
en wel die volgende paragraaf, van groot belang is:
“
Soos u bewus
is, is die opsie-ooreenkoms gedurende of omtrent April 2010
onderteken en bevat dit geen bepalings/datum waarop die
opsie deur u
kliënt uitgeoefen moet word nie. Paragraaf 2.3 van die
opsie-ooreenkoms bepaal dat registrasie van transport
sal plaasvind
so gou doenlik na ontvangs van die Landmeter-generaal se toestemming
tot onderverdeling. Ons opdrag is dat die vereiste
toestemming van
die Landmeter-generaal reeds deur hom verleen is. Ons verwys voorts
na die bepalings van klousule 5 van die voormelde
opsie-ooreenkoms.
Die opsiegewer (‘verkoper’)
aldus die opsie-ooreenkoms, vereis dat die opsienemer (‘koper’)
voor of op 30
November skriftelik aan die verkoper meedeel, waarvan
‘n afskrif aan ons kantore vir aandag van die ondergetekende
beteken
moet word, of hy die opsie kragtens die opsie-ooreenkoms
voormeld aan hom verleen, uitoefen al dan nie, by versuim waarvan die
verkoper sal aanvaar dat die ‘koper’ nie die opsie
uitoefen nie, en die opsie gevolglik as verval beskou sal word.”
[7] Hierop het die derde
respondent ‘n dokument aan die applikant se prokureur
beskikbaar gestel. Die opskrif daarvan lees
“NOTIFICATION OF
EXERCISING OF OPTION”. Die inhoud daarvan lees soos volg:
“
WHEREAS the
Option Grantee granted to the Option Taker an option to purchase the
remaining portion of Delta Farm in terms of an
Option Agreement
signed by both parties;
AND WHEREAS
the Option Taker now wishes to
exercise said option;
NOW WHEREFORE
the Option Taker herewith informs the
Option Grantee of his intention to exercise the option in terms of
the Option Agreement signed
between the parties and on the following
terms:
1.
The Option Taker is in funds to the
value of R425,000-00 (Four Hundred And Twenty Five Thousand Rand)
which amount is currently
deposited in trust at the Option Taker’s
Attorney of record, Dyason Incorporated of 134 Muckleneuk Street,
Nieuw Muckleneuk,
Pretoria.
2.
The Option Taker has applied for a
loan from the Landbank for the remainder of the purchase price.
3.
Guarantees for the full purchase price
will be provided to the Option Grantee on/or before the 31
st
day of July 2011.”
Dit is daarna onderteken
deur die “Option Taker” synde die derde respondent.
Hierdie brief is op 30 November 2010 ontvang
deur applikant se
prokureurs.
[8] In reaksie daarop rig
Mnre. Symington & De Kok op 1 Desember 2010 ‘n skrywe wat
onder andere soos volg lees:
“
Die
voormelde dokument behels nie ‘n uitoefening van die
opsie-ooreenkoms soos onderteken deur die partye op of ongeveer April
2010 nie. Voormelde dokument is ‘n teenaanbod wat gemaak is
deur Mnr. Burgess met verdere voorwaardes waarop daar nie deur
die
partye ooreengekom is nie.
U kliënt se opsie het derhalwe
verval en moet u kliënt derhalwe die plaasopstal en eiendom
verlaat voor of op 31 Desember
2010.”
[9] Volgens ‘n
brief gedateer 2 Desember 2010 reageer respondente se prokureurs,
Dyason Attorneys, hierop soos volg:
“
We have
taken instructions from our client and it appears that the incorrect
document was indeed delivered to yourselves. We apoligise
for the
oversight and the correct document shall be delivered to your offices
tomorrow.”
Die volgende dag is daar
‘n nuwe “Notification of Exercising of Option”
afgelewer wat die volgende par. 2 bevat:
“
WHEREAS
the Option Grantee granted to the Option Taker an option to purchase
the remaining portion of Delta Farm in terms of an Option
Agreement
signed by both parties;
AND WHEREAS
the Option Taker
now wishes to exercise said option;
NOW WHEREFORE
the Option Taker
herewith informs the Option Grantee of his intention to exercise the
option in terms of the Option Agreement signed
between the parties.”
[10] Die vraag ontstaan
dus of daar ‘n regsgeldige opsie bestaan het om uit te oefen,
indien wel wat die effek is van onderskeidelik
die skrywe van Mnre.
Symington & De Kok gedateer 15 November 2010, asook die
respondente se reaksie daarop ten opsigte van
die twee “Notification
of Exercising of Option”.
[11] In die lig van die
feit dat daar geen datum bepaal is alvorens die opsie uitgeoefen moes
word nie, ontstaan die vraag dan wanneer
‘n redelike tyd
verstryk het voor welke datum die derde respondent die opsie moes
uitoefen, of nog moet uitoefen. Dit blyk
dat die volgende beginsels
ter sprake is om te bepaal wat ‘n redelike tyd insluit, naamlik
(a) Wat was die bedoeling
van die partye soos uitgedruk in die kontrak in aggenome die
omringende omstandighede;
(b) Die aard van die
prestasie in aggenome probleme, hindernisse en vertragings wat mag
voorkom;
(c) Die probleme,
hindernisse en vertragings is slegs ter sake in soverre dit in die
kontemplasie van die partye was tydens kontraksluiting;
(d) Gewoonweg word
redelike flink optrede verwag asook behoorlike nougesetheid aan die
kant van die party wie moet presteer of optree;
(e) Om (d) te beslis,
moet kommersiële en ander belange van die teenparty in ag geneem
word.
Alhoewel
voormelde beginsels betrekking het op die verstryking van ‘n
redelike tyd in die geval van
mora ex
persona
, is ek van mening dat dit ook
van toepassing is op die verstryking van ‘n redelike tyd in die
algemeen. Vergelyk
ST MARTIN'S TRUST v WILLOWDENE
LANDOWNERS' (PTY) LTD
1970 (3) SA 132
(W) te 135 G –
136 F;
WILLOWDENE LANDOWNERS (PTY) LTD v ST MARTIN'S TRUST
1971 (1) SA 302
(T) te 305 F – H;
The Law of Contract in
South Africa
(5de Uitgawe) deur Christie p. 503 – 505.
[12] Wat die kontrak self
betref, maak klousule 2.3 daarvan voorsiening dat registrasie van
transport moet plaasvind “so gou
doenlik na ontvangs die
Landmeter-generaal se toestemming tot onderverdeling”. Verder
bepaal klousule 5 dat transport moet
plaasvind “so spoedig
moontlik” nadat sekere kostes sowel as die koopprys as die
rente betaal is of betaling daarvan
gewaarborg is. Verder blyk dit
dat geen okkupasiehuur betaalbaar was deur die koper nie wat
aanduidend daarvan is dat dit in die
kontemplasie van die partye was
dat okkupasie van korte duur sou wees alvorens transport van die
eiendom sou plaasvind. Dit is
ook belangrik om daarop te let dat alle
moontlike hindernisse in die weg van transport so lank terug as Julie
2010 uit die weggeruim
was.
[13] In die lig van die
voorgaande is ek van mening dat ‘n redelike tyd alreeds
verstreke was tydens die skrywe van die brief
van 15 November 2010
deur applikant se prokureurs, Symington & De Kok. Die opsie het
toe nie meer bestaan nie. Selfs op die
aanvaarding daarvan dat die
brief van 15 November 2010 nuwe lewe geblaas het in die
opsie-ooreenkoms, of dat die redelike tydperk
as gevolg daarvan
verleng was, is dit duidelik dat die derde respondent se sogenaamde
“Notification of Exercising of Option”
waar hy te kenne
gee dat waarborge vir die volle koopprys eers voor of op 31 Julie
2011 beskikbaar gestel word, neerkom op ‘n
teenaanbod, welke
teenaanbod duidelik nie deur die applikant aanvaar is nie. Die
regsposisie word soos volg opgesom in Christie,
a.w. p. 62 onder die
opskrif
“
Acceptance
must correspond with offer
One aspect of the rule that acceptance
must be clear and unequivocal or unambiguous is that the acceptance
must exactly correspond
with the offer. ‘Yes, but ...’
does not signify agreement , so any attempt to vary the terms of an
offer while purporting
to accept it will destroy the validity of the
acceptance, which will normally best be interpreted as a
counter-offer.”
[14] Dit volg uit die
voorgaande dat die respondente regtens geen regverdiging het om hulle
voortgesette okkupasie van die betrokke
eiendom te regverdig nie. In
die kennisgewing van mosie word gevra vir bekragtiging van die
verstryking van die opsie-ooreenkoms
alternatiewelik kansellasie
daarvan. Ek is van mening dat dit regtens meer korrek is om dit by
wyse van ‘n verklarende bevel
te doen.
[15] Bygevolg word die
volgende bevele verleen:
1. ‘n Verklarende
bevel word uitgereik dat ‘n redelike tydperk verstryk het tot
die effek dat die betrokke opsie verval
het.
2. Die respondente word
beveel om die plaaseiendom soos omskryf in Deel A Bede 1 te ontruim
voor of op 30 April 2011.
3. Die balju word
gemagtig om die respondente uit die woning en plaaseiendom soos
hierbo omskryf uit te sit indien enige van die
respondente sou weier
en/of versuim om ooreenkomstig hierdie bevel die eiendom te ontruim.
4. Die respondente word
gelas om die koste van die aansoek te betaal, gesamentlik en
afsonderlik, die een te betaal die ander vrygestel
te word.
________________
S.P.B. HANCKE, R
Namens die applikant:
Adv. J.G. Gilliland
In opdrag van:
Symington & De Kok
BLOEMFONTEIN
Namens eerste
respondente: Adv. S.J. Reinders
In opdrag van:
Steyn-Meyer Ing
BLOEMFONTEIN
/sp