About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
>>
2011
>>
[2011] ZAFSHC 56
|
|
Alte Eiendomme v Schutte NO and Others (4110/2006) [2011] ZAFSHC 56 (17 March 2011)
VRYSTAATSE HOË
HOF, BLOEMFONTEIN
REPUBLIEK VAN
SUID-AFRIKA
Saak Nr. : 4110/2006
In
die saak tussen:-
ALTE
EIENDOMME
.........................................................................
Eiser
en
FRANCOAIS
BENJAMIN SCHUTTE NO
......................
1ste
Verweerder
(in
sy hoedanigheid as trustee van die
FRAULANGRA TRUST
)
PEARL
GRACE SCHUTTE NO
......................................
2de
Verweerder
(in
haar hoedanigheid as trustee van die
FRAULANGRA TRUST
)
FRANCOAIS
STEPHANUS SCHUTTE NO
(in
sy hoedanigheid as trustee van die
FRAULANGRA
TRUST
)
.................................................
3de
Verweerder
AANGEHOOR OP:
8, 9 EN 11 MAART 2011
_____________________________________________________
UITSPRAAK DEUR:
FISCHER, WND R
_____________________________________________________
GELEWER OP:
17 MAART 2011
_____________________________________________________
[1] Alte Eiendomme
(eiser) het die Fraulangra Trust (verweerder) gedagvaar vir betaling
van agentekommissie voortspruitend uit die
vervulling van ‘n
beweerde mandaat ingevolge waarvan eiser ‘n koper aan
verweerder voorgestel het, waarop ‘n
skriftelike koopooreenkoms
tussen verweerder en voormelde koper gesluit is.
[2] Verweerder se verweer
ten aansien van die eis kan soos volg saamgevat word:
2.1 Eiser was nie die
effektiewe oorsaak van die verkoopsooreenkoms nie;
2.2 Die koper nie ‘n
koper was wat oor die vermoë beskik het om die koopkontrak na te
kom nie (nie ‘n “willing
and able” koper was nie);
2.3 Die betaling van
enige kommissie aan eiser onderworpe daaraan was dat sekere betalings
in terme van die koopkontrak en addendum
daartoe eers moes plaasvind
alvorens kommissie aan eiser betaalbaar was.
2.4 Eiser was vir die
periode vanaf 1 Januarie 2006 tot 6 April 2006 nie in besit van ‘n
getrouheidsfondssertifikaat soos
bedoel ingevolge Artikel 1 van die
Wet op Eiendomagentskapsaangeleenthede, Nr. 112 van 1976 nie. Met
ander woorde die eiser was
in besit van sodanige sertifikaat
gedurende September 2005 toe die mandaat gegee is, gedurende Desember
2005 toe die koper aan
die betrokke gronde voorgestel is en op 10
April 2006 toe die sogenaamde “kommissie-ooreenkoms”
tussen eiser en verweerder
gesluit is.
[3] Eiser het sy saak
gesluit sonder om enige getuies te roep, waarop Mnr. Du Preez, namens
verweerder, aansoek om absolusie van
die instansie gedoen het. Vir
doeleindes hiervan is dit nodig om dit wat nog in geskil is tussen
die partye te ontleed aan die
hand van dit wat erken is en/of tussen
die partye gemene saak is. Die toets vir absolusie is welbekend en ag
ek dit nie nodig om
daarmee te handel nie.
Sien:
CLAUDE NEON LIGHTS (SA) LTD v DANIEL
1976 (4) SA
403
(A) te 409 G – H.
[4] Die volgende feite is
nie in geskil nie, alternatiewelik deur die verweerder erken:
4.1 dat eiser as agent
gedurende of omtrent September 2005 ‘n mandaat vanaf verweerder
ontvang het om verweerder se plaasgronde
te verkoop;
4.2
dat eiser Scarlet Sun 18 (
Proprietary)
Ltd
(die koper) aan verweerder se gronde voorgestel het gedurende
Desember 2005;
4.3 dat die koper daarna
en op 20 Maart 2006 ‘n koopooreenkoms met verweerder gesluit
het uit hoofde waarvan verweerder se
gronde verkoop is;
4.4 dat eiser nie ‘n
party tot voormelde skriftelike koopooreenkoms was nie;
4.5 die koper ‘n
deposito R250 000,00 betaal het waarvan ‘n bedrag van R213
000,00 as roukoop deur verweerder geneem
is, waarna dieselfde gronde
ongeveer twee jaar later verkoop is vir R6 miljoen;
4.6 dat eiser en
verweerder op 10 April 2006, d.w.s. ongeveer drie weke na die
deposito ingevolge die koopooreenkoms betaal moes
word, ‘n
verdere skriftelike “kommissie-ooreenkoms” aangegaan het,
synde aanhangsel “Y” tot eiser
se Besonderhede van
Vordering.
[5] Vir doeleindes van
hierdie uitspraak is dit nodig om die relevante gedeeltes van die
sogenaamde “kommissie-ooreenkoms”
uit een te sit. Die
partye tot die skriftelike ooreenkoms is die verweerder enersyds en
die eiser andersyds in hulle hoedanighede
as “verkoper en
agent” onderskeidelik:
“
Na
aanleiding van die transaksie gesluit tussen die Verkoper en Scarlet
Sun 19 (sic) (Pty) Ltd ten opsigte van die Plase Albany
en Abrahams
Hof, Theunissen 20 Maart 2006
1.
Die Verkoper erken hiermee dat die
Agent
die effektiewe oorsaak tot die sluiting van bogemelde
ooreenkoms was en beloop die agentekommissie betaalbaar aan die
Agent, die
bedrag van R300 000.00 (Drie Honderd Duisend Rand) plus
BTW.
2.
Gemelde kommissie sal as volg
betaalbaar wees:
2.1 R150 000.00 plus BTW met betaling
van die eerste paaiement van R1 000 000.00 wat betaalbaar is op 31
Mei 2006, in terme van
die Koopkontrak;
2.2 Die balans kommissie, teen R75
000.00 plus BTW met betaling van elk van die verdere paaiement/e
betaalbaar in terme van gemelde
koopkontrak.”
[6] Mnr. Du Preez se
betoog in die Aansoek om Absolusie kan soos volg saamgevat word:
6.1 Eiser was op 20 Maart
2006 toe die koopkontrak gesluit is, nie in besit van ‘n
getrouheidsfondssertifikaat nie;
6.2 Eiser het nie sy
mandaat uitgevoer nie omrede hy nie ‘n “willing and able”
koper aan verweerder voorgestel
het nie;
6.3 Die erkenning soos
vervat in die sogenaamde “kommissie-ooreenkoms” is nie
voldoende om ‘n
causa
daar te stel nie, aangesien
sodanige ooreenkoms onderworpe was aan ‘n opskortende
voorwaarde, naamlik die voorstel van ‘n
“willing and
able” koper;
6.4 Die betaling van
enige kommissie ooreenkomstig die sogenaamde “kommissie-ooreenkoms”
was onderworpe aan die betaling
van die eerste paaiement van R1
miljoen op 31 Mei 2006 en aangesien sodanige bedrag nooit betaal is
nie, is die betaling van kommissie
nie opeisbaar nie.
6.5 Verweerder wou te
alle tersaaklike tye R3,5 miljoen uit die transaksie kry, wat
verweerder nooit ontvang het nie;
6.6 Daar is geen saak op
die pleitstukke alternatiewelik dit wat nie in geskil is nie
alternatiewelik dit wat erken is, uitgemaak
nie en waarop verweerder
moet antwoord nie.
[7] Dit blyk uit die
pleitstukke en erkennings dat eiser tog te alle tersaaklike tye ‘n
eiendomsagent was, in besit was van
‘n
getrouheidsfondssertifikaat en daarom geregtig is op kommissie.
Sien: Artikels 1, 26 en
34 A van die Wet op Eiendomsagentskapsaangeleenthede, Nr. 112 van
1976.
[8] Die Hof is deur beide
Mnr. Van Rooyen, namens eiser, asook Mnr. Du Preez, namens
verweerder, na verskeie beslissings van nie
alleenlik die Hoë
Howe nie, maar ook die Hoogste Hof van Appèl verwys, maar vir
doeleindes van hierdie uitspraak is
ek van mening dat dit onnodig is
om met al daardie verwysings te handel.
In casu
maak die eiser
staat op ‘n sogenaamde skriftelike “kommissie-ooreenkoms”
synde aanhangsel “Y” tot
die Besonderhede van Vordering,
die relevante gedeeltes waarvan alreeds hierbo aangehaal is. Volgens
Mnr. Van Rooyen blyk dit uit
hierdie ooreenkoms dat eiser en
verweerder ‘n ooreenkoms bereik het ingevolge waarvan eiser as
die effektiewe oorsaak van
die sluiting van die ooreenkoms tussen
verweerder en die verkoper was en uit hoofde waarvan die gronde
verkoop is, en dat hierdie
skriftelike ooreenkoms deur verweerder
erken word. Hy doen verder aan die hand dat hierdie erkenning gesien
moet word in die konteks
van die verdere erkenning deur verweerder
dat eiser die koper aan die eiendom voorgestel het, as gevolg waarvan
daar ‘n skriftelike
koopooreenkoms tussen verweerder en koper
aangegaan is.
[9] Wat betref die vraag
oor of die koper ook ‘n “willing and able” koper
moes wees al dan nie, blyk dit baie
duidelik uit al die relevante
hofsake dat die kontraktuele verhouding tussen ‘n eiendomsagent
en sy of haar prinsipaal, soos
enige ander kontraktuele verhouding,
nie onderworpe is aan enige spesiale en/of buitengewone regsreëls
nie. Die vraag oor
of ‘n eiendomsagent op die betaling van
kommissie geregtig is al dan nie, sal uitsluitlik afhang van wat die
terme van die
ooreenkoms tussen die partye behels het. Van belang in
hierdie verband is of die agent (
in casu
eiser) die effektiewe
oorsaak van die sluit van die koopooreenkoms was al dan nie, oftewel
of eiser die
causa sine qua non
asook die
causa causans
was.
Sien:
NACH INVESTMENTS (PTY) LTD V KNIGHT FRANK SOUTH AFRICA
(PTY) LTD
[2001] 3 All SA 295
(A) te p. 98.
[10] Mnr. Du Preez se
verdere submissie in hierdie verband was dat die
“kommissie-ooreenkoms” en die reg op betaling
voorwaardelik was in die sin dat eiser eers kommissie kon verhaal na
betaling van die eerste paaiement van R1 miljoen, soos waarna
verwys
word in klousule 2.1 van voormelde “kommissie-ooreenkoms”.
Dit is nie hoe hierdie Hof die “kommissie-ooreenkoms”
lees en verstaan nie, aangesien die duidelike en ondubbelsinnige
bedoeling van klousule 2 die betaling van kommissie koppel aan
‘n
bepaalde datum en/of tyd en nie die plaasvind van een of ander
gebeurtenis (
in casu
die betaling van ‘n paaiement van
die koopprys) nie.
Sien:
VESTA ESTATE AGENCY v SCHLOM
1991 (1) SA 593
(C)
op 596 F – 598 H;
BAKER v AFRIKAANSE NASIONALE AFSLAERS
EN AGENTSKAP MAATSKAPPY (EIENDOMS) BEPERK
1951 (3) SA 371
(A)
op 376 F – 377 A;
VAN HEERDEN v HERMANN
1953 (3)
SA 180
(TPD) en
VENTER AGENTSKAPPE (EDMS) BPK v DE SOUSA
[1990] ZASCA 37
;
1990 (3) SA 103
(A) te 110 F – 111 G.
Dit moet hieruit aanvaar
word dat wanneer daar in ‘n ooreenkoms na ‘n tydsklousule
verwys word dit nie beteken dat betaling
van enige kommissies
onderworpe is aan die oordrag van die eiendom of betaling van die
koopprys is nie. Indien betaling van die
koopprys of ‘n
gedeelte daarvan nie plaasvind nie, dan verval die tydsperiode
waarbinne sodanige betaling moes geskied het
en word die bedrag van
kommissie onmiddellik opeisbaar en betaalbaar. Hierdie interpretasie
blyk onafwendbaar te wees veral in
die lig van die duidelike
bedoeling van die voorafgaande klousule 1 van die
“kommissie-ooreenkoms”. Selfs ‘n
stipulasie of
verwysing na die bron waaruit gelde betaalbaar sal wees as kommissie,
stel nie ‘n voorwaarde tot die effek
dat betaling van kommissie
nie opeisbaar en betaalbaar sal wees as die bron verval nie.
Sien:
VENTER AGENTSKAPPE (EDMS) BPK
-saak,
supra
,
en
VAN DEN BERG v TENNER
1975 (2) SA 268
(A).
[11] Mnr. Du Preez het
sterk betoog dat die mondelingse mandaat nie apart van die sogenaamde
“kommissie-ooreenkoms”
verstaan en aangewend moet word
nie, en dat dit dan beteken dat selfs die sogenaamde
“kommissie-ooreenkoms” onderworpe
daaraan was dat eiser
nog steeds verplig was om ‘n “willing and able”
koper te vind. Eiser het nie so ‘n
koper gevind nie en daardeur
nie sy mandaat voltooi nie.
[12]
Uit die erkende feite blyk dit dat eiser nie soseer steun op die
mandaat nie, maar eintlik op die sogenaamde “kommissie-ooreenkoms”
wat op 10 April 2006 aangegaan is en uit hoofde waarvan daar
ooreengekom is oor kommissie wat aan eiser betaalbaar was. Indien
hierdie Hof Mnr. Du Preez se argument aanvaar, beteken dit dat die
mondelinge mandaatooreenkoms saamgelees moet word met die bepalings
van die skriftelike “kommissie-ooreenkoms”. Die beginsels
wat van toepassing is op hierdie scenario staan alombekend
as die
sogenaamde
“
integration
rule” en “parol evidence
”
reël
wat in kort soos volg geformuleer is in
UNION
GOVERNMENT v VIANINI FERRO-CONCRETE PIPES
(PTY)
LTD
1941
AD 43
te 47:
“
... this
Court has accepted the rule that when a contract has been reduced to
writing, the writing is, in general, regarded as the
exclusive
memorial of the transaction and in a suit between the parties no
evidence to prove its terms may be given save the document
or
secondary evidence of its contents, nor may the contents of such
document be contradicted, altered, added to or varied by parol
evidence.”
In beginsel beteken dit
dat die skriftelike ooreenkoms tussen partye beskou word as voldoende
getuienis van die terme van die ooreenkoms
tussen hulle en word
getuienis van wat mondelings ooreengekom is en wat teenstrydig met
die skriftelike dokument is, nie toegelaat
nie.
Sien:
JOHNSTON v LEAL
1980 (3) SA 927
(A) te 943 B en
verder.
[13] Ek is van mening dat
enige argument en/of getuienis in die onderhawige geval tot die effek
dat eiser slegs op kommissie geregtig
was indien die koopsom betaal
was,
per se
in stryd is met die uitdruklike woorde en
bepalings van die sogenaamde “kommissie-ooreenkoms”. In
voormelde ooreenkoms
erken die verweerder uitdruklik en onomwonde dat
eiser die “effektiewe oorsaak tot sluiting van ... die
ooreenkoms was”
en gaan verweerder verder en erken dat
agentekommissie in die bedrag van R300 000,00 plus BTW aan eiser
“betaalbaar”
is.
[14] In die omstandighede
en inaggenome dit wat gemene saak is, asook dit wat deur verweerder
erken word, vind ek dat
“
... there is
evidence upon which a Court, applying its mind reasonably to such
evidence, could or might (not should, nor ought to)
find for the
plaintiff.”
(Sien:
CLAUDE NEON LIGHTS (SA) LTD
,
supra
, te
409 G en verder.) Hierdie getuienis word nie op hierdie stadium van
die verrigtinge weerlê nie en die Aansoek om Absolusie
kan
gevolglik nie slaag nie.
[15] Die bevinding van
die Hof is derhalwe dat die Aansoek om Absolusie met koste van die
hand gewys word.
___________________
P.U. FISCHER, WND R
Namens die eiser: Adv.
P.C.F. van Rooyen SC
In opdrag van:
Naudes Prokureurs
BLOEMFONTEIN
Namens die verweerder:
Adv. Du Preez SC
In opdrag van:
Hugo en Bruwer Prokureurs
BLOEMFONTEIN
/sp