About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
>>
2011
>>
[2011] ZAFSHC 145
|
|
Rampana v Die Balju Bloemfontein-wes en Anders (6451/2010) [2011] ZAFSHC 145 (27 January 2011)
VRYSTAAT
Hoe
HOP,
BLOEMFONTEIN
REPUBLIEK
VAN SUID-AFRIKA
DATUM:
27 JANUARIE 2011
SAAKNR.:
6451/2010
In
die aansoek van:
KEKAETSWE
RAMPANA
….....................................................................................................
Applikant
en
DIE
BALJU
BLOEMFONTEIN-WES
&
SES
ANDER
…................................................................................................................
Respondente
WRIGHT.
R
:
[1]
Hierdie
is 'n dringende aansoek vir 'n interdik wat die sewende respondent
verbied om sekere onroerende eiendom oor te dra en ander
regshuip.
Nadat die partye 'n bevel by wyse van ooreenkoms aangegaan het met
betrekking tot die indiening van stukke, is die aansoek
vanaf 28
Desember 2010 uitgestel tot vandag.
[2]
Daar
is intussen 'n opponerencfe verklaring geliasseer sowel as 'n
repliserende verklaring deur eerste, tweede en derde respondent.
Aangesien die aansoek van so 'n dringende aard is en oordragte
bemvioed wat moet geskied, meen die hof dat dit wenslik is om 'n
ex
tempore
uitspraak
te gee in hierdie aansoek.
[3]
Daar
is volledige hoofpunte van betoog gelewer deur beide die applikant se
advokaat sowel as eerste tot derde respondente se advokaat
en die Hof
wens hulie te bedank daarvoor en sal daar ook gebruik gemaak word van
hierdie hoofde.
[4]
Die
vierde en vyfde respondente in die aansoek is die vonnisskuldenare en
die sesde respondent is die vonnis-skuldeiser. Applikant
is die
persoon wat die hoogste bod gemaak het op die veiling en die tweede
en derde respondente is die persone wie se bod uiteindeiik
aanvaar
is. Die eerste respondent is die adjunk balju en die sewende
respondent is die Registrateur van Aktes. Daar word geen koste
gevra
vanaf sekere van die respondente nie en vra die applikant siegs dat
koste toegestaan word teen eerste, tweede en derde respondente.
[5]
Mnr
Coetzer het in sy hoofpunte van betoog die punte wat volgens hom
gemenesaak is soos vo!g opgesom:
"It
is common cause that
2.1.
sixth respondent obtained a default judgment in pursuance of a
warrant of execution which was granted by the abovementioned
honourable court. As a result of the abovementioned judgment the
first respondent sold the property at a public auction on 24
November 2010.
2.2.
The bid was originally awarded to the applicant in the amount of
R1,1 million.
2.3.
After the bid was concluded, the applicant received the conditions
of sale agreement and that he was informed that he must
firstly sign
the above-mentioned document that he must effect the payments in
accordance with the provisions of the abovementioned
conditions of
sale agreement.
2.4.
The applicant did not pay the required deposit and the first
respondent re-auctioned the property.
2.5.
The bid was awarded to the second respondent who purchased it for an
amount of R900 000.
2.6.
A notice in terms of Section 4(2) of the Prevention of Illegal
Eviction Act was served on the fourth respondent." respondent."
Hierdie
opsomming is nie heeltemal korrek nie aangesien daar moontlik
verdere bedrae betaalbaar was as die bedrae wat vermeid
word en gaan
die vraag in hierdie saak juis oor die aspek of daar 'n
voorwaardelike aanvaarding van die kontrak was of nie.
[6]
Die
vereistes van
:
n
interdik is wel bekend en soos voig opgesom in mnr Coetzer se
hoofde:
1.
"A
prima
facie
right;
2.
a well grounded apprehension of
irreparable
harm if the interim relief sought is not granted and the ultimate
relief is eventually granted;
3.
the absence of any other satisfactory available remedy."
In
die verband het hy verwys na
Sebogeio
v Sebogelo
1914
A.D. 221
- 227.
[7]
Wat
betref die
prima
facie
reg
vermeid mnr Coetzer die volgende in sy hoofde met verwysing na die
bekende beslissing van
Webster
v Mitchell
1948
(1) SA 1186
(W) te 1188 en 1189:
"An
interdict will only be granted if the abovementioned honourable
court is satisfied that the applicant established / established
on a
balance of probabilities that the respondent invades or threatens to
invade the right of the applicant and is sufficient
if his
requirements are established
prima
facie
even
though open to some doubt."
Die
vraag is dus hier of daar 'n
prima
facie
reg
ter sprake is.
[8]
Die
respondente het beweer dat die veilingsvoorwaardes uitgelees is voor
die veiling plaasgevind het en hierdie bewering is bevestig
deur die
stawende beedigde verklarings van twee getuies. Daar kan net vermeid
word dat daar nie net die veiling van een eiendom
hier ter sprake is
nie, maar indien die stukke korrek verstaan word daar trouens tien
eiendomme was wat opgeveil is.
[9]
Die
applikant daarenteen het in sy repliserende verklaring soos volg
geantwoord op bl. 109 paragraaf 3.3:
"I
deny however specifically that the contents of clause
4
of
the conditions of sale agreement was read out loud prior to the
conclusion of the sale agreement and if it was done, then it
was
done in Afrikaans, a language which I do not understand." Hy
meid niks ten aansien van die ander klousuies van die
veilingsvoorwaardes nie behalwe dat hy hierdie dokument ontvang het
en dat hy spesifiek kennis geneem het van klousuie 6 van die
veiiings-voorwaardes,
[10]
Voigens
die applikant se eie weergawe het hy wel die veilingsvoorwaardes
onderteken en in die verband verwys hy na Aanhangsel
"A"
van sy stawende beedigde verklaring en spesifiek na die handtekening
wat daarop verskyn.
[11]
Indien
na al hierdie feite gekyk word, kan daar nie anders as tot die
gevolgtrekking gekom word op die feite dat die veiling wel
plaasgevind het onderhewig aan die betrokke veilingsvoorwaardes nie
en het die applikant se advokaat dit eintlik nie betwis ten
tyde van
argument nie. Die voorwaardes wat veral hier ter sprake is, is die
voorwaarde soos vervat in paragraaf 6 van die veilingsvoorwaardes
wat soos volg lees:
"By
toestaan van die bod moet die koper die volgende in kontant of per
bankgewaarborgde tjek betaal:
(a)
'n deposito van minstens 10% van die koopprys. Ingeval die
vonniseiser of sy verteenwoordiger die tersaaklike eiendom sou
aankoop, word daar afstand gedoen van die deposito van 10%...
(Laasgenoemde is nie hier van toepassing nie).
Klousuie
5 van die voorwaardes bepaal spesifiek die volgende:
"Die
koper moet so spoedig moontiik na die verkoping en onmiddellik/
onmiddellik wanneer die balju dit versoek, hierdie voorwaardes
onderteken en indien hy as 'n verteenwoordiger gekoop het, die naam
van sy prinsipaai vermeid."
[12]
Dit
is gemenesaak en kan dit nie betwis word dat die applikant nie die
deposito van 10% in kontant of per bankgewaarborgde
tjek betaal
het by die toestaan van die bod soos in klousuie 6 vereis nie.
[13]
Dit
is trouens argumenteerbaar dat die applikant nie eers die
veilingsvoorwaardes onderteken het nie aangesien sy handtekening
-
as dit sy handtekening is - nie verskyn aan die einde van die
veilingsvoorwaardes, die plek waar dit moet wees nie, maar bloot
ingeskryf is op 'n ander plek op dieselfde bladsy waar sy
identiteitsnommer ook vermeid word en waar die bed rag van die bod
ook vermeid word. Dit sal reeds voldoende wees om nie-nakoming van
die velingsvoorwaardes daar te stel nie.
[14]
Wat
betref die betaling van die deposito, vermeid die applikant dat hy
meegedeei het dat hy reelings sal tref om die tjek te bekom
en 'n
persoon gestuur het om dit te gaan haal. Hy was 'n sekere mnr
Mabaso.
[15]
Alhoewel
appiikant dit ontken, blyk dit volgens eerste, tweed e en derde
respond ente se wee rg awe dat daar we I internet geriewe
toegestaan
is aan voornemende kopers op die betrokke dag en dat daar
voorsiening daarvoor was dat hulle 'n internet-oorplasing
van geld
kon doen. Volgens die respondente wat opponeer, is daar wel gebruik
gemaak daarvan deur ander kopers en het 'n tydperk
van ongeveer 45
minute verbygegaan waartydens die ander eiendom opgeveil is en
waartydens appiikant nie suksesvolle stappe kon
neem om aan die
veilingsvoorwaardes te voldoen nie.
[16]
Wat
beklemtoon moet word is dat, ten aansien van hierdie internet
dienste en die tyd wat vergun is aan sekere kopers, dit duidelik
dat
hierdie bloot vergunnings is en dat daar geen sprake is van enige
afstanddoening van die voorwaardes van die veilingsvoorwaardes
nie.
Die veilingsvoorwaardes is juis dan gevoeg om te verseker dat
daar nie lang tye verbygaan nie en dat veilings nie weer
op 'n
latere datum herhaai word nie en so spoedig moontiik afgehandel kan
word terwyl al die biers teenwoordig is.
Dit
is nie eers nodig om dit te vermeld nie, want daar was geen sprake
van enige argument dat enige bepalings in die veilingsvoorwaardes
ongrondwetlik of
contra
boni mores
is
nie.
[17]
Die
lank en die kort van die hele aangeleentheid is eenvoudig dat die
applikant nie voldoen het aan die bepalings van artike!
6 van die
veilingsvoorwaardes nie (indien hy wel aan al die ander voorwaardes
voldoen het) en dat daar nooit 'n koopkontrak ooreenkomstig
die
veiling tot stand gekom het nie.
[18]
Bygevolg
het die applikant nie daarin geslaag om 'n
prima
facie
reg
daar te stel vir doeleindes van die interdik nie en kan die bevel
nie bekragtig word nie. Daar was nie 'n bevel
nisi
gewees
nie, maar die partye het eintlik ooreengekom dat die saak uitgestel
word.
[19]
Die
bevel wat die Hof maak, is die volgende: die aansoek word
AFGEWYS
.
Die applikant moet die koste betaal van die eerste, tweede en derde
respondente.
HOF
VERDAAG
OORSKRYFSTERSERTIFIKAAT
Ek,
die ondergetekende, sertifiseer hiermee dat
in
soverre dit hoorbaar
is,
die voorafgaande 'n ware en juiste transkripsie van die oorkonde is
van die oorspronklike verrigtinge wat deur middel van
'n meganiese
opvangtoetel opge-neem is in die saak van:
TRANSCRIBER'S
CERTIFICATE
I,
the undersigned, hereby certify that
insofar
as it is audible
,
the aforegoing is a true and correct transcription of the
proceedings recorded by means of a mechanical recorder in the matter
of:
K
RAMPANA en:
DIE
BALJU
BLOEMFONTEIN-WES
&
SES
ANDER
DATUM:
27 JAN 2011
SAAKNR.:
6451/10
LIASSEERNR.:
JUL 12/2011
OORSKRYFSTER/TRANSCRIBER:
(MEV. MRS) L DE VILLIERS
KRINO
TRANSKRIPSIEDIENSTE
BK
KRINO
TRANSCRIPTION SERVICES CC