About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: High Court, Northern Cape Division, Kimberley
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: High Court, Northern Cape Division, Kimberley
>>
2012
>>
[2012] ZANCHC 30
|
|
Theron NO and Others v Absa Bank Bpk (1264 /10/2011) [2012] ZANCHC 30 (10 February 2012)
Rapporteerbaar:
Ja / Nee
Sirkuleer
onder Regters: Ja / Nee
Sirkuleer
onder Landdroste: Ja / Nee
Sirkuleer
onder Streeklanddroste: Ja / Nee
IN DIE Hoë
HOF VAN SUID-AFRIKA
(Noord-Kaapse
Hoë Hof, Kimberley)
Saak No: 1264
/10/2011
Saak
Aangehoor: 09/02/2012
Datum
gelewer: 10/02/2012
In
die saak tussen:
W G S
Theron NO
.................................................................
1ste
Applikant
J P Theron
NO
........................................................................
2de
Applikant
R S Brink
NO
..........................................................................
3de
Applikant
en
Absa Bank
Beperk
.....................................................................
Respondent
Coram:
Olivier R
UITSPRAAK
Olivier R:
Hierdie is ‘n
aansoek om verlof tot appèl teen die finale sekwestrasie van
die Duin Trust, verteenwoordig deur die
trustees daarvan as
applikante hierin. Die voorlopige- en finale sekwestrasiebevele is
onderskeidelik op 1 April en 9 Desember
2011 toegestaan.
As gronde van appèl
word aangevoer, opsommenderwys:
dat, op die getuienis
van ‘n professionele geassosieerde waardeerder en ‘n
eiendomsagent, daar bevind moes gewees
het dat die waarde van die
vaste eiendom van die Trust, insluitende dié van die
aangeplante gewasse daarop, minstens
R3 400 000,00 beloop
het (en nie slegs R2 800 000,00 nie); en
dat daar nooit betwis
is dat die Trust se bates ook ‘n bedrag van R876 777,39
ingesluit het, wat in die Trust se
2010 finansiële state
beskryf is as “
Diverse beleggings en lenings
”,
nie.
Die syfer van R2 800
000,00, wat volgens die respondent se waardasie die waarde van die
Trust se onroerende eiendom is, is natuurlik
in lyn met wat in die
Trust se eie 2010 finansiële state gereflekteer is as die
waarde van die Trust se onroerende eiendom.
Dié state, waarin
verklaar is dat die inhoud daarvan gebaseer was op inligting
verstrek deur die trustees, is namens die
Trust self as getuienis
voor die Hof geplaas.
Daar is egter
terselfdertyd, by wyse van aanhangsels tot die antwoordende
verklaring, namens die Trust ook voor die Hof geplaas:
‘
n
skrywe en bevestigende beëdigde verklaring van mnr Nico
Erasmus, wat homself beskryf het as ‘n professionele
geassosieerde waardeerder; en
‘
n
verslag getiteld “
WAARDASIE
VASTE EIENDOM
”,
oënskynlik onderteken deur ene J S Van Rooyen, sowel as ‘n
bevestigende beëdigde verklaring van mnr
J S Van Rooyen.
Volgens die verslag
van Van Rooyen sou hy al sedert 1982 eiendom in die betrokke area
verkoop het en sou hy op 4 November 2010
die sogenaamde waardasie
gedoen het. Hy het homself beskryf as ‘n eiendomsagent. Hy het
tot die slotsom gekom dat die markwaarde
van die Trust se vaste
eiendom R3 930 000,00 beloop het, waarby hy ‘n
bedrag van R1 520 000,00 ingesluit
het wat volgens hom die
waarde sou gewees het van die aanplantings op die betrokke eiendom.
Die
respondent, Absa Bank Beperk, het reeds in repliek Van Rooyen se
deskundigheid om ‘n opinie te verstrek ten aansien
van die
aanplantings, betwis. Daar is ook deur Williams R hierna verwys toe
die voorlopige sekwestrasiebevel gemaak is. Dit blyk
baie duidelik
uit daardie uitspraak dat Van Rooyen se sogenaamde waardasie van die
aanplantings nie aanvaar is nie. Ten spyte
daarvan dat daar namens
die Trust die vrymoedigheid geneem is om daarna ‘n aanvullende
antwoordende verklaring te liasseer,
is daar glad nie hierop
gereageer van die kant van die Trust nie. Geen saak hoegenaamd is
daarvoor uitgemaak dat Van Rooyen oor
deskundigheid beskik het om ‘n
opinie uit te spreek oor die waarde van aanplantings van enige aard
nie. In die afwesigheid
daarvan, was die getuienis van Van Rooyen
van geen waarde nie, en inderdaad irrelevant
1
.
Die respondent word
nou daarvoor gekritiseer dat dit nie, in reaksie op Van Rooyen en
Erasmus se menings, weerleggende getuienis
aangebied het oor die
waarde van hierdie aanplantings nie. Daar is geen meriete in hierdie
kritiek nie. Die menings was van geen
getuieniswaarde nie. (ek sal
hieronder handel met dié van Erasmus). Die feit dat nie gevra
is vir die deurhaling daarvan
nie, kan nie hieraan enige verskil
maak nie. Die respondent het in elk geval toe reeds getuienis voor
die Hof geplaas in hierdie
verband. In die waardasie aangeheg by die
funderende verklarings i die “
Crops under irrigation :
Grapes and rotational crops
” in berekening geneem. Mnr
Spamer het ook nie by die aanhoor van die aansoek om ‘n finale
sekwestrasiebevel probeer
aanvoer dat dié aanplantings nie in
daardie waardasie in ag geneem is nie. Al wat hy aangevoer het, was
dat die sogenaamde
“
druiwestokkies
”, wat hy in
betoog probeer onderskei het van ander aanplantings, nie inbegrepe
was by die waardasie nie. (Hiermee het ek
reeds in my uitspraak
gehandel).
Afgesien hiervan is
die inhoud van Van Rooyen se verslag vaag vir soverre dit die
aanplantings aangaan. Die inligting in paragraaf
2, getiteld
“
AANPLANTINGS
”, skyn te slaan op kultivars
(vermoedelik van druiwe), en dan is daar telkens verwys na die
ouderdom van die betrokke aanplanting
en na die betrokke
opleistelsel. Tussenin, en onverklaarbaar, kom egter sommer ook ‘n
bedrag van R95 000,00 voor,
ten aansien waarvan daar geen
ouderdom of opleistelsel vermeld word nie. Inteendeel, in die kolom
“
KULTIVAR
” het daar teenoor hierdie bedrag van
R95 000,00 slegs die woord “
KWEKERY
”
verskyn.
Wat die onroerende
eiendom betref, het Van Rooyen ook nie vermeld op grond waarvan hy
die verskillende gedeeltes waardeer het
vir die bedrae uiteengesit
in paragraaf 5 van sy verslag nie. Daar is nie, byvoorbeeld, verwys
na vergelykbare verkope nie. Insiggewend
is dat Van Rooyen se opinie
ten aansien van die markwaarde van die onroerende eiendom
(uitgesluit die aanplantings) dan ook heelwat
laer sou wees as die
bedrag wat in die 2010 finansiële state gereflekteer word as
dié van die “
Grond en Geboue
”.
Dit is nou namens die
Trust aan die hand gedoen dat die waarde van die aanplantings nie
“
in berekening gebring
” is in die 2010 finansiële
state nie. Ek wys weereens daarop dat daardie state opgestel is op
grond van inligting
verstrek deur die trustees. Dit sou dan beteken
dat ‘n R1 520 000,00 gedeelte van die Trust se bates
sommer vergeet
is toe die trustees inligting verstrek het vir die
opstel van die state, want volgens Van Rooyen se verslag, en op die
ouderdom
van die aanplantings daarin vermeld, moes die aanplantings
alreeds baie lank bestaan het op die stadium toe die betrokke
inligting
verskaf is vir die doeleindes van die state.
Dit is tog totaal
onwaarskynlik. Daar is ook nooit in die antwoordende verklaring
aangevoer dat die waarde van die aanplantings
‘n bykomende
bate was, bo en behalwe die waarde van die vaste eiendom soos na
verwys in die state nie. Inteendeel, in die
latere aanvullende
antwoordende verklaring is die indruk geskep dat die enigste aspek
wat vroeër buite rekening gelaat is,
die “
druiwestokkies
”
sou gewees het.
Mnr Erasmus se
uitlatings was vir die Trust van nog minder waarde. Hy het verklaar
dat hy glad nie self die betrokke eiendom ondersoek
het nie, en dat
hy hom uitsluitlik verlaat het op die inhoud van Van Rooyen se
verslag. Erasmus se opinie moes dus blootstaan
aan dieselfde kritiek
as dié van Van Rooyen. Erasmus het dit verder self gestel dat
die inhoud van sy skrywe “
nie ‘n amptelike waardasie
”
was nie en dat hy geen verantwoordelikheid aanvaar het teenoor
enigiemand wat op sterkte daarvan sou handel nie.
Mnr Erasmus het in sy
skrywe van 6 November 2010 verklaar dat die waarde van die eiendom
soos op 28 Februarie 2010 die bedrag
van R3 400 000,00
beloop het. Hy het ook in sy bevestigende eedsverklaring verklaar
dat hy verbonde is aan AWN Waardeerders.
Dit is insiggewend dat dit
uit die antwoordende verklaring en uit die finansiële state
blyk dat die waardasiebedrag van
R2 740 000,00 vir die
eiendom geskoei was op ‘n waardasie wat juis op 28 Februarie
2010 deur die einste AWN Waardeerders
gedoen is. Erasmus bied geen
verduideliking vir waarom hy toe in November 2010 sou besluit het
dat die waarde van dieselfde eiendom
eintlik in Februarie 2010
R3 400 000,00 beloop het nie. Hy verduidelik ook nie
waarom die laasgemelde syfer weer op
sy beurt verskil van Van Rooyen
se waardasie van R3 930 000,00 nie.
Op die Trust se eie
weergawe kon geeneen van Van Rooyen of Erasmus dan ook in November
2010 heeltemal korrek gewees het in hulle
waardasies nie, want op
die inhoud van die aanvullende antwoordende verklaring sou beide van
hulle minstens moes fouteer het
deur die waarde van die
druiwestokkies buite rekening te laat, wat op die Trust se eie saak
opsigself R750 000,00 werd sou
wees, en dus heelwat meer as
enige van die aanplantings na verwys in paragraaf 2 van Van Rooyen
se verslag.
Ek was dus van oordeel
dat Williams R in haar uitspraak by voorlopige sekwestrasie tereg
nie bereid was om te werk op Van Rooyen
en Erasmus se bedrae nie.
Na my oordeel bestaan
daar nie redelike vooruitsig dat op appèl op die basis van
hierdie tipe getuienis bevind mag word
dat die Trust se vaste
eiendom, met die aanplantings ingesluit, eintlik minstens
R3 400 000,00 werd is nie, en nog
minder dat bevind mag
word dat die Trust se bates sy laste oorskry het. Dit moet in
gedagte gehou word dat die Trust se skuld
weens rente ook sou
aangegroei het tot op die stadium van die finale sekwestrasiebevel.
Ek het reeds in my
uitspraak gehandel met die “
Diverse beleggings en lenings
”
waarvan in die 2010 finansiële state melding gemaak is, en
waarvan nou weer gewag gemaak is. Die respondent het in
die
repliserende verklaring die Trust effektiewelik uitgedaag om
besonderhede te verskaf van dié vae aantekening in die
2010
state. Daar is nie, in die aanvullende antwoordende verklaring,
hierop gereageer nie. Daar is ook nie verduidelik waarom
hierdie
lenings en beleggings dan nog nie opgeroep is, of opgeroep kon word,
om die Trust se skuld te betaal nie.
Na my oordeel bestaan
daar geen redelike vooruitsig dat ‘n appèl op hierdie
gronde mag slaag nie. Daar is geen rede
waarom die koste van hierdie
aansoek nie so ‘n slotsom sal volg nie.
Bygevolg word die
aansoek om verlof tot appèl met koste afgewys.
___________________________
C J
OLIVIER
REGTER
NOORD-KAAPSE
AFDELING
Nms
Applikante: Adv E J J Spamer
In
opdrag van: Haarhoffs Ing, Kimberley
Nms
Respondent: Adv S Grobler
In
opdrag van: Van de Wall & Vennote, Kimberley
1
Law
of Evidence
, Schmidt & Rademeyer,
2003, 17-5