About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
>>
2012
>>
[2012] ZAFSHC 227
|
|
Maree NO v Griesel (A106/2012) [2012] ZAFSHC 227 (6 December 2012)
VRYSTAATSE HOË HOF, BLOEMFONTEIN
REPUBLIEK VAN SUID-AFRIKA
Appèlnommer: A106/2012
In
die appèl tussen:-
JOHANNES
PETRUS WILHELMUS MAREE N.O.
..................
Appellant
en
LEON GERRIT GRIESEL
.....................................................
Respondent
_____________________________________________________
CORAM:
VAN
DER MERWE, R
et
DAFFUE, R
et
THAMAGE WND R
_____________________________________________________
AANGEHOOR OP:
3
DESEMBER 2012
_____________________________________________________
UITSPRAAK DEUR:
DAFFUE, R
_____________________________________________________
GELEWER OP:
6 DESEMBER 2012
_____________________________________________________
INLEIDING
[1] Hierdie appèl dien voor die Hof nadat Moloi R
appellant se eis, sowel as sy aansoek om verlof om te appelleer van
die
hand gewys het, maar verlof verleen is deur die Hoogste Hof van
Appèl (Brand en Malan ARR) om na die Volle Hof van die
Vrystaatse
Hoë Hof te appelleer.
AGTERGROND
[2] Appellant is Johannes Petrus Wilhelmus Maree, ‘n
prokureur van beroep en agerende hierin in sy verteenwoordigende
hoedanigheid
as eksekuteur in die boedel van wyle Hester Susanna
Margaretha Ras (hierinlater na verwys as die oorledene). Leon Gerrit
Griesel,
die respondent in hierdie appèl en verweerder in die
hof
a quo
, het op 20
Julie 2005 as huurder ‘n skriftelike huurkontrak gesluit met
die oorledene as verhuurder en eienaar van die huursaak,
synde sekere
lande op die plaas Chelmsford, distrik Hoopstad.
[3] Die huurtermyn was vir ‘n periode van drie
jaar, beginnende op 1 September 2005 en eindigende op 31 Augustus
2008. Die
huurgeld is per hektaar bereken met ‘n jaarlikse
eskalasie. Dit was halfjaarliks vooruitbetaalbaar op 1 September en 1
Maart
van elke jaar. Dit is nie in geskil dat die halfjaarlikse
huurgeld vir die periode 1 Maart 2008 tot 31 Augustus 2008 R103
400,00
beloop het nie. Dit is juis hierdie bedrag wat appellant
sonder sukses van respondent gevorder het in die hof
a
quo
.
[4] Klousule 31 van die skriftelike huurkontrak bevat ‘n
bepaling wat soos volg lees:
“
SPESIALE VOORWAARDES
Indien die Verhuurder te sterwe sou kom gedurende die huurperiode,
dan sal die huur beëindig word sodra as wat die eers
daaropvolgende
oes afge-oes is, met dien verstande dat die huur nie
beëindig sal word voor 31 Augustus 2006 nie.”
Hierdie bewoording is dubbelsinnig, maar verleen dit
minstens stukrag vir die gemeenregtelike beginsel dat huurkontrakte
vir ‘n
vaste termyn nie verval by die afsterwe van die
verhuurder nie, soos wat die geval sou wees waar die huurkontrak vir
‘n onbepaalde
tydperk geduur het of gekanselleer kon word deur
die wilsbesluit van die verhuurder. In hierdie laasgenoemde gevalle
is die gemene
reg duidelik en verval die huurkontrak by die afsterwe
van die verhuurder. Vergelyk
LAWSA
, 2de Uitgawe, Vol 14, Deel
2 te par 65.
[5] Ietwat meer as ‘n jaar voor die sluiting van
die huurkontrak en wel op 29 Maart 2004, het die oorledene ‘n
testament
verly. Etlike legate is onder andere aan ‘n
verskeidenheid legatarisse bemaak, onder andere welsynsorganisasies
en instansies
wat direk gemoeid is met welsyn of ander
liefdadigheidswerk. Klousule 3.2 van die testament lees soos volg:
“
Indien enige persoon enige bedrae aan my
verskuldig is, dan bemaak ek sodanige bedrag aan sodanige persoon wie
dit verskuldig is.”
[6] Die oorledene het op 16 Februarie 2008 te sterwe
gekom terwyl die huurgeld vir die laaste ses maande van die
huurkontrak eers
op 1 Maart 2008, dit wil sê dertien dae later,
opeisbaar en betaalbaar geword het.
[7] Respondent se weiering om die huurgeld van R103
400,00 te betaal, het aanleiding gegee tot die instel van ‘n
aksie deur
appellant in die hof
a quo
. Respondent het
aanspreeklikheid ontken in sy verweerskrif en onder andere gepleit
dat hy kragtens die oorledene se testament van
sy verpligtinge
kwytgeskeld is.
[8] By ooreenkoms is ‘n gestelde saak voorberei en
is die wesenlike geskilpunt soos volg bewoord:
“
... of verweerder aanspreeklik is om die
huurgeld vir die tydperk 1 Maart 2008 tot 31 Augustus 2008 aan eiser
as eksekuteur in die
boedel van wyle Hester Susanna Margaretha Ras te
betaal en/of klousule 3.2 van die oorledene se testament tot gevolg
het dat verweerder
se verpligtinge by haar afsterwe beëindig
het.”
[9] Appellant se aanspraak is duidelik. Daarvolgens het
die verpligting om die huurgeld te betaal eers op 1 Maart 2008
ontstaan
en was die bedrag nie verskuldig aan die oorledene op datum
van haar afsterwe nie. Die effek hiervan is dat klousule 3.2 van die
testament nie in die onderhawige geval van toepassing is nie.
[10] Respondent se aanspraak, soos vervat in die
verweerskrif, is herhaal en soos vermeld kom dit in wese daarop neer
dat hy kwytgeskeld
is van betaling na aanleiding van klousule 3.2 van
die testament.
[11] Moloi R het tot die volgende konklusie gekom, welke
deur advokaat Pienaar namens respondent verdedig is, vir sy bevinding
dat
appellant se eis nie kan slaag nie:
“
6. In die regte (sic) word altyd vereis dat
om verskuldig te wees daar ‘n regsgeldige grondslag/basis of
causa
moet
wees, byvoorbeeld verkope, dienste gelewer, ensovoorts. In ons saak
is die grondslag van verweerder se verskuldigdheid die
huurkontrak.
Volgens die huurkontrak, by die sluiting daarvan op 20 Julie 2005,
was die verweerder aan Ras verskuldig die huurgelde
vir die duur van
die ooreenkoms tot en met 31 Augustus 2008 en nie alleen vir die
halfjaarlikse huurgelde soos ooreengekom nie.
[7] Die verweerder het onmiddellik by die aangaan van die huurkontrak
die reg verkry om die landerye te bewerk tot en met die einde
van die
huurtermyn. Hy het die
vacua possessio
bekom wat deur Ras
gerespekteer moes word. Ras kon gevolglik nie die verweerder in sy
reg steur sonder gevolge nie. So ook kon
die verweerder nie sonder
gevolge die kontrak, sê byvoorbeeld, voor die verstryking van
die huurtermyn, beëindig nie,
want dan sou Ras geregtig wees om
skadevergoeding vir die oorblywende huurtermyn te eis. Die feit dat
Ras, in haar testament, haar
vorderingsreg prysgegee het soos wat sy
onomwonde in paragraaf 3.2 van haar testament gedoen het, sal dit
noodsaaklikerwys op die
gewraakte betaling slaan. Die woorde wat sy
gekies het, is duideliker dan daglig –
‘
Indien
enige
persoon,
enige
bedrae aan my verskuldig is, dan bemaak ek
sodanige
bedrag aan
sodanige
persoon wie dit verskuldig is’ (my beklemtoning)
... By die aangaan van ‘n kontrak word mens verskuldig ten
aansien van die algehele kontrakbedrag en nie vir die wyse van
die
delging daarvan nie. Hoe om die verskuldigde bedrag af te betaal,
berus op die ooreenkoms, en dit kan jaarliks, halfjaarliks,
kwartaalliks of maandeliks wees, maar word mens verskuldig ten
aansien van die volle kontrakbedrag.”
OORWEGING VAN APPELLANT SE REGSARGUMENTE
[12] Alvorens die regsargumente hanteer word is dit
gepas om daarop te wys dat die appèl oorweeg sal word aan die
hand van
die volgende drie aspekte van belang, te wete (i) of
huurgeld deur respondent verskuldig ressorteer onder klousule 3.2,
met ander
woorde is dit vatbaar vir ‘n interpretasie van “enige
bedrag” deur “enige persoon” verskuldig, (ii)
moet
‘n betekenis aan “verskuldig” toegeken word sodat
dit beteken “verskuldig en betaalbaar”, met
ander woorde,
was die onderhawige huurgeld nie verskuldig nie op datum van afsterwe
van die oorledene en (iii) is dit nodig om,
gegewe die gestelde saak
wat die hof
a quo
geroepe was om te beslis, te beslis wat die
praktiese betekenis is van die bemaking van die “skuld”,
oftewel of respondent
verplig was om die bedrag aan die eksekuteur te
betaal om ingevolge die beredderingsproses verdeel te word.
[13] Advokaat Heymans wat namens appellant verskyn het,
het eerstens betoog dat die hof
a quo
geensins die bewyslas in
ag geneem het by die beoordeling van die geskil nie. Volgens hom het
die bewyslas op die respondent gerus,
die rede synde dat ‘n
klassieke geval van erkenning met teenwerping ter sprake is deurdat
die huurkontrak erken word, maar
respondent hom verweer dat hy
kwytgeskeld is van betaling op grond van die testament. Dit kan nie
weens die blote feit dat dit
nie uitdruklik deur die hof
a quo
genoem is nie, afgelei word dat die bewyslas buite rekening
gelaat is nie. Vir doeleindes hiervan sal aanvaar word dat die
bewyslas
op respondent rus.
[14] Daar kan nie fout gevind word met mnr. Heymans se
betoog dat die verskillende klousules van die testament saamgelees
moet word
nie. Die poging om aan die hand van die oorledene se
verwysing na “my bates” in klousule 2 tot die
regskonklusie te
kom dat die eis ten opsigte van huurgeld vir die
periode 1 Maart 2008 tot 31 Augustus 2008 nie ‘n bate is en
daarom nie bedoel
was om te vererf nie, is sonder meriete.
[15] Dit staan vas dat huurgeld wat ‘n eksekuteur
na dood van die oorledene en tydens die beredderingsproses van die
boedel
vorder, soos ook die geval is met rente na dood verdien, in
die inkomste- en uitgawerekening van die likwidasie- en
distribusierekening
aangetoon moet word. Die sprong wat mnr. Heymans
maak deur te argumenteer dat juis as gevolg van hierdie wyse waarop
die beredderingsproses
van ‘n bestorwe boedel hanteer word, die
oorledene nooit kon bedoel het om verskuldigde huurgeld as deel van
haar bates te
beskou en te laat vererf nie, is te groot en nie
versoenbaar met die oorledene se bedoeling soos in haar testament
gemanifesteer
nie. Die oorledene het meer as een plaas gehad en as
bejaarde dame het sy waarskynlik nie self geboer nie, maar haar
gronde verhuur.
Die feit dat die testament verly is voor sluiting van
die onderhawige huurkontrak is irrelevant en moet aanvaar word dat
die oorledene
ten tye van verlyding van haar testament bewus was dat
huidige en toekomstige huurders op datum van haar afsterwe
kontraktuele
verpligtinge teenoor haar sou gehad het met betrekking
tot hul verskuldigheid van die huurgelde. Bes moontlik is dit die
rede waarom
sy klousule 31 ingevoeg het in die huurkontrak in ‘n
poging om die duur van die huurkontrak te beperk indien sy te sterwe
sou kom. Haar benadering teenoor almal wat gelde aan haar verskuldig
is by haar afsterwe – ook teenoor huurders wat huurgeld
verskuldig is - strook met haar altruïstiese benadering soos
blyk uit die geheel van haar testament.
[16] Mnr. Heymans het beklemtoon dat die oorledene
bedoel het om haar bates te laat vererf en nie inkomste nie.
Aangesien huurgeld
na dood betaalbaar inkomste verteenwoordig, is dit
uitgesluit van bemaking ingevolge klousule 3.2 van die testament,
aldus hom.
Hy het ook aangevoer dat klousule 3.2 slegs verwys na
lenings wat die oorledene reeds by die opstel van die testament aan
leners
toegestaan het. Dit maak nie sin nie. As die lenings nog nie
opeisbaar en betaalbaar was by haar afsterwe nie, is dit op mnr.
Heymans
se vertolking ook nie bemaak nie. As ek hom reg verstaan
impliseer sy argument dat as die kapitaal van ‘n lening
opeisbaar
en betaalbaar was op 15 Februarie 2008, ‘n dag voor
die oorledene se afsterwe, daardie lening bemaak word aan die lener,
maar as die lening eers opeisbaar en betaalbaar geword het op 17
Februarie 2008, ‘n dag na die oorledene se afsterwe, dan
moet
die lener maar opdok. Dit wil voorkom ‘n gekunstelde benadering
te wees wat nie strook met die bedoeling van die oorledene
nie, nie
sinvol is nie en verwerp behoort te word. Deur respondent
verskuldigde huurgeld kwalifiseer myns insiens vir bemaking
ooreenkomstig klousule 3.2 en kan die klousule nie anders
geïnterpreteer word as dat “enige persoon” ook ‘n
verwysing na respondent
in casu
is en dat “enige bedrag”
wyd genoeg is om die verskuldigde huurgeld in te sluit.
[17] Mnr. Heymans het aangevoer dat die woord
“verskuldig” in klousule 3.2 beteken “verskuldig en
betaalbaar”.
In hierdie verband het hy verwys na verskeie
beslissings waarin die betekenis van die woord “due”
bespreek is. Dit
is onnodig om hierdie beslissings te behandel
aangesien, vir die redes wat volg, die woord “verskuldig”
hier sy normale
betekenis dra van ‘n verskuldigheid wat regtens
opgeloop het al is dit nog nie betaalbaar nie, dit wil sê
“owing”.
[18] Met inagneming daarvan dat daar
weinig verskil is tussen die interpretasie van kontrakte, statute en
ander dokumente het Wallis
AR onlangs ‘n duidelike
uiteensetting gegee van hoe dokumente geïnterpreteer behoort te
word. Vergelyk die volgende
dictum
in
NATAL JOINT MUNICIPAL PENSION FUND
v ENDUMENI MUNICIPALITY
2012 (4) SA 593
(HHA) te par 18 p
603F – 604B:
“
Interpretation is the process of
attributing meaning to the words used in a document, be it
legislation, some other statutory instrument,
or contract, having
regard to the context provided by reading the particular provision or
provisions in the light of the document
as a whole and the
circumstances attendant upon its coming into existence. Whatever the
nature of the document, consideration
must be given to the language
used in the light of the ordinary rules of grammar and syntax; the
context in which the provision
appears; the apparent purpose to which
it is directed; and the material known to those responsible for its
production. Where more
than one meaning is possible, each possibility
must be weighed in the light of all these factors. The process is
objective, not
subjective. A sensible meaning is to be preferred
to one that leads to insensible or unbusinesslike results or
undermines
the apparent purpose of the document.”
[19]
Indien die oorledene se
testament geïnterpreteer word aan die hand van voormelde
beginsels vervat in die uitspraak van Wallis
AR, is ek dit met respek
eens met Moloi R. Die moment toe respondent die huurkontrak met die
oorledene aangegaan het, het hy ‘n
kontraktuele
aanspreeklikheid opgedoen ingevolge waarvan hy drie jaar se huurgeld
verskuldig geword het aan die oorledene, met
die voorbehoud vervat in
klousule 31 van die huurkontrak, en in ruil daarvoor die reg verkry
tot die ongestoorde besit en genot
van die betrokke lande vir die
volle huurtermyn. Die blote feit dat die partye beding het dat die
huurgeld in halfjaarlikse paaiemente
betaal moes word beteken nie dat
respondent nie voortdurend ‘n verskuldigheid teenoor die
oorledene gehad het gedurende die
bestaan van die huurkontrak nie.
Dit kan myns insiens nie geargumenteer word dat die moment wanneer ‘n
halfjaarlikse betaling
gemaak is op die betaaldatum, respondent as
huurder nie enigsins iets aan die oorledene as verhuurder verskuldig
was vir die volgende
ses maande nie en dan weer op die volgende
betaaldatum ewe skielik weer ‘n bedrag verskuldig geword het
nie. Die volgende
voorbeeld mag die situasie duideliker illustreer.
‘n Besigheidsman wat ‘n motor huur van ‘n
kredietverskaffer
oor ‘n huurtermyn van sestig maande,
betaalbaar in sestig gelyke maandelikse paaiemente, sal tot en met
die betaling van
die laaste paaiement kontraktueel aanspreeklik wees
teenoor die kredietverskaffer vir die uitstaande bedrag van tyd tot
tyd, nieteenstaande
die feit dat die maandelikse paaiemente telkens
stiptelik op betaaldatum betaal word.
[20] Mnr. Pienaar het in sy betoog
die hof
a quo
se
uitspraak verdedig en ook gesteun op
JOINT
LIQUIDATORS OF GLEN ANIL v HILL SAMUEL
1982
(1) SA 103
(A) te 110 A – 111 B vir sy argument dat
“verskuldig” nie alleen skulde wat onmiddelik betaalbaar
is insluit
nie, maar ook skuld of verpligtinge wat
in
futuro
betaalbaar is. So ‘n
benadering en sy gevolglike interpretasie van die testament is na my
oordeel geregverdig en in lyn met
die benadering van die HHA in
ENDUMENI MUNICIPALITY
loc cit.
Dit moet
ook aanvaar word dat ‘n testateur/testatrise testeervryheid het
en geregtig is om so vrygewig te wees as wat dit
hom of haar behaag.
Dit is nie die hof se taak om die bemakings in te kort of te beperk
net omdat dit onredelik of onaanvaarbaar
blyk te wees nie. Vgl.
CAMPBELL v DALY & OTHERS
1988 (4) SA 714
(T) te 720 G.
[21] Daar is baie daarvoor te sê dat die bedoeling
van die oorledene nie kon gewees het dat die verskuldigde bedrag wat
bemaak
word eers aan die eksekuteur betaal moet word en dan weer
uitbetaal moet word nie. Die alternatiewe argument dat op aanvaarding
dat die onderhawige huurgeld aan die respondent bemaak is, hy dit
steeds eers aan die appellant moet betaal, word nie deur die
gestelde
saak toegelaat nie. In die gestelde saak het die appellant sy saak
ondubbelsinnig soos volg gestel:
“
In hierdie verband is dit eiser se saak,
soos meer volledig toegelig sal word in betoog, dat die verpligting
om huurgeld te betaal,
eers op 1 Maart 2008 ontstaan het en derhalwe
nie ‘n bedrag verskuldig aan die oorledene op datum van
afsterwe was nie.”
Dit is maklik om te verstaan waarom die appellant se
saak so gestel is. Indien die appellant gronde gehad het vir die
onpraktiese of ongewone stap om betaling van ‘n
bemaking soos hierdie in totaal te vorder, eerder as betaling van
enige moontlike
bydrae deur die legataris gemaak te word ten aansien
van administrasiekoste, sou hierdie vraag en die redes daarvoor in
die gestelde
saak vervat gewees het.
[22] Daar is ook gewag gemaak van mistasting wat deur
die hof
a quo
begaan is met betrekking tot die tydperk tussen
die verlyding van die testament en die sluiting van die huurkontrak
en die oorledene,
‘n dame van 84 jaar, se geheue of dan die
feilbaarheid daarvan. Daar is geen meriete in hierdie argument nie.
Die hof
a quo
het die testament op ‘n objektiewe wyse
geïnterpreteer en met ‘n doelmatige benadering ten einde
besigheidsin
aan die testament te verleen.
[23] Die appèl behoort van die hand gewys te word
met koste. Ooreenkomstig die bevel van die Hoogste Hof van Appèl,
moet die koste van die aansoek om verlof om te appelleer na die hof
a
quo
sowel as die koste van die aansoek om verlof om te appelleer
na die Hoogste Hof van Appèl, deel vorm van die koste van die
appèl.
BEVEL
[24] Bygevolg word die volgende bevel verleen:
Die appèl word van die hand gewys met koste,
welke koste die twee aansoeke om verlof om te appelleer na die hof
a
quo
sowel as die Hoogste Hof van Appèl onderskeidelik,
insluit.
_____________
J.P. DAFFUE, R
Ek stem saam.
________________________
C.H.G. VAN DER MERWE, R
Ek stem saam.
____________________
S.J. THAMAGE, WND R
Namens
die appellant: Adv. P. J. Heymans
In
opdrag van:
Maree Ferreira
BLOEMFONTEIN
Namens
die respondent: Adv. C.D. Pienaar
In
opdrag van:
Naudes
BLOEMFONTEIN
/spieterse