About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
>>
2012
>>
[2012] ZAFSHC 211
|
|
Fincrop Rsko Management (Edms) Bpk v Van Schalkwyk en Ander (2491/2012) [2012] ZAFSHC 211 (15 November 2012)
VRYSTAATSE HOË HOF, BLOEMFONTEIN
REPUBLIEK VAN SUID-AFRIKA
Saaknommer: 2491/2012
In
die aansoek tussen:-
FINCROP
RISK MANAGEMENT (EDMS) BPK
........................
Applikant
en
JOHANNES PETRUS VAN SCHALKWYK
..................
1ste Respondent
FRANS WILLEM VAN BEECK
......................................
2de
Respondent
_____________________________________________________
AANGEHOOR OP:
1 NOVEMBER 2012
_____________________________________________________
UITSPRAAK DEUR:
DAFFUE, R
_____________________________________________________
GELEWER OP:
15 NOVEMBER 2012
_____________________________________________________
INLEIDING
[1] Die applikant in hierdie aansoek is Fincrop Risk
Management (Edms) Bpk (Fincrop) wat, onder andere, insetkoste van
boere finansier
ten einde hulle in staat te stel om landbougewasse
soos byvoorbeeld sonneblomme en mielies te verbou. Eerste respondent
is Johannes
Petrus van Schalkwyk (die verhuurder). Hy is die
geregistreerde eienaar van die plaas Lekkerlewe in die distrik
Hoopstad, welke
plaas eintlik uit drie aangrensende plase bestaan, te
wete Lekkerlewe, Zaagpan en Vygeboom. Tweede respondent is Frans
Willem van
Beeck (die huurder) wat te alle tersaaklike tyd hiertoe
Lekkerlewe van eerste respondent gehuur en sonneblomme en mielies op
die
plaas verbou het tydens die 2011/2012 somerseisoen.
[2] Die geskille tussen die partye is vanweë
tydsverloop en ooreenkomste wat bereik is, gereduseer tot die
volgende:
Wie is die reghebbende van die graan wat gedurende die 2011/2012
somerseisoen verbou is deur die huurder op die plaas Lekkerlewe,
te
wete Fincrop of die verhuurder?
DIE GESKILPUNTE
[3] Fincrop as finansierder en geldvoorskieter wat die
huurder in staat gestel het om sonneblomme en mielies op die plaas
Lekkerlewe
te plant, maak daarop aanspraak dat die opbrengs van die
graan wat aldus verbou en intussen reeds geoes is Fincrop toekom.
Fincrop
steun onder andere op die volgende:
3.1 Sy besigheidsmodel;
3.2. ‘n Skriftelike finansieringsooreenkoms tussen
Fincrop en die huurder;
3.3. Die huurder se afstanddoening van alle regte, titel
en belang in en tot die oeste ten gunste van Fincrop en ondermeer ‘n
verkoop van die graan aan Fincrop kragtens ‘n skriftelike
koopkontrak;
3.4. Die huurder moes kragtens ooreenkoms die lening
terugbetaal teen 31 Mei 2012 en vir daardie doel moes alle
graanlewerings deur
die huurder teen sy rekening by Fincrop
plaasvind;
3.5. Die huurder moes multi-risikoversekering op die
graan uitneem om die oes te verskans;
3.6. In soverre die huurder produkte verbou op
huurgrond, moes hy toesien dat Fincrop se standaard huurkontrak
aangegaan word tussen
die verhuurder en huurder, welke kontrak die
volgende klousules bevat:
“
12.2 Die partye plaas egter spesifiek op
rekord dat die HUURDER daarop geregtig sal wees om in okkupasie van
die PLAAS te bly totdat
alle gewasse wat deur die HUURDER op die
PLAAS verbou word ten volle ingesamel is vir die rekening van die
HUURDER, en onderhewig
aan die bepalings van klousule 13.
13.
AFSTANDDOENING DEUR VERHUURDER
13.1 Die
VERHUURDER bevestig dat hy daarvan kennis dra: Die VERHUURDER doen
spesifiek afstand van enige regte, van watter aard ook
al, wat hy mag
hê
in en tot enige landbouprodukte wat deur die HUURDER
op die PLAAS verbou word.
”
3.7 ‘n Latere memorandum van ooreenkoms en ‘n
sessie van debiteure is opgestel en onderteken deur die huurder op 26
Maart 2012 en Fincrop op 11 April 2012 ingevolge waarvan Fincrop se
reg op die oeste herbevestig is.
[4] Die verhuurder en eienaar van Lekkerlewe het wel nie
‘n behoorlike teenaansoek afgelewer nie, maar dit in sy
opponering
van die aansoek duidelik gemaak dat hy geregtig is op die
oesopbrengs en word die hof versoek om te gelas dat dit hom toekom op
grond van sy gemeenregtelike huurhipoteek, soos op rekord geplaas in
die addendum tot die huurkontrak gedateer 12 April 2012, weens
die
huurder se versuim om die uitstaande huurgeld te betaal.
[5] Alhoewel die huurder as tweede respondent gesiteer
is, word die aansoek nie deur hom geopponeer nie en het hy ook nie
enige
stawende beëdigde verklarings namens enige van die partye
afgelê nie.
OPSOMMING VAN DIE WESENLIKE FEITE
[6] Hierdie aansoek is reeds op 14 Junie 2012 uitgereik
en het Fincrop die hof op ‘n dringende basis genader ten einde
die
respondente te verbied om enige graan op Lekkerlewe te stroop en
of andersins daarmee te handel. Die aansoek is nie geopponeer nie
en
is finale regshulp verleen op 5 Julie 2012. Op 9 Julie 2012 is ‘n
aansoek uitgereik onder aansoeknommer 2840/2012 deur
die verhuurder
waarin hy onder andere tersydestelling van voormelde bevel versoek
het. ‘n Skikking is tussen die partye bereik
ingevolge waarvan
op die volgende ooreengekom en op 18 Julie 2012 in ‘n hofbevel
beliggaam is (let op dat die verwysing na
“applikant” ‘n
verwysing na die verhuurder is en “eerste respondent” na
Fincrop verwys):
“
1. Eerste respondent betaal die opbrengs
van alle graan gestroop op applikant se Lekkerlewe lande geleë
op die plase Lekkerlewe,
Vygeboom en Zaagpan in die 2011/2012
somerseisoen, na aftrekking van insamelingskoste, in trust in by
eerste respondent se opdraggewende
prokureur, Gerrit Coetzee Ingelyf,
tot ‘n maksimum van R855 000.00 (agthonderd vyf-en-vyftig
duisend rand);
2. Gemelde opbrengs sal in trust gehou word tot na die finale
beregting van die hoofaansoek onder saaknommer 2491/2012;
3. Gemelde betaling in trust geskied sonder benadeling van die partye
se regte en aansprake;
4. Die bepalings van bedes 1, 2 en 3 sal eweneens van toepassing wees
op die oorblywende graan op die Lekkerlewe lande, welke eerste
respondent sal voortgaan om te stroop en mee te handel ooreenkomstig
voorgaande, eweneens tot ‘n maksimum van R855 000.00;
5. Eerste respondent voorsien aan applikant dokumentêre bewys
van alle graan aldus gestroop en verhandel asook van die
insamelingskoste,
ten opsigte van alle opbrengste aldus in trust
inbetaal, tot ‘n maksimim van R855 000.00;
6. Die verstek vonnis verleen op 5 Julie 2012 in die hoofaansoek,
saaknommer 2491/2012, word tersyde gestel en word verlof aan
applikant verleen om die hoofaansoek te opponeer;
7. Applikant word verlof verleen om ingevolge die Reëls verdere
stukke in die hoofaansoek te liasseer, waarna die hoofaansoek
ingevolge die Reëls voortgesit sal word;
8. Die koste van die tussentydse aansoek, synde Deel A van applikant
se kennisgewing van mosie onder saaknommer 2840/2012, word
voorbehou;
en
9. Die koste van die aansoek om tersydestelling van die verstek
vonnis, synde Deel B van applikant se kennisgewing van mosie onder
saaknommer 2840/2012, word voorbehou.”
[7] Ek is met die aanvang van die verrigtinge versoek om
aansoek 2840/2012, wat ook voor my geplaas is, en ten aansien waarvan
slegs
die koste nog bereg staan te word, van die rol te verwyder.
Bygevolg sal ek vir doeleindes van die opsomming van die feite
hierin,
slegs sydelings verwys na dit wat die betrokke aansoek
voorafgegaan en aanleiding tot die tussentydse bevele gegee het.
[8] Fincrop steun op die volgende feite:
8.1 Ingevolge Fincrop se besigheidsmodel en wyse waarop
finansiering aan boere toegestaan word, het Fincrop soos ook met die
2010/2011
oesjaar dit bereidwillig verklaar om die huurder se
insetkoste te finansier.
8.2 Fincrop se standaard huurkontrak met die gewraakte
klousules 12 en 13 daarin vervat en wat soortgelyk is aan die
ooreenstemmende
klousules van die huurkontrak wat die vorige jaar
deur die verhuurder en huurder aangegaan is, is aan die huurder
voorgelê
met die opdrag om dit te laat onderteken. Hierdie
kontrak is deur die partye daartoe onderteken op 15 Oktober 2011.
‘
n Paar dae later en wel op
25 Oktober 2011 is ‘n skriftelike finansieringsooreenkoms
gesluit tussen Fincrop en die huurder,
waarna Fincrop ooreenkomstig
die terme in die dokument vervat, van tyd tot tyd voorskotte aan
die huurder toegestaan het tot
die mate dat die uitstaande skuld
met die bring van die aansoek R10 593 960,17 beloop het.
Die huurgeld deur die huurder aan die verhuurder
betaalbaar het R855 000,00 (BTW ingesluit) per halfjaar beloop en
was betaalbaar
op 1 September 2011 en 1 Maart 2012 onderskeidelik.
Die skriftelike finansieringsooreenkoms is ‘n
lywige dokument, maar bepaal onder andere dat die bedrag
voorgeskiet betaalbaar
is op 31 Mei 2012, onder andere deur
graanverkope, dat die huurder multi- risikoversekering op die graan
moet uitneem en die
graan verskans, dat alle graanlewerings teen
die huurder se rekening by Fincrop aangewend sal word en is ook
voorsiening gemaak
dat die huurder sy reg, titel en belang in en
tot alle vorderingsregte ten opsigte van landbouprodukte aan
Fincrop sedeer.
Hierdie aspek sal later weer hanteer word. Soos
vermeld word ook gesteun op ‘n skriftelike koopkontrak van
die graan
waarvolgens dit aan Fincrop verkoop is. Die kontrak is
egter nie aangeheg en kon die verhuurder nie sinvol daarop reageer
nie.
Toe die huurder Fincrop in kennis stel dat hy nagelaat
het om sy huurpaaiement van R855 000,00 op 1 Maart 2012 aan die
verhuurder
te betaal, het Fincrop deur middel van sy prokureur
kontak gemaak met die verhuurder waarna ‘n gesprek op 8 Maart
2012
plaasgevind het tussen hulle. Die verhuurder se aandag is
gevestig op sy afstanddoening van alle regte insluitende die
gemeenregtelike
huurhipoteek soos meer volledig blyk uit klousules
12 en 13 van die huurkontrak. Volgens prokureur Coetzee het die
verhuurder
bevestig dat hy die huurkontrak aldus verstaan en bewus
was daarvan dat hy geen aanspraak kan maak op die graan wat op
Lekkerlewe
verbou word nie.
Dit het hierna geblyk dat die huurder se oeste
beskadig is en dat daar heel moontlik versekeringseise ingestel sal
moet word.
As gevolg hiervan het Fincrop en die huurder op 26 Maart
2012 ‘n memorandum van ooreenkoms opgestel. Hiertydens is die
huurder bygestaan deur sy prokureur, Nico Maree van Hoopstad.
Blykens hierdie dokument wat deur die huurder onderteken is op
26
Maart 2012 en deur Fincrop op 11 April 2012 het die huurder sy
aanspreeklikheid erken en weereens afstand gedoen van alle
regte
met betrekking tot die oeste op Lekkerlewe in soverre dit aan
Fincrop gesedeer is. Voorsiening is ook gemaak vir oesskattings
en
wanneer betaling van die uitstaande bedrag moet geskied. Dit is ook
ooreengekom dat Fincrop geregtig sal wees om die oeste
in te samel
en op die naam van Fincrop te lewer.
Afgesien van die memorandum van ooreenkoms is ‘n
verdere skriftelike dokument getiteld “Sessie van Debiteure”
op dieselfde datums deur die partye onderteken met die huurder as
sedent en Fincrop as sessionaris ingevolge waarvan die reg
om die
opbrengs van enige landbouprodukte in ontvangs te neem aan die
sessionaris gesedeer is met die uitsluitlike en alleenreg
om
betaling dienooreenkomstig te vorder. Hierdie landbouprodukte is
uitdruklik geïdentifiseer en verwys dit, onder andere,
na die
gewasse wat op Lekkerlewe geplant is.
Dit het na ‘n oesskatting geblyk dat die waarde
van die graan heeltemal onvoldoende sou wees om die huurder se
skuld by
Fincrop te delg.
Op 12 Junie 2012 het Fincrop vasgestel dat die
verhuurder besig is om die graan wat Fincrop toekom, te stroop en
dit het uiteindelik
aanleiding gegee tot die dringende aansoek en
die regshulp wat uiteindelik by verstek verleen is onder die
huidige aansoeknommer.
Soos vermeld is die vonnis later by
ooreenkoms tussen die partye tersyde gestel.
‘
n Versekeringseis is
ingestel ten aansien van daardie graan wat beskadig is en is dit
Fincrop se saak dat dit op die opbrengs
van die versekeringseis
geregtig is. Dit is nie in geskil nie.
Ingevolge die ooreenkoms waartoe die partye geraak
het, het Fincrop voortgegaan om die gewasse te oes. Dit blyk uit
die repliserende
beëdigde verklaring welke tonnemaat geoes is,
wat die bedrag van die bruto verkoopprys in elke geval was en wat
die koste
verbonde aan vervoer, diesel en stroop beloop het. Tot en
met 9 Julie 2012 toe die verhuurder se aansoek uitgereik is, is die
netto opbrengs R102 491,53 volgens Fincrop se berekeninge en daarna
is die netto opbrengs R251 482,77, welke bedrae in trust
inbetaal
is.
In soverre die verhuurder daarop staatmaak dat die
huurkontrak gerektifiseer is, betwyfel Fincrop nie alleen die
deursigtigheid
en
bona fides
van die partye met betrekking
tot die beweerde rektifikasie en wysiging van die huurkontrak nie,
maar selfs indien dit wel
aanvaar word dat die partye geregtig sou
wees om die huurkontrak te rektifiseer, kan dit slegs onderling
geld en nie teenoor
Fincrop as ‘n onskuldige derde party wat
sekere regte vanaf die huurder ontvang het waarna hierbo verwys is.
Aangesien
Fincrop benadeel word in die proses is rektifikasie soos
ooreengekom regtens nie toelaatbaar nie. Die addendum bevattende
die
rektifikasie en wysigings is gedateer 12 April 2012 en is dus
aangegaan na die sluiting van die memorandum van ooreenkoms en
sessie.
[9] Die verhuurder steun op die volgende feite:
9.1 Die verhuurder erken die sluiting van die
huurkontrak tussen hom en die huurder, maar wys daarop dat paragraaf
7 daarvan ‘n
bepaling bevat dat die huurder nie al of enige van
sy regte kragtens die huurkontrak mag sedeer, of die plaas in geheel
of gedeeltelik
onderverhuur, of besit van die plaas aan ‘n
derde party afstaan nie. Die huurder kon dus nie regtens enige regte
aan Fincrop
sedeer soos wat hy wel gedoen het nie.
9.2 Die huurkontrak het nie die gemeenskaplike bedoeling
van die partye daartoe geflekteer nie deurdat dit deurgaans die
bedoeling
was dat die verhuurder slegs afstand doen van sy regte
onderworpe aan die uitdruklike voorwaarde dat die volle uitstaande
huurgeld
plus BTW daarop eers betaal word. Voorts was dit die
bedoeling dat indien daar enige uitstaande huurgeld verskuldig was,
die huurder
toestem dat die verhuurder daardie huurgeld uit die
opbrengs van die mielieoes mag neem en dat eers nadat die huurgeld
ten volle
vereffen is, die saldo van die oesopbrengs aangewend kan
word vir ander skuldeisers insluitende oesfinansierders.
9.3 Op 8 Maart 2012 het dit via Fincrop se prokureur
Coetzee tot die verhuurder se kennis gekom dat klousules 12 en 13 van
die huurkontrak
teenstrydig is met die partye se gemeenskaplike
bedoeling en het hy sy destydse prokureur, Nico Maree van Hoopstad,
gekontak ten
einde regsadvies in te win. Hy erken dat hy nooit aan
Coetzee voorgehou het dat Coetzee se weergawe nie waar kan wees nie,
alternatiewelik
nie in lyn is met die bedoeling van hom en die
huurder nie en het hy verkies om nie in ‘n debat met hom
betrokke te raak
nie.
9.4 As gevolg van advies wat hy ontvang het van
prokureur Maree, het die verhuurder die huurder versoek om toe te
stem tot rektifikasie
en wysiging en is daar op 12 April 2012 ‘n
skriftelike addendum tot die bestaande huurkontrak onderteken.
9.5 Die verhuurder was nooit daarvan bewus dat die
huurkontrak wat hy onderteken het, afkomstig was van Fincrop nie en
het hy bloot
aanvaar dat dit deur die huurder se prokureurs voorberei
is.
9.6 Dit is bygevolg die verhuurder se houding met
bogenoemde feite in aggenome, dat hy geregtig is op die eerste R855
000,00 van
die huurder se oesopbrengs te Lekkerlewe.
9.7 Die verhuurder het ook aanspraak daarop gemaak in
die opponerende beëdigde verklaring dat Fincrop in elk geval nie
geregtig
is op enige regshulp nie omdat geen feitebasis gelê is
dat dit ‘n geregistreerde kredietverskaffer ooreenkomstig
Artikel
40 van die Nasionale Kredietwet, Nr 34 van 2005 is nie.
Hierdie aspek is aangespreek in die repliserende beëdigde
verklaring
en mnr Reinders wat namens die verhuurder opgetree het,
het myns insiens tereg geen argument probeer voer dat Fincrop nie ‘n
geregistreerde kredietverskaffer is en ‘n behoorlike saak
daarvoor uitgemaak het nie.
9.8 Die verhuurder het daarop gewys dat Fincrop oor
etlike sekuriteite ter versekurering van die huurder se verpligtinge
beskik
soos blyk uit die skriftelike finansieringsooreenkoms en dat
dit “sinneloos” vir Fincrop se deponent was om aan die
hof voor te hou dat krediet nie aan die huurder voorsien sou word
indien hy as verhuurder nie afstand doen van alle regte tot die
oes
soos blyk uit klousule 13 van die huurkontrak nie.
9.9 Die verhuurder het ook klem gelê op die feit
dat dit vir hom onverstaanbaar is dat Fincrop aangedring het op
verdere afstanddoening
van regte en sessies indien dit van oordeel
was dat die aanvanklike ooreenkoms met die huurder voldoende was.
FEITEBEVINDINGS
[10] Ek aanvaar die volgende feite as gemeensaak of
behoorlik bewese vir doeleindes van die beregting van hierdie
aansoek:
10.1. Die huurkontrak gesluit tussen die verhuurder en
die huurder is ‘n produk van Fincrop en het Fincrop dit aan die
huurder
beskikbaar gestel vir ondertekening deur die partye alvorens
Fincrop bereid sou wees om enige finansiering vir insetkoste aan die
huurder te verskaf. Dit strook nie alleen met Fincrop se
besigheidsmodel nie, maar is hierdie feite nie alleen binne die
kennis
van Fincrop se deponent sowel as die prokureur daarvan nie,
maar is dit nie moontlik vir die verhuurder om hierdie feite ernstig
te betwis nie, behalwe om na moontlike onwaarskynlikhede te verwys.
Ek is tevrede dat alhoewel Fincrop wel oor ander sekuriteite
beskik
het soos blyk uit die finansieringsooreenkoms, dit net ‘n meer
aanvaarbare wyse sou wees om op grond van die insameling
van die
oeste en die lewering daarvan ter delging van die huurder se rekening
by Fincrop te verseker dat die skuld verhaal word.
Klaarblyklik en
indien die oesopbrengs nie voldoende is in ‘n bepaalde jaar
nie, sal Fincrop geregtig wees om te steun op
ander sekuriteite wat
nie so maklik in kontant omskep kan word nie. In hierdie verband is
daar ooreengekom op onder andere ‘n
borgstellling deur ‘n
trust, ‘n tweede verband deur dieselfde trust en spesiale
notariële verbande deur die huurder
en sy vervoerbesigheid.
Blykens die repliserende verklaring kon die tweede verband nie
geregistreer word nie omdat die eerste verbandhouer
toestemming
daartoe geweier het.
10.2. Die gesprek op 8 Maart 2012 tussen prokureur
Coetzee en die verhuurder het direk aanleiding gegee tot die
rektifikasie en
wysiging van die huurkontrak, welke rektifikasie en
wysiging bewerkstellig is eers nadat die huurder en Fincrop die
memorandum
van ooreenkoms en sessie aangegaan het waarin die huurder
opnuut sy aanspraak op die oesopbrengs aan Fincrop oorgemaak en
gesedeer
het.
10.3. Die rektifikasie en wysiging het ten doel gehad om
Fincrop van al daardie regte wat dit ten opsigte van die oeste bekom
het,
te ontdaan en indien dit toegelaat sou word, sal Fincrop op ‘n
onbillike wyse van regte ontneem word wat dit op ‘n
bona
fide
wyse en ooreenkomstig bepaalde besigheidsbeginsels met die
huurder beding het. Ten einde te bepaal of dit regtens toegelaat kan
word, is dit nodig om die partye se regsargumente te oorweeg en
uiteindelik tot ‘n bevinding te kom aan die hand van die
huidige regsposisie.
DIE PARTYE SE ARGUMENTE
[11] Mnr Pretorius namens Fincrop het aangevoer dat daar
baie vraagtekens hang oor die verhuurder en die huurder se
bona
fides
met betrekking tot die rektifikasie en wysiging van die
huurkontrak, maar dat die aansoek oorweeg en uitspraak gegee kan word
op
die basis dat die partye tot die huurkontrak nie geregtig was om
dit te rektifiseer of te wysig tot nadeel van Fincrop as ‘n
onskuldige derde party wat sekere regte ontvang het vanaf die huurder
met betrekking tot die opbrengs van die oes nie. Volgens
hom is die
feit dat die partye onderling rektifikasie beding het en nie die hof
vir ‘n bevel genader het nie irrelevant insoverre
dit nie
afbreuk doen aan die regsbeginsels van toepassing op rektifikasie
nie. Hy het in die alternatief aangevoer dat die verhuurder
teenoor
Fincrop op grond van estoppel verbied behoort te word om op ‘n
beweerde huurhipoteek te steun soos wat ingelyf is
in die addendum
ter wysiging van die huurkontrak. In ‘n verdere alternatief het
hy betoog dat selfs indien die verhuurder
geregtig sou wees om op sy
huurhipoteek te steun, dit nie
in casu
relevant is nie, omdat
die verhuurder nie sy reg geperfekteer het deur beslag te lê op
die oes terwyl dit nog op die verhuurder
se eiendom was nie.
[12] Mnr Reinders wat namens die
verhuurder opgetree het, het gesubmiteer dat die huurkontrak in die
eerste plek geen regte aan
Fincrop verleen het nie, dat die
verhuurder totaal onbewus was van Fincrop se betrokkenheid en/of dat
dit die outeur van die huurkontrak
was en het hy in elk geval wat
hierdie aspek betref ten slotte geargumenteer dat Fincrop oor
voldoende sekuriteit beskik het op
die stadium toe die
finansieringsooreenkoms met die huurder beklink is en dat die latere
rektifikasie van die skriftelike huurkontrak
Fincrop geensins
benadeel het nie. Hy het betoog dat die verhuurder en huurder
saamgestem het dat die huurkontrak gerektifiseer
moes word, dat dit
reeds onderling gedoen is sonder dat ‘n hofbevel nodig was en
aldus gerektifiseer kan Fincrop se aansoek
nie slaag nie. Hy het ook
geargumenteer dat hierdie geval onderskeibaar is van gevalle waar die
hof genader word om te rektifiseer.
Mnr Reinders het op die volgende
uitsprake gesteun vir sy argument dat daar geen beswaar kan wees teen
die rektifikasie van die
huurkontrak nie, te wete
VAN
DER WESTHUIZEN v SANTAM VERSEKERINGS-MAATSKAPPY BPK
1975 (1)
SA 236
(OK) te 240 H en
AXZS INDUSTRIES v A F DREYER (PTY) LTD
AND OTHERS
2004 (4) SA 186
(W) te 193.
[13] Mnr Reinders het verdermeer geargumenteer dat die
huurder nie enige regte in terme van klousule 7 van die huurkontrak
kon sedeer
nie en dat
vis-a-vis
die verhuurder, enige pogings
om dit te doen, geen juridiese gevolge kan hê nie. Hy het ook
verwys na die vaagheid van klousule
13 van die huurkontrak en
klousule 25 van die finansieringsooreenkoms. Volgens hom is klousule
25 op geen interpretasie daarvan
‘n sessie soos wat Fincrop
beweer nie. Hy het dan ten slotte aan die hand gedoen dat alhoewel
daar nie ‘n formele teenaansoek
geloods is deur die verhuurder
nie, voldoende feite op rekord geplaas is en dat die hof geregtig is
om ‘n bevel te maak wat
verklaar dat die oesopbrengs wat by
Fincrop se prokureur in trust inbetaal is, aan die verhuurder toekom
tot en met die bedrag
van R855 000,00.
DIE REGSPOSISIE
[14] Die verhuurder en die huurder het reeds die
huurkontrak gerektifiseer en is daar bygevolg geen versoek aan
hierdie hof dat
die huurkontrak gerektifiseer word nie. Die partye
daartoe was blykens die stukke
ad idem
dat rektifikasie moet
plaasvind, nieteenstaande die feit dat die verhuurder op geen stadium
enige verklaring van die huurder aangeheg
het ter bevestiging van sy
weergawe nie. Dit sal hierin oorweeg moet word of die regsbeginsels
in hierdie geval onderskeibaar is
van ‘n situasie waar een of
beide die partye rektifikasie aanvra en ‘n hof dan moet oorweeg
of die regte van onskuldige
derdes nie nadelig daardeur geaffekteer
word nie.
[15] Beide uitsprake waarop mnr Reinders steun ten
opsigte van rektifikasie is onderskeibaar en is daar in elk geval
geensins ingegaan
op die regte van sogenaamde onskuldige derdes nie.
In
VAN DER WESTHUIZEN
het die verkoper van ‘n
besigheid dit aan die koper verkoop. Kragtens die skriftelike
koopkontrak het die koper besit en
okkupasie ontvang op 1 November
1971 en het die risiko met betrekking tot die eiendom op hom
oorgegaan. Die nag van 30 November
1971, ‘n maand na besitname,
is die gebou en inhoud daarvan wat deur ‘n versekeringspolis
deur die verkoper uitgeneem
verseker is, geheel en al in ‘n
brand vernietig. Die versekeraar het geweier om aanspreeklikheid te
aanvaar. Die hof het
bevind dat ten einde te bepaal of die verkoper
‘n versekerbare belang gehad het, dit afhanklik was van die
kontraktuele regte
en verpligtinge van die partye en indien die
rektifikasie van die kontrak op geldige gronde bewys kan word, met
ander woorde dat
die partye se regte en verpligtinge anders was as
wat in die skriftelike kontrak vervat, mondelinge getuienis
toelaatbaar was om
rektifikasie te bewys. Getuienis is toegelaat en
het die hof bevind dat die werklike ooreenkoms tussen die verkoper en
koper was
dat die besitsoorname van die roerende goed opgeskort is en
dat die risiko steeds in die verkoper gevestig het. In hierdie geval
was die versekeraar nie eens bewus van die skriftelike koopkontrak
tussen die partye nie en was dit te alle tye tot en met die
ontstaan
van die brand die versekerde se versekeraar. Die versekeraar is gelas
om die verkoper se skade te betaal.
[16] In
AXZS INDUSTRIES
moes die hof
bepaal of die eiser die eienaar is van sekere goedere wat die eiser
volgens hom op ‘n veiling aangekoop het.
Die eerste en tweede
verweerders wat in besit van die goedere was, was nie partye tot die
ooreenkoms wat gesluit is voor en of
tydens die veiling nie. Die hof
het bevind dat die mondelinge ooreenkoms wat gesluit is voor die
veiling bepalend is met betrekking
tot die vraag watter goedere
inderdaad aan die eiser verkoop is en dat dit ook die goedere in
besit van die eerste en tweede verweerders
ingesluit het. Dit het
voortgegaan om soos volg te beslis:
“
Had the first and second defendants been a
party to the agreement and had the plaintiff sought rectification
thereof, it seems to
me that the plaintiff would have succeeded.”
Die eerste en tweede verweerders was met mekaar getroud.
Die eerste verweerder was ‘n direkteur en aandeelhouer van ‘n
maatskappy in likwidasie, welke maatskappy se goedere op die betrokke
veiling verkoop is. Hulle het geen wettige aanspraak op die
goedere
gehad nie en die vraag of hulle enigsins benadeel sou kon word in die
proses van die beregting van die geskil het nie ter
sprake gekom nie.
[17] Dit is geykte reg dat partye nie
deur middel van rektifikasie ‘n onskuldige derde mag benadeel
nie. Vergelyk
WEINERLEIN v GOCH
BUILDINGS LT
D
1925 AD 282
te
291
waar die volgende met ooglopende goedkeuring aangehaal is:
“
Faber ad. C. 4.16. def. 14, supports the
decision in Jolly’s case, but he is equally emphatic that the
mistake should be corrected,
so long as
third parties are not injured thereby
.”
(eie onderstreping)
Vergelyk ook
MEYER v
MERCHANTS' TRUST LTD
1942 AD 244
en die
goedkeuring
wat verleen is aan die Amerikaanse
Restatement
of the Law of Contracts
:
“
Where both parties have an identical
intention as to the terms to be embodied in a proposed written
conveyance, contract or discharge,
and a writing executed by them is
materially at variance with that intention, either party can get a
decree that the writing shall
be reformed so that it shall express
the intention of the parties,
if
innocent third parties will not be unfairly affected thereby
.”
(eie beklemtoning)
[18] Meer onlangs het Marais R hom
soos volg uitgespreek in
INDUSTRIAL FINANCE AND TRUST CO
(PTY), LTD v HEITNER AND ANOTHER
1961 (1) SA 516
(W) te 522
H:
“
To fulfil this
condition the rectification would have to be strictly limited, in its
effect, to the parties concerned in the error
sought to be rectified.
That is, in fact, a requirement of the rules as to rectification of
contracts other than negotiable instruments...
In
this respect there is no difference between rectification and the
admission of extrinsic evidence under LORD WATSON'S rule:
innocent
third parties may not be allowed to suffer prejudice
in consequence
of the application of a rule which is essentially founded on
equitable considerations.” (eie beklemtoning)
Vergelyk ook
die volgende dictum van Leveson R in
AKASIA
FINANCE v DA SOUZA
1993 (2) SA 337
(W) te 341B:
“
There remains the
question of rectification. That remedy is available when, owing to an
error common to the parties, the document
in question does not
manifest the true agreement between them. The difficulty in the way
of the defence in the present case
is that it is only available to
immediate parties or, perhaps better expressed, to parties to whom
the error is common. The plaintiff
is the remote party in the present
case to whom it is said the cheques were discounted. Rectification
cannot therefore be decreed
against the plaintiff.”
Vergelyk ook
LAWSA
, vol 5, deel 1 te para
391 en
NEDBANK LTD v CHANCE
2008 (4) SA 209
(D) para 9
en
MYERS v VAN HEERDE
1966 (2) SA 649
(K) te 656G-H.
[19] Die Hoogste Hof van Appèl het onlangs weer
benadruk op welke wyse dokumente, insluitende kontrakte,
geïnterpreteer
behoort te word en dit is gepas om die volgende
dictum van Wallis AR aan te haal:
“
Interpretation
is the process of attributing meaning to the words used in a
document, be it legislation, some other statutory instrument,
or
contract, having regard to the context provided by reading the
particular provision or provisions in the light of the document
as a
whole and the circumstances attendant upon its coming into
existence. Whatever the nature of the document, consideration
must be
given to the language used in the light of the ordinary rules of
grammar and syntax; the context in which the provision
appears; the
apparent purpose to which it is directed; and the material known to
those responsible for its production. Where more
than one meaning is
possible, each possibility must be weighed in the light of all these
factors. The process is objective, not
subjective. A sensible meaning
is to be preferred to one that leads to insensible or unbusinesslike
results or undermines
the apparent purpose of the document.”
Sien
NATAL
JOINT MUNICIPAL PENSION FUND v ENDUMENI MUNICIPALITY
2012 (4)
SA 593
(SCA) te 603F – 604B.
TOEPASSING VAN DIE REGSBEGINSELS OP DIE BEWESE
FEITE
[20] Ek stem saam dat dit vir doeleindes van die
beregting van hierdie aansoek nie nodig is om uitspraak te lewer ten
aansien van
die verhuurder en die huurder se bedoeling en optrede met
die aangaan van die addendum ter rektifikasie en wysiging van die
huurkontrak
nie. Daar is egter verskeie aanduidings dat hulle ‘n
deursigtige poging aangewend het om die verhuurder te bevoordeel tot
die nadeel van Fincrop op die stadium toe dit duidelik geblyk het dat
die huurder nie in staat was om sy tweede halfjaarlikse huurpaaiement
te betaal nie. Ek verwys bloot na enkele aspekte:
20.1. Die beweerde fout in die huurkontrak word eers
ontdek nadat Fincrop se prokureur ‘n gesprek met die verhuurder
gehad
het rondom Fincrop se sekuriteit met die gevolg dat die
verhuurder geen aanspraak het op die huurder se oesopbrengs nie.
20.2. Prokureur Maree wat die huurder bygestaan het met
die sluiting van die Memorandum van Ooreenkoms en Sessie moes bewus
gewees
het dat die huurder sy regte met betrekking tot die oes
gesedeer het aan Fincrop toe hy gekonsulteer is en betrokke was by
die
latere aangaan van die addendum tot die huurkontrak, wat eerstens
rektifikasie bevestig en dan aanvullende terme tot die bestaande
huurkontrak invoeg, sou op waarskynlikhede die partye
dienooreenkomstig inlig.
20.3. Die huurkontrak is soortgelyk aan die een wat die
vorige jaar gesluit is tussen die partye, ook op aandrang van
Fincrop.
20.4. In daardie geval het Fincrop ‘n bedrag van
R1 miljoen kontant ten aansien van huurgeld namens die huurder aan
die verhuurder
betaal; dit teenstrydig met die verhuurder se weergawe
dat hy betaal is by wyse van die lewering van mielies en nie van
Fincrop
se betrokkenheid bewus was nie.
20.5. Die verhuurder se optrede deur die graan te begin
oes en dan wanneer hy aangespreek word deur Fincrop se agente en
prokureur,
nie ‘n woord te uiter van die gerektifiseerde
huurkontrak nie, maar Fincrop se stropers wegjaag vanaf die
sonneblomlande
op Zaagpan en hulle verwys na die lande op Lekkerlewe,
so asof Fincrop nie kan staatmaak op die oeste op Zaagpan en Vygeboom
nie,
maar slegs Lekkerlewe, is eweneens onversoenbaar met ‘n
bona fide
rektifikasie.
20.6. Die verhuurder se ontkenning van die feit dat
Fincrop as finansierder betrokke was by die verskaffing van fondse om
die huurder
se insetkoste te dek, is verdag.
[21] Daar kan nie twyfel wees nie dat Fincrop benadeel
sal word indien die rektifikasie van die huurkontrak en die wysiging
daarvan
soos blyk uit die addendum van 12 April 2012 teenoor dit as
‘n derde sou geld. Alhoewel Fincrop nie ‘n party tot die
huurkontrak was nie, kan daar nie twyfel wees nie dat op ‘n
behoorlike interpretasie van die skriftelike finansieringsooreenkoms,
die huurkontrak, die memorandum van ooreenkoms en sessie van
debiteure, die huurder sy regte in en tot enige landbouprodukte wat
op Lekkerlewe verbou is, aan Fincrop gesedeer en/of oorgemaak het.
Dit het alles plaasgevind voordat die addendum tot die huurkontrak
gesluit is. Op ‘n behoorlike interpretasie van klousules 12 en
13 van die huurkontrak het die verhuurder hom ontdaan van
alle
aanspraak op ‘n gemeenregtelike huurhipoteek en het dit die
huurder vrygestaan om met Fincrop te kontrakteer soos dit
inderdaad
gedoen het.
[22] Gegewe die bestaan van die huurkontrak en indien
die finansieringsooreenkoms en klousule 25 daarvan in besonder in
konteks
bestudeer word met inagneming van die agtergrond en doel van
die ooreenkoms, is dit duidelik dat die huurder en Fincrop
ooreengekom
het dat die huurder die oesopbrengs aan Fincrop moet
lewer wat sy rekening by Fincrop met die waarde daarvan sou krediteer
en het
die huurder sy reg om die koopprys van die graan van Fincrop
te vorder aan Fincrop gesedeer. Eweneens is ooreengekom dat indien
die huurder die graan sou wou verkoop aan enige ander party, Fincrop
van die identiteit van die koper in kennis gestel moet word
en in elk
geval het die huurder sy reg om die koopprys van die graan van so ‘n
derde te vorder aan Fincrop gesedeer. Sodoende
het Fincrop eerste
aanspraak op die oesopbrengs verkry weens die finansiering van die
huurder se insetkoste. Sonder Fincrop se
insette sou die huurder geen
aanplantings kon doen nie en maak dit besigheidsin dat die partye
aldus ooreengekom het. Die latere
memorandum van ooreenkoms en sessie
van debiteure dien slegs as ‘n herbevestiging van die
ooreenkoms waartoe die partye reeds
gekom het met die sluiting van
die finansieringsooreenkoms, saamgelees met die relevante terme van
die huurkontrak.
[23] Mnr Reinders se aanspraak dat die huurder en
Fincrop se ooreenkoms geen juridiese krag het nie vanweë die
bepalings van
klousule 7 van die huurkontrak het my nie oortuig nie.
Klousule 7 is ‘n standaard klousule wat in huurkontrakte
aangetref
word. In konteks beskou en met inagneming van die
omstandighede wat heers by die sluiting van huurkontrakte in die
algemeen en
hierdie besondere kontrak het dit niks te doen met ‘n
huurder se reg om die vrugte van die eiendom of dan die opbrengs van
enige oeste daarop vir homself aan te wend of sy regte aan derdes oor
te maak nie. Hierdie klousule hou uit en uit verband met
die verbod
wat op ‘n huurder geplaas word om die huursaak onder te verhuur
of sy reg, titel en belang in die huurkontrak
aan ‘n derde te
sedeer. Hierdie reg, titel en belang waarna verwys word is die reg op
besit, okkupasie en gebruik van die
huursaak tot eie voordeel. Die
klousule het na my oordeel niks te doen met ‘n verbod op die
sessie van die oesopbrengs van
graan wat deur die huurder op die
huursaak verbou is nie. So ‘n verbod sal indruis teen alle
besigheidsbeginsels en objektief
beoordeel sal dit lei tot onsinnige
gevolge wat die doel van die huurkontrak sal ondermyn. Vergelyk
NATAL
JOINT MUNICIPAL PENSION FUND
loc cit.
[24] Ek meen dat Fincrop se benadering tot die
verskaffing van finansiering en die dokumente wat deur dit voorberei
is vir ondertekening
deur die partye, besigheidsin uitmaak en dat die
onderskeie kontrakte sodanig geïnterpreteer behoort te word dat
Fincrop as
teenprestasie vir die voorskotte wat aan die huurder
gemaak is, geregtig geword het op die oesopbrengs van die 2011/2012
oes deur
die huurder verbou op die verhuurder se plaas Lekkerlewe.
[25] Die gepoogde rektifikasie en wysiging van die
huurkontrak van die verhuurder en huurder mag wel
inter partes
geld, maar kan geen juridiese krag hê in soverre dit die regte
van Fincrop betref nie, omdat dit ten doel gehad het om ‘n
gevolg te bewerkstellig wat Fincrop benadeel. Die feit dat die hof
nie versoek word om die kontrak te rektifiseer nie is in die
lig van
die uitsprake waarna hierbo verwys is en veral
NEDBANK v CHANCE
ontersaaklik. Bygevolg is dit onnodig om met Mnr Pretorius se
alternatiewe argumente te handel.
REGSHULP
[26] Ek kom dus tot die gevolgtrekking dat die dispuut
tussen die partye bygelê behoort te word deur ‘n
verklarende
bevel te verleen ingevolge waarvan Fincrop geregtig is op
die oesopbrengs en die gelde wat kragtens ooreenkoms in trust
inbetaal
is hangende bereddering van hierdie aansoek. Applikant as
die suksesvolle party is geregtig op die koste van die aansoek.
BEVELE
[27] Bygevolg word die volgende bevele verleen:
1. Applikant is die reghebbende van die graan wat
gedurende die 2011/2012 somerseisoen verbou is deur die huurder op
die plaas Lekkerlewe,
distrik Hoopstad en op die netto opbrengs wat
in trust inbetaal is te prokureur Gerrit Coetzee Ing, te wete R102
491,53 en R251
482,77 onderskeidelik.
2. Eerste respondent word gelas om die koste van die
aansoek te betaal.
_____________
J.P. DAFFUE, R
Namens
die applikante: Adv J J Pretorius
In
opdrag van:
Christo
Dippenaar Prokureurs
BLOEMFONTEIN
Namens
die eerste respondent: Adv S J Reinders
In
opdrag van:
Honey Prokureurs
BLOEMFONTEIN
/sp