About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
>>
2012
>>
[2012] ZAFSHC 170
|
|
Karsten v Hughes NO and Others (3069/2012) [2012] ZAFSHC 170 (13 September 2012)
VRYSTAATSE HOË
HOF, BLOEMFONTEIN
REPUBLIEK VAN
SUID-AFRIKA
Saak nommer. : 3069/2012
In
die saak tussen:
HENDRIK
HERMANUS KARSTEN
..........................................
Appellant
en
WARWICK LEONARD
RONALD HUGHES NO
.
.........
1ste
Respondent
JOLEEN HUGHES NO
..................................................
2de
Respondent
MATTHEW RICHARD
HUGHES NO
.............................
3de
Respondent
(in hul hoedanigheid as
trustees van die LEGACY
FAMILY TRUST, IT nr
842/2011)
GCG OTTO NO
..............................................................
4de
Respondent
L J MYBURGH
.
..............................................................
5de
Respondent
M M MUBURGH
.............................................................
6de
Respondent
DIE REGISTRATEUR
VAN AKTES,
BLOEMFONTEIN
...........................................................
7de
Respondent
_____________________________________________________
UITSPRAAK:
HANCKE, WND RP
_____________________________________________________
AANGEHOOR OP:
6 SEPTEMBER 2012
_____________________________________________________
GELEWER OP:
13 SEPTEMBER 2012
[1] Die applikant doen
aansoek om ‘n bevel teen die eerste, tweede en derde
respondente wat hulle gelas om binne 7 dae na
datum van verlening van
die bevel, alle dokumentasie te teken wat nodig is om oordrag te laat
geskied in die akteskantoor te Bloemfontein
van sekere onroerende
eiendomme geleë in die distrik, Brandfort, by gebreke waarvan
die Griffier van hierdie hof gemagtig
en gelas word om sodanige
dokumentasie te onderteken.
[2] Dit is die applikant
se saak dat hy die eienaar is van die plaas Daskop, asook
Olienhoutkloof, synde ‘n gedeelte van die
plaas Daskop en dat
hy die aanvanklike koopkontrak met Savannah Stud (Edms) Bpk,
verteenwoordig deur die eerste respondent, gesluit
het. Op aandrang
van Nedbank is daar toe ‘n addendum tot die koopkontrak
opgestel. As gevolg van sekere finansieringsprobleme
wat ondervind
is, het die partye toe ‘n sogenaamde nuwe ooreenkoms opgestel,
naamlik op 30 Maart 2012, op welke datum Savannah
Stud (Edms) Bpk
vervang is deur Legacy Familie Trust. Die eerste respondent het as
trustee van gemelde trust teenoor hierdie wysiging
geparafeer op
gemelde datum.
[3] Dit is gemene saak
dat
daarna
, op of
omtrent 9 Mei 2012, ‘n resolusie geneem is tot die effek dat
die Legacy Familie Trust die betrokke eiendomme aankoop.
Dit lui soos
volg:
“
Warwick
Leonard Ronald Hughes word hierkragtens gemagtig om namens die trust
voormeld die koopkontrak te onderteken asook alle ander
dokumente wat
regtens vereis word om transport van die bogemelde eiendom op die
naam van die Legacy Familie Trust te bewerkstellig.”
[4] Die trust deur middel
van eerste, tweede en derde respondente opponeer die aansoek op die
volgende gronde:
Eerstens dat die beweerde
koopbrief waarop applikant steun nie behoorlik namens die trust as
koper onderteken is nie en dat die
koopkontrak bygevolg mankgaan aan
die voorskrifte van die Wet op Vervreemding van Grond, no 68 van
1981, deurdat die trust nie
magtiging verleen het aan die eerste
respondent om die betrokke koopooreenkoms te onderteken op ‘n
stadium wat dit deur die
eerste respondent geparafeer was nie.
Gevolglik was die ooreenkoms
ab
initio nietig gewees.
[5] Tweedens dat die
addendum tot die ooreenkoms deel van die ooreenkoms vorm en dat die
applikant nagelaat het om die vrywaring
daarin vermeld te bekom soos
wat hy verplig was om te doen.
[6] Die vierde respondent
opponeer ook die aansoek op die basis dat die betrokke eiendomme uit
hoofde van ‘n hofbevel uitwinbaar
verklaar is ten gunste van
die vierde respondent en is daar kragtens die uitwinbaarverklaring
beslag gelê op die plaas, en
wel op 4 Julie 2011, en is die
beslaglegging aangeteken by die akteskantoor in Bloemfontein. Vierde
respondent is in die proses
om deur middel van die 7de respondent die
eiendom in eksekusie te verkoop. Die vierde respondent steun ook op
die verwere van die
trust, naamlik dat daar nie ‘n geldige
koopooreenkoms tussen die applikant en die trust tot stand gekom het
nie en dat die
trust aan vierde respondent se prokureurs kennis gegee
het dat die ooreenkoms gekanselleer is en dat die koopsom
terugbetaalbaar
was aan die trust.
[7] Dit is van belang om
te let op die bepalings van artikel 2(1) van die Wet op Vervreemding
van Grond, no 68 van 1981:
“
2.
FORMALITEITE
TEN OPSIGTE VAN VERVREEMDING VAN GROND:-
“
Geen
vervreemding van grond na die inwerkingtreding van hierdie Artikel
is, behoudens die bepalings van Artikel 28, van krag nie
tensy dit
vervat is in ‘n vervreemingsakte wat deur die partye daarby of
deur hulle agente, handelende op hulle skriftelike
gesag, onderteken
is.”
[8] Dit is dus duidelik
dat bogemelde artikel skriftelike magtiging aan die agent vereis,
alvorens ‘n geldige vervreemding
van grond kan plaasvind.
[9] Dit is gemene saak
dat die maatskappy Savannah Stud (Edms) Bpk die plaas gekoop het van
die applikant, uit hoofde van ‘n
skriftelike koopbrief gedateer
5 Maart 2012. Daarna is ‘n sogenaamde addendum opgestel wat
deur die partye op 26 Maart 2012
onderteken is. Op 30 Maart 2012 is
die woorde “Savannah Stud (Edms) Bpk” op bladsy 1 van die
koopbrief deurgehaal en
vervang met die woorde “Legacy Trust,
IT nr: 842/2011” in handskrif. Die applikant verklaar in
hierdie verband die
volgende:
“
Hierdie
veranderinge is per paraaf bevestig deur die partye tot die kontrak
in die teenwoordigheid van Mev Rademeyer van Vermaak
& Dennis wat
as getuie geteken het.”
[10] Dit is die applikant
se saak dat “die nuwe ooreenkoms” vir die koop van
hierdie onroerende eiendom op presies dieselfde
terme van die
aanvanklike koopbrief aangegaan is tussen hom en Savannah Stud
behalwe dat Legacy Trust die koper is en die volle
koopprys in
kontant by Vermaak & Dennis sou inbetaal word.
[11] Mnr Van Rooyen,
namens die eerste tot vierde respondente, se betoog kom daarop neer
dat daar nie ‘n kontrak tussen die
applikant en die trust tot
stand gekom het nie deurdat nie een van die koper of die verkoper die
koopbrief in daardie hoedanigheid
onderteken het nie. Hy voer aan dat
die partye slegs by die verandering van die partye geteken het en dat
nie een van hulle as
verkoper en koper geteken het met die bedoeling
om Legacy Trust as koper te verbind nie.
[12] Daar is geen twyfel
dat beide die aanvanklike koopbrief en die addendum daartoe verval
het nie. Die partye is dit eens dat
die ooreenkoms vir die verkoop
van grond verval het vanweë nie voldoening van ‘n
opskortende voorwaarde as gevolg waarvan
dit nodig was om ‘n
nuwe ooreenkoms daar te stel. Die sogenaamde addendum is nog steeds
in die naam van die applikant en
Savannah Stud (Edms) Bpk en is daar
geen nexus tussen die applikant en die trust ten opsigte van die
addendum nie. In die lig van
die feit dat die aanvanklike koopbrief
verval het, moes daar van nuuts af voldoen gewees het aan artikel 2
van die Wet op Vervreemding
van Grond, no 68 van 1981, alvorens daar
‘n nuwe ooreenkoms tot stand gekom het.
GIBBS AND ANOTHER
v VANTYI AND OTHERS
2010 (2) SA 606
(ECD) te 611;
FAIROAKS
INVESTMENT HOLDINGS (PTY) LTD v OLIVIER
[2008] ZASCA 41
;
2008 (4) SA 302
(HHA)
te 311E – F.
[13] Aangesien die eerste
respondent namens die trust opgetree het moes voldoen word aan die
bepalings van artikel 2(1) van gemelde
Wet, wat vereis dat die
vervreemding van grond nie van krag is tensy ‘n agent, handel
op
skriftelike
gesag, die koopakte onderteken het nie.
[14] In hierdie verband
is die saak van
THORPE AND OTHERS v TRITTENWEIN AND ANOTHER
2007 (2) SA 172
(HHA) van belang waar Scott A.R. op 176 teenoor para
[9] die volgende verklaar:
“
As observed
by Cameron JA in
LAND
AND AGRICULTURAL BANK OF SOUTH AFRICA v PARKER AND OTHERS
2005 (2) SA 77
(SCA) ([2004]
4 All SA 261)
at para [10] at 83H (SA) a
trust is ‘an accumulation of assets and liabilities.’
Although forming a seperate entity,
that entity, like a deceased
estate, is not a legal
persona
.
The assets and liabilities constituting the trust vest in the
trustees and it is they who must administer them. They are therefor
not the agents of the trust, nor for that matter of the
beneficiaries. It is moreover trite that unless the trust deed
provides
otherwise, trustees must act jointly.”
[15] Die geleerde Regter
gaan soos volg voort op 178 teenoor para [15] in dieselfde uitspraak:
“
[15] As
previously indicated the very object of s 2(1) of the Act is on
grounds of public policy to facilitate that proof by requiring
the
authority to be in writing and so avoid needless litigation. Whether
one regards Thorpe as having acted as a functionary of
the trust and
in that sense a principal or as both a principal (as co-trustee) and
agent of the other co-trustees, the result in
my view must be the
same. Given the object of the section, it must be construed, I think,
as being applicable on either basis.
In other words, the reference in
the section to ‘agents’ must be understood as including a
trustee who may in a sense
be said to sign as a principal (i.e. as
the trust), but whose power to bind the trust is nonetheless
dependent upon the authority
of the co-trustees. To do otherwise
would be to thwart the clear object of the section. It follows that
in my view the agreement
of sale (as supplemented by the addenda) is
void
ab initio
and of no force and effect.”
Vergelyk
ook
NORTHVIEW
SHOPPING CENTRE (PTY) LTD v REVELAS PROPERTIES JOHANNESBURG cc AND
ANOTHER
2010
(3) SA 630
(HHA) te 634 para [10].
[16] Mnr Goodey, namens
die applikant, het in sy betoog daarop gewys dat die respondente
alreeds okkupasie geneem het en ook die
koopprys in trust by Vermaak
& Dennis inbetaal het. Hy voer dus aan dat uit hoofde van die
bepalings van Artikel 28(2) van
voormelde Wet die respondente nie
huidiglik geregtig is om bogemelde verwere te opper nie,
alternatiewelik dat hulle op grond van
estoppel verhoed word om
gebrek van volmag te opper. Verder het hy ook betoog dat daar as
gevolg van die gedrag van die respondente
‘n ratifikasie
plaasgevind het van bogemelde gebrek.
[17]
Wat artikel 28(2) betref is dit egter van belang om daarop te let dat
dit slegs van toepassing is in gevalle waar daar alreeds
transport
plaasgevind het en is gemelde artikel dus nie huidiglik van
toepassing nie.
1
[18]
Wat estoppel betref, is daar geen bewering dat die eerste respondent
voorgegee het dat hy
uitsluitlike
magtiging
het om namens die trust op te tree nie. Die partye het klaarblyklik
onder die wanindruk verkeer dat die skriftelike magtiging
van die
ander trustees nie nodig was nie. Dit is klaarblyklik agterna besef,
en daarom is die skriftelike resolusie van die ander
trustees agterna
verkry. Die applikant is dus nie geregtig om hom op estoppel te
beroep ten opsigte van ‘n gebiedende statutêre
bepaling
wat nie nagekom is nie.
[19]
Die applikant se beroep op die beslissing van
GRAINCO
v BROODRYK NO
2012
(4) SA 517
(FB) gaan nie op nie. In laasgenoemde saak het dit gegaan
oor die magtiging van ‘n trustee (eerste verweerder) wat alleen
‘n skulderkenning namens die trust geteken het, terwyl die
trustakte vereis dat besluite wat die trust neem, ‘n
eenstemmige
besluit van beide trustees moet wees.
[20] Op p 523 F – H
verklaar Cillié R die volgende:
“
Dit blyk
egter uit die stukke dat die trust boerdery beoefen; dat die tweede
verweerder die 82-jarige moeder van die eerste verweerder
is; en die
eerste verweerder al vir etlike jare eensydiglik besigheid doen
namens die trust met eiser en ander instansies. Al die
dokumente in
hierdie saak is ook deur die eerste verweerder alleen onderteken. Dit
sou naïef wees om dit as ‘n waarskynlikheid
te aanvaar dat
eerste verweerder iedere en elke keer as hy die trust se besigheid
hanteer, eers sy bejaarde moeder se toestemming
gaan vra daarvoor.
Die afleiding is onafwendbaar dat eerste verweerder ‘n algemene
magtiging van tweede verweerder het om
die trust se sake te hanteer
en dat eiser dit by die hoofsaak sal kan bewys.”
[21] Afgesien van die
feite wat verskil van die huidige saak, is daar in bogemelde saak nie
die statutêre vereiste van artikel
2(1) van Wet 68 van 1981 wat
skriftelike magtiging aan die agent vereis nie. Bogemelde saak neem
dus die huidige saak nie verder
nie.
[22] Wat ratifikasie dus
betref, is dit belangrik dat die kontrak
ab initio
nietig was
en dus nie agterna geratifiseer kan word nie.
THORPE AND OTHERS
v TRITTENWEIN AND ANOTHER
supra
te 178 para [16]. Die
feit dat die trust okkupasie geneem het en ook die terme van die
koopbrief uitgevoer het, soos byvoorbeeld
die betaling van die
koopprys, het nie tot gevolg dat die koopbrief afdwingbaar geword het
nie. (
CHRETIEN AND ANOTHER v BELL
2011 (1) SA 54
(HHA)
te 57).
[23] In die lig van die
voorafgaande blyk dit dus dat die ondertekening van die dokument deur
die eerste respondent namens die trust
ab initio
nietig was en
dus nie regtens afdwingbaar is nie.
[24] Wat die opponering
van die vierde respondent betref, blyk dit nie duidelik waarom hy
opponeer het nie. Indien die aansoek sou
slaag, sou dit beteken dat
die uitstaande verband (R2,5m plus rente) met gemak uit die koopprys
(van R5,2m) afgelos sou word. Indien
die aansoek van die hand gewys
word, beteken dit dat daar nog ‘n verdere eksekusie veiling
moet plaasvind waar daar ‘n
mate van ‘n risiko bestaan
dat die veilingsprys nie genoeg sal wees om die uitstaande verband af
te los nie.
[25] Die enigste belang
wat Mnr Van Rooyen in betoog aangevoer het, is die moontlikheid dat
die huidige aansoek vir getuienis verwys
kan word en dat op grond
daarvan die aflossing van die verband verder vertraag kon word. Hoe
dit ook al sy, het die vierde respondent
in wese die aansoek opponeer
op dieselfde gronde as geopper deur die eerste tot derde respondent.
Dit was totaal en al onnodig
om ‘n eedsverklaring te liaseer
(bladsy 119 – 134) terwyl niks geopper is wat enigsins ‘n
bydrae gelewer het
tot die beslissing van die huidige geskilpunte
nie. Na my mening is daar nie benadeling aangetoon nie en is dit dus
nie onderhewig
aan deurhaling nie. In ieder geval is ek van mening
dat die hof sy afkeur te kenne moet gee met hierdie toedrag van sake
deur die
vierde respondent met koste te penaliseer.
[26] Bygevolg word die
volgende bevele verleen:
1. Die applikant se
aansoek word van die hand gewys;
2. Die applikant word
gelas om die koste van die eerste, tweede en derde respondente te
betaal;
3. Ten opsigte van die
koste van die vierde respondent word geen kostebevel gemaak nie.
_______________________
S. P. B. HANCKE, WND
RP
Namens die appellant:
Adv. J J Goodey SC
In opdrag van:
Etienne Visser Ing.
BLOEMFONTEIN
Namens die respondente:
Adv. P C F van Rooyen SC
In opdrag van:
Honey & Vennote
(Eerste, tweede en derde
respondente)
Naudes
(Vierde respondent)
BLOEMFONTEIN
Geen verskyning namens
vyfde tot sewende respondente.
/eb
1
Die
artikel lui soos volg:
“
Enige
vervreemding wat nie aan die bepalings van artikel 2 (1) voldoen
nie, is in alle opsigte van die begin af geldig indien
die persoon
aan wie vervreem is ingevolge die vervreemdingsakte of kontrak ten
volle gepresteer het en die betrokke grond aan
die persoon aan wie
vervreem is, oorgedra is.”