About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
>>
2012
>>
[2012] ZAFSHC 14
|
|
Wessels v Victor (A154/2011) [2012] ZAFSHC 14 (9 February 2012)
VRYSTAAT
HOË HOF, BLOEMFONTEIN
REPUBLIEK
VAN SUID-AFRIKA
Appélnommer :
A154/2011
In
die appél tussen:-
DOORS WESSELS
..................................................................
Appellant
en
VAUGHN VICTOR
................................................................
Respondent
CORAM:
VAN
ZYL, R
et
ZIETSMAN, WNDR
_____________________________________________________
UITSPRAAK DEUR:
VAN ZYL, R
_____________________________________________________
GELEWER OP:
9 FEBRUARIE 2012
_____________________________________________________
[1] Respondent het as
applikant in die Landddroshof (vir die distrik Excelsior) ‘n
aansoek in terme van Artikel 4 van die
Wet op die Voorkoming van
Onwettige Uitsetting en Onregmatige Besetting van Grond, Wet 19 van
1998 (hierinlater na verwys as “PIE”),
teen appellant as
respondent gebring waarin, onder andere, gevorder is dat appellant
en/of enige ander okkupeerder van die plaas
bekend as Ceylon
311(hierinlater na verwys as “die plaas”), uitgesit word,
tesame met aanverwante regshulp. Die hof
a quo
het daarop op
11 Maart 2011 die volgende bevel verleen:
“
1.
That
the respondent be evicted from the farm Ceylon 311 within two months
from the granting of the order.
2. Should the respondent fail to
adhere to the eviction order, the Sheriff be authorised to evict the
respondent or any other occupants
from the farm.
3. The respondent be ordered to pay
the costs.
Appellant kom nou in hoër
beroep teen voormelde bevel.
Die aansoekstukke:
[2] Volgens respondent se
funderende verklaring het respondent en die eienaar van die plaas,
synde die Ceylon Eiendomstrust, IT2029/2001
(hierinlater na verwys as
“die trust”), ‘n skriftelike huurkontrak
(hierinlater na verwys as “die huurkontrak”)
te
Bloemfontein gesluit op 22 April 2010, ‘n afskrif van welke
huurkontrak aangeheg is tot die funderende verklaring as aanhangsel
“A”. Ooreenkomstig hierdie huurkontrak is respondent die
regmatige huurder van die plaas vanaf 1 Mei 2010, vir ‘n
tydperk van vyf jaar, teen `n jaarliks vooruitbetaalbare huurbedrag
van R 134 280.00. Ten tyde van die sluiting van die huurkontrak
is
die trust verteenwoordig deur ‘n trustee daarvan, synde Mnr
Gian Wessels, wie ook die seun van appellant is. Hoewel respondent
dus sedert 1 Mei 2010 oor die uitsluitlike beheer van die plaas
beskik, is appellant steeds in die woonhuis op die plaas woonagtig,
nieteenstaande die feit dat appellant bewus is van die bestaan van
die huurkontrak. Op 4 Oktober 2010 het respondent se prokureur
van
rekord ‘n aanmaningskrywe in die verband aan appellant se
prokureur van rekord gerig waarin daar verwys is na die huurkontrak
en waarin kennis gegee is dat appellant die woonhuis moet ontruim
voor of op 15 Oktober 2010. `n Afskrif van die aanmaning is aangeheg
tot die funderende verklaring as aanhangsel “B”.
Nieteenstaande laasgenoemde aanmaning, is appellant steeds in die
woonhuis woonagtig en beweer respondent dat appellant derhalwe in
onregmatige okkupasie van die tersaaklike woonhuis is.
[3] Dit blyk uit die
opponerende verklaring dat appellant die die volgende verwere wat
relevant is vir doeleindes van die appél,
geopper het:
Aldus appellant is die
Wet op die Uitbreiding van Sekerheid van Verblyfreg, Wet 62 van
1997 (hierinlater na verwys as “ESTA”)
in die
onderhawige geval van toepassing en moes die aansoek in terme
daarvan en nie in terme van “PIE” geloods
gewees het
nie.
Ten tyde van die opstel
van die huurkontrak was daar ook ‘n ooreenkoms tussen die
partye dat appellant vir die huurtermyn
in die woonhuis mag aanbly
en dat respondent die elektrisiteitverbruik ten opsigte van die
woonhuis sou betaal. Vanweë
‘n gemeenskaplike fout van
die partye is hierdie ooreenkoms egter uit die huurkontrak
weggelaat en behoort dit daarby
ingesluit te word by wyse van
rektifikasie. ‘n Skrywe tot hierdie effek was dan ook op 15
Oktober 2010 deur appellant
se prokureur van rekord aan respondent
se prokureur van rekord gerig, welke skrywe aangeheg is as
aanhangsel “A”
tot die opponerende verklaring.
Appellant wys dan
voorts daarop dat respondent na 1 Mei 2010 geen poging aangewend
het om appellant uit die woonhuis te sit
nie en het respondent ook
die elektrisiteitsverbruik van die woonhuis betaal, welke, aldus
appellant, aanduidend is daarvan
dat daar sodanig tussen die partye
ooreengekom is. Dit was eers op ‘n later stadium, en wel
gedurende Oktober 2010, nadat
respondent en appellant ‘n
uitval gehad het, dat respondent besluit het dat appellant nie meer
in die woonhuis mag woon
nie, waarop respondent se aanmaningskrywe
en daarna die onderhawige aansoek gevolg het.
Later in sy opponerende
verklaring, wanneer appellant weer beweer dat daar `n ooreenkoms
gesluit is wat aan hom verblyfreg tot
die woonhuis verleen, skep
appellant die indruk dat sodanige ooreenkoms `n addisionele
ooreenkoms, apart tot die huurkontrak,
is.
Appellant ontken dat hy
enige alternatiewe verblyf beskikbaar het en ontken ook dat sy seun
alternatiewe verblyf aan hom sal
kan verskaf.
Appellant ontken dus
dat hy ‘n onregmatige okkupeerder is en beweer ook dat dit
nie reg en billik sal wees om hom onder
hierdie omstandighede uit
die woonhuis en vanaf die plaas te sit nie.
[4] In sy repliserende
verklaring het respondent die volgende tersaaklike aspekte geopper:
Die huurgeld in die
bedrag van R134 280-00 per jaar wat voortspruitend uit die
huurkontrak betaalbaar is, is op instruksies
van Mnr Gian Wessels
in sy hoedanigheid as die trustee wat namens die trust die
huurkontrak gesluit het, deur respondent direk
aan appellant betaal
“as synde die respondent (appellant) se inkomste”.
Respondent is ook deur Mnr Gian Wessels
aangesê om die tjek
ten aansien van die huurgeld uit te maak aan JTD Wessels, synde
appellant. Respondent het gevolglik
op 19 April 2010 ‘n tjek
van Rohallion Farms (Pty) Ltd, synde ‘n maatskappy waarvan
respondent ‘n direkteur
is, ten gunste van appellant getrek
in die voormelde bedrag, welke tjek respondent persoonlik aan
appellant oorhandig het.
‘n Afskrif van hierdie tjek is
aangeheg tot die repliserende verklaring as aanhangsel “A”.
Appellant het
op dieselfde dag aan respondent ‘n
belastingfaktuur verskaf, welke belastingfaktuur in die naam van
appellant persoonlik
uitgereik is en uitgemaak is aan voormelde
Rohallion Farms, ‘n afskrif van welke belastingfaktuur
aangeheg is tot die
repliserende verklaring as aanhangsel “B”.
Respondent beweer gevolglik dat appellant minstens ‘n
jaarlikse
inkomste van R134 280-00 verdien, welke ‘n
maandelikse inkomste van R11 190-00 aan appellant daarstel.
Respondent doen
gevolglik aan die hand dat gegewe die definisie van
“okkupeerder” in Artikel 1 van “ESTA”, in
terme
waarvan ‘n persoon met ‘n inkomste van hoër
as R5 000-00 per maand uitgesluit is van die bepalings van die wet,
“ESTA” nie toepassing vind in die onderhawige geval
nie.
Respondent wys daarop
dat die huurkontrak opgestel is deur die trust, dat daar nie sprake
is van enige gemeenskaplike fout ten
opsigte van die inhoud daarvan
nie en dat beide partye tevrede was met die inhoud daarvan.
Respondent beweer dat indien daar
enige meriete in appellant se
bewerings was, verwag sou word dat daar ‘n bevestigende
beëdigde verklaring ten opsigte
daarvan deur Mnr Gian Wessels
aangeheg sou wees tot appellant se opponerende verklaring, wat nie
die geval is nie. Daarom stel
dit in ieder geval ontoelaatbare
hoorsê getuienis daar.
Respondent ontken ook
dat daar enige ander ooreenkoms, addisioneel tot die huurkontrak,
gesluit is en beweer dat die afwesigheid
van `n bevestigende
beëdigde verklaring deur Mnr Gian Wessels aanduidend is van
appellant se valse bewerings.
Gevolglik ontken
respondent dat daar op enige wyse ooreengekom is dat appellant vir
‘n huurtermyn in die woonhuis mag
aanbly. Hoewel dit by die
aanvang van die huurtermyn tot appellant se kennis gekom het dat
respondent steeds woonagtig is in
die woonhuis, was respondent nog
in ‘n beplanningsfase van hoe hy die grond gaan gebruik en
bewerk en het hy aanvanklik
gemeen dat dit nie skade sou doen
indien appellant in die woonhuis sou woon nie. Gedurende Mei/Junie
2010 het dit egter tot
respondent se kennis gekom dat appellant
sonder respondent se toestemming of medewete onwettig wild op die
plaas gejag het,
waarop respondent appellant daaromtrent
gekonfronteer het en daar ‘n rusie tussen hulle ontstaan het.
Respondent het
toe besef dat appellant se verdere teenwoordigheid
op die plaas nie tot respondent se voordeel sou strek nie en is die
aanmaningskrywe
waarna ek reeds verwys het, gevolglik aan appellant
se prokureur van rekord verskaf.
Respondent ontken ook
dat daar enige ooreenkoms bestaan dat respondent appellant se
elektrisiteitsverbruik sou betaal. Respondent
beweer dat hy bloot
in terme van die huurkontrak verplig is om die
elektrisiteitsverbruik van die plaas te betaal.
Met verwysing na die
huurgeld wat appellant as inkomste ontvang het, beweer respondent
dat appellant finansieel meer as in staat
is om vir homself
alternatiewe akkomodsie in die vorm van `n huureiendom te bekom.
Gronde van appél
en bevindings van die hof a
quo:
[5] Voortspruitend uit
die betoogshoofde van Mnr Penzhorn, namens appellant, en soos sy
mondelinge betoë ten tyde van die aanhoor
van die appél
uitkristalliseer het, het hy dit duidelik laat blyk dat appellant se
appél tans beperk is tot drie
gronde of argumente, welke in
wese teen die volgende bevindings van die hof
a quo
gerig is:
5.1 Die bevinding dat
daar nie enige ooreenkoms tussen appellant, respondent en die trust
gesluit is in terme waarvan toestemming
aan appellant verleen is dat
hy vir die huurtermyn kan voortgaan om in die woonhuis te bly nie. In
die verband het die hof
a quo
spesifiek met die bepalings van
die huurkontrak gehandel en ook met die afwesigheid van ‘n
bevestigende beëdigde verklaring
deur Mnr Gian Wessels ter
ondersteuning van appellant se bewerings. Bogemelde bevinding het tot
gevolg gehad dat die hof
a quo
beslis het dat gegewe die
bepalings van die huurkontrak gesluit tussen respondent en die trust,
appellant wel ‘n onregmatige
okkupeerder is soos bedoel in
Artikel 1 van “PIE”.
Die feit dat die betoog
namens appellant dat daar ‘n feitedispuut op die stukke
bestaan en die versoek dat die aangeleentheid
vir mondelinge
getuienis verwys moet word, nie toegestaan is nie. In die verband
het die hof
a quo
bevind dat die bevinding in paragraaf 5.1
hierbo gemaak kan word op die stukke soos dit staan sonder die
aanhoor van mondelinge
getuienis.
5.3 Die bevinding dat die
bepalings van “PIE” van toepassing is (en nie die van
“ESTA” nie). Uit die oorkonde
blyk dit dat hierdie
bevinding klaarblyklik daaruit voortgespruit het dat dit aldus namens
respondent in die hof
a quo
betoog was en toe deur appellant
se destydse regsverteenwoordiger ten tyde van sy betoog toegee is.
Dit is nou die betoog namens
appellant dat die bepalings van “ESTA”
ter uitsluiting van die bepalings van “PIE” van
toepassing is en
dat die vereistes ten opsigte van “ESTA”
nie in die onderhawige geval nagekom is nie.
[6] Ek gaan vervolgens
met bogemelde drie aspekte handel in die volgorde waarin Mnr Penzhorn
ook sy argumente prioritiseer het.
Volledigheidshalwe moet vermeld
word dat die tweede en derde gronde van appèl wat hieronder
hanteer word en wat deur Mnr
Penzhorn betoog is, nie deel gevorm het
van appellant se kennisgewing van appèl nie. Ek meen egter dat
dit in belang van
geregtigheid is om desnieteenstaande steeds hierdie
punte te besleg op die basis dat dit tot die grootste mate regsvrae
is wat
in ieder geval ten volle aangespreek was in die aansoekstukke
en beslis moet word op feite wat ook behoorlik en volledig
uiteengesit
is in die aansoekstukke. Sien
WORKMAN’S
COMPENSATION COMMISSIONER v CRAWFORD
1987 (1) SA 296
(A) op p.
307 G – I.
A: Dispuut ten opsigte
van die bestaan van `n ooreenkoms tussen die partye en die trust wat
appellant geregtig maak daarop om die
woonhuis te bewoon:
[7] Mnr Penzhorn het
betoog dat gegewe dat respondent as applikant in die aansoek finale
regshulp vorder op aansoekstukke waarin
daar ‘n wesenlike
feitedispuut bestaan, ‘n finale bevel slegs verleen kan word
indien daar voldoen word aan die vereiste
soos geformuleer in
PLASCON-EVANS PAINTS v VAN RIEBEECK PAINTS
[1984] ZASCA 51
;
1984 (3) SA 623
(AD) op 634 I, synde dat sodanige finale
bevel slegs verleen kan word “
if those facts averred in
the applicant’s affidavits which have been admitted by the
respondent, together with the facts alleged
by the respondent,
justify such an order”
. In die verband het Mnr
Penzhorn betoog dat respondent se weergawe dat daar ‘n
addisionele ooreenkoms, onafhanklik van die
huurkontrak, tussen
appellant, respondent en die trust gesluit is in terme waarvan
ooreengekom is dat appellant mag voortgaan om
in die woonhuis
woonagtig te wees vir die duur van die huurkontrak, aanvaar moet
word. (Volledigheidshalwe moet dit vermeld word
dat Mnr Penzhorn (na
my mening tereg) nie ten tyde van sy betoog in die Hof volhard het
met die verweer wat aanvanklik ook in die
opponerende verklaring
vervat was tot dien effek dat hierdie ooreenkoms deel gevorm het van
die huurkontrak en vanweë ‘n
gemeenskaplike fout tussen
die partye nie in die huurkontrak vervat was nie. Laasgenoemde
weergawe is na my mening egter steeds
relevant by die oorweging van
die onderhawige aansoek, soos hierin later meer duidelik sal blyk).
Ter ondersteuning van bogemelde
betoog van Mnr Penzhorn het hy aan
die hand gedoen dat die omringende omstandighede oorweldigend
aanduidend is daarvan dat daar
wel sodanige ooreenkoms tussen die
drie tersaaklike partye gesluit is. Die feite waarop hy gesteun het
hiervoor, is die feit dat
appellant 71 jaar oud is en reeds ongeveer
35 jaar op die tersaaklike plaas woonagtig is. Vanweë die feit
dat Mnr Gian Wessels
die seun van appellant is, moet aanvaar word,
aldus Mnr Penzhorn se betoog, dat hy nie sodanige huurkontrak sou
sluit indien dit
tot gevolg sou hê dat sy eie vader, synde
appellant, na 35 jaar nie meer op die plaas in die woonhuis woonagtig
kan wees
nie. Hierdie weergawe van appellant word, volgens Mnr
Penzhorn se betoog, ook gesteun deur die feit dat nadat respondent
besit
van die plaas geneem het op 1 Mei 2010 en kennis gedra het
daarvan dat appellant in die woonhuis woonagtig is, het hy geen
stappe
geneem om appellant te verplig om die woonhuis te verlaat nie
en het hy selfs die elektrisiteit ten opsigte van die woonhuis
betaal.
Eers nadat die uitval tussen appellant en respondent
plaasgevind het, is daar vir die eerste keer deur respondent beweer
dat appellant
in onregmatige okkupasie van die woonhuis is.
Mnr Penzhorn het ook
betoog dat dit uit die aansoekstukke blyk dat appellant nie ‘n
ander heenkome het nie en dat die trustee,
synde appellant se seun,
ook nie alternatiewe akkommodasie aan hom kan verskaf nie.
[8] Teenoor voormelde het
Mnr Cilliers, namens respondent, betoog dat dit duidelik uit die
totaliteit van die aansoekstukke blyk
dat die enigste ooreenkoms wat
in die onderhawige geval tot stand gekom het, die skriftelike
huurkontrak is, tot welke huurkontrak
appellant nie eers ‘n
party is nie. Hierdie huurkontrak sit die ooreenkoms tussen die
partye daartoe met betrekking tot die
okkupasie van die plaas en die
woonhuis, duidelik uiteen. Indien en insoverre appellant wou steun op
‘n addisionele ooreenkoms
wat gesluit is tussen die partye, het
Mnr Cilliers aan die hand gedoen dat die eenvoudigste en maklikste
bewys daarvan ‘n
bevestigende beëdigde verklaring van Mnr
Gian Wessels sou gewees het. Geen sodanige bevestigende beëdigde
verklaring
is egter deur appellant aan die Hof voorgelê nie en
is daar ook geen rede verskaf waarom so verklaring nie verkry kon
word
nie. Gevolglik het Mnr Cilliers betoog dat daar geen behoorlike
feitelike of regsbasis deur appellant gelê is op grond waarvan
sodanige bevinding ten gunste van appellant gemaak kan word nie.
[9] Ter aanvang moet
vermeld word dat die bogemelde toets uiteengesit in die
PLASCON-EVANS
PAINTS
- uitspraak waarna Mnr Penzhorn verwys het, egter ook op
die volgende wyse gekwalifiseer word soos dit voorkom op 634 I tot
635
C van die uitspraak en haal ek die tersaaklike gedeeltes daarvan
aan:
“
The power of
the Court to give such final relief on the papers before it is,
however, not confined to such a situation. In certain
instances the
denial by a respondent of a fact alleged by the applicant may not be
such as to raise a real, genuine or
bona
fide
dispute of fact…… If in such a case the respondent has
not availed himself of his right to apply for the deponents
concerned
to be called for cross-examination…..and the Court is
satisfied as to the inherent credibility of the applicant’s
factual averment, it may proceed on the basis of the correctness
thereof and include this fact among those upon which it determines
whether the applicant is entitled to the final relief which he
seeks….. Moreover, there may be exceptions to this general
rule, as, for example, where the allegations or denials of the
respondent are so far-fetched or clearly untenable that the Court
is
justified in rejecting them merely on the papers….”
[10] Soos reeds ter
aanvang vermeld, het respondent die onderhawige aansoek in terme van
“PIE” geloods. Die vraag of
dit die korrekte prosedure
was, word hieronder mee gehandel. Indien egter op hierdie stadium
argumentsonthalwe aanvaar word dat
dit wel die korrekte prosedure
was, beteken dit dat ten einde ‘n uitsettingsbevel teen
appellant te verkry het, respondent,
onder andere,
prima
facie
moes aantoon dat appellant ‘n
onregmatige okkupeerder is soos omskryf in “PIE”. Die
omskrywing van “
onregmatige okkupeerder”
soos
dit voorkom in Artikel 1 van “PIE”, lees as volg:
“’
n
Persoon wat grond sonder die uitdruklike of stilswyende toestemming
van die eienaar of persoon in beheer beset, of sonder enige
ander
wettige reg om sodanige grond te beset, maar nie ook ‘n persoon
wat ingevolge die Wet op die Uitbreiding van Sekerheid
van
Verblyfreg, 1997, ‘n okkupeerder is nie......”
Ooreenkomstig die
bepalings van Artikel 4(1) van “PIE” kan ‘n
uitsettingsaansoek in terme van “PIE”
ingestel word deur
“
’n eienaar of persoon in beheer van grond”
.
“‘
n Persoon in beheer”
word as
volg in Artikel 1 van “PIE” omskryf:
“’
n
Persoon wat regsbevoegdheid het of op die betrokke tydstip
regsbevoegdheid gehad het om toestemming aan ‘n persoon te
verleen
om op die betrokke grond te gaan of daarop te woon.”
Vir doeleindes van
voormelde, het respondent in sy funderende verklaring op die volgende
bewerings gesteun:
Die feit dat die
tersaaklike huurkontrak tussen respondent en die trust gesluit is,
waarna ek reeds verwys het, met die gevolg
dat respondent sedert 1
Mei 2010 die persoon in beheer van die plaas en dus ook die
woonhuis is.
Appellant dra kennis
van die huurkontrak, hy is ook aldus skriftelik in kennis gestel by
wyse van die aanmaningskrywe, aanhangsel
“B” tot die
funderende verklaring, hy is in terme van die aanmaningskrywe
versoek om die woonhuis te verlaat, welke
hy versuim het om te doen
en derhalwe is appellant tans ‘n onregmatige okkupeerder.
Respondent het ook
beweer dat appellant se verblyf in die woonhuis strydig is met die
bepalings van paragraaf 11.16 van die
huurkontrak, deurdat
respondent verplig is as huurder om toe te sien dat daar geen
persoon wat nie in sy diens is nie, op die
perseel woon nie. Verder
is hy verplig in terme van paragraaf 11.2 van die huurkontrak om
die woonhuis op die perseel te onderhou
en toe te sien dat dit
skoon en netjies gehou word, wat hy ook nie kan doen nie vanweë
respondent se besetting van die
huis.
[11] Respondent het
verdermeer in sy funderende verklaring beweer dat appellant
alternatiewe verblyf kan bekom in die vorm van ‘n
markverwante
huureiendom; alternatiewelik kan Mnr Gian Wessels aan appellant
alternatiewe akkomodasie verskaf.
[12] Respondent het ook
verwys na die formaliteits- en ander vereistes voorgeskryf in “PIE”
en met ondersteunende bewerings
aan die hand gedoen dat daaraan
voldoen is en dat hy dus geregtig is op die gevorderde regshulp.
[13] Indien steeds
argumentsonthalwe aanvaar word dat respondent korrek was om die
aansoek in terme van “PIE” te geloods
het, is ek tevrede
dat respondent inderdaad in sy funderende verklaring ‘n
prima
facie
saak uitgemaak het vir die gevorderde regshulp. Dit het
derhalwe tot gevolg gehad dat appellant in sy opponerende verklaring
die
nodige bewerings moes maak wat die basis van sy verweer
prima
facie
aandui, op soortgelyke wyse as wat ‘n applikant die
basis van sy skuldoorsaak in sy funderende verklaring moet uitmaak.
In
die verband is dit noodsaaklik om in gedagte te hou dat in
aansoekprosedure die beëdigde verklaring nie net die pleitstukke
daarstel soos in ‘n aksie nie, maar ook die getuienis moet
bevat wat andersins by ‘n verhoor in ‘n aksie gelei
sou
gewees het. Sien
TRANSNET LTD v RUBENSTEIN
2006 (1) SA 591
(SCA) op 600 G.
[14] Wanneer respondent
se weergawe van naderby beskou word, blyk dit dat die heel eerste
keer wat appellant die geleentheid gehad
het om sy weergawe op rekord
te stel, was by wyse van die prokureursskrywe in antwoord op
respondent se aanmaningsskrywe, gedateer
15 Oktober 2010, aangeheg
tot die opponerende verklaring as aanhangsel “A”. Daarin
is hierdie weergawe as volg verwoord:
“
Ons kliënt
beweer dat tydens samesprekings vir die opstel van die huurooreenkoms
die
partye tot die ooreenkoms
ooreengekom het dat ons kliënt vir die huurtydperk in die
plaasopstel mag aanbly en sal u kliënt ook die
elektrisiteitsverbruik
ten opsigte van die plaasopstal betaal.
Dit blyk dat hierdie bepaling as
gevolg van ‘n gemeenskaplike fout van die partye tot die
ooreenkoms uit die ooreenkoms uitgelaat
is. Uit die heersende
omstandighede wat op die verhuurde eiendom heers, word die huurder
nie benadeel indien hierdie bepaling ingevoeg
word nie.
Indien u kliënt enige verdere
stappe teen ons kliënt neem, sal ons kliënt aansoek doen
dat die ooreenkoms sodanig
rektifiseer word.” (Eie
beklemtoning)
Hierdie weergawe is ook
weer met verwysing na voormelde skrywe, herhaal in paragraaf 10 van
die funderende verklaring.
Gegewe dat dit gemeensaak
is dat slegs respondent en die trust, soos verteenwoordig deur die
trustee, Mnr Gian Wessels, die partye
tot die huurkontrak is, kan
bogemelde woorde “
die partye tot die ooreenkoms”
derhalwe slegs verwys na respondent en die trust. Dit
blyk dus nie hieruit dat appellant self enigsins teenwoordig was by
hierdie
samesprekings of ‘n party tot enige sodanige ooreenkoms
was nie. Verdermeer is hierdie weergawe ook duidelik tot dien effek
dat hierdie beweerde ooreenkoms met betrekking tot die bewoningsreg,
deel was van die terme van die huurkontrak waarop ooreengekom
is en
derhalwe in die huurkontrak vervat moes gewees het en slaan dit nie
op ‘n ooreenkoms wat addisioneel tot die huurkontrak
gesluit is
nie.
[15] Voormelde weergawe
is ook weer in paragraaf 28 van die opponerende verklaring herhaal:
“
Ter
afsluiting beklemtoon ek weereens dat dit ‘n
term
van die huurooreenkoms
tussen die
betrokke
partye
was dat ek op die plaas sou kon aanbly en dat die applikant ook die
elektrisiteitsverbruik van die woonhuis waarin ek woon, sou
betaal.
By wyse van ‘n nalate en gemeenskaplike fout tussen die partye,
is
hierdie
gedeelte van die ooreenkoms
ongelukkig nie in die
skriftelike
huurkontrak
opgeneem nie.” (Eie beklemtoning)
Hierdie weergawe moet
derhalwe op dieselfde wyse geïnterpreteer word as wat ek reeds
in die voorafgaande paragraaf gedoen het,
synde dat die tersaaklike
ooreenkoms na bewering deel gevorm het van die terme van die
huurkontrak en dat die woorde “
betrokke partye”
klaarblyklik verwys na die partye tot die huurkontrak.
Hier word weereens geensins beweer dat appellant teenwoordig was by
hierdie
onderhandelinge of persoonlik ‘n party tot die sluiting
van enige ooreenkoms was nie. Hierteenoor maak appellant egter
pertinent
die bewering dat Mnr. Gian Wessels wel by hierdie
onderhandelings betrokke was en persoonlik kennis dra daarvan.
Desnieteenstaande
heg hy steeds nie `n bevestigende beëdigde
verklaring van Mnr Gian Wessels aan nie. Hierdie gedeelte is as volg
in paragraaf
28 van die opponerende verklaring verwoord:
“
My seun,
Willem Gian Wessels, wat by die onderhandelings en ondertekening van
die huurkontrak betrokke was, dra deeglik hiervan
kennis, en nooi ek
die applikant uit om by wyse van ‘n replikasie ‘n
eedsverklaring van my vermelde seun aan te heg
waarin hierdie
bewering van my erken of ontken word.”
Uiteraard was daar op
geen stadium enige verpligting op respondent gewees om sodanige
bevestigende beëdigde verklaring te verkry
nie en is dit ook nie
aldus deur Mnr Penzhorn betoog nie.
[16] In paragraaf 12 van
die opponerende verklaring het appellant die volgende bewerings
gemaak:
“
Wat my eie
omstandighede betref, wys ek met eerbied daarop dat ek reeds 71 jaar
oud is. Voorts wys ek daarop dat ek tans reeds 35
jaar lank in die
betrokke huis op die plaas woonagtig is. Hierdie huis het eers aan my
ouma behoort en het sy my toegelaat om reeds
in 1975 in die huis in
te trek. Ek het sedertdien ongestoord in die huis gewoon, en was dit
later ook die verstandhouding met die
Ceylon Eiendomstrust, en meer
spesifiek by name my seun Willem Gian Wessels, dat ek vir die res van
my lewe daar kon woon. Dit
is dan ook om hierdie rede dat
die
partye by die ondertekening van die huurooreenkoms
hier ter sprake,
ooreengekom
het
dat ek geregtig sou wees om verder daar te woon.” (Eie
beklemtoning)
Weereens het appellant
geen bewering gemaak dat hy teenwoordig was ten tyde van die
onderhandelinge met betrekking tot die huurkontrak
en die
ondertekening daarvan nie. Waar appellant dus na “
die
partye by die ondertekening van die huurooreenkoms”
verwys,
kan dit dus steeds slegs slaan op die partye tot die huurkontrak, dit
wil sê slegs respondent en die trust, wat weereens
tot gevolg
het dat appellant oor geen persoonlike kennis ten opsigte van hierdie
beweerde ooreenkoms ten opsigte van die verblyfreg
beskik nie of `n
party daartoe was nie. In hierdie geval is dit onduidelik of
appellant poog te bedoel om hier na `n addisionele
ooreenkoms te
verwys en of hy steeds na sodanige ooreenkoms verwys as synde een wat
deel gevorm het van die terme van die huurkontrak.
[17] In paragraaf 24 van
die opponerende verklaring het appellant die volgende bewerings
gemaak:
“
Ek herhaal
met eerbied dat dit juis die ooreenkoms was tussen
al
die partye
dat ek daar kon aanbly. Ek ontken dus ook dat my seun ooit die
bedoeling gehad het dat ek die perseel sou moes ontruim toe dit
deur
die trust verhuur is.”
Die woorde “
al
die partye”
is die hoogwatermerk van appellant se
bewerings met betrekking tot sy (moontlike) persoonlike kennis en
persoonlike betrokkenheid
as party by die sluiting van `n ooreenkoms.
Dit is ook die hoogwatermerk van appellant se bewerings met
betrekking tot `n weergawe
dat sodanige ooreenkoms `n ooreenkoms
addisioneel tot die huurkontrak was. Dit is egter steeds ‘n
uiters vae bewering wat
op meerdere wyses geïnterpreteer kan
word. Appellant het steeds versuim om ‘n pertinente bewering te
maak dat hy persoonlik
teenwoordig was by die sluiting van die
beweerde ooreenkoms met betrekking tot sy verblyfreg en dat hy
derhalwe oor persoonlike
kennis daaromtrent beskik. Verdermeer het
appellant hier ook weereens ‘n bewering ten opsigte van Mnr
Gian Wessels gemaak
sonder om ‘n bevestigende beëdigde
verklaring van hom aan te heg, wat uiteraard ook hoorsê
getuienis daarstel.
[18] Uit bogemelde
ontleding van appellant se bewerings, blyk dit dus dat appellant tot
die grootste mate deurentyd daarop gesteun
het dat dit as ‘n
term van die huurkontrak ooreengekom is dat appellant sodanige
verblyfreg sal hê, welke term verkeerdelik
nie in die
huurkontrak vervat is nie. Soos reeds vermeld, steun appellant
(tereg) nie meer hierop vir doeleindes van die appél
nie en
handel ek dus nie verder met hierdie weergawe nie. Die belang van
hierdie weergawe is egter dat dit blyk dat appellant sy
weergawe
aanpas of wysig, deurdat appellant elders poog daarop te steun dat
daar ‘n addisionele ooreenkoms tot die huurkontrak
gesluit is
tussen appellant, respondent en die trust wat vir die verblyfreg
voorsiening gemaak het. Nie net plaas hierdie verskillende
weergawes
van appellant ‘n vraagteken bo die inherente geloofwaardigheid
van sy bewerings met betrekking tot sy verblyfreg
nie, maar het hy
insgelyks nêrens
pertinent
beweer dat hy ‘n party tot sodanige ooreenkoms was
en/of teenwoordig was ten tyde van die sluiting van sodanige
addisionele
ooreenkoms en derhalwe persoonlik kennis dra daarvan nie.
Selfs indien die (enkele) bewering van appellant waar hy verwys na
“
al die partye”
uiters wyd
geïnterpreteer word ten gunste van appellant, as synde dat dit
verstaan moet word dat hy poog te beweer dat hy `n
party daartoe was,
val dit uiters vreemd op dat appellant nie ‘n bevestigende
beëdigde verklaring van Mnr Gian Wessels
hieromtrent aangeheg
het tot sy opponerende verklaring nie. Geen bewerings is ook gemaak
ten opsigte van die plek en datum wanneer
sodanige mondelinge
ooreenkoms na bewering sou gesluit gewees het nie. Dit maak die
bewerings van appellant nog meer vaag en doen
nog verdere afbreuk aan
die betroubaarheid en houdbaarheid van appellant se weergawe.
[19] Gevolglik is ek van
mening dat appellant geen betroubare of aanvaarbare direkte getuienis
aangebied het wat
prima facie
aantoon
dat daar `n ooreenkoms addisoneel tot die huurkontrak gesluit is
waartoe appellant `n party was en wat aan appellant `n
verblyfreg tot
die woonhuis verleen nie.
[20] Selfs indien die
omringende omstandighede in ag geneem word, soos deur Mnr Penzhorn
betoog is, verleen dit steeds na my mening
nie die nodige steun aan
appellant se weergawe nie. Die blote feit dat appellant 71 jaar oud
is en reeds 35 jaar die woonhuis bewoon,
beteken nie noodwendig dat
‘n verdere bewoningsreg vir appellant beding sou gewees het
nie. Daar is geen getuienis voor die
hof oor wat die verhouding
tussen appellant en Mnr Gian Wessels is nie. Dit is dus blote
spekulasie, aangesien tot dieselfde mate
as wat betoog kan word dat
die trustee nie die huurkontrak sou gesluit het indien daar nie ‘n
bewoningsreg vir appellant
beding is nie, kan ook geargumenteer word
dat die bestaan van ‘n slegte verhouding tussen appellant en sy
seun juis tot gevolg
kon gehad het dat die huurkontrak gesluit is
sonder enige verdere ooreenkoms met betrekking tot appellant se
bewoningsreg. Verdermeer,
inaggenome die bepalings van paragraaf 11.2
van die huurkontrak, wat respondent verplig om die woonhuise op die
plaas skoon, netjies
en bewoonbaar te hou, en klousule 11.16, wat
respondent verbied om enige persone wat nie in sy
bona fide
diens is op die plaas te laat woon nie, is dit duidelik dat die
sluiting van sodanige mondelinge ooreenkoms soos deur appellant
beweer, direk teenstrydig met hierdie terme van die huurkontrak sou
wees. Dit is onwaarskynlik dat respondent en die trust sodanige
ooreenkoms sou sluit wat direk teenstrydig is met die terme van ‘n
huurkontrak wat hulle op daardie selfde tydstip met mekaar
gesluit
het. Die feit dat respondent vir appellant toegelaat het om
aanvanklik die woonhuis te bewoon, maar hom daarna versoek
het om
hierdie woonhuis te verlaat, is na my mening op ‘n bevredigende
wyse in respondent se repliserende verklaring verduidelik
na
aanleiding van appellant se bewerings in die verband in die
opponerende verklaring. Ek stem dus saam met die argument van Mnr
Cilliers dat respondent klaarblyklik wel aanvanklik aan appellant
stilswyende toestemming gegee het om die woonhuis te bewoon,
welke
stilswyende toestemming teruggetrek is by wyse van die
aanmaningskrywe, waarna appellant ‘n onregmatige okkupeerder
van die woonhuis geword het. Voorts is dit na my mening nie vreemd
dat respondent die elektrisiteitsverbruik ten opsigte van die
huis
betaal het nie, aangesien hy in terme van die huurkontrak verplig was
om alle elektrisiteitkoste ten opsigte van die plaas
in totaliteit te
betaal. Hierdie aspek verleen dus ook nie enige steun of
geloofwaardigheid aan respondent se gebrekkige feitelike
bewerings
nie.
[21] Na aanleiding van
voormelde gevolgtrekkings, is ek van mening dat appellant se weergawe
so ongegrond is dat dit verwerpbaar
is. Daarteenoor het respondent `n
behoorlik gefundeerde weergawe aan die hof voorgehou wat aanvaar kan
en moet word. Derhalwe val
die beweerde feitedispuut wat op die
stukke bestaan, na my mening inderdaad dus val binne die
kwalifisering van die
PLASCON-EVANS PAINTS
-reël soos na
verwys in paragraaf [9] hierbo. Ek is bygevolg van oordeel dat die
hof
a quo
tereg op die aansoekstukke soos dit staan bevind het
dat respondent se weergawe dat daar ‘n ooreenkoms gesluit is in
terme
waarvan hy die voortgesette verblyfreg van die woonhuis sou
behou, nie aanvaar kan word nie, en dat appellant derhalwe `n
onregmatige
okkupeerder is soos bedoel in Artikel 1 van “PIE”
(steeds op die voorlopige aanvaarding dat “PIE” inderdaad
die tersaaklike relevante wetgewing is).
Wat betref Mnr Penzhorn
se betoog dat dit uit die aansoekstukke blyk dat appellant nie
alternatiewe akkomodasie kan bekom nie en
dat dit dus, selfs indien
hy `n onregmatige okkupeerder is, nie regverdig en billik is om `n
uitsettingsbevel te verleen nie, sal
ek hierinlater daarmee handel.
B: Verwysing vir
mondelinge getuienis:
[22] Mnr Penzhorn het in
die alternatief betoog dat indien daar bevind sou word dat die
afwesigheid van ‘n bevestigende beëdigde
verklaring van
Mnr Gian Wessels ‘n gebrek aan getuienis vir doeleindes van ‘n
bevinding ten gunste van appellant daarstel,
dit reg en billik sal
wees indien die appèl slaag en die aansoek na die hof
a quo
terugverwys word vir die aanhoor van mondelinge getuienis.
Hierdie argument is daarop gebaseer dat daar wel sodanige versoek
namens
appellant aan die hof
a quo
gerig was, welke versoek
van die hand gewys is. Die getikte rekord ten opsigte van die
argumente wat deur Mnr Penzhorn se voorganger
namens appellant in die
hof
a quo
gevoer was, reflekteer die volgende op p. 94 reël
16 tot p. 95 reël 6:
“
Now Your
Worship we say that the respondent is not an unlawful occupier
because he relies on a right to be in that house. If there
is such a
right, then he cannot be an unlawful occupier and I point it out in
my heads if there is any, any doubt in the mind of
the Honourable
Court whether the respondent is speaking the truth or whether the
applicant in his replying affidavit is speaking
the truth where he
denies the existence of any such right and any such undertaking
between the parties, then the Court should,
in the exercise of its
duties, order Mr Gian Wessels, who is the trustee of the trust, to
come and tell the Court what the real
situation is because only then
the Court will know, but I repeat that if there is any doubt in the
mind of the Court. Only then
the Court will be sure as to what the
real situation is regarding the other right that the respondent is
relying upon.”
[23] Dit is duidelik uit
voormelde aanhaling, sowel as uit die argumente deur Mnr Penzhorn aan
die hof voorgehou, dat hierdie versoek
daarop gerig is dat Mnr Gian
Wessels as getuie geroep kan word.
[24] Waar daar egter,
soos in die onderhawige geval en soos ek reeds hierbo bevind het, nie
‘n behoorlike saak op die tersaaklike
party se beëdigde
verklarings uitgemaak is nie, kan sodanige party nie toegelaat word
om mondelinge getuienis te lei ten einde
‘n saak uit te maak
wat nie reeds op sy/haar beëdigde verklaring uitgemaak is nie.
Dit is baie pertinent aldus beslis
in
MINISTER OF LAND AFFAIRS AND
AGRICULTURE v D & F WEVELL TRUST
2008 (2) SA 184
(SCA) op 205
D tot 206 B.
[25] Verdermeer en indien
dit appellant se saak sou wees dat hy vir welke rede ookal nie ‘n
bevestigende beëdigde verklaring
vanaf Mnr Gian Wessels kon
verkry nie, maar dat sy getuienis aan appellant ‘n verweer daar
sal stel ten opsigte van respondent
se skuldoorsaak en dat die
aansoek derhalwe vir die aanhoor van mondelinge getuienis verwys moet
word, moes appellant ook aan bepaalde
vereistes voldoen het, wat
appellant glad nie gedoen het nie. Hierdie vereistes is, met
verwysing na die uitspraak in
MINISTER OF LAND AFFAIRS AND
AGRICULTURE v D & F WEVELL TRUST
,
supra
, as volg
opgesom in
ERASMUS SUPERIOR COURT PRACTICE,
Farlam
et al
,
op p. B1-48 B tot B1-48 C:
“
Where a
respondent made averments which, if proved, would constitute a
defence to the applicant’s claim, but is unable to
produce an
affidavit containing allegations which
prima
facie
establish that defence, the respondent is entitled to invoke this
subrule. It would, however, be essential in such a situation
for the
deponent to the respondent’s answering affidavit to:
set out the import of the evidence
which is proposed to be elicited (by way of cross-examination of the
applicant’s deponents
or other witnesses);
explain why the evidence is not
available;
most importantly satisfy the court
that there are reasonable grounds for believing that the defence
would be established.”
[26] Vanweë beide
bogemelde redes is daar derhalwe na my mening geen basis waarop
appellant geregtig is daarop dat die aansoek
vir die aanhoor van
mondelinge getuienis verwys word nie. Gevolglik kan die appél
ook nie op hierdie basis slaag nie.
C: Toepaslikheid van
“ESTA”:
[27] Dit blyk uit die
omskrywing van “
onregmatige okkupeerder”
uiteengesit in “PIE”, soos reeds in
paragraaf [10] hierbo aangehaal, dat indien ‘n persoon `n
“okkupeerder”
ingevolge “ESTA” is, sodanige
persoon nie ‘n onregmatige okkupeerder in terme van “PIE”
kan wees
nie. Dit het dus tot gevolg dat indien “ESTA”
van toepassing is in ‘n bepaalde geval, “PIE” nie
van
toepassing kan wees nie. In die onderhawige geval het Mnr
Penzhorn se voorganger in die hof
a quo
toegegee dat “ESTA” nie toepassing vind nie,
maar inderdaad “PIE”. Die toepaslikheid van “ESTA”
in die onderhawige geval, en tot watter mate respondent bewerings ten
opsigte daarvan in sy funderende verklaring moes gemaak het,
is egter
weer deur Mnr Penzhorn gedurende die aanhoor van die appèl
geopper en ten gunste van appellant betoog. In die verband
het hy
heeltemal tereg daarop gewys dat ons as hof van appèl nie
onder hierdie omstandighede aan bogemelde toegewing gebonde
is indien
dit ‘n foutiewe toegewing sou wees nie, aangesien dit ‘n
toegewing op regsbasis was en nie op feitelike basis
nie en dit
verdermeer wel volledig deur die pleitstukke gedek is en geen
onbillikheid vir die teenkant tot gevolg het nie. Sien
ALEXKOR
LTD v THE RICHTERSVELD COMMUNITY
2004(5) SA
460 (CC) op 476H -477H.
[28] Die tersaaklike
gedeelte van die definisie van “
okkupeerder”
in
Artikel 1 van “ESTA” lees as volg:
“’
n
Persoon wat woon op grond wat aan `n ander persoon behoort en wat
beskik oor, of op 4 Februarie 1997 of daarna beskik het oor,
toestemming of `n ander regsgeldige reg om so te doen, maar
uitgesluit –
(a).......
(b)......; en
(c) `n persoon met `n inkomste hoër
as die voorgeskrewe bedrag.”
Dit is gemeensaak tussen
die partye dat voormelde voorgeskrewe bedrag tans R5000.00 beloop.
Mnr Penzhorn het betoog dat aangesien
appellant op blote nalees van
voormelde definisie binne die kader van “ESTA” val, die
onus op respondent gerus het
om in sy funderende verklaring feite
uiteen te sit ten einde appellant binne een van die
uitsluitingsgronde te laat resorteer.
Vir doeleindes hiervan het Mnr
Penzhorn gesteun op die uitspraak in
SA ARMY
FUND v UMDLOTI BEACH HEALTH COMMITTEE
1974
(4) SA 948
(NPD) op 956 G – H en die gesag aldaar aangehaal.
[29] Na my mening kan
voormelde argument nie water hou nie. Die onderhawige geval moet
onderskei word van die geval in voormelde
SA ARMY FUND v UMDLOTI
BEACH HEALTH COMMITTEE
uitspraak, deurdat die applikante in
daardie geval hulself vir doeleindes van hul gevorderde regshulp
binne die kader van `n uitsondering
in terme van wetgewing moes
plaas. In die onderhawige geval het respondent egter die hof genader
op die basis dat dit ‘n
uitsettingsaansoek in terme van “PIE”
is en het hy, soos ek reeds bevind het, die nodige bewerings in die
funderende
verklaring gemaak ten einde die aansoek
prima facie
binne die kader van “PIE” te plaas. Waar dit dus
appellant is wat wil steun op die beskerming van “ESTA”,
was die onus op hom om al die vereiste jurisdiksionele feite vir
doeleindes daarvan in sy opponerende verklaring te beweer ten
einde
die aansoek
prima facie
binne die kader van “ESTA”
ter uitsluiting van “PIE” te plaas.
[30] Mnr Penzhorn het
verder betoog dat appellant se bewerings in die repliserende
verklaring tot dien effekte dat appellant ‘n
maandelikse
inkomste van meer as R5 000-00 verdien en dit hom derhalwe binne een
van die uitsluitings gronde van die definisie
van “okkupeerder”
plaas, nie op gesteun kan word deur respondent nie, aangesien
respondent genoodsaak was om sy saak
in die funderende verklaring uit
te maak en nie eers in die repliserende verklaring nie. Hy het
gevolglik betoog dat gebaseer op
die bewerings in respondent se
funderende verklaring, “ESTA” van toepassing is en die
aansoek in terme daarvan geloods
moes gewees het en nie in terme van
“PIE” nie.
[31] Wat betref
respondent se bewerings in repliek in die verband, moet dit in
gedagte gehou word dat dit nooit ten tyde van die
verwisseling van
die skrywes tussen die onderskeie regsverteenwoordigers, waarna ek
reeds vroeër verwys het, namens appellant
aangedui was dat
appellant steun op die bepalings van “ESTA” nie.
Respondent kon dus nie voorsien het dat dit as verweer
deur appellant
geopper sou word nie. Dit was dus eers nadat die verweer ten opsigte
van die toepaslikheid van “ESTA”
deur appellant in sy
opponerende verklaring geopper is, dat respondent genoodsaak was om
in sy repliserende verklaring daarop te
reageer deur met die nodige
feitelike bewerings aan te toon dat vanweë appellant se
maandelikse inkomste, hy binne een van
die uitsluitings val wat
betref die definisie van “okkupeerder” en dat “ESTA”
dus nie toepassing vind nie.
Dit is derhalwe in antwoord op die
tersaaklike bewerings deur appellant gemaak wat respondent hierdie
bewerings in die repliserende
verklaring gemaak het. Dit is gevolglik
nie ‘n geval waar die bewerings in repliek ‘n poging was
om ‘n saak die
eerste keer in repliek uit te maak nie. Dit het
bloot ‘n reaksie daargestel op die verweer en bewerings
daaromtrent gemaak
deur appellant in sy opponerende verklaring, wat
toelaatbaar is. Sien
SHAKOT INVESTMENTS v TOWN COUNCIL OF THE
BOROUGH OF STANGER
1976 (2) SA 701
(D &CLD) op 707 B –
E. Sien ook:
RENS v GUTMAN N.O. AND OTHERS
2003 (1) SA 93
(CPD) op 99 E - I.
[32] Derhalwe kan
respondent se bewerings in repliek in die verband na my mening
aanvaar en in ag geneem word as deel van respondent
se saak in
totaliteit.
[33] Mnr Penzhorn se
verdere betoog ten opsigte van die bewerings deur respondent gemaak
wat betref appellant se beweerde inkomste,
was tot dien effek dat die
bedrag geld wat deur ‘n maatskappy namens respondent aan
appellant betaal is, in ieder geval in
terme van die bepalings van
die huurkontrak steeds die betaling van huurgeld ten gunste van die
trust daargestel het, welke geld
derhalwe nie aan appellant
verskuldig was nie en hoewel dit wel aan appellant betaal is, nie
geag kan word appellant se inkomste
te wees nie, maar wel die trust
se inkomste.
[34] Paragraaf 7.1 van
die huurkontrak lees as volg:
“
Alle
betalings verskuldig deur die Huurder aan die Verhuurder kragtens
hierdie huurkontrak moet betaal word aan die Verhuurder te
PFS
Rekenkunde Dienste, Ladybrand of aan so ‘n ander persoon, as
daar is, by so ‘n ander plek, as daar is, wat die
Verhuurder
aangewys het deur skriftelike kennisgewing aan die huurder.”
Soos reeds vermeld in die
aanvanklike opsomming van die aansoekstukke, blyk dit duidelik uit
die repliserende verklaring dat respondent
beweer dat die trustee hom
aangesê het “
om die huurgeld direk aan die
respondent (nou die appellant) te betaal as synde die respondent (nou
die appellant) se inkomste”
. Soos ook reeds daarop
gewys, is die tjek dan ook uitgemaak aan appellant en het appellant
ook in sy persoonlike hoedanigheid ‘n
kwitansie ten opsigte
daarvan verskaf. Laasgenoemde bewerings staan onbetwis, want hoewel
appellant sy lot bekla omdat dit eers
in die repliserende verklaring
vermeld is, het appellant op geen stadium aansoek gedoen om verlof om
daarop te dupliseer nie. Verdermeer
blyk dit duidelik uit bogemelde
paragraaf van die huurkontrak dat dit die trustee vrygestaan het om
te nomineer aan wie die betaling
moet geskied. Hoewel dit inderdaad
uit respondent se oogpunt die betaling van huurgeld aan die trust
daargestel het, is daar geen
regsgeldige beletsel daarteen dat die
trustee en appellant onderling kon ooreengekom het dat appellant
inderdaad daardie geld as
‘n inkomste sou ontvang nie. Die
bestaan van sodanige reëling tussen appellant en die trustee
word na my mening dan
ook bevestig deur die objektiewe getuienis van
die tjek wat in die naam van appellant uitgemaak is en die kwitansie
wat deur appellant
in sy persoonlike naam uitgereik is.
[35] Gevolglik moet
aanvaar word dat appellant wel die voormelde maandelikse inkomste
verdien. Dit het tot gevolg dat “ESTA”
nie in die
onderhawige geval van toepassing is nie en dat die bepalings van
“PIE” toepassing vind. Die aansoek is derhalwe
tereg in
terme van die bepalings van “PIE” uitgereik en kan
appellant se appèl ook nie op hierdie basis slaag
nie.
[36] Die enigste
uitstaande aspek met betrekking tot die meriete van die appél,
is die betoog van Mnr. Penzhorn met betrekking
tot die gebrek aan
alternatiewe verblyf vir appellant, waarna ek in paragraaf [7] hierbo
verwys het. Gegewe egter bogenoemde bevinding
met betrekking tot
appellant se maandelikse inkomste, blyk dit duidelik dat dit vir
appellant finansieel in staat stel om wel geskikte
alternatiewe
akkomodasie te verkry. Hierdie verweer stel dus nie `n gegronde basis
daar vir `n bevinding dat dit nie regverdig
en billik was om `n
uitstettingsbevel te verleen nie.
[37] Gegewe dat
respondent aan al die prosedurele en ander vereistes van “PIE”
voldoen het en daar geen omstandighede
deur appellant geopper is op
grond waarvan bevind kan word dat dit nie regverdig en billik is dat
`n uitsettingsbevel verleen word
nie, was respondent dus wel geregtig
op sodanige bevel. Sien
NDLOVU v NGCOBO, BEKKER AND ANOTHER v
JIKA,
2003(1) SA 113 (SCA) op 124 E – F.
Gevolgtrekking:
[38] Gevolglik is daar
geen basis waarop met die bevindings van die hof
a quo
ingemeng kan word nie en kan die appèl nie slaag nie.
[39] Die enigste verdere
aspek wat ten opsigte van die uitsetting as sulks aangespreek moet
word, is die tydperk waarbinne appellant
gelas moet word om die
woonhuis te verlaat. In die verband het die hof
a quo
gelas
dat dit moes geskied binne twee maande na datum van die verlening van
daardie bevel, dit wil sê binne twee maande vanaf
11 Maart
2011. Vanweë die feit dat daardie tydperk nou uiteraard al verby
is, is dit nodig dat daar ‘n nuwe tydperk
ten opsigte hiervan
vasgestel moet word. Ooreenkomstig die bepalings van Artikel 4(8)(a)
van “PIE” moet die hof sodanige
datum vasstel op die
basis van wat regverdig en billik in die omstandighede is. Dit is nie
in appellant se kennisgewing van appèl
geopper dat die tydperk
van twee maande soos deur die hof
a quo
vasgestel is, nie
regverdig en billik is nie. Dit is ook nie aldus deur Mnr Penzhorn
ten tyde van die beregting van die appèl
betoog nie. Gevolglik
meen ek dat daar nie ‘n basis is waarop met hierdie tydperk
ingemeng kan word nie en in ieder geval,
gegewe appellant se
maandelikse inkomste, behoort hy in staat te wees om alternatiewe
akkommodasie binne sodanige tydperk te bekom.
[40] Wat die koste
betref, is daar geen rede waarom die gebruiklike bevel dat koste die
uitslag van die appèl volg, nie verleen
moet word nie.
[41] Derhalwe word die
volgende bevel gemaak:
Die appèl word
van die hand gewys, met koste.
Vir doeleindes van
paragraaf 1 van die hof
a quo
se bevel, moet die tydperk van
twee maande daarin vermeld geag word ‘n aanvang te neem op die
datum wat die onderhawige
bevel verleen word.
_____________
C. VAN ZYL, R
Ek stem saam:
__________________
P ZIETSMAN, WNDR
Namens die Appellant: Adv
G.H. Penzhorn S.C.
In opdrag van:
Webbers Prokureurs
Bloemfontein
Namens die Respondent:
Adv H.J. Cilliers
In opdrag van:
Symington & de Kok
Bloemfontein