About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
>>
2012
>>
[2012] ZAGPPHC 336
|
|
Dusty Moon Investments 243 (Edms) Bpk v Saamstaan Eiendomme BK (9890/2007) [2012] ZAGPPHC 336 (12 December 2012)
IN
DIE NOORD GAUTENG HOE HOF,
PRETORIA
(REPUBLIEK VAN SUID-AFRIKA)
Saaknommer:
9890/2007
DATUM:12/12/2012
In
die saak tussen: -
DUSTY
MOON INVESTMENTS 243 (EDMS) BPK
…....................................
Eiser
en
SAAMSTAAN
EIENDOMME
BK
........................................................................
Verweerder
UITSPRAAK
[1]
Die eiser eis betaling van die bedrag van R 114 000, 00, synde ln
deposito wat die eiser, in terme van ‘n skriftelike
koopooreenkoms vir onroerende eiendom, aan die verweerder betaal het.
[2]
Die partye het, aldus die eiser, die skriftelike koopkooreenkoms op 4
Augustus 2007 gesluit. In terme die ooreenkoms het die
verweerder 'n
onroerende eiendom bekend as Erf 12, Booysens, Pretoria aan die eiser
vir ‘n bedrag van R 2 964 000, 00, verkoop.
Pleitstukke
[3]
Die pleitstukke het met verloop van tyd verskeie gedaante
verwisselinge ondergaan en word in hierdie uitspraak slegs verwys
na
die beweringe relevant tot die beslissing van die geskilpunte tussen
die partye.
[4]
Die eiser het in die aanvanklike besonderhede van vordering gedateer
14 Maart 2007, die volgende regshuip geeis:
“
1.
'n Bevel ingevolge waarvan verklaar word dat die deposito deur die
eiser betaai aan Verweerder ingevolge die ooreenkoms hierby
aangeheg
as Aanhangsel 'A', 'n strafbedrag is soos bedoel in artikei 1(2)
gelees met artike! 3 en artikel 4 van die Wet op Strafbedinge,
Wet 15
van 1962.
2.
'n Bevel ingevolge waarvan Verweerder gelas word om die bedrag van R
114 000, 00 (een honderd en veertien duisend rand) alternatiewelik
enige mindere bedrag wat die Agbare Hof onder die omstandighede
billik ag, aan Eiser terugbetaal word.
3.
Dat Verweerder gelas word om die koste van die hierdie aksie te
betaal.
4.
Dat sodanige verdere en/of alternatiewe regshulp aan Eiser verieen
word as wat die Agbare Hof mag behaag."
[5]
Voormelde regshulp is gebasser op die volgende beweringe:
3.
Op
of ongeveer 4 Augustus 2006 het Eiser behoorlik verteenwoordig deur
ene mnr. J Snyman en Verweerder verteenwoordig deur ene mnr.
M D
Delport 'n skriftelike ooreenkoms gesluit in terme waarvan Eiser ‘n
vaste eiendom te wete Erf 12 Booysens, registrasie
afdeling J.R.,
Provinsie Gauteng, groot: 2,0799 (twee komma nui sewe nege nege)
hektaar van Verweerder aangekoop vir 'n totale
koopprys van R 2 964
000,00 (twee miljoen nege honderd vier en sestig duisend rand).
'n
Afskrif van gemelde ooreenkoms word hierby aangeheg as Aanhangsel
"A"."
4.
Ingevolge
klousule 2.1 was Eiser verplig om aan Verweerder te betaal ‘n
bedrag van R 114 000, 00 (een honderd en veertien
duisend rand) binne
3 (drie) dae na ondertekening van gemelde ooreenkoms,
5.
Eiser
was verder verplig ingevolge die ooreenkoms om binne 21 (een en
twintig) dae na ondertekening van die ooreenkoms ‘n
verband te
verkry vir die balans koopprys van R 2 850 000, 00 (twee miljoen agt
honderd en vyftig duisend rand).
6.
Die
ooreenkoms het verder bepaal dat indien die Eiser in gebreke sou bly
om 'n lening te verkry nadat die deposito betaal is dat
die Eiser
sodanige deposito sal verbeur ten gunste van die Verweerder.
[6]
Dit dien vermeld te word dat die koopooreenkoms, aangeheg tot die
besonderhede, slegs namens die eiser onderteken is.
[7]
In die verweerder se pleit beteken op 13 Junie 2007, erken die
verweerder die inhoud van paragrawe 3 tot 9 supra.
[8]
In terme van die aanvanklike pleistukke, was die sluit van die
skriftelike koopooreenkoms, derhalwe gemeensaak tussen die partye.
[9]
Op 28 Oktober 2011, beteken die eiser 'n kennisgewing van wysiging.
Ingevolge die voorgenome wysiging, steun die eiser op die
volgende
eis oorsake:
a)
‘n verrykingsaksie, gebaseer op die bewering dat die deposito
nie binne 3 dae betaal is nie en dat die koopooreenkoms gevolglik
nie
tot stand gekom het nie. In die vooropstelling, eis die eiser die
deposito terug as synde ‘n betaling sine causa.
b)
In die alternatief beweer die eiser dat daar voldoen is aan die
opskortende voorwaardes met betrekking tot betaling van die deposito
en die verkryging van ln in beginsel goedkeuring vir die lening. Op
‘n behoorlike vertolking van klousule 2.1 en 3.1, atdus
die
eiser, is daar derhalwe aan beide opskortende voorwaardes voldoen en
is die verweerder nie geregtig om die deposito te hou
nie.
a)
in die verdere alternatief steun die eiser steeds op die bepalings
van die Wet op Strafbedinge.
[5]
Geen beswaar word teen die voorgenome wysiging aangeteken nie en die
eiser se besonderhede is derhalwe dienooreenkomstig op
1 Desember
2011 gewysig.
[6]
Op 13 Januarie 2012, teken die verweerder eksepsie teen die eiser se
gewysigde besonderhede van vordering aan. Die verweerder
se eksepsie
is gegrond op die feit dat die koopooreenkoms aangeheg tot die eiser
se besonderhede, slegs die eiser se handtekening
bevat. Aldus die
verweerder, voldoen die skriftelike koopooreenkoms derhalwe nie aan
die bepalings van die Wet op Vervreemding
van Grond, Wet 68 van 1981,
nie.
[7]
Gemelde eksepsie het die eiser genoop, om op 31 Januarie 2012, kennis
te gee van ‘n verdere wysiging.
[8]
In terme van die voorgenome wysiging voeg die eiser ln derde
alternatiewe eis tot die besonderhede toe, welke eis as volg lees:
“
In
die alternatief tot dit wat in paragrawe 4 tot 17 hierbo gepleit is
en tot die mate wat Verweerder nagelaat het om die Eiser
se
skriftelike aanbod te aanvaar deur die onderkening daarvan op of
ongeveer 4 Augustus 2006, dan en in daardie geval beweer Eiser
soos
volg:
18.
Eiser het die bedrag van R 114 000, 00 (hierna 'die deposito’)
op 8 Augustus 2006 aan Verweerder oorbetaal.
19.
Eiser die betaling van die deposito op 8 Augustus 2007 (sic) aan
Verweerder gemaak in die bona fide en redelike geloof dat die
Verweerder die skriftelike aanbod aanvaar het deur die ondertekening
daarvan op of ongeveer 4 Augustus 2006.
20.
Verweerder het nagelaat om die Eiser se skriftelike aanbod
(Aanhangsel A') te aanvaar deur die ondertekening daarvan en in die
vooropstelling het Eiser betaling van die deposito aan die Verweerder
gemaak sine causa en indebite.
21.Verweerder
het die deposito toegeeien ten spyte van die feit dat die bedrag nie
aan die Verweerder verskuldig was nie.
22.
Verweerder is deur die betaling van die deposito ten koste van Eiser
verryk. ”
[14]
Geen beswaar is teen die voorgenome wysiging aangeteken nie en word
die wysiging op 19 April 2012 aangebring.
[15]
Op 27 Junie 2012 liasseer die verweerder ln gewysigde pleit waarin ‘n
spesiale pleit van verjaring geopper word. Die
spesiale pleit lees as
volg:
1.1
“In die Eiser se aanvanklike besonderhede van vordering is daar
uitsluitlik gesteun op ‘n statutere eisoorsaak teen
die
Verweerder naamiik op die Wet op Srafbedinge, 15 van 1962.
1.2
In die Eiser se gewysigde besonderhede van vordering steun die Eiser
in sy eerste aiternatiewe eis en derde alternatiewe eis
teen die
Verweerder op verryking.
1.3
Die Eiser se eisoorsaak gebaseer op verryking het ten laaste ontstaan
op 8 Augustus 2007 (sic).
1.4
Die Eiser se kennisgewing van voorneme om te wysig is beteken op ‘n
datum meer as drie (3) jaar na datum waarop die Eiser
se eis,
gebaseer op verryking, ontstaan het,
1.5
In die vooropsteliing het die Eiser se eis, gebaseer op verryking,
ingevolge die bepalings van Artikel 11 van die Verjaringswet,
68 van
1969 verjaar.
1.6
In die vooropsteliing smeek die Verweerder dat die Eiser se eerste en
derde alternatiewe eise, soos uiteengesit in paragrawe
4 tot 10 en
paragrawe 18 tot 22 van die hand gewys word met koste."
[16]
Beide partye het na laasgenoemde wysigings met hul pleitstukke
volstaan.
Geskilpunte
vir beslissinq
[17]
By die aanvang van die verhoor, is ek deur Mnr Stoop, wie namens die
eiser verskyn het, meegedeel dat die eiser slegs voortgaan
met die
eis gebasseer op die condictio indebiti.
[18]
Ek is voorts meegedeel dat die partye dit eens is dat die
koopooreenkoms nie tot stand gekom het nie.
[19]
Mnr Coertzen, wie namens die verweerder verskyn het, het aangedui dat
by ooreenkoms tussen die partye, die hof slegs twee aspekte
moet
beslis, te wete:
a)
of die eiser se eis gebaseer op die conditio indebiti ln nuwe eis vir
doeleindes van verjaring is; en
b)
indien wel, op watter datum die eis tot stand gekom het.
Nuwe
eisoorsaak
[20]
Sonder inagneming van die vraag wanneer verjaring, ingevolge artikel
12 van die Verjaringwet, 69 van 1969, begin loop het,
is die volgende
gemeensaak feite relevant tot die beslissing van hierdie geskilpunt;
(a)
die eiser het die deposito van R 114 000, 00 op 8 Augustus 2006 aan
die verweerder betaal;
(b)
dagvaarding is op 23 Maart 2007 op die verweerder beteken;
(b)
ingevolge die bepalings van artikel 11 (d) het die eiser se eis vir
die terugvordering van die deposito op 8 Augustus 2009 verjaar;
(d)
die eis vir die terugbetaling van die deposito gebasseer op die
condictio indebiti het op 18 April 2012 effek geneem.
[21]
Die eiser steun, in die aanvanklike besonderhede, op ‘n geldige
koopooreenkoms en eis terugbetaling van die deposito
op grond van die
bepalinge van die Wet op Strafbedinge.
[22]
In die gewysigde besonderhede is die eiser se eis gebasseer op die
feit dat ‘n geldige koopooreenkoms nie tot stand gekom
het nie
en dat die verweerder gevolglik verryk is deur die betaling van die
deposito.
[23]
Prima facie die pleitstukke, blyk die eis gebasseer op die condition
indebiti derhalwe ‘n nuwe / ander eisoorsaak te
wees.
[24]
Die vraag of ln nuwe eisoorsaak totstand gekom het, hang egter nie
slegs van die vorm waarin die eisoorsaak geklee is, af nie.
Die
substansie van die gewysigde eisoorsaak moet, aan die hand van die
bepalings van die Verjaringwet, 68 van 1969, bepaal word.
[25]
Artikel 10(1) van die Verjaringswet, lees as volg:
“
Behoudens
die bepaiings van hierdie Hoofstuk en Hoofstuk IV, word ‘n
skuld deur verjaring uitgewis na vertoop van die termyn
wat volgens
die toepaslike wetsbepaling ten opsigte van die verjaring van daardie
skuld geld. ” (hof se beklemtoning).
[26]
Verjaring word egter, in terme van artikel 15(1), geregtelik gestuit
deur betekening van 'n prosesstuk waarin betaling van
die skuld
gevorder.
[27]
Die vraag ontstaan derhalwe wat die betekenis van die term “skuld"
is. Die uitleg van die term is bepalend tot die
vraag of die eiser se
gewysigde eisoorsaak verjaar het al dan nie.
[28]
Die Appethof het, met verwysing na die vorige Verjaringswet, 18 van
1943 in Sarrtam /nsurance Company Ltd. v Vilakazi 1967(1)
SA 246,
reeds ‘n bree vertolking aan die vereistes van die wet, gegee.
Holmes AR meld die volgende op 253 H:
“
In
my opinion it is clear that the service referred to in sec. 6 (1) (b)
must be a sen/ice whereby action is instituted as a step
in the
enforcement of the claim or right. The underlying reason why such
service interrupts prescription is that the creditor has
thereby
formally involved his debtor in court proceedings for the enforcement
of his claim. ”
[29]In
navolging van voormelde uitleg en met verwysing na die huidige
Verjaringswet, definieer Van Heerden AR “skuld”
as volg
in Oerfe/ v Direkteur van Plaaslike Bestuur
1983 (1) SA 354
AA op 370
B:
“
Volgens
die aanvaarde betekenis van die begrip slaan “’n skuld”
op
!n
verpligting om iets te doen (hetsy by wyse van betaling oflewering
van 'n saak of dienste), of nie te doen nie. Dit is die een
pool van
‘n verbintenis wat in die reel 71 vermoensbestanddeei en
-verpligting omvat "
[30]
‘n Skuld het derhalwe 'n wyer betekenis as ‘n eisoorsaak.
Trollip AR het die onderskeid tussen ‘n eisoorsaak
en ‘n
skuld vir doeleindes van die Verjaringswet, as volg opgesom in Evins
v Shield Insurance Co. Ltd
1980 (2) SA 814
Ate 825 F-G:
“ ’
Cause
of action’ is ordinarily used to describe the factual basis,
the set of material facts, that begets the plaintiff's
legal right of
action and, complementarily, the defendant’s ‘debt’,
the word used in the Prescription Act. ”
[31]
Met verwysing na voormelde passasie, maak Jones WAR in CGU Insurance
Ltd v Rumdel Construction (Pty) Ltd
2004 (2) SA 622
SCA te 628 C, die
volgende opmerking:
“
The
debt is not the material set of facts. It is that which is begotten
by the set of material facts. ”
[32]
Die toets van toepassing in die onderhawige omstandighede, word as
volg in CGU Insurance Ltd v Rumdel Construction (Pty) Ltd,
supra te
628 E beskryf:
“
..When
a court is called upon to decide whether a summons interrupts
prescription it is necessary to compare the allegations and
relief
claimed in the summons with the allegations and relief claimed in the
amendment to see if the debt is substantially the
same.” (Sien
ook Firstrand Bank Ltd v Nedbank (Swaziland) Ltd
2004 (6) SA 317
SCA
te 322 F - I).
[33]
Dit is gemeensaak dat beide die eiser se aanvanklike eis en die
gewysigde eis voortspruit uit die skriftelik koopooreenkoms
aangeheg
tot die eiser se besonderhede. Dit is verder gemeensaak dat die
deposito van R 114 000, 00 op sterkte van die ooreenkoms
betaal is.
Die verskil in die fietlike beweringe om betaling van die bedrag van
R 114 000, 00 af te dwing, is as volg:
(a)
die aanvanklike eis is geskoei op die bewering dat ln geldige kontrak
tot stand gekom het, welke kontrak regmatig deur die verweerder
gekanselleer is weens nie-nakoming van ‘n opskortende
voorwaarde.
(b)
in die gewysigde eis beweer die eiser dat die kontrak nie tot stand
gekom het nie, omdat die verweerder nie die eiser se aanbod
deur
middel van die ondertekening van die skriftelike ooreenkoms, aanvaar
het nie.
[34]
Mnr Coertzen het, op sterkte van die beslissing in Imprefed (Pty) Ltd
v National Transport Commission
1990 (3) SA 324
T, geargumenteer dat
die eiser se gewysigde eis ‘n nuwe eisoorsaak daarstel. Ter
ondersteuning van voormelde betoog, maak
mnr Coertzen staat op die
volgende passasie te 329 H
“
Reverting
to the test enunciated in Evins’ case cited above, one has to
analyse the amended claim D with regard to its facta
probanda in
order to determine whether it constitutes a new cause of action. The
one striking innovation is the allegation of a
breach of contract. To
provide a basis for it, new allegations have been made that there
were implied terms in the contract in
respect of the time within
which plans and instructions were to be issued. These were new and
necessary allegations for which there
was no real need in the
framework of the original claim for additional remuneration in terms
of the contract. There is of course
also the allegation that damages
has been suffered. It is true that the amount claimed is the same as
the amount previously claimed
(after an increase)
as
contractual remuneration. The fact remains that contractual
remuneration and damages are not the same thing."
[35]
Soos reeds voormeid uiteengesit beteken “cause of action”
die wesenlike feite op sterkte waarvan die vorderingsreg
of skuld
geeis word. Die opmerking in CGU insurance Ltd v Rumdel Construction
(Pty) Ltd, supra, dat ‘n skuld nie die wesenlike
stel feite is
nie, maar dit wat bekom word deur die feite, is derhalwe van
toepassing.
[36]
Die eiser het te aHe tye terugbetaling van die deposito in die bedrag
van R 114 000, 00 geeis. Dit is gemeensaak dat die terugbetaling
van
die deposito voortspruit uit die skriftelik koopooreenkoms aangeheg
tot die eiser se besonderhede.
[37]
Beteken die feit dat die eiser aanvanklik op die bestaan van die
ooreenkoms en na die wysiging op die nie-bestaan van die ooreenkoms
steun, dat die eiser nie dieselfde skuld afdwing nie? Alhoewel die
eiser nuwe beweringe gemaak het ter ondersteuning van die gewysigde
eis, is ek van oordeel dat dieselfde skuld steeds deur die eiser
opgeeis word,
[38]
In Alfa Laval Agri (Pty) Ltd v Ferreira NNO
2004 (2) SA 68
O het die
hof op soortgelyke feite tot ‘n ander bevinding gekom. Ek is
egter van oordeel dat die aanhaling in Alfa Laval
Agri (Pty) Ltd v
Ferreira NNO te 80C juis van toepassing is, te wete:
“
Mnr
Luderitz het aangaande die toets in verband met stuiting van
verjaring verwys na wat Colman R in Mazibuko v Singer
1979 (3) SA 258
(W) op 266B-C gese het, naamlik;
‘
Did
plaintiff, in the earlier process, claim payment of the same debt as
now forms the subject matter of the claim which is said
to be
prescribed.’
Dit
volg dan dat indien die antwoord op hierdie vraag positief is,
verjaring gestuit is, selfs al is die gronde waarop die vordering
nou
gebaseer is, verskillend van die gronde waarop voorheen gesteun is.”
(hof se beklemtoning)
[39]
Die onderliggende doel van die Verjaringswet word in Erasmus v Grunow
1978 (4) SA 233
O op 243B as volg deur Van Heerden R uiteengesit:
"Die
insteliing van verjaring is daarop gerig om regsekerheid in die hand
te werk. Dit dien ter beskerming van die skutdenaar
wat na verioop
van tyd miskien nie meer in ‘n pos/s/e is om te bewys dat die
skuld deur voldoening of op 'n ander wyse uitgewis
is nie.... ”
[40]
Ek meen dat voormelde benadering juis ‘n hof noop om ‘n
bree uitleg aan die begrip “skuld” te gee.
Die werlike
doel van verjaring word, veraf in die onderhawige geval, myns insiens
beretk.
[41]
Ek is derhalwe van oordeel dat die gewysigde eis nie ‘n nuwe
skuld daarstel nie. Op watter datum het verjaring ten aansien
van die
verrvkinqsaksie begin loop?
[42]
Selfs al is ek verkeerd in voormelde opsig, is ek in ieder geval van
oordeel dat die verrykinsaksie nie verjaar het nie.
[43]
Mnr. Harrison, wie namens die eiser getuig het, het gemeld dat hy wel
in besit van ln behoorlik ondertekende skriftelik ooreenkoms,
ten tye
van die oorbetaling van die deposito aan die verweerder, was.
[44]
Hierdie getuienis maak logies sin. Ek kan my nie voorstel dat die
eiser willens en wetens ‘n bedrag van R 114 000, 00
aan die
verweerder sal oorbetaal, indien daar nie ‘n skriftelike
ooreenkoms tussen die partye bestaan nie.
[45]
Dit blyk uit Mnr Harrison se getuienis dat die getekende kopie van
die ooreenkoms met die verwisseling van prokureurs verlore
gegaan
het.
[46]
Die verweerder se aanvanklike erkenning dat ‘n skriftelike
koopooreenkoms tussen die partye bestaan, bevestig Mnr Harrison
se
getuienis. Die verweerder se aanvanklik erkenning het op daardie
stadium enige geskil betreffende die geldigheid van die ooreenkoms
uit die weg geruim.
[47]
Die eerste maal wat die geldigheid van die ooreenkoms deur die
verweerder in geskil geplaas is, was met die betekening van
die
eksepsie op 27 Junie 2012.
[48]
Artikel 12 (3) van die Verjaringswet bepaal as volg;
"
‘n Skuld word nie geag opeisbaar te wees voordat die skuideiser
van die identiteit van die skuidenaar en van die feite
waaruit die
skuld ontstaan, kennis dra nie: Met dien verstande dat ‘n
skuideiser geag word sodanige kennis te dra indien
hy dit deur die
beoefening van redeiike sorg kon bekom het." (hof se
beklemtoning)
[49]
In die onderhawige geval is ek tevrede dat die skuld in terme van die
verrykingsaksie opeisbaar geword het op 27 Junie 2012.
[50]
Die eiser se eis is derhalwe nie deur verjaring uitgewis nie.
[51]
In lig van voormelde bevinding, is die partye dit eens dat 'n bevel,
soos uiteengesit in Mnr Stoop se betoogshoofde, toegestaan
moet word.
Bevel
Bygevolge word vonnis teen die verweerder toestaan vir betaling van:
1.
Die bedrag van R 114 000, 00;
2.
Rente op die bedrag van R 114 000, 00 teen 15,5% per annum vanaf 23
Maart 2007 tot datum van betaling;
3.
Koste van die geding.
N
JANSE Van NIEUWENHUIZEN
WAARNEMENDE
REGTER 1MOORD GAUTENG HOe HOF
SAAK
NOMMER: 4890/2007
DATUM
VAN AANHORING: 18 OKTOBER 2012
NAMENS
EISER: ADV B STOOP
IN
OPDRAG VAN: LOUIS BENN PROKUREURS NAMENS
VERWEERDER:
ADV Y COERTZEN
IN
OPDRAG VAN: VAN DER MERWE ASSOSIATE ING