About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
>>
2012
>>
[2012] ZAGPPHC 208
|
|
Brand and Another v Western Platinum Ltd (9746/2007) [2012] ZAGPPHC 208 (13 September 2012)
NOT
REPORTABLE
IN
THE NORTH GAUTENG HIGH COURT,
PRETORIA
(REPUBLIC OF SOUTH AFRICA)
CASE:9746/2007
DATE:13/09/2012
In
the matter between:
BRAND:
JOHANNES
PETRUS
......................................................................
FIRST
PLAINTIFF
BRAND:
HAN
ELI
.............................................................................................
SECOND
PLAINTIFF
and
WESTERN
PLATINUM
LIMITED
....................................................................
DEFENDANT
UITSPRAAK
LI
VORSTER: WR
[1]
In hierdie saak eis die Eisers skadevergoeding van die Verweerder,
synde die herstelkoste van defekte aan die dakstruktuur van
'n
woonhuis wat die Eisers by die Verweerder gekoop het. Die Eisers eis
ook moratore rente en koste. Die Verweerder bestry die
aksie.
[2]
Hoewel die pleitstukke in die saak in Engels o-pgestel is, is die
getuienis wat gelewer is alles in Afrikaans. Die saak is ook
in
Afrikaans geargumenteer. Ek lewerderhalwe hierdie uitspraak in
Afrikaans.
[3]
Ten aanvang van die verhoor het die Verweerder aansoek gedoen vir die
afsonderlike beregting van twee geskilpunte. Die Verweerder
het 'n
spesiale pleit geopper wat gebasseer is op die bepalings van 'n
koopkontrak wat die Eisers en die Verweerder gesluit het
ten aansien
van die aankoop van 'n woonhuis deur die Eisers by die Verweerder. Ek
het daardie aansoek toegestaan. Die geskilpunte
wat afsonderiik bereg
staan te word is die volgende:
"1.1
Whether proper demand, as pleaded in paragraph 7 of the particulars
of claim, was made in terms of clause 8 of the contract
between the
parties, alternatively whether the Defendant waived compliance with
clause 10 of the contract
1.2
Whether the alleged defects as pleaded in paragraph 6.2 of the
Plaintiffs particulars of claim were properly reported to the
Defendant in terms of the contract between the parties."
[4]
Dit is gemenesaak dat 'n skriftelike koopkontrak tussen die Eisers as
kopers en die Verweerder as verkopertot stand gekom het
ingevolge
waarvan die eiendom bekend as Erf 921, Mooinooi Uitbreiding 3
Dorpsgebied, deur die Eisers van die Verweerder gekoop
is. Dit is die
bepaiings van daardie kontrak wat die grond is van die Verweerder se
spesiaie pleit ten aansien waarvan die afsonderiike
beregting van die
voormelde geskilpunte gevra is en deur my toegestaan is. Dit is myns
insiens nodig om te kyk na die agtergrondsfeite
wat aanleiding gegee
het tot die slutting van die kontrak ten einde die kontrak en die
relevante bepalings behoorlik in perspektief
te kry ten einde by die
korrekte interpretasie daarvan uit te kom.
[5]
Die Eisers het 'n bundel dokumente ingehandig by die aanvang van die
verhoor wat bestaan uit blootgelegde dokumente en waarna
verwys is in
die getuienis wat gelei is. Die dokumente is nie in geskil nie. Die
volgende blyk daaruit:
5.1
Gedurende ongeveer Mei 2005 het die Verweerder besluit om 'n aantal
eiendomme bestaande uit woonhuise wat aan die Verweerder
behoort aan
werknemers van die Verweerder beskikbaar te stel by wyse van
verkoping van daardie eiendomme aan die suksesvolle werknemers.
'n
Dokument getiteld "Sales of Company Owned Houses and Stands
Policy, Rooms and Pricing". Hierdie dokument is bekend
gemaak
aan die werknemers van die Verweerder. Klousule 10 van daardie
dokument bepaal soos volg:
"10.
All houses will be sold "voetstoots" but patent defects as
reported by the valuator of the vahous financial
institutions or as
reported to Lonmin Estates Department will be rectified prior to
transfer being effected."
5.2
Die Eisers, wat binne gemeenskap van goed met mekaar getroud is, het
belanggestel om 'n eiendom gelee in Mooinooi Dorpsgebied
te koop.
Hulle aansoek is goedgekeur asook finansiering om die aankoop
moontlik te maak. Na aanleiding daarvan is daar uiteindelik
'n
kontrak gesluit tussen die Eisers en die Verweerder. Die kontrak is
deel van die pleitstukke, maar is ook te vinde in die bundel,
bladsye
43 - 48. In die kontrak word die eiendom bekend as Erf 921, Mooinooi
Uitbreiding 3 Dorpsgebied deur die Verweerder aan
die Eisers verkoop
vir 'n bedrag van R720 000,00. Kiousule 7 van die kontrak bevat 'n
voetstoots beding. Na aanleiding van kiousule
10 van die beslutt van
die Verweerder waarna ek reeds verwys het, bepaal die laaste gedeelte
van kiousule 7 van die kontrak soos
volg:
"Material
defects reported by the valuators of the financial institutions or as
reported to Lonmin Estates Department within
30 days of the date of
signing of the agreement will be rectified by the seller prior to the
date of transfer."
[6]
Dit blyk uit die getuienis dat die woonhuis op die betrokke eiendom
wat deur die Eisers van die Verweerder gekoop is kragtens
die gemelde
kontrak, 'n strukturele probleem gehad het in die opsig dat die
dakkonstruksie van die woonhuis nie op standaard was
nie. In hierdie
verband het die Eerste Eiser, sowel as 'n getuie, Charles Joseph
Payne, getuig. Hulle getuienis is onbetwis.
Payne
het getuig dat hy vir baie jare bouwerk gedoen het vir die
Verweerder. Hy is deur die Eerste Eiser gevra op 30 November 2005
om
na die huis te kom kyk. Hy was vergesel van Mnr Johan Rossouw, wat
Verweerder se eiendomsbestuurder ("estates manager")
was op
daardie stadium. Hulle het die Eerste Eiser by die betrokke eiendom
gekry. Hulle het gevind dat daar defekte was. Eerste
Eiser het
uitgewys dat die plafonne van die huis gesak het en dat die matte
vuil en onwelriekend was. Rossouw wat teenwoordig was
het gese dat
"hulle sal kyk daarna". Payne het later op versoek van die
Eerste Eiser die defekte wat waargeneem was tydens
die inspeksie op
30 November 2005 te boek gestel in 'n brief. Daardie brief is te
vinde in die bundel op bladsy 149 en verwys na
die defekte in die dak
en die plafonne, asook die matte. Die brief is gedateer 12 Februarie
2007. Payne het getuig dat hy op daardie
stadium die verslag by wyse
van 'n brief aan die Eerste Eiser gestuur het omdat hy versoek was om
dit te doen op daardie stadium.
[7]
Die Eerste Eiser het getuig dat hy op 28 November 2005 vir die eerste
keer die sleutels van die betrokke huis gekry het. Hy
het toe na die
huis gegaan en die defekte wat ek reeds beskryf het, daar waargeneem.
Hy het dit gerapporteer en na aanleiding daarvan
het Rossouw en Payne
die eiendom saam met horn besoek op 30 November 2005. Volgens die
kontrak dokument is die kontrak deur die
Eisers op 9 Desember 2005
geteken, asook namens die verkoper (Verweerder). Die Eerste Eiser het
getuig dat hy op die 9de Desember
2005 by die kantoor van die
Verweerder se prokureur te Brits was. Dit was in die vooruitsig
gestel dat hy en sy eggenote die kontrak
sou teken. Hulle was nie
bereid om die kontrak te teken nie, omdat daar gebreke aan die
dakkonstruksie en die matte was wat reeds
vantevore aan Rossouw en
Payne uitgewys was. Hy het weer met Johan Rossouw gepraat.
Laasgenoemde het gese hy neem kennis van die
probleem. Die Eerste
Eiser was nie bereid om te teken nie en het geglo Rossouw sou iets
doen aan sy klagte. Op 12 Januarie 2006
het daar 'n vergadering met
Tim Hili op Marikana plaasgevind. Hili is ook die persoon wat die
koopkontrak namens die Verweerder
onderteken het. Die Eerste Eiser
het getuig dat hy op daardie dag weer die probleme in verband met die
defekte met Hill opgeneem
het. Hill se reaksie was volgens die Eerste
Eiser dat hy 'n dak-inspekteur na die woning sal laat kyk en die
plafonne en die matte
sou vervang. Die Eerste Eiser was deur daardie
onderneming klaarblyklik gerus gestel. Op 19 Januarie 2006 het die
Eerste Eiser
en die Tweede Eiseres weer na Brits gegaan en ten
kantore van die Verweerder se prokureur die koopkontrak geteken. Die
datum wat
voorkom op die kontrak is nie 19 Januarie 2006 nie, maar 9
Desember 2005.
[8]
Daar is veel gemaak in kruisondervraging van die Eerste Eiser en die
Tweede Eiseres dat die ondertekeningsdatum van die kontrak
vas staan
as die datum wat in skrif vermeld word, naamlik 9 Desember 2005 en op
daardie basis is dit aan hulle gestel dat hulle
nie gehoor kan word
om te se die werklike datum van ondertekening was 19 Januarie 2006
nie. Soos ek die argument verstaan, maak
die Verweerder in hierdie
verband staat op die bepalings van klousule 9 van die kontrak. Dit
bepaal soos volg:
"9.
VARIATION
This
deed of sale constitutes the entire agreement between the parties and
no consensual cancellation, variation or waiver of any
of the
conditions thereof, including this clause shall be binding unless
reduced to writing and signed by both parties hereto."
[9]
Ek is nie bei'ndruk met hierdie argument nie, om die volgende redes:
9.1
Die bepalings van klousule 9 slaan klaarblyklik op die kontraktuele
bepalings tussen die partye. Dit is die wedersydse regte
en
verpligtinge wat die partye teenoor mekaar onderneem in die kontrak.
Dit staan vas en kan nie gewysig word anders as op skrif
en geteken
deur al die partye nie. Die datum van ondertekening van die kontrak
is nie 'n kontraktuele bepaling nie. Dit skep nie
regte of
verpligtinge teenoor enigeen van die partye nie. Dit is gewoon 'n
feitelike stelling wat gemaak word aan die einde van
die kontrak. Die
getuienis van die Eerste en Tweede Eisers is onbetwis dat die
werklike datum van ondertekening van die kontrak
deur hulle 19
Januarie 2006 was, en nie 9 Desember 2005 nie. Dit is bekende reg dat
'n kontrak tussen twee partye eers tot stand
kom wanneer die laaste
ondertekenaar van die kontrak die kontrak teken. Gevolglik het die
kontrak in die onderhawige geval tot
stand gekom op 19 Januarie 2005
toe die Eisers die kontrak onderteken het.
[10]
Die vraag wat oorbly om te beslis is of die Eisers die defekte aan
die dakstruktuur binne 30 dae vanaf die datum van ondertekening
van
die kontrak aan die eiendomsdepartement van Lonmin gerapporteer het
soos bepaal in die laaste gedeelte van klousule 7 van die
kontrak wat
ek reeds hierbo aangehaal het. Die Verweerder se argument in hierdie
verband is eenvoudig dat die rapportering van
die defekte deur die
Eerste Eiser aan Rossouw en aan Hill nie geldige rapportering van die
defekte is soos bedoel in die betrokke
klousule nie. Wat die
rapportering aan Rossouw aanbetref, is dit so dat hy op 30 November
2005 die hoof was van eiendomme van die
Verweerder. Rapportering aan
horn sou klaarblyklik voldoende wees binne die bepalings van klousule
7 van die kontrak. Die argument
in hierdie verband is dat die kontrak
eers gesluit is op 9 Desember 2005 (synde die datum van die
handtekening van die Eisers)
en dat dit daarom nie voldoen aan die
bepalings van klousule 7 van die kontrak nie. Ek vind dit 'n
simplistiese argument vir die
redes waarmee ek meer volledig
hieronder sal handel.
[11]
Die kernvraag is of rapportering van die defekte aan die huis voor
datum van kontraksluiting enige verpligting op die Verweerder
plaas.
Die antwoord op hierdie vraag hang af van die korrekte interpretasie
van die kontrak. Op die oog af, volgens die letterlike
uitleg van die
betrokke klousule, is alleenlik die rapportering van defekte aan die
betrokke eiendom wat gedoen word binne 30 dae
vanaf datum van
kontraksluiting geldig in die sin dat dit dan die verpligting op die
Verweerder sou laai om die defekte te herstel
voordat transporting
van die eiendom plaasvind. Dit skep na my oordeel 'n absurditeit wat
die partye nooit
kon
bedoel het met die kontrak nie. Om die kontrak in die onderhawige
gevai te verstaan, is dit nodig om die kontrak te beskou in
die hele
konteks van die omstandighede wat aanleiding gegee het tot die
sluiting daarvan. Dit is in die konteks van die interpretasie
van 'n
wetsbepaling toegepas. Dit is ewe-seer van toepassing op die
interpretasie van kontrakte. In die saak Jaga v Donges 1950(4)
SA 653
(A) op 662 H word die volgende gese:
"The
context, is not limited to the language of the rest of the statute
regarded as throw light of a dictionary kind on the
part to be
interpreted. Often of more importance is the matter of the statute,
its apparent scope and purpose, and within limits,
its background."
Die
partye het klaarblyklik beoog dat die kopers 'n eiendom van die
Verweerder koop op 'n voetstoots basis om die verkoper (Verweerder)
te beskerm, maar ook in billikheid teenoor die kopers dat
substansiele defekte aan die eiendom wat aan die Verweerder as
verkoper
gerapporteer word, deur die Verweerder herstel sou word. Dit
kan uit daardie oogpunt gesien, geen verskil maak of die defek voor
of na kontraksluiting binne 30 dae aan die Verweerder gerapporteer
word deur 'n voornemende koper wat goedgekeur is om die eiendom
te
kan koop nie. Ek meen dat die konteks van die feite wat as agtergrond
dien vir die totstandkoming van die kontrak in die onderhawige
geval,
daardie gevolgtrekking ondersteun. Dit sou ook in lyn wees met 'n
doelmatige ("purposive") interpretasie van die
kontrak,
welke metode 'n aanvaarde metode van konstruksie van onder andere
kontrakte is in ons hedendaagse reg. Vgi Public Carriers
Association
v Toll Road Concessionaires (Pty) Ltd 1990(1) SA 925 (A) op 943 C.
[12]
Die kontrak skryf nie skriftelike rapportering of aanmelding van die
gebreke aan die Verweerder deur die voornemende koper
nie. Die
aanmelding van daardie gebreke deur die Eerste Eiser op 30 November
2005 by Rossouw, die eiendomsbestuurder van die Verweerder
op daardie
stadium, was geldige aanmelding van die betrokke defekte aan die
huis. Die rapportering van daardie defekte is weer
herhaal deur die
Eerste Eiser op die vergadering wat op 12 Januarie 2006 op Marikana
plaasgevind het toe die Eerste Eiser dieselfde
probleme weer aan Hill
gerapporteer het. Die Eerste Eiser se getuienis dat Hill gese het hy
sou 'n dak-inspekteur na die woning
laat kyk en die plafonne en matte
laat vervang. Gevolglik bevind ek dat die beweerde defekte behoorlik
deur die Eerste Eiser aan
die Verweerder gerapporteer is soos bepaal
in die kontrak tussen die partye.
[13]
Die tweede vraag wat ek moet beslis is of behoorlike aanmaning
kragtens klousule 8 van die kontrak tussen die partye plaasgevind
het, alternatiewelik of die Verweerder afstand gedoen het van
nakoming van klousule 10 van die kontrak. Klousule 8 van die kontrak
bepaal soos volg:
"8.
BREACH
In
the event of any party failing to make any payment due in terms of
this agreement, or failing to fulfill on due date any of the
other
terms and conditions of this agreement and remaining in default for
14 days after receipt of written notice delivered to
as provided for
herein calling upon him to remedy such default, the other party shall
have the right without prejudice of any other
right which may have:-
IN
THE EVENT OF THE PURCHASER:
1.5
To claim specific performance of all the terms and conditions hereof,
alternatively to claim damages."
[14]
Die tersaaklike gedeeite van klousule 10 van die kontrak bepaal soos
volg:
"10.
DOMICILIUM:
All
notices intended for the parties shall be in writing and delivered by
registered mail, by hand or by facsimile at the undermentioned
addresses appointed by the parties as his/her/their domicilium
citandi et executandi for purposes of delivery of all notices and
documents instituting legal process emanating from this agreement."
[15]
Dit is opvallend dat die kontrak nie in klousule 7 bepaal dat
substansiele defekte ("material defects") skriftelik
gerapporteer moes word nie. Dit val nie vreemd op
nie,
omdat die huise gekoop sou word deur werknemers van die Verweerder en
nie kopers wat vreemdelinge vir die Verweerder is nie.
Die besluit
van die Verweerder om die huise vir verkoop beskikbaar te stel aan
die werknemers is vooraf aan die werknemers gekommunikeer.
Die
werknemers moes aansoek doen by die Verweerder om goedgekeur te word
vir die aankoop van 'n bepaalde woonhuis en finansiering
moes ook
goedgekeur word. Daarna sou kontraksluiting kon plaasvind. Dil is
gevolgiik voor-die-hand-liggend dat voornemende kopers
met kennis van
die besluit van die Verweerder sou gaan kyk na die huise wat hulle
wil koop, die toestand daarvan sou besigtig en
daarna sou aansoek
doen om goedgekeur te word as kopers. Denkbaar sou daar reeds op
daardie vroee stadium deur die voornemende
kopers onder die aandag
van die Verweerder gebring het substantiewe defekte aan die eiendomme
wat hulle voornemens was om te koop.
Dit is ook presies wat in
hierdie saak gebeur het. Waar defekte aangemeld is deur die
voornemende koper is die verpligting op die
Verweerder om daardie
defekte te herstel voordat transport van die eiendom op naam van die
koper plaasvind. Daar kan gevolgiik
geen sprake wees van kontrakbreuk
deur die Verweerder bestaande uit versuim om die defekte te herstel
voor datum van transport
van die eiendom op naam van die suksesvolle
koper nie. Versuim van die Verweerder om gerapporteerde defekte te
herstel voordat
transport van die eiendom op naam van die koper gegee
word, is op die datum wat transport gegee word op naam van die koper
mora
ex re. Geen verdere aanmantng is nodig om die skuld opeisbaarte
maak nie. Ten beste vir die Verweerder sou die Verweerder 14 dae
gehad het na datum van transport van die eiendom op naam van die
Eisers om sy versuim om die defekte reg te gestel het, aan te
suiwer.
Dit is klaarblyklik die absurde gevolg van 'n letterlike uitleg van
die bepalings van klousule 8 van die ooreenkoms. Die
Verweerder plaas
homself in 'n posisie van kontrakbreuk deur die eiendom op naam van
die koperte transporteer, nieteenstaande die
feit dat substansiele
defekte vantevore deur die koper aan die Verweerder gerapporteer is.
Om te aanvaar dat klousule 10 nou op
daardie koper 'n verdere
verpligting plaas om skriftelik kennis te gee aan die Verweerder
voordat die koper sy remedie van spesifieke
nakoming of
skadevergoeding kan uitoefen, onderstreep myns insiens net weer die
noodsaak om die kontrak tussen die partye te interpreteer
aan die
hand van die agtergrondsfeite wat aanleiding gegee het tot die
kontrak. Daardie benadering is so onlangs as in die beslissing
van
die Hoogste Hof van Appel in die saak van Scholtz v Schottz 2012(5)
SA 230 weer bevestig. Ek bevind gevolglik dat versuim deur
die Eisers
om voor uitreiking van dagvaarding 'n kennisgewing soos bedoel in
klousule 8 van die kontrak aan die Verweerder te gee,
nie 'n beletsel
is op hulle reg om aksie in te stel vir skadevergoeding gebasseer op
die herstelkoste van die defekte wat hulle
gerapporteer het aan die
Verweerder nie.
[16]
Ek maak gevolglik die volgende bevel:
1.
Dit word verklaardat die beweerde defekte soos beweer in paragraaf
6.2 van die Eisers se besonderhede van vordering behoorlik
gerapporteer is aan die Verweerder ingevolge die kontrak tussen die
partye;
2.
Dit word verklaar dat aanmaning soos bepaal in klousule 8 van die
kontrak tussen die partye onnodig was vir die geldige instel
van die
aksie van die Eisers in hierdie saak teen die Verweerder;
3.
Die Verweerder word gelas om die Eisers se koste op
Hooggeregshofskaal te betaal, welke koste die volgende insluit:
3.1
Die koste van senior advokaat, insluitende die
voorverhoorkonferenste;
3.2
Die verrigtinge voor Makafola AR op 19 en 20 Mei 2008 en die appel
wat daaruit voortgespruit het;
3.3
Die verkwiste koste van die Eisers se deskundiges waarvan kennis
gegee is en opsommings afgelewer is kragtens Reel 36<9)(b);
3.4
Die getuiefooie van die Eisers se getuienis Payne en Van den Berg ten
opsigte van die verrigtinge voor Makafola AR, sowel as
hierdie
verhoor;
3.5
Die Eisers se reiskoste in verband met bywoning van nodige
konsultasies met hulle prokureur en advokaat asook hulle bywoning
van
die hofverrigtinge voor Makafola AR en hierdie verhoor;
3.6Die
koste van die tolk Bhuda op 4 September 2012.
4.
Die geskilpunte betreffende die skadevergoeding wat die Eisers eis
van die Verweerder word uitgestel sine die.
L
I VORSTER WR