About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
>>
2012
>>
[2012] ZAGPPHC 155
|
|
Tosen v Tosen en Anders (58121/2010) [2012] ZAGPPHC 155 (8 August 2012)
NOT
REPORTABLE
IN
DIE NOORD GAUTENG HOER HOF
(REPUBLIEK
VAN SUID-AFRIKA)
SAAK
NR: 58121/2010
DATUM:08/08/2012
In
die saak tussen:-
JEANNE
HILDEGARD TOSEN
En
GRAEME
TOSEN
.........................................................................................
lste Verweerder
VINCENT
TOSEN
.........................................................................................
2de Verweerder
VICTOR
TOSEN
............................................................................................
3de Verweerder
UITSPRAAK
[1]
In my uitspraak op die stadium toe daar namens Eerste Verweerder
aansoek om absolusie van die instansie gedoen is, het ek die
bewerings soos dit in die pleitstukke verskyn in bree trekke opgesom.
Sodanige opsomming het, uiteraard, geskied op die stadium
van die
verrigtinge voordat Eerste Verweerder getuienis aangebied het. Vir
doeleindes hiervan herhaal ek nie die bewerings in die
pleitstukke
gemaak nie en inkorporeer ek die inhoud van paragrawe [2] tot en met
[12] van die gesegde uitspraak hierin. In die
mate as wat die
geskilpunte en/of betekenis van dokumentasie egter geraak word deur
die geheelprentjie waaroor ek nou beskik, sal
dit direk of by
implikasie blyk uit die konteks van hierdie uitspraak.
[2]
Gesien uit die oogpunt van die Eiseres is die essensie van die breer
raamwerk wat al die "ooreenkomste" tussen haar
en Eerste
Verweerder (soms na verwys as "Graeme") onderle, die
volgende. Volgens Eiseres was die oogmerk by die aangaan
van
aanhangsel "A" tot die pleitstukke nl die gepoogde
ooreenkoms aangegaan op 16 Maart 2005, onder andere dat die huis
gelee op die toe-bestaande Resterende Gedeelte van erf 79 te Jan van
Riebeeckstraat 143A, Middelburg, nie deel van die koopsaak
sou wees
wat aan Graeme verkoop word nie en/of op 'n later stadium kosteloos
weer haar eiendom sou word. In daardie sin wou sy
"die huis
behou". Met daardie doel voor oe het Eiseres en haar gewese
eggenoot, die Derde Verweerder (met wie sy op daardie
stadium nog
getroud was), die aktevervaardiger. Me. Bekker, gaan spreek. Derde
Verweerder moes dringend kontant bekom. Die transaksie
wat gevolg het
was juis sodanig ontwerp en gestruktureer dat Derde Verweerder in
daardie doel sou slaag. Die gedagte was naamlik
dat Derde Verweerder
se seun, Graeme, wat in Londen woonagtig was (en steeds is) en wat
reeds oor goedgekeurde leningsfasiliteite
beskik het, die
gekonsolideerde eiendom (waarna in my vorige uitspraak verwys is),
sou koop. Ten einde gevolg te gee aan die Eiseres
se voormelde
voorneme om "die huis" te "behou", is daar 'n
klousule 16.1 (soos aangehaal in die vorige uitspraak)
wat voorgee om
'n "opsie" te wees, by die koopkontrak bygevoeg.
[3]
Dit is gepas om op te merk dat Derde Verweerder klaarblyklik die
dryfkrag agter die transaksie was, hoewel die betrokke onroerende
eiendom die van Eieseres was. Daar is geen getuienis wat daarop dui
dat Derde Verweerder regtens op enige voordele uit die transaksie
tussen Eiseres en Eerste Verweerder geregtig sou wees nie. Tog is sy
naam as bevoordeelde, en op sy aandrang, bygevoeg by aanhangsel
"D".
Eerste Verweerder het ook telkens in sy getuienis na "hulle",
synde Eiseres en Derde Verweerder verwys.
Uit sy getuienis is dit
duidelik dat Derde Verweerder die een was wat die inisiatief met
onderhandelinge, byvoorbeeld, voor die
aangaan van aanhangsel "A"
en by die vergadering van 12 Desember 2006 geneem het. My indruk is
dat Eiseres haar duidelik
deur Derde Verweerder laat lei het en dat
laasgenoemde na alle waarskynlikheid, en ten einde sy eie agenda te
pas, manipulerend
en aanmatigend opgetree het. In die mate as wat
Derde Verweerder se optrede die indruk by Eerste Verweerder kon
geskep het dat
eersgenoemde in enige opsig op voordele wat aan
Eiseres sou toekom, kon aanspraak maak, is sodanige indruk foutief.
Enige eise
wat daar mag bestaan kom slegs die Eiseres toe.
[4]
Dat bogenoemde die instruksies van Eiseres en die Derde Verweerder
aan Me. Bekker was word deur laasgenoemde in haar getuienis
bevestig.
Haar getuienis is onomwonde dat die twee eiendomme ter sprake
gekonsolideer sou word en "... dit is eintlik die
grond wat
Graeme koop en die huis voor moet Jeannie s'n bly, dit was die hele
idee" (p. 143 oorkonde). Haar getuienis is voorts
dat Eiseres
nie die bestaande gebou sou terugkoop nie, nie teen munisipale
waardasie of enigsins nie, "...want die R550 000
was eintlik net
vir die onontwikkelde grond en die huis sou getransporteer word
sonder kostes" (pp. 151 en ook 157 en 172
oorkonde). Dit was om
die gemelde oogmerk te bereik dat sy klousule 16.1 by die koopkontrak
gevoeg en en wat aanhangsel "C"
tot die besonderhede van
vordering uiteindelik die lig gesien het in 'n poging om die "opsie"
vervat in klousule 16.1
"uit te oefen". Hierdie (wat ek na
verwys as) "breer raamwerk" onderle a I die gepoogde
ooreenkomste omdat
dat dit minstens uit aanhangsels "A",
"C" en "D" afgelei kan word. Die afleiding ten
aansien van
die breer raamwerk is ook nie op ekstrinsieke getuienis
gegrond nie omrede almal van klousule 16.1 van aanhangsel "A",
sowel as aanhangsels "C" en "D", nietig is vir
die redes soos infra genoem.
[5]
Dit is gemeensaak tussen die partye dat die beoogde "opsie"
vervat in klousule 16.1, om verskeie redes nie 'n geldige
en
afdwingbare opsie daarstel nie. Dit is ook gemeensaak dat die
gekonsolideerde eiendom op 2 Augustus 2005 in Graeme se naam
geregistreer is.
[6]
Klousule 16.1 van aanhangsel "A" gaan uit van die
veronderstelling dat daar 'n deeltitelskema op die gekonsolideerde
eiendom geopen gaan word, sodat "die huis" een van 'n
aantal deeltiteleenhede sal uitmaak. Aanhangsel "C" (en
"D") is, eweneens, op dieselfde veronderstelling gebaseer.
In laasgenoemde dokumente word daar na "die huis"
verwys as
"...die bestaande kantore van Middelburg Management &
Bookkeeping Services ..." Die beoogde deeltitelskema
het nooit
gerealiseer nie. Selfs al sou die gepoogde "opsie" in
klousule 16.1 geldig gewees het sou Eiseres nie daarop,
of op
aanhangsel "C" en/of "D" kon staatmaak ten einde
haar oogmerk om "die huis" te "behou"
of te
"bekom", te laat realiseer nie. Die gepoogde "koopsaak"
genoem bestaan nie. Klousule 16.1 van aanhangsel
"A" sowel
as aanhangsels "C" en "D" is almal nietig.
[7]
Aanhangsel "A" gee voor om deur Tweede Verweerder, namens
Eerste Verweerder, onderteken te wees. Die volmag ingevolge
waarvan
Tweede Verweerder egter gemagtig is om Eerste Verweerder te
verteenwoordig is eers op 30 Maart 2005 deur laasgenoemde onderteken.
Dit is gemeensaak dat albei partye ten voile ingevolge aanhangsel "A"
presteer het. Wat die nietige klousule 16.1 daarvan
betref is namens
Eerste Verweerder aangevoer dat die beginsel soos verduidelik in
Christie "The Law of Contract " (4e
uitgawe) p. 447
toepassing vind, naamlik: "The point is that even a
comparatively minor clause which is illegal will drag
the whole
contract down with it if it cannot pass the test of severability, but
a clause that is vague or impossible or frivolous
or void for some
equally innocuous reason will simply be ignored pro non scripto and
the remainder of the contract enforced unless,
looking at substance
rather than the form, the cutting out of the one clause will make it
impossible to achieve the real object
of the contract." Met
verwysing na Olifants Trust Co v Pattison
1971 (3) SA 888
(W) is
betoog dat twee ooreenkomste in dieselfde dokument geinkorporeer is
en dat klousule 16.1 deelbaar is van die balans van
aanhangsel "A".
In dieselfde verband is ek verwys na Exdev (Pty) Ltd and Another v
Pekudei Investments (Pty) Ltd
2011 (2) SA 282
(SCA) en veral
paragrawe [10] en [13] asook na JR 209 Investments (Pty) Ltd and
Another v Pine Villa Country Estate (Pty) Ltd
2009 (4) SA 302
(SCA),
paragrawe [7] en [14]. Ek stem saam dat die benadering en beginsels
in die gemelde gewysdes neergele in die onderhawige
geval toepassing
vind. Klousule 16.1 is gevolglik deelbaar van die res van aanhangsel
"A".
[8]
Namens Eerste Verweerder is voorts aangevoer dat die regsposisie
rakende aanhangsel "A" onderhewig is aan en bepaal
word
deur die bepalings van art. 28(2) van die Wet op Vervreemding van
Grond, Wet 86 van 1981, wat lees: "Any alienation which
does not
comply with the provisions of section 2(1) shall in all respects be
valid ab initio if the alienee had performed in full
in terms of the
deed of alienation or contract and the land in question has been
transferred to the alienee". Dus, op enige
van die twee
moontlike scenario's naamlik of aanhangsel "A" (met die
uitsluiting van klousule 16.1) geldig dan wel nietig
is, het Eerste
Verweerder eienaar van die onroerende eiendom geword.
[9]
Hoe die sogenaamde "bedoeling" van partye tot 'n ooreenkoms
(laasgenoemde wat ek as sinoniem vir "kontrak"
gebruik)
verstaan en hanteer moet word, is duidelik uitgespel deur die Hoogste
Hof van Appel in National Joint Municipal Pension
Fund v Endumeni
Municipality
[2012] 2 All SA 262
(SCA) veral op 273b - 274a asook
274c - e. Laasgenoemde passasie lui soos volg: "Unlike the trial
judge I have deliberately
avoided using the conventional description
of this process as one of ascertaining the intention of the
legislature or the draftsman,
nor would I use its counterpart in a
contractual setting, 'the intention of the contracting parties',
because these expressions
are misnomers insofar as they convey or are
understood to convey that interpretation involves an enquiry into the
mind of the legislature
or the parties. The reason is that the
enquiry is restricted to ascertaining the meaning of the language of
the provision itself.
Despite their use by generations of lawyers to
describe the task of interpretation it is doubtful whether they are
helpful."
Ek
volg hierdie benadering waar dit om betekenisgewing aan skriftelike
"ooreenkomste" gaan.
[10]
Uit die getuienis van die Eerste Verweerder is dit duidelik dat hy
ten ene male kennis ontken van enige "bedoeling"
tot die
effek dat "die huis" op die een of ander wyse deur die
Eiseres "behou" sou word of kosteloos aan haar
terug-oorgedra sou word, sou omstandighede dit vereis. Die essensie
van sy getuienis in hierdie verband is dat hy sy pa, die derde
verweerder, na aanleiding van 'n versoek van sy broer, die tweede
verweerder, uit Londen geskakel het. Dit was voordat aanhangsel
"A"
aangegaan is. Sy pa het aan horn die proposisie van die koop van 'n
gekonsolideerde eiendom waarvoor daar reeds planne
vir die oprig van
deeltiteleenhede bestaan het, voorgehou. Hy het, voor die aangaan van
aanhangsel "A", ongeveer vier
gesprekke met sy pa oor die
aangeleentheid gehad. Sy pa het aan horn voorgehou dat "hulle"
(synde Eiseres en Derde Verweerder)
later een deeltiteleenheid
naamlik die bestaande woonhuis, van horn sou terugkoop. Die koopsom
vir laasgenoemde transaksie sou
die "munisipale waarde" van
die eiendom wees. Hy was tevrede met die koopprys van R550 000 nadat
hy navraag aangaande
eiendomspryse op Middelburg by 'n niggie van
horn en haar man, gedoen het. Hy het voorts beoog om wanneer die huis
aldus van horn
teruggekoop sou word, die geld vir
ontwikkelingsdoeleindes van verdere eenhede te gebruik. Soos reeds
hierbo aangedui is die gekonsolideerde
eiendom op 2 Augustus 2005 in
sy naam geregistreer.
[11]
Die ontwikkeling van 'n deeltitelskema het geblyk nie lewensvatbaar
te wees nie. Tydens 'n besoek aan Suid-Afrika gedurende
ongeveer
Desember 2006 het hy ene Bleekers ontmoet. Tesame het hulle beoog om
'n groter ontwikkeling bestaande uit ongeveer 80
wooneenhede op die
gekonsolideerde eiendom op te rig. Dit sou beteken dat die woonhuis
en buitegeboue op die eiendom platgeslaan
moes word. Op 12 Desember
2006 sou hy terug na Londen vertrek. Gedurende daardie dag woon hy,
op kort kennisgewing en op versoek
van Tweede en Derde Verweerders,
'n vergadering by waarby die genoemdes sowel as Eiseres teenwoordig
was, en wel by "die huis"
op Middelburg. Eerste Verweerder
en Bleekers se beoogde ontwikkelingsplanne kom ter sprake. Na
aanleiding daarvan se Eerste Verweerder
dat dit die platslaan van die
huis en buitegeboue noodsaak. Derde Verweerder se reaksie daarop was
dat die platslaan nie kan plaasvind
nie omrede daar 'n ooreenkoms
bestaan wat Tweede Verweerder namens Eerste Verweerder onderteken
het, in terme waarvan "die
huis" in Eiseres en Derde
Verweerder se naam geregistreer is of geregistreer staan te word. Die
getuie was onbewus van die
bestaan van so 'n ooreenkoms, het gevoel
dat hy in die rug gesteek is (klaarblyklik deur Tweede Verweerder en
moontlik ook Derde
Verweerder) en was "woedend". Hoewel die
ooreenkoms (klaarblyklik aanhangsel "D") nie aan horn
getoon is nie
en hy dit trouens op geen stadium onder oe gehad het
nie, het hy egter aanvaar dat " 'n deel van die grond"
(klaarblyklik
"die huis") in die naam van Eiseres en Derde
Verweerder geregistreer is of staan te word. Om daardie rede, en
omdat hy
die minstens R3-miljoen wat deur Bleekers aan horn as sy
deel van die wins uit die beoogde ontwikkeling voorgehou is, nie wou
verloor
nie, was hy "in beginsel" bereid om 'n bedrag aan
Eiseres en Derde Verweerder vir hulle oenskynlike belang in "die
huis" te betaal, maar dan slegs wanneer hy sy deel van die wins
op sekere stadia van die beoogde ontwikkelingsfases ontvang.
Hy
getuig dat Tweede en Derde Verweerders bedrae van aanvanklik R900 000
en later R800 000 as sodanige vergoeding genoem het en
dat die bedrag
later verminder is tot R650 000. Hy ontken dat hy en Eiseres by die
geleentheid op R800 000 as vergoeding ooreengekom
het soos deur haar
getuig is.
[12]
Die inhoud van aanhangsel "A" insluitend klousule 16.1
daarvan tesame met die feit van oordrag van die onroerende
eiendom in
naam van eerste verweerder in Augustus 2005
laat,
op die waarskynlikhede, min ruimte vir enige ander gevolgtrekking en
wete deur Eerste Verweerder as dat hy die eienaar van
die volledige
gekonsolideerde eiendom sou word en inderdaad geword het. Wat daarmee
saamhang is die vraag of Eerste Verweerder
tydens die aanloop tot die
sluiting van aanhangsel "A" d w s tydens en as gevolg van
die telefoongesprekke met sy pa,
daarvan bewus gemaak is en dus bewus
daarvan was dat Eiseres (en, mag hy moontlik gedink het, sy pa) "die
huis" wou "behou",
desnoods as 'n deeltiteleenheid. Ek
is van oordeel dat, op die waarskynlikhede, dit wel die geval moes
gewees het. Ek vind dit
onwaarskynlik dat Eerste Verweerder se pa
sodanige feit nie tydens sy gemelde telefoongesprekke met
eersgenoemde aan horn sou meegedeel
het nie. Maar enige twyfel wat
daar steeds aangaande Eerste Verweerder se bewussyn in daardie
verband mag bestaan, word uit die
weg geruim deur die inhoud van
klousule 16.1 wat die "behou" van "die huis"
duidelik maak. Selfs nadat Eerste
Verweerder aanhangsel "A"
ter insae gehad het, het hy geen beswaar teen sodanige reeling
geopper nie. Ek bevind dus dat,
op die waarskynlikhede, Eerste
Verweerder voor of minstens kort na die aangaan van aanhangsel "A"
bewus was of geword
het van die posisie ten aansien van Eiseres se
voorneme aangaande die "behoud" van "die huis" en
dat hy horn
daarmee versoen het.
[13]
Die oorblywende aspek in hierdie verband is die vraag of Eiseres
enige vergoeding aan Eerste Verweerder moes betaal ten einde
"die
huis" te "behou". Ex facie aanhangsel "A" se
klousule 16.1 kon Eiseres "die huidige bestaande
gebou op die
eiendom soos op datum hiervan" koop teen die munisipale waarde
daarvan. Hierdie reeling is reeds deur sy pa,
in die aanvanklike
telefoongesprekke, aan horn genoem. Volgens Eerste Verweerder was hy
tevrede met hierdie bepaling ondanks die
feit dat hy nie die vaagste
benul gehad het of kon gehad het van wat die munisipale waarde was of
kon wees nie. Gegewe die konteks
waarin aanhangsel "A"
gesluit is en spesifiek die vooruitsig en voorneme om 'n
deeltitelskema te ontwikkel, sou die verwysing
na die munisipale
waarde moontlik, maar nie noodwendig nie, verstaan kon word as
laasgenoemde soos vasgestel ten aansien van 'n
deeltiteleenheid. Ek
vind dit egter onwaarskynlik dat Eerste Verweerder bereid sou wees om
sonder om enigsins te probeer vasstel
wat die munisipale waarde ter
sake waarskynlik sou wees (al was dit by benadering), horn tot so 'n
onsekere bepaling sou verbind,
tensy hy daarvan bewus was dat die
verwysing na "munisipale waarde" om ander redes in klousule
16.1 ingeskryf is terwyl
die ware oogmerk die kostelose verkryging
van "die huis" deur Eiseres was. Hoewel Eerste Verweerder
na sy oordeel en
inligting 'n "goeie koop" gedoen het, kon
die munisipale waarde as teenprestasie vir "die huis" (op
welke tipe
entiteit ook al bepaal en bereken), van sy goeie koop 'n
slegte koop gemaak het. Gegewe die Eerste Verweerder se akademiese en
praktiese agtergrond en opleiding, vind ek so 'n benadering van sy
kant uiters onwaarskynlik; hy is nie 'n naiewe leek nie maar
iemand
met verskeie grade en kwalifikasies in finansieel-verwante velde. Uit
die oogpunt van 'n belegging met die oog op ontwikkeling
maak dit
geen sin nie. Eerste Verweerder moes, geoordeel aan die
waarskynlikhede, daarvan bewus gewees het dat die verwysing in
klousule 16.1 na "munisipale waarde", geen toepasbare
betekenis dra nie en om ander redes daarin verskyn, een waarvan
waarskynlik was dat dit beoog is dat Eiseres ter gelegener tyd
eienaar van "die huis" sou word sonder enige teenprestasie
van haar kant.
[14]
Geoordeel aan die waarskynlikhede is ek gevolglik van mening dat
Eerste Verweerder te alle tersake tye bewus was van die feit
dat
Eiseres "die huis" of soos dit in klousule 16.1 genoem
word, "die huidige bestaande gebou op die eiendom",
sou
"behou" in die sin dat ondanks die oordrag van die eiendom
in die naam van die Eerste Verweerder, sy ter gelegener
tyd geregtig
sou wees op die kostelose terugtransportering daarvan in haar naam.
Of sodanige terugtransportering regtens haalbaar
sou wees is nie ter
sake by beoordeling van die vraag tans onder oorweging nie.
[15]
Volgens Eerste Verweerder verneem hy tydens die vergadering op 12
Desember 2006 tot sy skok dat Tweede Verweerder intussen
namens horn
'n ooreenkoms gesluit het in terme waarvan "die huis" aan
Eiseres en Derde Verweerder getransporteer is,
of getransporteer
staan te word omdat hulle, in terme van die gesegde kontrak, daarop
geregtig is. Dit noodsaak horn om "in
beginsel" in te stem
tot die betaling van 'n som geld aan laasgenoemde twee, op sekere
voorwaardes, en ten einde die voorgenome
ontwikkeling met Bleekers
nie te laat skipbreuk ly nie. Na aanleiding van hierdie gewaande
situasie rig hy op 10 Februarie 2007
'n skrywe aan prokureur Gerrit
Kruger waarin die volgende paragraaf voorkom: "Die huis gedeelte
op die erf was aan (my) Jeanne
en my pa oorgedra toe ek die grond
gekoop het en moet nou terugkom na my toe. Izelle het die
dokumentasie hiervoor gedoen so dit
behoort by julle te wees. Ek
benodig iemand om 'n kontrak op te stel wat daardie grond aan my
oordra en het gedink dit sal goed
wees as julle dit kan doen synde
julle reeds die agtergrond ken. Die grond sal aan my oorgedra word
vir R650 000 en dit sal betaal
word in lyn met my kontantontvangste
op die kontrak hierbo." Dit is gemeensaak dat die woord "my"
wat hierbo in
hakies verskyn, per abuis in die sin ingevoeg is. Die
Eerste Verweerder het voorts getuig dat die woorde "toe ek die
grond
gekoop het..." inderwaarheid bedoel was om te lui "nadat
ek die grond gekoop het..." Hy getuig dat hierdie paragraaf
slaan op, en geskryf is na aanleiding van, die indruk waaronder hy op
die vergadering van 12 Desember 2006 (soos hierbo na verwys)
gebring
is. Na aanleiding van die gebeure op die vergadering van 12 Desember
sien aanhangsel "E", opgestel deur prokureur
Gerrit Kruger
van dieselfde prokureursfirma en eggenoot van Me. Bekker, die lig.
[16]
Ondanks sy beweerde indruk dat Eiseres "die huis" slegs
teen die betaling van die "munisipale waarde" daarvan
van
horn kon terugkoop, is daar geen vermelding van hierdie feit in sy
gemeide skrywe nie, (net soos hierdie aspek ook nie deur
horn op die
vergadering van 12 Desember geopper is nie), soos ook nie van die
feit dat hy "in die rug gesteek" gevoel
het en "woedend"
was oor die wyse waarop die eiendom klaarblyklik onderhands van horn
weggeneem is nie. Inteendeel, hy
deel skynbaar kalm mee dat die
vermeende terugtransportering van die grond aan horn deur die firma
wat "reeds die agtergrond
ken" hanteer moet word. Boonop hy
is nou "in beginsel" bereid om 'n bedrag ('n aspek waarop
hieronder teruggekom
word), aan die Eiseres te betaal. Dit strook
hoegenaamd nie met sy beweerde indruk met betrekking tot klousule
16.1 nie. Nerens
rep hy 'n woord dat die "munisipale waarde"
waarop hy in terme van klousule 16.1 geregtig sou wees, in
verrekening gebring
moes word nie. Sy verduideliking naamlik dat hy
eerder nou R650 000 sou betaal as om 'n voorgehoue wins van minstens
R3-miljoen
te verloor, verduidelik steeds nie waarom hy nie alleen
bereid is om vergoeding aan horn teen "munisipale waarde"
te
verbeur nie, maar boonop R650 000 te betaal nie. Dit bevestig die
waarskynlik hierbo na verwys naamlik dat hyself geweet en geglo
het
dat die verwysing na "munisipale waarde" in klousule 16.1
oeverblindery was en dat Eiseres nog sodanige waarde, nog
enige ander
bedrag, sou moes betaal vir "die behoud" van die huis.
[17]
Nie alleen word die Eerste Verweerder se getuienis ten aansien van
die wesenlike punte dusver na verwys, gekenmerk deur onwaarskynlike
weergawes nie, maar sy skrywe gedateer 9 Maart 2008 aan ene "Sarel"
(die detail is nie vir doeleindes hiervan belangrik
nie) bevat 'n
blatante en selferkende leun waar hy skryf: "Ek het 'n
afsonderlike kontrak om die persone wat huidiglik in
die kantore op
die perseel is (dit is, "die huis" - my invoeging), te
vergoed. Hulle vergoeding is gebaseer op dieselfde
formule wat ons
huidiglik in ons kontrak het. Totdat ek hulle afbetaal het moet ek
vir hulle kantore huur op my onkoste."
Hoewel daar namens Eerste
Verweerder betoog is dat die feit dat laasgenoemde hier " 'n
kluitjie gebak het" irrelevant
is en nie teen horn gehou moet
word nie, is dit na my oordeel wel ter sake waar dit om botsende
getuienis tussen Eiseres en Eerste
Verweerder gaan. Vir al die
genoemde redes verkies ek die getuienis van die Eiseres bo die van
Eerste Verweerder in elke geval
waar daar 'n konflik tussen hulle
getuienis is.
[18]
Dit is duidelik dat daar op die vergadering van 12 Desember 2006 'n
debat gevoer is oor die bedrag vergoeding wat Eerste Verweerder
"in
beginsel" bereid was om as teenprestasie vir die gewaande
terugtransportering aan horn van "die huis" te
betaal.
Eiseres se getuienis was dat daar by die geleentheid op R800 000
ooreengekom is en dat daardie bedrag later tot R650 000
verminder is
(naamlik deur Derde Verweerder handelende as tussenganger namens
Eerste Verweerder). Niks draai egter om daardie getuienis
nie. Die
feit is eenvoudig dat beide Eiseres en Eerste Verweerder die bedrag
van R650 000 eventueel (hoewel nie noodwendig reeds
tydens die
vergadering nie) as die ooreengekome bedrag aanvaar het: Eiseres
steunende op die pasgemelde optrede van Derde Verweerder,
en Eerste
Verweerder se verwysings na sodanige bedrag in sy gemelde brief van
10 Februarie 2007 asook in klousule 3 van aanhangsel
"E"
wat op sy instruksies deur prokureur Kruger opgestel is. Die bedrag
van R650 000 kan dus met veiligheid as die ooreengekome
bedrag van
vergoeding, sou dit toepassing vind, beskou word.
[19]
Deur "in beginsel" aanspreeklikheid vir betaling van R650
000 te aanvaar het daar 'n skuldverhouding in daardie bedrag
tussen
Eerste Verweerder (as skuldenaar) en Eiseres (as skuldeiser) tot
stand gekom. Uitgaande van die bevinding soos saamgevat
in paragraaf
[14] supra was die vasstel van 'n bedrag eintlik die enigste
uitstaande aspek want indien Eerste Verweerder die Eiseres
se
voormelde aanspraak wou neutraliseer, moes hy haar daarvoor vergoed.
Gevolglik kan dit waarna Eerste Verweerder verwys as 'n
"voorwaarde"
waaraan die betaling van die R650 000 onderworpe sou wees (naamlik by
die ontvangs van sy deel van die wins
uit die Bleekers kontrak - "die
Bleekers-wins") nie beteken het dat Eerste Verweerder die
Eiseres slegs sou vergoed indien
en wanneer die Bleekers-wins
realiseer het nie. Of anders gestel: omdat Eerste Verweerder daarvan
bewus was dat hy vergoeding aan
Eiseres moes betaal ten einde haar
aanspraak te neutraliseer, is die totstandkoming van 'n
skuldverhouding tussen horn en Eiseres
ten opsigte van die betaling
van R650 000 nie afhanklik van die realisering van die Bleekers-wins
nie. Sodanige skuldverhouding
het tot stand gekom deur Eerste
Verweerder se aanvaarding van die feit dat hy aan Eiseres 'n bedrag
soos ooreengekom moes betaal.
In hierdie verband is die uitgerekte
stelling wat in kruisverhoor aan Eiseres gemaak is en haar antwoord
daarop, van belang. Ek
verwys na die oorkonde p. 109 x 22 tot p. 110
x 6. Die essensie van die stelling aan die Eiseres gemaak is, is in
effek: "As
dit so is dat dit nou u huis is, is Eerste Verweerder
in beginsel bereid om u te vergoed mits die ontwikkeling voortgaan"
(ek parafraseer). Haar antwoord daarop is allermins 'n onomwonde
toegewing soos namens Eerste Verweerder betoog is: haar antwoord
is
toegespits op die "ontwikkeling"-gedeelte wat wel bespreek
is en die
"verskriklike
groot wins" wat daaruit sou spruit: trouens, haar opmerking van
"dit klink nie alles vreeslik verkeerd
nie" kan, op
sigself, nie as 'n "onomwonde toegewing" gesien word nie.
Uit haar antwoorde op die vrae wat in herverhoor
in hierdie verband
aan haar gevra is (oorkonde pp.138 xl4 tot 140 x 10) is dit duidelik
dat dit vir haar bloot om Of die "behoud
van die huis" Of
die betaling van R650 000 gegaan het. Wat laasgenoemde betref is die
bron waarvandaan Eerste Verweerder die
geld sou bekom vir haar
bysaak.
[20]
Die sogenaamde "voorwaarde" wat Eerste Verweerder aan die
betaling van die R650 000 koppel is, na my oordeel, hoogstens
'n
eensydige oorweging wat deur horn opgehaal is tydens die gesprek op
12 Desember. Eiseres het dit nooit aanvaar as 'n voorwaarde
vir
betaling aan haar nie. Die verste wat Eiseres se verstaan van die
verwysing na die Bleekers-wins op 12 Desember geneem kan
word is dat
sy bereid sou wees om, hangende moontlike verdere toekomstige
onderhandeling met Eerste Verweerder, vir betaling te
wag tot tyd en
wyl die Bleekers-wins sou realiseer. Dit is hoe haar antwoorde op die
genoemde vrae in kruisverhoor en herverhoor
aan haar gevra, binne
konteks verstaan moet word. Daar was egter nie 'n ooreenkoms (of 'n
ooreengekome "voorwaarde")
tot die effek dat betaling slegs
sou plaasvind wanneer en indien die Bleekers-wins sou realiseer nie.
Die skuldverhouding wat deur
Eerste Verweerder se aanvaarding van
betalingsverpligting ontstaan het (hetsy of die presiese bedrag by
die samesprekings op 12
Desember of daarna op ooreengekom is), was
nie onderworpe aan die "voorwaarde" van ontvangs van die
Bleekers-wins nie.
Ek aanvaar nie Eerste Verweerder se getuienis in
die verband nie en aanvaar Eiseres se getuienis dat sy, by
noodwendige implikasie,
onvoorwaardelik vergoeding ten bedrae van
R650 000 moes ontvang in mil vir afstanddoening op haar aanspraak op
"die huis".
Die onderneming deur Eerste Verweerder in die
verband was onvoorwaardelik en laasgenoemde se verwysing na betaling
slegs wanneer
die Bleekers-wins sou realiseer, was eensydig en nie
deel van enige ooreenkoms nie. Gesien die bewese feite was Eerste
Verweerder
in ieder geval nie in 'n posisie om voorwaardes vir
betaling te stel nie. Gevolglik is die bedrag van R650 000 deur
Eerste Verweerder
aan Eiseres verskuldig en betaalbaar.
[21]
In die lig van my gevolgtrekkings en bevindings soos hierbo, is dit
onnodig om Eiseres se alternatiewe eis te oorweeg.
Ek
maak die volgende bevel:-
1.
Eerste Verweerder word gelas om die bedrag van R650 000 aan Eiseres
te betaal.
2.
Eerste Verweerder word gelas om rente bereken teen 15.5% per jaar op
die bedrag van R650 000, soos bereken vanaf 19 Februarie
2010 aan
Eiseres te betaal.
3.
Eerste Verweerder word gelas om Eiseres se gedingskoste wat insluit
die dienste van 'n Senior Advokaat, te betaal.
DIT
WORD SO GELAS.
TJ
Kruger WnR