About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
>>
2012
>>
[2012] ZAGPPHC 93
|
|
Erf 2292, Highveld x 12 Beleggings Bk v Stockstories 15 Bk en Ander (12557/2012) [2012] ZAGPPHC 93 (6 June 2012)
IN
DIE NOORD GAUTENG HOE HOF,
PRETORIA
(REPUBLIEK VAN SUID-AFRIKA)
SAAK
No. 12557/2012
DUTAM:06/06/2012
In
die saak van:
ERF
2292, HIGHVELD X 12 BELEGGINGS
BK
..........................................................
Applikant
en
STOCKSTORIES
15
BK
..................................................................................
Eerste
Respondent
ARNO
PAUL
BRANDT
....................................................................................
Tweede
Respondent
UITSPRAAK
Van
der Byl, Wn. R:-
[1]
In hierdie saak verlang die Applikant 'n bevel, benewensdiegewone
kostebevel, ingevolge waarvan die Respondente, tesame met
alle
persone wat deur hulle die besigheidsperseel gelee te Winkels 2 en 3
Highveld Sentrum, hoek van Logan en Charles de Gaulle
Singel,
Highveld Uitbreiding 12, Centurion (“die perseer”), gelas
word om die perseel te ontruim.
[2]
Die Applikant is 'n Beslote Korporasie en die eienaar van die
perseel.
Die
Eerste Respondent, 'n Beslote Korporasie, verteenwoordig deur die
Tweede Respondent, het op 21 Mei 2009 'n huurkontrak vir die
huur van
die perseel met die Applikant gesluit.
[3]
Ingevolge klousule 2.1 van die huurkontrak duur die huur vir 'n
minimum tydperk van 24 maande wat op 1 April 2009 'n aanvang
neem en
op 31 Maart 2011 ten einde loop.
[4]
Klousule 3.1 en 3.2 van die huurkontrak lees soos volg:
"3.1
Enige party sal geregtig wees om met 3 (Drie) maande vooraf
skriftelike kennisgewing die huurkontrak op te se op voorwaarde
egter
dat sodanige kennisgewing nie gegee mag word gedurende die eerste 21
maande nie.
3.2
Indien geen party die skriftelike kennisgewing soos beoog in
paragraaf 3.1 op die voorgeskrewe tydstip gee nie, sal die
huurkontrak
voortgesit word vir 'n onbepaalde periode onderhewig aan
die voorwaardes hierin vervat, op voorwaarde steeds dat enige party
dit
daarna kan beeindig deur die 3 (drie) maande kennisgewing te
gee".
[5]
Dit blyk gemenesaak te wees dat die Eerste Respondent sedert
September 2011 versuim het om die ooreengekome huur te betaal nie.
[6]
Op13Oktober2011 het die Applikant die Eerste Respondent ingevolge
klousule 3.1 van die huurkontrak kennis van die beeindiging
van die
huurkontrak gegee en die Eerste Respondent tot 31 Januarie 2012 tyd
gegee om die perseel te ontruim.
[7]
Die Eerste Respondent het egter versuim om die perseel aldus te
ontruim waarop die Applikant hierdie aansoek teen die Respondent
geloods het.
[8]
Dit blyk die Respondente se saak te wees -
(a)
in limine, dat, vanwee die feit dat die Applikant op 11 November
2011 dagvaarding teen die Respondente vir betaling van agterstallige
huur en uitsetting van die Respondente uitgereik het, daar reeds en
steeds hangende litigasie tussen die partye is ("lis alibi
pendens")]
(b)
dat nadat die huidige huurkontrak tussen de partye op 31 Maart 2011
verstryk het daar 'n nuwe ooreenkoms vir 'n verdere tydperk
van vyf
jaar tussen die partye tot stand gekom het op voorwaarde dat die
Eerste Respondent sekere betalings maak (wat die Eerste
Respondent
ook gedoen het deur gedurende Mei 2011 R20 000, gedurende Julie 2011
R30 000 en gedurende Augustus 2011 R100 000 te
betaal);
(d)
dat die Applikante gevolglik nie geregtig is om die huurkontrak te
beeindig alvorens daar ooreenkomstig klousule 3.1 eers 57
maande
verloop het nie.
[9]
In die hoofde van argument wat ten behoewe van die Respondente
voorgele is, was dit ook aangevoer dat die huurkontrak ingevolge
klousule 3.2 ingevolge waarvan, so word dit aangevoer, "automatically
became renewed in perpetuity" geen regskrag het
nie.
[10]
Ek handel vervolgens met elkeen van hierdie verwere:-
[11]
Eerstens die in limine verweer van lis alibi pendens
[12]
Die tersaaklike regsposisie van hierdie verweer word soos volg in
Herbstein en Van Winsen in hul werk "The Civil Practice
of the
Supreme Court of South Africa" 5de druk, op p. 311 uiteengesit:
"The
requisites of a plea of lis pendens are the same with regard to the
person, cause of action and subject matter as those
of a plea of res
judicata, which, in turn, are that the two actions must have been
between the same parties or their successors
in title, concerning the
same subject-matter and founded upon the same cause of complaint".
[13]
Na my oordeel kan hierdie verweer om die een of die ander van twee
redes nie slaag nie.
[14]
In die eerste plek verskil die skuldoorsake in die hangende saak en
hierdie aansoek van mekaar. In hierdie aansoek eis die
Applikant die
Eerste Respondent se uitsetting op grond van die beeindiging van die
huurkontrak ingevolge klousule 3.1 van die huurkontrak,
terwyl die
skuldoorsaak in die hangende geding gegrond is op die Eerste
Respondent se kontrakbreuk, soos beoog in klousule 22 van
die
huurkontrak, deurdat hy nie die ooreengekome huur betaal het nie wat
ewe-eens sy uitsetting tot gevolg het.
[15]
In die tweede plek is hierdie 'n geval waar die Eerste Respondent
sedert September 2011 die perseel okkupeer sonder dat hy
enige huur
ingevolge die huurkontrak aan die Applikant betaal het. Na my oordeel
is dit 'n geval waar hierdie aansoek op grond
van oorwegings van
gerief en billikheid toegelaat behoort te word om voorkeur bo die
hangende saak te kry (Van As vAppollus
1993 (1) SA 606(C)
, 610D-F,
Janse van Rensburg and Others NNO v Steenkamp and Another; Janse van
Rensburg and Others NNO v Myburgh and Others
2010 (1) SA 649
(SCA),
663D, para [35]).
[16]
By die uitoefening van my diskresie hou ek voor oe dat dit die Eerste
Respondent se saak is dat hy geen huur sedert September
2011 betaal
het nie omrede daar sekere oorverhalings deur die Applikant is
(oorkonde p, 44, para 35). Ingevolge klousule 22.4 van
die
huurkontrak blyk hy nie geregtig te wees om betaling van huurgeld in
daardie omstandighede terug te hou nie Die vraag of daar
enige
sodanige oorverhalings plaasgevind het, is 'n aangeleentheid wat in
die hangende uitgepluis kan word.
[17]
Gevolglik is ek nie bereid om die Respondente se verweer van lis
alibi pendens te handhaaf nie.
[18]
Dit bring my by die Respondente se verweer op die meriete.
[19]
Tweedens, die beweerde totstandkoming en bestaan van 'n nuwe
huurkontrak.
[20]
Soos ek reeds aangetoon het, is dit die Respondente se saak dat nadat
die huurkontrak op 31 Maart 2011 verstryk het, die Tweede
Verweerder
gedurende Mei 2011 meegedeel is (wat ten behoewe van die Applikant
bevestig is) dat die Eerste Respondent vir 'n verdere
tydperk op
dieselfde terme as die huidige huurkontrak in die perseel kan aanbly
mits hy sekere betalings maak (wat hy dan ook,
soos ek reeds
aangetoon het, gedurende Mei 2011, Julie 2011 en Augustus 2011 gedoen
is (oorkonde pp. 38 tot 41, paras 10 tot 24).
[21]
Hierdie bewerings word heftig deur die Applikant ontken (oorkonde pp.
64 tot 72, paras 6 tot 22).
[22]
Volgens die Applikant het die huurkontrak bloot ingevolge klousule
3.2 van die huurkontrak voortgeduur en het die Applikant
tot 13
Oktober 2011 geen kennis van beeindiging daarvan gegee nie. Die
gesprek waarna die Respondente verwys wat in Mei 2011 plaasgevind
het, het bloot ten doel gehad om die probleem van die agterstallige
huur aan te spreek.
[23]
Die Respondente se bewerings dat 'n nuwe kontrak tot stand gekom het,
is na my oordeel, enersyds, op die waarskynlikhede ongeloofwaardig
en, andersyds, strydig met die kontraktuele bepalings vervat in die
huurkontrak.
[24]
Die bewerings is ongeloofwaardig en onwaarskynlik as daar gelet word
op die bepalings van klousule 3.1 van die huurkontrak
wat voorsiening
maak vir die voortsetting van die ooreenkoms tot tyd en wyl dit
ingevolge klousule 3.2 beeindig word. Dit is gemenesaak
dat die
huurkontrak nie beeindig is alvorens dit by kennisgewing op
13
Oktober 2011 beeindig is nie. Daar is gevolglik geen grondslag vir
die aangaan van 'n nuwe ooreenkoms nie en is boonop onwaarskynlik
gesien die feit dat daar ernstige probleme tussen die partye oor
agterstallige huurgelde bestaan het.
[25]
Die Respondente se verweer is ook in stryd met die bepalings van
klousule 23 van die huurkontrak wat soos volg lees:
"Geen
ooreenkoms strydig met die voorwaardes van hierdie kontrak is bindend
op die partye nie tensy dit op skrifgestel en onderteken
is deur die
partye hiertoe en geen tegemoetkoming ofuitstel deur die verhuurder
aan die huurderverleen benadeel op enige wyse die
verhuurder se regte
hierkragtens ofskep nuwe regte nie. Die verhuurder is nie gebonde aan
of aanspreeklik met betrekking tot enige
voorstelle gemaak, anders as
wat vervat is in hierdie ooreenkoms nie.".
[26]
Die sogenaamde nuwe ooreenkoms waarop die Respondente steun, is nie
net in stryd met klousule 3.1 van die huurkontrak, maar
word ook
weerspreek deur die Applikant se optrede toe hy op 13 Oktober 2011
die bestaande huurkontrak beeindig het.
[27]
Wat betref die submissie dat die huurkontrak ingevolge klousule 3.2
'n sogenaamde huur11 in perpetuity' is, blyk dit by wyse
van argument
in die Respondente se hoofde van argument die submissie te wees dat
vir sover die huurkontrak ingevolge die klousule
"voortgesit
word vir (n onbepaalde periode" en dit sodoende 'n huur
"forever" is.
[28]
Hierdie submissie wat nie in die stukke geopper is nie en wat nie met
erns in argument op gesteun is nie, is na my oordeel
op die
bewoording van die klousule, gelees in sy voile omvang en op
gevestigde gesag klaarblyklik verkeerd.
[29]
Wanneer die klousule in voile samehang gelees word, is dit duidelik
dat die frase onderworpe is aan die voorwaardes wat in
die
huurkontrak vervat is ingevolge waarvan enige party dit met drie
maande kennisgewing kan beeindig.
[30]
Wat die gevestigde gesag betref, is 'n huurkontrak wat gesluit is vir
solank dit die huurder of die verhuurder behaag, nie
vir ewig geld
nie (Ebrahim v Pretoria Stadsraad
1980 (4) SA 10
(T) op 14B; Maphango
v Aengus Lifestyle Properties (Pty) Ltd
2011 (5) SA 19
(SCA) op 22G,
para [7[, 26D, para [21] en 29J, para [28])
[31
] In die vooropstelling is ek tevrede dat die Applikant 'n behoorlike
saak uitgemaak het vir die regshulp wat in die Kennisgewing
van Mosie
aangevra word.
[32]
In die omstandighede word die volgende bevel gemaak:-
1.
DAT die Eerste Respondent gelas word om, tesame met alle persone wat
deur horn die besigheidsperseel gelee te Winkels 2 en 3
Highveld
Sentrum, hoek van Logan en Charles de Gaulle Singel, Highveld
Uitbreiding 12, Centurion ("die perseer) okkupeer,
voor of op 1
Julie 2012 of die later datum wat die Applikant in sy uitsluitlike
diskresie bepaal, te ontruim.
2.
DAT, indien die Eerste Respondent of enige van genoemde ander persone
sou versuim om die perseel te ontruim soos in paragraaf
1 vermeld,
die Balju gemagtig word om die Eerste Respondent en die ander persone
vermeld in paragraaf 1, so gou doenlik na 1 Julie
2012 (of die
verdere datum wat die Applikant toelaat) vanaf die perseel uit te
sit.
3.
DAT die Eerste Respondent gelas word om die koste van hierdie aansoek
te
betaal.
P
C VAN DER BYL
WAARNEMENDE
REGTER VAN DIE HOE HOF
Namens
die Applikant: ADV S MENTZ
In
opdrag van: CHRISTO BEKKER ING
Maraisstraat
147 Brooklyn
PRETORIA
Verw:
C Bekker/AD/H00545 Tel: 012 346 6220
Namens
die Respondente: ADV W WANNENBURG
In
opdrag van: OTTO KRAUSE ING
Verw:
Marhus du Toit/mvw/MAT7041 Tel: 011 675 2881
p/a
BARES BASSON PROKUREURS
Woltemadegebou,
Grondvloer
Paul Lrugerstraat 118
PRETORIA
Verw:
Jako Basson
Datum
aangehoor: 4 Junie 2012
Datum
uitspraak gelewer: 6 Junie 2012