About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
>>
2013
>>
[2013] ZAFSHC 66
|
|
van Heerden en Ander v Vetwol BK (429/2013) [2013] ZAFSHC 66 (9 May 2013)
VRYSTAATSE HOË
HOF, BLOEMFONTEIN
REPUBLIEK VAN
SUID-AFRIKA
Saaknommer: 429/2013
In
die saak tussen:-
ANDRIES TOBIAS VAN
HEERDEN
.................................
1ste
Applikant
IMPONDO
MINING & CONSULTING (EDMS) BPK
..........
2de
Applikant
en
VETWOL BK
.........................................................................
Respondent
_____________________________________________________
UITSPRAAK DEUR:
KRUGER, R
_____________________________________________________
AANGEHOOR OP:
25 APRIL 2013
_____________________________________________________
GELEWER OP:
9 MEI 2013
_____________________________________________________
[1] Die applikante doen
aansoek vir die likwidasie van die respondent. Die eerste applikant
is die besturende direkteur van die
tweede applikant. Die skuld
waarop applikante steun is twee bedrae wat applikante betaal het,
volgens die funderende eedsverklaring,
om ‘n gedwonge verkoping
van respondent se bates te verhoed, ‘n totale bedrag van
R904 904,03.
[2] Die respondent ontken
dat hy enige bedrag aan applikante skuld. Die respondent sê dat
die tweede applikant nooit ‘n
party tot enige onderhandelinge
tussen eerste applikant en respondent was nie. In repliek sê
die eerste applikant dat hy
inderdaad die enigste eiser is en sê
dat die aansoek nie meer namens tweede applikant voortgesit word nie.
By implikasie
sê eerste applikant dat hy beide bedrae aan die
respondent voorgeskiet het. Die eerste applikant word hierna “die
applikant”
genoem.
[3] Die respondent se
verweer is dat die ooreenkoms tussen die partye nietig is, omdat dit
strydig is met die bepalings van artikel
3(e)(i) van die Wet op
Onderverdeling van Landbougrond 70 van 1970.
[4] Die agtergrond vir
die transaksies word in die funderende eedsverklaring uiteengesit.
Mnr Ian Ferreira is die trustee van die
Ian Ferreira Testamentêre
Trust, wat volgens hom die enigste lid van die respondent is.
Ferreira was eerste applikant se
skoonpa voordat eerste applikant
etlike jare gelede van sy dogter geskei is. Ferreira het vir eerste
applikant gesê dat hy
in finansiële nood is en hulle het
toe ‘n koopooreenkoms, gedateer 27 September 2011, aangegaan
ingevolge waarvan eerste
applikant respondent se plaas, Nr 148
Hanover, groot 4,234ha gekoop het vir R7,5 miljoen. Op dieselfde dag
het dieselfde partye
‘n tweede koopooreenkoms aangegaan
ingevolge waarvan eerste applikant aan respondent verkoop ‘n
gedeelte van plaas
148 Hanover, groot 1,234ha. Volgens klousule 9 van
die eerste koopkontrak is die eerste koopkontrak afhanklik van die
tweede koopkontrak,
betreffende die 1,234ha wat nog onderverdeel moet
word. In die eerste koopkontrak is geen voorsiening vir ‘n
deposito of
verbandfinansiering nie.
In die eerste koopkontrak
koop applikant van respondent 4,234ha vir R7,5 miljoen. In paragraaf
10.11 sê die partye dat die
koopooreenkoms ook die koop van ‘n
lopende besigheid behels en die partye kom ingevolge artikel 11(1)(e)
van die BTW Wet
ooreen dat BTW teen ‘n koers van 0% op die
verkoop van die besigheid gehef sal word. Die koopprys is betaalbaar
by registrasie.
Daar is geen deposito nie. Applikant moet binne 60
dae na 27 September 2011 (die datum van die ooreenkoms) waarborge
lewer.
In die tweede koopkontrak
koop die respondent van applikant 1,200ha. Die koopprys is R1 (een
rand) BTW uitgesluit.
Volgens klousule 9 van
die tweede koopooreenkoms is die tweede koopooreenkoms afhanklik van
die sluiting van die eerste koopooreenkoms
ingevolge waarvan
applikant 4,234ha vanaf respondent koop.
Klousules 10.1 tot 10.3
bepaal dat die applikant die eiendom sal huur vir nege jaar, 364 dae
en dat die totale huurgeld vir die
aanvanklike en verdere termyne die
totale bedrag van R1 (een rand) sal beloop.
Die eerste applikant sê
hy kon nie daarin slaag om finansiering te bekom nie. Paragraaf 18
van die funderende eedsverklaring
lees:
“
Ek het alle
voornemens gehad om voort te gaan met die transaksie, maar kon nie
daarin slaag om die finansiering te bewerkstellig
vir die volle
koopsom nie. Hangende my pogings om finansiering vir die koopsom te
reël, het ek en Tweede Applikant, alternatiewelik
ek alleen, in
terme van Respondent se mondelinge versoek die respondent se
skuldeisers betaal soos aangedui in paragrawe 8 en 9
hierbo. Op
daardie stadium was dit voorsien tussen die partye dat hierdie bedrae
wat op ‘n mondelinge basis geleen en voorgeskiet
is, mettertyd
teen die koopsom in terme van die skriftelike kontrak verreken sou
word. Ter stawing van voormelde heg ek aan ‘n
brief van
respondent se vorige prokureur gedateer 2 November 2011 en 8
Februarie 2012 en gemerk as aanhangsels ‘ATVH 6’
en ‘ATVH
7’ onderskeidelik.”
In die antwoordende
eedsverklaring sê Ferreira dat voorsien was dat die eerste
applikant kontant sou betaal. Die respondent
stem saam dat die partye
ooreengekom het dat die betalings wat die eerste applikant intussen
betaal het (dis die R904 904,03
wat die skuld van eerste
applikant hierin verteenwoordig) aan die einde afgetrek sou word van
die koopprys.
[5] Eerste applikant sê
hy en Ferreira het teen die einde van Oktober 2011, tydens ‘n
mondelinge gesprek, ooreengekom
om nie meer voort te gaan met die
eiendomstransaksies nie, op aandrag van Ferreira. Eerste applikant
het respondent se prokureurs
gevra vir ‘n skriftelike
bevestiging van die kansellasie, tesame met respondent se voorstelle
vir terugbetaling van die R904 904,03.
Op 20 Desember 2012 het
respondent se nuwe prokureurs kennis gegee dat die ooreenkoms
gekanselleer word as eerste applikant nie
voor 8 Januarie 2012
waarborge lewer nie.
[6] Die applikant erken
dat die koopkontrakte nietig is ingevolge artikel 3(e)(i) van Wet 70
van 1970 en sê dat restitusie
moet plaasvind. Die respondent
ontken dat restitusie kan plaasvind voordat die eerste applikant
feite voor die hof geplaas het
wat die hof in staat stel om te
besluit of geregtigheid en openbare beleid vereis dat die hof eerste
applikant moet help.
[7] Ter ondersteuning van
sy eis om restitusie verwys Mnr Zietsman, namens applikante, na
Geue
and Another v Van der Lith and Another
[2003] ZASCA 118
;
2004 (3) SA 333
(HHA),
waar restitusie gelas is.
[8] Mnr Zietsman sê
die applikant se bedoeling was om respondent te probeer help. Hy wou
nie die respondent bedrieg of benadeel
nie. Mnr Zietsman sê op
die stukke is daar nie ‘n aanduiding dat die partye Wet 70 van
1970 wou oortree nie. Die applikant
wou nie wag op onderverdeling van
die grond nie, toe koop hy die hele stuk en respondent koop ‘n
deel terug ingevolge die
tweede kontrak. Die doel van die oefening
was om respondent uit sy finansiële verknorsing te help, maar sy
poging het nie
gerealiseer nie. Die kontrak is ongeldig, dus geld die
condictio indebiti
of die
condictio sine causa
wat die
applikant moet gebruik om die geld wat hy aan respondent voorgeskiet
het, terug te kry.
[9] Mnr Zietsman verwys
na
Tecmed (Pty) Ltd v Hunter and Another
[2008] ZAGPHC 41
;
2008 (6) SA
210
(W) waar daar ‘n onwettige ooreenkoms tussen die partye was
en die hof die
condictio ob turpem vel iniustam causam
toegepas het en die applikant kon sy geld daaronder terugvorder. Mnr
Zietsman sê die eerste vraag is of daar bedrog was.
Die hof kan
nie op hierdie stukke beslis dat die applikant bedrieglik opgetree
het nie.
[10] Mnr Bruwer, vir
respondent, sê die applikant het sy eie probleme veroorsaak. In
die
Geue
saak was daar ‘n opskortende voorwaarde,
hier nie. Die applikant wou nie wag nie. In ‘n epos aan
respondent se prokureur
sê applikant se prokureur op 25 Julie
2011 dat die applikant bereid sal wees om die hele eiendom te koop op
die basis van
‘n lopende saak, tesame met ‘n rug-teen-rug
transaksie ingevolge waarvan die respondent die onverdeelde restant
na
onderverdeling terugkoop. Die hele skema was die applikant se
idee. Mnr Bruwer wys ook daarop dat die kontrak meld dat BTW op ‘n
nul koers bereken word. In die tweede kontrak kry die respondent
1,000ha vir R1 (een rand). Mnr Bruwer sê so ‘n transaksie
is in stryd met die openbare belang. Verder wys Mnr Bruwer daarop dat
die respondent ontken dat geld voorgeskiet en geleen is.
Hy sê
dis duidelik dat die gelde aangewend is as ‘n gedeeltelike
betaling op hierdie onwettige transaksie. Die respondent
het nadeel
gely omdat die transaksie so lank gesloer het. Die kontrak is in
September 2011 gesluit en die applikant moes binne
60 dae waarborge
lewer. Dis nooit gedoen nie. Dis nie respondent se skuld dat
applikant nie finansiering kon bekom nie. Op 2 November
2011 sê
respondent se prokureur vir applikant dat hy ondernemings aan die
Bank moet verskaf. Op 8 Februarie 2012 maan die
respondent se
prokureur weer vir applikant aan om waarborge te lewer. Die
respondent het verpligtinge wat betaal moet word. Die
bank vereis
waarborge voor 1 Maart 2012, volgens ‘n brief op bl 58. Op 16
Junie 2012 skryf die Bank vir applikant se prokureur
dat ‘n
finale uitstel van een maand gereël is en dat die veiling
oorgehou word onderworpe daaraan dat applikant R500 000
betaal.
Mnr Bruwer sê die R500 000 is betaalbaar omdat die
applikant sy voete sleep met die transaksie, reeds vanaf
die einde
van 2011. Mnr Bruwer wys daarop dat die respondent intussen die
verbandpaaiement van R5 miljoen moet betaal, wat nagenoeg
R40 000
per maand beloop. Applikant het die eiendom uit die mark gehaal en
daardeur skade vir die respondent veroorsaak.
BEREDENERING
[11]
In
Geue
se saak was die terugbetaling van die deposito nie ‘n kwessie
voor die hof nie. Die geld was by die oordragprokureur inbetaal
en
die oordragprokureur het hom berus by die hof se beslissing. In
Enocon Construction (Pty) Ltd and
Another v Palm Sixteen (Pty) Ltd
1972 (4) SA 511
(T) het die hof beslis dat waar ‘n kontrak
nietig is omdat nie aan formaliteite voldoen is nie, is die kontrak
nietig en
daar word die
condictio
indebiti
gebruik (513F). Waar die
kontrak uitdruklik deur die Wet verbied word, moet die
condictio
ob turpem vel iniustam causam
toegepas
word (513G-H; 514C). Dan word die
par
delictum
reël oorweeg (514D –
E). In die
Enocon
geval was die kopers onbewus van die statutêre verbod en die
hof het terugbetaling gelas.
[12]
In
Wolmarans and Another v Tuckers Land &
Development Corporation (Pty) Ltd
1979 (1) SA 663
(T)
was
die kontrak onwettig omdat grond verkoop is onderworpe aan ‘n
voorwaarde betreffende proklamasie van die grond. Die hof
het beslis
dat die
condictio ob iniustam causam
gebruik moet word om bedrae deur die koper betaal terug te vorder
(te 676A – B). Die hof het beslis dat die koper aangetoon het
dat billikheidsoorwegings in sy guns is en dat hy op terugbetaling
geregtig is (677C – D).
[13] In die onderhawige
saak baseer die applikant sy saak op gelde geleen en voorgeskiet. Uit
die verloop van die gebeure blyk egter
dat die betalings wat
applikant gedoen het, gedeeltelike betalings van die koopprys was,
want die partye het ooreengekom dat daardie
bedrae afgetrek sou word
van die prys wat die applikant eventueel sou betaal. Dan kom die
faktor van die vertraagde koop en rente
wat op die verbande oploop in
oorweging. Die feit dat die terugkoop vir R1 (een rand) gedoen word,
dui op ‘n skema. Voordat
terugbetaling aan applikant gedoen kan
word, sal ‘n opweging van billikhede gemaak moet word, soos wat
die hof in die
Wolmarans
en
Enocon
sake
gedoen het. Dis nie ‘n eenvoudige terugbetaling wat moet
geskied nie. Die
par delictum
reël sal waarskynlik
oorweeg moet word. Daar is tans nie voldoende getuienis voor die hof
om te beslis of eiser op enige terugbetaling
geregtig is nie. Dit sal
deur pleitstukke en getuienis opgeklaar moet word. Op die stukke het
applikant nie getoon dat hy ‘n
skuld het op grond waarvan
likwidasie toegestaan sou kon word nie. Die skuld is op verryking
gebaseer, maar dis nie duidelik dat
respondent verryk is nie.
KOMMERSIëLE
INVOLVENSIE
[14] Die volgende aspek
wat oorweeg moet word, is of die respondent kommersieel insolvent is.
Daar is nie ‘n geskil dat kommersiële
insolvensie, indien
aangetoon, voldoende is om ‘n likwidasiebevel te veroorsaak as
aan die ander vereistes voldoen is. ‘n
Entiteit is kommersieel
insolvent as hy nie likiede bates het, of bates wat maklik in kontant
omgesit kan word, waarmee hy sy dag
tot dag skulde kan betaal nie
(
Rosenbach & Co (Pty) Ltd v Singh’s Bazaars (Pty) Ltd
1962 (4) SA 593
(D) te 597D – F).
[15] Mnr Zietsman sê
daar is ‘n plig op die respondent om getuienis voor te lê
waaruit sy solvensie blyk. Hy sê
die inkomstestaat wat
respondent aanheg, toon dat die boerdery teen ‘n verlies geloop
het vir die 10 maande wat dit dek.
Hy sê ook die inkomstestaat
handel nie met laste nie en geen waardasies word aangeheg nie. Mnr
Zietsman sê die respondent
toon nie aan dat hy die aansoek op
bona fide
gronde bestry nie, soos vereis deur
Kalil v
Decotex (Pty) Ltd and Another
1988 (1) SA 943
(A) te 978D –
F.
[16] Mnr Bruwer wys
daarop dat die inkomstestaat vier dele het. Dit handel met
(i) Abattoir –
netto wins R429 805
(ii) Boerdery –
netto verlies R670 000
(iii) Verhuring van grond
– netto wins R628 380
(iv) Rente R5 751
Die staat toon aan die
einde daarvan ‘n netto wins van R388 302. Daar is geen
groot skulde wat blyk uit die inkomstestaat
nie. Verder wys Mnr
Bruwer daarop dat respondent twee verbande het van R5 miljoen op
6,000ha grond. Applikant is bereid om R2 700,00
per hektaar te
betaal. As die verkoping sou deurgaan, hou respondent 3,000ha oor,
onbelas. Volgens die koopkontrak koop applikant
‘n lopende
saak. Daar is ook lewende hawe gekoop. Applikant moes die skulde
aflos, wat hy nie gedoen het nie.
SLOTSOM
[17] Na my mening blyk
dit nie uit die stukke dat die respondent kommersieel insolvent is
nie. Die applikant het geen waardasies
aangeheg nie. Hier het die
partye ‘n buitengewone kontrak aangegaan. Hulle het ‘n
groot stuk grond, saam met ‘n
abattoir besigheid verkoop, en
dan weer vir R1 (een rand) ‘n deel van die grond terugverkoop.
Daar was ‘n lang vertraging
in die proses. Die applikant ontken
nie dat hy in verstek is onder die koopkontrak nie.
[18] In die
Geue
saak het die applikante ‘n onverdeelde deel van eerste
respondent se landbougrond gekoop met die opskortende voorwaarde dat
die Minister die onderverdeling goedkeur. Applikante het R200 000
by ondertekening betaal ter gedeeltelike delging van die
koopprys.
Applikante het die hof versoek om ‘n bevel dat die koopkontrak
geldig was, wat die verhoorhof toegestaan het. Die
Hoogste Hof van
Appèl het egter die houding ingeneem dat die koopkontrak
ongeldig is en tweede respondent, die oordragprokureurs
wat nie die
aansoek geopponeer het nie, gelas om applikante se R200 000
terug te betaal.
[19] Die feite in die
Geue
saak verskil wat die gedeeltelike betaling van die
koopprys betref van die huidige saak. Die applikant erken dat die
eerste koopkontrak
nie ‘n armlengte kontrak was nie en sê
ook dat die koopkontrak nie die werklike waarde van die grond
verteenwoordig
nie (bl 15 subparagraaf 32). Die respondent ontken dat
dit nie ‘n armlengte transaksie was en sê die grond is
vir heelwat
minder as markwaarde aan die applikant aangebied (p 92
subparagraaf 23.4 en p 93 subparagraaf 24.2).
[20] In die onderhawige
saak is daar nie ‘n eis om terugbetaling van die bedrae deur
applikant betaal nie. In die
Geue
saak was die geld in
die hande van ‘n neutrale party (die oordragprokureur) wat geen
belang gehad het om die geld te behou
nie. In die onderhawige saak
moet ‘n hof die omstandighede van die betaling van die
R904 904,03 ondersoek en besluit
of dit aan eerste applikant
terugbetaal moet word. Dus kan nie gesê word dat eerste
applikant ‘n likiede eis teen respondent
het en moet die
aansoek om daardie rede afgewys word.
[21] Applikante steun op
kommersiële insolvensie. Eerste applikant heg ‘n epos
gedateer 19 Junie 2012 aan waarin Eerste
Nasionale Bank se
streeksbestuurder sê dat ‘n finale uitstel oor respondent
se skulde ooreengekom is en dat eerste
applikant R500 000 sal
betaal. In die antwoordende verklaring sê die respondent se
deponent dat respondent se posisie
anders sou gewees het as
applikante nie respondent se eiendom vir ‘n jaar en vier maande
uit die mark gehaal het. Die respondent
sê dat geen veiling
ooit deur Eerste Nasionale Bank geskeduleer was nie.
[22] Op hierdie stadium
moet respondent se weergawe aanvaar word. Op die stukke blyk dit nie
dat respondent kommersieel insolvent
is nie. Op hierdie stukke is die
applikant nie op likwidasie van die respondent geregtig nie.
BEVEL
[23] Die aansoek word met
koste afgewys.
____________
KRUGER, R
Namens applikante: Adv.
Paul Zietsman SC
In opdrag van:
Phatshoane Henney Ing
BLOEMFONTEIN
Namens respondent: Mnr M
Bruwer
In opdrag van:
Hugo & Bruwer
Prokureurs
BLOEMFONTEIN
Vir:
S Roux Ing
PRETORIA
Tel
012 460 0666
/spieterse