About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
>>
2013
>>
[2013] ZAFSHC 4
|
|
Oosthuizen v Lombard (2520/2012) [2013] ZAFSHC 4 (4 February 2013)
VRYSTAAT
HOË HOF, BLOEMFONTEIN
REPUBLIEK
VAN SUID-AFRIKA
Aansoeknommer : 2520/2012
In
die aansoek tussen:-
ROBERT OOSTUIZEN
.
.............................................................
Applikant
en
JACOBUS LOMBARD
.........................................................
Respondent
_____________________________________________________
CORAM:
VAN
ZYL, R
GELEWER OP:
4 FEBRUARIE 2013
_____________________________________________________
[1] Hierdie is ‘n
aansoek om uitsetting ten opsigte waarvan applikant die volgende
regshulp in die kennisgewing van mosie
vorder:
“
1. De
claring
that the Respondent’s occupation of property situated at
portions 1 and 2 of the Farm Weltevreden, 238, District Frankfort,
measuring, respectively, 140,4601 hectares and 56.6586 hectares,
including the remaining extent of the said farm measuring 132.6931
hectares (‘the property’) is unlawful.
2. Evicting the Respondent, and all
persons claiming occupation through or under the title of the
respondent, from the property.
3. Directing the Respondent to pay the
costs of this application.”
Ek verwys hierinlater na
voormelde plaas as “die eiendom”.
[2] Respondent het nie
van ‘n regsverteenwoordiger se dienste gebruik gemaak nie.
Hoewel die funderende aansoekstukke in Engels
opgestel is, is
respondent se opponerende verklaring, welke deur homself opgestel is,
in Afrikaans. Respondent het dan ook in persoon
verskyn ten tyde van
die aanhoor van die onderhawige aansoek. Daartydens was dit duidelik
dat Afrikaans sy eerste taal is. Gegewe
die verreikende effek van die
regshulp wat hierin gevorder word en die gevolgtrekkings waartoe ek
hierin gaan kom, meen ek dit
is doelmatig om hierdie uitspraak in
Afrikaans te doen ten einde respondent te akkommodeer en die inhoud
hiervan vir hom so duidelik
moontlik verstaanbaar te maak.
[3] Op 31 Mei 2012 en
onder aansoeknommer 1007/2012 is verlof aan applikant verleen om die
tersaaklike Kennisgewing in terme van
Artikel 4(2) van die Wet op die
Voorkoming van Onwettige Uitsetting en Onregmatige Besetting van
Grond, 19 van 1998 (hierinlater
na verwys as “die Wet”),
te beteken op respondent en Mafube Plaaslike Munisipaliteit en is ook
gelas op welke wyse
die betekening moet geskied. Sodanige betekening
het toe op 20 Junie 2012 geskied.
[4] Daarop was die
aansoek ter rolle geplaas vir 16 Augustus 2012, synde nie minder as
veertien dae na betekening van die kennisgewing
en die hofbevel nie.
Op gemelde datum is die aansoek by ooreenkoms tussen die partye
uitgestel met lasgewings ten opsigte van die
liassering van
opponerende en repliserende verklarings, welke verklarings toe
inderdaad aldus geliasseer is.
APPLIKANT SE SAAK:
[5] Applikant se aansoek,
soos vervat in die funderende verklaring, berus hoofsaaklik op die
volgende bewerings en gronde:
5.1. Op 4 Desember 2007
het applikant en respondent ‘n skriftelike koopooreenkoms
gesluit in terme waarvan applikant die eiendom
vanaf respondent
aangekoop het. Voortspruitend daaruit het applikant die ooreengekome
koopsom van R950 000-00 aan respondent
oorbetaal en okkupasie
van die eiendom geneem. Die eiendom is ook dienooreenkomstig in
applikant se naam geregistreer en is applikant
derhalwe die eienaar
van die eiendom.
5.2. Tesame met voormelde
koopooreenkoms, het applikant en respondent op 4 Desember 2007 ook ‘n
skriftelike opsiekontrak gesluit
in terme waarvan applikant aan
respondent die reg en opsie verleen het om die eiendom vanaf
applikant terug te koop op die terme
en voorwaardes uiteengesit in
die opsiekontrak, ‘n afskrif van welke kontrak aangeheg is tot
die funderende verklaring as
Aanhangsel “FA3”. Paragraaf
1 van die opsiekontrak bepaal as volg:
“
Lombard
shall be entitled to exercise this option at any time within a period
of 3 (three) years from date of this option, and if
so exercised,
this option must be exercised in writing addressed to Oosthuizen
within such 3 (three) year period.”
5.3. Op 2 Desember 2011
het applikant se prokureur van eerste instansie ‘n e-pos vanaf
‘n prokureur wie op daardie stadium
namens respondent opgetree
het, ontvang. Die inhoudelike van hierdie e-pos het as volg gelees:
“
We’ve
received instruction to confirm that our client has been granted an
option to purchase the Farm Weltevreden back from
your client and
that such option was extended until the 7th of December 2011.
Our client hereby give written notice
that he wants to take up this option and purchase the property back
from Mr Oosthuizen in
terms of the option agreement.”
5.4. Op 12 Desember 2011
het applikant se prokureur ‘n skrywe gerig aan voormelde
prokureur van respondent, ‘n afskrif
waarvan aangeheg is tot
die funderende verklaring as Aanhangsel “FA6”, en wat met
verwysing na bogemelde e-pos as volg
vermeld:
“
1.
Our
client granted your client an option in writing dated the 4th
December 2007 to purchase Portion 1, Portion 2 and RE of the Farms
Weltevreden which option your client was entitled to exercise
at
any time within the period of three years from the date of the said
option.
2. Your client failed to exercise in
writing such option.
3. We confirm your telephonic advises
to Mr E Gaibee of our offices that your client now contends that he
has a further oral option
to be exercised by no later than the 7th
day of December 2011, which we confirm is false and unfounded.
Furthermore, suh option
is invalid as same is not placed in writing.
4. We have been recently advised by Mr
A Tonkin, a prospective purchaser of the above farms that your client
informed Mr Tonkin
that he would not vacate such farms as he has ‘a
life long usufruct’ and use thereover.
5. Your client is in unlawful
occupation of the said farms and we require your client to furnish us
with a written undertaking by
no later than the close of business on
Thursday, 15th December 2011, that your client shall vacate the said
farms on or before
15 January 2012, failing which we have been
instructed to apply to Court for the ejectment of your client and to
seek an appropriate
costs order.
6. We await your urgent response per
return.”
Tot op datum het
applikant geen antwoord op laasgenoemde skrywe ontvang nie en
okkupeer respondent steeds die eiendom.
5.5. Aangesien respondent
nie die opsie van 4 Desember 2007 behoorlik en tydig uitgeoefen het
nie, maar ten spyte daarvan steeds
die eiendom okkupeer, is
respondent in onregmatige okkupasie van die eiendom.
RESPONDENT SE
VERWEER:
[6] Respondent het in sy
opponerende verklaring die volgende aspekte geopper:
6.1 Respondent ontken nie
dat applikant die eiendom gekoop het vanaf applikant nie, maar wys
daarop dat dit gedoen was om ‘n
eksekusieveiling daarvan te
stop, klaarblyklik voortspruitend daaruit dat respondent geld
oorverskuldig was aan Eerste Nasionale
Bank, wie ‘n verband oor
die plaas gehad het.
6.2 Die bedoeling van
voormelde transaksie was om te verhoed dat respondent die eiendom
verloor. Daar was ook tussen applikant en
respondent ooreengekom dat
respondent die plaas Nooitgedacht sal verkoop ten einde die eiendom
te kan terugkoop.
6.3 Respondent beweer dat
applikant op 31 Desember 2010 aan hom mondelinge uitstel verleen het
ten opsigte van die tydperk waarbinne
hy die eiendom kon terugkoop
deur voor getuies te sê dat hy
“nie nou haastig
(is) vir Weltevrede nie, en hy gee my uitstel”.
Respondent
maak ook die bewering dat
“as die skriftelike opsie
verval het, dan bly mondelings staande”
.
6.4 Volgens respondent
het applikant ook aan hom gesê dat hy die plaas moes bestuur en
voortgaan met die boerdery-aktiwiteite.
6.5 Respondent wys daarop
dat die eiendom ‘n familieplaas is wat reeds sedert ten minste
12 Augustus 1867 in die Lombard-familie
is.
6.6 Respondent verwys ook
na ene Mnr Kruger wat daarin belanggestel het om die plaas
Nooitgedacht te koop. Applikant was betrokke
by hierdie
onderhandelinge, aangesien ‘n gedeelte van die koopprys dan ook
gebruik sou word ten einde respondent in staat
te stel om weer die
eiendom terug te koop. Daar was `n goeie verhouding tussen applikant
en respondent, maar het Mnr Kruger se
toetrede as ‘n
voornemende koper die verhouding tussen respondent en applikant laat
versleg en is respondent uitgesluit uit
alle onderhandelings tussen
applikant en Mnr Kruger.
6.7 Respondent verwys ook
daarna dat die plaas Nooitgedacht 609 (“restant”) verkoop
is aan HJD Boerdery. Daar is ook
ooreengekom dat die plaas Geluk aan
hulle verkoop sou word ten einde die eiendom te kan terugkoop vanaf
applikant. Respondent beweer
dan dat daar vertragings teweeggebring
is hieromtrent deur applikant en sy prokureur van eerste instansie,
wat skade en finansiële
verliese vir respondent tot gevolg gehad
het.
6.8 Respondent verwys ook
na afgehandelde hofsake wat ‘n agtergrond tot sekere van
hierdie dispute kan verskaf, welke hofsake
hy beweer nie regverdig en
billik was nie.
6.9 Laastens beweer hy
dan dat hy net sy grond wil beskerm en wil terugkoop.
6.10 In twee beëdigde
verklarings wat aangeheg is tot die opponerende verklaring, synde van
ene SEM Lombard en ene CL de Jager,
beweer die deponente dat hulle
teenwoordig was op 31 Desember 2010 toe die mondelinge mededeling met
betrekking tot die uitstel
van die terugkoop van die eiendom deur
applikant aan respondent gemaak was. In die verband lees paragraaf 3
van elkeen van hierdie
(identiese) beëdigde verklarings as volg:
“
Hy het voor
my aan Mnr J Lombard gesê, rakende die plaas Weltevrede, dat hy
wat Mnr J Lombard is nie bekommerd moet wees nie,
hy wat Mnr RN
Oosthuizen is het met sy vrou gepraat en saam besluit om Mnr J
Lombard te help om op die been te kom. Verder dat
Mnr J Lombard nie
nou bekommerd hoef te wees oor die terugkoop van die plaas Weltevrede
nie, aangesien hy nie nou die geld nodig
het nie. Toe sê Mnr J
Lombard: ‘Wat van die terme van die verkoopooreenkoms?’
Mnr RN Oosthuizen het geantwoord:
‘Alhoewel die termyn van die
verkoopooreenkoms verstreke is, sal hy Mnr J Lombard verder uitstel
gee om die grond terug te
koop, omrede hy nie nou die geld nodig het
nie.’ Mnr J Lombard het Mnr RN Oosthuizen se uitstel met dank
aanvaar.”
REPLISERENDE
VERKLARING:
[7] Applikant het ‘n
repliserende verklaring geliasseer waarin hy met die tersaaklike
bewerings in die opponerende verklaring
handel. Verder is daar ook in
hierdie verklaring versoek dat sekere gedeeltes van respondent se
opponerende verklaring geskrap
word op die basis dat dit irrelevant
en/of kwelsugtig en/of hoorsê is. Vanweë die
gevolgtrekkings waartoe ek hierin
gaan kom, meen ek nie dit is nodig
om met al die bewerings in die repliserende verklaring te handel nie.
Verdermeer en hoewel sekere
van die bewerings in respondent se
opponerende verklaring wel geskrap kan word op die basis soos deur
applikant versoek, ag ek
dit onnodig om dit in hierdie geval te doen
alwaar respondent in persoon optree en die bewerings in ieder geval,
na my mening,
nie applikant se saak benadeel nie. Ek verwys
vervolgens na enkele tersaaklike bewerings in applikant se
repliserende verklaring:
7.1 Applikant ontken dat
hy enige mondelinge uitstel of opsie aan respondent verleen het, soos
deur respondent beweer. Hy vermeld
voorts dat selfs indien daar so ‘n
mondelinge ooreenkoms gesluit was, dit in ieder geval onafdwingbaar
is in die lig van
die terme van die skriftelike opsiekontrak.
7.2 Volgens applikant het
hy respondent toegelaat om vir die eerste seisoen nadat die eiendom
op applikant se naam geregistreer
was, op die eiendom aan te bly.
Daarna was respondent egter in onregmatige okkupasie daarvan en het
hy geweier om enige huurgeld
te betaal. Applikant beweer voorts dat
respondent nooit enige boerdery-aktiwiteite op die eiendom bedryf het
nie.
7.3 Op 1 April 2011 het
applikant se prokureur van eerste instansie ‘n skrywe namens
applikant aan respondent se destydse
prokureur gerig, ‘n
afskrif waarvan aangeheg is tot die repliserende verklaring as
Aanhangsel “RA1”. Paragraaf
9 daarvan lees as volg:
“
Entirely
without admission of liability and without prejudice to our client’s
rights and in view of the family relationship
which our client enjoys
with your client, our client is prepared to give your client a final
opportunity to repurchase such farm
and in this regard extends the
aforesaid option for a period of twenty-one (21) days from date
hereof on the terms contained in
such option and subject to the
further term that if your client exercises the option he shall
deliver to our client care of our
offices and irrevocable banker’s
guarantee in a form acceptable to our client for payment of the
purchase price expressed
to be payable on registration of transfer of
the said farm into your client’s name, which guarantee shall be
furnished within
twenty-one (21) days of date of acceptance of the
option failing which the option shall lapse and be of no force and
effect. Furthermore
your client shall be liable to pay all the costs
of transfer, payable on demand. We are instructed to record that
should your client
not exercise such extended option by such date,
our client will exercise all his rights as owner thereof including
his right to
elect to resell such farm to a third party
.”
7.4 Bogemelde aanbod is
nie deur respondent aanvaar nie en het respondent se prokureur
verdermeer op 11 Oktober 2001 ‘n skrywe
aan applikant se
prokureur van eerste instansie gerig, ‘n afskrif waarvan
aangeheg is as Aanhangsel “RA2” tot
die repliserende
verklaring. Dit lees as volg:
“
Ons verwys
na die bostaande aangeleentheid, asook vorige korrespondensie in
hierdie aangeleentheid.
Ons bevestig hiermee dat ons kliënt
tans nie meer belangstel om voort te gaan met die koop van die
eiendom nie.
Ons hoop en vertrou u vind dit so in
orde.”
REGSBEGINSELS EN
BEVINDINGS:
Formele vereistes:
[8] Wat betref die
formele en prosedurele vereistes soos vereis deur die Wet, blyk dit
dat applikant voldoen het aan die bepalings
van Artikel 4(2), gelees
met Artikel 4(5) van die Wet en dat dit derhalwe behoorlik nagekom
is. SIEN
CAPE KILLARNEY PROPERTY INVESTMENTS (PTY) LTD v MAHAMBA
2001 (4) SA 1222
(SCA) op p. 1227 F – J, par [11] en [12].
Onregmatige
okkupeerder:
[9] Dit is gemeensaak dat
applikant tans die geregistreerde eienaar van die eiendom is en was
hy derhalwe geregtig om die onderhawige
aansoek te loods
ooreenkomstig Artikel 4 van die Wet. Die volgende aspek wat dus
oorweeg en beslis moet word, is of respondent
‘n onregmatige
okkupeerder is soos bedoel in die Wet. Die tersaaklike gedeelte van
die omskrywing van “onregmatige
okkupeerder” soos dit
voorkom in die Wet, lees as volg:
“’
n
Persoon wat grond sonder die uitdruklike of stilswyende toestemming
van die eienaar of persoon in beheer beset, of sonder enige
ander
wettige reg om sodanige grond te beset....”
(a) Toestemming:
[10] Wat betref
uitdruklike of stilswyende toestemming soos waarna bogemelde
omskrywing verwys, blyk dit dat respondent aanvanklik
wel met
applikant se toestemming die eiendom okkupeer het. Ek meen dit is
onnodig om te bevind of sodanige toestemming slegs vir
een seisoen
verleen is, soos deur applikant in sy repliserende verklaring beweer,
en of dit vir ‘n langer tydperk of selfs
vir ‘n
onbepaalde tydperk was, soos dit blyk indirek gepoog word om deur
respondent beweer te word. Wat wel relevant is,
is dat enige
toestemming van applikant wat daar wel bestaan het, by wyse van die
skrywe deur applikant se prokureur van eerste
instansie van 12
Desember 2011, uitdruklik teruggetrek is deurdat respondent se
prokureur in daardie skrywe meegedeel is dat respondent
in
onregmatige okkupasie van die eiendom is en dat versoek word dat
respondent die eiendom verlaat, by gebrek waaraan ‘n
aansoek om
uitsetting geloods sal word.
(b) Habitatio:
[11] Soos tereg deur Mnr
Pienaar, namens applikant, in sy betoogshoofde uitgewys, indien en
insoverre respondent poog te beweer
dat hy in terme van ‘n
mondelinge ooreenkoms geregtig is op die
habitatio
van die
eiendom, sodanige ooreenkoms van nul en gener waarde en sonder
regskrag is, aangesien dit in skrif moet wees en moet voldoen
aan die
bepalings van die Wet op die Vervreemding van Grond, No. 68 van 1981.
SIEN
JANSE VAN RENSBURG AND ANOTHER v KOEKEMOER AND OTHERS
2011 (1) SA 118
(GSJ).
(c) Opsie:
[12] Wat die opsiekontrak
betref, is dit onderteken op 4 Desember 2007 en moes die opsie
uitgeoefen word binne ‘n tydperk
van drie jaar vanaf die datum
van die opsie. Indien respondent dus die opsie regsgeldiglik wou
uitoefen, moes hy dit doen voor
of op 4 Desember 2010. Na 4 Desember
2010 het die opsie verval en kon dit derhalwe nie meer deur
respondent uitgeoefen word nie.
In
CHRISTIE’S THE LAW OF
CONTRACT IN SOUTH AFRICA
, RH Christie en GB Bradfield, 6de
Uitgawe, op p. 59 is dit as volg gestel:
“
An option
given for a fixed period may not be withdrawn by the grantor, and the
offer is open for acceptance or rejection by the
option-holder at any
time during the fixed period, but may not be accepted after the fixed
period has elapsed unless it can be
shown that the grantor has waived
the limitation of time...”
[13] Wat betref die
beweerde verlenging van die drie jaar tydperk deur middel van die
beweerde mondelinge mededeling deur applikant
aan respondent op 31
Desember 2010, word hierdie mededeling deur applikant ontken. Hoe dit
ook al sy, selfs indien aanvaar sou
word dat daardie mededeling wel
gemaak was, het dit geen regsgeldige krag of effek nie, vanweë
die volgende redes:
13.1 Dit is gemaak op ‘n
datum nadat die opsiekontrak reeds verval het. Daar was dus geen
kontrak meer
in esse
tussen die partye ten opsigte waarvan
enige tydperk verleng kon word nie.
13.2 Dit blyk respondent
se saak te wees dat sodanige beweerde mondelinge verlenging van die
tydperk ‘n afstanddoening daargestel
het deur applikant om te
steun op die ooreengekome drie jaar tydperk. Klousule 4.2 van die
opsiekontrak bepaal egter spesifiek
dat geen sodanige tegemoetkoming
geag kan of sal word ‘n afstanddoening deur applikant te wees
nie, deurdat dit as volg lees:
“
Any latitude
or extension of time which may be allowed by the Seller to the
Purchaser in respect of any payment provided for herein,
or any
matter or thing which the Purchaser is bound to perform or observe in
terms hereof, shall not, in any circumstances, be
deemed to be a
waiver of the Seller’s rights at any time to require strict and
punctual compliance with each and every provision
or term of this
agreement.”
13.3 Respondent het in sy
opponerende verklaring beweer dat applikant klaarblyklik sou gesê
het indien die skriftelike opsie
verval het, die mondelinge
ooreenkoms met betrekking tot die uitstel om die eiendom aan te koop,
steeds staan. Volgens die beëdigde
verklarings wat daartoe
aangeheg is, waarna ek reeds verwys het, is daar beweer dat applikant
onder andere sou gesê het dat
hy aan respondent
“verder
uitstel gee om die grond te koop”.
Sodanige
mondelinge opsie wat na bewering deur applikant aan respondent gegee
is, is in ieder geval nie geldig en afdwingbaar nie.
Sodanige opsie
of aanbod om te verkoop moet, waar dit handel met die verkoop van
onroerende eiendom, steeds in skrif wees soos
vereis deur Artikel 21
van die Wet op Vervreemding van Grond, No. 68 van 1981. Sien
HIRSCHOWITZ v MOOLMAN AND OTHERS
1985 (3) SA 739
(AD) op 767 F. Sien ook
THE
PRINCIPLES OF THE LAW OF CONTRACT
, 6de
Uitgawe, AJ Kerr op p. 83.
[14] Selfs indien my
voormelde bevindings verkeerd sou wees en daar aanvaar sou word dat
die oorspronklike opsiekontrak nie verval
het nie en dat daar ‘n
geldige verlenging van die tydperk waarbinne dit aanvaar kon word
geskied het, het respondent se prokureur
in ieder geval namens
respondent die keuse of eleksie uitgeoefen om nie die opsie te
aanvaar nie en om nie die eiendom aan te koop
nie, welke geskied het
by wyse van die skrywe van 11 Oktober 2011, aangeheg as Aanhangsel
“RA2” tot die repliserende
verklaring. Wanneer die houer
van ‘n opsie die uitdruklike keuse uitoefen om die opsie nie te
aanvaar nie, kom die opsie
insgelyks tot ‘n einde en verval dus
op daardie stadium.
[15] Gevolglik is ek van
mening dat daar geen regsgeldige basis voortspruitend uit enige
opsie-ooreenkoms bestaan waarop respondent
kan steun as verweer teen
die bewering dat sy okkupasie van die eiendom onregmatig is nie.
[16] Respondent het ten
tyde van die aanhoor van die aansoek in sy mondelinge betoog
beklemtoon dat die eiendom ‘n familieplaas
is en hoeveel
geslagte dit al in hulle familie is. Soos ook reeds vermeld in die
opponerende verklaring, het hy verwys na ander
hofsake waarin hy
betrokke was en wat hy meen onregverdig en onbillik was, welke ook
bygedra het tot die feit dat hy nog nie die
eiendom kon terugkoop
nie. Hy het beklemtoon dat hy bloot poog om die eiendom as
familieplaas te red en dat hy verdere tyd nodig
het ten einde in die
posisie te wees om die eiendom terug te koop.
[17] Hoewel ‘n mens
by die aanhoor van die pleidooi van respondent simpatie en empatie
met hom het vir die situasie waarin
hy hom bevind, stel die feite en
omstandighede deur hom in sy opponerende verklaring geopper en wat hy
ook aan my voorgehou in
die Hof tydens sy betoog, nie ‘n
regsgeldige basis daar vir ‘n bevinding dat hy ‘n
regmatige okkupeerder is nie.
Die feit is dat applikant tans die
geregistreerde eienaar van die eiendom is en in die afwesigheid van
enige bestaande geldige
opsie-ooreenkoms in terme waarvan respondent
die reg het om die eiendom by applikant terug te koop, is applikant
nie meer verplig
om die eiendom aan respondent te verkoop nie. Dit is
duidelik dat applikant nie meer voornemens is om die eiendom aan
respondent
te verkoop nie en dat applikant uitdruklik aan respondent
kennis gegee het dat hy die eiendom moet ontruim, welke respondent
versuim
het om te doen.
[18] Gevolglik moet ek
met Mnr Pienaar se betoog saamstem dat respondent tans ‘n
onregmatige okkupeerder van die eiendom is.
Regverdig en
billik:
[19] Dit moet gevolglik
nou beslis word of dit regverdig en billik is om ‘n
uitsettingsbevel te verleen. In die verband bepaal
Artikel 4(7) van
die Wet as volg:
“
Indien ‘n
onregmatige okkupeerder die betrokke grond vir meer as ses maande
beset het op die tydstip wanneer verrigtinge ingestel
word, kan ‘n
Hof ‘n bevel vir uitsetting verleen as dit van mening is dat
dit regverdig en billik is na oorweging van
alle tersaaklike
omstandighede, met inbegrip van, behalwe waar die grond in eksekusie
verkoop word kragtens ‘n verband, of
grond beskikbaar gestel
kan word deur ‘n munisipaliteit of ander staatsorgaan of ander
grondeienaar vir die hervestiging
van die onregmatige okkupeerder, en
met in begrip van die regte en behoeftes van bejaardes, kinders,
gestremde persone en huishoudings
waarvan ‘n vrou die hoof is.”
By die vasstelling van
voormelde tydperk, word die tydperk van okkupasie bereken vanaf die
datum wat dit onregmatig geword het.
SIEN
NDLOVU v NGCOBO
;
BEKKER AND ANOTHER v JIKA
2003 (1) SA 113
(SCA) op 123 H –
I.
[21] By die vasstelling
van die vraag of dit regverdig en billik is, is die “tersaaklike
omstandighede” wat oorweeg
moet word uiteraard dit wat in
Artikel 4(7) self uiteengesit is, maar sluit dit ook alle relevante
omstandighede in. In
ERASMUS SUPERIOR COURT PRACTICE
, DE van
Loggerenberg
et al
op p. B1-58E tot B1-58F, voetnoot 9, is dit
onder andere as volg verwoord, met verwysing na tersaaklike gesag:
“
To qualify
as relevant the circumstances must be legally relevant.... The Court
must exercise a judicial discretion which obliges
the Court to strike
a balance between the proprietary rights of the owner and the basic
human rights of the occupier…. The
evidential burden is on the
unlawful occupier to demonstrate the existence of circumstances
meriting the limitation of the owner’s
right to possession. It
is, however, inappropriate to fix an ultimate burden of proof on
either side….”
[22] Die aard van die
diskresie wat ‘n Hof in so ‘n geval moet uitoefen, is as
volg deur Harms AR in die
NDLOVU
-uitspraak,
supra
,
paragraaf 18 beskryf:
“
The Court,
in determining whether or not to grant an order
or
in
determining the date on which the property has to be vacated, has to
exercise a discretion based upon what is just and equitable.
The
discretion is one in the wide and not narrow sense…. A Court
of first instance, consequently, does not have a free hand
to do
whatever it wishes to do…”
[23] Gegewe die
bevindings wat ek reeds hierin gemaak het, moet dit aanvaar word dat
respondent langer as ses maande in onregmatige
okkupasie van die
eiendom is. Artikel 7(4) van die Wet is dus inderdaad van toepassing.
Soos reeds vermeld, het respondent in sy
opponerende verklaring
uiteengesit hoeveel geslagte die eiendom al in sy familie is. Vanweë
die feit dat ek verplig is om
my diskresie uit te oefen gebaseer op
alle tersaaklike omstandighede, het ek dit nodig geag om ten tyde van
die aanhoor van die
aansoek sekere inligting vanaf respondent te
bekom wat na my mening noodsaaklik was, maar wat nie deur hom in sy
opponerende verklaring
vermeld is nie. Uit hierdie inligting het dit
geblyk dat respondent en sy vrou in die huis op die eiendom woonagtig
is en dat hulle
twee kinders het, 9 jaar en 4 jaar oud,
onderskeidelik. Hoewel respondent op die eiendom grootgeword het, het
hy dit in 1994 vanaf
sy vader oorgeneem en is hy en sy gesin
sedertdien daar woonagtig. Volgens respondent bedryf hy ‘n
gemengde boerdery, hoewel
dit deur applikant in paragraaf 10.1 van
die repliserende verklaring beweer word dat respondent nog nooit
boerdery bedrywighede
op die eiendom verrig het nie. Soos deur
applikant beweer, het respondent bevestig dat hy nie enige huurgeld
ten opsigte van die
eiendom betaal nie, maar het hy aangedui dat hy
wel instandhouding verrig in die plek van die betaling van huurgeld.
Respondent
is ook die eienaar van twee ander plase in die
onmiddellike omgewing, welke hy aan derde partye verhuur vir aanteelt
om die helfte.
[24] Wat betref moontlike
alternatiewe plek van verblyf vir respondent en sy gesin, het Mnr
Pienaar ten tyde van sy argument tereg
daarop gewys dat hoewel
respondent breedvoerig gehandel het met hoe lank die eiendom reeds
familie-eiendom is en hoe lank hyself
reeds daar woonagtig is, het hy
nêrens beweer dat hy en sy gesin geen alternatiewe heenkome het
wat verblyf of bewoning betref
nie. Wat egter wel duidelik vasstaan,
is dat respondent die eienaar van twee ander plase in die onmiddellik
omgewing van die eiendom.
Dit blyk nie uit respondent se stukke of
daar ‘n huis op enige van hierdie ander plase gebou of
beskikbaar is nie, maar blyk
dit dus dat daar ten minste wel ander
grond beskikbaar is waar respondent hom en sy gesin kan hervestig.
[25] Gegewe dat
respondent en sy gesin reeds sedert 1994 in die huis op die eiendom
woonagtig is, neem ek wel in ag dat dit dus
‘n lang tydperk
daarstel. Wanneer daar egter gelet word op die omstandighede
waaronder respondent ‘n onregmatige okkupeerder
geword het,
meen ek dat dit die lang tydperk waartydens hy en sy gesin reeds op
die eiendom woonagtig is, tot ‘n groot mate
temper. In die
verband blyk dit dat die verkoop van die eiendom deur respondent aan
applikant daaruit voortgespruit het dat Eerste
Nasionale Bank, wie ‘n
verbandhouer oor die eiendom was, vonnis teen respondent verkry het,
die eiendom in eksekusie wou
verkoop het en applikant toe die eiendom
gekoop het in ‘n poging om dit te laat behoue bly vir
respondent; vandaar dan ook
die opsie aan respondent om die eiendom
terug te koop. Gegewe die datum van die koopkontrak en die
opsiekontrak, synde 4 Desember
2007, blyk dit dus dat indien
applikant nie tot respondent se redding gekom het op daardie stadium
nie, respondent in ieder geval
toe reeds die eiendom sou verloor het.
Dit is dus direk te danke aan applikant se optrede dat respondent die
addisionele tydperk
sedert Desember 2007 tot en met datum steeds op
die eiendom kon aanbly saam met sy gesin.
[26] Dit is ook
insiggewend dat respondent nie enige huurgeld ten opsigte van die
eiendom betaal nie en ook nie aangebied het om
voortaan enige huur te
betaal nie. Hoewel ek aanvaar dat die instandhouding wat hy intussen
ten opsigte van die eiendom en die
verbeterings daarop gedoen het,
wel vir hom ‘n finansiële uitleg behels het wat uiteraard
ook tot applikant se voordeel
as eienaar gestrek het, is dit
terselfdertyd so dat hy nie net die voordeel van die bewoning van die
huis op die eiendom het nie,
maar op sy eie weergawe, ook ‘n
inkomste genereer uit die boerdery wat hy daarop bedryf. Onder
sodanige omstandighede sou
‘n mens verwag dat hy ten minste
bereid sou wees om vir hierdie voordele ook ‘n bedrag huurgeld
aan applikant te betaal.
[27] Applikant het as
grondeienaar die Hof genader vir die uitsetting van respondent onder
omstandighede waar applikant die eiendom
reeds in Desember 2007
gekoop het, maar tot op datum nog geen nut daaruit kon put nie en dit
sonder dat daar eers huurgeld aan
hom betaal word ten opsigte van die
eiendom. Gevolglik is die volgende passasie met betrekking tot die
Wet in
WORMALD N.O. AND OTHERS v KAMBULE
2006 (3) SA 562
(SCA)
op 569 F – G na my mening relevant om in gedagte te hou in die
onderhawige omstandighede:
“
It must be
borne in mind that the effect of PIE is not to expropriate the land
owner and that it cannot be used to expropriate someone
indirectly.
The land owner retains the protection against arbitrary deprivation
of property under s 25 of the Bill of Rights. PIE
serves merely to
delay or suspend the exercise of the land owner’s full
proprietary rights until a determination has been
made whether it is
just and equitable to evict the unlawful occupier and under what
conditions.”
[28] Derhalwe is ek met
inagneming van al die tersaaklike omstandighede van mening dat dit
regverdig en billik is dat ‘n bevel
van uitsetting wel verleen
word.
Datum van
Uitsetting:
[29] Gevolglik moet ‘n
datum bepaal word waarop respondent en sy gesin en ander persone wat
nie deur applikant gemagtig is
om op die eiendom te wees nie, die
eiendom moet verlaat. Vir doeleindes hiervan moet die bepalings van
Artikel 4(8) en 4(9) van
die Wet oorweeg word, wat as volg bepaal:
“
(8) Indien
die Hof oortuig is dat daar aan al die vereistes van hierdie artikel
voldoen is en dat geen geldige verweer deur die
onregmatige
okkupeerder geopper is nie, verleen die Hof ‘n bevel vir die
uitsetting van die onregmatige okkupeerder en moet
die Hof –
die datum waarop die onregmatige
okkupeerder die grond moet ontruim, wat regverdig en billik in die
omstandighede moet wees; en
die datum waarop die uitsettingsbevel
uitgevoer kan word indien die onregmatige okkupeerder nie die grond
ontruim het op die datum
in paragraaf (a) beoog nie,
bepaal.
(9) By die bepaling van wat ‘n
regverdige en billike datum beoog in subartikel (8) is, moet die Hof
alle relevante faktore
in ag neem, met inbegrip van die tydperk wat
die onregmatige okkupeerder en sy/haar familie die betrokke grond
beset het.”
[30] Soos reeds vermeld,
is respondent en sy gesin sedert 1994 op die eiendom woonagtig.
Hoewel applikant in paragraaf 10.1 van
die repliserende verklaring
vermeld dat hy respondent slegs toestemming gegee het om vir die
eerste seisoen nadat die eiendom in
applikant se naam geregistreer is
op die eiendom aan te bly, meen ek dat dit uit die totaliteit van die
feite en omstandighede
blyk dat applikant waarskynlik ten minste
stilswyende toestemming aan respondent verleen het om die eiendom te
bewoon en te okkupeer,
welke toestemming uitdruklik beeïndig is
met die skrywe van 12 Desember 2011, Aanhangsel “FA6” tot
die funderende
verklaring. Dit beteken dat aanvaar moet word dat
respondent met applikant se toestemming en goedkeuring sedert
Desember 2007 tot
en met Desember 2011 op die eiendom woonagtig is.
Ek het kennis geneem daarvan dat dit uit die stukke blyk dat daar wel
‘n
familieverbintenis tussen applikant en respondent is. Ek
aanvaar dus dat voormelde situasie, synde respondent se aanbly op die
eiendom nadat dit reeds aan applikant verkoop was, waarskynlik
geheers het as gevolg van ‘n welwillendheidsgebaar vanaf
applikant
jeens respondent. Dit het egter tot gevolg dat applikant
nie nou na hierdie lang tydperk en nadat respondent en sy gesin
uiteraard
baie goed gevestig is op die eiendom, kan verwag dat
respondent en sy gesin, by wyse van spreke, oornag die eiendom moet
ontruim
nie.
[31] Verdermeer neem ek
ook in ag dat dit uiteraard ‘n baie meer omvangryke proses is
om ‘n plaas te ontruim as wat
dit byvoorbeeld sou wees om ‘n
woonstel te ontruim. Daar moet dus aan respondent ‘n redelike
en billike geleentheid
gegee word om dit te kan doen.
[32] Terselfdertyd is dit
egter ook so dat respondent reeds sedert ongeveer Maart 2012 kennis
dra van die onderhawige aansoek en
daarna weer gedurende Junie 2012
verder kennis geneem het van die aansoek nadat die kennisgewing in
terme van Artikel 4(2) van
die Wet op respondent beteken is. Hoewel
respondent moontlik nie voorsien het dat hy nie gaan suksesvol wees
met sy opponering
van die aansoek nie, het hy steeds intussen
geleentheid gehad om voorlopig te begin uitkyk vir ander verblyf
en/of ander reëlings
daaromtrent.
[33] In die lig van al
die tersaaklike omstandighede meen ek dus dat dit regverdig en billik
is dat respondent en sy gesin en alle
ander persone wat op die
eiendom teenwoordig is deur middel van respondent en/of met
respondent se toestemming, die eiendom moet
ontruim ten laatste op
Vrydag 31 Mei 2013.
Volledigheidshalwe moet
vermeld word dat aangesien ek nie oor volledige inligting beskik oor
wie almal moontlik op die eiendom teenwoordig
is nie, die
moontlikheid nie uitgesluit kan word dat daar moontlik plaasarbeiders
en/of ander persone is wat op `n ander regsgeldige
basis geregtig is
om op die eiendom te wees en dit selfs moontlik te bewoon nie. Sulke
persone kan nie deur die onderhawige hofbevel
se werking getref word
nie en daarom is ek voornemens om vir sodanige moontlike
omstandighede in die hofbevel voorsiening te maak.
KOSTE:
[34] Wat die koste
betref, is daar na my mening geen rede waarom koste nie die uitslag
van die aansoek moet volg nie. Dit blyk uit
die totaliteit van die
aansoekstukke, tesame met die aanhangsels daartoe, dat applikant op
meerdere wyses in die verlede al gepoog
het om respondent direk of
indirek finansieel behulpsaam te wees, wat ook die geval was toe
applikant gedurende 2007 die eiendom
vanaf respondent gekoop het.
Alwaar applikant besluit het dat hy sy regte as grondeienaar wil
uitoefen en respondent geen geldige
regsbasis het op grond waarvan hy
as ‘n regmatige okkupeerder van die grond kan kwalifiseer nie,
moet respondent ongelukkig
die gevolge dra daarvan dat hy
desnieteenstaande nie vrywilliglik die eiendom wou ontruim nie.
[35] Gevolglik word die
volgende bevele gemaak:
Dit word verklaar dat
respondent se okkupasie van die eiendom bekend as Deel 1 en 2 van
die plaas Weltevreden 238, Distrik Frankfort,
grootte 140,4601
hektaar en 56,6586 hektaar onderskeidelik, insluitende die Restant
Gedeelte van die vermelde plaas, grootte
132,6931 hektaar (“die
eiendom”), onregmatig is.
Respondent, sowel as
alle ander persone wat deur middel van respondent en/of met
respondent se toestemming die eiendom bewoon
of andersins okkupeer
en wie nie `n ander regmatige en regsgeldige reg het om op die
eiendom teenwoordig te wees nie, word gelas
om die eiendom te
ontruim voor of op 31 Mei 2013.
Respondent word gelas om
die koste van die aansoek te betaal.
_____________
C VAN ZYL, R
Namens die Applikant: Adv
CD Pienaar
In opdrag van:
Lovius Block Prokureurs
BLOEMFONTEIN
Namens die Respondent: In
persoon