About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
>>
2013
>>
[2013] ZAGPPHC 307
|
|
Florauna Kwekery BK v Werner en Anders (8555/2010) [2013] ZAGPPHC 307 (23 October 2013)
NOT
REPORTABLE
IN
DIE NOORD GAUTENG HOOGGEREGSHOF,
GEHOU
TE PRETORIA
SAAK
NOMMER 8555/2010
DATUM:24/10/2013
In
die saak tussen:
FLORAUNA
KWEKERY
BK
..................................................................................
APPLIKANT
en
W.
M. G.
WERNER
….....................................................................
EERSTE
RESPONDENT
REGISTRATEUR
VAN AKTES, PRETORIA
.................................
TWEEDE
RESPONDENT
LANDMETER-GENERAAL,
PRETORIA
…....................................
DERDE
RESPONDENT
J.
J.
HORN
..........................................................................................
VIERDE
RESPONDENT
UITSPRAAK
PRELLER
R:
Ek
is nie van voorneme om ‘n volledig gemotiveerde uitspraak te
lewer of om die feite te herhaal nie. Dit is ‘n lang
en
ingewikkelde feitestel wat voiledig, omslagtig en herhalend en
dikwels in moeilik verstaanbarc terme uiteengesit word in die
stukke.
Verder laat die verklarings die indruk dat die opstellervs daarvan
nie tuis is in hulle eie moedertaal nie. As voorbeelde
verwys ek na
die gebruik van “stawende verklaring” wanneer ‘n
verwysing na die vestigende verklaring bedoel word,
die term “reel
nisi’’ instede van “bevel nisi” en die
uitdrukking in die konsep-bevel wat vir die
gerief van 'n vorige hof
voorberei is en waarin dit gelas word dat die eerste respondent “moet
voorsorg tref dat” die
bevel gepubliseer word en op die eiendom
vertoon word. Daar is ook ‘n Engelse weergawe van die bevel en
waaruit dit biyk
dat dit die opsteller se poging is om die Engesle
sinsnede “must make provision for” in sy moedertaal weer
te gee.
Wat verwag word van die eerste respondent is dat hy die
voorlopige bevel moet laat publiseer en vertoon maar ek is nie seker
dat
dit is wat in die bevel staan nie. In die lig van die slotsom
waartoe ek gekom bet, is die voorlopige bevel egter nie meer relevant
nie.
In
‘n stadium toe die applikant gesukkel het om al die inligting
en verklarings wat benodig was vir sy repliek bymekaar te
kry, het
die saak voor die hof gekom. Die respondente het ingestem tot die
uitsel wat die applikant nodig gehad het op voorwaarde
dat die
applikant ten opsigte van die respondente se teenaansoek toestem tot
die toeslaan van 'n voorlopige bevel met ‘n
keerdatum.
Die
kern van die regshulp wat in die gewysigde kennisgewing van mosie
gevorder word, is dat die derde respondent (die Landmeter-generaal)
gelas word om die ongemagtigde kansellasie van ‘n nota wat die
bestaan van ‘n serwituut van reg van weg op
Onderverdelingskaart
1149/1998 geboekstaaf het, te verwyder en die
nota te herstel. Daar is ‘n verdere bede dat die tweede
respondent (die Registrateur
van Aktes) gelas word om die serwituut
teen die titelakte van die betrokke eiendom te registreer. Die res
van die regshulp is vir
‘n verklarende bevel en vir bevele dat
die eerste respondent die nodige formaliteite nakom ten einde gevolg
te gee aan voormelde
bedes. Die tweede en derde respondente opponeer
nie die aansoek nie en veral die derde respondent is begerig dat daar
sekerheid
kom omtrent die status van die serwituutnota.
Die
vierde respondent het beswaar gemaak teen sy voeging op grond daarvan
dat hy die eindom reeds lank gelede aan die eerste respondent
verkoop
het en niks te doen het met die dispuut tussen laasgenoemde en die
applikant nie. Nietemin het hy ‘n lang verklaring
ingedien
waarin hy die geskiedenis van die ontwikkeling op die betrokke en
sekere aanliggende ciendomme uiteensit, Die verhaal
wat in sy stukke
ontvou is, om dit sagkens te stel, verstommend: nie alleen het ander
mense om sy ore en sonder sy wete voortgegaan
om al die loestemmings
te kry vir die konsolidasie en onderverdeling van ‘n aantal
eiendomme, insluitend sy eie nie, maar
twee baie senior prokureurs en
‘n senior professionele landmeter het deelgeneem aan die skema
en later onder eed valse verklarings
gemaak wat voor die hof gedien
het. Mnr. Fleishhauer, wat vir meer as veertig jaar as prokureur,
notaris en aktevervaardiger in
Pretoria gepraktiseer het en wat vir
ongeveer net so lank aan my professioneel sowel as persoonlik bekend
is, het toegesien tot
die opstel en regislrasie van 'n notariele akte
van serwituut wat kragtens volmag voor horn geteken is deur ene Me.
Roodt. Die
vierde respondent se weergawe is dat hy nooit so 'n volmag
gegee het nie, wat betcken dat daardie volmag ‘n vervalsing is.
Die verklarings van Mnr. Fleischhauer, sy opvolger by die flrma, Mnr.
Cronje en ook van die landrneter Mnr. Sandenbcrgh, maak dit
duidelikdat die vierde respondent, anders as wat hy voorgee in sy
opponerende verklaring, weldeeglik deelgeneem het aan die
onlwikkeiing
van die vorige gedeeelte 91, wat aan horn behoort het.
Afgesien daarvan datek verklarings onder eed het van ampienare van
die hofen
‘n professionele landrneter, het ek op ‘n
persoonlike vlak gcen twyfe! aan die integriteit van Mnr.
Fleischhauer me.
Ek
het ook my bedenkinge oor die eerste respondent se weergawe en ek
verwys slegs na een voorbeeld ter stawing: In sy verklaring
ter
opponcring van die aansoek beweer hy dat tydens die onderhandeling
met vierde respondent wat sy ondertekening van die koopkontrak
tussen
hulle voorafgegaan het, die vierde respondent aan horn ‘n
afskrif van die onderverdelingskaart getoon he! wat aantoon
dat die
serwituutnota daarop deurgehaal is, waarop hy die oorcenkoms geteken
het. Die ooreenkoms maak dec! uit van die stukke voor
my cn toon aan
dat hy dit onderteken het op 9 November 2005. Nietemin toon die
paraaf by die beweerde kansellasie van die sewituutnota
op kaart S G
1149/1998 dat dit eers op 23 November 2005 gedoen is en dus nie daar
kon gewees het voordat hy die koopkontrak geteken
het nie.
Veel
is gemaak in die opponerende verklaring van die eerste respondent
omtrent die manier waarop die applikant probeer om die reg
tot ‘n
serwituut te verwerf en dat daar ‘n heersende eiendom moet
wees. Uit die omstandighede van die saak en die feit
dat die
applikant en die vierde respondent saam die dorpsontwikkeling op
hulle eiendomme heplan het, was daar klaaiblyklik ‘n
afspraak
tussen die partye omtrent die reg van weg en die vierde respondent
het die nodige gedoen om die serwituut te laat registreer.
Wat die
applikant wil afdwing is die serwituut wat reeds gegee is en w'at by
wyse van 'n caveat teen die titelakte aangeteken is.
Die causa op
grond waarvan die vierde respondent dit gedoen het is nou irrelevant,
tensy hy wil aanvoer dat dit aanvegbaar is op
grond van byvoorbeeld
bedrog.
Streng
gesproke en in terme van die Akte van Serwituut wat Mnr. Fleischhauer
in opdrag van die vierde respondent opgestel het, moet
dit ‘n
serwituut ten gunste van “die Maatskappy” wees, wat die
huiseienaarsvereniging van die aanliggende ontwikkeling
is. Die
enigste wyse w'aarop die maatskappy daardie reg kan uitoefen sal deur
sy lede wees en hulle families en besoekers sal daarby
ingesluit
wees. Daar kan egter dispute ontstaan omtrent andcr partye wat die
pad wil gebruik soos bouers, eiendomsagente en moontlike
kopers om
net ‘npaar te noem, wat kan lei tot verdcre litigasie. Omdat
dit ‘n dorpsgebied is wat ontwikkel is en waarvoor
die toegang
nodig is, is dit heeltemal onsinnig om toegang te probeer beperk tot
“die Maatskappy” en dit is duidelik
dat die omstandighede
vereis dat dit ‘n serwituut ten gunste van die algemen publiek
moet wees.
Die
eerste respondent het in sy beantwoordende verklaring verder
aangevoer dat die applikant reeds in 2006 geweet het van al die
feite
waarop sy eis gebaseer is en dat die eis verjaar het omdat dit eers
in 2010 ingestel is by wyse van hierdie aansoek. Mnr.
Bergenthuin SC
namens die eerste respondent het dit ook so voor my geargumenteer. My
eerste rekasie daarop was dat dit nie kan
reg wees nie en dit is
steeds my gevoel. Dit kan tog nie wees dat as ‘n party deur
middel van bedrieglike handelinge in die
aktekantoor of by die
Landmeter-generaal voorgee dat hy regte op ‘n ander party se
eiendom verkry het. daardie reg na drie
jaar op grond van vevjaring
onaanvegbaar word nie. Die regsgrondslag waarop my gevoel berus is
egter nie so duidelik nie.
Ek
meen dat die antwoord te vinde is in die sin waarin die woord “skuld”
gebruik word in die Veijaringswet, soos verlolk
deur die Hoogste hof
van Appel. In hierdie geval, waar die “eis” een is vir
die regstelling van die registers van die
Landmeter-generaal en die
Registrateur van Aktes, is daar geen “skuld” aan die kant
van die eerste en vierde respondente
wat deur verjaring uitgewis kan
word nie en die Verjaringswet is gevolglik nie van toepassing nie.
Die beroep op verjaring kan
dus ook nie slaag nie.
As
die eis slaag, soos ek meen dit moet, spreek dit vanself dat die
toenaansoek moet misluk.
Ek
maak dus die volgendc bevel:
1.
Die bevel nisi gemaak deur hierdie hof op 25 Oktober 2010 word
opgehef met koste.
2.
Dit word verklaar dat 'n serwituut van reg van weg bestaan oor
Gedeelte 374 (‘n gedeelte van Gedcelte 91) van die plaas
Hartebeeshoek 303, Registrasieafdeling JR, Gauteng Provinsie.
3.
Die derde respondent word gelas om die beweerde deurhaling van die
“servitude note” op diagram S.G. no.1149/1998
te verwyder
en die nota te herstel.
4.
Die tweede respondent word gelas om die serwituut van reg van weg ten
gunste van die algemene publiek ooreenkomstig aanhangsel
“Y”
hiertoe, aangepas waar nodig, te registreer teeu die titeiakte, T
30319/06, van die eiendom vermeld in paragraaf
2 hierbo.
5.
Die eerste respondent word gelas om in sy hoedanigheid as voog van sy
twee minderjarige kinders alle dokumente te ondertcken
en alle stappe
te neein wat nodig is vir die voormelde registrasie.
6.
Die eerste respondent word gelas om in sy hoedanigheid as voog
vanjdie minderjarige eienaars van die dienende eiendom die nodige
stappk te neem ten einde aan die vereistes van Artikel 80 van die
Boedelwet (Wet 66 van 1965) te voldoen vir sover dit deur die
tweede
respondent vereis word vir doeleindcs van die registrasie van die
serwituut vermeld in paragraaf 4 hierbo.
7.
Die eerste en vierde respondente word gesamentlik en afsonderlik
gelas oin die koste van die aansoek te betaal.
F
G PRELLER
REGTER
VAN DIE HOOGGEREGSHOF