About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
>>
2013
>>
[2013] ZAGPPHC 433
|
|
Botha v Coertzen and Others (3942/2012) [2013] ZAGPPHC 433 (13 June 2013)
REPUBLIC
OF SOUTH AFRICA
IN
THE HIGH COURT OF SOUTH AFRICA
(NORTH
GAUTENG, PRETORIA)
Saak
nommer: 3942/2012
Datum:
13 Junie 2013
In
die
saak
tussen : -
CHARL
PHI
L
IP
BOTH
A
…………………………………………….………….
Eiser
En
RIAAN
COERTZEN
………………………………………….…
Eerste
Verweerder
HENDRIK
JOHANN CASPER LEMMER
………………..…
Tweede
Verweerder
MARIETTE
LEMMER
………………………………………..
Derde
Verweerder
UlTSPRAAK
JANSE
VAN NIEUWENHUIZEN WR
[1]
Die
feite ter
ondersteuning
van die regshulp versoek deur die eiser, is gemeensaak tussen die
partye te wete:
Op
of ongeveer 27 Januarie 2011, het die eiser en die verweerders ‘n
skriftelike koopooreenkoms gesluit, in terme waarvan.die
eiser
:
n
onroerende eiendom
geleë
te
Erf 2730, Rooihuiskraal,
Uitbreiding
20 van die verweerders gekoop het. [die eiendoms beskrywing in die
besonderhede van vordering is nie korrek nie
en
moet lees
"ResierendeGedeelte
van Erf 2730’]:
2)
op
bladsy 1 van die ooreenkoms en direk na die eiendoms beskrywing,
verskyn die volgende klousule:
"Hierdie
eiendom word VOETSTOOTS (soos dit staan) verkoop en is onderhewig aan
at die terme en voorwaardes en serwitute genoem
en na verwys in die
titelakte van die eiendom en onderhewig aan al die voorwaardes en
serwitute wat mag bestaan in vert and daa.rr/ee.
"
["die klousule”]
3)
die
eiendom is op 15 April 2011 in terme van Transportakte T022612 11 in
die naam van die eiser geregistreer;
4)
in
die uitstrekksingsklousule van die eiendom verskyn die volgende:
“
AANVANKUK
SEREGiSTREER
KRAGTENS SERTIFIKAAT VAN GE KONSOiJ OEERDE TIT EL T41768/2002 MET
DIAGRAM L G Nr A10380/1991 WAT DAAROP BETREKKING
HET EN GEHOU
KRAGTENS AKTE VAN TRANSPORT 022611 11"
5)
op
Diagram L.G Nr A10380/1991 verskyn die eiendom aangekoop
deu
die eiser;
6)
die
Diagram bevat 'n endossement, welke endossement verwys na Diagram Nr
9291/2007;
7)
op
Diagram Nr 9291/2007 word 'n serwituut area, in omtrek 1000 m
2
,
oor die eiendom van die eiser aangedui. Die serwituut verskaf 'n reg
van weg oor die eiser se eiendom na Gedeelte 1 van Erf
2750;
8)
ten
tye van die aankoop van die eiendom ,was die eiser nie bewus van die
bestaan van die serwituut nie;
9)
'n
wyle nadat
die
eiser
okkupasie
van
die
eíendom
geneem het, heí
die
eienaar
var Gedeslte 1
van
Erf
2730,
met
konstruksie
op
die gedeeiie begin en is oit op daardie stadium dat die eiser vir die
eerste maaf van die betaan die serwituut, bewus geword
het.
BESONDERHEDE
VAN VORDERING
[2]
Op
sterkte van voormelde feite. beweer die eiser die volgende:
"5,1
Ten tye van die onderhandelinge voor aangaan van die
ooreenkoms
en ten tye van die aangaan van die ooreenkoms het die Verweerde
r
s,
alternatiewelik die Agent wat as verteenwoordiger van die Vemeerders
opgetree het, die volgende aan die Eiser voorgehou:
5.1.1
Det
die eiendom 1002 vierkante meter groot is;
5.1.2
Det
die eiendom vry is van enige beperkings
,
serwitute
en enige reg van weg ten gunste van enige ander party, en of enige
ander beperkings in die genot en gebruik van die persee
/;
5.1.3
Dat
die Eiser met registrasie as eienaar volle toegang en gebruiK sal he
van die voile grootte van die erf."
[3]
Die
eiser maak voorts die nodige beweringe ten einde 'n aksie gegrond op
bedrog
aiternatiewerk
nalatige wanvoorstelling te steun.
[4]
Die
eiser beweer,
verder
in alterntief.
dat die bestaan van die serwituut 'n latente gebrek in die koopsaak
is.
[5]
In
die vooropstelling versoek die eiser beide
’n
prysvermindering
en 'n bedrag van
R
200 000, 00 ten aansien van kostes wat hv moes aangaan as gevolg van
die bestaan van die serwituut.
PLEIT
[6]
In
antwoord op voormelde beweringe, het die verweerders die eiser na die
bewoording van die klousule, verwys.
GETUIENIS
[7]
Die
eiser het eerste getuig en aanvanklik agtergrondsfeite ten aansien
van homself en sy besluit om die eiendom aan te koop aangebied.
[8]
Die
oomblik toe die eiser oor die voorstellings
supra
wou getuig, het Mnr Oosthuizen, wie namens die verweerders verskyn
het, beswaar teen die aanbied van die getuienis aangeteken.
[9]
En
het die beswaar gehandhaal, welke vir alle praktiese doeleindes, tot
die einde van die eiser se getuienis gelei het.
[10]
Die
beswaar is gegrond op die regsvraag, wat die onderwerp van die geskil
tussen die partye vorm en handel ek vervolgens met die
toepaslike
regsbeginses.
REGSPOSISIE
[11]
Aangesien
die huidige transaksie binne die kader van die bepalings van artikel
2
van die Wet op Vervreemding van Grond, 68 van 1981 val, moes die
ooreenkoms op skrif gestel word.
[12]
Dit
is geyke reg dat partye gebonde is aan die terme vervat in 'n
skriftelike dokument.
[13]
In
die vooropstelling, mag geen getuienis aangebied word om die terme
van die ooreenkoms te wysig. aan te vul of te weerspreek nie.
Hierdie
reël
is
reeds in 1914 deur die Appelhof in
Lowrey
1/
Steedman
1914 AD 532
te 543, bevestig.
"The
rule is that when a contract has once been reduced to writing no
evidence may be given of its terms except the document
itself, nor
may the contents of such document be contradicted, altered, added to
or varied by oral evidence."
[14]
Die
reël
is in rnanige opvolgende uitsprake van die Appelhof bevestig en is
steeds goeie reg.
[15]
Die
reel word na verwys as die integrasie of
parol
evidence
reel en bevat sekere uitsonderings; welke uitsonderings egter nie in
die onderhawige
omstandighede
van toepassirig is nie.
[16]
Die
getuienis wat die eiser met betrekking tot die voorafgaande
mededeling, dat die eiendom nie onderhewig aan ‘n serwituut
van
reg van weg is nie, wou aanbied, is 'n direkte weerspreking van die
inhoud van die klousule.
[17]
Die
getuienis is duidelik in terme van die Integrasie reel,
ontoelaatbaar.
[18]
Mnr
Janse van Rensburg wie namens die eiser verskyn het, het aangevoer
dat die eiser, onder andere, getuienis wens aan te bied dat
die
serwituut van reg van weg, nie spesifiek in die titelakte na verwys
word nie.
[19]
'n
Mens sou. volgens rnnr Janse van Rensburg, verwag om die omskrvwing
var. die serwituut te vind onder die opskrif:
"ONDERHEWIG
AAN DIE VOLGENDE VOORWAARDES",
[20]
Onder
voormelde opskrif word, onder andere, vermeld dat die eiendom
onderhewig is aan ‘n serwituut ten gunste van die
munisipaliteit.
[21]
Ek
stem saam met Mnr Janse van Rensburg in hierdie verband. Die feit bly
egter staar, dat die woorde
"wat
daarop betrekking het"
na die diagram nommer verskyn. Voormelde dui onteenseglik daarop dat
die eiendom onderhewig aan die serwituut van reg van weg,
is.
[21]
Hoe
dit ookal sy en alhoewel ek simpatie met die eiser het, bind die
terme van die skrifteliks ooreenkoms die eiser.
[22]
Selfs
al was die serwituut nie duideiik uitgespel in die titleakte nie,
moes die iaaste frase van die relevante klousule te wete:
"onderhewig
a an a I die voorwaardes en serwitute wat mag bestaan in verb and
daarmee
"
die
eiser op sy hoede gestel het.
[23]
Mnr
Janse van Rensburg het twee verdere argumente aangevoer ter
ondersteuning van die regshulp versoek deur die eiser, te wete:
1)
die bestaan van die serwittuut van reg van weg is 'n latente gebrek
in die koopsaak; en
2)
die
verweerders was bewus van die serwituut en het willens en wetens
versum om dit onder die eiser se aandag te bring.
[24]
In
die lig van die
bewoording
van
die kiousule, kan die argumente nie gehandhaaf wore nie.
[25]
In
die vooropstelling, kan die eiser se eis nie slaag nie.
BEVEL
Die
eis word van die hand gewys met koste.
N
Janse
van
Nieuwenhuizen
Waarnemende
Regter van die Noord Gauteng
Hoë
Hof,
Suid-Afrika