About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
>>
2014
>>
[2014] ZAFSHC 14
|
|
Skillfull 54 (EDMS) Beperk v Human N.O. (5107/2013) [2014] ZAFSHC 14 (20 February 2014)
IN DIE HOË HOF
VAN SUID-AFRIKA
VRYSTAATSE AFDELING,
BLOEMFONTEIN
Saaknr. : 5107/2013
In die aansoek tussen:-
SKILLFULL 54
(EDMS) BEPERK
…....................................................
Applikant
en
JOHANNES
WAGENAAR HUMAN N.O.
…..................................
Respondent
AANGEHOOR OP:
13 FEBRUARIE 2014
UITSPRAAK DEUR:
VAN DER MERWE, R
GELEWER OP:
20 FEBRUARIE 2014
[1]
Hierdie aansoek het te make met die toepassing van die bepalings van
artikel 25(13) van die Wet op Deeltitels 95 van 1986 (die
Wet). Vir
huidige doeleindes bepaal hierdie artikel dat ‘n ontwikkelaar
van ‘n deeltitelskema of sy of haar opvolger
in titel wat ‘n
voorbehoue reg op uitbreiding van die deeltitelskema uitoefen,
verplig is om die geboue of geboue streng
ooreenkomstig die dokumente
waarna in artikel 25(2) van die Wet verwys word op te rig, met
inagneming van veranderde omstandighede
wat streng voldoening
onprakties maak en dat ‘n eienaar van ‘n deel in die
skema wat benadeel word deur ‘n versuim
om daaraan te voldoen
‘n aansoek daaroor aan die hof kan rig, waarna die hof
behoorlike voldoening aan die voorbehoud of
sodanige ander regshulp,
insluitende skadevergoeding, wat die hof gepas ag, kan gelas.
[2]
Die deeltitelskema wat hier ter sake is, is bekend as Bloemvallei,
Willows, Bloemfontein (die skema). Die respondent in
persoonlike hoedanigheid was die ontwikkelaar van die skema.
Die aanvanklike ontwikkeling kragtens die geregistreerde deelplan
het
bestaan uit drie drieverdieping woonstelblokke, elke blok bestaande
uit twaalf woonstelle, elk met twee slaapkamers en een
badkamer.
In terme van die geregistreerde deelplan het die ontwikkelaar egter
ook ‘n reg van uitbreiding van die skema
voorbehou ingevolge
die bepalings van artikel 25(1) van die Wet, vir die oprigting van ‘n
verdere drie woonstelblokke met
dieselfde voorkoms en uitleg as die
oorspronklike drie woonstelblokke. Die reg van uitbreiding is
voorbehou vir ‘n
tydperk van 20 jaar vanaf 18 Maart 1994 en
verval dus op 18 Maart 2014. Ingevolge artikel 25(6) van die
Wet sal die reg om
die skema uit te brei by die regspersoon van die
skema berus indien die ontwikkelaar of sy regsopvolger se reg op
uitbreiding vir
een of ander rede verval.
[3]
Mettertyd het die ontwikkelaar twee van die voorsiene drie verdere
woonstelblokke opgerig, wesenlik ooreenkomstig die dokumente
wat ten
opsigte daarvan deel van die geregistreerde deelplan gevorm het
ingevolge artikel 25(2) van die Wet. Hierdie verdere twee
woonstelblokke is voltooi teen 1997. Gedurende 2007 is die voorbehoue
reg van uitbreiding kragtens notariële akte van sessie
oorgedra
aan ‘n trust waarvan die respondent die enigste trustee is.
[4]
Die applikant is die eienaar van dertien eenhede in die skema.
Die eenhede in die bestaande vyf blokke word hoofsaaklik
deur die
eienaars daarvan aan studente verhuur.
[5]
Dit blyk uit die getuienis dat die trust tans in die proses is van
oprigting van ‘n sesde blok woonstelle op die grond
ten opsigte
waarvan die skema geregistreer is. Hierdie blok woonstelle
verskil wesenlik van die dokumente en planne wat ten
aansien van die
voorbehoue reg op uitbreiding registreer is, besonderlik deurdat ‘n
tweeverdieping woonstelblok bestaande
uit twaalf woonstelle, elk met
vier slaapkamers en twee badkamers, opgerig word.
[6]
Die applikant vra in wese ‘n finale bevel dat die respondent
verbied moet word om geboue op te rig strydig met die geregistreerde
deelplan. Ten opsigte van die aangevraagde regshulp is daar
sekere feitegeskille op die stukke voor my. Dit is geykte
reg
dat in sodanige geval die weergawe van die respondent vir doeleindes
van die beregting van die aansoek aanvaar moet word, tensy
daardie
weergawe so vergesog of duidelik onhoudbaar is dat dit op die stukke
verwerp kan word. Dit is voldoende om te sê
dat die
getuienis van die respondent in hierdie aansoek nie bloot op die
stukke verwerp kan word nie.
[7]
Dit is die respondent se saak dat veranderde omstandighede streng
voldoening aan die geregistreerde deelplan onprakties maak.
Die
respondent steun daarop dat oor die afgelope ongeveer 20 jaar
marktoestande in die betrokke gebied sodanig verander het dat
dit
baie moeilik is om woonstelle wat bedoel is vir verhuring aan
studente, te verkoop en dat die werklike vraag in die mark in
die
betrokke area na behuising vir gesinne is. In hierdie verband word
die respondent se saak ondersteun deur die getuienis van
‘n
deskundige. In
Knoetze
v Saddlewood CC
[2001] 1 ALL SA 42
(SE) het Jones R beslis dat veranderde
omstandighede vir doeleindes van artikel 25(13) van die Wet nie
beperk is tot fisiese aspekte
nie en dat dit insluit veranderinge in
marktoestande, op die basis dat geen ontwikkelaar geboue sal oprig
wat nie verkoop kan word
nie. Die korrektheid van hierdie
beslissing is nie werklik voor my in twyfel getrek nie en ek stem met
eerbied daarmee saam.
Ek vind dit egter onnodig om te beslis of in
die onderhawige geval sodanige veranderde omstandighede bestaan.
[8]
Die applikant se saak is vierkantig geskoei op die bepalings van
artikel 25(13) van die Wet. Hierdie artikel maak dit duidelik
dat
regshulp slegs verleen kan word aan ‘n eienaar van ‘n
deel in ‘n skema wat benadeel word deur die versuim
om streng
aan die geregistreerde planne te voldoen. Die reg hou hom natuurlik
nie met beuselagtighede op nie en die vraag is of
die applikant op
die stukke voor my aangetoon het dat dit werklik benadeel sal word
deur die afwyking.
[9]
In hierdie verband steun die applikant op die volgende:
(i) dat die onderhawige
woonstelblok ‘n groter oppervlakte sal beslaan dan wat beoog
is, wat ‘n gevoel van beknoptheid
asook verlies aan
gemeenskaplike eiendom ten opsigte van die skema sal veroorsaak;
(ii) dat die groter woonstelblok
meer mense sal huisves, wat op sy beurt groter vereistes sal stel aan
die voorsiening van water,
elektrisiteit en sanitasie aan die skema
sowel as ‘n groter verkeersvloei;
(iii) dat luidrugtige
laataandpartytjies wat tans algemeen in die skema voorkom,
waarskynlik sal toeneem;
(iv) dat die waarde van die
bestaande eenhede in die skema nadelig beïnvloed sal word.
[10]
Die respondent het hom in die stukke voor my herhaaldelik en duidelik
onder eed daartoe verbind om slegs ‘n tweeverdieping
woonstelblok op te rig. Dit kan op hierdie grondslag nie
ingesien word dat die woonstelblok sal bydra tot ‘n gevoel
van
beknoptheid nie, die teendeel lyk eerder waar. Die posisie is
dat daar tans vyf drieverdieping woonstelblokke staan op
ongeveer
6 500 vierkante meter. Die oorblywende ongeveer 2 500
vierkante meter, waarop tans gebou word, word nie
deur die eienaars
of bewoners van die vyf woonstelblokke benut nie. Die
respondent sê dat die nuwe blok ongeveer 670
vierkante meter
van die ongeveer 2 500 vierkante meter sal beslaan en ‘n
afsonderlike ingang sal hê. Indien
die applikant se
berekening van die oppervlakte van die blok volgens die
geregistreerde deelplan van ongeveer 400 vierkante meter,
aanvaar
word, sal dus 270 vierkante meter meer bebou word. Daar was
voor die laaste paar maande van 2013 geen sekerheid oor
of, en indien
wel, wanneer ontwikkeling op die 2 500 vierkante meter sou plaasvind
nie. Die applikant sê ook nie dat dit
belegging in die dertien
eenhede gemaak het met die oog op die ontwikkeling van die sesde blok
of die gemeenskaplike eiendom ten
opsigte daarvan nie. Om in hierdie
omstandighede te sê dat die eienaar van studentewoonstelle
benadeel word omdat die nuwe
blok ongeveer 270 vierkante meter
(ongeveer 16 meter by 16 meter) groter sal wees, is heeltemal
onrealisties en kom vir my voor
na die gryp na ‘n strooihalm.
[11]
Dit is so dat die groter blok meer mense sal huisves. Dit kan
derhalwe aanvaar word dat groter vereistes aan die voorsiening
van
water, elektrisiteit en sanitasie aan die skema gestel sal word.
Daar is egter geen getuienis wat daarop dui dat nie
aan hierdie
vereistes voldoen sal kan word nie, trouens die getuienis van die
respondent dat die voorsiening van water, elektrisiteit
en sanitasie
ten opsigte van die nuwe blok woonstelle deur die plaaslike
munisipaliteit en die verskaffer van elektrisiteit goedgekeur
is,
staan onbetwis. Dieselfde geld vir die getuienis dat die nuwe blok
woonstelle ‘n afsonderlike ingang sal hê met
geen
wesenlike invloed op die verkeersvloei ten aansien van die ander
woonstelblokke nie.
[12]
Die respondent wys tereg daarop dat dit funksie van die regspersoon
van die skema is om ontoelaatbare gedrag van inwoners van
die skema
te beheer. Maar omdat ek vir doeleindes van die beslissing van
hierdie aansoek moet aanvaar dat die nuwe woonstelblok
deur gesinne
bewoon sal word, het die klagte van luidrugtige partytjies nie ‘n
feitlike grondslag nie.
[13]
Uit hoofde van die voorgaande is daar na my oordeel geen grondslag
vir ‘n bevinding dat die waarde van die eenhede in
die
aanvanklike vyf woonstelblokke verminder sal word nie. Selfs indien
dit so sou wees, kom dit my voor relatief maklik bewysbaar
te wees by
wyse van waardasies voor en na die bewoning van die nuwe
woonstelblok.
[14]
Vir hierdie redes kan die aansoek na my oordeel nie toegestaan word
nie. Daar is geen rede waarom koste nie die resultaat
sal volg
nie.
[15]
Bygevolg word die volgende bevel gemaak:
1.
Die aansoek word afgewys met koste.
C.H.G. VAN DER MERWE, R
Namens die applikant: Adv M.H. Wessels
SC
In
opdrag van:
Rossouws
Prokureurs
BLOEMFONTEIN
Namens respondent: Adv P.J.T. de Wet
In
opdrag van:
Symington
& De Kok
BLOEMFONTEIN
/spieterse