About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
>>
2014
>>
[2014] ZAGPPHC 265
|
|
Risseeuw N.O. v Alanza Boerdery (Edms) Bpk (36448/13) [2014] ZAGPPHC 265 (20 March 2014)
IN DIE
HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
GAUTENG AFDELING,
PRETORIA
CASE NO: 36448/13
DATUM: 20 MAART
2014
NOT REPORTABLE
NOT OF INTEREST
TO OTHER JUDGES
In
die saak tussen:
JACOBUS
NICOLAAS RISSEEUW NO
………………………………………………
Eiser
and
ALANZA
BOERDERY (EDMS) BPK
…………………………………………
Verweerder
UITSPRAAK
Tuchten
J:
1
Die verweerder het eksepsie aangeteken teen
die eiser se besonderhede van vordering op grond daarvan dat dié,
op ‘n
aantal gronde, nie ‘n eisoorsaak uitmaak nie.
2
Die eiser beweer dat hy aksie instel “in
sy hoedanigheid as “gevolmagtigde trustee van die RISSEEUW
BOERDERY TRUST ,
wie se verdere trustees JN RISSEEUW, JC RISSEEUW EN
G RISSEEUW is”.
3
Die
besonderhede beweer voorts dat ‘n skriftelike huurkontrak
tussen die trust as huurder en die verweerder as verhuurder
op 7 Mei
2012 tot stand gekom het. Dié stuk word aan die besonderhede
geheg. Die onderwerp van die huurkontrak is Gedeelte
43 van die plaas
Wolvenkraal 13 in die provinsie Limpopo. Die huurkontrak bevat, in
klousule 17, ‘n opsie wat soos volg lui:
[1]
REG
OM TE KOOP (OPSIE)
17.1
Die Verhuurder verleen hiermee aan die
Huurder die reg (opsie) om die eiendom wat hiermee verhuur word, met
insluiting van die pakstoor,
aan te koop met verstryking van hierdie
ooreenkoms.
Hierdie
reg (opsie) sal slegs deur die Huurder uitgeoefen kan word as die
Verhuurder suksesvol aansoek gedoen het vir ‘n
elektrisiteitspunt en dit verkry het op die Verhuurder se nabygeleë
eiendom. Gevolglik sal die Verhuurder die diskresie hê
om aan
te dui dat dit nie genoegsame elektrisiteit ontvang het nie, en in so
‘n geval sal die Huurder se reg (opsie) om die
eiendom te
verkoop, outomaties verval.
17.2
Indien die Huurder die eiendom ter sprake
aankoop, sal die terme en voorwaardes in die konsep koopkontrak en
die ooreenkoms aangaande
die waterreg hierby aangeheg, die
koopooreenkoms behels. Daar bestaan ‘n voorbehoud met
betrekking tot die koopprys indien
die Huurder die opsie om te koop
uitoefen na 31 Mei 2013, en dit is dat die partye ‘n jaarlikse
eskalasie van
X% (X PERSENT)
op die koopprys sal toepas welke askalasie toegepas sal word vanaf 1
Junie 2013, en daarna, op 1 Junie van elke opvolgende jaar.
17.3
Die Huurder sal hierdie reg (opsie) om die
eiendom van die Verkoper aan te koop
skriftelik
voor of op
31 Mei 2013
of 31 Mei van enige opvolgende jaar in die geval waar die
huurooreenkoms verleng word uitoefen deurdie
Verhuurderdienooreenkomstig
inte lig dat die Huurder se reg om die
eiendom aan te koop, uitgeoefen word.
17.4
Indien die Huurder nie hierdie opsie
uitoefen soos hierbo uiteengesit nie, sal hierdie huurooreenkoms in
iedere geval verval op
31 Mei 2013
of 31 Mei van enige opvolgende jaar in die geval waar die
huurooreenkoms verleng word.
4
Die
eiser maak daarop aanspraak dat die beding tov elektrisiteit óf
tot sy uitsluitlike voordeel is óf dat die verweerder
daarvan
afstand gedoen het óf dat dit teen die verweerder fiktief
vervul is en beweer in sy besonderhede van vordering voorts
soos
volg:
Die opsie is
behoorlik en betyds en geldig deur die Eiser uitgeoefen.
5
Die eiser beweer dat die uitoefening van die opsie
tot gevolg gehad het dat ‘n verpligting aan die kant van die
verweerder
ontstaan het om die konsepkoopooreenkoms waarna in
klousule 17.2 verwys is, te onderteken “of met die verkoop van
die plaas
aan die Eiser voort te gaan”.
6
Die
verweerder se eksepsie berus op vyf afsonderlike gronde.
7
Eerste grond van eksepsie
Daar
blyk uit die besonderhede van vordering dat die trust vier trustees
het. Aangesien net een van die trustees voor die hot is,
so lui die
betoog, is die eis in sy huidige vorm noodlotting gebrekkig. Daar is
nie eenstemmigheid in die verskeie regsafdelings
oor die vraag of een
trustee, met die magtiging van sy medetrustees maar sonder om die
medetrustees as gedingspartye te voeg, aksie
mag instel nie. In
hierdie afdeling is die posisie egter bepaal in Van der Westhuizen v
Van Sandwyk.
[2]
Hierdie
saak is gesag vir die stelling dat al die trustees gevoeg moet word
in ‘n aksie om ‘n reg wat die trust toekom
af te dwing.
8
Hierteenoor,
in hierdie afdeling, staan ‘n obiter dictum
in
Mariola
and Others v Kaye-Eddie NO and Others
[3]
Ek
beskou my as aan Van der Westhuizen
v
Van Sandwyk
gebonde
tensy ek oortuig is dat die saak verkeerd beslis is. Ek is nie so
oortuig nie; trouens ek stem met eerbied daarmee saam.
9
Die eerste grond van eksepsie moet dus gehandhaaf
word.
10
Dit
sal gerieflik wees om die tweede, ‘n aspek van die derde en die
vierde gronde van eksepsie gelyk te behandel.
11
Tweede grond van eksepsie
Die
submissie namens die verweerder is dat die opsie self, en enige
daaropvolgende koopkontrak, moet voldoen aan die bepalings van
die
Wet op Vervreemding van Grond, 68 van 1981. Dit behoef geen betoog
dat Gedeelte 43 van die plaas Wolvenkraal 13 binne die bestek
van die
Wet val. Art 2(1) van die Wet lui soos volg:
Geen
vervreemding van grond na die inwerkingtreding van hierdie artikel
is, behoudens die bepalings van artikel 28, van krag nie
tensy dit
vervat is in 'n vervreemdingsakte wat deur die partye daarby of deur
hulle agente, handelende op hulle skriftelike gesag,
onderteken is.
12
Luidens
die definisies in art 1 beteken vervreem, mbt grond, verkoop en
etlike ander regshandelinge ongeag of so ‘n regshandeling
onderworpe is aan ‘n voorwaarde. Vervreemding het ‘n
ooreenstemmende betekenis; en vervreemdingsakte is ‘n stuk
of
stukke waarkragtens grond vervreem word.
13 ‘
n
Opsie is dus nie ‘n vervreemdingsakte nie en hoef dus nie aan
die vereistes van die Wet te voldoen nie. “n Koopkontrak
tov
grond wat tot stand kom agv die aanvaarding van ‘n opsie, egter
wel.
14
Die
verweeder betoog dat die eis mank gaan weens die afwesigheid van ‘n
bewering dat die eiser op die skriftelike
gesag
van sy medetrustees opgetree het toe die eiser na bewering gepoog het
om die opsie uit te oefen.
15
Die teenargument namens die eiser is dat
die nodige bewerings inbegrepe is in die bewering dat die opsie
behoorlik
en geldig uitgeoefen is.
16
Derde grond van eksepsie
Klousule
17.1 van die huurooreenkoms bepaal dat die opsie om die plaas te koop
verleen word “met verstryking van” die
huurooreenkoms.
Steunende op hierdie bepaling, betoog die advokaat vir die verweerder
dat die feit dat die eiser nie beweer dat
die opsie teen die
beëindiging van die huurkontrak uitgeoefen is, vir die eiser
noodlottig is.
17
Hierop
het die eiser twee antwoorde: eerstens dat die passasie waarna ek
verwys het, saamgelees moet word met dié in klousule
17.3 wat bepaal dat die opsie voor of op 31 Mei
2013 uitgeoefen moet word of op of voor 31 Mei van enige
daaropvolgende jaar as
die huurkontrak verleng word; tweedens dat die
bewering dat die opsie betyds
uitgeoefen is
genoegsaam is om die punt in die guns van die eiser te dek.
18
Ek
meen dat die eiser se eerste hierbogenoemde argument juis is. In
Dexgroup
(Pty) Ltd v Trustco Group International (Pty) Ltd and Others
[4]
is
die volgende neergelê:
Chartered
Accountants (SA) v Securefin Ltd and Another
and
Natal Joint Municipal Pension Fund v Endumeni Municipality ... make
it clear that in interpreting any document the starting
point is
inevitably the language of the document but it falls to be construed
in the light of its context, the apparent purpose
to which it is
directed and the material known to those responsible for its
production. Context, the purpose of the provision under
consideration
and the background to the preparation and production of the document
in question are not secondary matters introduced
to resolve
linguistic uncertainty but are fundamental to the process of
interpretation from the outset.
19
Die
moeilikheid vir die verweerder is dat ‘n letterlike vertolking
van die tersaaklike passasie in klousule 17.1 tot gevolg
het dat die
opsie slegs in die tydperk na middenag op 30 Mei 2013 (die oomblik
dat die huurkontrak volgens klousule 2.1 verstryk)
tot middernag op
31 Mei 2013 uitgeoefen kan word; dws alleen op
31
Mei. Dit kan nie die bedoeling van die partye gewees het nie want
hulle het ooreengekom dat die opsie uitgeoefen kon word voor
of op
31 Mei. Dit is vir huidige doeleindes nie nodig om
te bepaal hoe die passasie in klousule 17.1 vertolk moet word nie.
Dit is mi
alleen nodig om te bevind, soos ek wel doen, dat dit nie
noodwendig beteken dat die opsie alleen op 31 Mei uitgeoefen kan word
nie.
20
Die eiser se tweede betoog in dié
verband behandel ek hieronder.
21
Vierde grond van eksepsie
Klousule
17.3 van die huuroorenkoms bepaal dat die opsie skriftelik op of voor
31 Mei 2013 uitgeoefen moet word of voor 31 Mei van
daaropvolgendejare as die huurkontrak verleng is. Daaris egtergeen
sodanige spesefieke bewering in die besonderhede van vordering
nie.
Die advokaat vir die eiser betoog dat die nodige bewering ingelees
moet word in die bewering dat die opsie betyds
uitgeoefen
is.
22
Bespreking van die aspekte wat
die tweede, derde en vierde gronde van eksepsie in gemeen het
Die
advokaat vir die eiser betoog dat die bewering dat die opsie
behoorlik en betyds en geldig deur die eiser uitgeoefen is genoeg
is
om die onderskeie eksepsiegronde af te weer. Dit het tydens argument
duidelik geword dat die eiser se submissie verder is dat
die
beweringe wat die advokaat vir die verweerder betoog het van die
besonderhede van vordering afwesig is maar net facta probantia
is in teenstelling met facta probanda.
23
Ek
meen dat dié uitgangspunt juis is. Die beslissende vraag wat
hierdie aspekte betref is inderdaad is of die afwesige bewerings
wel
deel van die facta probanda
uitmaak.
Om toe te sien dat ‘n pleitstuk nie eksipiëerbaar is op
die grond dat dit nie ‘n eisoorsaak openbaar nie,
moet die
wesenlike feite (dws die facta probanda
en
nie die facta probantia
of
getuienis ter bewys van die facta probanda
nie)
met sodanige duidelikheid en volledigheid uiteengesit word dat,
indien die bestaan van sodanige feite aanvaar word, die regskonklusie
in die pleitstuk geregverdig word.
[5]
24
Ook
moet in gedagte gehou word dat ‘n eksepsie op die grond dat die
pleitstuk nie ‘n eisoorsaak openbaar nie, nie kan
slaag nie
tensy geen eisoorsaak op elke redelike vertolking van die pleitstuk
blyk nie.
25
Die
onderskeid tussen facta probanda
en
facta probantia
is
gesaghebbend uitgewys in
McKenzie
v Farmers' Co-operative Meat Industries Ltd
.
[6]
Die
hof het die volgende omskrywing van 'skuldoorsaak' aanvaar:
...
every fact which it would be necessary for the plaintiff to prove, if
traversed, in order to support his right to the judgment
of the Court
maar
die Hof het die volgende kwalifikasie bygevoeg:
It does not comprise
every piece of evidence which is necessary to prove each fact, but
every fact which is necessary to be proved.
26
In
Dusheiko
v Milburn
[7]
word
na die omskrywing van gedingsoorsaak in McKenzie
verwys
en die hof het hom soos volg utegelaat:
I
venture to think that most difficulties
will in practice be resolved if, in applying the definition stated in
McKenzie
... to any given case, it is borne in mind that the definition
relates only to 'material facts', and if at the same time due regard
be paid to the distinction between the facta probanda and the facta
probantia.
27
Op
hierdie gesag kom ek tot die gevolgtrekking dat in al drie
tersaaklike eksepsiegronde die advokaat vir die verweerder dit juis
het. Om ‘n enkele voorbeeld te neem: die eiser moet bewys dat
die huidige eiser op die skriftelike
magtiging
van sy medetrustees opgetree het. Hoe die eiser dit bewys is deel van
die
facta probantia
.
Maar dat sodanige skriftelike
magtinging
bestaan het toe die eiser opgetree het is ‘n feit wat die eiser
moet bewys. Dit is dus deel van die facta probanda.
28
Die
tweede en vierde gronde van eksepsie moet dus gehandhaaf word.
29
Vyfde grond van eksepsie
Hierdie
eksepsiegrond slaan op die bewering in klousule 17.2 dat die
verweerder verplig is om die konsepkoopkontrak wat aan die
huurkontrak as bylae geheg is te onderteken.
30
Daar is geen uitdruklike bepaling in die huurkontrak wat die
verweerder onder ‘n sodanige verpligting plaas nie. Geen
stilswyende bepaling tot dier voege word gepleit nie. Mi kom ‘n
koopkontrak tot stand indien en wanneer die opsie ooreenkomstig
klousule 17 uitgeoefen word. As die koopkontrak met behoorlike
aanvaarding van die opsie tot stand gekom het, is dit nie nodig
dat
die konsep onderteken word nie. ‘n Bepaling dat die partye
verplig is om die konsep te onderteken is dus nie uit ‘n
handelsoogpunt noodsaaklik nie en daar kan nie gesê word nie
dat, indien die partye deur die spreekwoordelike nuuskierige
bystaner
daaromtrent gevra is, hulle die bestaan van so ‘n bepaling sou
beaam het. Daar is dus in elk geval geen ruimte vir
‘n
stilswyende bepaling nie.
31
Hierdie eksepsiegrond slaan nie op die wese
van die eiser se eis nie maar aangesien een van die eiser se bedes is
vir ‘n bevel
wat die verweerder sou verplig om die
konsepkoopkontrakte onderteken, kan daar nie gesê word dat
hierdie grond van eksepsie
bloot tegnies van aard is nie. Die vyfde
grond van eksepsie moet dus ook slaag.
32
Ek maak die volgende bevel:
1.
Die eksepsiegronde in die verweerder se
kennisgewing van eksepsie gedateer 3 September 2013, met die
uitsondering van die eksepsiegrond
in paragraaf 4 daarvan, word almal
gehandhaaf.
2.
Verlof word aan die eiser verleen om
ingevolge reel 28 binne 15 dae van hierdie bevel sy besonderhede van
vordering te probeer wysig.
3.
Indien geen sodanige kennisgewing van
wysing binne hierde tydperk afgelewer word nie, of indien sodanige
wysiging na beswaar nie
toegelaat word nie, sal die verweerder
geregtig wees om hierdie saak weer op die rol te plaas, op die
huidige stukke, paslik aangevul,
vir ‘n bevel dat die eiser se
eis afgewys word.
4.
Die koste van die eksepsie moet deur die
eiser betaal word. Sodanige koste sal die fooie van ‘n senior
advokaat insluit.
NB
Tuchten
Regter
van die hooggeregshof
19
March 2014
[1]
Taalgebruik, beklemtoning, gramatika en spel soos in die teks.
[2]
1996 2 SA 490
W 495A-C
[3]
1995 2 SA 728
W 731E.
[4]
2013 6 SA 520
SCA para 16
[5]
Makgae v Sentraboer (Koóperatief) Bpk
1981 4 SA 239
T 245D
[6]
1922 AD 16
te 23
[7]
1964 4 SA 648
A 658A