About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
>>
2014
>>
[2014] ZAGPPHC 111
|
|
Risseeuw NO v Alanza Boerdery (EDMS) BPK (36448/13) [2014] ZAGPPHC 111 (20 March 2014)
IN DIE
HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
GAUTENG
AFDELING, PRETORIA
CASE
NO: 36448/13
DATE:
20 MARCH 2014
In die saak
tussen::
JACOBUS NICOLAAS
RISSEEUW NO
.............................................
Eiser
And
ALANZA BOERDERY
(EDMS) BPK
........................................
Verweerder
UITSPRAAK
Tuchten J:
1 Die verweerder het
eksepsie aangeteken teen die eiser se besonderhede van vordering op
grond daarvan dat die, op ‘n aantal
gronde, nie ‘n
eisoorsaak uitmaak nie.
2 Die eiser beweer
dat hy aksie instel “in sy hoedanigheid as “gevolmagtigde
trustee van die RISSEEUW BOERDERY TRUST
, wie se verdere trustees JN
RISSEEUW, JC RISSEEUW EN G RISSEEUW is”.
3 Die besonderhede
beweer voorts dat ‘n skriftelike huurkontrak tussen die trust
as huurder en die verweerder as verhuurder
op 7 Mei 2012 tot stand
gekom het. Die stuk word aan die besonderhede geheg. Die onderwerp
van die huurkontrak is Gedeelte 43 van
die plaas Wolvenkraal 13 in
die provinsie Limpopo. Die huurkontrak bevat, in klousule 17, ‘n
opsie wat soos volg lui:
REG OM TE KOOP
(OPSIE)
17.1 Die Verhuurder
verleen hiermee aan die Huurder die reg (opsie) om die eiendom wat
hiermee verhuur word, met insluiting van
die pakstoor, aan te koop
met verstryking van hierdie ooreenkoms. Hierdie reg (opsie) sal slegs
deur die Huurder uitgeoefen kan
word as die Verhuurder suksesvol
aansoek gedoen het vir ‘n elektrisiteitspunt en dit verkry het
op die Verhuurder se nabygelee
eiendom. Gevolglik sal die Verhuurder
die diskresie he om aan te dui dat dit nie genoegsame elektrisiteit
ontvang het nie, en in
so ‘n geval sal die Huurder se reg
(opsie) om die eiendom te verkoop, outomaties verval.
17.2 Indien die
Huurder die eiendom ter sprake aankoop, sal die terme en voorwaardes
in die konsep koopkontrak en die ooreenkoms
aangaande die waterreg
hierby aangeheg, die koopooreenkoms behels. Daar bestaan ‘n
voorbehoud met betrekking tot die koopprys
indien die Huurder die
opsie om te koop uitoefen na 31 Mei 2013, en dit is dat die partye ‘n
jaarlikse eskalasie van X% (X
PERSENT) op die koopprys sal toepas
welke askalasie toegepas sal word vanaf 1 Junie 2013, en daarna, op 1
Junie van elke opvolgende
jaar.
17.3 Die Huurder sal
hierdie reg (opsie) om die eiendom van die Verkoper aan te koop
skriftelik voor of op 31 Mei 2013 of 31 Mei
van enige opvolgende jaar
in die geval waar die huurooreenkoms verleng word uitoefen deurdie
Verhuurderdienooreenkomstig inte lig
dat die Huurder se reg om die
eiendom aan te koop, uitgeoefen word.
17.4 Indien die
Huurder nie hierdie opsie uitoefen soos hierbo uiteengesit nie, sal
hierdie huurooreenkoms in iedere geval verval
op 31 Mei 2013 of 31
Mei van enige opvolgende jaar in die geval waar die huurooreenkoms
verleng word.
4 Die eiser maak
daarop aanspraak dat die beding tov elektrisiteit of tot sy
uitsluitlike voordeel is of dat die verweerder daarvan
afstand gedoen
het of dat dit teen die verweerder fiktief vervul is en beweer in sy
besonderhede van vordering voorts soos volg:
Die opsie is
behoorlik en betyds en geldig deur die Eiser uitgeoefen.
5 Die eiser beweer
dat die uitoefening van die opsie tot gevolg gehad het dat ‘n
verpligting aan die kant van die verweerder
ontstaan het om die
konsepkoopooreenkoms waarna in klousule 17.2 verwys is, te onderteken
“of met die verkoop van die plaas
aan die Eiser voort te gaan”.
6 Die verweerder se
eksepsie berus op vyf afsonderlike gronde.
7 Eerste grond van
eksepsie
Daar blyk uit die
besonderhede van vordering dat die trust vier trustees het. Aangesien
net een van die trustees voor die hot is,
so lui die betoog, is die
eis in sy huidige vorm noodlotting gebrekkig. Daar is nie
eenstemmigheid in die verskeie regsafdelings
oor die vraag of een
trustee, met die magtiging van sy medetrustees maar sonder om die
medetrustees as gedingspartye te voeg, aksie
mag instel nie. In
hierdie afdeling is die posisie egter bepaal in Van der Westhuizen v
Van Sandwyk.2 Hierdie saak is gesag vir
die stelling dat al die
trustees gevoeg moet word in ‘n aksie om ‘n reg wat die
trust toekom af te dwing.
8 Hierteenoor, in
hierdie afdeling, staan ‘n obiter dictum in Mariola and Others
v Kaye-Eddie NO and Others 3 Ek beskou my
as aan Van der Westhuizen v
Van Sandwyk gebonde tensy ek oortuig is dat die saak verkeerd beslis
is. Ek is nie so oortuig nie;
trouens ek stem met eerbied daarmee
saam.
9 Die eerste grond
van eksepsie moet dus gehandhaaf word.
10 Dit sal gerieflik
wees om die tweede, ‘n aspek van die derde en die vierde gronde
van eksepsie gelyk te behandel.
11 Tweede grond van
eksepsie
Die submissie namens
die verweerder is dat die opsie self, en enige daaropvolgende
koopkontrak, moet voldoen aan die bepalings van
die Wet op
Vervreemding van Grond, 68 van 1981. Dit behoef geen betoog dat
Gedeelte 43 van die plaas Wolvenkraal 13 binne die bestek
van die Wet
val. Art 2(1) van die Wet lui soos volg:
Geen vervreemding
van grond na die inwerkingtreding van hierdie artikel is, behoudens
die bepalings van artikel 28, van krag nie
tensy dit vervat is in 'n
vervreemdingsakte wat deur die partye daarby of deur hulle agente,
handelende op hulle skriftelike gesag,
onderteken is.
12 Luidens die
definisies in art 1 beteken vervreem, mbt grond, verkoop en etlike
ander regshandelinge ongeag of so ‘n regshandeling
onderworpe
is aan ‘n voorwaarde. Vervreemding het ‘n ooreenstemmende
betekenis; en vervreemdingsakte is ‘n stuk
of stukke
waarkragtens grond vervreem word.
13 ‘n Opsie is
dus nie ‘n vervreemdingsakte nie en hoef dus nie aan die
vereistes van die Wet te voldoen nie. “n
Koopkontrak tov grond
wat tot stand kom agv die aanvaarding van ‘n opsie, egter wel.
14 Die verweeder
betoog dat die eis mank gaan weens die afwesigheid van ‘n
bewering dat die eiser op die skriftelike gesag
van sy medetrustees
opgetree het toe die eiser na bewering gepoog het om die opsie uit te
oefen.
15 Die teenargument
namens die eiser is dat die nodige bewerings inbegrepe is in die
bewering dat die opsie behoorlik en geldig
uitgeoefen is.
16 Derde grond van
eksepsie
Klousule 17.1 van
die huurooreenkoms bepaal dat die opsie om die plaas te koop verleen
word “met verstryking van” die
huurooreenkoms. Steunende
op hierdie bepaling, betoog die advokaat vir die verweerder dat die
feit dat die eiser nie beweer dat
die opsie teen die beeindiging van
die huurkontrak uitgeoefen is, vir die eiser noodlottig is.
17 Hierop het die
eiser twee antwoorde: eerstens dat die passasie waarna ek verwys het,
saamgelees moet word met die in klousule
17.3 wat bepaal dat
die opsie voor of op 31 Mei 2013 uitgeoefen moet word of op of voor
31 Mei van enige daaropvolgende jaar as
die huurkontrak verleng word;
tweedens dat die bewering dat die opsie betyds uitgeoefen is
genoegsaam is om die punt in die guns
van die eiser te dek.
18 Ek meen dat die
eiser se eerste hierbogenoemde argument juis is. In Dexgroup (Pty)
Ltd v Trustco Group International (Pty) Ltd
and Others4 is die
volgende neergele:
Chartered
Accountants (SA) v Securefin Ltd and Another and Natal Joint
Municipal Pension Fund v Endumeni Municipality ... make it
clear that
in interpreting any document the starting point is inevitably the
language of the document but it falls to be construed
in the light of
its context, the apparent purpose to which it is directed and the
material known to those responsible for its production.
Context, the
purpose of the provision under consideration and the background to
the preparation and production of the document
in question are not
secondary matters introduced to resolve linguistic uncertainty but
are fundamental to the process of interpretation
from the outset.
19 Die moeilikheid
vir die verweerder is dat ‘n letterlike vertolking van die
tersaaklike passasie in klousule 17.1 tot gevolg
het dat die opsie
slegs in die tydperk na middenag op 30 Mei 2013 (die oomblik dat die
huurkontrak volgens klousule 2.1 verstryk)
tot middernag op 31 Mei
2013 uitgeoefen kan word; dws alleen op 31 Mei. Dit kan nie die
bedoeling van die partye gewees het nie
want hulle het ooreengekom
dat die opsie uitgeoefen kon word voor of op 31 Mei. Dit is vir
huidige doeleindes nie nodig om te bepaal
hoe die passasie in
klousule 17.1 vertolk moet word nie. Dit is mi alleen nodig om te
bevind, soos ek wel doen, dat dit nie noodwendig
beteken dat die
opsie alleen op 31 Mei uitgeoefen kan word nie.
20 Die eiser se
tweede betoog in die verband behandel ek hieronder.
21 Vierde grond van
eksepsie
Klousule 17.3 van
die huuroorenkoms bepaal dat die opsie skriftelik op of voor 31 Mei
2013 uitgeoefen moet word of voor 31 Mei van
daaropvolgendejare as
die huurkontrak verleng is. Daaris egtergeen sodanige spesefieke
bewering in die besonderhede van vordering
nie. Die advokaat vir die
eiser betoog dat die nodige bewering ingelees moet word in die
bewering dat die opsie betyds uitgeoefen
is.
22 Bespreking van
die aspekte wat die tweede, derde en vierde gronde van eksepsie in
gemeen het
Die advokaat vir die
eiser betoog dat die bewering dat die opsie behoorlik en betyds en
geldig deur die eiser uitgeoefen is genoeg
is om die onderskeie
eksepsiegronde af te weer. Dit het tydens argument duidelik geword
dat die eiser se submissie verder is dat
die beweringe wat die
advokaat vir die verweerder betoog het van die besonderhede van
vordering afwesig is maar net facta probantia
is in teenstelling met
facta probanda.
23 Ek meen dat die
uitgangspunt juis is. Die beslissende vraag wat hierdie aspekte
betref is inderdaad is of die afwesige bewerings
wel deel van die
facta probanda uitmaak. Om toe te sien dat ‘n pleitstuk nie
eksipieerbaar is op die grond dat dit nie ‘n
eisoorsaak
openbaar nie, moet die wesenlike feite (dws die facta probanda en nie
die facta probantia of getuienis ter bewys van
die facta probanda
nie) met sodanige duidelikheid en volledigheid uiteengesit word dat,
indien die bestaan van sodanige feite aanvaar
word, die regskonklusie
in die pleitstuk geregverdig word.
24 Ook moet in
gedagte gehou word dat ‘n eksepsie op die grond dat die
pleitstuk nie ‘n eisoorsaak openbaar nie, nie
kan slaag nie
tensy geen eisoorsaak op elke redelike vertolking van die pleitstuk
blyk nie.
25 Die onderskeid
tussen facta probanda en facta probantia is gesaghebbend uitgewys in
McKenzie v Farmers' Co-operative Meat Industries
Ltd. Die hof het
die volgende omskrywing van 'skuldoorsaak' aanvaar:
... every fact which
it would be necessary for the plaintiff to prove, if traversed, in
order to support his right to the judgment
of the Court
It does not comprise
every piece of evidence which is necessary to prove each fact, but
every fact which is necessary to be proved.
26 In Dusheiko v
Milburn1 word na die omskrywing van gedingsoorsaak in McKenzie verwys
en die hof het hom soos volg utegelaat:
I venture to think
that most difficulties will in practice be resolved if, in applying
the definition stated in McKenzie ... to
any given case, it is borne
in mind that the definition relates only to 'material facts', and if
at the same time due regard be
paid to the distinction between the
facta probanda and the facta probantia.
27 Op hierdie gesag
kom ek tot die gevolgtrekking dat in al drie tersaaklike
eksepsiegronde die advokaat vir die verweerder dit
juis het. Om ‘n
enkele voorbeeld te neem: die eiser moet bewys dat die huidige eiser
op die skriftelike magtiging van sy
medetrustees opgetree het. Hoe
die eiser dit bewys is deel van die facta probantia. Maar dat
sodanige skriftelike magtinging bestaan
het toe die eiser opgetree
het is ‘n feit wat die eiser moet bewys. Dit is dus deel van
die facta probanda.
7
1964 4 SA 648
A
658A
28 Die tweede en
vierde gronde van eksepsie moet dus gehandhaaf word.
29 Vyfde grond van
eksepsie
Hierdie
eksepsiegrond slaan op die bewering in klousule 17.2 dat die
verweerder verplig is om die konsepkoopkontrak wat aan die
huurkontrak as bylae geheg is te onderteken.
30 Daar is geen
uitdruklike bepaling in die huurkontrak wat die verweerder onder ‘n
sodanige verpligting plaas nie. Geen stilswyende
bepaling tot dier
voege word gepleit nie. Mi kom ‘n koopkontrak tot stand indien
en wanneer die opsie ooreenkomstig klousule
17 uitgeoefen word. As
die koopkontrak met behoorlike aanvaarding van die opsie tot stand
gekom het, is dit nie nodig dat die konsep
onderteken word nie. ‘n
Bepaling dat die partye verplig is om die konsep te onderteken is dus
nie uit ‘n handelsoogpunt
noodsaaklik nie en daar kan nie gese
word nie dat, indien die partye deur die
spreekwoordelikenuuskierigebystanerdaaromtrentgevra
is, hulledie
bestaan van so ‘n bepaling sou beaam het. Daar is dus in elk
geval geen ruimte vir ‘n stilswyende bepaling
nie.
31 Hierdie
eksepsiegrond slaan nie op die wese van die eiser se eis nie maar
aangesien een van die eiser se bedes is vir ‘n
bevel wat die
verweerder sou verplig om die konsepkoopkontrakte onderteken, kan
daar nie gese word dat hierdie grond van eksepsie
bloot tegnies van
aard is nie. Die vyfde grond van eksepsie moet dus ook slaag.
32 Ek maak die
volgende bevel:
1 Die eksepsiegronde
in die verweerder se kennisgewing van eksepsie gedateer 3 September
2013, met die uitsondering van die eksepsiegrond
in paragraaf 4
daarvan, word almal gehandhaaf.
2 Verlof word aan
die eiser verleen om ingevolge reel 28 binne
15 dae van hierdie
bevel sy besonderhede van vordering te probeer wysig.
3 Indien geen
sodanige kennisgewing van wysing binne hierde tydperk afgelewer word
nie, of indien sodanige wysiging na beswaar nie
toegelaat word nie,
sal die verweerder geregtig wees om hierdie saak weer op die rol te
plaas, op die huidige stukke, paslik aangevul,
vir ‘n bevel dat
die eiser se eis afgewys word.
4 Die koste van die
eksepsie moet deur die eiser betaal word. Sodanige koste sal die
fooie van ‘n senior advokaat insluit.
NB Tuchten
Regtervan die hooggeregshof
19 March 2014
RisseeuwAlanzaExcep36448
13