About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: High Court, Northern Cape Division, Kimberley
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: High Court, Northern Cape Division, Kimberley
>>
2015
>>
[2015] ZANCHC 30
|
|
Van Dyk N.O. en Ander v Vaalharts Boerdery BK (CA&R78/2014) [2015] ZANCHC 30 (7 August 2015)
IN
DIE HOË HOF VAN SUID-AFRIKA
(Noord-Kaapse
Afdeling, Kimberley)
Saakno:
/ Case number:
CA&R 78/2014
Datum
verhoor: / Date heard:
20 / 04 / 2015
Datum
beskikbaar: / Date available:
07
/ 08 / 2015
In
die saak tussen:
LOUIE
VAN DYK N.O.
Eerste
Appellant
SUSARA
MAGRIETHA VAN DYK N.O.
Tweede
Appellant
JOHAN
PETER VAN DYK N.O.
Derde
Appellant
(in
hul hoedanigheid as Trustees van die
Phillip
van Dyk Trust IT 249/1998)
en
VAALHARTS
BOERDERY BK
Respondent
Coram:
Williams, R
et
Erasmus,
WnR
UITSPRAAK
ERASMUS,
WnR
INLEIDING:
[1]
Die appellante hierin het appèl aangeteken teen die geheel van
die uitspraak en vonnis van die Landdros Hartswater, in
terme waarvan
die appellante (“die eisers”) se aksie teen die
respondent (“die verweerder”) in die landdroshof
van die
hand gewys is met koste.
[2]
Die Eisers, in hul hoedanigheid as trustees van die
Phillip van Dyk
Trust, IT 249/1998 (“die Trust”), het aksie ingestel teen
die verweerder vir betaling van die bedrag
van R93,729.80, tesame met
rente daarop teen 13 % per jaar bereken vanaf 15 Mei 2011, tot datum
van betaling, asook kostes van
die geding.
[3]
Die eis namens die Trust wat die onderwerp van die appèl vorm,
is gebaseer op ‘n mondelinge ooreenkoms wat aangegaan
is tussen
die trustees van die Trust en die verweerder gedurende
Februarie/Maart 2007. In terme van hierdie mondelinge
ooreenkoms
sou die verweerder aanspreeklikheid aanvaar teenoor die
Trust vir die nakoming van die verpligtinge van die verkoper, wat
spruit
uit ‘n tweede verband, No. B964/2004, geregistreer
oor die eiendom, ten gunste van die Trust. Die verweerder sou
enige en alle verskuldigde bedrae oorneem wat deur die verkoper
aan die Trust verskuldig sou wees, asook rente op die verskuldigde
bedrag soos ooreengekom in die verband.
[4]
In die alternatief het die eisers daarop gesteun dat klousule 2.3 van
die koopooreenkoms ‘n beding ten behoewe van ‘n
derde, te
wete die Trust, daarstel. Dit is beweer dat, ten tye van die
sluiting van die koopooreenkoms, dit die bedoeling
van die verweerder
en verkoper was om die Trust te bevoordeel deur vermelde beding en
dat die eisers, namens die Trust, die voordeel
aanvaar het. Dit
word dan verder beweer dat in terme van die ooreenkoms en beding ten
behoewe van die Trust, die bedrag van
R93,729.80, met rente, aan die
Trust verskuldig is.
DIE
FEITE:
[5]
Die agtergrond tot die huidige aksie is dat Hester Elizabeth
Nieuwoudt, (“die verkoper”) en die verweerder ‘n
skriftelike koopooreenkoms (“die koopooreenkoms”)
aangegaan op 5 Mei 2007, in terme waarvan die verweerder ‘n
onroerende eiendom bekend as Perseel 716, ‘n Gedeelte van
perseel 167, Vaalhartsnedersetting A, (“die eiendom”)
gekoop het. Hierdie koopooreenkoms en die inhoud daarvan blyk
gemene saak tussen die partye te wees. Die relevante
terme van
die ooreenkoms is die volgende:
5.1
In terme van klousule 2.1 was die koopsom bepaal as R850,000.00, plus
hereregte of BTW, watter ook al
van toepassing is, en welke bedrag
betaalbaar is op datum van registrasie van die eiendom in die naam
van die verweerder.
5.2
Klousule 2.3 van die koopooreenkoms bepaal verder dat die verweerder
verplig is om die verkoper se bestaande
tweede verband (Nr.
B964/2004) ten gunste van die Trust oor te neem en dat die uitstaande
balans daarvan, soos op datum van registrasie,
afgetrek word van
gemelde koopsom.
5.3
In terme van klousule 5 sou die verweerder aanspreeklik wees vir die
betaling van enige belasting of
heffings vanaf datum van besit, te
wete 7 Mei 2007. Die volle uitstaande bedrag verskuldig deur
die verkoper aan Waterwese
ten aansien van die belastings moes
eerstens oorbetaal word uit die restant van die koopsom wat in trust
by die oordragprokureurs
inbetaal sou word.
5.4
In terme van klousule 18 sou die verkoper verantwoordelik wees vir
betaling van die waterrekening vir
die waterverbruik tot en met die
datum van registrasie van die eiendom in die naam van die koper.
5.5
In terme van klousule 20.3, het die verkoper toestemming verleen aan
die oordragprokureurs om eerstens
alle gelde verskuldig aan Waterwese
ten opsigte van ‘n sekere perseel 906, ‘n Gedeelte van
perseel 167 en perseel 909,
‘n Gedeelte van perseel 167, te
betaal uit die koopsom wat in trust vir haar gehou word.
5.6
In terme van klousule 7 sou die verweerder aanspreeklik wees vir al
die transportkostes met betrekking
tot die transport van die eiendom,
welke bedrae betaalbaar sou wees onmiddellik op ontvangs van ‘n
rekening vanaf die oordragprokureurs,
te wete Van Zyl &
Groenewald, Hartswater (“die prokureurs”).
5.7
In terme van klousule 6 sou transport van die eiendom gegee word deur
die prokureurs nadat die koper
die betalings verskuldig in terme van
klousules 2 (die koopsom), 5 (die belasting vanaf datum van besit) en
7 (koste van transport,
insluitend hereregte of BTW) gemaak het.
5.8
In terme van klousule 10 stel die skriftelike ooreenkoms die hele
ooreenkoms tussen die partye daar
en geen verandering, byvoeging of
wysiging daarvan sou van krag wees tensy dit skriftelik daarin
bygevoeg is en deur albei partye
geteken is nie.
[6]
Die volgende aspekte blyk gemene saak tussen die partye te wees:
6.1
Die trustees van die Trust, verteenwoordig deur die derde eiser en
die verweerder, verteenwoordig deur
Lombaard, het die mondelinge
ooreenkoms, soos beweer in die Besonderhede van Vordering aangegaan.
6.2
Op 5 Mei 2007, dieselfde dag wat die koopooreenkoms onderteken is,
het Lombaard en die derde eiser ‘n
toestemming tot substitusie
onderteken kragtens die bepalings van Artikel 57 van die Akteswet,
Nr. 47 van 1937. Hiervolgens
was die bedrag van R400,000.00
deur die verkoper verskuldig aan die Trust ten aansien van die tweede
verband wat deur die verkoper
ten gunste van die Trust passeer is oor
die eiendom. In terme van die toestemming tot substitusie sou
die verweerder die
aanspreeklikheid van die verkoper teenoor die
Trust oorneem.
6.3
Die verweerder het ‘n lening ten bedrae van R500,000.00 vanaf
Standard Bank bekom vir die aankoop
van die eiendom en ‘n
verband vir hierdie bedrag is ten gunste van die bank geregistreer.
6.4
Die substitusie het nooit plaasgevind nie. Die tweede verband
(Nr. B964/2004) is gekanselleer
gedurende Augustus 2007. ‘n
Nuwe tweede verband (Nr. B2845/2007) is ook in Augustus 2007
geregistreer ten bedrae van
R350,000.00 met ‘n addisionele
bedrag van R70,000.00, plus rente teen 13% per jaar, gereken vanaf 1
September 2007.
Die bedrag was betaalbaar in ses-maandelikse
paaiemente, met die eerste paaiement betaalbaar op 1 Desember 2007
oor ‘n tydperk
van 5 jaar en ten volle betaalbaar op 1 Desember
2012.
6.5
Die bedrag wat deur die verkoper verskuldig was op die datum
toe die verpligtinge van die verkoper
oorgeneem is deur die
verweerder, het R413,531.90 beloop.
6.6
Die verweerder het in totaal die bedrag van R397,750.00 aan die Trust
betaal en wel as volg, te wete
op 25 Junie 2007, rente in die bedrag
van R25,000.00, op 10 Desember 2007, rente in die bedrag van
R22,750.00 en op 16 April 2008,
die bedrag van R350,000.00, ter vroeë
aflossing van die volle verband.
6.7
Nadat die verband afgelos is, was die uitstaande bedrag R63,563.20.
Op 15 Mei 2011 was die bedrag van
R93,729.80 aan die Trust
verskuldig. Geen verdere betalings is ná gemelde datum ontvang
nie en die bedrag van R93,729.80,
plus rente is steeds uitstaande.
[7]
Ter ondersteuning van die eis het die derde eiser sowel as mnr. Van
Zyl en mev. Groenewald, beide prokureurs van die firma Van
Zyl &
Groenewald, getuig.
[8]
Die derde eiser se getuienis kan soos volg opgesom word:
8.1
Hy het die mondelinge ooreenkoms tussen hom en Lombaard bevestig.
Lombaard sou hom gevra het of
hulle die verkoper se verband kon
oorneem op dieselfde voorwaardes as wat dit aan die verkoper
toegestaan was.
8.2
Die prokureur, mev. Groenewald, het hom later geskakel om die gesprek
en die ooreenkoms tussen hom en
Lombaard te bevestig “
sodat
hulle dit in die koopooreenkoms kon vervat
”.
Die derde eiser het egter eers veel later ‘n afskrif van die
koopooreenkoms tussen die verkoper en die verweerder
ontvang, te wete
ná April 2008, nadat die verweerder die tweede verband ten
bedrae van R350,000.00 afgelos het. Hy
het bevestig dat dit in
ooreenstemming was met die inhoud van die telefoniese gesprek wat hy
vroeër met Lombaard gevoer het.
8.3
Die derde eiser is later deur mev. Groenewald meegedeel dat die bank
nie ‘n groter tweede verband
as R350,000.00 wil registreer nie,
maar dat sy vir Lombaard namens die verweerder ‘n
skulderkenning vir die balans van meer
as R350,000.00 sou laat
teken.
8.4
Groenewald het op 10 Desember 2007 aan die derde eiser ‘n e-pos
gestuur waarin die datum van kansellasie
van die verband van die
verkoper 24 Augustus 2007 was, maar dat Lombaard namens die
verweerder die skuld oorgeneem het vanaf 15
Mei 2007. Volgens
Groenewald sou Lombaard, of die verweerder dan, aanspreeklik wees
vanaf daardie datum nadat hy en die ander
prokureur, te wete Albie
van Zyl so oorgekom het. Van Zyl sou dit klaarblyklik aan
Lombaard verduidelik het, maar hy wou
dit nie so aanvaar nie.
Lombaard sou egter later instem en is die derde eiser in die e-pos
meegedeel dat hy nou maar
die staat kan stuur. Groenewald sou dan die
staat, waarin die uitstaande bedrag gereflekteer is, vir Van Zyl gee
om weer met Lombaard
te bespreek.
8.5
Die derde eiser het op 10 Desember 2007 ‘n e-pos aan Groenewald
gerig waarin hy navraag gedoen
het oor die datum van registrasie
sodat hy ‘n finale staat kon opstel “
vir
die skulderkenning vir die bedrag van meer as R350,00.00”
soos
na verwys in Groenewald se e-pos “
en
dat dit geteken kan word deur die party deur wie dit verskuldig is.”
Die
derde eiser meld daarin pertinent dat, volgens Lombaard, hy net
aanspreeklik is vir die R350,000.00 en dat die verkoper vir
die
verskil verantwoordelik sal wees. Die derde eiser wou dan weet
wat die ooreenkoms tussen Lombaard en die verkoper was,
sodat hulle
die sluitingstate daarvolgens kon opstel.
8.6
Nadat die bedrag van R350,000.00 betaal is in April 2008 en die
tweede verband afgelos is, het die derde
eiser op 10 Julie 2008 ‘n
e-pos aan Groenewald gestuur om te verneem wanneer die addisionele
bedrag, soos wat
tussen
die prokureurs en Lombaard ooreengekom
is, betaal sou word.
8.7
Lombaard het hom gebel en gesê dat hy al sy verpligtinge ten
opsigte van sy verskuldigheid teenoor
die Trust nagekom het en dat hy
nie verdere bedrae gaan betaal nie.
8.8
Die derde eiser het getuig dat hy ná April 2008 aan die
prokureurs ‘n e-pos gestuur het
om te verneem wie vir die
uitstaande skuld van R63,563.20 aanspreeklik was. Hy het
op daardie stadium nog steeds nie
‘n afskrif van die ooreenkoms
gehad nie.
8.9
Die kwessie is weer deur die derde eiser opgevolg in ‘n verdere
e-pos aan Groenewald op 4 September
2008, waarin hy vir Groenewald in
kennis gestel het dat Lombaard nie saamstem met die ooreenkoms tussen
Van Zyl en Lombaard, soos
wat beweer word in Groenewald se e-pos van
10 Julie 2007 nie. Hy meld pertinent dat die prokureurs die
aangeleentheid moet
uitsorteer aangesien hulle “
betrokke
was met die ooreenkoms”
tussen
Lombaard en die verkoper.
8.10
Volgens die derde eiser het die verweerder en hy geen verdere
ooreenkoms, buiten die aanvanklike mondelinge ooreenkoms
aangegaan
nie.
[9]
Gedurende kruisondervraging, het die volgende geblyk:
9.1
Met verwysing na die derde eiser se e-pos aan Groenewald op 10 Julie
2007 en die feit dat hy nie blyk
bewus te gewees het wie vir die
uitstaande skuld verantwoordelik was nie, het die derde eiser getuig
dat hy die prokureurs versoek
het om uitsluitsel te gee rondom wie
verantwoordelik sou wees vir sodanige uitstaande skuld, want hy kon
nie ‘n afskrif van
die ooreenkoms van hulle kry nie en het hy
getwyfel oor wie verantwoordelik was vir die uitstaande balans.
9.2
Hy voeg by dat hy navraag gedoen het by die prokureurs en nie die
geld van die verweerder versoek het
nie, omdat die geld oorbetaal
word aan die prokureurs en hulle hom gewoonlik betaal. Hulle
moes die verrekening doen en was
die middelman tussen die Trust en
verweerder.
9.3
Die derde eiser was onseker oor die ooreenkoms tussen die verkoper en
verweerder wat die prokureurs opgestel
het en die beweerde ooreenkoms
tussen Van Zyl en Lombaard, waarmee Lombaard nie saamgestem het nie.
9.4
Die derde eiser weet nie hoekom die oordragprokureurs nie die
uitstaande bedrag van die verband van
die koopsom afgetrek het nie.
Volgens hom moes die prokureurs toesien dat die koopooreenkoms, soos
wat dit opgestel is, nagekom
word.
9.5
Op ‘n vraag oor wie moes toesien dat die Trust se belange
beskerm word, het die derde eiser geantwoord
dat hy deur die
prokureurs gewerk het omdat hulle makliker toeganklik was ten alle
tye, want hulle het die ooreenkoms tussen die
verkoper en verweerder
opgestel.
9.6
Toe aan hom gevra is wie die geld wat die Trust toegekom het
oorbetaal het, het hy geantwoord “
Soos
al die ander betalings deur die Prokureurs, na hulle hulle
verrekeninge gedoen het en soos ‘n ooreenkoms staan”.
9.7
Die derde eiser het toegestem tot kansellasie van die verband op
grond van dit wat aan hom meegedeel
is deur die prokureurs, te wete
dat die verweerder ‘n skulderkenning sal teken vir die verskil
tussen die bedrag van R350,000.00
en die uitstaande bedrag wat die
verkoper aan die Trust verskuldig sou wees.
[10]
Gedurende herondervraging het die derde eiser getuig:
10.1
dat die uitstaande bedrag verskuldig deur die verkoper van die
koopsom afgetrek moes word, maar nie noodwendig
dat dit dan oorbetaal
moes word aan die Trust nie. Dit moes deur die verweerder
betaal word;
10.2
dat die bedrag van R25,000.00 wat gedurende Junie 2007 betaal is aan
die Trust, deur Lombaard aan die Trust betaal
is en nie deur die
prokureurs nie. Dit was voordat die bestaande tweede verband
gekanselleer is en registrasie van die eiendom
in die naam van die
verweerder plaasgevind het; en
10.3
dat daar nooit ‘n ooreenkoms tussen Lombaard en die derde eiser
was dat ‘n skulderkenning vanaf Lombaard
verkry sou word nie.
Dit was bloot wat Groenewald aangedui het.
[11]
Van Zyl is die prokureur wat die onderhandelinge tussen die verkoper
en verweerder hanteer het en was hy verantwoordelik
vir die opstel
van die koopooreenkoms. Sy getuienis is relevant tot die
beweerde ooreenkoms tussen hom en Lombaard oor die
oorname van die
verpligtinge van die verkoper, nadat die substitusie, soos deur die
partye hierin en ook die verkoper in die vooruitsig
gestel, nie
plaasgevind het. Van Zyl se geheue rondom die gebeure blyk vaag
te wees, maar sy getuienis was kortliks die volgende:
11.1
Ten aansien van klousule 2.3 van die koopooreenkoms het hy bevestig
dat dit die bedoeling van die partye, soos
aan hom oorgedra, korrek
weergee. Hy getuig egter dat die verweerder self die geld
verskuldig aan die Trust sou betaal en
dat dit nie van die koopsom
afgetrek moes word nie. Hy kwalifiseer dit egter later deur te
sê dat daar nie ‘n
instruksie was dat die
oordragprokureur die geld van die koopsom aftrek en betaal aan die
Trust nie. Hy getuig dat die gedagte
was dat Lombaard die
rentes gaan betaal.
11.2
Ten aansien van die gesprekke tussen hom en Lombaard, nadat
daar slegs ‘n verband van R350,000.00 deur Standard
Bank
toegestaan is ten gunste van die Trust, het daar ‘n dispuut
ontstaan oor wie die restant sou betaal. Hy verwys
dan na ‘n
nota van Groenewald tot die effek dat Lombaard die restant moet
betaal en het hy getuig dat Lombaard vir hom gesê
het dat hy
verstaan en dat hy sal betaal.
11.3
Van Zyl het nooit enige gesprek of samesprekings met die derde eiser
gehad nie.
[12]
Gedurende die kruisondervraging van Van Zyl, met verwysing na ‘n
e-pos van 10 Desember 2007 van Groenewald
aan die derde eiser, het
Van Zyl getuig dat hy die inhoud daarvan aan Lombaard verduidelik
het, maar hy dit eers nie so wou aanvaar
nie.
[13]
Tydens herondervraging is klousules 5 en 9 van die koopooreenkoms aan
Van Zyl voorgehou en gesuggereer dat die
koper die belastings en
Waterwese moes betaal en dat die koopsom van R850,000.00 nie vas
gestaan het nie. Van Zyl het bevestigend
hierop geantwoord en
bygevoeg dat die verweerder onmiddellik daardie verpligtinge
oorgeneem het.
[14]
Groenewald, die transportbesorger het bevestig dat sy die transport
moes hanteer en die verband moes registreer,
voortspruitend uit die
koopooreenkoms aangegaan tussen die verweerder en die verkoper.
14.1
Groenewald het getuig dat die uitstaande balans van die verkoper se
verskuldigheid aan die Trust nie op datum van
registrasie afgetrek
moes word van die koopsom nie of dat die koopsom deur die
oordragprokureurs aan die eisers betaal moes word
nie, maar dat die
verband oorgeneem is.
14.2
Lombaard het nooit namens die verweerder opdrag aan Groenewald gegee
om die Trust se geld uit die transaksie te
betaal nie. Sy het
ook nie opdrag namens die eisers of die Trust gehad om betalings
namens die Trust te vorder ten aansien
van die verskuldigheid in
terme van die verband en ooreenkoms nie.
14.3
Die verwysing na die skulderkenning wat Lombaard sou teken, soos
vervat in die e-pos van 23 Julie 2007, is nadat
die derde eiser haar
meegedeel het dat hy en Lombaard ooreengekom het dat die verweerder
die verskil tussen die R400,000.00 en
uiteindelike R350,000.00 aan
hom sou oorbetaal. Dit blyk nie of die skulderkenning geteken
is nie en ook nie waarom dit nie
onderteken sou gewees het nie.
14.4
Volgens Groenewald het sy in totaal R110,099.22 ontvang uit die
eerste verband, nadat die verkoper se verband by
Landbank afgelos is.
Daaruit moes sy die kansellasiekoste, die bedrae wat aan Waterwese en
Vaalhartswater betaal (R68,884.57).
Daar was slegs ‘n
bedrag van R38,516.65 oor en haar transportkostes het R26,007.50
beloop. Nadat sy haar kostes verhaal
het was daar slegs
R12,509.15 oor, welke bedrag sy aan Waterwese oorbetaal het ten
opsigte van die eiendom. Die verweerder
sou die oorblywende
bedrag aan Waterwese betaal. Sy het geen instruksie gehou om
die R12,509.15 aan die Trust te betaal nie.
[15]
Gedurende kruisondervraging het Groenewald soos volg getuig:
15.1
Die bedrag van R413,000.00 wat aan die Trust betaalbaar was ten
aansien van die verband wat oorgeneem is, moes
nie uit die koopsom
van R850,000.00 betaal word nie. Klousule 2.3 van die
koopooreenkoms bepaal dat die tweede verband oorgeneem
word en dat
dit nie beteken dat die verband afgelos moes word nie. Dit was
nooit die ooreenkoms nie en is dit ook nooit so
gedoen nie. Daar
is geen geld gewissel tussen die partye nie en sy moes bloot ‘n
substitusie doen. Die
doel van die substitusie was dat die
verband doodeenvoudig oorgeneem word.
15.2
Daar was nooit ‘n instruksie aan haar om enige geld aan die
Phillip Van Dyk Trust te betaal nie. Haar
instruksie was dat
Lombaard en die verteenwoordiger van die Trust ooreengekom het op
R50,000.00 nadat Standard Bank nie die toestemming
wou gee nie.
Die derde eiser sou nooit toestem tot kansellasie van die verband as
hy nie sy geld gekry het nie en dan kon
die verkoop van die eiendom
nie voortgaan nie. Daar moes gevolglik ‘n ooreenkoms
tussen Lombaard en die derde eiser
gewees het aangaande die
R50,000.00.
15.3
Die instruksie wat Groenewald gehad het, was wel om Waterwese te
betaal soos sy inderdaad gedoen het. Lombaard
het vir
Groenewald meegedeel dat hy verantwoordelik sou wees vir Waterwese se
rekening. Indien dit nie die geval was nie,
sou sy aangedring
het op betaling van haar
rekening.
15.4
Die R350,000.00 is later by haar kantore inbetaal deur Lombaard
en sy het dit oorbetaal aan die Trust (gedurende
April 2008).
Sy het nie die keuse gehad om dit nie te doen nie, want dit is nie
haar geld nie.
[16]
Namens die verweerder het slegs Lombaard getuig.
16.1
Hy is deur die verkoper se eggenoot genader en gevra om die eiendom
te koop. Hy het die persoon meegedeel
dat hy slegs R500,000.00
beskikbaar gehad het waarop hy meegedeel is dat die koopsom
R850,000.00 sou beloop.
16.2
Die trustees van die Trust was aan hom goed bekend. Hy het die
derde eiser geskakel en dit wat hulle bespreek
het ten aansien van
die ooreenkoms, was soos wat die derde eiser getuig het. Alles wat hy
gesê het, is inderdaad wat hulle
telefonies bespreek het.
16.3
Lombaard het ontken dat hy teenoor Van Zyl onderneem het om die
balans tussen die verband van R350,000.00 wat uiteindelik
geregistreer is en die verskuldigheid op die aanvanklike verband van
die verkoper, te betaal.
[17]
In kruisondervraging het Lombaard grotendeels die derde eiser se
getuienis bevestig en blyk dit uit die feite wat
hierin bevind is
gemene saak tussen die partye te wees.
17.1
Alhoewel dit nie deur Lombaard beweer word dat die eisers versoek het
dat die gelde aan die prokureurs betaal word
nie, blyk dit dat hy dit
so aanvaar het omdat dit die prokureurs was wat die koop gedoen het.
17.2
Alhoewel dit nie so verwoord is in die verweerskrif nie, het hy
bevestig dat sy saak eintlik is dat daar ‘n
ooreenkoms was ten
aansien van die R413,000.00 wat hy moes betaal en dat sy saak is dat
hy dit inderdaad betaal het en dat die
balans van die verskuldigheid
nooit aan die Trust betaal is nie.
[18]
Teen hierdie feitelike agtergrond het die verhoorhof tot die volgende
gevolgtrekkings gekom:
18.1
Met spesifieke verwysing na klousule 2.3 van die koopooreenkoms, is
bevind dat die verweerder sy verpligtinge teenoor
die verkoper en die
Trust nagekom het. Hy het ook bevind dat die bedrag wat nog
deur die verkoper aan die Trust verskuldig
was, afgetrek moes word
van die koopsom van R850,000.00 en oorbetaal moes gewees het aan die
Trust uit die restant van die verkoper
se wins uit die verkoop van
die eiendom.
18.2
In die lig van die feit dat die eisers toegestem het tot die
kansellasie van die verband oor die eiendom en die
registrasie van
die daaropvolgende verband van R350,000.00 ten gunste van die Trust,
het die verhoorhof tot die gevolgtrekking
gekom dat die Trust
toestemming gegee het tot registrasie van ‘n verband ten bedrae
van R350,000.00. Die tekort wat
aan die Trust verskuldig was
het dus eers ontstaan nadat registrasie plaasgevind het. Daar
kon dus nie konsensus tussen die
eisers en verweerder oor die
betaling van hierdie tekort gewees het nie.
18.3
Daar is verder bevind dat die logiese afleiding dus gemaak kon word
dat alle finansiële verpligtinge teenoor
die verkoper,
dienstegeld en fooie van die prokureurs eerstens afgetrek was
alvorens die Trust betaal is, wat daartoe aanleiding
gegee het dat ‘n
tekort was.
18.4
Die uiteindelike bedrag wat die verkoper ontvang het moes verminder
gewees het met ‘n bedrag van R63,531.90.
Die verkoper is
bevoordeel ten koste van die Trust, alhoewel sy daartoe toegestem het
dat haar verpligtinge teenoor die Trust voorkeur
moes geniet bo haar
uitbetalings.
18.5
Op datum van sluiting van die koopooreenkoms tussen die verkoper en
die verweerder, was die uitstaande balans wat
die verkoper aan die
Trust verskuldig was nog nie bepaal nie, alhoewel dit bepaalbaar was.
18.6
Nadat die uitbetalings gemaak was en die tekort ontdek is, is die
verweerder oorreed om die tekort aan te vul.
18.7 Die
versekering dat die geld wat aan die Trust verskuldig was deur die
verkoper betaal sou word, moes aan die derde
eiser oorgedra gewees
het, anders sou hy nie toegestem het tot kansellasie van die verband
nie.
18.8
Die verweerder het gevolglik ten volle presteer deurdat hy die volle
koopsom betaal het, anders sou kansellasie
van die verband van die
verkoper ten gunste van die Trust nooit plaasgevind het nie en sou
die eisers nooit toestemming verleen
het tot registrasie van die
verband in die verweerder se naam nie.
DIE
REGSPOSISIE:
[19]
Dit is geykte reg dat, indien ‘n party steun op ‘n
ooreenkoms, die bewyslas op daardie party rus om
die terme daarvan te
bewys.
[1]
Indien ‘n
teenparty egter steun op ‘n betaling wat gemaak is in terme van
die ooreenkoms, rus die bewyslas op
sodanige party om dit te pleit en
te bewys.
[2]
[20]
Voldoening van ‘n skuld geskied oor die algemeen wanneer die
skuldenaar die skuld aan die skuldeiser betaal.
Indien
'n skuldenaar egter 'n aanvaarbare rede het om te aanvaar dat
betaling aan 'n derde party, ofskoon dit in werklikheid
nie deur sy
skuldeiser gemagtig is nie, voldoening van sy
skuldverpligting teenoor sy skuldeiser daarstel, hy
bona
fide
so
die betaling maak aan die derde party
en
die skuldeiser se boedel daardeur verryk word
,
dan word die skuldenaar bevry tot die mate wat die skuldeiser se
boedel verryk is.
[3]
(My beklemtoning).
[21]
‘n Skuldeiser is geregtig om te gelas dat betaling aan ‘n
derde party gemaak word, maar die skuldenaar
is nie verplig om dit te
doen nie. As die skuldenaar egter die aanwysing aanvaar en
betaling maak aan die derde party, het
hy ten volle presteer.
Die bewyslas rus op die skuldenaar om te bewys dat die skuldeiser hom
gemagtig
het
om betaling aan ‘n derde party te maak ter voldoening van skuld
teenoor die skuldenaar.
[4]
[22]
Daar word namens die appellante aan die hand gedoen dat daar, selfs
op die verweerder se getuienis, blyk ‘n
wilsooreenstemming
tussen die verweerder en die derde eiser was ten tye van die aangaan
van die mondelinge ooreenkoms tot dié
effek dat die verweerder
die bestaande verband van die verkoper en haar skuld in terme
daarvan, oorneem. Die volle verskuldigde
bedrag is nie aan die
Trust betaal nie.
[23]
Namens die Trust is betoog dat die verweerder nie aangetoon
het en dat daar geen getuienis is tot die effek dat:
23.1
die eisers die oordragprokureurs aangestel het om betaling van die
verskuldigde bedrag vanaf die verweerder te
vorder of te ontvang nie,
of
23.2
die betaling wat deur die verweerder aan die oordragprokureurs gemaak
is, geoormerk was of dat dit deur
die
oordragprokureurs gevorder was, as synde die balans verskuldig aan
die eisers nie,
23.3
die betaling wat deur die verweerder aan die oordragprokureurs gemaak
is, nie betaling in terme van die ooreenkoms
met die eisers was nie,
en
23.4
die Trust en/of die eisers nie verryk is of enige voordeel ontvang
het deur die verweerder se betaling aan die
verkoper en/of prokureurs
nie.
[24]
Die argumente geopper namens die Trust is nie mee gehandel deur die
verweerder nie. Daar word namens die
verweerder aangevoer dat
klousule 2.3 van die koopooreenkoms geen ander betekenis kan hê
as dat die bedrag verskuldig in
terme van die verband wat ten gunste
van die eisers of die Trust geregistreer was, van die koopprys
afgetrek moet word nie.
Verder, dat aangesien die verweerder
die volle koopprys plus rente op die tweede verband betaal het, daar
geen tekort was nie,
die verweerder ten volle presteer het en geen
bedrag aan die Trust verskuldig is nie en dat die verhoorlanddros dus
korrek was
toe hy tot hierdie gevolgtrekking gekom het.
[25]
Daar is verder aangevoer dat die mondelinge ooreenkoms tussen die
partye nie gematerialiseer het nie omdat die
verweerder nooit die
verband oorgeneem het nie en ‘n nuwe verband geregistreer is.
[26]
Hierdie argumente, asook die ander argumente wat gevoer is namens die
verweerder, neem die werklike dispuut tussen
die partye nie verder
nie. Wanneer en hoe die koopprys betaal is in terme van
die ooreenkoms tussen die verweerder
en verkoper is nie relevant tot
die dispuut tussen die partye nie. Die verweerder steun
daarop dat hy die bedrag wat
aan die Trust verskuldig was betaal het
en sy verpligtinge in terme van die ooreenkoms wat hy met die derde
eiser gesluit het nagekom
het. Hy het gevolglik die bewyslas
gedra om dit aan te toon.
26.1
Die inhoud van die mondelinge ooreenkoms is gemene saak tussen die
partye. Die effek daarvan is dat die verweerder
die
verpligtinge sou oorneem, wat hy inderdaad gedoen het. Dit is
ook gemene saak dat geen verdere ooreenkoms tussen Lombaard
namens
die verweerder, en die derde eiser namens die trust, gesluit is nie.
26.2
Die bedrag wat verskuldig was by kansellasie van die tweede verband
van die verkoper, is nie in geskil nie en dit
is ook nie in geskil
dat hierdie bedrag steeds nie aan die Trust betaal is nie.
26.3
Die getuienis dui daarop dat Lombaard, namens die verweerder,
onderneem het om die skuld van die verkoper aan die
Trust te betaal.
Hy het voor registrasie van die eiendom in die naam van die
verweerder die rente wat deur die verkoper verskuldig
was, direk aan
die derde eiser betaal, tot voordeel van die Trust.
26.4
Alhoewel die derde eiser, namens die Trust,
geregtig sou wees om te gelas dat die verweerder betaling aan die
prokureurs maak en die verweerder sodanige aanwysing aanvaar
en
betaling maak aan die prokureursderdeparty, het die bewyslas in
hierdie verband op die verweerder gerus om te bewys dat hy gemagtig
was om betaling aan die prokureurs te maak ter voldoening van skuld
teenoor die skuldeiser. Daar is geen sodanige getuienis nie
en hy het
hom nie van sy bewyslas in hierdie verband gekwyt nie. Trouens,
die getuienis van Groenewald en Van Zyl is tot
die teendeel.
26.5
Selfs
al sou aanvaar word dat die verweerder
'n aanvaarbare rede het om te aanvaar dat betaling aan die
prokureurs/verkoper, ofskoon dit in werklikheid nie deur die trustees
van die Trust gemagtig is nie, voldoening van sy
skuldverpligting teenoor die Trust daarstel en selfs al word aanvaar
dat hy
bona
fide
so
die betaling gemaak het, het die verweerder nie aangetoon dat die
Trust se boedel daardeur verryk is nie en is die volle
bedrag
verskuldig aan die Trust nie betaal nie en is die verweerder nie
bevry daarvan nie.
[27]
Namens die verweerder is ook aangevoer dat dit geykte reg is dat die
transportbesorger by kansellasie van die verband
moes toesien dat die
volle bedrag verskuldig deur die verkoper aan die Trust betaal word.
Groenewald het fouteer deur nie
die volle verskuldigde bedrag aan die
Trust te betaal nie. Hierdie argument namens die verweerder hou
nie water nie.
Geen geld het verwissel tussen die verweerder,
verkoper of prokureurs en die Trust by kansellasie van die verband
en/of registrasie
van die eiendom nie. Die verpligtinge van die
verkoper is oorgeneem en kon hy die uitstaande skuld afbetaal
ooreenkomstig
die terme soos uiteengesit in die tweede verband.
Die verband is eers afgelos veel later in April 2008, toe die
verweerder
die R350,000.00 betaal het.
[28]
Vir die redes hierbo, is ek van oordeel dat die Trust se saak soos
uiteengesit in die hoofeis, moes geslaag het.
Daar is op ‘n
oorwig van waarskynlikhede bewys dat die ooreenkoms wat die onderwerp
van die aksie vorm tussen die eisers
en die verweerder aangegaan is,
dat die verweerder in terme van die ooreenkoms die bedrag van
R413,531.90 aan die eisers verskuldig
was ten aansien van die oorname
van die verkoper se verpligtinge in terme van die tweede verband
(B964/2004), dat die eisers
nooit Van Zyl & Groenewald
prokureurs as hul agent aangestel het om betalings namens die eisers
te ontvang nie, dat die verweerder
nie sy verpligtinge nagekom het
deur die verskuldigde balans aan die eisers te betaal nie; en
laastens dat die bedrag van R93,729.80
tesame met rente daarop
bereken teen 13 % per jaar vanaf 15 Mei 2011 tot op datum van
betaling steeds aan die eisers verskuldig
is.
[29]
Ek is gevolglik oortuig dat die verhoorlanddros verkeerd was in die
afwysing van die eis en ag ek dit nie nodig
om met die alternatiewe
eis wat daarop gebaseer is dat die inhoud van klousule 2.3 ‘n
beding ten behoewe van die eisers daarstel,
te handel nie.
[30]
Daar word namens die eisers gevra dat die appèl gehandhaaf
word met koste en dat, buiten die vonnisbedrag
en rente, die
verweerder gelas moet word om die koste van die geding te betaal,
insluitend verhoogde advokaatskostes, reis-, verblyf-
en
voorbereidingskostes.
[31]
Daar is geen redes aangevoer waarom die kostes van die appèl
nie toegeken moet word aan die suksesvolle
party nie. Wat die
kostes in die verhoorhof betref, is daar nie in die Besonderhede van
Vordering gevra vir verhoogde koste
nie.
[32]
In terme van Landdroshofreël 33(8), kan ‘n hof, insluitend
‘n Hof van Appèl
[5]
,
op versoek van ‘n party in ‘n verdedigde aksie, ‘n
verhoogde kostebevel gee waar sekere faktore soos uiteengesit
in
subreël (8)(a) tot (d) teenwoordig is, onderworpe daaraan dat
die hof riglyne mag verskaf ten aansien van die metode van
taksasie.
In terme van Deel I van
Tabel
A van Bylae 2 tot
die
Landdroshofreëls sal die koste van ‘n advokaat slegs
toegelaat word op taksasie in sake wat val binne skaal B, C,
of D van
Deel 3 van gemelde Tabel of waar die hof ‘n bevel gemaak het in
terme van reël 33(8). In hierdie saak
is ek tevrede dat
die aanstelling van ‘n advokaat deur die eisers geregverdig
was. Hier is geen saak uitgemaak waarom
verhoogde advokaats-,
reis-, verblyf- en voorbereidingskostes toegestaan moes wees anders
dan dit waarvoor voorsiening gemaak is
in die Landdroshofreëls
nie. Daar bestaan ook volgens my geen rede waarom verhoogde
fooie, ander dan diè vermeld
in Deel IV van Tabel A van
Aanhangsel 2 tot die Landdroshofreëls toegeken moet word nie.
[33]
Ek maak die volgende bevel:
1.
DIE
APPÈL SLAAG MET KOSTE;
2.
DIE
BEVEL VAN DIE LANDDROS HARTSWATER ONDER SAAK 199/2011 WORD TERSYDE
GESTEL EN VERVANG MET DIE VOLGENDE:
“
Die
verweerder word gelas om die volgende bedrae te betaal:
1.
R93 729.80
2.
Rente
op gemelde bedrag teen 13% per jaar bereken van af 15 Mei 2011 tot
datum van betaling;
3.
Die
ooreengekome of getakseerde koste van die geding op Landdroshofskaal,
insluitend die koste van die advokaat van die eiser.
_________________
SL ERASMUS
WAARNEMENDE
REGTER
Ek
stem saam.
___________________
CC WILLIAMS
REGTER
Vir
die Applikant:
Adv. C.D. Pienaar
(iov Duncan & Rothman Ing.)
Vir
die Eerste Respondent:
Mnr. V.W. Haddad
(iov Elliott Maris Wilmans & Hay Ing.)
[1]
Stocks & Stocks (Pty) Ltd v TJ Daly &
Sons (Pty) Ltd 1979(3) SA 754 (A)
op 764A
[2]
Standard Bank of SA Ltd v
Oneanate Investments (Pty) Ltd (In liquidation) 1998(1) SA 811 (SCA)
op 823D-E
[3]
Harrismith
Board of Executors v Odendaal
1923
AD 530
op 539
;
Bouwer
N.O. v Saambou Bank Bpk 1993(4) SA 492 (TPA)
op
499E tot 501C
[4]
Harman’s Estate v
Bartholomew 1955(2) SA 302 (NPD)
op
307F-308A; Sien ook: LAWSA, Vol 19 par 236
[5]
Magqabi
v Mafundityala and Another
1979 (4) SA 106
(E)
op
111