About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: High Court, Northern Cape Division, Kimberley
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: High Court, Northern Cape Division, Kimberley
>>
2015
>>
[2015] ZANCHC 43
|
|
Lerospot (Edms) Bpk v Turner en 'n Ander (1789/2014) [2015] ZANCHC 43 (26 June 2015)
IN
DIE Hoë
HOF VAN SUID-AFRIKA
(Noord-Kaapse
Hoë
Hof, Kimberley)
Rapporteerbaar:
Nee
Sirkuleer onder Regters:
Ja
Sirkuleer onder
Landdroste:
Nee
Sirkuleer
onder Streeklanddroste:
Nee
Saak No:
1789/2014
Saak Aangehoor:
26/06/2015
Datum gelewer: 10/07/2015
In
die saak tussen:
LEROSPOT
(EDMS)
BEPERK
Applikant
en
ANDRé
TURNER
1ste
Respondent
BENNIE
BASSON
2de
Respondent
Coram: Olivier R
UITSPRAAK
Olivier
R:
[1].
Die applikant, Lerospot (Edms) Bpk, doen
aansoek om die uitsetting van die eerste respondent, Mnr André
Turner, en die tweede
respondent, Mnr Bennie Basson, van sekere
onroerende eiendom, meer spesifiek landbougrond binne hierdie Hof se
regsgebied.
[2].
Dit is gemene saak dat die tweede
respondent ook ‘n gedeelte van die betrokke grond okkupeer uit
hoofde van ‘n oorkoms
tussen hom en die eerste respondent.
Die tweede respondent het nie die aansoek opponeer nie. Hy het
inteendeel, luidens
beëdigde verklarings wat aan my beskikbaar
gestel is en welwetende wat die gevolge van die gevraagde regshulp
vir hom sou
wees, besluit om nie te opponeer nie. Hy was met
die aanhoor van hierdie aansoek wel in die Hof teenwoordig, maar het
toe
bevestig dat hy nie wou opponeer nie en in die Hof se beslissing
sou berus.
[3].
In die eedsverklarings van beide die
applikante en die eerste respondent is aansoeke om deurhaling van
bepaalde gedeeltes van die
eedsverklarings in die vooruitsig gestel.
Geen sodanige aansoeke is egter uiteindelik gebring deur Mnr Van
Niekerk SC, die
advokaat vir die applikant, of deur Mnr Grobler, die
advokaat vir die respondent, nie. Dit is dus onnodig om verdere
oorweging
te skenk daaraan. Hoe minder in elk geval gesê
word van veral die aansoeke in die vooruitsig gestel in die
funderende
eedsverklaring deur Mnr Heyns, die deponent vir die
applikant en ook die persoon wat te alle tersaaklike tye hiertoe die
applikant
verteenwoordig het, hoe beter.
[4].
Dit blyk dat die applikant die betrokke
grond gedurende 2012 bekom het van die Dirisanang Small Farmers
Communal Property Association,
waarvan die registrasienommer
suggereer dat die betrokke instansie vanaf 1998 bestaan. Die
jaar van die eerste oordrag van
die betrokke grond, soos blyk uit die
transportnommers wat op hulle beurt weer voorkom in die betrokke
titelakte, blyk ook 1998
te wees.
[5].
Dit is die applikant se saak dat Mnr Heyns
in ongeveer Januarie 2013 die eerste respondent gekonfronteer het oor
sy okkupasie van
die betrokke grond. Die eerste respondent sou
volgens Mnr Heyns by daardie geleentheid aan Mnr Heyns ‘n
afskrif van
‘n huurkontrak beskikbaar gestel het, wat
ex
facie
daardie dokument onderteken is in
2008, asook ‘n lys van uitgawes wat die eerste respondent
volgens hom sedert 2008 ten aansien
van die grond sou aangegaan het.
Die eerste respondent het by dieselfde geleentheid ook aan Mnr Heyns
gesê dat hy alle
huurgeld vir die oorblywende gedeelte van die
huurtermyn reeds vooruit betaal het. Ek keer later weer na
hierdie aspek terug.
[6].
Die eerste respondent se weergawe is dat
hierdie gesprek en die oorhandiging van die afskrif van die
huurkontrak en van die lys
van uitgawes reeds in April 2012
plaasgevind het.
[7].
Blykens die huurkontrak sou die eerste
respondent geregtig wees om die betrokke grond, of dan bepaalde kampe
daarin, nog tot 2017
te okkupeer.
[8].
Gedurende 2013, en met die oog op ‘n
veiling om die grond te verkoop, was daar onderhandelinge tussen die
applikant en die
eerste respondent, met bemiddeling van ‘n
prokureur, en is ‘n kontrak tussen hulle gesluit ingevolge
waarvan die eerste
respondent die grond sou ontruim in ruil vir ‘n
betaling van R850 000.00 (Agt Honderd en Vyftig Duisend Rand).
Daardie verkoping het egter nooit gerealiseer nie.
[9].
Daarna was daar ook onderling
korrespondensie tussen die eerste respondent en Mnr Heyns oor die
moontlike ontruiming van die grond
deur die eerste respondent teen
vergoeding.
[10].
Dit is die applikant se saak dat dit toe
wel die grond verkoop het aan die Charles Fischer Farming Trust, en
dat die grond aan die
Trust oorgedra is op 31 Oktober 2014. Dit
blyk dat die betrokke koopkontrak rondom Junie 2014 gesluit is.
[11].
Op 4 September 2014 het die applikant se
prokureur aan die eerste respondent ‘n skrywe gerig waarin
geboekstaaf is dat die
bestaan van ‘n huurkontrak tussen die
eerste respondent en die applikant se regsvoorganger ontken word,
alternatiewelik dat
die eerste respondent nie die huurgeld betaal het
nie, in welke geval die huurkontrak volgens die skrywer daarmee
gekanselleer
sou word. By Mnr Heyns se repliserende
eedsverklaring is aangeheg wat voorgee inderdaad ‘n afskrif te
wees van ‘n
koopkontrak tussen die applikant en die Trust ten
aansien van die grond. Ek aanvaar dat die beskrywing in die
aanhef daarvan
van die applikant as die koper en van die Trust as die
verkoper ‘n
bona fide
fout is. Die betrokke dokument, waarop die applikant
uiteindelik gesteun het vir
locus
standi
, bevat slegs een party se
handtekening, en dit is onduidelik watter van die twee partye dit
is. Daar is geen verduideliking
vir die feit dat dit nie ‘n
handtekening toon namens die ander party nie. Ek sal egter
eweneens vir doeleindes hiervan
aanvaar dat die betrokke dokument ‘n
afskrif van ‘n geldige koopkontrak tussen die applikant en die
Trust is.
[12].
Met die maak van die funderende
eedsverklaring deur Mnr Heyns het die applikant dus alreeds die
koopkontrak vir die verkoop van
die grond aan die Trust gesluit, maar
was die grond nog nie aan die Trust oorgedra nie. Teen die tyd
wat die repliserende
eedsverklaring onderteken is, was die grond
reeds oorgedra aan die Trust.
[13].
Dit beteken dat die applikant op daardie
stadium nie meer in die hoedanigheid as eienaar op die basis van die
rei findicatio
die regshulp kon vorder nie. Dit was egter reeds in die
funderende eedsverklaring eerder die applikant se saak dat dit uit
hoofde van die koopkontrak vakante besit van die grond aan die Trust
moes gee en dat die applikant daarom ‘n belang het daarby
dat
die respondente uitgesit word. Ook in die repliserende
eedsverklaring voer Mnr Heyns hierdie aan as die basis vir die
applikant se
locus standi
.
[14].
In die lig daarvan dat Mnr Grobler by die
aanhoor van hierdie aansoek toegegee het dat die applikant op daardie
basis oor
locus standi
sou beskik, gaan ek nie verder op hierdie aspek in nie.
[15].
Die applikant se saak in fundering was
kortliks dat:
15.1.
omdat die huurkontrak na die verhuurder verwys as die SPA Communion
Property Association en nie na die naam van die eienaar
van die grond
op daardie stadium, Dirisanang Small Farmer Communal Property
Association, nie;
15.2.
omdat ene Mnr David Sekgame, wat volgens Mnr Heyns “
na
bewering die huurooreenkoms met die eerste respondent gesluit het
”,
volgens Mnr Heyns ontken het dat die applikant huurgeld betaal het;
en
15.3.
omdat daar inderdaad geen instansie bestaan met ‘n naam soos
dié van die verhuurder in die huurkontrak nie;
die
Hof moet bevind dat daar geen huurkontrak bestaan, geldiglik, soos
wat eerste respondent hom op beroep nie.
[16].
Die blote feit dat die naam van die
verhuurder in die huurkontrak nie ooreenstem met wat die naam van die
geregistreerde eienaar
van die grond is nie, sou nie na my oordeel
die afleiding regverdig dat die instansie met daardie naam nie die
grond aan die applikant
verhuur het nie.
[17].
Dit is eerstens nie in die huurkontrak
beskryf as die eienaar van die grond nie. Dit kon dus self ‘n
huurder gewees
het wat toe onderverhuur het aan die eerste
respondent, wat op sy beurt weer onderverhuur het aan die tweede
respondent.
[18].
Dit is dan ook ‘n moontlike afleiding
wat die eerste respondent inderdaad opper, hoewel dit op die oog af
strydig is met sy
houding dat dit die eienaar moes gewees het wat aan
hom verhuur het. Hierdie blyk egter meer ‘n afleiding te
wees wat
die eerste respondent maak uit die feit dat die eienaar
nooit sedert 2008 stappe geneem het om hom uit te sit nie, en ook uit
die
feit dat sy betalings van huurgeld, waarna ek sal terugkeer, na
sy wete deur die eienaar ontvang is.
[19].
Daar bestaan geen statutêre
vormvereistes ten aansien van ‘n huurkontrak soos hierdie nie.
Nog ‘n moontlikheid
is dus dat die naam van die eienaar
verkeerd beskryf is in die betrokke dokument, of daar mag
naamsverandering gewees het.
Daar is dus heelwat meer
afleidings wat uit die naam van die verhuurder in die huurkontrak
gemaak kan word as net dat daardie instansie
nie die grond, of dan
kampe daarin, geldiglik aan die eerste respondent sou kon verhuur het
nie.
[20].
Ek sal egter in wat volg, en vir doeleindes
van hierdie aansoek, van die standpunt uitgaan dat die eerste
respondent se afleiding
korrek is dat dit inderdaad die eienaar van
die grond was wat met hom die huurkontrak gesluit het.
[21].
Mnr Heyns het in fundering gesê dat
“
sover ek later kon vasstel
”
bestaan daar nie ‘n liggaam soos die een in die huurkontrak
beskryf as die verhuring nie.
[22].
Hy het nie die Hof in sy vertroue geneem
met betrekking tot watter stappe hy geneem het om dit vas te stel
nie. Dit wil dus
voorkom asof hy in fundering verwag het dat
die Hof maar sy konklusie of bevinding ongesubstansieërd, moes
aanvaar.
[23].
Mnr Van Niekerk het in argument toegegee
dat, anders as wat in sy betoogshoofde aangevoer is, die bewyslas met
betrekking tot die
vraag of die eerste respondent die grond
regmatiglik okkupeer tans op die applikant rus, en wel weens die feit
dat die applikant
ten tye van die aanhoor van die aansoek nie meer
die eienaar was van die grond nie.
[24].
Mnr Van Niekerk het egter geargumenteer
dat, omdat die eerste respondent nie die bewering van Mnr Heyns
ontken het dat daar geen
instansie soos die SPA Communion Property
Association bestaan nie, daardie bewering bly staan en moes dien as
prima facie
getuienis dat die eerste respondent dan nie uit hoofde van die
betrokke huurkontrak die grond regmatiglik kan okkupeer nie.
[25].
Ek meen dit blyk baie duidelik uit die
eerste respondent se antwoordende eedsverklaring dat sy saak is dat
hy die huurkontrak gesluit
het met die eienaar van die grond, ongeag
die beskrywing in die huurkontrak van die verhuurder. Hy sê
die huurkontrak
is namens die eienaar opgestel. Sy saak is dus
in wese duidelik dat die instansie wat die grond aan hom verhuur het
beslis
bestaan, wat ookal die beskrywing van die verhuurder in die
huurkontrak.
[26].
Alhoewel
ek nie so seker is dat ‘n Hof sondermeer gebonde sou wees aan
so ‘n implisiete erkenning van ‘n party
nie
[1]
,
sal ek vir doeleindes hiervan aanvaar dat daar inderdaad nooit ‘n
liggaam of instansie bestaan het met die naam SPA
Communion Property
Association nie.
[27].
Ek handel dan sommer op hierdie stadium
reeds met Mnr Van Niekerk se argument dat enige getuienis van die
kant van die eerste respondent
dat hy die huurkontrak gesluit het met
die eienaar, dit wil sê die Dirisanang Small Farmers Communal
Property Association,
en dat hy uit hoofde daarvan aan die eienaar
huurgeld verskuldig was en betaal het, sou neerkom op getuienis wat
die beskrywing
in die huurkontrak van die verhuurder weerspreek en
dan ekstrinsieke en weersprekende getuienis daar sou stel wat
ingevolge die
Parol
getuienis-reël ontoelaatbaar sou wees.
[28].
Mnr Van Niekerk se argument is dat sulke
getuienis van die kant van eerste respondent in wese daarop sou
neerkom dat die eerste
respondent aanvoer dat die eienaar foutief
beskryf is in die huurkontrak en dat dit daarom dan strydig sou wees
met die huurkontrak.
[29].
Mnr Van Niekerk het geargumenteer dat,
weens die
Parol
getuienis-reël,
die eerste respondent dit nie mag doen voordat hy die huurkontrak
gerektifiseer gekry of daarom aansoek gedoen
het nie.
[30].
Ek is nie verwys na waar spesifiek die
eerste respondent uitdruklik sou gesê het dat die betrokke naam
in die huurkontrak
‘n fout is nie.
[31].
Ek
weet ook nie hoe die eerste respondent teenoor die applikant, wat nie
‘n party was tot die huurkontrak nie, rektifikasies
sou kon
versoek het nie
[2]
.
[32].
Selfs
al het die eerste respondent in effek hier hom beroep op ‘n
kontrak wat gerektifiseer moet word, het hy nie nodig gehad
om nou
rektifikasie te eis nie
[3]
.
[33].
Ek moet sê dat hierdie in elk geval
‘n ietwat vreemde argument namens die applikant is. Op
Mnr Van Niekerk se
submissie van ‘n onbetwiste bewering dat
daar nooit ‘n instansie bestaan het met ‘n naam soos in
die huurkontrak
weergegee as dié van die verhuurder nie, moet
dit dan mos noodwendig volg dat die huurkontrak in daardie opsig nie
korrek
kan wees nie.
[34].
In
elk geval sou die
Parol
getuienis-reël net geld waar ‘n bepaalde skriftelike
kontrak as die
sole
memorial
van hulle ooreenkoms beskou is deur die partye tot daardie
kontrak
[4]
, en hier sou op Mnr
Van Niekerk se argument net die een party werklik bestaan het en sou
die basiese vereiste vir die gelding van
die
Parol
getuienis-reël dus nie bestaan het nie; eenvoudig omdat
daar nie twee partye was wat die betrokke dokument as sulks
beskou
het nie.
[35].
Sou
vir die oomblik egter aanvaar word dat die
Parol
getuienis-reël wel hier toepassing kon vind, is daar heelwat
gesag dat dit minstens in sommige gevalle (en wel spesifiek ook
waar
dit gaan oor die geldigheid van ‘n kontrak) ook sou geld vir en
teen derdes, dit wil sê litigante wat nie partye
tot die
betrokke kontrak was nie
[5]
en
sou die vraag dan wees of, indien getuienis rakende die identiteit
van ‘n party tot die kontrak dan getref sou word deur
die
Parol
getuienis-reël, ‘n aspek waarna ek nou sal oorgaan, nie
ontoelaatbaar sou wees nie.
[36].
Die
strydige getuienis sou hier nie slaan op die inhoud van die
huurkontrak, in die sin van die terme van toepassing tussen die
partye, nie. Dit sou eerder slaan op die identiteit van die
partye tot die huurkontrak, en die vraag sou wees of dit dan
getref
sou word deur die
Parol
getuienis-reël
[6]
.
[37].
Die
Parol
getuienis-reël geld ook nie teen getuienis wat betrekking het op
die geldigheid van ‘n kontrak nie
[7]
,
en ‘n gebrek aan
consensus
ten aansien van die identiteit van ‘n kontraksparty sou die
geldigheid van die kontrak raak, ten aansien waarvan die
Parol
getuienis-reël dan nie getuienis sou uitsluit nie
[8]
.
[38].
Na my oordeel is daar dus geen meriete in
Mnr Van Niekerk se argument ten aansien van die
Parol
getuienis-reël nie. Ek sal later handel met die eerste
respondent se getuienis ten aansien van die huurkontrak.
[39].
Die applikant steun in repliek op ‘n
klousule in die koopkontrak ingevolge waarvan die applikant die grond
in 2012 gekoop
het, wat lui dat ”
Die
Verkopers bepaal spesifiek dat daar geen geldige huurkontrakte ten
opsigte van die eiendom is nie en is die huidige persone
wat vee op
die eiendom aanhou onwettig besig om dit te doen
”.
Die applikant wil hê dat hiervan afgelei moet word dat sy
regsvoorganger ook onbewus was van so ‘n kontrak.
[40].
Die inhoud van die betrokke klousule is nie
beëdigde getuienis nie, soos wat geykte reg is benodig word by
mosieprosedure.
[41].
Die afskrif van die betrokke kontrak, wat
voorgee onderteken te gewees het in Augustus 2012, gee voor
onderteken te gewees het deur
drie individue namens die eienaar van
die grond. Die applikant het nie van enige van die betrokke
persone ‘n eedsverklaring
bekom in hierdie verband nie.
[42].
In elk geval sou Mnr Heyns se eie weergawe
in die aankoop van die grond onderhandel het met ‘n nuutverkose
of aangewese bestuurskomitee
van die applikant se regsvoorganger, en
blyk dit nie uit die getuienis hoekom daardie lede van die
huurkontrak bewus sou gewees
het nie. Dit moes Mnr Van Niekerk
dan ook toegee.
[43].
Daar is geen eerstehandse en toelaatbare
getuienis van enige verteenwoordiger van daardie instansie wat
kommentaar lewer op die
huurkontrak waarop die eerste respondent hom
beroep nie.
[44].
Dit teen die agtergrond daarvan dat al wat
die eerste respondent, soos reeds gemeld, eintlik sê is dat dit
die eienaar van
die grond moes gewees het wat die grond aan hom
verhuur het, anders sou die eienaar tog iewers tussen 2008 en 2012
hom van die
grond afgesit het en sou die eienaar nie sy betalings van
die huurgeld aanvaar het nie.
[45].
Mnr
Heyns sê dat Mnr Sekgame, wat volgens Mnr Heyns sou ontken het
dat die eerste respondent huurgeld betaal het
[9]
,
nie bereid was om ‘n beëdigde verklaring ten aansien
hiervan af te lê nie. Dit bring natuurlik mee dat
hierdie
hoorsê-getuienis is.
[46].
Selfs al word hierdie getuienis toegelaat,
ontstaan die vraag wat dan volgens Mnr Heyns die spesifieke
verhouding is tussen Mnr
Sekgame en die eienaar. Mnr Heyns sê
dit nie. Wat wel bekend is, is dat volgens die eerste
respondent hy met
Mnr Sekgame onderhandel het in die sluit van die
huurkontrak, en dat Mnr Sekgame hom vergesel het na Mnr Derks toe hy
‘n
bedrag van R10 000.00 (Tien Duisend Rand) as deposito
op die huurgeld betaal het, ‘n aspek waarna ek sal terugkeer.
Wat egter nie bekend is nie, op die applikant se saak, is waarom Mnr
Sekgame sou moes weet indien die eienaar die volle huurgeld
van die
eerste respondent ontvang het.
[47].
Tweedens, en ewe belangrik, het Mnr Sekgame
dan in elk geval nie teenoor Mnr Heyns die sluiting of bestaan van
die huurkontrak ontken
nie; ook nie eers die bestaan van ‘n
verhuurder met so ‘n naam nie.
[48].
Ook selfs in repliek is daar geen
aanduiding dat Mnr Heyns weer vir Mnr Sekgame in hierdie verband
genader het nie; dit nadat
Mnr Heyns deeglik bewus gemaak is
van wat presies die eerste respondent se saak hieroor is.
[49].
Die applikant se ontkenning dat die eerste
respondent huurgeld betaal het, is weerspreek deur die eerste
respondent se lys van uitgawes,
wat die applikant self in repliek
openbaar het.
[50].
Die applikant het ook glad nie in repliek
gereageer op die eerste respondent se bewering dat hy met die laaste
vooruitbetaling ‘n
deposito van R10 000.00 (Tien Duisend
Rand) op die huurgeld betaal het aan Mnr Derks, wat die prokureur van
die eienaar van
die grond was, nie. Wat het vir Mnr Heyns
verhoed om dit met Mnr Derks op te volg?
[51].
Mnr Heyns se stelling dat die rede hoekom
Mnr Sekgame nie ‘n beëdigde verklaring wou maak nie dalk
is omdat hy nie betrokke
wou raak nie, is blatante spekulasie.
Minstens net so sterk waarskynlikheid is dat Mnr Sekgame weet dat ‘n
ontkenning
dat huurgeld aan die verhuurder betaal is, as dit dan is
wat hy na bewering teenoor Mnr Heyns sou ontken het en indien ons
aanvaar
...................................... dat hy van sodanige
betaling sou geweet het, vals sou wees.
[52].
Dit is namens die applikant geargumenteer
dat dit onwaarskynlik is dat die eerste respondent by die laaste
geleentheid sou vooruitbetaal
het soos deur hom voorgehou. Ek
kan nie insien waarom dit so onwaarskynlik is nie. Teen daardie
tyd het die eerste
respondent al vanaf 2008, oor etlike jare dus, die
kampe gehuur en okkupeer. Dit is dus nie onwaarskynlik dat hy
die geloof
sou gehad het dat die huurooreenkoms ook voortaan
eerbiedig sou word nie. Daardie geloof sou dan geblyk het ook
nie misplaas
te gewees het nie, want die applikant se regsvoorganger
het nooit op enige stadium ingemeng met die eerste respondent se
okkupasie
van die grond nie.
[53].
In elk geval laat die argument buite
rekening die eerste respondent se verduideliking vir sy
vooruitbetaling, naamlik dat die applikant
se regsvoorganger op
daardie stadium finansieël in die moeilikheid was.
[54].
In repliek betwis Mnr Heyns ook nie die
eerste respondent se bewering dat hy op ‘n stadium namens
die eienaar geld aan
die bank betaal het om die herbesitname van die
eienaar se trekker te voorkom nie. Ook hierdie bewering van die
eerste respondent
strook toevallig op die oog af met die lys van
uitgawes. Dit pas dan in by die eerste respondent se
verduideliking van die
omstandighede waaronder die huurkontrak
gesluit is.
[55].
Die applikant se regsvoorganger was op die
eerste respondent se onbetwiste getuienis oënskynlik vanaf 2008,
toe die eerste
respondent die grond begin okkupeer het, heeltemal
gelukkig daarmee. Dit is uiters moeilik versoenbaar met Mnr
Heyns se argument
dat daardie instansie geweet het dat die applikant
dit nie mag doen nie. Dit sou veel eerder inpas by ‘n
wete dat daar
‘n geldige huurkontrak was ingevolge waarvan die
grond of kampe aan die eerste respondent verhuur is, hetsy deur die
eienaar
of ‘n ander gemagtigde instansie.
[56].
Nadat Mnr Heyns bewus gemaak is van die
huurkontrak, was ook hy oënskynlik heeltemal tevrede dat die
eerste respondent uit
hoofde daarvan die grond kon okkupeer.
[57].
Dit was ook nog die posisie toe hy betrokke
was in die onderhandelinge wat gelei het tot die sluiting van die
gemelde kontrak ingevolge
waarvan die eerste respondent teen
vergoeding die grond sou ontruim, en waarin die verhuurder weer net
so beskryf is as in die
huurkontrak. Daar die kontrak is, soos
reeds gemeld, opgestel en onderteken met behulp van ‘n
prokureur.
[58].
Mnr Heyns is volgens hom toe later
geadviseer dat die huurkontrak waarop die eerste respondent steun nie
gesluit is met die werklike
eienaar van die grond nie en dat daar
daarom geen geldige huurkontrak was nie. Dit is nie duidelik
wanneer hy so geadviseer
is nie. Dit moes egter iewers voor die
voormelde skrywe van 4 September 2014 gewees het.
[59].
In die betrokke skrywe het die applikant se
prokureur egter verkies om nie te stel dat die ontkenning van die
bestaan van ‘n
geldige huurkontrak gegrond was op die
beskrywing daarin van die verhuurder van die grond nie.
[60].
Vir soverre die blote feit dat die
huurkontrak die verhuurder met ‘n ander naam beskryf as die
naam van die destydse eienaar
enige afleiding hoegenaamd sou kon
regverdig, sou teen die agtergrond van die vroeëre
onderhandelinge, en ook korrespondensie
aangeheg by die eerste
respondent se antwoordende eedsverklaring en waarin implisiet aanvaar
is dat die grond aan die eerste respondent
verhuur is, Mnr Heyns na
my oordeel nooit kon geglo het dat, sou die aansoek deur die eerste
respondent bestry word, daar nie ‘n
feitedispuut hieroor sou
bestaan nie.
[61].
Ek wil net kortliks terugkeer na die vraag
wanneer Mnr Heyns bewus geraak het van die eerste respondent se
okkupasie. Hy handel
in sy verklarings slegs met wanneer hy
bewus geraak het van die bestaan van die dokument waarop die eerste
respondent hom beroep
as ‘n huurkontrak. Dit sê hy
het gedurende Januarie 2013 gebeur.
[62].
Die eerste respondent sê hy het reeds
in April 2012 die afskrif van die huurkontrak vir Mnr Heyns gegee,
toe Mnr Heyns en
ene Mnr Louw hom genader het rondom die aankoop van
die grond.
[63].
Dit is skynbaar gemene saak, of dan nie
werklik betwis nie, dat daar gedurende April 2012 deur Mnre Heyns en
Louw ‘n gesprek
gevoer is met die eerste respondent wat op die
betrokke grond betrekking gehad het.
[64].
Waaroor hulle verskil, is dat die eerste
respondent sê hulle wou hê hy moet hulle help om die
grond te koop, terwyl
Mnr Heyns sê dat Mnr Louw nooit ‘n
koper sou wees nie en dat die eerste respondent nie sou help met die
koop van die
grond nie, maar wel kommissie sou ontvang as hy sou help
om dit weer te verkoop.
[65].
Wat egter van wesenlike belang is, is dat
Mnr Heyns reeds in April 2012 die eerste respondent genader het in
verband met die grond.
Mnr Heyns verduidelik nie hoe hy en die
eerste respondent in die eerste plek bymekaar uitgekom het vir die
doeleindes van ‘n
gesprek oor die grond nie.
[66].
Die
eerste respondent verduidelik dit wel. Hy sê Mnr Heyns
het toe al goed geweet dat hy ‘n huurkontrak ten aansien
van
die grond gehad het. Daar is niks onhoudbaar of onwaarskynlik
aan hierdie weergawe van die eerste respondent nie.
Omdat die
applikant finale regshulp vorder, moet die eerste respondent se
weergawe hieroor dus aanvaar word
[10]
.
Die ligging van die bewyslas sou, selfs al was dit op die eerste
respondent, hieraan geen verskil maak nie
[11]
.
[67].
In die omstandighede, en gegewe die feit
dat Mnr Heyns nie openbaar het wanneer hy vir die eerste keer bewus
geraak het van die
eerste respondent se okkupasie nie, in
teenstelling met wanneer hy vir die eerste keer bewus geraak het van
die bestaan van die
huurkontrak, sou die enigste afleiding wat gemaak
kon word in elk geval ook wees dat Mnr Heyns in April 2012 met die
eerste respondent
in gesprek getree het rondom die grond juis omdat
hy toe al goed geweet het dat die eerste respondent die grond
okkupeer.
[68].
Mnr Heyns se stelling van wanneer hy van
die huurkontrak bewus geraak het, is juis gemaak in antwoord op die
eerste respondent se
uitdruklike en duidelike bewering dat Mnr Heyns
al lank voordat die grond in Desember 2012 aan die applikant oorgedra
is, geweet
het van die eerste respondent se okkupasie. Hoekom
antwoord Mnr Heyns nie die betrokke bewering nie?
[69].
Indien dit waar is dat Mnr Heyns toe al
geweet het dat die eerste respondent die grond okkupeer, ontstaan die
vraag waarom Mnr Heyns
in hierdie aansoek die woordkeuse gebruik dat
hy in Januarie 2013, nadat hy die grond gekoop het, die eerste
respondent gaan “
konfronteer
”
het oor sy okkupasie van die grond, so asof hy tot toe daarvan
onbewus was.
[70].
Verder moes Mnr Heyns dan, toe die
voormelde drie gevolmagtigdes in Augustus 2012 in die koopkontrak
tussen die Dirisanang Small
Farmers Communal Property Association en
die applikant verklaar het dat daar geen “
geldige
”
huurkontrakte ten aansien van die grond was nie, reeds toe gedink het
òf dat daardie waarborg of stelling in die
koopkontrak vals
was òf dat die eerste respondent nie ‘n geldige
huurkontrak kon hê nie. Hoekom sou Mnr
Heyns dan, teen
die agtergrond van daardie klousule in die koopkontrak, in Januarie
2013, toe hy volgens hom ‘n afskrif van
die huurkontrak ontvang
by die eerste respondent, tog tevrede gewees het dat dit ‘n
geldige huurkontrak was?
[71].
Inteendeel, op die eerste respondent se
weergawe, wat ook ten aansien van hierdie aspek nie onhoudbaar of
onwaarskynlik is nie,
het Mnr Heyns toe al vanaf April 2012 ‘n
afskrif van die huurkontrak in sy besit. Hoekom teken hy toe in
Augustus 2012
‘n koopkontrak waarin die ander party verklaar
dat daar geen geldige huurkontrak op die grond is nie? Hoekom
gaan hy
nie toe al in Augustus 2012 na die eerste respondent en
konfronteer hom met die betrokke klousule in die koopkontrak nie?
[72].
Mnr Heyns verklaar ook nêrens dat hy
ooit die betrokke verteenwoordigers van die Dirisanang Small Farmers
Communal Property
Association gaan konfronteer het oor die
oënskynlike valsheid van hulle waarborg of boekstawing in die
kontrak nie.
Op die beste vir Mnr Heyns, en op die aanvaarding
dat hy geweet het van die waarborg of stelling in die koopkontrak, en
selfs al
word aanvaar dat hy eers in Januarie 2013 van die
huurkontrak bewus geraak het, moes hy mos lank voor hierdie aansoek
al genoeg
rede gehad het om te vermoed dat die huurkontrak nie geldig
was nie. Tog gaan hy daarna oor ‘n periode en onderhandel
om die eerste respondent teen vergoeding die grond te laat ontruim.
[73].
Dit is ook insiggewend dat die applikant,
weer verteenwoordig deur Mnr Heyns, in die koopkontrak van die
verkoop van die grond aan
die Trust, dit wil sê in Junie 2014,
in klousule 5.2.3 daarvan uitdruklik geboekstaaf het dat die
applikant se “
voorganger in reg,
titel en belang
” ‘n
huurkontrak gesluit het met die eerste respondent ingevolge waarvan
die eerste respondent kon okkupeer tot 1 Maart
2017.
[74].
Selfs toe nog was Mnr Heyns duidelik
tevrede, as verteenwoordiger van die applikant wat toe die grond al
vir ‘n tyd besit
het, dat die huurkontrak geldig was en dat, om
die eerste respondent af te kry van die grond, die huurkontrak
gekanselleer sou
moes word. Dit nieteenstaande die klousule in
die vorige koopkontrak waarop hy hom nou beroep.
[75].
Mnr Heyns sê tog nie dat hy nooit die
beskrywing van die verhuurder in die huurkontrak opgelet het nie.
Toe hy hierdie
koopkontrak onderteken het in Augustus 2012, met ‘n
verkoper met die naam wat afskop met die woord “
Dirisanang
”
en nie met die letters “
SPA
”
nie, moes hy mos dadelik gelet het op die verskil. Hy ontken
nie dat hy nie het nie. Tog was hy tevrede dat
die huurkontrak
geldig was.
[76].
Nou wil die applikant hê dat bloot op
die verskil in die naam daar bevind moet word dat die eerste
respondent nie geldiglik
uit hoofde van daardie huurkontrak kon
okkupeer nie.
[77].
Dit is tog ook interessant dat die naam van
die eienaar en verkoper in die 2012 koopkontrak ook verskil van die
naam van die eienaar
in die Titelakte waarvan ‘n afskrif
aangeheg is by die funderende eedsverklaring. Die woord
“
Association
”
wat in die Titelakte voorkom as deel van die eienaar se naam, is in
die voorafgaande koopkontrak aangedui as “
Associates
”.
[78].
Op die stukke kan ek nie bevind dat die
eerste respondent nie regmatiglik kan okkupeer nie. Die
applikant het nie ‘n
saak uitgemaak daarvoor, op die stukke,
dat die huurkontrak ongeldig is nie. Selfs al het die bewyslas
op die eerste respondent
gebly om aan te toon dat hy die grond
geldiglik okkupeer, wat ek nie bevind die posisie met die bewyslas te
wees nie, sou hy na
my oordeel daarin geslaag het, veral in die
afwesigheid van enige teëspraak van die kant van die applikant
se regsvoorganger.
[79].
Die applikant se aansoek moet dus misluk,
en wel ten aansien van beide respondente. Daar is geen rede
waarom die koste van
die aansoek nie so ‘n uitslag behoort te
volg nie.
[80].
In die omstandighede word die volgende
bevel gemaak:
1.
DIE AANSOEK WORD MET KOSTE AFGEWYS.
_____________________
C J OLIVIER
REGTER
NOORD-KAAPSE AFDELING
Nms
Appellant:
ADV. VAN NIEKERK S.C.
Nms
1ste Respondent: ADV. GROBLER
[1]
Vergelyk
Goolam
Ally Family Trust t/a Textile, Curtaining and Trimming v Textile
Curtaining and Trimming (Pty) Ltd
,
1989 (4) SA 985
(C);
Fourie
v Sentrasure Bkp
,
1997 (4) SA 950
(NC) op 970B – 971A;
Boompret
Investments (Pty) Ltd and Another v Paardekraal Concession Store
(Pty) Ltd
,
1990 (1) SA 347
(A) op 359C – D;
AA
Mutual Insurance Association Ltd v Biddulph and Another
,
1976 (1) SA 725
(A) op 735A – 736D
[2]
Vergelyk
AXZS
Industries v AF Dreyer (Pty) Ltd and Others
,
2004 (4) SA 186
(W), para [19]
[3]
Vergelyk
Boundary
Financing Ltd v Protea Property Holdings (Pty) Ltd
,
2009 (2) SA 447
(SCA) op 452 tot 453
[4]
Kok v
Osborne E and Another
,
1993 (4) SA 788
(SE) op 796G - H
[5]
Vergelyk
Traub
v Barclay’s National Bank Ltd
;
Kalk v
Barclay’s National Bank Ltd
,
1983 (3) SA 916
(A) op 629E – 630H;
Schroeder
v Vakansieburo (Edms) Bpk
,
1970 (3) SA 240
(T);
Kok
v Osborne E and Another, supra
;
AXZS
Industries vs AF Dreyer Ltd and Others, supra
;
Vergelyk egter ook
Sentrale
Kunsmis Korporasie (Edms) Bpk v NKP Kunsmisverspreiders (Edms) Bpk
,
1970 (3) SA 367
(A) op 404A;
Jones
and Another v Beatty N.O. and Others
,
1998 (3) SA 1097
(T) op 1101
[6]
Vergelyk
Schroeder
v Vakansieburo (Edms) Bpk, supra
,
op 240E en 242C – E;
Corpcapital
Bank v National Sorghum Breweries
,
2004 (JDR) 6502 (W), para [21]
[7]
Vergelyk
Traup
v Barclay’s National Bank Ltd; Kalk v Barclay’s National
Bank Ltd, supra
,
op 630;
AXZS
Industries v AF Dreyer (Pty) Ltd and Others, supra
,
para [17];
Mathomo
Group Limited and Others v PriceWaterhouseCoopers and Another
,
2004 (JDR) 0183 (W), paras [10] – [16]
[8]
Vergelyk
Kok
v Osborne and Another, supra
,
op 796H
[9]
Die spelling van die persoon waarna Mnr Heyns verwys se van, verskil
van die spelling van die van wat in die huurkontrak aangewys
is as
dié van die persoon wat die verhuurder in die sluiting van
die huurkontrak sou verteenwoordig het. Ek sal
egter aanvaar
dat dit dieselfde persoon is.
[10]
Vergelyk
Staatsdiensliga
van Suid-Afrika v Minister van Waterwese
,
1990 (2) (SA) 440 (NC) op 443G
[11]
Sien
Ngqumba
en ‘n Ander v Staatspresident en Andere
;
Damons
N.O. en Andere v Staatspresident en Andere
;
Jooste
v Staatspresident en Andere
,
1988 (4) SA 224
(A) op 260 tot 261