About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
>>
2015
>>
[2015] ZAFSHC 213
|
|
Die Sasolburgse Gemeente van die NG Kerk in Afrika v Molenaar Griffiths & Melato Ing en Andere (3350/2014) [2015] ZAFSHC 213 (29 September 2015)
IN
DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA VRYSTAATSE AFDELING, BLOEMFONTEIN
Aansoeknommer:
3350/2014
In
die aansoek tussen:-
DIE
SASOLBURGSE GEMEENTE VAN DIE NEDERDUITSE GEREFORMEERDE
KERK
IN
AFRIKA
Applikant
en
MOLENAAR
GRIFFITHS & MELATO
ING.
1e Respondent
METSIMAHOLO
PLAASLIKE MUNISIPALITEIT
2e Respondent
REGISTRATEUR
VAN AKTES, BLOEMFONTEIN
3e Respondent
DIE
SASOLBURGSE GEMEENTE VAN DIE
VERENIGDE
GEREFORMEERDE KERK IN
SUIDER-AFRIKA
4e Respondent
CORAM:
VAN ZYL, R
GELEWER
OP:
29 SEPTEMBER 2015
[1]
Applikant het die hof by wyse van aansoekprosedure genader vir 'n
bevel in die volgende terme:
1.1. Dat Molenaar
Griffiths & Melato Ge”inkorporeer gelas word om onmiddellik
al die nodige transportdokumente, vir die
oordrag van Erf 1026,
Zamdela, Sasolburg, Vrystaat Provinsie, vanaf die Metsimaholo
Plaaslike Munisipaliteit aan die Sasolburgse
Gemeente van die
Nederduitse Gereformeerde Kerk in Afrika, Sasolburg, Vrystaat
Provinsie, op te stel en aan die partye voor te
le vir ondertekening.
1.2. Dat Molenaar
Griffiths & Melato Ge”inkorporeer gelas word om daarna toe
te sien tot die oordrag en registrasie van
gemelde erf in die naam
van die Sasolburgse Gemeente van die Nederduitse Gereformeerde Kerk
in Afrika in die Bloemfontein Akteskantoor.
1.3. Dat Molenaar
Griffiths & Melato Ge”inkorporeer gelas word om die koste
van hierdie aansoek te beaal, alternatiewelik
om Molenaar Griffiths &
Melato en enige respondent wat hierdie aansoek opponeer, te gelas om
die koste te betaal, gesamentlik
en afsonderlik, die een betaal die
ander om kwytgeskeld te word.
1.4. Verdere en/of
alternatiewe regshulp.
[2]
Eerste respondent het van meet af aan 'n kennisgewing van berusting
in die uitspraak van die hof, geliasseer. Derde respondent
het ook
nie die aansoek opponeer nie. 'n Kennisgewing van opponering was wel
aanvanklik namens tweede en vierde respondente geliasseer.
Die
opponerende verklaring wat egter daaropvolgend geliasseer was, is
slegs namens vierde respondent en is geen opponerende verklaring
namens tweede respondent geliasseer nie. Nadat die repliserende
verklaring geliasseer was, is daar 'n kennisgewing van terugtrekking
van opponering namens tweede respondent geliasseer, tesame met 'n
kennisgewing van berusting in die uitspraak van die hof.
[3]
Nadat die repliserende verklaring geliasseer was, het vierde
respondent 'n interlokutere aansoek geloods vir verlof om 'n
dupliserende
verklaring te liasseer. Hierdie aansoek het
voor Murray, Wnd R, gedien, waarop sy wel verlof verleen het dat
sodanige
dupliserende verklaring geliasseer mag word en dat die
applikant in die interlokutere aansoek, dus die vierde respondent in
die
hoofaansoek, die koste van die aansoek moes betaal. Sodanige
dupliserende verklaring is toe inderdaad daaropvolgend geliasseer en
het dus deel gevorm van die aansoekstukke wat voor my gedien het.
[4]
Die onderhawige aansoek is gebaseer op 'n koopkontrak wat aldus
applikant op 6 Desember 2011 tussen applikant en tweede respondent
gesluit is en in terme waarvan tweede respondent Erf 1026, Zamdela,
aidus applikant, aan applikant verkoop het teen 'n koopprys
van R6
444-00. 'n Afskrif van die koopkontrak is aangeheg tot die funderende
verklaring as Aanhangsel “B”. Volgens
applikant het
tweede respondent aan eerste respondent instruksies gegee om
voortspruitend uit die koopkontrak toe te sien tot die
transport van
die erf in applikant se naam, welke eerste respondent versuim en/of
weier om te doen.
[5]
Die agtergrond tot die ontstaan en die bestaan van sekere van die
kerkgroepe in hierdie aangeleentheid ter sprake, is nodig
om
uiteengesit te word. Die meeste van hierdie tersaaklike
agtergrondgebeure blyk uit die uitspraak in
NEDERDUITSE
GEREFORMEERDE KERK IN AFRIKA (OVS) EN 'N ANDER v VERENIGDE
GEREFORMEERDE KERK IN SUIDER-AFRIKA
[1998] ZASCA 111
;
1999 (2) SA 156
(SCA).
Vanwee
die
gevolgtrekkings waartoe ek in hierdie uitspraak gaan kom, meen
ek egter nie dat dit in intense detail uiteengesit hoef
te word nie.
Voor 1994 was die gemeente wat die kerkgebou op die onderhawige erf
gebruik het, die Sasolburgse Gemeente van die
Nederduitse
Gereformeerde Kerk in Afrika. Die algemene sinode van die Nederduitse
Gereformeerde Kerk in Afrika
(“die NGKA”)
het by
sy gewone vergadering van Julie 1991 besluit om struktureel met die
Nederduitse Gereformeerde Sendingkerk in Suid Afrika
(“die
NGSK”)
te verenig
(“die kerkvereniging”).
Op
14 April 1994 is daar dus 'n stigtingsinode met verteenwoordigers van
die NGSK gehou waar 'n nuwe kerk, die Verenigde Gereformeerde
Kerk in
Suider-Afrika
(“die VGK”)
gestig en sy Grondwet
goedgekeur is. Verskeie gemeentes van die NGKA in die Vrystaat
(
“die NGKA-OVS”)
en Noord-Kaap was
van meet af nie gediend met die
kerkvereniging en die wysigings
van die kerkorde wat dit voorafgegaan
het nie. Hulle het die houding gehad dat die wysiging van die
kerkorde en die kerkvereniging
ongeldig was en nie hulle bestaan as
gemeentes van die NGKA geraak het nie. Die VGK het op 26 Februarie
1996 'n aansoek gerig tot
hierdie hof vir 'n verklarende bevel dat
die NGKA en die NGSK op 14 April 1994 regsgeldig verenig het om die
VGK te vorm, dat die
NGKA gevolglik nie bestaan nie en dat alle
regte, voorregte, eiendomme, bates en laste van die regspersone van
die NGKA oorgedra
is na die ooreenstemmende regspersone van die VGK.
Die hof a
quo
het die aansoek toegestaan, maar daarop verlof
verleen aan die twee tersaaklike respondente om teen die uitspraak en
bevele na die
Hoogste Hof van Appel te appelleer.
[6]
In die uitspraak van die Hoogste Hof van Appel is vermeld dat dit al
meermale deur die howe beslis is dat die algemene sinode
se inherente
bevoegdheid nie die reg insluit om sander goedkeuring van al sy lede,
d.w.s. al die gemeentes en die gemeentelede,
die kerkverband te
verander en 'n ander kerk te stig nie. Daar is gevolglik beslis dat
die gehele besluit van die algemene sinode
van die NGKA op sy
vergadering van Julie 1991 om met die NGSK te verenig, sowel as die
besluite wat daarmee in verband staan,
ultra vires
en ongeldig
was. Gevolglik het die hof a
quo
verkeerdelik verklaar dat die
NGKA nie meer bestaan nie, dat alle regte ensovoorts van die
regspersone van die NGKA oorgedra is
aan die ooreenstemmende
regspersone van die VGK en dat die streeksinode NGKA-OVS geen
regsbevoegheid meer besit nie. Die
appel het dus geslaag.
[7]
In die onderhawige aansoek is daar 'n dispuut tussen die partye oor
die gebeure in die destydse Sasolburgse gemeente van die
NGKA. Dit is
applikant se weergawe dat slegs 'n meerderheidsgroep in die gemeente
besluit het om aan te sluit en op te gaan in
die nuwe VGK kerk, synde
vierde respondent, en dat 'n minderheidsgroep dus voortbestaan het in
die vorm van applikant. Aldus vierde
respondent het die hele gemeente
van die destydse Sasolburgse gemeente van die NGKA besluit om oor te
beweeg ten einde 'n gemeente
van die VGK te word, synde die vierde
respondent, en 'n paar maande later eers het 'n klompie lede van die
oorspronklike Sasolburgse
gemeente van die NGKA besluit om terug te
gaan vanaf die vierde respondent na die NGKA om die applikant weer
daar te stel. Hoe
dit ook al sy, hierdie dispuut is na my mening nie
relevant vir doeleindes van die onderhawige uitspraak nie, aangesien
die aansoek
nie daarop gebaseer is nie. Applikant se saak is as volg
in paragraaf 8.5 van die funderende verklaring vervat:
“
Die vierde
respondent het nie die uitspraak eerbiedig nie, maar die moontlike
dispuut oor besit en okkupasie van die erf is nie
tans tersake nie.
Dit mag moontlik weer in die toekoms deur 'n ander hof bereg word.
Die aansoek handel slegs met die koopkontrak
tussen die applikant en
die vierde respondent ten opsigte waarvan die eerste respondent weier
of versuim om gevolg te gee aan vierde
respondent se instruksies om
die koopsaak aan die applikant oor te dra.”
Dit
is weereens bevestig in paragraaf 9.4 van die repliserende verklaring
van applikant waar as volg vermeld is:
“
Ek beklemtoon
eerbiediglik dat die huidige aansoek geensins handel oor die
regmatige besit aldan nie van die betrokke erf nie.”
[8]
Ek gaan vervolgens nie onnodiglik handel met die oor en
weer bewerings ten opsigte van die feitelike gebeure wat
tussen die
verskillende faksies plaasgevind het ten opsigte van die
kerkgebou nie.
[9]
By nalees van die kontrak, blyk dit op sigwaarde daarvan nie 'n
kontrak te wees wat gesluit is tussen applikant en tweede respondent
soos deur applikant beweer nie. In die kontrak word die “NG
Kerk in Africa” as die koper aangedui, soos verteenwoordig
deur
klaarblyklik dieselfde persoon as die deponent tot applikant se
verklarings. Dit is dus nie applikant wat as die koper
aangedui word
nie. Applikant se bewering dat dit 'n koopkontrak tussen applikant en
tweede respondent daarstel, is dan ook namens
vierde respondent in sy
opponerende verklaring ontken met die volgende bewerings:
“
8.2 Firstly it is
pointed out that as can be seen from Annexure “B”, the
church erf was not sold to the applicant.
The applicant is a
congregation which in terms of the church law relating to Reformed
churches has its own
locus
standi in iudicio
and
is a separate legal persona. And because it is a legal persona as a
congregation, it is something else and/or a persona different
than
the bigger 'NG Kerk in Africa'. Accordingly the church
erf was not sold to the applicant. The applicant's name
does not
appear on Annexure “B”.
8.3 Furthermore, the deed
of sale, Annexure “B”, is not valid as it purports to be
a deed of sale between the Municipality
and the 'NG Kerk in
Africa' which is a entity without legal standing and/or which is not
a legal persona.
8.4 Furthermore, the
person who signed as purchaser was Reverend Ephraim Hlabahlaba
who is but a local reverend. He had no
authority to bind the 'NG Kerk
in Africa'. He could not legally sign for and on behalf of the whole
church for purposes of the
Alienation of Land Act.”
[10]
Daar is geensins in die funderende verklaring uitgewys of melding
gemaak dat applikant verkeerdelik nie as die koper in die
koopkontrak
aangedui is nie. Geen enkele bewering of verduideliking hieromtrent
is in applikant se funderende verklaring gemaak
nie. Daar is
gevolglik ook geen bede vir rektifikasie van die koopkontrak in die
kennisgewing van mosie of enige vermelding van
rektifikasie in die
funderende verklaring nie.
[11]
Eers nadat hierdie aspek in die opponerende verklaring geopper was,
is die volgende bewerings namens applikant in die repliserende
verklaring gemaak:
10.2.1 Weereens poog
vierde respondent om onduidelikheid te skep wat geensins tussen die
partye tot die koopkontrak bestaan het
nie.
10.2.2 …
10.2.3 Uit al die
aangehegte skrywes en korrespondensie tussen die partye is daar geen
onduidelikheid hoegenaamd dat beide partye
weet dat die koper die
applikant is nie.
10.2.4 …
10.2.5 Daar is geen
verklaring van die munisipaliteit dat hulle onder 'n wanindruk
was dat hulle nie
aan die Sasolburgse Gemeente van die Nederduitse Gereformeerde Kerk
in Afrika (NGKA) die betrokke erf verkoop
het nie, inteendeel.
10.2.6 …
10.2.7 Om enige
onduidelikheid wat vierde respondent poog uit te byt te besweer,
behoort die koopkontrak, Aanhangsel “B”
tot die
funderende stukke, gerektifiseer te word om voor die woorde “NGK
in Africa' die volgende woorde in te voeg 'Sasolburg
Congregation'
(Sasolburgse Gemeente).
10.2.8 Dit is onbetwis
dat Aanhangsel “B” tot die funderende beedigde verklaring
in skrif beliggaam is; dat op die interpretasie
van vierde respondent
die skriftelike beskrywing van die koper nie die
gemeenskaplike bedoeling van die partye
weergee nie; dat beide partye
die koopkontrak in skrif wou beliggaam waar die koper
bona fide
foutiewelik nie volledig beskryf is nie.
10.2.9 Dit is 'n
noodsaaklike afleiding uit al die feite van die jare lange saga en al
die korrespondensies dat dit gemeentes van
die betrokke kerke was,
soos applikant, met hulle eie identiteit, wat aanspraak op die
eiendom maak.
10.2.10 lndien en soverre
dit nodig sal wees, sal 'n verdere bede vir rektifikasie van die
koopkontrak, Aanhangsel “B”,
soos hierbo uiteengesit,
versoek word. Hierdie repliek sal ook op die munisipaliteit beteken
word.”
BELANGE
VAN DERDES:
[12]
Ter aanvang moet in ag geneem word
dat die koper soos tans beskryf, synde die NGKA, 'n bestaande
regsentiteit is, apart van applikant.
Die NGKA is egter nie gesiteer
nie en is die aansoekstukke ook nie op die NGKA beteken nie. Na my
mening het die NGKA 'n wesenlike
belang in hierdie aansoek. In
THE
LAW OF CONTRACT IN SOUTH-AFRICA
RH
Christie, 6de Uitgawe, op p. 347 is die volgende beginsel gestipuleer
met betrekking tot die regte van derdes in 'n rektifikasie
vordering:
“
Rectification will
not be granted if it will adversely affect the rights of innocent
third parties, 'innocent' in this context meaning
innocent of
knowledge, and this principle applied to negotiationable instruments
means that rectification must be strictly limited,
in its effect, to
the parties concerned in the error sought to be rectified.”
Sien
ook
BECK'S THEORY AND PRINCIPLES OF PLEADINGS IN CIVIL ACTIONS,
H
Daniels, 2002, op p. 271, par 13.28.4.4
[13]In
INDUSTRIAL FINANCE AND TRUST CO. (PTY) LTD v
HEITNER AND
ANOTHER
1961 (1) SA 516 (W) is dit
as
volg
gestel op 522 H tot 523 A:
“
To fulfil this
condition the rectification would have to be strictly limited, in its
effect, to the parties concerned in the error
sought to be rectified.
That is, in fact, a requirement of the rules as to rectification of
contracts other than negotiable instruments.
... In this
respect there is no difference between rectification and the
admission of extrinsic evidence under Lord Watson's rule:
innocent
third parties may not be allowed to suffer prejudice in consequence
of the application of a rule which is essentially
founded on
equitable considerations.”
[14]Hoewel
hierdie gebrek moontlik aangespreek sou kon word by wyse van 'n
uitstel en verdere handelinge, sal dit geen doel dien
gegewe my
verdere bevindings hierin nie.
REKTIFIKASIE
IN DIE GEVAL VAN 'N KONTRAK WAAR OPSKRIFSTELLING 'N FORMELE VEREISTE
IS:
[15]
In terme van Artikel 2(1) van die Wet op Vervreemding van Grond, 68
van 1981, geld die volgende formele vereistes ten opsigte
van die
vervreemding van grond:
“
Geen vervreemding
van grand na die inwerkingtreding van hierdie artikel is, ... van
krag nie tensy dit vervat is 'n vervreemdingsakte
wat deur die partye
daarby of deur hulle agente, handelende op hulle skriftelike gesag,
onderteken is.”
[16]Rektifikasie
van 'n kontrak wat deur wetgewing vereis word op om skrif te wees,
kan slegs geskied indien die dokument, op sigwaarde
daarvan en voor
rektifikasie, formeel geldig is in die sin dat dit voldoen aan die
tersaaklike wetgewing. Sien
MAGWAZA v HEENAN
1979 (2) SA 1019
(A). Sien ook
SWANEPOEL v NAMENG
2010 (3) SA 124
(SCA).
[17]In
'n geval waar daar 'n gebrekkige beskrywing van die eiendom in 'n
koopkontrak voorkom, is die volgende beginsel van toepassing
soos
uiteengesit in
CLEMENTS v SIMPSON
1971 (3) SA 1
(A) op 7 F -
G:
“
The test for
compliance with the statute, in regard to the
res
vendita,
is
whether the land sold can be identified on the ground by reference to
the provisions of the contract, without recourse to the
evidence from
the parties as to their negotiations and consensus.”
[18]Dieselfde
beginsel blyk van toepassing te wees by die identifisering van die
partye tot 'n koopkontrak van onroerende eiendom.
In
THE LAW OF
CONTRACT IN SOUTH-AFRICA
,
supra,
op p. 127 word dit
as volg gestel:
“
The identity of
the parties is as essential a term of the contract as is the
subject-matter, so parol evidence is not admissable
to vary the
provisions of a written alienation of land in so far as they identify
the parties. ...The maxum
certum
est quad certum reddi potest
applies
to the identification of the parties in the same way as it applies to
the identification of the subject matter.
Thus a written
contract which describes one of the parties in such a way that
he cannot be identified without oral evidence
of what was actually
agreed is void, since such evidence may be disputed and is therefore
inadmissible, being exactly the sort
of evidence the
legislature intended to exclude.”
[19]In
MINEWORKERS' UNION v COOKS
1959 (1) SA 709
(W) op 711 H tot 712 C, is
as volg beslis:
“
In
Fram
v Rimer,
1935
W.L.D. 5
, the head-note reads: - 'Where an option for the purchase of
fixed property in the Transvaal was granted by the defendant to 'J.
Gray and Co. or your principals,' the Court held that evidence of a
letter nominating the principals or other evidence that the
plaintiff
was a principal was not admissible to establish a contract of sale of
that property.'
In the course of his
judgment, BARRY, J., said, at p. 8: - 'It seems to me that the
identity of the parties is as much an essential
term of the contract
as the subject matter and as STRATFORD, J.A., points out, 'if
the evidence of the parties can be introduced
on one term it could be
invoked on every term and the written instrument would lose all the
evidentiary value the Legislature intended
it to have.''.
In
Bala v Van der
Westhuizen and De Klerk,
1941 T.P.D. 5
, the
dictum
of
BARRY, J., quoted above in
Fram
v Rimer
was referred to with approval by the Full
Court. MURRAY, J., remarked at p. 8: -
'The
identity of the parties is as essential a term of the contract as is
the subject matter
(Fram v Rimer,
1935 W.L.D. 5
at p. 8). So
much so that parol evidence is not admissible to vary the provisions
of a written contract of sale of land in so far
as they identify the
parties.'
In the light of these
cases which are binding on me, if evidence
dehors
a deed of
sale is necessary to establish the identity of a seller of land, the
deed is invalid....”
Sien
ook
GROSSMAN v BARUCH AND ANOTHER
1978 (4) SA 340
(W)
[20]
In
OSBORNE AND ANOTHER v WEST DUNES PROPERTIES 176 (PTY) LTD AND
OTHERS
2013 (6) SA 105
(WCC), was rektifikasie in die eiser se
besonderhede van vordering gevorder ten einde die omskrywing van die
koper te vervang met
'n ander koper. Op 111 G tot 112 D is as volg
beslis:
“
[35] Section 2(1)
of Act 68 of 1981 requires that the agreement be signed
by the parties thereto'. Upon a proper interpretation
of this
provision it obviously refers to the true parties to the agreement.
It would be absurd to construe it as relating
to the formal parties
because there is no legal bond between them. It is therefore
essential that the true parties be identified
in the written
agreement. In the present case the formal agreement of sale purports
to record an agreement between second plaintiff
as purchaser and
first defendant as seller. According to the allegations supporting
plaintiffs' claim for rectification,
however, no such agreement
exists. The legal bond, in terms of plaintiffs' version, exists
between first defendant and the shelf
company. The formal agreement
thus fails to identify the purchaser in terms of the true agreement
of sale.
[36] I agree in this
regard with the views expressed by PM Nienaber in an article
'Oor die Beskrywing van Partye in 'n Koopkontrak
van Grand' in the
Huldigingsbundel Prof Daniel Pont
(1970) 250 at 258. I quote
the relevant passage hereunder. It may be summarised as follows:
In
terms of s 2(1) of Act 68 of 1981 an alienation of land must be
signed 'by the parties thereto'. On a proper interpretation
of
this phrase it necessarily relates to the parties to the true
agreement and not to the parties to the formal document. As the
formal document does not identify the true purchaser it is invalid
and therefore not capable of rectification. The passage reads
as
follows: '(D)ie koopkontrak moet geteken word deur die partye daarby
en gevolglik moet die identiteit en hoedanigheid van
die
partye “daarby” blyk. “Daarby”
slaan kennelik op die werklike
koopkontrak
en nie maar net op die formele
dokument wat die werklike
koopkontrak
dalk nie korrek weergee nie. In die voorbeelde genoem
is die partye bes moontlik partye tot
die dokument maar hulle
is nie partye (in die tegniese sin hierbo genoem) tot die werklike
koopkontrak nie. En omdat die
identiteit van die ware partye nie in
die kontrak self vervat is nie, is die kontrak formeel nietig.'
[37]
My conclusion is
therefore that the formal agreement
of sale does not comply with the requirement
of s 2(1) of Act 68 of
1981 in that i t does not identify the parties to the
agreement. The legal bond which the formal
agreement purports to
record, in fact, does not exist. For that reason it is not
capable of being rectified.”
(Eie beklemtoning)
[21]Mnr
Claasen het onder andere gesteun op die uitspraak in
MILNER STREET
PROPERTIES (PTY) LTD v ECKSTEIN PROPERTIES (PTY) LTD
2001 (4) SA 1315 (SCA) ter ondersteuning van
sy betoog dat rektifikasie wel kan geskied in die onderhawige
geval.
By nalees van daardie uitspraak blyk dit egter dat dit onderskeibaar
is van die onderhawige geval, deurdat die nie-nakoming
van die
tersaaklike wetgewing in daardie geval ooreenkomstig die wetgewing
nie die ongeldigheid van die ooreenkoms tot gevolg het
nie, maar dit
bloot in 'n ander kategorie ooreenkoms plaas as wat deur die partye
bedoel was.
[22]In
die onderhawige geval 1s die identiteit van die koper verkeerd
aangedui in die koopkontrak. Die korrekte party kan nie
ge”identifiseer
word slegs met verwysing na die kontrak as
sulks nie. Verdere getuienis sal nodig wees om die korrekte koper te
identifiseer, wat
aldus die regspraak reeds aangehaal, nie
toelaatbaar is nie. Onder sodanige omstandighede is ek van mening dat
die koopkontrak
op regsbasis nie rektifiseerbaar is nie. Sander
rektifikasie van die koopkontrak is applikant nie op die gevorderde
regshulp geregtig
nie, welke bevinding ek maak sander om die verdere
meriete van applikant se vorderings te beslis.
REKTIFIKASIE
OP DIE AANSOEKSTUKKE:
[23]
Selfs indien die koopkontrak rektifiseerbaar sou wees, moes applikant
'n saak vir sodanige rektifikasie uitmaak. Dit is geykte
reg dat die
bewerings waarop 'n applikant sy saak baseer en waarop hy dus steun,
in die funderende verklaring uiteengesit
moet word en dat
'n applikant oor die algemeen nie toegelaat sal word om die
verklaring aan te vul deur addisionele ondersteunende
feite in
'n repliserende verklaring te vermeld nie. Sien
BETLANE v SHELLY
COURT CC
2011 (1) SA 388
(CC) op 396 C:
“
It is trite that
one ought to stand or fall by one's notice of motion and the
averments in one's founding affidavit. A case cannot
be made out in
the replying affidavit for the first time.”
Sien
ook
NATIONAL COUNCIL OF SOCIETIES FOR THE PREVENTION OF CRUELTY TO
ANIMALS v OPENSHAW
[2008] ZASCA 78
;
2008 (5) SA 339
(SCA) op 349 A – B
[24]
Tesame met voormelde beginsels, is die volgende beginsels ook ter
sake in die onderhawige geval soos dit opsommenderwys voorkom
in
ERASMUS SUPERIOR COURT PRACTICE
, D.E. van Loggerenberg
et
al, op p. 81- 46:
“
Thus a distinction
must be drawn between a case in which the new material is first
brought to light by the applicant who knew of
it at the time his or
her founding affidavit was prepared and a case in which facts alleged
in the respondent's answering affidavit
reveal the existence or
possible existence of a further ground for relief sought by the
applicant. In the latter type of case the
court would obviously more
readily allow an applicant in his or her replying affidavit to
utilise and enlarge on what has been
revealed by the respondent and
to set up such additional ground for relief as might arise therefrom
. ... Nor will the court permit
an applicant to make a case in reply
when no case at all was made out in the original application.”
Wat
laasgenoemde sin betref, sien
POSEIDON SHIPS AGENCIES (PTY) LTD v
AFRICAN COALING AND EXPORTING CO. (DURBAN) (PTY) LTD
1980 (1) SA
313
(D) op 315 H - 316 A:
“
But none of these
cases go the length of permitting an applicant to make a case in
reply when no case at all was made out in the
original application.
None is authority for the proposition that a totally defective
application can be rectified in reply. In
my view it is essential for
applicant to make out a
prima
facie
case
in its founding affidavit.”
[25]Dit
is voorts geyk dat 'n party wat wens te steun op rektifikasie
sodanige rektifikasie moet vorder en die bewyslas ten opsigte
daarvan
dra. In
SOIL FUMIGATION SERVICES LOWVELD CC v CHEMFIT TECHNICAL
PRODUCTS (PTY) LTD
2004 (6) SA 29
(SCA) op 38 J tot 39 B:
“
When this
objection to the written argument became apparent, the defendant's
counsel changed direction by relying on the defence
of rectification.
Though this deserves some credit for ingenuity, it is clear that the
remedy for rectification is not one which
easily lends itself to a
fallback position by way of afterthought.
It
is a settled principle that a party who seeks rectification must show
facts entitling him to that relief
'in
the clearest and most satisfactory manner'
(per
Bristowe J in Bushby v Guardian Assurance
Co.
1915 WLD
65
at 71; see
a/so
Bardopou/os
and Macrides v Miltiadous 1947 (4) SA 860
(W) at
863 and Levin v Zoutendijk
1979 (3) SA 1145
(W) at 1147 H to
1148 A).
In
essence, a claimant for rectification must prove
that the written agreement does
not correctly express what the parties had intended to set out
therein.
(See EG
Meyer v Merchants' Trust Limited
1942 AD 244
at 253.)
“
(Eie beklemtoning)
[26]
Ooreenkomstig die uitspraak in PROPFOKUS 49 (PTY) LTD v WENHANDEL 4
(PTY) LTD
[2007] 3 All SA 18
(SCA) en soos ook uiteengesit in
AMLER'S
PRECEDENTS OF PLEADINGS,
LTC Harms, November 2009, op p.318,
moet die volgende feite beweer en bewys word vir doeleindes van 'n
vordering van rektifikasie:
“
(a) An agreement
between the parties which was reduced to writing
(b) That the written
document did not reflect the common intention of the parties
correctly. The common continuing intention of
the parties, as it
existed when the agreement was reduced to writing, must be
established. It may be deduced from an antecedent
agreement, for
instance.
(c) An intention by both
parties to reduce the agreement to writing.
(d) A mistake in drafting
the document. The mistake may have been the result of:
(i)
a
bona fide
mutual error; or
(ii)
an intentional act of the other party.
(e) The wording of the
agreement as rectified. It does not suffice to give thegeneral import
of the common intention.”
[27]
Voormelde feite moet ten minste by wyse van noodwendige implikasie
uit die bewerings blyk indien dit nie spesifiek beweer word
nie.
In
STAPELBERG v SCHLEBUSCH NO
1968 (3) SA 596
(0),
is hierdie beginsel as volg gestel op 602 B - E:
“
'n
Eis om rektifikasie moet duidelik geformuleer word . .... Een van die
vereistes is dat die beweerde ooreenkoms of gemeenskaplike
bedoeling,
wat na bewering nie opgeneem is in die skriftelike stuk nie, as
gevolg van 'n gemeenskaplike oorsig of fout weggelaat
is. ....
Die
feit dat 'n gemeenskaplike fout nie spesifiek beweer
word nie. sal nie fataal wees
nie, solank die bewering by
implikasie gemaak word.
Kyk e.g.
Volkskas
Beperk v Geyser1960 (4) SA
412 (T).
In
die onderhawige geval kan so 'n
ge”impliseerde bewering nie afgelei
word nie.
Para.7 beweer dat die skikkingsakte op grand van 'n ware konstruksie
daarvan beteken wat die respondente se dit
beteken.
Die
noodsaaklikheid van rektifikasie word glad nie geopper nie
en dit is ook nie deur die applikante verstaan om op rektifikasie
gemik te wees nie, soos blyk uit haar antwoord op
para.7. Om hierdie redes kan die respondente nie aandring daarop dat
die aansoek na verhoor of om getuienis onder Hofreel
6(g) te
verneem, verwys moet word nie.
Geen
saak vir rektifikasie word uitgemaak
in die stukke nie
.”
(Eie beklemtoning)
[28]
Soos reeds uitgewys, is daar in die onderhawige geval geensins
uitgewys of beweer in die funderende verklaring dat dit nie
applikant
is wat as koper in die koopkontrak aangedui is nie. lnsgelyks is daar
geen pertinente bewering met betrekking tot of
ter ondersteuning van
rektifikasie in die funderende verklaring gemaak nie. Onder sodanige
omstandighede is die applikant dus nie
gemagtig om eers in die
repliserende verklaring sodanige saak uit te maak nie. Die enigste
moontlike vraag wat dus nag ten gunste
van applikant gevra kan word,
is of die bogemelde uiteengesette vereistes vir rektifikasie by
noodwendige implikasie uit die bewerings
in die funderende verklaring
blyk.
[29]
Mnr Claasen, namens applikant, het in sy betoogshoofde en ook ten
tyde van sy mondelinge betoog feite en omstandighede vermeld
op grand
waarvan hy gesubmiteer het dat applikant geregtig is op rektifikasie
van die kontrak, aangesien dit, aldus sy betoog,
duidelik uit die
omringende omstandighede blyk dat applikant inderdaad die koper is en
nie die NGKA soos gereflekteer op die kontrak
nie. Hy het onder
andere op die volgende gewys:
1. Die NGKA is die
moederliggaam wat nie self ' n kerk bedryf nie.
2. Die NGKA het nooit die
perseel as kerk gebruik nie.
3. Die onderskeie
gemeentes 1s afsonderlike regspersone met 'n eie kerkraad en wat
kerkdienste hou.
4. Die erf word gekoop
vir kerkdoeleindes, soos ook blyk uit sekere bepalings van die
kontrak.
5. Die NGKA het nie in
die onderhawige geval onderhandel met tweede respondent nie.
6. Die NGKA het nie die
koopprys betaal nie, maar wel die applikant.
7. Die onderhandelinge is
gemagtig deur applikant en nie deur die NGKA nie.
8. Die NGKA het nooit
aansoek gedoen vir 'n permit, soos onder andere na verwys in
klousule 13.1 van die koopkontrak, nie.
9. Die NGKA het nooit
enige instruksies vir doeleindes van die onderhawige dispuut aan
applikant se prokureur van eerste instansie
gegee nie, maar wel
applikant self.
10. Mnr Claasen het ook
na van die korrespondensie en ander dokumentasie aangeheg tot die
aansoekstukke verwys waarop die identiteit
van applikant voorkom.
11. Die deponent tot die
funderende verklaring is die predikant van die Sasolburgse Gemeente
van die NGKA, wat gemagtig was om die
koopkontrak te onderteken en
dit inderdaad onderteken het ooreenkomstig die resolusie waarna die
koopkontrak verwys.
12. Die aspek van
rektifikasie soos uiteengesit in die repliserende verklaring, is
onbetwis in die dupliek gelaat.
[30]
Mnr Benade, namens vierde respondent, het egter betoog en aan
die hand gedoen dat dit irrelevant is dat daar geen verklaring
namens
tweede respondent is met betrekking tot die partye tot die kontrak
nie, aangesien die onus op applikant gerus het om sy
vorderings in
die kennisgewing van mosie uiteen te sit en 'n behoorlike saak vir
sodanige vorderings in die funderende verklaring
uit te maak. Hy het
voorts daarop gewys dat applikant se saak uitsluitlik gebaseer is op
die koopkontrak, saamgelees met Aanhangsel
“E” tot die
funderende verklaring, synde die skrywe op grond waarvan applikant
beweer dat tweede respondent aan eerste
respondent instruksies gegee
het dat transport van die erf in applikant se naam moes plaasvind,
welke eerste respondent, aldus
applikant, weier en/of versuim om te
doen. Met verwysing na hierdie skrywe het Mnr Benade egter aan die
hand gedoen dat ook dit
nie applikant se saak ondersteun nie, die
gedetaileerde aspekte waarvan ek later hierin na sal verwys.
Mnr Benade het ook
na ander korrespondensie verwys en gesubmiteer dat
ook in sodanige korrespondensie daar verwys word na die NGKA en nie
na applikant
nie.
[31]
Die beskrywing van die koper soos aangedui in die koopkontrak,
naamlik “N.G.Kerk in Africa”, met ander woorde die
NGKA,
kom ongelukkig vir applikant nie slegs net in die koopkontrak voor
nie. Uit die funderende stukke blyk dit dat in Aanhangsel
“D”,
gedateer 22 Oktober 2013, gerig deur applikant se prokureur van
eerste instansie aan tweede respondent, transport
versoek word ten
gunste van die
persona
aangedui as “NG Kerk”.
Verdermeer, uit Aanhangsel “E”, synde juis die skrywe
waarop applikant steun as dat
dit 'n instruksie vanaf tweede
respondent aan eerste respondent was om transport van die eiendom aan
applikant te laat toekom,
blyk die volgende:
31.1.
Paragraaf 1.5 daarvan lees as volg:
“
The
Local Municipality of Metsimaholo is still the registered owner of
Erf 1026 Zamdela as described per Title Deed T1780/1996 and
with the
information available then decided to dispose of Erf 1026 Zamdela in
favour of the N.G. KERK IN AFRICA (Nederduitse Gereformeerde
Kerk in
Afrika) as confirmed per Deed of Sale dated 6 December 2011. Payment
for the full purchase price of R 6 448-00 was made
on December 6th,
2011.”
31.2.
Paragraaf 1.6 daarvan lees as volg:
“
The
Council at a follow-up meeting held on 29 August 2013....
re-confirmed the disposal of Erf 1026 .... in favour of the N.G. KERK
IN AFRICA ....”
31.3.
Paragraaf 1.7 daarvan lees as volg:
“
Messrs
De Beer and Claasen (Jan de Beer) on October 10th, 2013, requested
for transfer of Erf 1026 Zamdela in name of the 'Nederduitse
Gereformeerde Kerk in Afrika' (Copy of letter attached)”.
31.4.
Paragraaf 1.8 daarvan verwys ook weer na dieselfde
entiteit, deurdat dit as volg lees:
“
It
follows that the municipality will not be in a position to intervene
to the legal status of the 'Nederduitse Gereformeerde Kerk
in Afrika'
and/or the 'Verenigde Gereformeerde Kerk in Suider-Afrika'.
31.5.
In paragraaf 2.1 daarvan, onder die opskrif “Transfer
Instructions” verskyn die volgende:
“
As
indicated before this matter has been delayed for years and with
pressure from both attorneys and the church you are requested
to
continue with transfer arrangements in favour of the N.G. KERK IN
AFRICA (Nederduitse Gereformeerde Kerk in Afrika).”
31.6.
Daarop volg paragraaf 2.2 wat as volg lees:
“
Attached
please find a copy of the Deed of Sale for attention.”
[32]Voormelde
is aanduidend daarvan dat n1e eers die instruksieskrywe waarop
applikant steun vir sy gevorderde regshulp, 'n instruksie
was om
transport van die eiendom aan applikant te gee nie, maar wel aan “NG
Kerk in Africa”, synde die entiteit wat
ook in die koopkontrak
aangedui is as die koper.
[33]In
drie daaropvolgende aanmaningskrywes vanaf applikant se
prokureur van eerste instansie gerig aan eerste respondent,
was daar
telkens versoek dat transport moet plaasvind ten gunste van “ans
klient, die NG Kerk in Afrika”.
[34]Die
aanhangsels ter ondersteuning van die regshulp gevorder in die
funderende stukke, blyk dus geensins op ondubbelsinnige
wyse
deurentyd te verwys na applikant as synde die koper, met slegs die
koopkontrak wat anders aandui nie. lnteendeel, in die
kontemporere dokumente word byne uitsluitlik na die koper
verwys as synde die entiteit NG Kerk in Afrika.
[35]Nie
net is daar geen tittel of jota getuienis in die funderende
verklaring ter ondersteuning van 'n vordering van rektifikasie
nie,
maar blyk die omringende feite en omstandighede ook sodanig te wees
dat applikant horn geensins van sy bewyslas gekwyt het
om in die
funderende stukke 'n saak uit te maak dat dit die gemeenskaplike
bedoeling van applikant en tweede respondent was dat
applikant die
koper is nie. Dit blyk dus nie by noodwendige implikasie uit die
funderende stukke nie.
[36]By
gebrek aan 'n behoorlike saak vir rektifikasie, is applikant nie
geregtig op die gevorderde regshulp nie (steeds sander dat
ek die
meriete van die gevorderde regshulp as sulks bereg). Applikant se
saak is uitsluitlik gebaseer op die koopkontrak en die
sogenaamde
instruksie skrywe, Aanhangsel “E”, welke op
sigwaarde nie applicant se vordering steun nie. Gevolglik
kan
die aansoek ook vir hierdie rede nie slaag nie.
KOSTE:
[37]
In die kennisgewing van mosie word
daar slegs koste teen eerste respondent gevorder, alternatiewelik
teen sodanige respondente as
wat ook die aansoek sou opponeer.
Buiten dat applikant in ieder geval nie susesvol is met die aansoek
nie, het eerste respondent
van meet af aan 'n kennisgewing van
berusting geliasseer en nie die aansoek opponeer nie. Wat tweede
respondent betref, is daar
wel aanvanklik 'n kennisgewing van
opponering namens beide tweede en vierde respondente geliasseer, maar
het tweede respondent
nooit 'n opponerende verklaring geliasseer nie
en het hy 'n terugtrekking van die opponering en 'n kennisgewing van
berusting geliasseer
nadat die repliserende verklaring geliasseer 1s.
lnsoverre tweede respondent koste aangegaan het blDat ten einde
eventueel
te besluit om sy opponering terug te trek, meen ek, in die
uitoefening van my diskresie, dat applikant nie vir hierdie
koste
aanspreeklik behoort te wees nie. Wat vierde respondent betref,
is dit die suksesvolle party en is daar geen rede waarom koste nie
die sukses moet volg nie.
[38]
Hoewel die koste van die aansoek om
te dupliseer reeds bereg is, meen ek dat dit
ex
abudante cautela
weer in
hierdie bevel vervat moet word.
[39]
Gevolglik word die volgende bevel
gemaak:
1.
Die aansoek word van die hand
gewys.
2.
Applikant word gelas om die koste
van vierde respondent ten opsigte van die aansoek te betaal
(uitgesluit die koste van die aansoek
om te dupliseer en die
dupliserende verklaring).
_____________
C
R VAN ZYL, R
Namens
die Applikant:
Adv J.Y. Claasen SC
In
opdrag van:
ClaudeReid
BLOEMFONTEIN
Namens
die Vierde Respondent: Adv
H. J. Benade
In
opdrag van:
Symington & de Kok
BLOEMFONTEIN