About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
>>
2015
>>
[2015] ZAFSHC 118
|
|
South African Revenue Service v Van Wyk (A145/2014) [2015] ZAFSHC 118 (5 June 2015)
SAFLII
Note:
Certain
personal/private details of parties or witnesses have been
redacted from this document in compliance with the law
and
SAFLII
Policy
IN
DIE HOË HOF VAN SUID-AFRIKA
VRYSTAATSE
AFDELING, BLOEMFONTEIN
Aansoeknommer:
1235/2014
In
die aansoek tussen:
JOHANNES
JURGENS DE VILLIERS
1ste
Applikant
ALISON
PORTIA DE
VILLIERS
2de
Applikant
en
LEONé
ERSKINE N.O.
1ste
Respondent
[In
haar hoedanigheid as eksekutrise in
die
boedel van wyle N J Grobler,
Boedelnommer
5532/2013]
REGISTRATEUR
VAN AKTES, BLOEMFONTEIN
2de
Respondent
BALJU
VAN DIE HOë HOF, BLOEMFONTEIN
3de
Respondent
MEESTER
VAN DIE HOë HOF, BLOEMFONTEIN
4de
Respondent
CORAM:
VAN
ZYL, R
GELEWER
OP:
16
April 2015
[1]
Hierdie is ’n bestrede aansoek waarin applikante die volgende
regshulp vorder:
“
1.
That the deed of sale entered into and between the applicants and the
late Nicolaas
Johannes Grobler be binding upon the applicants and
first respondent.
2.
That first respondent be prohibited from selling, otherwise
alienating and transferring the property known as E [.......],
Sasolburg, district Parys, Free State Province, size 1174 square
metres (‘the property’), to any person other than
applicants or in any way whatsoever encumbering the property;
3.
That first respondent be ordered to within 5 (five) days of this
order being
granted, sign all necessary documents and do all things
necessary in order to give effect to the order contained in
prayer 4 below.
4.
That first respondent be ordered to within 10 (ten) days of this
order being
granted, instruct the second respondent to finalise the
conveyancing process of transferring the property into the
first
and second applicants’ name, subject to the applicants
paying the purchase amount and prescribed transfer costs.
5.
That failing compliance by first respondent with the terms of the
orders contained
in prayers 2, 3 and 4 above, the third and/or fourth
respondent is authorised to sign all necessary documents and
generally do
all things necessary and take whatever steps might be
necessary to effect transfer of the property and ordering the second
respondent
to proceed with the lodgment, registration and transfer of
the property into the name of the applicants and to comply with the
first respondent’s obligation arising out of the orders
contained in prayers 2, 3 and 4 above.
6.
That the first respondent pay the costs of the application.”
AGTERGROND
TOT LOODS VAN AANSOEK:
[2]
Eerste applikant is ‘n predikant in aktiewe diens van ‘n
Nederduitse Gereformeerde Kerk te Sasolburg. Die
oorledene was
‘n wewneaar en lid van sy gemeente. Volgens eerste
applikant het hy voortspruitend uit sy verpligtinge
as predikant, wat
onder andere gemeenskapsbetrokkenheid, berading en ondersteuning aan
lede van sy gemeente behels, die oorledene
leer ken. Hy het
betrokke geraak by die oorledene en omgegee vir sy welsyn.
[3]
Die oorledene was die geregistreerde eienaar van E [.......], E
[.......], distrik Parys, grootte 1474 vierkante meter, waar
hy
woonagtig was (“die eiendom”). Gedurende of omtrent
Januarie 2013 het die oorledene eerste applikant gekontak
ten einde
‘n leidingskonsultasie te reël. Tydens hierdie
ontmoeting het die oorledene aangedui dat vanweë
die feit dat hy
alleen oud word en geen familie en vriende het om na hom om te sien
nie, wil hy versorg word in ‘n ouderdomsversorgingsfasiliteit
in die omgewing. Gevolglik wou die oorledene sy huis verkoop
ten einde fondse te verkry vir sy versorging en verblyf by
sodanige
versorgingsfasiliteit. Hy het van eerste applikant verneem of
daar nie ‘n gemeentelid is wat sou belangstel
om die eiendom te
koop nie.
[4]
Nadat eerste applikant dit met sy eggenote, synde tweede applikant,
bespreek het, het hulle besluit om die eiendom te koop en
het hy aan
die oorledene ‘n formele aanbod gemaak. Die oorledene het
toe versoek dat ‘n onafhanklike waardeerder
aangestel word ten
einde die eiendom te waardeer. Eerste Applikant het die
waardasie verkry vanaf ‘n eiendomsagent
wie die eiendom
waardeer het tussen R180 000-00 en R250 000-00.
[5]
Die oorledene was tevrede met die waardasie en was bereid om die
eiendom te verkoop op voorwaarde dat hy die eiendom gratis
kon
bewoon.
[6]
Gegewe die waardasie van die eiendom en die feit dat die oorledene
geregtig sou wees om gratis die eiendom te bewoon, tesame
met die
substansiële koste wat dit sou behels om die vervalle huis te
herstel, is daar op ‘n koopprys van R150 000-00
ooreengekom.
[7]
Eerste Applikant het sy prokureurs, Du Randt & Louw Ingelyf,
versoek om ‘n koopkontrak op te stel. Die
koopkontrak, aangeheg tot die funderende verklaring as Aanhangsel
“JJD3”, bepaal in klousule 17 daarvan as volg:
“
Die
verkoper (NJ Grobler) word verblyfreg gegee om die eiendom te bewoon
sonder dat daar enige huur betaalbaar is aan die koper
(JJ de
Villiers). Die verblyfreg is onderhewig aan die volgende
voorwaardes:
Solank
Mnr Grobler sulke gesondheid geniet wat hom in staat stel om
onafhanklik te funksioneer.
Alle
belastings, water en heffings op betaal is.”
Die
koopkontrak is op 29 Januarie 2013 te Sasolburg deur eerste en tweede
applikante, die oorledene en twee getuies onderteken.
[8]
Op 14 Februarie 2013 het die oorledene ook ‘n prokurasie om
transport te gee onderteken, welke prokurasie aangeheg is
tot die
funderende verklaring as Aanhangsel “JJD4”. Die
prokurasie is deur die transportbesorger, Mnr Hartman van Du
Randt &
Louw Ingelyf, opgestel.
[9]
Die oorledene is oorlede op 1 April 2013, ten tyde waarvan transport
van die eiendom in die naam van die applikante nog nie
plaasgevind
het nie.
[10]
Eerste respondent is die dogter van die oorledene en is sy verdermeer
as eksekutrise in die boedel aangestel op 10 Oktober
2013.
[11]
Op of omtrent 10 Junie 2013 het eerste respondent se prokureurs van
eerste instansie, AVT Prokureurs te Sasolburg, ‘n
skrywe aan Du
Randt & Louw Ingelyf gerig waarin vermeld is dat eerste
respondent in haar hoedanigheid as erfgenaam die koopkontrak
kanselleer, aangesien die oorledene onbehoorlik beïnvloed was
wat daartoe aanleiding gegee het dat daar op ‘n onrealistiese
lae koopprys op ooreengekom is.
[12]
Eerste applikant beweer dan voorts as volg in paragraaf 33 van sy
funderende verklaring:
“
Upon
the appointment of the first respondent as executrix for the
estate of the late Nicolaas Johannes Grobler (‘the
seller’)
it was evident of the facts that presented itself through
correspondence that the first respondent will not approve
and proceed
with the transfer and the lodgment of the property at the offices of
the second respondent.”
[13]
Op 29 Januarie 2014 het eerste respondent ‘n koopkontrak ten
opsigte van die eiendom gesluit met ene Jac ques le
Riche teen
‘n koopprys van R572 000-00, onderhewig aan die
goedkeuring van die Meester, welke koopkontrak aangeheg is
tot die
funderende verklaring as Aanhangsel “JJD8”.
[14]
Gevolglik het applikante die onderhawige aansoek geloods.
OPPONERING
VAN DIE AANSOEK:
[15]
Slegs die eerste respondent opponeer die aansoek. Dit blyk uit haar
opponerende verklaring dat sy die aansoek opponeer op die
basis dat
die oorledene onbehoorlik beïnvloed was deur eerste applikant
wie in ‘n vertrouensverhouding teenoor die oorledene
gestaan
het, hom van advies en berading bedien het en hierdie situasie
uitgebuit het deur hom te oorreed om die eiendom teen ‘n
prys
ver onder markwaarde te verkoop. In die verband is daar, aldus
eerste respondent, wanvoorstellings teenoor die oorledene
gemaak ten
opsigte van die markwaarde van die eiendom en ook deur valslik aan
hom voor te hou dat die huis in so bouvallige toestand
is dat dit
gesloop moes word wat ‘n bedrag van R30 000-00 sou beloop
en wat ook nog afgetrek moes word van die laagste
bedrag op die
sogenaamde waardasie. Verdermeer, aldus eerste respondent, was
dit duidelik dat die oorledene ooreed was om
die eiendom te verkoop
met die voorwaarde dat hy gratis die huis kon bewoon. Die wyse
waarop hierdie voorwaarde egter bewoord
is in die koopkontrak, het
geensins behoorlike beskerming aan die oorledene gebied wat hierdie
voorwaarde betref nie. Verdermeer
is hierdie voorwaarde van
bewoningsreg nie in die prokurasie vermeld nie en sou dit derhalwe
nie in die transportdokumente vervat
gewees het en in die aktekantoor
geregistreer gewees het nie. Die gevolg dat is die oorledene se
bewoningsreg geensins beskerm
sou wees nie.
AD
PUNTE
IN
LIMINE
:
[16]
Daar is drie punte
in
limine
deur eerste respondent in haar opponerende verklaring geopper,
waarmee ek eerstens sal handel.
Hoorsê
getuienis:
[17]
In paragraaf 13 van eerste applikant se funderende verklaring het hy
verwys na ‘n skrywe van ene E R Lombard, welke aangeheg
is tot
die funderende verklaring as Aanhangsel “JJD1”, op welke
skrywe eerste applikant steun ter stawing van sy noue
verbintenis met
die oorledene en hoe baie hy na bewering vir hom omgegee het.
Hierdie skrywe is nie in die vorm van `n beëdigde
verklaring nie
en het eerste respondent dus versoek dat dit geskrap word as synde
ontoelaatbare hoorsê getuienis. Mnr Steenkamp,
namens
applikante, het by die aanvang van die aanhoor van die aansoek tereg
toegegee dat Aanhangsel “JJD1” ontoelaatbare
hoorsê
getuienis daarstel en dus geskrap behoort te word. Aanhangsel
“JJD1” word aldus geskrap.
[18]
In paragraaf 20 van eerste applikant se funderende verklaring verwys
hy na die “waardasie verslag” van ene Lizette
Bester van
Meredith Burns Estate Agents, welke aangeheg is tot die funderende
verklaring as Aanhangsel “JJD2” en die
waardasie van die
eiendom vermeld as synde tussen R180 000-00 en R250 000-00.
Dit is egter bloot `n skrywe wat
nie ondersteun is deur ‘n
beëdigde verklaring nie en het Mnr van Rhyn, namens eerste
respondent, dus versoek dat dit
ook geskrap word as synde
ontoelaatbare hoorsê getuienis. Mnr Steenkamp het toegegee dat
applikante nie daarop kan steun
vir doeleindes van die korrektheid
van die inhoud daarvan nie, maar het versoek dat dit nie geskrap word
nie op die basis dat dit
bloot as bewys dien van die destydse proses
wat deur eerste applikant gevolg was voorafgaande die sluiting van
die koopkontrak,
met ander woorde, ter bewys daarvan dat hy wel ‘n
waardasie bekom het.
[19]
Uit die totaliteit van die aansoekstukke blyk dit nie in dispuut te
wees dat hierdie waardasie wel deur eerste applikant aangevra
en
verkry was nie. Dit blyk dus na my mening in belang van
geregtigheid te wees dat hierdie skrywe nie geskrap word nie,
maar
onderhewig aan die beperking dat daar nie deur applikante gesteun kan
word op die inhoud daarvan as getuienis, of op die korrektheid
van
die inhoud daarvan, nie.
[20]
Eerste respondent het verder ook beswaar gemaak teen die
toelaatbaarheid van ‘n e-pos skrywe deur ene Portia Biggs,
onder die vaandel van Du Randt & Louw Ingelyf, aangeheg as
Aanhangsel “JJD5” tot die funderende verklaring, op die
basis dat dit insgelyks nie onder eed bevestig is nie en dus ook
hoorsê getuienis daarstel. Mnr Steenkamp het ten opsigte
van hierdie aanhangsel ook reeds by die aanvang van die aanhoor van
die aansoek toegegee dat dit hoorsê getuienis daarstel
en dus
ontoelaatbaar is. Aanhangsel “JJD5” word gevolglik
geskrap.
[21]
Eerste respondent het ook beswaar gemaak teen die toelaatbaarheid van
die skrywes van applikante se prokureurs aangeheg as
Aanhangsels
“JJD9”, “JJD10” en “JJD11” tot
die funderende verklaring, deurdat dit insgelyks
nie deur beëdigde
verklarings ondersteun is nie. Dat hierdie skrywes gerig was en
ontvang is blyk nie in dispuut te
wees nie. Verdermeer blyk dit
deel te vorm van die ketting van relevante gebeure in hierdie
aangeleentheid. In die
uitoefening van my diskresie ag ek dit
in belang van geregtigheid dat dit nie geskrap word nie.
[22]
In paragraaf 12.1 van die repliserende verklaring is daar verwys na
‘n onbeëdigde verklaring van OJ van der Berg
en RC van der
Berg, aangeheg tot die repliserende verklaring as Aanhangsel
“JJD12”. Mnr van Rhyn het versoek
dat hierdie
verklaring geskrap word, aangesien dit hoorsê getuienis
daarstel. Ten opsigte van hierdie verklaring het
Mnr Steenkamp
insgelyks by die aanvang van die aanhoor van die aansoek toegegee dat
dit geskrap behoort te word. Dit stel
inderdaad ontoelaatbare
hoorsê getuienis daar en word Aanhangsel “JJD12”
tot die repliserende verklaring gevolglik
geskrap.
Nie-voeging:
[23]
Dit is deur eerste respondent in haar opponerende verklaring beweer
dat Mnr le Riche, synde die prsoon met wie eerste respondent
die
koopkontrak ten opsigte van die eiendom gesluit het, ‘n
direkte belang by die uitslag van hierdie aansoek het en
derhalwe as
‘n party gevoeg moes gewees het. Mnr van Rhyn het ten
tyde van die aanhoor van die aansoek betoë aan
my voorgehou ter
ondersteuning hiervan. Mnr Steenkamp het aanvullende
betoogshoofde ten opsigte van hierdie aspek geliasseer
en ook betoë
aan my voorgehou ter ondersteuning van sy submissie dat dit nie nodig
was om Mnr le Riche as ‘n party tot
die aansoek te siteer nie.
[24]
Vanwee die gevolgtrekkings waartoe ek later in hierdie uitspraak gaan
kom, ag ek dit nie nodig om hierdie punt
in
limine
te
bereg nie.
Wesenlike
feite dispuut:
[25]
Eerste respondent het in haar opponerende verklaring aan die hand
gedoen dat daar ‘n wesenlike feite dispuut tussen die
partye
op die aansoekstukke bestaan, welke wesenlike feite dispuut
applikante van bewus was voordat die aansoek geloods is
en dat die
aansoek derhalwe vanweë hierdie rede van die hand gewys behoort
te word. Volledige feitelike bewerings is
in die opponerende
verklaring gemaak ter ondersteuning van hierdie punt
in
liminé
.
Mnr van Rhyn het aanvanklik ten tyde van die aanhoor van die aansoek
ook aldus aan die hand gedoen en het hy in sy betoogshoofde
asook in
sy mondelinge betoog submissies ter ondersteuning hiervan voorgehou.
[26]
In antwoord op Mnr van Rhyn se betoog, het Mnr Steenkamp aan die hand
gedoen dat daar in die onderhawige geval nie ‘n
ware en/of
wesenlike feite dispuut bestaan nie. Hy het betoog dat die
feite in die onderhawige geval in essensie gemeensaak
is en dat dit
die gevolgtrekkings is wat uit die feite gemaak moet word, wat in
dispuut is. In die verband het hy gesteun
op die uitspraak in
KOCK
& SCHMIDT v ALMA MODEHUIS (EDMS) BPK
1959 (3) SA 308
(AD) op 316 G. Mnr Steenkamp het bygevolg aan
die hand gedoen dat ek die meriete van die aansoek behoort te
beslis.
[27]
In sy repliek het Mnr van Rhyn betoog dat aangesien dit blyk dat die
applikante nie versoek dat die aansoek vir getuienis verwys
word nie,
maar eerder versoek dat die meriete van die aansoek bereg moet word,
eerste respondent insgelyks versoek dat die aansoek
op sy meriete
beslis moet word.
[28]
Die tersaaklike beginsels hieromtrent word opsommenderwys in
ERASMUS
SUPERIOR COURT PRACTICE
, Farlam
et al
, op B1-48D tot B1-50
as volg uiteengesit:
“
In
every case the Court must examine an alleged dispute of fact and see
whether in truth there is a real dispute of fact which cannot
be
satisfactorily determined without the aid of oral evidence.... It has
been said that the Court must take a ‘robust,
common-sense approach’ to a dispute on motion and not hesitate
to decide an issue on affidavit merely because it may be difficult
to
do so. This approach must, however, be adopted with caution and
the Court should not be tempted to settle disputes of
fact solely on
the probabilities emerging from the affidavit without giving due
consideration to the advantages of viva voce evidence.
As a
general rule, decisions of fact cannot properly be founded on a
consideration of the probabilities unless the court is satisfied
that
there is no real and genuine dispute on the facts in question....or
that viva voce evidence would not disturb the balance
of
probabilities appearing from the affidavit.”
[29]
In die bogemelde
KOCK AND SCHMIDT
-beslissing waarop Mnr
Steenkamp steun, is as volg beslis op 316 G:
“
Ek
het oorweeg of dit nodig is om die saak terug te verwys vir
viva
voce
getuienis ingevolge die desbetreffende hof-reël. Dit sou
in die algemeen die aangewese weg wees waar daar betwiste feite
is
waaromtrent geen bevredigende bevinding sonder mondelinge getuienis
gedoen kan word nie. (
Peterson
v
Cuthbert
& Co.Ltd
.,
1945 AD 420
op bl. 428.) Na my mening is hierdie nie so ‘n
geval nie. In hoofsaak word die feite erken en gaan die geskil
oor gevolgtrekkings wat daaruit gemaak moet word. Ook die vraag
insake die tydsduur van die ooreenkoms vind sy antwoord in
die bewese
strekking van die ooreenkoms self en in die respondent se eie
erkennings en verklarings. Dit is onwaarskynlik
dat daar
verdere getuienis bestaan wat ‘n ander lig op die saak sal
werp, en van die advokate is geen aanduiding van sodanige
getuienis
of die aard daarvan ontvang nie. (
Vgl.
Prinsloo v Shaw
1938
AD 570.)
”
[30]
By nadere oorweging van die aansoekstukke, blyk dit dat ek met Mnr
Steenkamp se submissie moet staamstem. Die essensie
van die
feite blyk inderdaad tot die grootste mate gemeensaak te wees en is
dit by die afleidings uit die feite waar die wesenlike
dispuut lê.
Insoverre daar wel feite is wat in dispuut is, stel dit na my mening
nie wesenlike feite dispute daar wat
nie op die aansoekstukke beslis
kan word nie. Dit is onwaarskynlik dat daar verdere getuienis
bestaan wat ‘n ander
lig op die saak sal werp en in ieder geval
sal mondelinge getuienis nie die waarskynlikhede wat uit die beëdigde
verklarings
blyk, affekteer nie.
[31]
Hierdie punt
in
limine
(hoewel Mnr van Rhyn dit eventueel nie meer versoek het nie) kan dus
nie gehandhaaf word nie.
AD
MERIETE:
[32]
Insoverre daar wel feite is wat in dispuut is, moet die beginsels
toegepas word soos neergelê in
STELLENBOSCH FARMERS’
WINERY LIMITED v STELLENVALE WINERY (PTY) LTD
1957 (4) SA
234
(C) op 235 E – G:
“
It
seems to me that where there is a dispute as to the facts a final
interdict should only be granted in notice of motion proceedings
if
the facts as stated by the respondents together with the admitted
facts in the applicant’s affidavit justifies such an
order. I
cannot agree with the learned Judge’s view that he was confined
to such facts as was substantially common cause.
I shall accordingly
only consider the facts alleged or admitted by the respondent.
Where it is clear that the facts,
though not formally admitted
cannot be denied, they must be regarded as admitted.”
[33]
Laasgenoemde beginsels moet toegepas word ongeag wie die bewyslas
dra, soos ondere andere beslis in
SH
v GF AND OTHERS
2013 (6) SA 621
(SCA) op 626 G – H:
“
It
is trite that in the case of factual disputes in motion proceedings
the version of the respondent must be accepted for purposes
of
determination thereof,
irrespective
of where the onus lies
,
unless that version consists of bald or uncreditworthy
denials, raises fictitious disputes of facts, is palpably
implausible,
far-fetched or so clearly untenable that
the court is justified in rejecting them merely on the papers.
See
National
Director of Public Prosecutions v ZUMA
[2009] ZASCA 1
;
2009
(2) SA 277
(SCA) para 26.” (Eie beklemtoning.)
Sien
ook
NGQUMBA
EN `N ANDER v STAATSPRESIDENT EN ANDERE
1988 (4) SA 224
(A) op 259 E – 263 C.
[34]
Soos reeds gemeld, speel onus nie ‘n rol by die wyse waarop die
getuienis benader en oorweeg moet word nie. Die
elemente
waaruit onbehoorlike beïnvloeding bestaan, blyk egter uit die
volgende passasie in
PATEL v GROBBELAAR
1974 (1) SA 532
(A) op
533 H tot 534 B:
“
Die
onus om hierdie skuldoorsaak te bewys, het klaarblyklik op die
respondent gerus en die geleerde verhoorregter het, na my oordeel,
tereg bevind dat die respondent volgende moet bewys:
(i)
dat die appellant ‘n invloed oor hom gekry het;
(ii)
dat hierdie invloed sy teenstandsvermoë verswak en sy wil
plooibaar gemaak
het; en
(iii)
dat die appellant hierdie invloed op ‘n gewetenlose wyse
gebruik het
om die respondent te oorreed om toe te stem
tot ‘n transaksie (a) wat tot sy nadeel (b) wat hy met normale
wilsvryheid nie
sou aangegaan het nie.”
[35]
Wanneer kontraksluiting gevolg het op onbehoorlike beïnvloeding
deur die een party van die ander party, het dit die volgende
gevolge:
“
Assuming
that all the essentials of a contract are present in the agreement,
there may nevertheless be some cause, or reason, or
flaw
existing at the time of the agreement, which entitles one of the
parties to cancel the contract and to claim
that both parties
be restored, where possible, to their original position; such
reinstatement being termed ‘
restitutio
in
integrum
’.
These causes or flaws include the following: misrepresentation,
duress and undue influence. A contract which
has one or other
of these flaws is voidable at the option of the party prejudiced.
Prima
facie
the contract is valid and is binding on the parties, and it remains
so unless and until it is justifiably cancelled by the party
prejudiced. There is no neccesity for an order of court to
declare that the contract is rescinded. The order of court
merely decides that the party in question was entitled to put an end
to the contract.”
Sien
WILLE’S
PRINCIPLES OF SOUTH AFRICAN LAW
,
F du Bois, 9de Uitgawe, op p. 739
[36]
Die agtergrondfeite blyk gemeensaak te wees. Die oorledene was
‘n 70-jarige wewenaar wat alleen die eiendom bewoon
het.
Hy het eensaam en afgesonderd gelewe na die afsterwe van sy
vrou gedurende Augustus 2009. Hy was ook sieklik.
Hy het
nie ‘n motor gehad nie aangesien sy motor gesteel was, hy nie
versekering gehad het nie en ook nie finansieel in staat
was om dit
te vervang nie. Hy het op ‘n stadium met ‘n fiets
oor die weg gekom. Die oorledene was nie baie
godsdienstig nie,
maar het weens sy omstandighede by die kerk betrokke geraak aangesien
dit die enigste plek was waar hy geselskap
kon kry. In
paragraaf 15.1 van eerste respondent se opponerende verklaring het sy
as volg beweer:
“
Ek
aanvaar dit is om daardie rede dat die eerste applikant hom baie
ontferm het (‘cared a lot’) oor die oorledene en
‘n
groot invloed uitgeoefen het op die oorledene se geestestoestand, die
oorledene beraad het en hom ook tot ‘n mate
verlos het van sy
eensame bestaan.”
Dit
is erken deur eerste applikant in sy repliserende verklaring.
Eerste applikant het ook op sy eie weergawe die oorledene
gereeld
besoek en na hom omgesien. Die oorledene kon nie meer behoorlik
na homself omsien nie en was die huis na sy dood
in ‘n
wanordelike en vuil toestand gevind. Na sy dood is daar ook
verskeie leë drankbottels aangetref in sy slaapkamer
se kaste.
Eerste respondent het nie lank voor sy afsterwe gepoog om die
oorledene te oorreed om hom in ‘n ouetehuis
te vestig. Hy
het haar egter meegedeel dat hy in sy huis sou bly tot en met sy
dood. Hierdie bewering is as korrek
aangedui deur eerste
applikant in sy repliserende verklaring. Na die oorledene se
afsterwe het eerste applikant vir eerste
respondent meegedeel dat hy
die oorledene probeer oorreed het om hom in ‘n ouetehuis te
gaan vestig, maar sonder sukses.
(Eerste applikant beweer wel
nou in sy repliserende verklaring dat die oorledene wel bereid was om
na ‘n aftreeoord in Koppies
te gaan waar hy in ‘n
versorgingsfasiliteit versorg sou kon word wanneer sy gesondheid
afteruit gaan). Hoe dit ook
al sy, dit is gemeensaak dat op die
stadium toe die koopkontrak gesluit is, die oorledene beslis nog nie
bereid was om na ‘n
versorgingsfasiliteit te trek nie, vandaar
sy voorwaarde dat hy gratis bewoningsreg van die eiendom moes
verkry.
[37]
Soso reeds vermeld, is dit die eerste respondent se weergawe dat die
oorledene haar meegedeel het dat hy tot sy dood in sy
huis sal bly en
ontken eerste respondent die weergawe van eerste applikant dat
die oorledene bereid was om op ‘n latere
stadium na ‘n
versorgingsfasiliteit te verhuis. Waar eerste applikant dan in
repliek bewerings maak dat die oorledene
se naam met sy goedkeuring
ingeskryf is by die versorgingsfasiliteit te Koppies, sou ek verwag
dat daar onder die omstandighede
stawende dokumentasie vanaf daardie
versorgingsfasiliteit verkry sou word ter ondersteuning van hierdie
wesenlike bewering.
Dit is egter nie gedoen nie. In ieder
geval moet ek egter, soos reeds vermeld, hierdie aangeleentheid
beslis op eerste
respondent se weergawe. Onder sodanige
omstandighede blyk dit ‘n redelike gevolgtrekking te wees dat
die oorledene deur eerste
applikant beïnvloed was om toe te stem
tot die verkoping van sy eiendom.
[38]
In die paragrawe 18 en 19 van die funderende verklaring beweer eerste
applikant dat hy en sy eggenote besluit het om die eiendom
te koop en
dat hy daarna ‘n formele aanbod vir die eiendom aan die
oorledene gemaak het. Dit is egter, soos deur Mnr
van Rhyn
uitgewys, insiggewend dat eerste applikant geensins aandui wat die
bedrag van hierdie aanbod was en/of waarop dit gebasseer
was nie.
[39]
Eerste applikant beweer dan in paragraaf 20 van sy funderende
verklaring dat die oorledene “
in
dealing with the transaction in a professional manner then requested
that an independant valuator should valuate the property
for selling
purposes
”
.
Eerste applikant beweer voorts dat die waardasie wat verkry is
tussen R180 000-00 en R250 000-00 was.
Aangesien die
tersaaklike skrywe, Aanhangsel “JJD2” hoorsê
getuienis daarstel, moet dit geag word dat daar geen
stawing vir
hierdie beweerde waardes voor die Hof dien nie, hoewel die skrywe as
stawing dien dat `n waardasie aangevra was.
Indien ek egter wel
na die inhoud van Aanhangsel “JJD2” sou let, blyk dit dat
die skrywer van die skrywe spesifiek
aandui dat eiendomsagente nie
geswore waardeerders is nie. Eerste applikant het dus, strydig
met die professionele wyse waarop
die oorledene die transaksie wou
doen, nie ‘n geswore waardeerder verkry nie. Nadat
hierdie aspek uitgewys is in die
opponerende verklaring, vererger
eerste applikant nog sy situasie in repliek deurdat hy dan sy
weergawe aanpas deur te beweer dat
die oorledene hom versoek het om
‘n
eiendomsagent
te kontak ten einde ‘n markverwante prys vir die eiendom te
verkry. Eerste applikant gaan dan verder deur nou skielik
te
beweer dat hy inderdaad twee waardasies van twee verskillende
eiendomsagente verkry het. Hy versuim egter blatant om aan
te
dui wat die waardasie deur die ander eiendomsagent was, wat `n groot
vraagteken laat.
[40]
Hoewel eerste applikant in sy funderende verklaring verwys na die
waardasie wat verkry is en die beperkende feit dat die oorledene
bewoningsreg van die eiendom wou behou, tesame met die beweerde
substansiële koste wat dit sou kos om die beweerde vervalle
huis
te herstel, gee hy in die funderende verklaring geen basis waarop die
berekening gedoen is om tot die eind-koopsom van R150 000-00
te
gekom het nie, veral gegewe dat dit R30 000.00 minder is as die
laagste waardasie. Uit Aanhangsel “OPP1” blyk
dit
egter dat die koopprys bereken is op die waarde van slegs die erf,
die aftrekking van R30 000.00 vir beweerde nodige slopingskoste
van
die huis was en het die bewoningsreg van die oorledene nie so groot
rol gespeel nie. Uit die geswore waardeerder se waardasie,
Aanhangsel
“OPP7” tot die opponerende verklaring (waarna ek meer
volledig hieronder sal verwys), blyk dit egter dat
die huis
herstelbaar is.
[41]
Dit is na my mening ook uiters insiggewend dat eerste applikant bloot
in sy funderende verklaring vermeld dat hy en tweede
applikant dit
bespreek het en tot die gevolgtrekking gekom het dat hulle die
eiendom sou verkoop. Nêrens word egter
enige
verduideliking gegee oor waarom hulle besluit het om self die eiendom
te koop nie en wat hulle voorneme was om daarmee te
maak. In
die afwesigheid daarvan, is die mees waarskynlike rede, soos deur
eerste respondent beweer, dat die applikante ‘n
wins op die
eiendom sou kon maak indien die eiendom sodanig onder markwaarde
bekom kon word.
[42]
Dit het duidelik tot eerste applikant se kennis gestrek hoe belangrik
dit vir die oorledene was om gratis bewoningsreg van
die eiendom te
verkry. Wanneer die feite hieromtrent egter van naderby beskou
word, blyk dit dat die oorledene geensins behoorlike
beskerming in
die verband verkry het nie:
1.
Die verblyfreg is onderhewig gestel aan die voorwaarde dat dit sal
geld solank die oorledene “sulke
gesondheid geniet wat hom in
staat stel om onafhanklik te funksioneer”. Dit het tot
gevolg dat applikante eensydiglik
en te enige tyd na transport van
die eiendom op hul naam, sou kon bepaal dat die oorledene nie meer
aan daardie vereiste voldoen
nie, waarna hy die huis sou moes
verlaat.
2.
Dit is verdermeer onderhewig gestel aan die voorwaarde dat alle
belastings, water en heffings opbetaal
is. Dit het met ander
woorde tot gevolg dat indien dit nie aldus opbetaal was nie, die
applikante onmiddellik die oorledene
se bewoningsreg kon beeïndig.
Dit is duidelik uit die aansoekstukke en was dit ook tot eerste
respondent se kennis ten
tyde van die sluiting van die kontrak dat
die oorledene finansieel armlastig was. Dit sou dus glad nie
onwaarskynlik wees
dat daardie betalings agterstallig sou wees nie.
3.
Wat dan uiters insiggewend is, is die wyse waarop eerste applikant
homself weerspreek het in sy
repliserende verklaring hieromtrent.
In paragraaf 18 daarvan verwys hy na hierdie bewoningsreg “until
his health deteriorates”,
wat klaar ‘n ander betekenis
het as die bewoording van klousule 17 self. Verder teenstrydig
hiermee, beweer eerste
applikant in paragraaf 32.6 van sy
repliserende verklaring dat hy aan die oorledene die bewoningsreg
gegee het “as long as
he lives”. Twee paragrawe
later in die repliserende verklaring word dit egter beweer dat die
oorledene “had the
right of occupation and could have stayed on
the property for as long as he wanted to”. Die redelike
afleiding op waarskynlikhede
is dat dít wat die oorledene
verlang het (en waarskynlik onder die wanindruk verkeer het dat hy
dit wel gekry het), was
`n lewenslange gratis bewoningsreg, terwyl
dít wat wel in die kontrak verleen was, geensins dit aan hom
verleen het nie.
4.
Verdermeer, direk teenstrydig met voormelde bewoningsreg vervat in
klousule 17 van die koopkontrak,
bepaal klousule 4 van die
koopkontrak as volg:
“
Besit
en vakante okkupasie van die eiendom sal aan die koper gegee word op
datum van registrasie van transport waarna dit op die
alleen risiko,
wins of verlies van die koper sal wees.”
Laasgenoemde
klousule negeer die bewoningsklousule.
5.
Daar is ook geen melding gemaak van die bewoningsreg in die
prokurasie wat deur die oorledene onderteken
was nie. Dit sou
tot gevolg gehad het dat hierdie bewoningsreg nie teen die titelakte
geregistreer sou gewees het nie en
sou die oorledene dus geensins in
hierdie verband beskerming geniet het nie.
[43]
Daar is geen bewering deur die applikante dat voormelde aspekte en
probleme met betrekking tot die bewoningsreg spesifiek aan
die
oorledene uitgewys was en/of tot sy kennis en begrip was nie.
Insoverre voormelde probleme of tekortkominge vanweë blote
oorsig was, sou ek verwag dat die persone wat die koopkontrak en die
prokurasie opgestel het, dit as sodanig onder eed kom verduidelik
het, wat kennelik versuim is om gedoen te word.
[44]
In eerste respondent se opponerende verklaring word verwys na ‘n
geswore waardasie wat van die eiendom bekom is, welke
waardasie
gedoen was op 15 Mei 2013. Hierdie waardasie, tesame met ‘n
beëdigde verklaring ter ondersteuning daarvan,
is aangeheg tot
die opponerende verklaring as Aanhangsels “OPP7”en
“OPP8”. Daarin is tot die gevolgtrekking
gekom dat
die vergelykbare markwaarde die bedrag van R600 000-00 beloop,
minus die herstel en opknappingskoste in die bedrag
van R200 000-00,
wat ‘n markwaarde van R390 000-00 daarstel. Mnr
Steenkamp het aan die hand gedoen dat hierdie
waardasie nie in ag
geneem kan word nie, omdat dit nie iets is waarvan eerste applikant
bewus was op datum van kontraksluiting
nie. Die feit is egter
dat hierdie waardasie verkry is slegs vier maande na die sogenaamde
waardasie wat eerste applikant
vanaf een van die twee eiendomsagente
verkry het. Op die eerste respondent se weergawe moet dit dus
aanvaar word dat dit
min of meer die markwaarde van die eiendom was
op datum van kontraksluiting tussen die applikante en die oorledene.
Dit moet
dus as ‘n feit aanvaar word dat die eiendom ver onder
markwaarde deur die oorledene aan die applikante verkoop was.
Of applikante daarvan bewus was, is ‘n afleiding wat uit die
totaliteit van die feite gemaak moet word.
[45]
Eerste applikant se optrede onmiddellik na die dood van die
oorledene, val ook uiters vreemd op:
1.
Op 2 April 2013, ‘n dag na die oorledene se dood, het eerste
applikant vir eerste respondent
meegedeel dat die oorledene intestaat
gesterf het (wat nie so was nie) en ook dat hy die oorledene se huis
gekoop het. Hy
het voorts aan eerste respondent voorgestel dat
hy en eerste respondent gesamentlik eksekuteurs van die oorledene se
boedel moet
wees en haar e-pos adres gevra waarheen hy die nodige
dokumente vir haar kon aanstuur. Hierdie bewerings is nie
ontken in
die repliserende verklaring nie.
2.
Gedurende die week na die oorledene se afsterwe het eerste applikant
vir eerste respondent versoek
of hy die oorledene se gereedskap kon
kry om dit op ‘n veiling te kon verkoop en die opbrengs daarvan
aan haar te gee.
Sy het die versoek geweier.
3.
Hy het ook vir die eerste respondent gevra of hy ‘n miniatuur
treinstel en ‘n versameling
“dinky toys” wat die
oorledene gehad het en wat baie werd was, vir sy seun kon neem.
Sy het ook hierdie versoek
geweier.
4.
Ongeveer ‘n week na die oorledene se dood het die eerste
applikant ‘n dokument aan
eerste respondent per e-pos versend,
op haar swaer se e-pos adres wie in Sasolburg woonagtig is. Dit
was ‘n dokument
waarin eerste applikant aangestel sou word as
die enigste eksekuteur in die oorledene se boedel. Ook hierdie
bewering is
nie in die repliserende verklaring ontken nie.
5.
Eerste applikant het ten spyte van hierdie bewerings in die
opponerende verklaring, geensins ‘n
poging aangewend om ‘n
verduideliking vir hierdie gedrag aan die hof voor te lê nie.
Volgens eerste applikant
se kennis op daardie stadium het die
oorledene intestaat gesterf. Eerste applikant kon derhalwe ook
nie onder ‘n wanindruk
verkeer het dat hy moontlik ‘n
erfgenaam van die oorledene kan wees nie. Die enigste redelike
gevolgtrekking is dat
hy, wat andersins geen belang by of voordeel
uit die bereddering van die boedel kon getrek het nie, wou toesien en
verseker dat
daar uitvoering gegee word aan die koopkontrak wat hy
tot sy voordeel en tot die oorledene se nadeel beding het.
6.
Direk teenstrydig met eerste applikant se weergawe in sy funderende
verklaring dat die koopprys
van R150 000-00 op objektiewe en
matematiese wyse bereken en op ooreengekom is as die markwaarde, is
die volgende bewering
in ‘n skrywe deur applikante se
prokureurs van eerste instansie, gedateer 18 Junie 2013 en aangeheg
as Aanhangsel “JJD9”
tot die funderende verklaring,
gemaak:
“
Die
verdere grondslag vir die verlaagde prys sal alleenlik deur die
verkoper verduidelik kon word. Die moontlikheid bestaan
sekerlik dat hy aan iemand ‘n guns wou bewys vir hulpverlening
en ondersteuning en daarmee saam dalk ‘n ander
minder
wou laat erf.”
In
hierdie skrywe word dus toegegee dat dit `n verlaagde prys is en word
gesinspeel dat dit vanweë subjektiewe redes aldus
deur die
oorledene goedgekeur was - `n totaal ander weergawe as dié van
eerste applikant in die aansoekstukke.
[47]
Die totaliteit van bogemelde feite en omstandighede val na my mening
vierkantig binne die kader van die volgende opmerking
met betrekking
tot onbehoorlike beïnvloeding, soos vervat in
CONTRACT
GENERAL PRINCIPLES
, Van Der Merwe
et al
, 4de uitgawe, op
p. 108:
“
The
question arises whether only the factors mentioned above are relevant
in determining the quality of the conduct, and in fact
whether
they should at all enjoy the status of specific requirements for the
proof of undue influence as a ground for rescission.
Disadvantage
to the party who is influenced, or
advantage
to the wrongdoer, are other possible factors. So also is
knowledge
of the extent of the influence which the wrongdoer wields. Likewise,
where a
special
relationship
exists between the parties, there may be a duty to exercise restraint
and to act carefully to guard against
abusing
the
influence.
Failure
to comply with the standard of reasonable conduct expected of a
contractant who has an influence over another may in fact
be best
expressed as an abuse of the influence. Situations in which
contracts may be rescinded on the ground of undue influence
in the
strict sense of the term will generally amount to an
abuse of some
personal
dependance
on the part of the contractant being influenced, or some
ascendency
which the other party may have over him. Relationships which
often play a role in claims for rescission based on undue influence,
such as those between doctor and patient, attorney and client or
husband and wife, are typical examples of factual situations in
which
personal depenendence or ascendency may exist or may arise.”
[48]
Uit bogemelde getuienis wat meestal gemeensaak is, en waar dit nie is
nie, berus op eerste respondent se weergawe, is die afleidings
op die
waarskynlikhede onteenseglik die volgende:
1.
Eerste
applikant het ‘n spesiale en noue verbintenis met die oorledene
opgebou en invloed oor die oorledene verkry vanweë
die
totaliteit van die omstandighede.
2.
Voormelde invloed het die oorledene se teenstandsvermoë verswak
en sy wil plooibaar gemaak
het. Die oorledene het afhanklik geraak
van eerste applikant se hulp, advies en leiding.
3.
Vanweë
voormelde spesiale verhouding en invloed, sou `n mens van eerste
applikant verwag het om juis daarteen te waak om dit
te misbruik en
eerder uit sy pad te gaan om te alle tye in die oorledene se beste
belang op te tree. Eerste applikant het
egter tot die teendeel
gehandel en die situasie tot sy voordeel manipuleer. Hy het voormelde
invloed misbruik om die oorledene
te oorreed om die koopkontrak te
sluit teen `n bedrag wat ver onder die markwaarde van die eiendom was
en wat aldus tot
die kennis van eerste applikant was, terwyl eerste
applikant ook die oorledene oortuig het dat die huis gesloop sou moes
word,
wat nie die geval is nie. Verdermeer, vanweë die redes
reeds hierbo vermeld, was die oorledene se bewoningsreg geensins vir
lewenslank en verskans soos wat hy versoek het en waarskynlik onder
die indruk verkeer het wel suksesvol so beding was nie. Eerste
applikant het dus sy invloed oor die oorledene misbruik deur hom te
oorreed om `n kontrak te sluit wat tot sy nadeel strek (en
wat
daarenteen tot applikante se voordeel strek) en wat die oorledene nie
sou aangegaan het, alternatiewelik nie op daardie terme
sou aangegaan
het, indien hy nie daartoe beïnvloed was nie. Eerste applikant
se vreemde angstigheid om as eksekuteur aangestel
te word is
aanduidend daarvan dat hy terdeë bewus was van al hierdie
feite en willens en wetens die oorledene onbehoorlik
beïnvloed
het om tot sy nadeel te handel.
[49]
Onder die omstandighede was eerste respondent in haar gesiteerde
hoedanigheid as eksekutrise en in haar hoedanigheid as enigste
erfgenaam geregtig om die koopkontrak te kanselleer en te weier om
daaraan uitvoering te gee.
[50]
Die applikante is gevolglik nie geregtig op hul gevorderde regshulp
nie.
KOSTE:
[51]
Daar is geen rede waarom die koste nie die uitslag van die aansoek
moet volg nie.
[52]
Die aansoek is verdermeer op 15 Mei 2014 by ooreenkoms tussen die
partye uitgestel. Hierdie uitstel was genoodsaak deur
`n
prosedurele fout wat die applikante begaan het deur van die
kort vorm kennisgewing van mosie gebruik te maak in plaas
van die
lang vorm. Mnr van Rhyn het gevolglik versoek dat applikante
gelas moet word om ook daardie oorgestane koste te betaal.
Dit
blyk ‘n geregverdigde versoek te wees en het Mnr Steenkamp
tereg aangedui dat hy nie enige gefundeerde submissie tot
die
teendeel kan maak nie.
BEVEL:
[53]
Die aansoek word van die hand gewys, met koste, wat insluit die
oorgestane koste van 15 Mei 2014.
______________
C.
VAN ZYL, R
Namens
applikante:
Adv. M. D. J. Steenkamp
In
opdrag van:
Van
Pletzen Lambrechts Prokureurs
BLOEMFONTEIN
Namens
eerste respondent: Adv. A. J. R. van Rhyn
In
opdrag van:
Symington
& de Kok Prokureurs
BLOEMFONTEIN