About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
>>
2015
>>
[2015] ZAFSHC 82
|
|
Vlok v Silver Crest Trading 154 (Pty) Ltd and Others (A65/2014) [2015] ZAFSHC 82 (23 April 2015)
IN
DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(VRYSTAATSE
PROVINSIALE AFDELING)
Saak
Nr. : A65/2014
In die
appèl tussen:-
JACQUES
VLOK
…..............................................................................................................
Appellant
en
SILVER
CREST TRADING 154 (PTY) LTD
…........................................................
1ste
Respondent
MERCANTILE
BANK LTD
…....................................................................................
2de
Respondent
ENGEN
PETROLEUM LTD
…...................................................................................
3de
Respondent
DIE
REGISTRATEUR VAN AKTES
….....................................................................
4de
Respondent
CORAM:
JORDAAN, R et MOLOI, R et DAFFUE, R
UITSPRAAK
DEUR:
JORDAAN, R
AANGEHOOR
OP:
23 MAART 2015
GELEWER
OP:
23 APRIL 2015
[1]
Appellant was die onsuksesvolle applikant in ‘n aansoek voor
die hof a quo waarin appellant sekere bevele gevra
het teen die
verskillende respondente, in besonder eerste respondent om eerste
respondent te verplig om ‘n sekere onroerende
eiendom, geleë
te Frankfort in die Vrystaat aan die appellant te transporteer en oor
te dra. Die aansoek is in die hof a quo
afgewys met koste en dit is
teen daardie bevele wat die appellant in hoër beroep kom met
verlof van die verhoorhof.
[2]
Alhoewel die aansoekstukke in Engels was, was die opponering in
Afrikaans en is die appèl ook geargumenteer deur die
regsverteenwoordigers van appellant en eerste respondent in
Afrikaans. Vir daardie rede word hierdie uitspraak in Afrikaans
gelewer.
[3] As
basis vir die bede vir oordrag van die eiendom het die appellant
verklarende bevele versoek naamlik, eerstens dat ‘n
ooreenkoms
gesluit tussen die appellant en eerste respondent wat beweerdelik op
9 September 2009 gesluit was wettiglik gekanselleer
is, en tweedens
dat ‘n verdere ooreenkoms tussen appellant en eerste respondent
gedateer 6 Junie 2012 bindend en geldig is.
Soos later sal blyk was
die twee basisse vir die gevraagde regshulp en verklarende bevele in
die alternatief tot mekaar ter ondersteuning
van die reg op oordrag.
DIE
AGTERGROND FEITE:
[4] Die
omstandighede wat aanleiding gee en relevant is tot die beregting van
die saak is grootliks gemene saak of onbetwis. Dit
blyk dat beide die
appellant en eerste respondent op daardie stadium van dieselfde
prokureurs gebruik gemaak het om die transaksie
te finaliseer.
Die
skriftelike koopooreenkoms bepaal wat betref die koopprys dat die
balans koopprys van R7 miljoen betaalbaar sal wees teen registrasie
van transport van die eiendom in naam van eerste respondent as koper
en dat die koper ‘n goedgekeurde waarborg sal lewer
vir
betaling teen registrasie van transport. Vir redes wat nie duidelik
is nie blyk dit dat daar op daardie stadium naamlik 9 September
2009
toe die ooreenkoms gesluit is, reeds ‘n waarborg deur tweede
respondent (die bank) gelewer was, gedateer 27 Augustus
2009 vir
betaling van voormelde bedrag van R7 miljoen. Dit was klaarblyklik in
besit van die prokureur wat namens die partye die
transaksie hanteer
het.
[5] In
‘n skrywe van 15 September 2009 vanaf die prokureurs vir die
bank word vermeld dat hulle die betrokke bedrag beskikbaar
hou vir
waarborge en die nodige inligting verlang vir doeleindes van die
waarborg. Op dieselfde datum het prokureur Claassen wat
namens die
partye opgetree het aangedui dat hy reeds in besit is van sodanige
waarborg. Dit dien vermeld te word dat die koopooreenkoms
voorsiening
maak vir ‘n koopprys van R10 miljoen, maar op rekord
plaas dat daar reeds R3 mijloen ontvang is deur die
verkoper.
[6] Dit
is gemene saak dat oordrag van die eiendom, na die nodige volmagte
deur die appellant tot oordrag geteken is, geskied het
op 30 November
2009. Appellant het dan ook in sy funderende verklaring beweer
dat die eerste respondent die
geregistreerde
eienaar
van die eiendom is.
[7] Na
registrasie van oordrag en soos blyk uit ‘n skrywe gedateer 4
Desember 2009 het die bank aangedui dat dit die waarborg
onttrek en
nie bereid is om daarvolgens te betaal nie. Onder andere is daar in
die brief van die bank daarop gewys dat die datum
op die
koopooreenkoms as 2 Januarie 2009 aangegee is, die eerste respondent
nog nie op daardie stadium geregistreer was nie en
die
verteenwoordiger van eerste respondent, mev Pieterse, derhalwe nie
deur ‘n resolusie gemagtig kon word om reeds op 2
Januarie
namens die maatskappy ‘n ooreenkoms te sluit nie. Daar is
voorts beweer dat die partye tot die ooreenkoms sekere
feite aan die
bank verswyg het of wanvoorgestel het en die waarborg bedrieglik
uitgereik is.
[8] Op
die 10de Desember 2009, nadat die partye bewus geword het van die
bank se houding, sluit hulle ‘n verdere ooreenkoms
met die
uitsluitlike doel om die datum van die koopooreenkoms te wysig vanaf
2 Januarie 2009 na 9 September 2009 weens ‘n
beweerde foutiewe
datum op die oorspronklike ooreenkoms. In die betrokke ooreenkoms
word onder andere ooreengekom dat, nadat die
datum gewysig is, die
oorpronklike ooreenkoms in al sy bepalings net so van krag bly.
[9] Op
die 18de Maart 2010 het die derde respondent (Engen) aansoek gedoen
vir die tersydestelling van die oordrag van eiendom aan
eerste
respondent. Engen was tydens die oordrag ‘n verbandhouer oor
die betrokke eiendom. Die aansoek van Engen was daarop
gebaseer dat
beweer was dat die oordrag van die eiendom vanaf die appellant aan
die eerste respondent nietig was. Die aansoek is
deur appellant en
die huidige eerste respondent opponeer en uiteindelik geskik op die
basis dat die appellant sekere bedrae aan
Engen sal betaal en, sodra
dit betaal is, Engen die aansoek sal terugtrek en elke party sy eie
kostes sal betaal. Hierdie skikking
is ‘n hofbevel gemaak op
die 2de Desember 2010.
[10] Op
die 10de Januarie 2011 word die deponent vir eerste respondent in
hierdie aansoek, Van Schoor, ‘n mede aandeelhouer
en direkteur
van eerste respondent saam met mev Pieterse wat tot dan toe die
enigste direkteur en aandeelhouer was.
[11] Op
die 3de Junie 2011 het Mnr Claassen namens appellant en eerste
respondent skriftelik vir Engen versoek om te bevestig dat
die
appellant en eerste respondent met die eiendom kan handel na
goeddunke aangesien hulle ten volle betaal is.
[12] Die
appellant beweer dan in sy funderende verklaring as volg:
“
22.
I point out that to date the first respondent has failed and/or
refused to pay the full purchase price. As a reslult I instructed
Mr
Claassen (who at that stage also acted as the first respondent’s
attorney), that I cancel the deed of sale and that the
first
respondent should tranfer the property back into my name. Mr Claassen
confirmed my instructions in a letter dated 15 Desember
2011, a copy
whereof is attached as annexure JV11.”
Die betrokke skrywe van prokureur Claassen se relevante
gedeeltes lees as volg:
“
Ons
bevestig hiermee u opdrag dat die koopkontrak tussen uself en Silver
Crest Trading 154 (Edms) Bpk ten aansien van erf 726, Frankfort
gekanselleer is en terug getransporteer moet word.
Ons
bevestig dat u meegedeel het dat die rede vir die kansellasie en
gevolglike terug transportering is dat die finansiering van
die erf
met die registrasie daarvan deur Mercantile Bank sonder kennisgewing
gekanselleer is.”
[13] Die
appellant beweer dan verder dat hy later geadviseer is dat die terug
tranportering van die eiendom na homself gemakliker
en vinniger
gedoen kon word in terme van ‘n terugkoopooreenkoms as gevolg
waarvan sodanige ooreenkoms op 6 Junie 2012 tussen
appellant en
eerste repsondent verteenwoordig deur mev Pieterse gesluit is. Dit
blyk dat mev Pieterse deur ‘n resolusie van
die eerste
respondent gemagtig is om die betrokke ooreenkoms aan te gaan. Die
resolusie is ongedateerd.
Die
geldigheid van die bogenoemde terugkoopooreenkoms is in opponering
betwis op grond daarvan dat dit neerkom op ‘n verkoping
van die
vernaamste en grootste bate van eerste respondent in stryd met die
bepalings van die Maatskappyewet waaraan daar nie voldoen
is vir
doeleindes van so ‘n transaksie nie. Op appèl is hierdie
aspek toegegee en is dit derhalwe nie verder nodig
om te handel met
die terugkoopooreenkoms nie.
[14] Die
appellant het egter beweer dat hy in terme van die oorspronklike
koopooreenkoms en spesifiek klousule 14 daarvan geregtig
is om die
ooreenkoms sonder vooraf kennisgewing summier te kanselleer by
wanbetaling. Klousule 14 bepaal dat, sou appellant die
keuse van
kansellasie uitoefen, dit sal geskied deur die afstuur van ‘n
geregistreerde brief geadresseer aan die koper. Dit
bepaal egter
voorts dat die appellant ook ‘n keuse het om in plaas van
kansellasie onmiddelike betaling van die koopprys
en voldoening aan
die terme van die ooreenkoms te vorder.
Appellant
beweer dan dat die kansellasie geskied het soos in die brief van
prokureur Claassen van 15 Desember 2011 (hierin tevore
na verwys)
uiteengesit en beweer in die alternatief:
“
To
the extent that the deed of sale dated 9 September 2009 was not
validly cancelled thereby and I hereby notify the first Respondent
of
my summary cancelation of the deed of sale.”
[15] Die
appellant beweer dat die eerste respondent se prokureurs gedurende
Februarie 2013 kennis gegee het dat mnr Van Schoor,
die direkteur en
aandeelhouer, aanvoer dat hy geen kennis dra van die
terugkoopooreenkoms nie en dat mev Pieterse geen magtiging
gehad het
om so ‘n ooreenkoms aan te gaan nie. Soos reeds gemeld, is die
ongeldigheid van hierdie ooreenkoms op appèl
toegegee.
[16]
Onder andere het die appellant beweer dat die R3 miljoen wat volgens
die aanvanklike ooreenkoms deur hom ontvang is as deel
van die
koopprys in feite nooit aan hom betaal was nie.
[17] Op 19
Februarie 2013 skryf prokureur Claassen namens die appellant aan die
eerste respondent (verteenwoordig deur van Schoor)
se prokureurs as
volg:
“
16.
Ons opdrag van Mnr Jacques Vlok is dan ook dat indien Silver Crest
sou besluit dat die koopkontrak tussen homself en Silver
Crest vir
die terugverkoping aan homself van erf 726, Frankfort nie gestand
gedoen gaan word nie, hy geen ander keuse sal hê
as om Silver
Crest aan te spreek vir die verskil in die koopprys nog uitstaande
naamlik R7 000 000.00 (sewe miljoen rand)
nie. Mnr
Jacques Vlok is ook nie bereid om Silver Crest enige toegang tot erf
726, Frankfort te verleen nie en sal indien
nodig sodanige regsstappe
neem om sy belange te beskerm as wat hy regtens geadviseer mag word.
17.
Mnr Jacques Vlok verlang ‘n antwoord van Silver Crest of die
terugkoop kontrak van erf 726, Frankfort aan homself deur
Silver
Crest gestand gedoen gaan word al dan nie. Sou Silver Crest besluit
om nie die koopkontrak gestand te doen nie, herhaal
ons Mnr Vlok se
opdrag en eis vir betaling van die bedrag van R7 000 000.00
(R7 Miljoen) welke bedrag voor of op 31 Maart
2013 by ons kantoor
betaal moet word. Sou die kontrak erken word kan die proses van terug
transportering verder afgehandel word
aangesien alle dokumente reeds
opgestel en in besit van Symington & de Kok is. ‘n
Uitklaring is al wat benodig word.
Sou Silver Crest verkies om nie
die koopkontrak gestand te doen nie en betaling nie voor of op 31
Maart 2013 van die bedrag van
R7 000 000.00 (sewe miljoen
rand) geskied nie, behou Mnr Vlok hom die reg voor om sodanige
regsstappe teen Silver Crest
in te stel as wat hy geadviseer mag
word.”
[18] Die
appellant heg dan ook ‘n verdere skrywe aan wat namens hom deur
prokureur Claassen aan eerste respondent se prokureurs
gerig is
gedateer 15 April 2013, (dit wil sê na die sperdatum van 31
Maart 2013 in die vorige brief) waarin weer versoek
word dat eerste
respondent toestem tot transportering aan appellant by gebreke
waaraan:
“
Sal
dit aanvaar word dat hy nie sy toestemming tot dien effekte gaan
verleen nie en sal ons kliënt dan sodanig moet optree
as wat hy
geadviseer mag word ten einde sy belange hierin te kan beskerm.”
[19] ‘n
Verklaring van mev Pieterse wat namens eerste respondent opgetree het
met die sluiting van die verskillende ooreenkomste
is ook aangeheg
waarin sy onder andere aandui dat sy nie weet wat die werklike
probleem met die waarborg deur die bank was nie,
maar bloot dat daar
skynbaar sekere interne bedrieglike handelinge was wat die bank
genoop het om betaling te weier. Sy meld uitdruklik
dat sy nie kennis
dra van die aard daarvan nie.
Sy
beweer dat daar as gevolg van die probleem gedurende die eerste
helfte van 2010 onderhandelinge tussen die eerste respondent
en
appellant was ten einde te poog om die aangeleentheid te beredder en
is daar ooreengekom dat die enigste wyse waarop dit gedoen
kon word
sou wees om erf 726, Frankfort aan die appellant terug te verkoop.
Nêrens in haar verklaring maak sy enigsins uitdruklik
melding
van ‘n kansellasie of gepoogde kansellasie van die aanvanklike
koopooreenkoms deur appellant nie.
[20] In
die opponerende verklaring namens eerste respondent word daarop gewys
dat die appellant se reg tot kansellasie ontstaan
het op 30 November
2009 toe transport plaasgevind en die waarborg nie betaal is nie en
word beweer dat dit langer as 3 jaar voor
die beweerde kansellasie in
die funderende verklaring geskied het en sodanige reg dus verjaar
het. Dit word voorts ontken dat die
ooreenkoms regsgeldig
gekanselleer is en daarop gewys dat daar verskeie aanduidings is dat
die appellant sy keuse uitgeoefen het
om die ooreenkoms in stand te
hou met volle kennis van die gebrek aan betaling.
[21] Die
eerste respondent wys ook daarop dat die appellant tydens die aansoek
deur Engen, welke aansoek gerig was op die terug
transportering van
die eiendom aan appellant, sodanige aansoek opponeer het en daardeur
bevestig het dat hy sy keuse van instandhouding
uitoefen. Voorts word
daarop gewys dat die appellant in die Engen aansoek beweer het dat
die eerste respondent onderneem het om
die balans koopsom af te
betaal in paaiemente en daar sodanig ooreengekom is. Voorts wys
die eerste respondent daarop dat
die addendum of wysigingsooreenkoms
tot die aanvanklike koopooreenkoms aangegaan is op die 10de Desember
2009 nadat die appellant
reeds bewus was van die gebrek aan betaling
en die probleem met die waarborg en daardeur verder aangedui het dat
hy sy keuse vir
instandhouding uitgeoefen het. Daar word beweer dat
die appellant op geen wyse die aanvanklike koopooreenkoms regsgeldig
kanselleer
het voor die huidige aansoek deur die appellant
geliasseer was op 4 Julie 2013 nie.
[22] Onder
andere beweer die eerste respondent dat mev Pieterse in opponering
van die Engen aansoek op 29 Junie 2010 ‘n verklaring
afgelê
het waarin sy as volg verklaar:
“
The
first and the second respondents have agreed, pending the outcome of
this application, to repay the purchase price in instalments
that are
equal to the amount that would have been due to the fourth respondent
had the guarantee been duly honoured.
Should
the application be dismissed, the second respondent will have to pay
the full outstanding purchase price and it will have
to obtain a loan
to enable it to do so.”
[23] Dit
dien daarop gewys te word dat die derde respondent ook ‘n
verklaring in die huidige aansoek geliasseer het, maar
aangedui het
dat dit nie die aansoek opponeer nie. In daardie verklaring poog die
derde respondent bloot om daarop te wys dat daar
sekere vraagtekens
is rondom die betrokke eerste transaksie en die beweerde waarborge
wat gelewer is deur tweede respondent. Grotendeels
bestaan daardie
verklarings uit afleidings en opinies wat, tereg, deur die hof a quo
nie in aanmerking geneem is nie.
[24] In
repliek het die appellant eerstens ontken dat die ooreenkoms van 9
September 2009 (die eerste koopooreenkoms) hoegenaamd
bedrieglik was.
Hy gaan dan voort om vir die eerste keer in die aansoek te beweer dat
die eiendomsreg in die eiendom nieteenstaande
die oordrag daarvan
steeds in hom vestig. Hierdie bewering dat die eiendomsreg nie
oorgegaan het nie word in die repliserende verklaring
baseer op twee
basisse naamlik eerstens die bewering dat dit gemene saak is dat die
aanvanklike waarborg nietig is as gevolg van
bedrog en tweedens dat
die oordrag geskied het onder die verkeerde indruk en gemeenskaplike
aanname dat die waarborg geldig is.
In die lig daarvan, so word
beweer, was die saaklike ooreenkoms derhalwe nietig of op die minste
vernietigbaar weens gemeenskaplike
dwaling of ‘n geregverdige
eensydige dwaling. Aldus die repliserende verklaring was die saaklike
ooreenkoms ingevolge waarvan
oordrag aan eerste respondent geskied
het derhalwe defektief en geraak deur bedrog of wanvoorstelling.
[25] Mev
Pieterse het ook ‘n verklaring in repliek liasseer waarin sy
onder andere as volg beweer:
“
I
also confirm that Mr Claassen notified me on or about 15 December
2009 that the applicant had cancelled the deed of sale dated
9
September 2009. This news did not perturb me at the time because I
knew all along that the first respondent had failed to pay
the
purchase price and it did not adhere to the payment terms agreed upon
as stated in paragraph 26 of my affidavit dated 29 June
2010.”
Insiggewend
is dat die betrokke mededeling deur Claassen beweerdelik op 15
Desember 2009 sou geskied het en wel twee jaar
voor die skrywe
waarop die appellant gesteun het in sy funderende verklaring wat
gedateer was 15 Desember 2011.
[26] In
die repliserende verklaring steun die appellant as verdere
alternatief daarop dat die opponering van sy aansoek neerkom
op ‘n
weiering om te betaal en aldus ‘n repudiasie van die ooreenkoms
is wat hom geregtig maak op aanvaarding daarvan,
wat hy wel doen en
as gevolg waarvan hy geregtig is op restitusie.
Kansellasie
van eerste koopooreenkoms:
[27] Uit
die voorgaande feite is dit myns insiens duidelik dat die appellant,
nadat hy bewus geword het van die bank se weiering
om die waarborg
uit te betaal, ‘n keuse uitgeoefen het om die ooreenkoms
in stand te hou. Onder andere het hy net daarna
die
wysigingsooreenkoms met eerste respondent gesluit om die datum van
die koopooreenkoms reg te stel en in die wysigingsooreenkoms
te
bevestig dat die restant van die koopooreenkoms van volle krag en
werking sal wees. Daarna opponeer hy die aansoek van Engen
om die
oordrag tersyde te stel en beweer dat eerste respondent aanspreeklik
bly om die koopprys te betaal. Teenstrydig met sy bewering
dat die
ooreenkoms regsgeldiglik gekanselleer is, sluit hy op die 6de Junie
2012 ‘n terugkoopooreenkoms met die eerste respondent.
So laat
as die 19de Februarie 2013 dui hy deur middel van die prokureur
Claassen aan dat, indien eerste respondent nie toestem
tot terug
tranportering nie, hy sal aandring op betaling van die R7 miljoen.
Daar kan myns insiens geen twyfel wees dat hy die
eleksie uitgeoefen
het om die ooreenkoms in stand te hou, wel wetende van die beweerde
gebreke nie. Daardeur het hy sy reg om te
kanselleer weens
mora
ex re
abandoneer en verloor.
[28] Die
enigste wyse waarop die appellant moontlik weer ‘n
kansellasiereg sou kon verkry is deur die eerste respondent in
mora
ex persona
te plaas tesame met ‘n sperdatum en
ondubbelsinnige kennisgewing dat, by gebreke aan betaling, hy die
ooreenkoms sal kanselleer.
In die beslissing van
Kragga Kamma
Estates CC and Another v Flanagan
[1994] ZASCA 137
;
1995 (2) SA 367
(AD)
word die posisie onder andere as volg opgesom op bladsy 373 B-D:
“
There
is much to be said for the conclusion that by asserting (incorrectly
as it turned out) that the amount had been paid, the
first defendant
was refusing to pay. If this be correct (and also bearing in mind the
lex commissoria in the agreement) the plaintiff
might ordinarily have
been entitled to cancel on this ground. However, as I have indicated,
she did not purport to do so until
May 1993. This was over two years
subsequent to the conclusion of the agreement. In the meantime she
had accepted the monthly payments
of R500.00 which the first
defendant had regularly been making on account of the balance of the
purchase price. Mr Buchanan, for
the plaintiff, rightly conceded that
in these circumstances his client could not summarily accept the
repudiation and cancel the
agreement.”
Op
bladsy 375 van die beslissing word die posisie verder as volg gestel:
“
The
termination of a contract has important consequences upon the
reciprocal rights and duties of the parties….. Thus in
order
to be effective a notice of intention to cancel (to use the
terminology suggested by Kerr.)…. must be clear and
unequivocal.
……So, to, must a notice of termination
itself.”
[29] In
die onderhawige saak is die eerste kansellasie waarop die appellant
steun die een wat na bewering gestaaf word deur die
brief van sy
prokureur gedateer 15 Desember 2011, meer as twee jaar na die versuim
om te betaal, welke moes geskied teenoor transport
op 30 November
2009. Ek het reeds daarop gewys dat hy duidelik ‘n keuse
uitgeoefen het om die ooreenkoms in stand te hou
na die gebrekkige
prestasie en verstryking van die betaaldatum oftewel
mora
ex re
. Indien hy daarna ‘n
kansellasie reg wil verwerf, moes hy eers die eerste respondent in
mora ex persona
plaas deur ‘n behoorlike kennisgewing wat ‘n redelike
sperdatum vir betaling vasstel en ‘n duidelike en
ondubbelsinnige
kennisgewing dat, by gebreke aan betaling, hy die
ooreenkoms sal kanselleer. Dit het duidelik nie geskied alvorens die
eerste beweerde
kansellasie teenoor die prokureur Claassen en soos
vermeld in die betrokke brief van Claassen van 15 Desember 2011
geskied het
nie. Sy optrede deur daarna weereens betaling te vorder
en ‘n terugkoopooreenkoms te sluit, is sterk aanduidend daarvan
dat
daar nie ‘n kansellasie was nie. Dit sou tog sekerlik
onnodig wees indien daar ‘n geldige kansellasie van die eerste
ooreenkoms was.
[30] Die
tweede gepoogde verkryging van ‘n reg op kansellasie word
gevind in die brief van die prokureur Claassen gedateer
19 Februarie
2013 waarin die eerste respondent aangemaan word om die balans
koopprys te betaal voor of op 31 Maart 2013. Ek sal
aanvaar dat
hierdie aanmaning daarop gerig was om die Eerste respondent in
mora
ex persona
te plaas. Die brief gaan
egter voort om te beweer dat, indien betaling nie geskied nie, die
appellant sy reg voorbehou om sodanige
regstappe te neem as wat hy
geadviseer mag word om te neem. Regstappe kan inhou die uitreiking
van dagvaarding vir betaling of
enige ander moontlike regstappe. Seer
sekerlik is dit geen duidelike en ondubbelsinnige aanduiding van ‘n
voorneme of te
kanselleer nie. Daardie aanmaning het derhalwe
na my mening ook nie vir die appellant ‘n kansellasiereg geskep
nie.
[31] Wat
kansellasie aanbetref steun die appellant laastens daarop dat die
opponering van sy aansoek deur die eerste respondent
neerkom op ‘n
nuwe repudiasie van die ooreenkoms, wat hy aanvaar en op grond
waarvan hy geregtig is op restitusie. Die feit
is egter dat die
aansoek deur die eerste respondent opponeer word op die basis dat hy
die terugtranportering van die eiendom aan
die appellant opponeer.
Dit doen hy inderdaad op die basis dat die ooreenkoms in terme
waarvan eerste respondent die eiendom gekoop
het instand gehou word
en dat die oordrag van die eiendom inderdaad eiendomsreg in die
eerste respondent gevestig het uit hoofde
van die koopooreenkoms.
Daar is geen basis waarop bevind kan word dat die opponering van die
aansoek as sulks ‘n repudiasie
van die ooreenkoms daarstel nie.
Die verste wat gegaan kan word is dat die eerste respondent aandui
dat, indien die appellant dagvaarding
sou uitreik vir ‘n
betaling van die balans koopprys, eerste respondent sal optree soos
wat hy geadviseer mag word ten einde
sy regte te beskerm.
Klaarblyklik is een van sodanige moontlike regte ‘n beroep op
verjaring.
[32] In
elk geval word laasgenoemde beweerde grond vir die reg op kansellasie
eers geopper in die repliserende verklaring as ‘n
nuwe en
addisionele skuldoorsaak. Die appellant was reeds voor uitreiking van
die aansoek bewus van die eerste respondent se houding
met betrekking
tot die appellant se voorgenome aanspraak op transport, maar
nieteenstaande dit is daar geen sprake van enige bewering
dat die
eerste respondent se opponering van die voorgenome aansoek sou
neerkom op ‘n repudiasie nie.
[33] Ek
is derhalwe oortuig daarvan dat die hof a quo tereg bevind het dat
die appellant op die voormelde gronde nie in sy aansoek
kon slaag
nie.
Die
skuldoorsake in repliek:
[34]
Soos reeds vermeld steun die appellant in sy repliserende verklaring
vir die eerste keer daarop dat die saaklike ooreenkoms
nietig is
weens die feit dat dit gevlek is deur bedrog. Die eerste opsigtelike
probleem hiermee is dat, volgens die appellant se
funderende stukke,
die beweringe van bedrog ontken word en bloot gemeld word as
bewerings deur die bank. Die blote ongefundeerde
bewering van die
appellant in repliek tot die effek dat dit gemene saak is dat die
waarborg nietig is weens bedrog is nie in lyn
met die res van die
bewerings in die aansoek nie. In teendeel ontken beide die appellant
en die mev Pieterse namens die eerste
respondent enige bedrog.
Wat
meer is, tydens betoog voor ons het mnr Stoop namens die appellant
aangevoer dat, aangesien die aansoek deur Engen vir tersydestelling
van die oordrag geskik is en in effek derhalwe nie suksesvol was nie,
die bank steeds verplig is om die waarborg gestand te doen.
Dit
klaarblyklik omdat daar geen bevinding van bedrog gemaak is nie.
[35] Die
tweede been waarop beweer word dat die saaklike ooreenkoms nietig of
vernietigbaar is, is gegrond op die bewering van hetsy
gemeenskaplike
of eensydige dwaling ten opsigte van ‘n wesenlike aspek, dit
naamlik die partye se aanvaarding dat ‘n
geldige waarborg sou
bestaan toe die oordrag plaasgevind het. Derhalwe, aldus die
argument, was die saaklike ooreenkoms om oordrag
van eiendomsreg te
gee gesluit weens ‘n wesenlike dwaling en daarom of nietig of
vernietigbaar.
[36] Die
eerste probleem hiermee is dat daar geen voldoende getuienis is om te
bevind dat die waarborg inderdaad deur bedrog verkry
is nie anders as
die blote bewering vervat in ‘n skrywe namens die tweede
respondent, die bank nie. Inteendeel ontken beide
die appellant en
mev Pieterse enige bedrog. Die aanvaarding dat daar ‘n geldige
waarborg was was derhalwe, op die stukke
en getuienis voor die hof,
nie noodwendig verkeerd nie. Dit was derhalwe nie noodwending ‘n
dwaling nie.
[37] Tweedens
sou ‘n dwaling met betrekking tot die bestaan al dan nie van ‘n
geldige waarborg en op grond waarvan die
saaklike ooreenkoms gesluit
is en eiendomsreg oorgedra is, in effek neerkom op ‘n dwaling
met betrekking tot die beweegrede
as sulks. In die beslissing van
Legator Mckenna v Shea
2010 (1) SA 35
(SCA)
bl
45 C en verder word die posisie in ‘n soortgelyke geval as volg
opgesom:
“
In
the same way as the court a quo, I also believe that Mckenna –
as well as the Erskines, for that matter – probably
thought
that the sale agreement of 22 April 2002 was valid and enforceable.
And, albeit for different reasons, I also share the
court a quo’s
view that the parties were mistaken in that belief. But I do not
agree that a mistake of that kind could in
itself render the real
agreement void. If that were the position, we would effectively
revert to the causal theory of transfer
which we have jettisoned in
favour of the abstract theory. I say that because I believe that very
few parties (if any) to real
agreements would deliberately give and
receive transfer pursuant to an underlying transaction which, to
their knowledge, is void.
If a mistaken belief of this kind –
whether unilateral or common – were therefore to render the
real agreement invalid,
there would not be much left of the abstract
theory of transfer.”
In
paragraaf 24:
“
In
any event a mistaken assumption about the validity of the underlying
cause constitutes a mistake in motive. With regard to mistakes
of
this kind, it was said in Van Reenen Steel (Pty) Ltd v Smith N.O and
Another
2002 (4) SA 264
(SCA) in paragraph 9; “ a party cannot
vitiate a contract based upon a mistaken motive relating to an
existing fact, even
if the motive is common, unless the contract is
made dependent upon the motive, or if the requirements for a
misrepresentation
are present. …… in consequence I find
that Mckenna’s mistake about the validity of the sale had no
effect on
the effectiveness of the real agreement.”
[38] In
elk geval, soos voorheen na verwys, het die partye wel wetend van die
ware toedrag van sake beide verkies om die ooreenkoms
in stand te hou
en daardeur afstand gedoen van hul reg om die ooreenkoms te
vernietig.
[39] Die
verhoorhof het tereg die skrapping van alle bewerings onderliggend
aan die nuwe skuldoorsake wat in die repliserende verklarings
uiteengesit is gelas. Ek is nie oortuig dat die verhoohof in daardie
opsig fouteer het nie, en in teendeel oortuig dat die enigste
skuldoorsaak waarop die appellant in sy funderende verklaring gesteun
het gebaseer was op die beweerde kansellasie van die aanvanklike
ooreenkoms of alternatiewelik die nakoming van die
terugkoopooreenkoms. Appellant het in die funderende verklaring
uitdruklik
beweer dat die eerste respondent die
geregistreerde
eienaar
van die betrokke eiendom is
welke bewering natuurlik totaal teenstrydig sou wees met ‘n
gebrek aan oorgang van eiendomsreg
weens ‘n gebrek in die
saaklike ooreenkoms. Daar is nie eers by implikasie verwys na enige
gebrekkige saaklike ooreenkoms
nie. Dit onderskei die onderhawige
geval duidelik van beslissings soos
Nedbank
v Mendelow NNO
2013
(6) SA 130
(SCA) en
Quartermark
Investments (Pty) Ltd v Mkhwanazi and Another
2014(3) SA 96 (SCA), waarop die
appellant sterk gesteun het.
[40] In
elk geval, selfs indien die verhoorhof fouteer het om die skrapping
te gelas, is ek uit hoofde van my bevindinge hierbo
ten opsigte van
sodanige nuwe skuldoorsake oortuig dat dit nie die appellant se saak
red nie. Daar bestaan gevolglik myns insiens
geen basis waarop die
bevindinge van die hof a quo tersyde gestel kan word nie.
[41] By
gevolg word die appèl afgewys met koste.
_______________
A.F.
JORDAAN, R
Ek stem
saam.
______________
K.J.
MOLOI, R
________________
J.P.
DAFFUE, R
Namens
appellant: Adv. B.C Stoop SC
In
opdrag van:
Schoeman
Maree INC
BLOEMFONTEIN
Namens die
respondente: Adv. D.J van der Walt SC
In
opdrag van:
Phatsoane
Henney INC
BLOEMFONTEIN