About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
>>
2015
>>
[2015] ZAGPPHC 1119
|
|
Malan v Syffert NO and Others (2444/14) [2015] ZAGPPHC 1119 (17 July 2015)
Sekere
persoonlike/private besonderhede van partye of getuies in die
dokument is geredigeer in ooreenstemming met die wet
en
SAFLII
se beleid.
REPUBLIEK
VAN SUID-AFRIKA
REPUBLIC
OF SOUTH AFRICA
IN
DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID AFRIKA
(NOORD
GAUTENG AFDELING: POLOKWANE)
Saak
nr.: 2444/14
17/7/2015
Not
reportable
Not
of interest to other judges
Revised.
In
die saak tussen:
D.F.
MALAN Applikant
en
MAC
SYFFERT
N.O. Eerste
Respondent
C
& C DELWERYE
CC Tweede
Respondent
E.
WAGNER
N.O. Derde
Respondent
DIE
REGISTRATEUR VAN AKTES,
PRETORIA Vierde
Respondent
DIE
MEESTER VAN DIE NOORD
GAUTENG
HOOGGEREGSHOF Vyfde
Respondent
IRENE
NEL Sesde
Respondent
UITSPRAAK
1.
Die applikant se eis is vir die rektifikasie van 'n skriftelike
koopkontrak en twee transportaktes ten aansien van onroerende
eiendom
gelee te Schweizer Reneke. Die eerste en tweede respondente betwis
die aansoek.
2.
Die agtergrond is kortliks die volgende: Sedert 1 Julie 1998 was die
eerste respondent (die trust) die eienaar van erf [...].
Gedurende
1998 word 'n onderver- delingsdiagram vir die afsny van 'n gedeelte
van erf [...] deur die Landmeter Generaal goedgekeur.
Die afgesnyde
gedeelte sou bekend staan as Gedeelte 1 van erf [...] (gedeelte 1) en
die res sou bekend staan as die Restant van
Erf […] (die
restant).
3.
Op 14 Junie 2000 koop die sesde respondent (Me Irene Nel) gedeelte 1
van die trust vir R100 000,00. Die grootte van gedeelte
1 was
aangemerk as 547 vierkante meter. Sy het okkupasie geneem vanaf 4
Julie 2000. Die adres van gedeelte 1 was D. P. straat […],
Schweizer Reneke en Me Irene Nel het 'n gastehuis daarop bedryf. Dit
het bekend gestaan as die Schweizer Gastehuis.
4.
In die koopkontrak vir die aankoop van gedeelte 1 vanaf die trust het
Me Irene Nel ook 'n opsie vir die koop van 'n verdere gedeelte
van
erf […], dws van die restant, verkry. Die relevante gedeelte
van paragraaf 8 van die koopkontrak lees soos volg:
"Die Verkoper
verleen hiermee 'n opsie aan die Koper om die gedeelte aangrensend
aan die verkoopte eiendom waarop die verkoper
se duiwehokke staan,
aan te koop en wel op die volgende terme en voorwaardes:
a. Die opsie sal geldig
wees vir 'n tydperk van vyf [5] jaar vanaf 4 Julie 2000;
b. Die koopsom is die
bedrag van R30 000,00 [dertigduisend rand] welke bedrag vir die
opsie tydperk sal eskaleer met 10% [tien
persent] per jaar;
c. lndien die Koper die
opsie sou uitoefen, sal die koper die Verkoper skriftelik kennis gee
per aangetekende pos van die Koper
se voorneme om die opsie uit te
oefen, en sal die Koper aan die Verkoper 'n tydperk van ses [6]
maande gun om die duiwehokke op
die eiendom te verwyder;
d. Die Koper sal dan ook
aanspreeklk wees om op haar koste die gemelde gedeelte af te sny en
te konsolideer aan die hierbo vermelde
verkoopte eiendom.
e. …
f. …
5.
Dit is nodig om ook na paragraaf 4 van die koopkontrak te verwys. Dit
lees soos volg:
"Die
Koper sal geregtig wees om die bestaande woonstel aangrensend aan die
verkoopte eiendom van die Verkoper te huur teen
'n maandelikse huur
van R500,00 [Vyfhonderd Rand] per maand plus BTW vanaf 4 Julie 2000,
vir 'n tydperk van vyf [5] jaar teen 'n
bedrag van R500,00 per maand
plus BTW, welke bedrag sal eskaleer met 10% [tien persent] per jaar."
6.
Die gedeelte ten aansien waarvan Me Irene Nel die opsie verkry het
was, met verwysing na D. P. straat aan die voorkant van gedeelte
1,
aan die agterkant van die erf gelee. Daardie gedeelte was die
gedeelte waarop die woonstel en die duiwehokke was en was omring
deur
'n muur. Die gedeelte was dus duidelik identifiseerbaar. Uit die
getuienis blyk dit dat daardie gedeelte maar 226 vierkante
meter was.
Met verwysing na die breedte van gedeelte 1 wat aan die agterkant
19,76 meter is, het daardie gedeelte dus 'n area van
ongeveer 19,76
meter by 11,44 meter beslaan. Daardie gedeelte het aan die agterkant
aan 'n ander erf gegrens en het dus 'n wese,
met verwysing na die
restant van erf […], 'n eienaardige inham agter gedeelte 1
gevorm wat maar 11,44 meter breed was waar
dit aan die restant
gegrens het, en wat 19,76 meter "diep" was. Daardie
gedeelte vorm dus meer natuurlik 'n eenheid
met gedeelte 1 as met die
restant van erf […] en dit is te verstane dat die trust bereid
was om daardie gedeelte ook af
te verkoop.
7.
Me Irene Nel het die woonstel gehuur en huurgeld daarvoor betaal tot
en met Oktober 2001. Op 29 Junie 2001 het sy die opsie uitgeoefen
en
die koopprys van R30 000 op 16 November 2001 aan die trust betaal.
Die huurgeld is dus ophou betaaI die oomblik dat sy vir die
gedeelte
waarop die woonstel en duiwehokke was, betaal het. Die eerste
respondent het later die duiwehokke, of ten minste 'n gedeelte
daarvan, afgebreek. Dit was so voorsien in die koopkontrak.
8.
Ongeveer twee maande daarna, op 21 Januarie 2001, slaag Me Irene Nel
daarin om die Landmeter Generaal se toestemming te verkry
vir die
konsolidasie van gedeelte 1 en hierdie verdere gedeelte. Die
Landmeter Generaal se diagram is gemerk L.G. 9914/2001. Op
die
diagram word na gedeelte 1 verwys asook na die bykomende gedeelte,
waarop die woonstel en die duiwehokke was, as "Gedeelte
2".
Saam verwys die Landmeter Generaal na die gedeelte as "Gedeelte
3 van Erf […] van die Dorp Schweizer Reneke"
en meld dat
dit bestaan uit die twee komponente wat hy aangetoon het as gedeelte
1 en gedeelte 2. Geriefshalwe sal ek voortaan
oak verwys na gedeeltes
1 om die aanvanklike aangekoopte erf te beskryf, na gedeelte 2 om na
die gedeelte wat aan die opsie onderhewig
was te beskryf en na
gedeelte 3 om na beide gedeeltes 1 en 2 te verwys.
9.
Me Irene Nel het deurgaans gedeelte 1 en 2, dws die nuwe gedeelte 3,
okkupeer. Sy was op 30 Junie 2000 van haar man geskei en
het op 4
Julie 2000 okkupasie geneem.
10.
Drie jaar en vier maande later, op 4 Nov 2003, is Me Irene Nel
sekwestreer en die sesde respondent is as die kurator van haar
insolvente boedel aangestel. Die sesde respondent het deur middel van
'n eiendomsagent die applikant genader. Daar is aan die applikant
meegedeel dat Me Irene Nel se gastehuis, die Schweizer Gastehuis te
D. P. straat […], uit die hand uit, uit haar insolvente
boedel
verkoop word. Die applikant is meegedeel dat dit 'n ommuurde erf is
met 'n huis voor en 'n woonstel agter in die erf.
11.
Ek onderbreek die chronologiese relaas hier vir 'n oomblik. Dit blyk
dat op hierdie stadium gedeelte 2, of dan eerder die nuwe
gedeelte 3,
nog nie in die Aktekantoor in Me Irene Nel se naam geregistreer was
nie. Hoe dit gebeur het dat hierdie proses nagelaat
is, is nie
duidelik nie, veral aangesien sy op daardie stadium, of ten minste
met die aanvaarding van die opsie ten aansien van
gedeelte 2, deur
prokureurs bygestaan was.
12.
In die "Vermoenstaat van Skuldenaar" wat vir doeleindes van
Me Irene Nel se sekwestrasie ingevolge die bepalings van
die
lnsolvensiewet opgestel was, het sy aangetoon dat die onroerende
eiendom wat sy besit "Gedeelte 1 van Erf […],
Schweizer
Reneke" is. Die geskatte waarde was R195 000,00. In die
voorgeskrewe verslag van die kurator, die derde respondent,
word die
volgende, onder andere, vermeld:
"Artikel
81(1)(h): Aangeleenthede vermeld in artikels 35 en 37
Ek
is nie bewus van enige kontrak wat die Insolvent voor die
sekwestrasie van sy/haar boedel aangegaan het vir die verkryging van
onroerende goed wat nag nie op datum van sekwestrasie van sy boedel
aan hom/haar getransporteer was nie."
13.
Die derde respondent het nie tot die onderhawige aansoek toegetree
nie. Hoe dit ook al sy, dit is duidelik dat die kurator nie
bewus was
daarvan dat "Gedeelte 1" nie 'n korrekte omskrywing was van
al die onroerende eiendom waarop Me Irene Nel aanspraak
gemaak het en
wat in haar boedel geval het nie. lndien sy bewus was dat Gedeelte 3
in Me Irene Nel se naam geregistreer moes gewees
het, sou sy sekerlik
dit so gemeld het en aan die hand daarvan opgetree het. Die applikant
doen aan die hand dat Me Irene Nel bedrieglik
hierdie feite van die
kurator en van homself weerhou het. Me Irene Nel het wel 'n
geldige koopkontrak ten aansien van gedeelte
2 gesluit en die Akte
Register het nie hierdie feit vermeld nie. Daar was niks wat in
die pad gestaan het van so 'n registrasie
nie.
14.
Om terug te keer na die chronologiese verloop. Volgens die applikant
het hy die voile gedeelte 3 van die kurator aangekoop gedurende
November 2003 vir R190 000,00. Hy verduidelik dat die geheel van
hierdie eiendom, dws die vorige gedeelte 1 en 2 deur 'n muur omhein
was. Daar was geen deurgang na enige ander erf nie. Aan die voorkant
het die woonhuis gestaan en agter in die erf was 'n woonstel
gelee.
Me Irene Nel het op die geheel van die erf gebly en dit is wat aan
horn aangebied was om te koop en wat hy inderdaad gekoop
het.
15.
Die eerste koopkontrak wat die applikant geteken het op 17 Oktober
2003 is deur horn ingevul op 'n
pro forma
dokument van die
betrokke agent. Ten aansien van die beskrywing van die eiendom was
die applikant nie bewus van die korrekte beskrywing
nie en het
ingevul: "Schweizer Gastehuis
I
lrrene Nel se huis".
Later in November 2003 was die applikant en die agent in telefoniese
kontak en die agent gee toe die beskrywing
van die eiendom aan die
applikant wat dit op 'n nuwe eerste bladsy van die kontrak inskryf.
Die beskrywing is die volgende: "Gedeelte
1 van erf [...]
Schweizer Reneke, Beter bekend as D. P. straat […], Schweizer
Reneke". Volgens die applikant was dit
die bedoeling dat hy die
geheel van die D. P. straat […] eiendom gekoop het wat die
huis en die woonstel en die hele ommuurde
erf ingesluit het.
16.
Vanwee die feit dat nog die kurator, nog die agent wat sy gebruik
het, nog die applikant, bewus was van die feit dat daar op
daardie
stadium 'n inkorrekte beskrywing op die titelakte van Me Irene Nel
gestaan het, is daar verkeerdelik in die transportakte
vir die
registrasie van die eiendom in die naam van die applikant, slegs na
gedeelte 1 verwys het.
17.
Klaarblyklik is die betaande transportakte van Me Irene Nel, met
slegs die verwysing na gedeelte 1, gebruik vir die voorbereiding
van
die dokumente vir die registrasie in die naam van die applkant en het
dit daartoe gelei dat die transportakte van die applikant
ook net na
gedeelte 1 verwys het. Soos voormeld was daar nooit enige twyfel dat
Me Irene Nel wel albei gedeeltes aangekoop het
nie. Sy kon beide
gedeeltes aan die applikant verkoop. Geen probleem was voorsien nie
en Me Irene Nel het die sleutels van die
huis gedurende Nov 2003 aan
die applikant oorhandig en die sleutels van die woonstel, waarin sy
van haar goed gestoor het toe sy
uitgetrek het, gedurende januarie
2004.
18.
Byna presies 9 jaar later klop Me Irene Nel se seun aan die applikant
se deur en se dat hy inderdaad die eienaar is van die
agterste
gedeelte waarop die woonstel gelee is. Dit blyk toe dat Me Irene Nel
se seun, SJ Nel, lid is van die 2e respondent wat
die resterende
gedeelte van erf [...] van die trust gekoop het. Hy het beweer dat
applikant nooit gedeelte 2 gekoop het nie omdat
dit nooit in Me Irene
Nel se naam registreer was nie en ook nie in applikant se naam
registreer was nie. Daarom, so het hy voorgehou,
is gedeelte 2 deel
van die resterende gedeelte en het hy die applikant aangese om dit
ontruim.
19.
Dit blyk dat die aanvanklike trustee van die trust waarmee Me Irene
Nel aanvanklik gehandel het, Mnr P.G. Labuschagne, reeds
jare tevore
oorlede is en dat sy kinders horn opgevolg het as trustees van die
trust. Hulle het die koopkontrak vir die verkoop
van die resterende
gedeelte aan die tweede respondent op 12 November 2012 gesluit.
20.
Die deponent van die tweede respondent beantwoordende verklaring, wat
Me Irene Nel se vorige man was, het sekere van die applikant
se
feitelike bewerings betwis. Hy het klaarblyklik geen eie kennis oor
die relevante aspekte wat hy aan die hof voorhou nie. Me
Irene Nel
het 'n ondersteunende verklaring gemaak wat weinig inhoud verskaf
het. Sy se bloat sy het nie die opsie uitgeoefen nie.
Sy voeg egter
by dat haar lewe in daardie tyd baie deurmekaar was vanwee haar
egskeiding en finansiele situasie. Ek het geen twyfel
dat Me Irene
Nel se bewerings nie korrek is nie. Die objektiewe feite en die
waarskynlikhede is oorweldigend in die guns van die
relaas waarna ek
hierbo verwys het.
21.
Die wese van beide die eerste en tweede respondente se argumente
berus op 'n kliniese beskouing van die applikant en Me Irene
Nel se
koopkontrak, die koopkontrak tussen die trust en die tweede
respondent en die onderskeie transportaktes. As gevolg daarvan
word
byvoorbeeld betoog dat die applikant nooit gedeelte 2 gekoop het nie
en nie die eienaar daarvan geword het nie. Daarenteen
het die trust
die restant verkoop en het die tweede respondent eienaar geword. Daar
word ook betoog dat enige eis wat die applikant
mag he, verjaar het.
22.
Nie een van die respondente se argument kan gehandhaaf word nie. In
wese misken dit die feit dat rektifikasie van 'n koopkontrak
sowel as
van 'n transportakte moontlik is. Verder verloor dit uit die oog dat
verjaring nie ter sprake is in die aangesig van 'n
eis om
rektifikasie nie. Sien onder andere Bester NO and others v Schmidt
Bou Ontwikkelings CC
2013 (1) SA 125
(SCA) para 7-12 en Weinerlein v
Goch Buildings Ltd
1925 AD 282.
23.
Die applikant se eis is eenvoudig nie 'n
rei vindicatio-eis
nie.
Sy eis is een van rektifikasie. Op die stadium wat oordrag van
transport in sy naam geskied het, was dit nodig om na
gedeelte 2 oak
te verwys, of dan meer korrek, na gedeelte 3. Dit is immers die
geheel van die nuwe gedeelte 3 wat hy gekoop het.
Me Irene Nel het 'n
geldige koopkontrak ten aansien daarvan gesluit en insgelyks het die
applikant dit ingevolge 'n geldige koopkontrak
van haar aangekoop. Hy
was geregtig op registrasie van transport daarvan in sy naam en dit
was moontlik om dit te doen. Die feit
dat die eiendom in die
koopkontrak tussen die applikant en Me Irene Nel verkeerdelik na
gedeelte 1 verwys kan nie bloat aanaar
word nie. Dit moet rektifiseer
word. lnsgelyks verwys die applikant se transportakte verkeerdelik
net na gedeelte 1. Dit moet insgelyks
rektifiseer word om die ware
posisie weer te gee. Selfs indien die applikant se eis wel as 'n
skuld beskou kan word, het hy eers
onlangs van die feite bewus geword
waaruit die skuld ontstaan en sou verjaring derhalwe nie vroeer teen
horn geloop het nie.
24.
Die eerste en tweede respondente se opposisie is na my mening
opportunisties. Ten minste die eerste respondent moes bewus gewees
het van die feit dat Me Irene Nel regmatig beide gedeelte 1 en 2 van
die trust aangekoop het en dat registrasie daarvan in haar
naam moes
geskied. Dit was immers in die koopkontrak self in die vooruitsig
gestel. Niks kon of kan in die pad daarvan staan nie.
Die trust was
derhalwe nie korrek deur gedeelte 2 as deel van die restant te ag
nie. Die applikant het die reg tot oordrag daarop
verkry en daarom
moet sy transportakte rektifiseer word. lnsgelyks moet die tweede
respondent se transportakte rektifiseer word
om aan te toon dat dit
slegs na die restant sander gedeelte 1 verwys. Dit kan gedoen word
deur die verwysing na die korrekte oppervlaktes
en met verwysing na
die onderverdelingsdiagram en kaart van die Landmeter Generaal.
25.
Namens die applikant is betoog dat vir saver nodig artikel 33 van die
Registrasie Van Aktes Wet, Wet 47 van 1937, in elk geval
die
applikant tot hulp kan wees. Volgens hierdie artikel kan iemand wat
nie in staat is om registrasie op sy naam op die gewone
wyse en
ooreenkomstig die volgorde van die agtereenvolgende regshandelings
uit kragte waarvan die reg op die eiendom van daardie
goed op horn
oorgegaan het, te verkry nie, by die hof by petisie aansoek doen om
'n bevel wat die registrasie van daardie goed
op sy naam magtig. Ek
stem saam met hierdie betoog hoewel ek primer van mening is dat die
applikant ook kan aanspraak maak op blote
rektifikasie van die
betrokke transportaktes soos aangevra.
26.
Die applikant is derhalwe geregtig op die regshulp aangevra in die
Kennisgewing van Mosie. Die tweede respondent het terselfdertyd
'n
teenaansoek geloods vir die uitsetting van die applikant van gedeelte
2. Onder andere om die redes hierbo vermeld behoort hierdie
aansoek
van die hand gewys te word.
27.
Wat koste betref is daar geen rede waarom koste nie die resultaat sal
volg nie. Ek is verder van mening dat dit gergverdig is
dat die
kostebevel die koste van senior advokaat sal insluit.
28.
Bygevolg word die volgende bevel gemaak:
1. Die skriftelike
koopkontrak tussen applikant en die sesde respondent na verwys in
hierdie aansoek word gerektifiseer deur die
beskrywing van die
koopsaak te vervang met die volgende:
"Gedeelte 3 van Erf
[…] van die dorp Schweizer Reneke, Groot 773 vierkante meter".
2. Die Transportakte van
die applikant, synde Akte T18324/04, word rektifiseer deur die
eiendomsbeskrywing daarin te vervang met
die volgende:
"Gedeelte 3 van Erf
[…] van die dorp Schweizer Reneke, Groot 773 vierkante meter".
3. Die Transportakte van
die trust, synde Akte T95947/12, word rektifiseer deur die
eiendomsbeskrywing daarin te vervang met die
volgende:
"Restant van Erf […]
van die dorp Schweizer Reneke, Groot 2082 vierkante meter".
4. Die Landmeter Generaal
se onderverdelingsdiagram en kaart L.G. 9914/2001, aangeheg as
aanhangsel "J" tot die funderende
verklaring, sal as
grondslag dien en ingelyf word by bogenoemde gerektifiseerde
transportaktes
5. Die eerste en tweede
respondente word gelas om die applikant se koste van die aansoek
gesamentlik en afsonderlik te betaal welke
koste die koste van senior
advokaat sal insluit.
6. Die tweede respondent
se teenaansoek word van die hand gewys.
7. Die tweede respondent
word gelas om die applikant se koste van die teen- aansoek te betaal
welke koste die koste van senior advokaat
sal insluit.
__________________________
C.P. RABIE
JUDGE
OF THE HIGH COURT