About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
>>
2016
>>
[2016] ZAGPPHC 801
|
|
Symes NO v Du Preez en Andere (30976/2015) [2016] ZAGPPHC 801 (6 September 2016)
Sekere
persoonlike/private besonderhede van partye of getuies in die
dokument is geredigeer in ooreenstemming met die wet
en
SAFLII
se beleid.
DIE GAUTENG AFDELING VAN
DIE HOOGGEREGSHOF,
PRETORIA
Saak
nr: 30976/2015
6/9/2016
Rapporteerbaar:
Nee
Van
belang vir ander regters: Nee
Hersien
In
die saak tussen:
M
E SYMES
N.O.
Applikant
en
S
J DU
PREEZ
Eerste
Respondent
Z
P
HAZELHURST
Tweede
Respondent
CITY OF TSHWAN E
METROPOLITAN
MUNICIPALITY
Derde
Respondent
UITSPRAAK
J
W LOUW, R
[1]
Die applikant is die aangestelde besigheidsreddingpraktisyn van
CarinavectInvestments (Edms) Bpk ("die maatskappy").
Die
applikant doen aansoek vir die uitsetting van die eerste en tweede
respondente, na wie ek hierna gesamentlik verwys as die
respondente,
uit die eiendom bekend as erf […], Faerie Glen, Pretoria. Die
eiendom is geregistreer op die naam van die maatskappy.
Die eerste
respondent is die enigste aandeelhouer van die maatskappy en die
tweede respondent is 'n direkteur van die maatskappy.
Die applikant
beweer dat die tweede respondent 'n vriendin van die eerste
respondent is. Die bewering word nie ontken nie. Die
aansoek is
geloods ooreenkomstig die bepalings van artikels 4 en 5 van die Wet
op Voorkoming van Onregmatige Uitsetting en Okkupasie
van Grond 19
van 1998 (''die PIE Wet").
[2]
Die respondente okkupeer die eiendom uit hoofde van 'n koopkontrak
wat die eerste respondent met die Balju, Pretoria Oos ("die
balju") gesluit het na aanleiding van 'n veiling van die eiendom
wat in opdrag van die applikant deur die balju gehou is op
27
Augustus 2014. Die eiendom sou oorspronklik op 28 Mei 2014 deur die
balju in eksekusie verkoop word uit hoofde van 'n vonnis
wat ten
gunste van die verbandhouer oor die eienom toegestaan is. Die
maatskappy is egter die dag voor die beplande veiling deur
die
tweede respondent by wyse van 'n
spesiale besluit in besigheidsredding geplaas.
Die
applikant is daarna, op 11 Junie 2014, as besigheidsreddingpraktisyn
aangestel.
[3]
Ten tye van die aanvaarding van die besigheidsreddingsplan op 25
Julie 2014, het die eerste respondent die eiendom van die maatskappy
gehuur ingevolge 'n skriftelike huurkontrak. Die
besigheidsreddingsplan het bepaal dat indien 'n aanvaarbare aanbod
vir die koop
van die eiedom, wat die huurkontrak sou insluit, nie
binne 5 dae gemaak word nie, aansoek op 'n dringende basis gedoen sou
word
vir die kansellasie van die huurkontrak. Sodanige aanbod is nie
ontvang nie en die eerste respondent het ook versuim om die huurgeld
vir die eiendom stiptelik te betaal. 'n Bevel is op 19 Augustus 2014
op aansoek van die applikant deur hierdie hof toegestaan ingevolge
waarvan die huurkontrak gekanselleer is met effek vanaf 30 September
2014. Die eerste respondent is gelas om die koste van die
aansoek te
betaal.
[4]
In opvolging van die kansellasie van die huurkontrak, het die
applikant ooreenkomstig die besigheidsreddingsplan reelings getref
om
die eiendom op 'n openbare veiling te verkoop. Aangesien die balju
reeds voorheen met die aangeleentheid gemoeid was, is die
veiling
deur die applikant aan die balju toevertrou. Die eerste respondent
het op die veiling gebie en die hoogste bod is op horn
toegeslaan. Hy
het die verkoopsvoorwaardes onderteken en die velangde deposito
betaal.
[5]
Die skuldoorsaak waarop die applikant vir die uitsetting van die
respondente uit die eiendom steun, is dat die ooreenkoms gekanselleer
is. Die respondent voer aan dat die ooreenkoms steeds geldig is.
[6]
Klousule 6 van die verkoopvoorwaardes wat deur die eerste respondent
onderteken is bepaal dat die koper 'n nie-terugbetaalbare
deposito
van 10°/o van die koopprys moet betaal en dat die balans van die
koopprys betaalbaar is teen registrasie van transport
en verseker
moet word deur 'n bank waarborg wat deur die aplikant goedgekeur moet
word, welke waarborg binne 20 dae na datum van
die verkoping aan die
balju verskaf moet word. Klousule 7 bepaal dat indien die koper
versuim om enige van sy verpligtinge ingevolge
die verkoopvoorwaardes
na te kom, die koop deur die applikant gekanselleer mag word
"on
the report of the sheriff after due notice to the purchaser" .
[7]
Die applikant voer aan dat die verlangede waarborg gelewer moes
gewees het binne 20 kalenderdae vanaf die verkoopdatum, synde
voor op
op 16 September 2014. Dit is gemeensaak dat dit nie gebeur het nie.
Die applikant is op 17 September deur die eerste respondent
telefonies meegedeel dat hy nie van voorneme was om met die
kooptransaksie voort te gaan nie. Die applikant het horn toe
meegedeel
dat die tydperk vir die lewering van 'n waarborg uitgeloop
het en dat hy moes kennis neem dat die ooreenkoms in elk geval
gekanselleer
gaan word indien die waarborg nie onmiddellik gelewer
word nie. Op 18 September 2014 het die applikant deur middel van sy
regsverteenwoordigers
'n brief aan die eerste respondent gerig waarin
die ooreenkoms gekanselleer is. Die eerste respondent het op
dieselfde dag per
e-pos aan die applikant gereageer waarin hy die
volgende se:
"1.
I submit not to proceed with the purchase of Erf […] Faerie
Glen (the Property).
2.
I will rather apply the bank facility to settle the claim of
Bridging Finance on behalf of Carinavect".
[8]
Die eerste respondent voer in sy beantwoordende verklaring aan dat
die 20 dae hofdae, en nie kalenderdae nie, is aangesien die
veiling
'n eksekusieveiling was en die aantal dae wat gestipuleer is
ingevolge die Eenvormige Hofreels as hofdae gereken moet word.
Hy
voer gevolglik aan dat die waarborg eers teen 25 Augustus 2014
gelewer moes word. Dit is gemeensaak dat die waarborg ook nie
teen
daardie datum gelewer is nie.
[9]
Daar is nie enige meriete in hierdie argument nie. In die eerste plek
was die veiling nie 'n eksekusieveiling nie. Dit was 'n
openbare
veiling wat toevallig deur die balju gehou is omdat die applikant so
besluit het. Tweedens, word dit in die aanhef tot
die
verkoopvoorwaardes gestipuleer dat die eiendom opgeveil word in
ooreenstemming met die besigheidsreddingsplan. Die
besigheidsreddingsplan
is deur die eerste respondent onderteken
namens 'n konkurrente skuldeiser, Piervest Equity Fund (Edms) Bpk.
Daar is nie met hierdie
argument deur die respondente se advokaat
tydens betoog volhard nie. Wat wel betoog is, is dat die
"report"
van die balju aan die applikant dat die waarborg nie betyds
gelewer is nie, op skrif moes gewees het. Hierdie argument is ook
sander
meriete. Daar is geen so 'n vereiste in die verkoopvoorwaardes
nie.
[10]
Dit volg uit die voorgaande dat die applikant die koopooreenkoms
behoorlik gekanselleer het as gevolg van die eerste respondent
se
versuim om betyds die verlangde waarborg te lewer.
[11]
Op 26 September 2014 skryf die eerste respondent 'n verdere e-pos aan
die applikant waarin hy die volgende se:
"Die
balju het my etlike dae gelede gseskakel en bevestig dat die 21 dae
vir lewering van waarborge teen Vrydag 26 September
verstryk, synde
21 hofdae na veiling soos per veilingvoorwaardes, en ook bevestig dat
die balju jou prokureur ook aldus ingelig
het. Jy sat ook onthou dat
ek Jou 'n dag voor die veiling gewys het op hierdie '21 dae
bepaling'.
Die
balju (welke in beheer is en was van die verkoop van die eiendom)
bevestig dat die koopooreenkoms tussen my en Carinavect Investments
(Pty) Ltd ('die Koopooreenkoms') steeds in esse is op datum van
hierdie epos-skrywe.
Jou
kennisgeweing ter kansellasie van die verkoping en 'aanvaarding van
'n ander aanbod' konstitueer repudiasie van die Koopooreenkoms.
Ek
aanvaar hiermee jou repudiasie van die Koopooreenkoms, en behou my
regte voor in hierdie aangeleentheid."
[12]
Afgesien daarvan dat die veilingvoorwaardes bepaal dat die waarborg
binne 20 dae, en nie 21 dae nie, gelewer moet word, is
die inhoud van
hierdie e-pos in stryd met die eerste respondent se vorige e pos
waarin hy te kenne gegee het dat hy nie met
die ooreenkoms wil
voortgaan nie en, by noodwendige implikasie, dat hy nie die verlangde
waarborg gaan f ewer nie. Maar selfs indien
aanvaar sou word dat die
ooreenkoms nog
in esse
was op 26 September 2014 en dat die
applikant die ooreenkoms deur haar kansellasiekennisgewing
gerepudieer het soos deur die eerste
respondent aangevoer, het die
eerste respondent uitdruklik sodanige repudiasie aanvaar. Op die
eerste respondent se eie weerga
we het die ooreenkoms dus tot 'n
einde gekom en het die respondente gevolglik geen reg om die eiendom
te okkupeer nie.
[13]
In sy beantwoordende verklaring ontken die eerste respondent dat hy
in sy e-pos van 26 September 2014 die applikant se beweerde
repudiasie aanvaar het. Hy se:
"I (1st Respondent) submitted
that I accept that she repudiates the agreement but I reserved my
rights in
regard to Applicant's repudiation".
Die
eerste respondent se in sy beantwoordende verklaring dat hy 'n
advokaat van hierdie hof is. Hy verstaan klaarblyklik die konsepte
van repudiasie en aanvaarding van repudiasie. Sy ontkenning in die
beantwoordende verklaring dat hy die applikant se beweerde repudiasie
aanvaar het en sy verdraaiing van die ondubbelsinnige bewoording van
sy e-pos is, indien nie oneerlik nie, uiters opportunisties.
Dit is
'n deursigtige paging om weg te kom van die feit dat die ooreenkoms
op sy eie weerga we beeindig is.
[14]
Dit blyk dus dat op sowel die applikant as die eerste respondent se
weergawe die koopooreenkoms tot 'n einde gekom het. Daar
is dus geen
basis waarop die eerste respondent kon gedink het dat hy en die
tweede respondent geregtig is om steeds die eiendom
te bly okkupeer
nie. Dit is namens die applikant betoog dat die eerste respondent se
optrede en die standpunt deur horn ingeneem
in sy beantwoordende
verklaring
ma/a fide
is en dat hy misbruik maak van die PIE
Wet. Ek stem saam met hierdie submissies.
[15]In
die lig van die voorgaande, word 'n bevel verleen ingevolge bedes 1,
2, 3, 4 en 5 van die kennisgewing van mosie.