About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
>>
2016
>>
[2016] ZAFSHC 205
|
|
Loggenberg NO and Others v Maree and Others (2801/2016) [2016] ZAFSHC 205 (23 December 2016)
IN
DIE HOë HOF VAN SUID-AFRIKA,
VRYSTATSE AFDELING,
BLOEMFONTEIN
Saaknr: 2801/2016
Rapporteerbaar: Nee
Van belang aan ander
regters: Ja
In
die saak tussen:
ANTON
LOGGENBERG
N.O.
1
ste
Eiser
CHARLOTTA
AUGUSTA LOGGENBERG
N.O
2
de
Eiser
LEON
LOGGENBERG
N.O.
3
de
Eiser
CHARLOTTA
AUGUSTA LOGGENBERG
N.O
4
de
Eiser
ANTON
GEORG VORSTER
N.O
5
de
Eiser
en
NICOLAAS
PETRUS
MAREE
1ste Verweerder
MAREE &
BERNARD
PROKUREURS
2de Verweerder
REGISTRATEUR
VAN AKTES, BLOEMFONTEIN
3de Verweerder
DIE MEESTER VAN DIE
HOë HOF, VRYSTAAT
AFDELING,
BLOEMFONTEIN
4de Verweerder
LOUIS
CLAASSEN
5de Verweerder
AANGEHOOR
OP:
2 DESEMBER 2016
UITSPRAAK
DEUR:
DAFFUE, J
GELEWER
OP:
23 DESEMBER 2016
I
INLEIDING
[1]
Die eisers se besonderhede van vordering bevat verskeie eise, maar
vir doeleindes hiervan is slegs die volgende relevant:
“
Gevolglik
versoek die eerste tot derde eisers, namens die trust, vonnis soos
volg:
1.
‘
n Bevel in terme waarvan die eerste
verweerder gelas word om
bona fide
en rederlikerwys met die eerste tot derde eisers te onderhandel met
die oogmerk om ‘n ooreenkoms ter verkryging van oordrag
en
transport van die Weltevreden plase met die trustees van die Trust te
sluit.
2.
‘
n Bevel in terme waarvan die eerste
verweerder gelas word om namens die beleggers van Maree & Bernard
Prokureurs
bona fide
en redelikerwys met die trustees van die Trust te onderhandel ten
einde ‘n ooreenkoms ter finansiering van die Trust ter
verkryging van oordrag en transport van die Weltevreden plase te
sluit.
3.
In die alternatief tot smeekbedes 1 en 2,
‘n bevel in terme waarvan die eerste verweerder gelas word om:
3.1
die Weltevreden plase in eiendom aan die
trustees indertyd van die Trust oor te dra teen nakoming van die
tender en die betaling
van die gelde waarna in paragraaf 42.2 van die
eisers se besonderhede van vordering verwys is; en
3.2
alle nodige stappe te doen, dokumente te
teken en opdragte te verleen ten einde die Weltevreden plase aan die
trustees indertyd
van die Trust oor te dra.”
[2] Eerste verweerder het
eksepsie aangeteken op grond daarvan dat eerste to derde eisers se
besonderhede van vordering nie ‘n
skuldoorsaak openbaar nie.
Hierdie uitspraak handel bygevolg met die vraag of die eksepsie
toegestaan behoort te word al
dan nie.
II
DIE PARTYE
[3]
Vyf eisers is gesiteer in die dagvaarding maar vir doeleindes van
hierdie eksepsie is slegs die eerste drie eisers in hulle
hoedanighede as trustees van die Chacoranja Trust (“die Trust”)
relevant. Ek sal hierin na hierdie partye as
die trustees
verwys tensy ek uitdruklik bedoel om na eerste eiser te verwys
insoverre hy pertinent figureer in die besonderhede
van vordering.
[4] Vyf verweerders is
gesiteer in die besonderhede van vordering maar vir doeleindes
hiervan is slegs die eerste verweerder, Nicolaas
Petrus Maree (die
“
eksipiënt”
) ‘n
relevante party. Hy alleen het eksepsie aangeteken.
III
DIE GEVORDERDE REGSHULP
[5] E
ksipiënt
verlang ‘n bevel ingevolge waarvan die eksepsie met koste
handhaaf word, dat die eerste drie eisers se eise met koste van
die
hand gewys word, alternatiewelik dat die besonderhede van vordering
deurgehaal word met koste, verder in alternatief dat smeekbedes
1 en
2 afgewys word, alternatiewelik deurgehaal word met koste. In
elke geval word die koste verbonde aan die gebruikmaking
van twee
advokate gevorder.
IV
REGSBEGINSELS VAN TOEPASSING BY EKSEPSIES
[6]
Die doel van ‘n eksepsie is om die lei van onnodige getuienis
tydens ‘n verhoor te vermy indien ‘n regspunt
op
eksepsie-stadium beslis kan word wat die gehele saak daar en dan
beslis. Vergelyk
Dharumpal Transport (Pty) Ltd v Dharumpal
1956 (1) SA 700(A)
te 706E
.
[7]
Ten einde met ‘n eksepsie te kan slaag moet die
eksipiënt
die hof oortuig dat die betrokke pleitstuk op elke vertolking
wat redelikerwyse daaraan geheg kan word, vatbaar is vir eksepsie.
Vergelyk
Theunissen en Andere v Transvaalse Lewendehawe Koöp
Bpk
1988 (2) SA 493(A)
te 500E en Lewis v Oneanate (Pty) Ltd and
Another 1992 (4) 811(A) te 817F.
[8]
Die pleitstuk waarteen eksepsie aangeteken is moet op sigwaarde, dit
wil sê soos dit geformuleer is, beoordeel word en
die hof kan
nie ‘n wyer ondersoek instel nie. Vergelyk
Burger v
Rand Water Board and Another
2007 (1) SA 30(HHA)
te 32D-E.
[9] Die bewerings waarop
gesteun word in die pleitstuk waarteen
ge-eksipieër
word moet vir doeleindes van die beregting van die eksepsie as korrek
aanvaar word, tensy dit ooglopend vals is of onmoontlik bewys
sou kon
word.
V
OPSOMMING VAN DIE WESENLIKE FEITE SOOS GEPLEIT
[10]
Die besonderhede van vordering is ingekleur met getuienis en op die
basis dat dit soos ‘n storie lees. Instede
daarvan dat
slegs die wesenlike feite gepleit is, is ‘n aansienlike
hoeveelheid getuienis gepleit, skynbaar om die trustees
se moeilike
en bykans onhoudbare posisie te probeer weergee. Die agtergrond
en geskiedenis van die verhouding tussen eerste
eiser, sy trust en
beslote korporasies met eksipiënt is op rekord geplaas.
[11]
E
ksipiënt is ‘n prokureur en vennoot
van tweede verweerder. Sy firma bedryf ‘n
beleggingspraktyk ingevolge
waarvan gelde wat deur kliënte aan
hulle toevertrou word, uitgeleen word op verband aan ander kliënte.
Eerste eiser
en eksipiënt was vriende en eerste eiser was ook
vir jare ‘n kliënt van eksipiënt en tweede
verweerder.
[12]
Die Anton Loggenberg Familie Trust (“die Familie Trust”)
is in 1997 opgerig om die belange van eerste eiser en
sy gesin te
beskerm. Sekere plaaseiendomme bekend as die Weltevreden plase het
voorheen aan die Familie Trust behoort. Die
Weltevreden plase
is op ‘n openbare veiling verkoop nadat daar vonnis ten gunste
van die likwidateurs van Klein-Cor Boerdery
BK, waarin eerste eiser
ook ‘n belang gehad het, teen die Familie Trust verleen en toe
daarop beslag gelê is.
[13]
Voorafgaande hierdie verkoping het eerste eiser en eksipiënt
advies ingewin van ‘n Pretoria prokureur omdat dit
groot nadeel
vir die Loggenberg gesin sou inhou indien die Weltevreden plase
verkoop word. Dit is eerste eiser en sy gesin
se familiegrond
waarop hulle geboer het deur gebruikmaking van verskillende
entiteite, alhoewel eerste eiser, ‘n ongerehabiliteerde
insolvent, die dag-tot-dag bestuur van die boerdery behartig het.
Na aanleiding van die advies is ‘n uitdruklike, alternatiewelik
stilswyende, mondelinge ooreenkoms gesluit (aldus die bewering)
ingevolge waarvan ooreengekom is tussen eerste verweerder en die
eksipiënt dat ‘n verdere trust opgerig sou word, dat
eksipiënt persoonlik die Weltevreden plase op die veiling
sou
aankoop en transport ontvang waarna dit uiteindelik aan die
trust nog opgerig te word, getransporteer sou word
na sodanige
oprigting. Vir daardie doel en op sterkte van die ooreenkoms
soos beweer, sou eksipiënt verplig wees om
op ‘n
bona
fide
en redelike wyse met die trustees van die trust opgerig te
word te onderhandel om die Weltevreden plase aan sodanige trust oor
te dra teen betaling van die koste wat eksipiënt opgeloop het om
oordrag in sy naam te verkry en sou hy ook redelikerwyse met
beleggers van tweede respondent onderhandel om finansiering te bekom.
[14]
Dit is gemeensaak dat die trust inderdaad opgerig is deur eksipiënt
en dat eerste, tweede en derde eisers tans die trustees
van hierdie
trust is. Nieteenstaande onderhandelinge soos na bewering in
die vooruitsig gestel, het eksipiënt nie gehoor
gegee aan die
ooreenkoms nie en het hy versuim om onder andere finansiering te
bekom en oordrag van die Weltevreden plase aan die
trust te
bewerkstellig. Eksipiënt het reeds die plase aan ‘n
derde persoon verkoop, maar kragtens ‘n tussentydse
bevel van
hierdie hof word hy verbied om verder daarmee te handel en/of dit aan
die koper te transporteer.
VI
DIE GELDIGHEID VAN DIE BEDING TEN BEHOEWE VAN ‘n DERDE
[15]
Eksipiënt doen aan die hand dat enige ooreenkoms wat die
vervreeming van grond ten doel het, of verbandhoudend daartoe
staan,
vervat moet word in ‘n skriftelike vervreemdingsakte wat deur
beide partye of hulle agente, handelende op hulle skriftelike
gesag
onderteken moet word, by gebreke waarvan daar geen geldige ooreenkoms
tot stand kan kom nie. Artikel 2(1) van die Wet
op Vervreemding
van Grond, 68 van 1981 lees soos volg:
“
2.
Formaliteite ten opsigte van vervreeming van grond.
1.
Geen
vervreeming van grond na die inwerkingtreding van hierdie artikel is,
behoudens die bepalings van artikel 28, van krag nie
tensy dit vervat
is in ‘n vervreemdingsakte wat deur die partye daarby of deur
hulle agente, handelende op hulle skriftelike
gesag, onderteken is.”
[16]
Die volgende vrae wat beantwoord moet word is wat met
“
grond”
“
vervreem”
en
“
vervreemdingsakte”
bedoel word.
Grond word soos volg gedefinieer in artikel 1 van die betrokke wet:
“
grond
– (a) ook
i.
enige eenheid;
ii.
enige reg om oordrag van grond te eis;
iii.
‘n onverdeelde aandeel in grond;
iv.
voorlopige eiendomsreg bedoel in artikel 62 van die Wet op
Ontwikkelingsfasilitering, 1995.”
Vervreem
word soos volg gedefinieer in dieselfde artikel:
“
vervreem
,
met betrekking tot grond, verkoop, ruil of skenk, ongeag of so ‘n
verkoping, ruil of skenking onderworpe is aan ‘n
opskortende of
ontbindende voorwaarde, en het ‘vervreemding’ ‘n
ooreenstemmende betekenis.”
Vervreemdingsakte
word gedefinieer as
“’
n
stuk of stukke waarkragtens grond vervreem word.”
[17]
In
Johnston v Leal
1980 (3) SA 927
(A) te 937G – 938C
het die destydse Appèlhof met betrekking tot die verkoop van
onroerende eiendom bevind dat die gehele koopkontrak of minstens
die
wesenlike terme daarvan in skrif beliggaam behoort te wees en ek haal
aan:
“
The
material terms of the contract are not confined to those prescribing
the
essentialia
of
the contract of sale, viz the parties to the contract, the
merx
and
the
pretium
,
but include, in addition, all other material terms…
Generally speaking these terms - and especially the
essentialia
-
must be set forth with
sufficient accuracy and particularity to enable the identity of the
parties, the amount of the purchase
price and the identity of the
subject matter of the contract, as also the force and effect of other
material terms of the contract,
to be ascertained
without
recourse to evidence of an oral
consensus
between
the parties
.”
(eie
beklemtoning)
[18]
Mnr Van der Walt het namens die trustees aangevoer dat ons hier met
‘n
“
eiesoortige
ooreenkoms ter verkryging van oordrag en transport”
te doen het en dat
daar inderdaad ander
casae
bestaan op
grond waarvan vervreemding kan plaasvind, anders dan by wyse van
verkoop, ruil of skenking. Op ‘n navraag
van my wat dan
die
causa
sou wees
indien registrasie van transport vanaf die eksipiënt na die
trust sou plaasvind, kon hy nie werklik ‘n bevredigende
antwoord gee nie. Ek is wel verwys na
Murray
& Roberts Construction Ltd v Finat Properties (Pty) Ltd
1991 (1)
SA 508
(A),
maar
na my oordeel verskil die feite in gemelde beslissing geheel en al
van die feite
in
casu.
Ek
kom later terug na hierdie beslissing. Ek kan aan slegs een
ander
causa,
anders as verkoop, ruil of skenking dink en dit het te doen met
verkryging van grond by wyse van erflating en of ‘n
herverdelingsooreenkoms
voortspruitende uit die bereddering van ‘n
boedel.
[19]
Dit is vir my duidelik en is dit ook so deur Mnr Terblanche namens
eksipiënt geargumenteer, dat selfs op die trustees
se eie
weergawe ‘n bedrag betaal sou word ten einde oordrag van die
Weltevreden plase te bekom in die naam van die trustees
van die
trust. Ek haal slegs die volgende aan uit die besonderhede van
vordering:
“
26.6
die te stigte trust geregtig sal wees om oordrag van die Weltevreden
plase vanaf die eerste verweerder te verkry,
teen
betaling van die koste
wat die eerste verweerder sou moes oploop en betaal om oordrag van
die Weltevreden plase in sy naam te kan verkry en teen
betaling
van die lening
van die Familie Trust verskuldig aan die beleggers van Maree &
Bernard Prokureurs.”
(eie beklemtoning)
Op
enige redelike konstruksie van trustees se weergawe sou die trust
wanneer dit eendag opgerig word (en ons weet dit is opgerig)
vergoeding aan eksipiënt moes betaal gelykstaande aan wat dit
eksipiënt sou kos om die plaas op die veiling aan te koop
en
alle verbandhoudende koste in verband daarmee tesame met die
uitstaande leningskuld van die Familie Trust. Dit kan as
niks
anders as ‘n uiteindelike verkoping van die plase deur die
eksipiënt aan die trustees van die trust beskou word
nie.
In
Crous NO v Utilitas Bellville
1994 (3)
SA 720(K)
te 725F
is die term
“vervreem” soos volg gedefinieer:
“
Met
inagneming van bostaande uitsprakereg en woordeboek-definisies, sou
dit na my mening korrek wees om te sê dat die
algemeen-aanvaarde
of gewone betekenis van 'vervreem' ('alienate' op
Engels) vrywillige en 'willekeurige' oordrag van eiendomsreg van
'n
saak deur die eienaar daarvan na 'n nuwe eienaar impliseer.”
[20]
De Wet en Van Wyk,
Kontrakte en Handelsreg
, vol 1, bl. 313
omskryf ‘n koopkontrak soos volg:
“’
n
Koopkontrak is ‘n wederkerige ooreenkoms waarby een persoon,
die verkoper, onderneem om aan die ander, die koper, ‘n
saak te
lewer, en die ander, in ruil daarvoor, onderneem om aan eersgenoemde
‘n som geld te betaal.”
Na
my mening het die partye hiertoe ‘n vervreemding beoog van die
Weltevreden plase vanaf eksipiënt
na die trustees van
die trust en dat ‘n bedrag geld betaalbaar sou wees vir die reg
om registrasie van transport te bekom.
Sien
Commissioner of Customs & Excise v Randles Brothers &
Hudson Ltd 1941 (AD) 369 te 400
en veral
Commissioner for
Inland Revenue v Wandrag Asbestos (Pty) Ltd
[1994] ZASCA 148
;
1995 (2) SA 197
(A) te
214D – 215F.
[21]
Die enigste vertolking wat redelikerwys geheg kan word aan die
besonderhede van vordering is dat eksipiënt en eerste eiser
‘n
ooreenkoms aangegaan het ingevolge waarvan ‘n trust opgerig sou
word, dat eksipiënt in die tussentyd die Weltevreden
plase op
die veiling aankoop en sodra die trust eendag opgerig is, eksipiënt
verplig sou wees om transport van Weltenvreden
plase te gee aan die
trustees van die trust opgerig te word teen betaling van ‘n
geldsom, synde dit wat hy vir die plase
betaal het en alle koste
verbandhoudend daarmee, sowel as die uitstaande leningskuld van die
Familie Trust. In
Murray
& Roberts supra
sou
Murray & Roberts ‘n groot hoeveelheid erwe bemark en
vervreem aan gekwalifiseerde kopers vir en ten behoewe van die
Ontwikkelingsraad. Geen transportering van erwe na Murray en
Roberts sou plaasvind nie. Op sy beurt het Murray &
Roberts
‘n mondelinge ooreenkoms met Finat gesluit ingevolge waarvan
Finat huise op sekere toegekende erwe sou bou en bemark
aan
gekwalifiseerde kopers. Met elke verkoping sou die betrokke
Raad dan tussen R11 500 en R12000 per erf ontvang.
Daar
was dus geen sprake van vervreemding van grond aan Murray &
Roberts of aan Finat nie. Hierdie saak is dus onderskeibaar.
Na my oordeel is die mondelinge ooreenkoms waarop eisers steun nietig
vanweë die nie-nakoming van artikel 2(1) van die Wet
op
Vervreemding van Grond.
VII
ONGELDIGHEID VAN EISERS SE OOREENKOMS WEENS VAAGHEID
[22]
Die trust steun om ‘n ooreenkoms om ‘n ooreenkoms te
bereik, die sogenaamde
pactum de contrahendo
.
Ex
facie
die eisers se besonderhede van vordering is daar nie
konsensus bereik ten aansien van wesenlike terme van die ooreenkoms
nie.
So byvoorbeeld is die koopprys wat uiteindelik deur die
trust betaalbaar sou wees om transport te ontvang, nie bepaal of
selfs
bepaalbaar nie. Daar is ook nie ooreengekom tot welke
bedrag eksipiënt gemagtig of verplig sou wees om te bie op die
veiling nie. Daar is ook geen konsensus met betrekking tot die
aard en omvang van finansiering en die terme waarvolgens finansiering
beding moes word met die beleggers van tweede verweerder nie.
As gevolg van die Familie Trust se onvermoë om sy verpligtinge
na te kom is dit goed denkbaar dat beleggers of nie bereid sou wees
om geld aan eerste eiser se nuwe trust te leen nie, of indien
wel, op
totaal ander voorwaardes en veral ‘n verhoogde rentekoers.
Daar is ook geen konsensus met betrekking tot wat
die effek sou wees
indien eksipiënt onsuksesvol sou wees om finansiering vir die
trust te bekom of op voorwaardes wat nie
vir die trustees aanvaarbaar
was nie. Etlike ander onsekerhede bestaan.
[23]
Mnr Van der Walt het aangevoer dat die ooreenkoms beoordeel moet word
aan die hand van die feitelike agtergrond waarteen dit
gesluit is en
dat getuienis tydens die verhoor ontvanklik sou wees hieromtrent.
Volgens hom staan dit vas teen watter prys
die plase op die veiling
aangekoop is, dat die beoogde trust wel gestig is, dat eerste eiser
en sy familie steeds te alle tye die
plase geokkupeer het en dat dit
moontlik sou wees om getuienis aan te bied ten aansien van die terme
wat voorheen met beleggers
beding is vir die Familie Trust.
[24]
Jordaan R, voor wie die aansoek om tussentydse regshulp gedien het,
het hom soos volg uitgelaat te para [23] van die getikte
uitspraak:
“
Uit
die applikante se eie bewerings blyk dit dat daar verskeie onsekere
voorwaardes sou wees vir die uitvoering van die beding (van
‘n
derde) ......... Op hierdie stadium kan ek bloot vermeld dat ek
ernstige bedenkinge het oor die afdwingbaarheid
van ‘n beding
in sulke terme wat afhanklik is van verdere onderhandeling en die
sukses daarvan.”
[25]
Dit mag geargumenteer word dat getuienis aangebied sou kon word van
eerste eiser tot die effek dat hy ook op die veiling teenwoordig
was
en sou kon verhoed dat eksipiënt hoër bie vir die plase as
wat eerste eiser in gedagte gehad het en dat die ooreenkoms
in
hierdie opsig nie vaag is nie vanweë die voorafgaande afspraak
tussen die twee vriende om die plase teen die laagste moontlike
prys
in te koop en ook dat die trust waarop ooreengekom is, inderdaad
opgerig moes word deur eksipiënt wat hy inderdaad gedoen
het.
Nieteenstaande hierdie aspekte en getuienis wat gelewer sou kon word
hieromtrent is ek van oordeel dat die ooreenkoms
soos gepleit so vaag
is dat dit nie deur getuienis gered sal kan word nie. Die
pleitstuk is op elke vertolking wat redelikerwyse
daaraan geheg kan
word vatbaar vir eksepsie en behoort die eksepsie ook op hierdie
basis te slaag.
VIII
DIE GELDIGHEID VAN ‘n OOREENKOMS OM TE ONDERHANDEL TEN EINDE ‘n
OPVOLGENDE OOREENKOMS TE SLUIT
[26]
Mnr Van der Walt het sterk gesteun op ‘n uitspraak van Blignaut
R in
Indwe Aviation v Petroleum Oil and Gas Corporation of
SA (No 1)
2012 (6) SA 96
(WCC)
vir sy submissie dat die
Suid-Afrikaanse kontraktereg uitgebrei is deurdat bevind is dat ‘n
ooreenkoms om te onderhandel regsgeldig
is. Ek stem nie met
hierdie submissie saam nie. Blignaut R was geroepe om te bevind
of die betrokke applikant ‘n
prima facie
reg aangetoon
het ten einde met ‘n tussentydse interdik te kon slaag.
Hy het wel ‘n tussentydse bevel verleen
en die volgende
dicta
te paras [31] en [32] word aangehaal:
“
[31]
It seems to me therefore that applicant has established,
at least
prima facie
, that the
alleged agreement
to
negotiate a further agreement is
not too vague
to be
enforceable.
[32]
The second question to be determined, in regard to applicant’s
prima facie
right, is whether an agreement to negotiate a
further agreement was in fact concluded between the parties.”
Die
geleerde regter het te para [38] tot die gevolgtrekking gekom dat ‘n
prima facie
saak uitgemaak is dat die respondent die
ooreenkoms om ‘n verdere ooreenkoms te onderhandel verbreek
het. Baartman
R het daarna die hoofaansoek aangehoor en
alhoewel ek nie in besit is van haar uitspraak nie, blyk dit dat sy
die hoofaansoek van
die hand gewys het op 4 Februarie 2011, alhoewel
sy verlof tot appèl na die Hoogste Hof van Appèl
verleen het.
Ek verwys na
Indwe Aviation v Petroleum Oil and
Gas Corporation of South Africa (Pty) Ltd & Another
(No 2)
2012 (6) SA 110
(WCC) te para [13]
. Ek kon geen annotasies
vind op die
Indwe Aviation
beslissing van Blignaut R nie en
dra ook nie kennis of daar ooit uitspraak gelewer is deur die Hoogste
Hof van Appèl nie.
Blignaut R se
dicta
kan nie as
‘n finale uitspraak of selfs sy
ratio
decidendi
beskou
word nie. Dit is ook duidelik dat, alhoewel hy verwys het
na spesifieke gesag, hy
prima facie
‘n totaal ander mening gehuldig het as die heersende gesag op
daardie stadium, te wete
Southernport
Development (Pty) Ltd v Transnet Ltd
2005 (2) SA 202
(HHA)
.
[27]
In
Southernport
het Ponnan AR soos volg opgemerk met
betrekking tot ‘n sogenaamde “agreement to agree”
te para [17]:
“
Nor, for that
matter, could it be suggested that the second agreement constituted
an agreement to agree which was dependent on the
absolute discretion
of the parties. For
what elevates this agreement to a
legally enforceable one
and distinguishes it from an agreement to
agree
is the dispute resolution mechanism
to which the parties
have bound themselves.” (eie beklemtoning)
[28]
Eisers het probeer ondersteuning vind in die uitspraak van Moseneke
DCJ in
Everfresh Market Virginia v Shoprite Checkers
waar die
meerderheid hulle soos volg uitgelaat het te paras [70] en [71] oor
die moontlikheid van die bestaan van ‘n plig
om
bona fide
te onderhandel:
“
[70] Is that were
so, then the parties’ bargain was that they would try to agree,
and the age-old contractual doctrine that
agreements solemnly made
should be honoured and enforced (
pacta sunt
servanda
)
would bolster Everfresh’s case that
the law should be developed to make an agreement of this kind
enforceable.
[71] Had the case been
properly pleaded, a number of interlinking constitutional values
would inform a development of the common
law. Indeed, it is
highly desirable and in fact necessary to infuse the law of contract
with constitutional values, including
values of ubuntu, which inspire
much of our constitutional compact. On a number of occasions in
the past this court has had
regard to the meaning and content of the
concept of ubuntu. It emphasises the communal nature of society
and ‘carriers
in it the ideas of humaneness, social justice and
fairness’ and envelopes ‘the key values of group
solidarity, compassion,
respect, human dignity, conformity to basic
norms and collectives unity.’
[72] Were a court to
entertain Everfresh’s argument, the underlying notion of good
faith in contract law, the maximum of contractual
doctrine that
agreements seriously entered into should be enforced, and the value
of ubuntu, which inspires much of our constitutional
compact, may
tilt the argument in its favour. Contracting parties certainly
need to relate to each other in good faith.
Where there is a
contractual obligation to negotiate, it would be hardly imaginable
that our constitutional values would not require
that the negotiation
must be done reasonable, with a view to reaching an agreement and in
good faith.”
[29]
Nieteenstaande die opmerkings van die meerderheid
regters, word die volgende
dictum
aangetref te para [79] wat ‘n aanduiding is dat die kanse
skraal was dat die gemenereg suksesvol uitgebrei sou kon word in
die
onderhawige aangeleentheid:
“
The second reason
is that at the very least this court, as an appellate court, must
before remitting be satisfied that the common
law, like in
Carmichele,
needs to be
developed. In other words, the appellate court has to pronounce
itself on the merits of the need to develop the
common law in the
course of determining prospects of success of the application for
leave to appeal. It is not good enough
to ask the court
a
quo
whether the common law needs to be developed. That
hypothetical question arises in every single case involving the
common
law. The judgment of Yacoob J eschews the merits and
requires the High Court to do that preliminary enquiry.
I
thus hold that it is not in the interests of justice to remit unless
there is a reasonable prospect that the court to which the
matter is
remitted is likely to hold that the common law needs to be adapted
.
Otherwise the remittal may be said to be speculative.”
(eie
beklemtoning)
[30]
Dit blyk dis dat nieteenstaande die moontlikheid waarna die
Konstitusionele Hof verwys het, die skuldoorsaak waarop eisers
steun
geensins deel van ons gemenereg vorm nie en was die Konstitusionele
Hof in
Everfresh
nie eens oortuig daarvan dat dit sodanig
uitgebrei kan word nie.
[31]
Ek is van oordeel dat daar nie sprake kan wees van
bona fide
onderhandelinge vir die sluit van ‘n mondelinge ooreenkoms
wat die vervreemdeling van onroerende eiendom ten doel het nie.
Dit is lynreg in stryd met wetsbepalings wat skrif as ‘n
vereiste stel. Daar kan nie onderhandel word om ‘n
statutêre vereiste te verbreek of eenvoudig nie na te kom nie.
[32]
In
Makate v Vodacom Ltd
2016 (4) SA 121
(CC)
het die kwessie
van
bona fide
onderhandelings ten einde ‘n moontlike
ooreenkoms te sluit ter sprake gekom. Soos in die geval van
Southernport
het die Konstitusionele Hof met ‘n
ooreenkoms te doen gehad waarin voorsiening gemaak is vir ‘n
meganisme om ‘n
dooie punt tydens onderhandelings op te klaar.
Mogoeng HR het hom soos volg uitgelaat te para [97] in
Makate
:
“
Therefore,
currently the position in our common law is that an agreement to
negotiate in good faith is enforceable i
f it provides for a
deadlock-breaking mechanism
in the event of the negotiating
parties not reaching consensus. This position was reaffirmed by
the Supreme Court of Appeal
in Southernport Developments.”
(eie
beklemtoning)
[33] Die ooreenkoms
waarop eisers hulle beroep maak nie voorsiening vir enige tipe
meganisme om ‘n moontlike dooie punt in
hulle onderhandelinge
op te klaar nie. Ek het reeds daarop gewys dat Blignaut R nie
die Suid Afrikaanse kontraktereg in hierdie
verband uitgebrei het nie
en dat die posisie steeds is soos in
Southernport
en onlangs
bevestig in
Makate
. Ek is gebonde aan laasgenoemde twee
uitsprake en het dis nie ‘n keuse nie as om te bevind dat die
sogenaamde ooreenkoms
om te onderhandel teneinde ‘n moontlike
latere ooreenkoms te bereik nietig is.
IX TER AFSLUITING
[34]
Eksipiënt versoek dat die eksepsie gehandhaaf word met koste en
dat eisers se eis van die hand gewys word, alternatiewelik
dat die
besonderhede van vordering deurgehaal word, verder in die
alternatief, dat bedes 1 en 2 afgewys en/of deurgehaal word.
In
alle gevalle word versoek dat die koste van twee advokate toegeken
word. Mnr Van der Walt het versoek dat die eksepsie
van die
hand gewys word met koste.
[35]
Dit is ‘n welbekende beginsel dat ‘n hof wat ‘n
eksepsie toestaan teen besonderhede van vordering wat nie
‘n
skuldoorsaak openbaar nie, altyd verlof sal verleen aan die
onsuksesvolle party om te wysig teneinde die gebrek te probeer
regstel. Vergelyk
G
roup
Five Building Ltd v Government of the Republic of South Africa
(Minister of Public Works and Land Affairs)
[1993] ZASCA 4
;
1993 (2) SA 593
(A) te 602J - 603A:
“
An
order dismissing an action puts an end to the proceedings and means
that if the plaintiff wishes to pursue his claim on a different
pleading he must start
de novo.
This may have drastic
consequences for the plaintiff, particularly where it results in the
prescription of the claim. In my
opinion, it would be contrary
to the general policy of the law to attach such drastic consequences
to a finding that the plaintiff's
pleading discloses no cause of
action.”
Sien
ook
Elgin Brown & Hamer (Pty) Ltd v Industrial
Machinery Suppliers (Pty) Ltd
[1993] ZASCA 55
;
1993 (3) SA 424
(A)
te 431B – G.
Daar
is geen rede om van hierdie praktyk af te wyk nie en ek is nie bereid
om volledig aan Mnr Terblanche se versoek te voldoen
nie.
[36] Die koste van twee
advokate is versoek. Die geskil het betrekking op ‘n
belangrike beginsel wat waarskynlik in
die nabye toekoms weer die
aandag van ons hoogste hof sal geniet. Ek is derhalwe tevrede
dat die gebruikmaking van twee advokate
geregverdig was.
X
DIE BEVELE
[37]
Bygevolg dat die volgende bevele verleen:
1.
Die eksepsie word toegestaan met koste
welke die koste van twee advokate insluit.
2.
Alle paragrawe in eisers se besonderhede
van vordering wat verband hou met die regshulp aangevra in bedes 1 &
2, insluitende
die betrokke bedes, word deurgehaal met koste,
insluitende die koste van twee advokate.
3.
Verlof word aan eisers verleen om hul
besonderhede van vordering te wysig voor of op 30 Januarie 2017.
____________
JP DAFFUE, J
Namens
die eksipient: Adv. FR Terblanche SC & AJ Wessels
In
opdrag van: EG Cooper Majiedt Ing
Bloemfontein
Namens
1 ste tot 3de eisers: Adv DJ Van der Walt SC
In
opdrag van: Symington & De Kok
Bloemfontein