Cillie v Geldenhuys (306/07) [2008] ZASCA 54; [2008] 3 All SA 507 (SCA) ; 2009 (2) SA 325 (SCA) (22 May 2008)

About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Supreme Court of Appeal
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Supreme Court of Appeal
>>
2008
>>
[2008] ZASCA 54
|

|

Cillie v Geldenhuys (306/07) [2008] ZASCA 54; [2008] 3 All SA 507 (SCA) ; 2009 (2) SA 325 (SCA) (22 May 2008)

Links to summary

DIE HOOGSTE HOF VAN APPÉL
VAN SUID-AFRIKA
Rapporteerbaar
Saaknr: 306/07
In die
saak tussen:
PIETER
ROSSOUW CILLIE
...
Appellant
en
MATTHEUS
LOURENS GELDENHUYS
...
Respondent
Coram: HARMS Wnde AP,
STREICHER, CAMERON, PONNAN en CACHALIA ARR
Verhoor: 06 MEI 2008
Gelewer: 22 MEI 2008
Opsomming:
Verjaring
– verkrygende varjaring van landelike serwitute – die verskil
tussen positiewe en negatiewe serwitute – die omvang
van serwitute
en die eienaar van die dienende eiendom se bevoegdheid om die
serwituut te affekteer – die kennisleer is nie op saaklike
regte
van toepassing nie.
Summary:
Prescription
– acquisitive prescription of praedial servitudes – difference
between positive and negative servitudes – scope
of servitudes and
servient owner’s power to impinge on the servitude – doctrine of
notice does not apply to real rights.
Neutral Citation:
Cillie
v Geldenhuys
(306/07)
[2008] ZASCA 54
(22 May 2008)
U I T S P R A A K
HARMS Wnde AP/
HARMS Wnde AP:
INLEIDING
[1] Hierdie appèl handel ten eerste met die
verkryging van grondserwitute deur middel van verjaring. Twee
serwitute is ter sprake:
die eerste kan met die Romeinsregtelike
servitus aquaehaustus
(waterhaling uit ‘n fontein) vergelyk word
terwyl die tweede ‘n serwituut van waterleiding vanaf die fontein
(
servitus aquaeductus
)
na die heersende eiendom is. (CG van der Merwe
Sakereg
2 uitgawe 492 (hierna ‘Van der Merwe’
genoem).) ‘n Ander aspek van die saak is die toepassing van die
kennisleer op serwituutregte
wat deur verjaring geskep is maar nie
geregistreer is nie. Die slotvraag het betrekking op die omvang van
die eerste serwituut en
die beperking wat dit op die eienaar van die
dienende perseel plaas om water wat ondergronds na die fontein syfer
vir eie doeleindes
te onttrek.
[2] Die saak het by wyse van ‘n aansoek in die Kaapse Hooggeregshof
begin. Die huidige respondent, Geldenhuys, het in sy hoedanigheid
as
eienaar van die beweerde heersende eiendom (die plaas Matjiesrivier)
aansoek gedoen om die registrasie van die twee serwitute
oor die
plaas Uitkomst, die eiendom van die appellant (Cillie), beide geleë
in die Ceres-distrik in Wes-Kaap provinsie. Hy het ook
om ‘n
interdik wat Cillie verbied om water wat na die fontein sypel deur
middel van ‘n boorgat te onttrek, gevra. Geldenhuys
se aansoek was
suksesvol maar die verhoorregter, Louw R, het die nodige verlof tot
appèl na hierdie hof toegestaan.
[3] Alvorens ek die aangevraagde regshulp in besonderhede uiteensit,
is dit nodig om kortliks met die tersaaklike feite te handel.
Vir
huidige doeleindes is die detail, soos in die uitspraak benede
vervat, nie ter sake nie. Matjiesrivier grens aan Uitkomst maar
is
laerliggend. ‘n Fontein (die Matjiesrivierfontein) is op ‘n
afgeleë deel van Uitkomst, sowat 250 meter van die grens van
Matjiesrivier, geleë. Die water van die fontein vloei sinds
menseheugenis as gevolg van gravitasie vanaf Uitkomst na
Matjiesrivier.
Weens die ligging van die fontein kon die water nie
nuttig op Uitkomst aangewend word nie; daarenteen was die fontein van
groot belang
vir Matjiesrivier waar dit nie alleen drinkwater maar
ook besproeiingswater verskaf het.
[4] Die fonteinwater is privaatwater soos deur die
herroepe Waterwet 54 van 1956 bedoel. Dit het kragtens art 5 beteken
dat die water
aan die eienaar van Uitkomst toegekom het onderhewig
daaraan dat die eienaar van Matjiesrivier geregtig was op ‘n
redelike aandeel
van die water uit die fontein aangesien dit vir ‘n
tydperk van meer as dertig jaar in ‘n bekende en bepaalde kanaal
soontoe gevloei
het en aldaar nuttig aangewend is. Sulke gevestigde
regte word deur die huidige Nasionale Waterwet 36 van 1998 erken. Die
afvloei
en ontvangs en gebruik van die water deur Matjiesrivier kon
egter nie op sigself serwituutregte skep nie omdat Matjiesrivier
verplig
was om die water te ontvang en omdat die nie-gebruik van die
fontein deur Uitkomst nie die regte van Uitkomst op die fontein
geaffekteer
het nie (
Ellis v Laubscher
1956 (4) SA 692
(A) 704B-C).
[5] Sake het gedurende die vyftigerjare van die vorige eeu ‘n
belangrike wending geneem. Die destydse eienaar van Matjiesrivier
het
die fontein vir ongeveer ‘dakhoogte’ uitgegrawe, drie gate in die
skaliebank met ‘n handboor geboor en ‘n pyp vanaf die
fontein na
Matjiesrivier aangelê. Die pyp se roete is ietwat korter as die
natuurlike roete. Die pyp se aanvanklike deursnee is
150 mm en is
ondergronds gelê. Na ongeveer 100 m lê dit bogronds, deels in ‘n
erosiesloot wat dieper uitgegrawe is, en die deursnee
verminder na
100 mm. Op hierdie wyse het Matjiesfontein aanspraak op al die water
wat in die fontein ontspring, gemaak. Die eienaars
van Uitkomst het
deurgaans aanvaar dat die water aan Matjiesrivier toekom. Niks dui
daarop dat Matjiesrivier met die goedgunstigheid
van Uitkomst die
fontein oopgemaak en die pyp aangelê het nie of dat daar ‘n
ooreenkoms in dier voege tussen die betrokke eienaars
was nie.
Hierdie opgesomde feite het tot die verjaringsaansprake aanleiding
gegee.
[6] Die vrede is versteur omdat Cillie gedurende
1998 in die normale loop van sy boerdery-bedrywighede ‘n boorgat op
Uitkomst geboor
het. Die gat is sowat 200 m ten suide van die fontein
en 450 m vanaf die grensdraad. Wanneer water uit die boorgat onttrek
word,
het dit (afhangende van die tydperk en volume) die gevolg dat
die fontein se water verminder of selfs by tye opdroog. Hoewel Cillie
bereid was om vir Geldenhuys water vir huishoudelike doeleindes te
verskaf, was Geldenhuys nie tevrede nie en dit het direk aanleiding
tot die aansoek gegee. Soos gemeld, het Geldenhuys ten eerste ‘n
verklarende bevel aangevra waarvolgens verklaar word dat
Matjiesrivier
geregtig is op (a)
‘
n
serwituut ten opsigte van ‘al die water’ afkomstig uit die
Matjiesfontein en (b) ‘n serwituut van waterleiding vanuit die
fontein oor Uitkomst. Geldenhuys het ook aanspraak op registrasie van
die twee serwitute gemaak. Daarbenewens het hy ‘n interdik
aangevra
wat Cillie verbied: (a) om op enige wyse met die vrye beskikbaarheid
van die water in die fontein in te meng; (b) om water
vanuit enige
boorgat op Uitkomst te onttrek op ‘n wyse wat die beskikbaarheid en
die hoeveelheid water in die fontein verminder
of andersins nadelig
raak; en (c) om hom te verhinder om Uitkomst te betree om die pyplyn
en sloot in stand te hou of skoon te maak.
[7] Die hof benede, wat die aangevraagde regshulp
toegestaan het, het die geskilpunte soos volg gedefinieer: (a) Of
Geldenhuys en
sy voorgangers in titel deur verjaring die reg verwerf
het op die gebruik van al die water uit die fontein, die afvoer van
die water
in ‘n pyplyn of sloot oor Uitkomst en die skoonmaak van
die fontein en die sloot. (b) Indien ‘n serwituut wel gevestig het
(i)
of Cillie gebonde is deur die tot nog toe ongeregistreerde
serwituut, dit wil sê, of Cillie die plaas Uitkomst aangekoop en
verkry
het met of sonder kennis van die bestaan van die serwituut en
(ii) of Geldenhuys vir Cillie mag verhoed om ondergrondse water op
Uitkomst te onttrek sodat die water wat die fontein oplewer, hetsy
verminder of die fontein laat opdroog.
VERKRYGENDE VERJARING (vraag (a))
[8] Ek begin met die eerste vraag, naamlik die
verjaringsaspek. Aangesien die verjaringstermyn gedurende die 1950s
begin loop het
toe die fontein oopgegrawe en die pyp gelê is, word
die saak deur sowel die herroepe Verjaringswet 18 van 1943 as die
bestaande
Verjaringswet 68 van 1969 beheers. Volgens art 6 van die
1969-wet verkry iemand ’n serwituut deur verjaring indien hy
‘openlik
en asof hy daarop geregtig is’ die betrokke
serwituutregte en -bevoegdhede vir ’n ononderbroke termyn van
dertig jaar uitoefen.
Die 1943-wet het anders gelui. Die
serwituutsregte moes
nec vi, nec clam,
nec precario
uitgeoefen gewees het.
Daarby het die ‘adverse user’-vereiste gekom. Vir doeleindes van
hierdie saak is die verskille nie tersake
nie aangesien beide wette
in wese vereis dat die uitoefening van die serwituutregte moes
geskied het asof die eienaar van die heersende
eiendom die
reghebbende was, met ander woorde, ‘n kwasi-besit in die sin van
possessio civilis
.
(
Albert Falls Power Co (Pty) Ltd v Goge
1960 (2) SA 46
(N)). (Vir die rede vir die
veranderde woordgebruik, sien JC de Wet
Opuscula
Miscellanea
(1979) 85-86; 98-99.) Dit
sluit in dat die uitoefening nie met die herroepbare toestemming van
Uitkomst geskied het nie,‘n aspek
waarop die weerleggingslas
waarskynlik op Cillie gerus het maar wat in die lig van die
aangehaalde getuienis nie ontstaan nie. (Vir
die betekenis van
nec
precario
waar ‘n fontein ter sprake
was, sien
Malan v Nabygelegen Estates
1946 AD 562
en verder
Bisschop
v Stafford
1974 (3) SA 1
(A) 9D-H.)
[9] Serwitute word tradisioneel tussen positiewe
en negatiewe serwitute verdeel. Die verskil tussen die twee is die
volgende: In die
geval van ‘n positiewe serwituut is die
serwituuthouer bevoeg om ‘n bepaalde handeling op die dienende erf
te verrig terwyl die
negatiewe serwituut aan die serwituuthouer die
bevoegdheid verleen om die verrigting van ‘n bepaalde handeling op
die dienende
erf te verbied. (MJ de Waal
Die
Vereistes vir die Vestiging van Grondserwitute in die Suid-Afrikaanse
Reg
(ongepubliseerde LLD-proefskrif
ingedien by die Universiteit van Stellenbosch (1989)) 13; DJ Cusine &
RRM Paisley
Servitudes and Rights of Way
(1998) 34.) Bekende voorbeelde van negatiewe
serwitute is
altius non tollendi
(om nie hoër te bou nie) en
luminibus
non officiendi
(om nie lig af te sny
nie), normaalweg huisdiensbaarhede (stedelike serwitute). (Voet
8.6.11;
Margate Estates Ltd v Urtel
(Pty) Ltd
1965 (1) SA 279
(N) 284H; Van
der Merwe 498-499.) Die belang van die verskil in die
verjaringskonteks is daarin geleë dat dit onseker is of verkrygende
verjaring van negatiewe serwitute prakties moontlik is. Ten minste
word een of ander verbodshandeling aan die kant van die verkryger
en
iets meer as blote berusting by die eienaar van die ‘dienende’
perseel vir die duur van die verjaringsperiode vereis (
Ellis
v Laubscher
veral op 704D-709H). Hoewel
Louw R bevind het dat die eerste serwituut ‘n negatiewe en die
tweede ‘n positiewe serwituut is, het
hy bevind dat beide deur
verjaring gevestig is. Die appellant ondersteun die bevinding oor die
aard van die serwitute maar betoog
dat die eerste nie deur verjaring
gevestig is nie omdat die nodige verbodshandeling nie deur
Matjiesrivier verrig is nie.
[10] Die hof benede se bevinding dat die eerste
serwituut ‘n negatiewe serwituut is, is daarop gebaseer dat die
serwituut vir Geldenhuys
geregtig maak om Cillie te verbied om ‘n
bepaalde eiendomsbevoegdheid (om die water van die fontein te
gebruik) wat Uitkomst toekom,
uit te oefen. Steun vir hierdie
standpunt is in ‘n passasie in die uitspraak van Fagan AR in
Ellis
v Laubscher
gevind
.
Ek stem nie met die uitleg van die uitspraak saam
nie. Die onvermoë van Cillie om die water uit die fontein as gevolg
van verjaring
te gebruik, is ‘n gevolg van ‘n serwituut wat aan
Geldenhuys die volle aanspraak op die fontein se water gee; dit is
met ander
woorde die teenkant van Geldenhuys se serwituutreg; en dit
definieer nie die reg nie. Hierdie onderskeid, so glo ek, is deur
Steyn
HR in
Hollmann v Estate Latre
1970
(3) SA 638
(A) op 646A-647D
uitgestip.
Soos reeds gemeld, het Matjiesrivier se eienaars in ‘n daadwerklike
sin die water by die fontein gaan haal deur middel
van oopgrawing van
die fontein en die aanleg van die pyp. Hoewel die waterhaal deur
Matjiesrivier verskil van die tradisionele
servitus
aquaehaustus
, is dit nie nodig om die
serwituut te etiketteer omdat ‘the number of praedial servitudes is
now regarded as being practically
unlimited [and there] is no strict
numerus clausus
of
servitutal rights’ (
Lorentz v Melle
1978 (3) SA 1044
(T) 1051A). Die
bevoegdheid wat deur Matjiesrivier uitgeoefen is, is om al die water
wat die fontein bereik te neem en by wyse van
die pyplyn en sloot na
Matjiesrivier af te lei. Op hierdie wyse het Matjiesrivier meer
gedoen as bloot om die afvloei te ontvang
(iets wat, soos gemeld,
geen regsgevolge ingehou het nie) en ook meer as om slegs sy redelike
deel volgens art 5 van die 1956 Waterwet
te neem. Inderdaad het
Matjiesrivier al die regte wat aan die fontein as gevolg van die
eiendomsreg in Uitkomst kleef, toegeëien
en uitgeoefen. Dit is dus
nie ‘n geval van waar Uitkomst verbied is om iets te doen nie want
Uitkomst het nooit gepoog om die fontein
te gebruik nie. Dis eerder
‘n geval dat Uitkomst iets verduur het: ‘If the servitude
consists in not doing (
in non faciendo
),
it is said to be negative (
servitus
negativa
); if it consists in
forbearance (
in patiendo
),
it is said to be affirmative (
servitus
affirmativa
), and means permission to
do acts that would otherwise be unlawful’ (WA Hunter
Roman
Law
2 ed (1885) 421).
[11] Die gedeelte uit
Ellis
v Laubscher
waarop die verhoorhof
staatgemaak het, vorm deel van die opsomming van die getuienis. Daar
het Fagan AR aangeteken dat daar geen getuienis
was dat die
aanspraakmaker ‘ooit water op [die teenparty se] grond gaan haal
het of van [die] grond afgekeer het nie’ (op 704C-D).
Hieruit het
die verhoorhof die afleiding gemaak dat as iemand water op ‘n ander
se grond gaan haal of afkeer, daardie persoon deur
sodanige optrede
‘n negatiewe serwituut vestig. Aangesien ‘n negatiewe serwituut
veronderstel dat die eienaar van die heersende
eiendom niks op die
dienende eiendom doen nie en dat die eienaar van die dienende eiendom
passief moet wees ten aansien van die uitoefening
van ‘n bepaalde
eiendomsbevoegdheid (soos om nie op sy eiendom hoër as ‘n bepaalde
hoogte te bou nie), kan hierdie uitleg van
die uitspraak nie korrek
wees nie. Hoewel die uitspraak ietwat moeilik lees, is ek van oordeel
dat as mens die uitspraak in sy geheel
beskou, veral met verwysing na
die voorbehoud wat Fagan AR gestel het nl of dit ‘hoegenaamd
moontlik is’ dat ‘n negatiewe serwituut
deur verjaring geskep kan
word, is die betrokke uitleg nie korrek nie (op 709F). (Inderdaad, as
na die geskiedenis van verkrygende
verjaring by negatiewe serwitute
gekyk word, is daar veel te sê vir die gedagte dat dit ‘a
theoretical rather than a practical
possibility’ is: JE Scholtens
‘The Acquisition of Negative Servitudes by Prescription’
(1957)
74
SALJ
135
op 138). Myns insiens wou hy aandui dat as daardie feite teenwoordig
was dit nie nodig was om met negatiewe serwitute te handel nie
omdat
die serwituut dan ‘n positiewe een sou wees, hetsy van waterhaling
of waterleiding. Stawing hiervoor is die feit dat hy die
betoog oor
negatiewe serwitute daarna aanhaal en behandel en te kenne gee dat
gemeenregtelik ‘n daad van aanspraak wat ‘n wetlik
effektiewe
beperking op die teenkant se gebruik van sy grond plaas nodig is om
‘n negatiewe serwituut te skep (op 707C-D). Dit
is ook hoe Van der
Merwe (op 533) die uitspraak verstaan asook
NBS
(Cape Town) (Pty) Ltd v Citymark Investments (Pty) Ltd
1986 (2) SA 290
(C) waar gestel word dat die
eienaar van die dienende erf moes gepoog het om sy bevoegdhede uit te
oefen en dat hy daartoe verhinder
is gedurende die verjaringstydperk
alvorens ‘n negatiewe serwituut kan vestig.
DIE KENNISLEER (vraag (b)(i))
[12] My gevolgtrekking is dus dat die waterhaal-serwituut waarop
Geldenhuys aanspraak maak ‘n positiewe serwituut is. Dit is die
einde van die betoog oor verjaring omdat die feite hierbo
uiteengesit, bewys dat die positiewe serwitute deur middel van
verkrygende
verjaring gevestig is. Hierdie bevinding lei tot die
tweede vraag, naamlik die toepassing van die kennisleer op die feite
van die
saak. Hierdie aspek het ontstaan omdat Cillie die plaas
Uitkomst eers gedurende 1998 aangekoop het. Hy het naamlik beweer dat
hy
nie aan enige ongeregistreerde serwitute gebonde was nie omdat hy
nie kennis van hulle bestaan gehad het nie. Die verhoorhof het
egter
op die stukke bevind dat sy getuienis onwaar is en het die verweer op
daardie grondslag verwerp. Ek het ernstige twyfel oor
die juistheid
van die feitebevinding maar omdat die verweer geen regsbasis het nie,
is dit nie nodig om die feite verder te oorweeg
nie.
[13] Die advokate (en die verhoorhof) het van die
standpunt uitgegaan dat die kennisleer van toepassing is op saaklike
regte en nie
slegs op persoonlike regte nie. Die aanname is nie
korrek nie. Registrasie van ‘n serwituut is ‘n afgeleide wyse van
verkryging
van ‘n saaklike reg. Omdat die
causa
van so ‘n regsverkryging normaalweg ‘n
ooreenkoms is, geld dit nie teenoor derdes alvorens die saaklike reg
deur registrasie gevestig
is nie. Die uitsondering op die reël is
waar ‘n persoon met kennis van die ongeregistreerde reg oordrag van
die dienende erf verkry
(
Grant v
Stonestreet
1968 (4) SA 1
(A) 20A-B).
Die verkryging van ‘n serwituut deur middel van verjaring is gans
anders. Dis ‘n oorspronklike wyse van regsverkryging.
Sodra die
verjaringstermyn sy verloop geneem het, vestig ‘n saaklike reg in
die eienaar van die heersende erf. Volgens art 6 van
die 1969
Verjaringswet ‘verkry’ (‘acquire’) ‘n persoon ’n
serwituut deur verjaring net soos iemand deur verjaring ‘eienaar’
word van ‘n saak (art 1: ‘a person shall by prescription become
the owner’). Hierdie saaklike reg se bestaan is nie van registrasie
afhanklik nie. Saaklike regte geld teenoor die wêreld, met of sonder
kennis van hulle bestaan, met of sonder registrasie. Daarom
ook is ‘n
gevestigde serwituut wat per abuis uit ‘n titelakte weggelaat is
teenoor ‘n ‘onskuldige’ koper bindend (
Cape
Explosive Works Ltd v Denel (Pty) Ltd
2001
(3) SA 569
(SCA) [16]). Soos prof JE Scholtens (1957
Annual
Survey of SA Law
113-114) dit gestel
het:
‘
For instance, in the case of
acquisition of ownership by prescription the owner may assert his
right of ownership against the world
although any actual or
constructive notification of his right to the world is lacking. Our
system of deeds registration is a so-called
negative system. This
means that in those cases of transfer of ownership envisaged in the
Deeds Registries
Act
ownership will only pass by
registration in the Deeds Office. Our system does not imply, however,
that the registered owner is of
necessity the owner as is the case
under so-called positive systems of registration of titles. In our
system a right is real, not
because the whole world has knowledge,
either actual or constructive, of its existence, but because of the
nature of a real right,
as being, according to the statement commonly
used, available against the world. As the law aims to give publicity
to their existence
the Deeds Registry gives everybody the opportunity
to verify the existence of real rights in immovable property in so
far as these
rights have to be registered in the Deeds Registry.’
Die teenoorgestelde siening van prof
P van Warmelo (‘Die Reg Betreffende Serwitute in Suid-Afrika’
1960
Acta Juridica
106
op 114) is ongemotiveerd en
onoortuigend.
ONTTREKKING VAN WATER DEUR MIDDEL VAN DIE BOORGAT (vraag (b)(ii)
[14] Dit laat dan vir beregting die kerngeskil, nl
of Cillie geregtig is om water uit die boorgat te onttrek wat die
lewering van
die fontein affekteer. Soos gemeld, kan aanvaar word dat
die boorgat ‘n invloed op die fontein het omdat die boorgat in die
fontein
se ‘opvangsgebied’ geleë is en water ondergronds na die
fontein deursypel sonder om in ‘n gedefinieerde kanaal te vloei.
Die
hof benede het bevind dat Cillie nie aldus mag optree nie omdat
Geldenhuys ‘n serwituutreg op al die water in die fontein deur
verjaring gevestig het. Die basis van die beslissing, aldus die hof,
is nie dat Matjiesrivier ‘n serwituut deur verjaring gevestig
het
op die ondergrondse water nie maar omdat die verbod op onttrekking
van die ondergrondse water ‘n uitvloeisel is van die beginsel
dat
Cillie nie die uitoefening van die serwituut ongedaan mag maak nie.
Louw R het homself aan twee ou Vrystaatse beslissings, te
wete
Snijman v Boshoff
1905
ORC 1
en
De Bruijn v Louw
1905
ORC 11
gebonde geag. Hierdie beslissings is obiter met goedkeuring
aangehaal in die Kaapse hof in
Smith v
Smith
(die uitspraak is volledig in die
appèlsaak
Smith v Smith
1914
AD 257
aangehaal) en as bindend beskou (hoewel gekritiseer sonder dat
dit ‘n verskil aan die uitslag gemaak het) in
Ohlsson’s
Cape Breweries Ltd v Artesian Well-Boring Co Ltd
1919
CPD 125.
Nogtans het hierdie hof in
Union
Government (Minister of Railways and Harbours) v Marais
1920
AD 240
op 249 by monde van Innes HR te kenne gegee dat die betrokke
uitsprake nie die hof in
Ohlsson’s
gebind het nie. Die geskiedenis van die
Vrystaatse uitsprake is deeglik deur Selikowitz R nagegaan en met
volledige aanhalings geïllustreer
in
De
Witt v Knierim
1991 (2) SA 371
(C)
.
(Hierdie uitspraak is op appèl deels
gehandhaaf maar die betrokke punt is nie daar aangespreek nie:
De
Witt v Knierim
[1993] ZASCA 142
;
1994 (1) SA 350
(A).) Hy
het tot die gevolgtrekking gekom dat hulle in die betrokke opsig nie
korrek is nie. Aangesien dit nie nodig is om die wiel
te herontwerp
nie is ek van voorneme om myself tot algemene beginsels te wend ten
einde die saak op te los sonder om die detail-oefening
te herhaal.
[15] Dit is ‘n algemene reël dat ‘n
serwituuthouer in beginsel voorkeur geniet bo die dienende eienaar
ten opsigte van die
omskrewe
genots- en gebruiksbevoegdhede wat die betrokke
serwituut verleen (Van der Merwe 464). Die eienaar van die dienende
eiendom is daarenteen
slegs bevoeg om sy saak te gebruik ‘insoverre
hy nie daardeur die belange van die serwituuthouer aantas nie’ (Van
der Merwe op
465). Dit beteken dat wat die dienende eienaar mag of
nie mag doen nie van die strekwydte van die serwituut afhang. Gaan
dit om bv
‘n konsensuele serwituut, is dit ‘n kwessie van uitleg;
gaan dit om ‘n serwituut wat deur verjaring geskep is, hang dit van
die presiese aard en omvang van die reg wat aldus verwerf is, af. In
hierdie geval het die hof benede tereg bevind dat die reg wat
verwerf
is, die reg op al die water wat die fontein oplewer is en dat geen
reg deur verjaring op die water alvorens dit die fontein
bereik,
verwerf is nie. Dit beteken volgens my insig dat Cillie se regte ten
aansien van water wat nog nie die fontein bereik het
nie, onaangeraak
is en omdat Cillie nie inmeng met die onttrekking by die fontein nie,
affekteer hy nie Geldenhuys se ‘omskrewe’
genots- en
gebruiksbevoegdhede nie. Hierdie gevolgtrekking word versterk indien
mens in ag neem dat ‘n grondeienaar geregtig is
om sy ondergrondse
water na goeddunke aan te wend en dat hy selfs daardeur sy buurman se
water kan afsny tensy daar een of ander
verbod (soos ‘n serwituut)
op sodanige optrede rus.
[16] Hierdie beginsels is in
Snijman
v Boshoff
toegepas want die hof het dit
duidelik gestel dat die vraag of die eienaar van die dienende erf die
toevloei van die water na ‘n
fontein mag affekteer van die uitleg
van die serwituut (in daardie geval ‘n konsensuele serwituut)
afhang en dat die saak ‘has
nothing to do with common law rights’
(Sir Andries Maasdorp HR op 9). In
De
Bruijn v Louw
het hy die basiese
beginsel korrek gestel maar met verwysing na Johannes Voet ook verder
gegaan (op 18):
'There is no doubt as to what the
common law rights of the proprietors of adjoining properties are with
respect to underground waters.
There is no doubt that each proprietor
is entitled to dig down upon subterranean waters moving in veins and
percolations and undefined
channels, even though by so doing he may
divert the water from a neighbour's well; but the case is quite
different where there is
a servitude. Voet (8.3.6) clearly limits an
owner's right in such a case where he says: "It is free to every
one to open up
upon his own ground subterranean veins, by which water
flowing down rises on another's ground, because by so doing he makes
use of
his own property; so long as a servitude to the contrary has
not been established."
No
man therefore has a right to interfere with underground waters where
a servitude has been established, if by so doing he prejudices
the
right of servitude
,
and this rule was applied by this Court in the lately decided case of
Snijman v Boshoff
. . ..
The
question in the present case therefore resolves itself into whether
there was or was not a servitude
.’
(My beklemtoning.)
[17] Die vraag is gevolglik of die hof Voet (wat
op die Digesta gebaseer is) korrek verstaan het. CG Maasdorp AR het
nie so gedink
nie (
Marais
op
271):
‘
But I may say that it appears to
me that too wide a construction was given in those cases [die
Vrystaatse sake] to the effect of the
servitude by the Court. Where a
servitude is mentioned in this connection in the
Digest
(39.3.21), [In die gedrukte
teks is die verwysing 9.3.21. Dis kennelik verkeerd.]
it is said that:- "If
water rises on my ground, which percolates from your ground (
venas
habeat
) and you cut
off these percolations, and in consequence the water ceases to come
to me, you have done no wrong unless I have a servitude
over the
water."
The
servitude here mentioned is one over the percolations themselves, and
not over a spring supplied by such percolations.
A servitude is generally very
strictly construed, and it seems to me that they were very liberally
construed in the Free State cases.'
[My beklemtoning.]
Hierdie nuanseverskil blyk ook uit Innes HR se
uitspraak in dieselfde saak waar hy dit duidelik maak dat die verbod
om die watertoevoer
na ‘n fontein af te sny afhanklik is van die
bestaan van ‘n ‘special servitude to prevent’ die eienaar van
die dienende eiendom
(op 247) en ook uit Gane se vertaling van Voet
8.3.6 wat verskil van dié van Sir Andries Maasdorp in die
aangehaalde gedeelte uit
De Bruijn v
Louw.
Hierdie vertaling lui soos volg:
‘
Surely if it is free to everyone
to cut off on his own farm underground veins of water by which water
is carried down to another’s
land and bursts out there, because he
thus employs a right of his own when no servitude to the contrary has
been established, why
should he not also in the same right prevent
water flowing on the surface of his own soil from running down to
farms below him?’
Voet praat dus van ‘n fontein wat op die onderste (of heersende
eiendom) en nie die boonste dienende eiendom geleë is nie en die
serwituut ter sprake kan gevolglik slegs een ‘over the percolations
themselves’ wees.
[18] Ek is derhalwe van oordeel dat die
veralgemening wat in Sir Andries Maasdorp se beslissings voorkom nie
geldig is nie. Ek, soos
ander tevore (
Du
Plessis Estates Ltd v SA Railways and Harbours
1933
EDL 140
; De Witt v Knierim
1991 (2) SA 371
(C); so ook CG Hall
Maasdorp’s
Institututes of SA Law: The Law of Property
(1976)
10e uitg 122 – die oorspronklike boeke is deur Sir Andries Maasdorp
geskryf – CG Hall & AP Burger
Hall
on Water Rights in SA
(1974) 4 uitg
102-103) verkies die benadering van De Villiers Wnde R (die latere
Sir Etienne) in
Ohlsson’s
(op 149):
'I come to the conclusion, therefore, if I am not bound
by the Orange River Colony decisions, that the doctrine by which the
owner
of a servient tenement is debarred from reducing the flow of
the spring by taking underground water not flowing in a known and
defined
channel under his own land, is confined to conventional
servitudes [d w s, serwitute wat hulle oorsprong in ‘n ooreenkoms
het];
that in the case of conventional servitudes the application of
the doctrine depends entirely upon the interpretation of the
agreement
constituting the servitude and upon the circumstances under
which the owner of the servient tenement subsequently carries out the
operations by which the spring is reduced; that the owner of the
servient tenement will only be debarred from carrying out such
operation,
if it can be fairly held to be contrary to the
contemplation of the original contracting parties that he should
carry out these operations;
and that in the case of a servitude where
the only stipulation is that the one owner shall be entitled to the
water rising out of
his neighbour's spring, the Court would generally
infer that it was in the contemplation of the parties that the
neighbour should
not sink wells and abstract underground water, if he
beforehand knows, or beforehand has reasonable grounds to believe,
that the
effect of his operations will be to reduce the spring.'
(Sien ook die kontrakgerigte
benadering by die uitleg van ‘n serwituut in
Van
den Berg v Rand Water Board
1945
AD 691
op 706-707.)
[19] Hierdie gevolgtrekking pas ook in by die
uitspraak in
De Klerk v Niehaus
(1897)
14 SC 302.
Die eienaars van die plaas Straatskerk het vir die
verjaringstydperk gedurende die somermaande deur middel van ‘n voor
al die water
uit ‘n dam op die plaas Holle Sloot onttrek. Die
eienaars van Holle Sloot het gedurende daardie periode die mening
gehuldig dat
die dam en die voor aan Straatskerk behoort. Die hof,
waarvan CG Maasdorp een van die regters was, het bevind dat ‘n
serwituut
op al die water in die dam en voor gedurende die
somermaande ten gunste van Straatskerk gevestig het. Die eisers het
egter ‘n verdere
aanspraak gemaak: hulle wou die eienaar van Holle
Sloot verbied om besproeiingswater uit die rivier bokant die dam te
onttrek omdat
Holle Sloot gedurende die verjaringsperiode geen water
vir besproeiingsdoeleindes aangewend het nie. Buchanan Wnde HR het
soos volg
verduidelik (op 310-311):
‘
It is a clearly-settled principle
of law that an upper proprietor does not, by mere non-user, lose his
rights as a riparian proprietor.
Plaintiff’s right to have a dam
and furrow on defendant’s land is in the nature of a positive
servitude; the further right which
he claims of preventing the
defendant from taking any water to which as a riparian proprietor he
is entitled above the dam is in
the nature of a negative servitude.
In the absence of
actual grant or of contract, to establish such a negative servitude
by prescription there must be adverse user,
shown by some act done
asserting the right, acquiesced in by the upper proprietor.
...
A servitude of a right to lead out all the water which
collects at a lower point of a stream may be quite consistent with a
right
in the upper proprietor to exercise riparian ownership above
such spot. The use of water lower down does not do away with the
power
to take water higher up the stream. The dam and furrow are
necessary to the enjoyment of the positive servitude, but they are
not
necessarily an assertion of right to the negative servitude
claimed.’
(Oor die trefwydte van die beklemtoonde sin sien
Ellis v Laubscher
709A-E.)
GEVOLGTREKKING
[20] Hieruit volg dit dat die reg wat Matjiesrivier op al die water
in die fontein gekry het, in die omstandighede van hierdie saak,
nie
behels dat Uitkomst sonder meer onbevoeg is om water wat na die
fontein sypel, toe te eien nie. Serwitute moet mins beswarend
uitgelê
word en die regte van dienende eienaars so min as moontlik ingekort
word. Die appèl moet gevolglik ten dele slaag: die
reg op
registrasie van die serwitute moet gehandhaaf word (para 1 en 2 van
die hofbevel benede) maar die interdik (paragraaf 3) moet
ter syde
gestel word. Ook die kostebevel (paragraaf 4) moet ter syde gestel
word omdat Geldenhuys se sukses ten aansien van die serwituut
in ‘n
sin akademies is omdat daar nooit ‘n poging was om hom van die
regte soos bevind, te ontdoen nie. Gevolglik moet Geldenhuys
die
gedingskoste, ook in die hof benede, dra – telkens ook die koste
van twee advokate.
[21] Die volgende bevel word uitgereik:
1. Die appèl slaag met koste, insluitend die koste van twee
advokate.
2. Die bevel van die hof benede word gewysig met deurhaling van
paragrawe 3 en 4 en invoeging van ‘n nuwe paragraaf 3 wat soos
volg
lui: ‘Die applikant moet die koste van die aansoek betaal, welke
koste die koste verbonde aan die gebruik van twee advokate
insluit.’
___________________________
L T C HARMS
WAARNEMENDE ADJUNK-PRESIDENT
STEM SAAM:
STREICHER
AR
CAMERON AR
PONNAN AR
CACHALIA
AR