About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Supreme Court of Appeal
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Supreme Court of Appeal
>>
2008
>>
[2008] ZASCA 2
|
|
Swart v Janse van Rensburg and Another (688/06) [2008] ZASCA 2 (29 February 2008)
DIE HOOGSTE HOF VAN APPÈL
VAN SUID-AFRIKA
NIE RAPPORTEERBAAR
Saaknommer : 688/06
In die saak tussen :
P F
SWART ............................... APPELLANT
en
M J JANSE VAN
RENSBURG ............................... EERSTE RESPONDENT
J M JANSE VAN
RENSBURG ............................... TWEEDE RESPONDENT
CORAM : FARLAM, HEHER. COMBRINCK ARR
DATUM : 19 NOVEMBER 2007
GELEWER : 29 FEBRUARIE 2008
Opsomming: Sale of immovable property – defences
of common assumption, conventional penalty and repudiation dismissed.
Neutrale verwysing:
Swart v Van
Rensburg
(688/2006)
[2008] ZASCA 2
(29
Februarie 2008)
UITSPRAAK
COMBRINCK AR
/
COMBRINCK AR
:
[1] Die appèl handel oor die aanspreeklikheid van
die appellant vir die betaling van 'n bedrag van R60 000 aan die
respondente
uit hoofde van 'n skriftelike ooreenkoms vir die verkoop
van onroerende eiendom. Die respondent het in 'n geding in die
Pretoria
landdroshof geslaag en 'n bevel vir betaling van die bedrag
verkry. Die uitspraak en bevel is op appèl deur die Volbank,
Pretoria Hooggeregshof, bevestig. Met verlof van daardie hof kom die
appellant nou op hoër beroep.
[2] Die grondslag van die respondente se eis is 'n
skriftelike koopooreenkoms wat op 11 Junie 2001 tussen 'n maatskappy,
NPS Distributors
(Edms) Bpk (‘NPS’), as koper en die
respondente as verkopers aangegaan is. Ingevolge die ooreenkoms het
die respondente
'n eiendom bekend as erf 451, Garsfontein, Pretoria,
aan NPS verkoop. Die tersaaklike terme was:
(i) dat NPS binne twintig dae na ondertekening van die
kontrak 'n waarborg vir die volle koopsom moes lewer;
(ii) dat okkupasie op 1 September 2001 aan die koper
gegee moes word;
(iii) 'n ‘geen voorstellingsklousule’ wat as
volg lees:
‘
8.2 Die partye bevestig dat daar geen
voorstellings ten opsigte van die eiendom deur of namens die verkoper
gemaak is wat aanleiding
gegee het tot hierdie ooreenkoms nie en
verklaar dat hierdie kontrak die volledige ooreenkoms tussen die
partye beliggaam en geen
wysiging of toevoeging daartoe sal geldig
wees tensy dit skriftelik opgestel en onderteken is deur albei partye
nie.’
;
(iv) 'n ‘geen waarborg’ klousule wat lees:
’
13.2 Geen waarborge word deur die Verkoper aan
die Koper gegee dat die perseel vir enige ander doeleindes as vir
residensiële
doeleindes gebruik mag word en/of dat die Verkoper
enige vergunning op hierdie stadium het vanaf die onderskeie owerhede
om die
perseel vir enige ander doeleindes te gebruik nie.’
(v) 'n kansellasie klousule, die relevante deel waarvan
as volg bewoord is:
‘
Indien die KOPER versuim om enige betalings
ingevolge hierdie kontrak op die vervaldatum te maak, of versuim om
enige van die verpligtinge
kragtens hierdie kontrak hom opgelê
op die vervaldatum na te kom, het VERKOPER die volgende regte waarop
hy geregtig is kragtens
hierdie kontrak, naamlik:
9.1 Om die nakoming van die KOPER se verpligtinge, met
inbegrip van betalings van die volle balans van die uitstaande
koopprys met
rente daarop ten tye van sodanige breuk, af te dwing; en
9.2 Die reg hê om die ooreenkoms summier te
kanselleer in welke geval PIETER FRANCOIS SWART, in sy persoonlike
hoedanigheid,
verplig sal wees om, indien okkupasie reeds geneem is
van die perseel, die eiendom te ontruim en verplig sal wees om aan
die Koper
'n bedrag van R60 000,00 (sestig duisend rand) as
voorafberaamde en ooreengekome skadevergoeding te betaal.’
Die respondente se eisoorsaak is op klousule 9.2 hierbo
gegrond. Daar is in die besonderhede van vordering beweer dat NPS
versuim
het om die waarborg vir die koopsom te lewer en dat na
behoorlike kennisgewing die kontrak regmatiglik kanselleer is. Die
bedrag
van R60 000 het dus opeisbaar geword. Hierop het
appellant die volgende verwere geopper:
(a) dat die onmiddelike partye gekontrakteer het op die
basis van 'n veronderstelling wat later geblyk het nie gegrond te
wees nie
en die kontrak dus nietig was; alternatiewelik
(b) dat die verpligting tot betaling van die R60 000
neerkom op 'n strafbeding wat ingevolge die Wet op Strafbedinge, Wet
15
van 1962, buite verhouding was tot die nadeel deur respondent
gely; alternatiewelik
(c) bedrieglike wanvoorstelling aan die kant van
respondente; alternatiewelik
(d) dat respondente die kontrak repudieer het, welke
repudiasie deur NPS aanvaar is en wat toe teruggetree het uit die
ooreenkoms.
[3] Voor ek handel met die verwere dien gemeld te word
dat dit gemenesaak geword het dat NPS versuim het om die waarborg vir
die
koopsom te lewer, dat kennisgewing van voornemens om te
kanselleer gegee is en dat behoorlike kansellasie op 15 Oktober 2001
geskied
het. Verder was die partye dit eens dat indien appellante nie
in een van sy verwere slaag nie, die bedrag van R60 000 regtens
betaalbaar is. Daar dien verder gemeld te word dat appellant se
advokaat die verweer van bedrieglike wanvoorstelling laat vaar
het en
niks verder hoef daaroor gesê te word nie. Ek handel dus voorts
met die ander verwere.
[4] Dit sal dienlik wees om met die vraag of appellant
daarin geslaag het om te bewys dat respondente die kontrak repudieer
het
te begin. Dit is 'n feitevraag wat kortliks afgehandel kan word.
Ten einde te slaag in die verweer moes bewys word dat die respondente
se optrede ‘ . . . a deliberate unequivocal intention no longer
to be bound’ daargestel het. (Sien
Street
v Dublin
1961 (2) SA 4
(W) te 10 aangehaal
met goedkeuring in
Inrybelange (Edms) Bpk v
Pretorius
1966 (2) SA 416
(A) te 427.) Vir
die toets wat toegepas moet word, sien
Highveld
7 Properties v Bailes
1999 (4) SA 1307
(HHA)
para 21. Waarop appellant staatgemaak het is in die briewewisseling
uiteengesit. In 'n brief gedateer 20 September 2001 word
die volgende
gesê:
‘
Sekere bates onder meer vaste aanhegtings asook
liginstallasies is teenstrydig met die bepalings van die ooreenkoms
verwyder, alternatiewelik
is ons kliënt in kennis gestel dat dit
verwyder sal word. Ons kliënt het hieroor navraag gedoen waarna
u kliënt
ons kliënt gekonfronteer het deur te sê dat
die bates word verwyder. Die sleutels van die perseel is deur u
kliënt
teruggeneem en gevolglik kan ons kliënt nie okkupeer
nie. Hierdie voormelde optrede deur u kliënt word as repudiasie
aan die kant van u kliënt beskou en word ons kliënt se
regte in hierdie verband voorbehou.’
In 'n latere brief gedateer 28 September 2001 blyk die
volgende:
‘
Uit die houding van u kliënt om voort te
gaan om die goedere te verwyder is dit duidelik dat daar nie
okkupasie aan ons kliënt
verleen word nie, alternatiewelik dat
daar okkupasie verleen word maar dat goedere wat verwyder word, u
kliënt nie geregtig
was om te verwyder nie. Hierdie optrede is
duidelike repudiasie van die ooreenkoms ten opsigte waarvan ons
kliënt sy regte
voorbehou.’
Die brief eindig met die volgende paragraaf:
‘
Ons het dan streng opdrag van ons kliënt om
u in kennis te stel dat ons kliënt, sonder benadeling van regte,
bereid is
om voort te gaan met die transaksie op voorwaarde dat die
status quo
ten opsigte
van die verwydering van verbeteringe wat vaste aanhegtings tot die
eiendom vorm onmiddellik herstel word en ons kliënt
in 'n
posisie geplaas word om die eiendom te okkupeer.’
Daarna volg 'n brief gedateer 10 Oktober 2001 waarin die
sogenaamde repudiasie aanvaar word en NPS terugtree uit die
ooreenkoms.
Uit die briewewisseling blyk dit duidelik dat waarop die
appellant staatmaak vir bewys van repudiasie is die verwydering van
aanhegtings
uit die perseel, teenstrydig met die bepalings van die
kontrak. Dit is inderdaad ook sodanig gepleit. Die appellant en sy
vrou
het albei in die landdroshof getuig. Volgens hulle getuienis het
die vaste aanhegtings waarna verwys is in die korrespondensie
betrekking op geisers, wasbakke en 'n ligkas. Toe dit onder
kruisverhoor aan hulle gestel is dat die geisers nie verwyder is en
dat inspeksie daar en dan sou bewys dat die geisers nog steeds daar
was, het hulle toegegee dat hulle geen persoonlike kennis dra
van die
feit dat die geisers wel verwyder is nie. Wat die verwydering van die
wasbakke betref, is van belang dat in die brief van
28 September 2001
NPS se prokureur toegegee het dat daar dalk 'n misverstand kon wees
in verband met die omvang van die woorde
‘salontoerusting’
in die skriftelike kontrak. Die kontrak het die verkoper gemagtig om
alle salontoerusting te verwyder.
Verder dien gemeld te word dat
respondente onderneem het om die ligkas wat hulle verwyder het terug
te plaas. Wanneer respondente
se optrede oorweeg word, is dit
duidelik dat geen redelike persoon kon aflei dat hulle die bedoeling
gehad het om nie hulle verpligtinge
onder die ooreenkoms na te kom
nie. Beide respondente het getuig dat die eiendom beskikbaar was vir
okkupasie op 1 September 2001
ter nakoming van die ooreenkoms. Hulle
het verder getuig dat slegs die salontoerusting, insluitende die
wasbakke, verwyder is.
Hulle prokureur het herhaaldelik daarna in die
korrespondensie die sleutels tot die eiendom getender ten einde NPS
in staat te
stel om te okkupeer. Hy het aangebied om die
kontroversiële ligkas terug te plaas en ten einde laaste ook
voorgestel dat die
partye om 'n tafel bymekaar kom om hulle geskille
te probeer oplos. Die voorstel is blykbaar van die hand gewys. Gegewe
al hierdie
feite stem ek volkome saam met die hof
a
quo
dat daar geen repudiasie van hierdie
ooreenkoms aan die kant van die respondente was nie en dat die
daaropvolgende kansellasie dus
ongeldig was.
[5] Ek handel voorts met die vraag of die bedrag wat van
appellant geëis word 'n strafbeding was wat ingevolge die Wet op
Strafbedinge
verminder behoort te word. Die appellant het gepleit dat
klousule 9.2 'n strafbeding is soos omskryf in art 3 van die Wet op
Strafbedinge,
dat dit buite verhouding is tot die nadeel deur
appellant gely en dat dit dus ingevolge die bepalings van die Wet
verminder moet
word tot 'n mate wat die hof billik mag ag. Die geding
is op hierdie grondslag in die landdroshof gevoer en ook sodanig
redeneer
in die hof
a quo.
In
hierdie hof slaan appellant se advokaat 'n totaal nuwe rigting in en
voer aan dat die Wet nie van toepassing is nie. Hy betoog
dat die
appellant nie iemand is wat binne die definisie van art 1 van die Wet
val nie. In wese bepaal gemelde artikel dat daar
kontrakbreuk ter
sprake moet wees alvorens 'n strafbeding binne die konteks van die
Wet afdwingbaar kan wees. Sodanige kontrakbreuk
moet deur een van die
kontrakspartye geskied. Aangesien appellant 'n derde party was tot
die kontrak, kon hy nie kontrakbreuk pleeg
nie en is die Wet dus nie
op hom van toepassing nie. Die betoog is voorts dat die gemenereg
geld, dat aangesien appellant geen
prestasie uit die kontrak ontvang
het nie, dit 'n suiwere strafbeding wat
in
terrorem
bepaal is wat onafdwingbaar is. Hoe
vindingryk die argument mag wees, appellant is gebonde aan sy
pleitstukke. Soos aangetoon, het
hy hom verlaat op die bepalings van
die Wet en die saak is op hierdie basis gevoer. Dit staan nie die
appellant vry om tot nadeel
van respondent af te wyk van sy
pleitstukke en 'n nuwe verweer te opper nie. Dit gesê, is ek
buitendien van mening dat in
hierdie saak dit nie 'n verskil maak of
die Wet wel van toepassing is of nie. Indien die bedrag geëis
blyk 'n egte vooruitberaming
van skade te wees, is dit ingevolge die
gemenereg afdwingbaar. (Sien
Cape Town
Municipality v F Robb & Co (Ltd)
1966 (4)
SA 329
(A) te 336C-F.) Die eiendom is vir 'n prys van R750 000
verkoop. Die waarskynlikhede dui daarop dat dit bo die markwaarde
was. In briewe van sy prokureur word gekla dat die appellant te veel
betaal het vir die eiendom. Die tweede respondent se getuienis
was
dat die eiendom nie op die mark was nie, maar dat die appellant haar
telefonies in die wildtuin gekontak het en aangebied het
om enige
prys wat sy mag noem te betaal. Toe die bedrag van R60 000
bepaal is, moes respondente ook in ag geneem het dat die
haarsalon
wat daar bedryf was gesluit moes word en die werknemers
skeidingspakkette betaal moes word. Dan was daar nog die uitgawes
verbonde aan die verwydering van die salontoerusting en die
herstelwerk aan die vloer en muur. Gegewe al hierdie koste en veral
die wins wat die respondente uit die transaksie sou gemaak het, is ek
tevrede dat die bedrag van R60 000 'n onderskatte
vooruitberaming
van skade was. Dit wil my voorkom dat respondente 'n
veel groter bedrag skade gely het. Die verweer is dus sonder meriete.
[6] Ek handel voorts met die verweer dat die kontrak
gesluit is op grond van 'n gemeenskaplike veronderstelling wat later
geblyk
het nie gegrond te wees nie. Die verweer is so gepleit:
‘
4.2 Verweerder voer aan dat daar geen ooreenkoms
tot stand gekom het tussen die Eisers en NPS Distributors (Edms)
Beperk nie en
op grond daarvan dat:
4.2.1 die partye gekontrakteer het op die basis van die
veronderstelling dat:
(a) Eisers reeds aansoek gedoen het om hersonering van
die erf van spesiaal na besigheid;
(b) dat alhoewel nie gewaarborg nie, daar geen rede
bestaan waarom die aansoek om hersonering afgekeur sal word nie;
4.2.2 Na kontraktering het dit geblyk dat Eisers geen
sodanige aansoek tot die owerheid gerig het nie, alternatiewelik dat
daar
verskeie probleme met die aansoek bestaan en dat dit waarskynlik
nie goedgekeur sal word nie;
4.2.3 Omdat gemelde veronderstelling verkeerd geblyk te
gewees het, het daar derhalwe nie konsensus tussen partye bestaan
rakende
gemelde aanhangsel “A” nie en is dit derhalwe
nietig.’
Die pleitopsteller maak dieselfde fout uitgewys deur
Nugent R in
Wilson Bayly Holmes (Pty) Ltd v
Maeyane
1995 (4) SA 340
(T) te 343G. Daar was
konsensus tussen die partye. Hulle het albei (na bewering) gedwaal
omtrent die feite uiteengesit in paragraaf
4.2.1 hierbo aangehaal.
Tydens die verhoor het appellant se advokaat gepoog om getuienis te
lei om die veronderstelling te bewys.
Daar is teen die getuienis
beswaar gemaak op grond daarvan dat dit ingevolge die integrasiereël
(‘parol evidence rule’)
ontoelaatbaar was. Die landdros,
hoewel sy nie 'n uitdruklike reëling gemaak het nie, het die
beswaar gehandhaaf en die getuienis
is dus nie gelei nie. Appellant
voer aan dat die getuienis verkeerdelik uitgesluit is en dat sodanige
getuienis om 'n gemeenskaplike
veronderstelling te bewys wel
toelaatbaar is. Die hof
a quo
het
bevind dat die landdros tereg die getuienis op grond van die
integrasiereël uitgesluit het. Daar is ook op die feite bevind
dat appellant nie die veronderstelling sou kon bewys nie al het hy
getuienis daaroor gelewer.
[7] Die vraagstuk wanneer 'n veronderstelling lei tot
nietigheid van 'n kontrak is in hierdie hof behandel in
Van
Reenen Steel (Pty) Ltd v Smith NO
2002 (4) SA
264
(SCA). Die volgende stelling in
Wilson
Bayly Holmes (Pty) Ltd (supra)
is goedgekeur
as synde in ooreenstemming met gesag en beginsel:
‘
a common mistake relating to the existence of a
particular state of affairs will not render the contract void unless
it can be said
that the parties expressly or tacitly agreed that the
validity of the contract was conditional upon the existence of that
state
of affairs’.
[8] Ek aanvaar dat daar gevalle kan wees waar 'n derde
wat verpligtinge opgelê word deur 'n kontrak en dit wil beveg,
wel
getuienis mag lei ten einde nietigheid van die kontrak te bewys
op grond van 'n gemeenskaplike veronderstelling sonder om getref
te
word deur die integrasiereël. (Sien
YXZS
Industries v AF Dreyer (Pty) Ltd
2004 (4) SA
186
(W) en gewysdes daar aangehaal.) Wat ek egter nie kan aanvaar nie
is dat 'n derde hom op nietigheid van die kontrak uit hoofde van
'n
gemeenskaplike veronderstelling kan beroep waar die onmiddellike
partye met volle kennis van die feite nie die kontrak as nietig
beskou en voortgaan om voldoening daaraan te gee. Dit is van belang
om in gedagte te hou dat appellant nie 'n buitestaander tot
die
kontrak was nie. Hy het as direkteur van die maatskappy (NPS) te alle
tye, van die aangaan van die kontrak tot sy beëindiging,
die
maatskappy verteenwoordig en al die besluite geneem. Hy het ook
inderdaad die kontrak namens NPS geteken. (Streng gesproke
was hy ook
persoonlik 'n kontrakterende party wat gerieflikheidshalwe na verwys
word as 'n derde party.) Die onbetwisde feite is
dat NPS nooit hom
beroep het op die nietigheid van die kontrak op grond van die
sogenaamde gemeenskaplike veronderstelling nie.
Dit is wel in
korrespondensie te berde gebring. In 'n brief gedateer 20 September
2001 sê die appellant se prokureurs die
volgende:
‘
1. Tydens en voor kontraksluiting was ons kliënt
te alle relevante tye onder die indruk gebring dat alhoewel die
eiendom verkoop
steeds as residensieel geklassifiseer is en is geen
waarborge geteken ten aansien van die hersonering van die perseel nie
en was
daar konsensus tussen die partye en was ons kliënt direk
onder die indruk gebring dat daar geen probleme behoort te wees by
die hersonering van die eiendom om besigheisregte te verkry nie. Op
daardie veronderstelling is die ooreenkoms inderdaad gesluit.
Dit is
gemeensaak dat 'n haarsalon ook inderdaad op die eiendom bedryf is.
2. Dit blyk nou dat daar inderdaad probleme en selfs
onoorkomelike probleme bestaan met betrekking tot die hersonering en
of hersonering
inderdaad op hierdie stadium suksesvol deurgevoer kan
word.
3. Indien ons kliënt bewus was van hierdie feite,
sou hy inderdaad nie die ooreenkoms gesluit het nie aangesien die
bedoeling
van ons kliënt deurgaans was om die eiendom te koop
vir die bedryf van besigheid op die betrokke perseel.
4. Met inagneming van bogemelde en op die
veronderstelling waarop gekontrakteer is, is die koopsom ook beding
en blyk dit nou dat
die eiendom in elk geval aldus finansiële
instelling die koopsom ook buitensporig hoog is met inagneming van
huidige markwaarde
in so 'n mate dat indien ons kliënt nie onder
die indruk gebring is dat besidheidsreg verkry sou word nie, hierdie
ooreenkoms
inderdaad nooit gesluit sou word nie.’
Hy volg dit op in die brief van 28 September 2001 met
die volgende:
‘
Mnr Swart is as deel van onderhandelinge onder
die indruk gebring dat u kliënte in elk geval reeds in aanvang
geneem het met
sodanige hersoneringsaansoek en is dit juis nou ons
opdrag om u te versoek om ons van afskrifte van sodanige aansoek te
voorsien
indien daar Stad- en Streeksbeplanners hierby betrokke is,
die naam van sodanige firma asook die kontakpersoon wat met sodanige
aansoek sou handel. Dit is inderdaad so dat hersonering nie
gewaarborg is nie maar is dit wel deeglik deel van die
onderhandelinge
en is dit ook verseker 'n oorweging by die bepalings
van die koopsom.’
In dieselfde brief verskyn die paragraaf in para 4
hierbo aangehaal wat gerieflikheidshalwe weer aangehaal word:
‘
Ons het dan streng opdrag van ons kliënt om
u in kennis te stel dat ons kliënt, sonder benadeling van regte,
bereid is
om voort te gaan met die transaksie op voorwaarde dat die
status quo ten opsigte van die verwydering van verbeteringe wat vaste
aanhegtings tot die eiendom vorm, onmiddellik herstel word en ons
kliënt in 'n posisie geplaas word om die eiendom te okkupeer.’
Daar sal gelet word dat daar geen bewering van 'n
gemeenskaplike veronderstelling is nie maar eerder dat daar
wanvoorstelling was.
Daar is ook nie – en daar was nooit –
gepoog om te verklaar dat die kontrak nietig was nie. Daarna volg die
sogenaamde
aanvaarding van die repudiasie op 10 Oktober 2001 –
‘n onteenseglike bewys dat die kontrak wat NPS betref tot
daardie
dag nog in stand was. Dit is gemene saak dat die hoofpartye
tot die ooreenkoms dus nie op grond van 'n gemeenskaplike
veronderstelling
die kontrak as nietig beskou het nie en in teendeel
voortgegaan met die uitvoering van die kontrak. In hierdie
omstandighede kan
ek nie insien dat die appellant as 'n derde hom kan
beroep op gemeenskaplike veronderstelling nie. Dieselfde sou die
geval wees
met bedrieglike wanvoorstelling. As die party wat daardeur
geraak word nie hom daarop beroep ten einde die kontrak nietig te
verklaar
nie, maar eerder die kontrak in stand hou, hoe kan 'n derde
hom op die nietigheid daarvan beroep? Die getuienis was myns insiens
ontoelaatbaar op grond daarvan dat dit irrelevant was tot die geding
tussen die partye.
[9] Om op te som dus, is ek van mening dat die hof
a
quo
tereg bevind het dat appellant se verwere
nie kan slaag nie en dat die bevel van die landdros met betrekking
tot betaling van die
R60 000 gehandhaaf moet word.
[10] Die appèl word van die hand gewys met koste.
……………………
..
P C COMBRINCK
APPÈLREGTER
Stem
saam
:
FARLAM
AR
HEHER
AR