About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Supreme Court of Appeal
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Supreme Court of Appeal
>>
2009
>>
[2009] ZASCA 12
|
|
Fourie v Bekker NO and Others (182/08) [2009] ZASCA 12; [2009] 3 All SA 19 (SCA) (17 March 2009)
THE
SUPREME COURT OF APPEAL
REPUBLIC
OF SOUTH AFRICA
U
ITSPRAAK
Saak nommer
182/08
No
precedential significance
In die saak
tussen:
JOHANNA
SUSANNA FOURIE
APPELLANT
en
ROELOF
ABRAHAM BEKKER N O
EERSTE
RESPONDENT
DAWID
BEKKER N O TWEEDE RESPONDENT
GETRUIDE
PETRONELLA BEKKER N O DERDE RESPONDENT
DIE
REGISTRATEUR VAN AKTES, KIMBERLEY VIERDE RESPONDENT
DEPARTEMENT
VAN WATERWESE EN BOSBOU VYFDE RESPONDENT
MNR
H P A VENTER SESDE RESPONDENT
Neutral
citation:
Fourie
v Bekker NO
(182/08)
[2009] ZASCA 12
(17
Maart)
2009.
CORAM
:
HARMS
AP, FARLAM, NAVSA, VAN HEERDEN et SNYDERS ARR
AANGEHOOR
:
3
MAART 2009
GELEWER
:
17
MAART 2009
OPSOMMING:
Koopkontrak
ten opsigte van stuk grond geïdentifiseer op aangehegte kaart â
geldigheid van kontrak â uitvoerbaarheid van
hofbevel.
__________________________________
_________________________
BEVEL
___________________________________________________________
Op
appèl van:
Die
Hooggeregshof, Kimberley (sittende as 'n hof van eerste instansie).
Die volgende
bevel word gemaak:
Die
appèl word van die hand gewys met koste.
___________________________________________________________
U
ITSPRAAK
___________________________________________________________
FARLAM
AR
(Harms AP, Navsa, van Heerden et Snyders JJA stem saam)
[1]
Op
22 Desember 2006 het Majiedt R in die Hooggeregshof te Kimberley 'n
bevel gegee teen die huidige appellant wat haar gelas het
(i) om alle
stappe te doen en dokumente te onderteken wat nodig mag wees om 'n
sekere onroerende eiendom te registreer in naam
van die eerste drie
respondente, wat die trustees is van die Roelie Bekker Trust (en na
wie ek sal verwys as 'die trustees'), en
(ii) om alle stappe te doen
en dokumente te teken om teen registrasie van oordrag van die
betrokke eiendom in naam van die trustees
ook 79 hektaar waterregte
aan hulle oor te dra. In terme van die bevel is die Griffier van die
Hooggeregshof gemagtig en gelas
om al sodanige stappe te doen en
dokumente te teken namens en ten behoewe van die appellant indien sy
sou versuim om binne sewe
dae na die datum van die bevel daaraan
gevolg te gee.
[2]
Die
volgende beskrywing is gegee van die onroerende eiendom waarna verwys
is in die bevel: 'Die Gedeelte van Erf 1534, Gedeelte
van Erf 341,
Douglas, geleë in die Munisipaliteit van Douglas,
administratiewe distrik Herbert en soos aangedui op die sketsplan
aangeheg by die koopooreenkoms gedateer 9 Julie 2003'.
[3]
In
sy uitspraak het die belese regter in die hof benede die verwere wat
geopper is in die appellant se beantwoordende verklaring
verwerp.
Aangesien advokaat
Danzfuss,
wat namens die appellant in hierdie hof verskyn het, nie op hierdie
verwere gesteun het nie is dit onnodig om oorweging aan hulle
te
skenk in hierdie uitspraak. Hy het twee punte in hierdie hof
geargumenteer. Die eerste was dat die koopkontrak nietig was omdat
die nodige voorbereidende stappe tot die uiteindelike registrasie van
die eiendom (wat na onderverdeling 'n onderverdeelde deel
van Erf
1534 sal wees) nog nie verrig is nie of dat dit nie deur die trustees
beweer is dat dit reeds gedoen is nie. Vir hierdie
submissie het hy
gesteun op artikel 46(1) van die 'Northern Cape Planning and
Development Act, Act 7 of 1998', gelees met die omskrywing
van
'subdivide' in artikel 1 van die Wet.
[4]
Artikel
46(1) van die Wet lui:
'(1)
No
person, including the State, shall subdivide any land within the
Province of the Northern Cape except in accordance with an
application approved in terms of the provisions of this Chapter or
the Development Facilitation Act, 1995 (Act 67 of 1995).'
[5]
Die
omskrywing van 'subdivide' in artikel 1 van die Wet lui:
'"subdivide"
in relation to land
,
means to subdivide the land, whether by means of:
s
urvey;
or
the
allocation with a view to the separate registration of land units,
of undivided portions thereof, in a manner which includes
the
marketing and conclusion of contracts
with
regard to the alienation, sale or exchange of portions of the
property; or
its preparation for
subdivision.'
[6]
Advokaat
Danzfuss
het
betoog dat para (b) van die omskrywing van 'subdivide' van toepassing
is en dat dit duidelik is dat onderverdeling, in terme
van die
omskrywing, kan plaasvind voor registrasie van die afsonderlike
eenheid waar dit toegeken is in 'n vervreemdingsakte met
die oog
daarop dat dit as afsonderlike deel geregistreer sal word. Hierdie
betoog is na my mening nie korrek nie. Para (b) van
die omskrywing is
van toepassing waar onverdeelde dele van 'n eiendom toegeken word met
die oog op die afsonderlike registrasie
van grondeenhede op 'n wyse
wat
die
bemarking en sluit van kontrakte
met
betrekking tot die vervreemding, verkoop of ruil van dele van die
eiendom insluit. Die sluit van 'n enkele koopkontrak vir die
oordrag
van 'n geïdentifiseerde stuk grond wat deel is van 'n groter
stuk kan nie as 'n toekenning beskou word nie. Daar is
ook in 'n
geval soos hierdie geen sprake van bemarking en sluit van kontrakte
(in die meervoud) nie. Ek is derhalwe tevrede dat
advokaat
Danzfuss
se eerste punt nie kan slaag nie.
[7]
Sy
tweede punt was dat die bevel wat uitgereik is deur Majiedt R vaag en
onuitvoerbaar is. Die stappe wat gedoen moet word en die
dokumente
wat onderteken moet word voordat die betrokke eiendom in die naam van
die trustees geregistreer kan word, het hy betoog,
word nie in die
hofbevel geïdentifiseer nie. Hy het verder geargumenteer dat die
bevel onuitvoerbaar is omdat die appellant
nie alle stappe kan doen
en dokumente teken wat nodig mag wees vir registrasie van transport
in die naam van die trustees, binne
die sewe dae-tydperk wat in die
bevel neergelê is nie.
[8]
In
hierdie verband het hy veral verwys na die feit dat 'n landmeter die
nodige kaarte moet opstel en, in die besonder, die
onderverdelingskaart.
Hierdie submissie is na my mening ook nie
korrek nie. Nêrens in die stukke word dit gesê dat die
landmeter nie alreeds
die nodige kaarte opgestel het nie. Inteendeel,
dit word in die funderende eedsverklaring van die eerste respondent
gesê
dat die appellant se man beweer het dat die opmetings van
die grond wat verkoop is, verkeerd gedoen is. Die appellant het
hierdie
stelling in haar beantwoordende verklaring erken. Dit blyk
nie uit die stukke dat die bevel nie uitvoerbaar is nie. Wat die
beweerde
vaagheid betref, sal dit 'n feitekwessie wees (wat eers sal
ontstaan indien dit beweer word dat die appellant versuim het om te
voldoen aan paragraaf 1 van die bevel), watter stappe en dokumente
nodig mag wees om die betrokke eiendom te registreer in die
naam van
die trustees. Selfs as die kaart nog nie opgestel is nie, is dit
hoogsonwaarskynlik dat die appellante of die griffier
versoek sou
word om die onmoontlike te verrig.
[9]
Na
my mening kan die appél nie slaag nie.
[10]
Die
volgende bevel word gemaak:
Die appél
word van die hand gewys met koste.
....................
IG FARLAM
APP
èLREGTER
VERSKYNINGS
:
VI
R
DIE APPELLANT: Adv F W A Danzfuss SC
Opdrag
deur
Mnre
Engelsman, Magabane Ing
,
Kimberley
Lovius
Block-Prokureurs, Bloemfontein
VI
R
DIE RESPONDENT: Adv J G van Niekerk SC
Opdrag
deur
Duncan
& Rothman, Kimberley
Webbers,
Bloemfontein