About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Supreme Court of Appeal
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Supreme Court of Appeal
>>
2011
>>
[2011] ZASCA 194
|
|
Le Roux and Others v Burger and Others (249/2011) [2011] ZASCA 194 (15 November 2011)
DIE HOOGSTE HOF VAN APPèL VAN SUID-AFRIKA
UITSPRAAK
Geen nut as presedent nie
Saaknr: 249/2011
In die saak tussen:
J P LE ROUX NO
….......................................................................................
Eerste
Appellant
R B ALLEN NO
…........................................................................................
Tweede
Appellant
C A HEKTOR NO
…........................................................................................
Derde
Appellant
G M COOKE NO
….........................................................................................
Vierde
Appellant
(in hul hoedanighede as trustees van die Erfdeel Boerdery Trust)
en
S W BURGER (SNR)
….............................................................................
Eerste
Respondent
W L BURGER
…......................................................................................
Tweede
Respondent
S W BURGER (JNR)
…..............................................................................
Derde
Respondent
Neutral citation:
Le Roux v Burger
(249/2011)
[2011]
ZASCA 194
(15 November 2011)
Coram:
HARMS Wnde P, VAN HEERDEN, SNYDERS, MALAN en MAJIEDT
ARR
Verhoor:
09 November 2011
Gelewer:
15 November 2011
Opsomming:
Serwituut ─ uitleg.
BEVEL
Op appèl van:
Die Hooggeregshof van Wes-Kaap, Kaapstad
(Cloete Wnde R as hof van eerste instansie).
Die appèl word gevolglik van die hand gewys met koste,
insluitend die koste van twee advokate.
UITSPRAAK
HARMS Wnde P (Van Heerden, Snyders, Malan en Majiedt ARR stem saam )
[1] Hierdie appèl het betrekking op die uitleg van ‘n
serwituut. Die feite wat aanleiding tot die serwituut gegee
het, was
kortliks die volgende. Twee broers was mede-eienaars van ‘n
plaas in die Piketberg-distrik. Hulle het besluit om
die plaas
gelykop te verdeel. Vanweë die topografie was dit nie ‘n
eenvoudige oefening nie. Die een gedeelte, tans bekend
as Erfdeel,
het bv nege hoeke terwyl die ander gedeelte, Koedoesvlei, elf hoeke
het. Die water moes ook verdeel word. Elke gedeelte
het sy eie
afloop-bronne maar op Koedoesvlei is daar ‘n duidelike kloof.
Toentertyd was daar vier damme in die kloof. Die
onderste een, wat
water gekry het nadat die ander drie vol was, het die onderwerp van
‘n serwituut geword en is beskryf as
‘die serwituutdam
Z’.
[2] Die serwituut, soos vervat in die verdelingstransporte gedateer
1969, bepaal in wese dat Erfdeel ‘n serwituut oor Koedoesvlei
kry t a v die water in die serwituutdam. Die akte bepaal in besonder
dat
‘
die
gesamentlike gebruik van die dam . . . Z . . . tesame met die
gesamentlike gebruik van alle water daarin van tyd tot tyd .
. .’
deur die eienaars van die heersende en dienende eiendomme ‘gelyk
op verdeel moet word’
;
die
onderhoud van die dam ‘die gesamentlike aanspreeklikheid is’
van die heersende en dienende eienaars; en
beide
eienaars die reg het om te eis dat ‘n watermeter op ‘n
pyplyn wat uit die dam kom, aangebring word ‘om
die gelyke
verdeling van die water in die gesegde dam te verseker’.
[3] Gedurende 1976, terwyl die broers nog geboer het, het die eienaar
van Koedoesvlei nog ‘n dam (dam 4) bokant die serwituutdam
gebou. Hoewel die dam nie in die kloof is nie, het hy sy water uit
die kloof onttrek. G’n haan het hieroor gekraai nie. Daarna,
gedurende 1984, is dam 5 op Koedoesvlei gebou. Hierdie dam lê
ook nie in die kloof nie en sy water word ook bokant die serwituutdam
se inloop onttrek. Die haan was steeds stil, selfs nadat die
appellante Erfdeel gedurende 1997 verkry het. Met die droogte van
2004 het die serwituutdam vir die eerste keer sedert 1969 nie vol
geloop nie. Op 19 Mei 2005 het die onderskeie eienaars ‘n
gesprek gehad waartydens die appellante hulle oor dam 5 bekla het.
Dis 42 maande later met ‘n brief opgevolg wat aanleiding
tot
die huidige saak gegee het.
[4] Die oorspronklike aansoek het voor Cloete Wnde
R in die Wes-Kaapse Hof gedien.
1
Soos die belese regter gesê het,
‘
Dit
is die applikante se saak dat op 'n behoorlik interpretasie van die
bogemelde geregistreerde serwituut, met inagneming van die
agtergrondsfeite, die respondente in stryd met die serwituut en dus
in stryd met die applikante se regte optree indien hulle water
na dam
4 en/of dam 5 uitkeer terwyl die serwituutdam nie vol is nie. Dit is
verder die applikante se saak dat, selfs al is die
serwituutdam vol,
die respondente op 'n behoorlike uitleg van die gemelde serwituut nie
geregtig is om meer as die helfte van die
opvanggebied se water na
dam 4 en/of dam 5 uit te keer wanneer [die bestaande damme] vol is
nie en dat hulle slegs die helfte mag
uitkeer terwyl die balans
steeds moet afloop in die rigting van die serwituutdam en vanuit die
serwituutdam na Erfdeel.
In
wese kom die Applikante se interpretasie van die serwituut daarop
neer dat die applikante nie slegs geregtig is op die helfte
van die
water in die serwituutdam van tyd tot tyd nie, maar op die helfte van
alle water in die natuurlike opvanggebied van die
serwituutdam wat
ten tye van die verdeling van die grond in 1969 na die serwituutdam
afgevloei het wanneer [die bestaande damme]
vol was of geen water na
[hulle] uitgekeer is nie.’
[5] Die hof benede het die aansoek van die hand gewys en die appèl
dien voor ons met verlof van hierdie hof.
[6] Die vraag wat ons moet besleg, is of die hof benede regtens of
feitelik gefouteer het. Die feit is egter dat die appellante
nie
betoog het dat daar enige regsdwaling in die uitspraak voorkom nie en
ook nie dat die hof die feite verkeerd besleg het nie.
Die appellante
se betoog was inteendeel ‘n blote herhaling van die betoog voor
daardie hof. Aangesien ek dit volkome eens
is met die hof benede, ag
ek dit nie nodig om te herhaal wat in die volledige uitspraak gesê
is nie. Enkele opmerkings behoort
voldoende te wees.
[7] Dit is gemeensaak dat die serwituut ondubbelsinnig is en dat op
‘n uitleg van die gewone Afrikaans die appellante moet
faal.
Maar, sê die advokaat, hy maak op agtergrondsfeite staat. Hy
wil die serwituut in konteks lees. Die konteks is dat
twee broers
hulle gesamentlike eiendom gelykop wou verdeel, en dit sluit die
water in. Daarom die serwituut.
[8] Hoewel aanvaar kan word dat die broers die plaas so wou verdeel,
is die vraag by uitleg nie wat hulle wou gedoen het nie (dis
iets wat
by rektifikasie ter sprake kom), maar wat hulle inderdaad gedoen het.
Dit beteken dat mens by uitleg kyk na wat die partye
gesê het
hulle bedoel het en nie na wat hulle subjektief bedoel het nie. Ons
is boonop nie met litigasie tussen kontrakspartye
besig nie maar
tussen regsopvolgers.
[9] My tweede probleem is met die veronderstelling dat die broers met
die verdeling van die serwituutdam Z se water ‘n gelyke
verdeling van al die water op die oorspronklike plaas beoog het. As
dit die bedoeling was, sou hulle nie alleen die water van die
betrokke dam verdeel het nie maar ook die water in die ander damme,
of die water in die kloof. Meer belangrik nog, hulle sou die
water
van die waterryke Erfdeel ook verdeel het, iets wat nie geskied het
nie. Maar soos vermeld, hierdie veronderstelde bedoeling
kan
beswaarlik toelaatbaar wees om die ondubbelsinnige woordgebruik te
manipuleer.
[10] Soos reeds gemeld, is ek dit eens met die hof benede en het ek
niks meer om by te voeg nie. Die appèl word gevolglik
van die
hand gewys met koste, insluitend die koste van twee advokate.
______________________
L T C Harms
Waarnemende President
VERSKYNINGS:
Vir
Appellant: J A Le Roux SC
Conradie
Ingelyf, p/a Werksmans, Kaapstad
Phatsoane Henney Ingelyf, Bloemfontein
Vir Respondent: N J Treurnicht SC (saam met hom A Bester-Treurnicht)
Terblanche Slabber & Pieters, p/a Van der Spuy & Vennote,
Kaapstad
Hill McHardy en Herbst, Bloemfontein
1
Le
Roux NO & andere v Burger & andere (21020/2008) [2010]
ZAWCHC 127 (10 June 2010)
.