About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Supreme Court of Appeal
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Supreme Court of Appeal
>>
2012
>>
[2012] ZASCA 22
|
|
Zeeman v De Wet NO and Others (325/2011) [2012] ZASCA 22; 2012 (6) SA 1 (SCA) (23 March 2012)
DIE HOOGSTE HOF VAN
APPỀL VAN SUID-AFRIKA
UITSPRAAK
Saaknr: 325/2011
Rapporteerbaar
In die saak tussen:
ETIENNE
ZEEMAN
…..............................................................................................
Appellant
en
DANIE
DE WET N O
…............................................................................
Eerste
Respondent
LESCA
DE WET N O
….........................................................................
Tweede
Respondent
IZAK
BARTHOLOMEUS VAN DER VYVER N O
…................................
Derde
Respondent
Neutral citation:
Zeeman v De Wet
(325/2011)
[2012] ZASCA 22
(23 Maart 2012)
Coram:
BRAND,
HEHER, SNYDERS en MALAN ARR en PLASKET Wn AR
Verhoor:
6 Maart
2012
Gelewer:
23 Maart
2012
Opsomming:
Serwituut
van waterleiding – bevoegdheid om toegang tot dienende eiendom
te verkry – instandhouding van serwituutwerke
–
kontraktuele verpligting op eienaar van dienende eiendom om werke in
stand te hou – invloed op bevoegheid tot toegang.
BEVEL
Op appèl van:
Die Wes-Kaapse Hooggeregshof, Kaapstad (S Olivier Wn R as hof van
eerste instansie).
Die appèl word van
die hand gewys met koste.
UITSPRAAK
MALAN AR, (Brand, Heher,
Snyders, ARR en Plasket Wn AR stem saam):
[1] Hierdie appèl
handel oor ‘n uitspraak van S Olivier Wn R in die Wes-Kaapse
Hooggeregshof, Kaapstad, waarin die
aansoek van die appellant om
sekere regshulp ter uitoefening van sy serwituut van waterleiding van
die hand gewys is. Verlof tot
appèl is deur die hof benede
verleen.
[2] Die aangeleentheid
het ‘n lang geskiedenis. Die appellant is die eienaar van ‘n
plaas in die omgewing van Robertson,
die heersende eiendom. Die
respondente, die trustees van die De Wetshof Landgoed Trust, is die
eienaars van ‘n aangrensende
plaas, kortweg, die dienende
eiendom. Die geskil tussen die partye betrek ‘n serwituut wat
die appellant toekom en wat die
reg behels om water uit die
Goudmynkanaal, wat oor die Trust se grond loop, oor die dienende
eiendom na die heersende eiendom te
lei. Hierdie serwituut bestaan
reeds dekades lank en word op die sketskaart wat die
serwituutooreenkoms, waarna ek sal verwys,
vergesel aangedui as die
roete langs die punte IJKM. Die heersende eiendom is suid van die
dienende eiendom geleë. Punt M
is op die plek tussen die twee
eiendomme waar die serwituutsloot die grens tussen die dienende
eiendom en die heersende eiendom
oorgesteek het. Die serwituut strek
van die sluis in die Goudmynkanaal, gemerk as I, waaruit die water in
‘n suidelike rigting
na punt M gelei is. By die sluis is ‘n
betonopvangbak en die hele serwituutroete het aanvanklik bestaan uit
‘n sementsloot
waarin twee pype gelê was – een vir
besproeiing op die heersende eiendom en die ander, ‘n kleiner
pyp, vir die
lei van huishoudelike water na die heersende eiendom.
Ten einde die pype teen sonlig te beskerm was die sementsloot met
grond gevul.
Langs die sementsloot en parallel daarmee was ‘n
derde pyp wat die Trust vir sy eie besproeiing gebruik het. Punte I
en J
is min of meer op die helfte van die serwituutroete. Daar was
aanvanklik geen grensdraad tussen die twee eiendomme by punt M nie.
[3] Aanvanklik het die
applikant sy huishoudelike water permanent en standhoudend by die
sluis in die Goudmynkanaal en sy besproeiingswater
beurtsgewys by
dieselfde punt verkry. ‘n Nuwe stelsel het egter in werking
getree waarvolgens alle sluise onder die beheer
van die waterfiskaal
geplaas is en hulle permanent in ‘n oop gekalibreerde posisie
gestel is om op hierdie wyse beskikbare
water in ‘n permanente
vloeiende stroom deur te laat. Die appellant se water vir beide
huishoudelike gebruik en vir besproeiing
het gevolglik vanaf ongeveer
1992 in ‘n permanente stroom by die sluis ingevloei. Die hoogte
van die oop posisie van die
sluis wissel afhangende van die seisoen
en droogtetye. Dit is nooit wyer as hoogstens 21 mm gedurende normale
reëntye oop
nie terwyl in droogtetye dit selfs so laag as 13 mm
deur die waterfiskaal gestel kon word. Die appellant het wanneer dit
nodig
was om die sementsloot of die sluis te ondersoek, ongehinderde
toegang oor die hele serwituutroete vanaf M tot I gehad. Dit was
nodig om hierdie ondersoeke te doen omdat daar verstoppings by die
sluis kon voorkom wat te wyte kon wees aan druiwestokkies of
-korrels
wat in die opening by die sluis vasgesteek het en die toevloei van
water deur die sementsloot verminder het.
[4] Nadat die Trust in
2002 eienaar van die dienende eiendom geword het, het dit die
appellant om ‘n wysiging van die serwituut
versoek. Die Trust
wou nie alleen die sementsloot met ondergrondse pypleidings vervang
nie maar hulle ook oor ‘n roete wes
van die oorspronklike sloot
(oor punte JKM) oor punte JLN lê. Die appellant was bereid om
dit te doen en het die versoek
mondelings in April 2002 toegestaan.
Dit het aanleiding gegee tot die ondertekening van ‘n
serwituutooreenkoms deur die appellant
en die Trust op 13 Junie en 23
Julie 2003 onderskeidelik wat later, op 4 Februarie 2004, notarieel
verly is. Die geskil handel
daaroor dat die Trust wingerde van oos na
wes oor die serwituutroete geplant het – ongeveer 133
wingerdrye in die gebied
tussen punte L en N wat naby punte K en M
van die ou serwituutsloot geleë is – op die suidelike deel
van die dienende
eiendom. Die wingerd is onder ‘n
besproeiingstelsel waarvan die pypleidings ondergronds gelê is.
Die aansoek is gerig
op ‘n bevel dat die Trust die regte van
die applikant voortspruitende uit die serwituutooreenkoms en die
daaropvolgende serwituutakte
eerbiedig en in die besonder dat die
Trust gelas word om die aangeplante wingerd, opleipale en opleidrade
oor ‘n strook een
meter weerskante van die nuwe ondergrondse
pypleiding wat oor roete JLN gelê is te verwyder sodat die
appellant en sy werkers
vryelik langs die roete kan beweeg in die
uitoefening van sy serwituut. Die nuwe ondergrondse roete wat die
nuwe pypleiding oor
punte JLN volg is wes, ongeveer 13 tot 17 meter,
van die ou serwituutsloot, geleë; die besproeiingspyp van die
appellant is
heel onder ongeveer een meter diep ondergronds gelê,
gevolg deur die besproeiingspyp van die Trust. Bo-op hierdie pype is
die dunner pyp vir huishoudelike water van die appellant gelê
gevolg deur die taklyne vir die Trust se besproeiingstelsel
op ‘n
diepte van ongeveer 400 mm. Uit die taklyne kom die druplyne vir
besproeiing.
[5] Dit is duidelik dat
ten tye van die aangaan van die serwituutooreenkoms en registrasie
van die serwituutakte en, trouens, reeds
vanaf die lê van die
ondergrondse pype en takleidings vir die Trust se besproeiingstelsel
op die dienende eiendom in Augustus
2002, die appellant nie meer oor
die nuwe wingerd langs die ou serwituutroete of langs die nuwe
ondergrondse roete sou kon beweeg
nie. Die wingerdrye is met
verwysing na die rigting waarin die son beweeg aangeplant ten einde
die druiwekorrels deur die blare
teen sonlig te beskerm en aldus die
kwaliteit van die druiwe te verhoog. Teen die tyd toe die skriftelike
serwituutooreenkoms aangegaan
is was die wingerd met opleipale, drade
en besproeiingspype bo-op die grond reeds gevestig.
[6] Die appellant bekla
hom daaroor dat hy en sy werkers nadat die wingerd aangeplant is nie
meer langs die nuwe serwituutroete
kan loop om dit te ondersoek nie.
Hy en sy werkers kan nie onderdeur die wingerdrye met hul pale, drade
en drupbesproeiingslyne
oor die afstand van die nuwe serwituutroete
beweeg nie maar is nou genoodsaak om al met die wingerdrye tot aan
die oostekant van
die wingerd te stap en dan vandaar oor ‘n
afstand van 142 meter tussen in die rye in te stap tot waar die nuwe
pyplyn gelê
is en dan weer 142 meter terug. Daar moet deur elke
tweede of derde ry ingeloop word om enige moontlike lekkasie op te
spoor. Verder
moet die appellant en sy werkers ten einde die roete
tussen I en J en die sluis by punt I te besoek nou vanaf punt N al om
die
wingerdblok aan die oostekant daarvan na punt J stap, ‘n
afstand van ongeveer 480 meter en 241 meter langer as die direkte
roete tussen M en J.
[7] Die
serwituutooreenkoms verwys in die aanhef na die heersende eiendom se
‘ewigdurende serwituutreg van waterleiding deur
middel van
pypleidings in ‘n sementsloot’ langs die roete IJKM op
die sketskaart en na die versoek van die Trust om
die pypleidings
ondergronds te lê en die gedeelte JKM te verskuif na die lyn
wat deur die lyn JLN aangedui word. Die aanhef
meld ook dat die
appellant ‘as ‘n blyk van goeie buurmanskap’
toegestem het tot die versoek –
‘
alhoewel dit
vir hom geen voordele inhou nie, maar slegs nadele, daarin dat die
pypleidings nou vir ‘n gedeelte onder die
grond gelê is
en dat borrels in die pypleidings kan vorm wat die watervloei daarin
kan belemmer (wat in die verlede nie die
geval was nie)’.
Die serwituutooreenkoms
bevat die volgende bepalings:
‘
a. Dat
gedeelte JKM van die gemelde serwituutreg van waterleiding verskuif
word, op die uitsluitlike koste van die Trust, na die
voormelde roete
aangetoon deur Lyn JLN op die aangehegte sketskaart.
b. Dat die pypleidings vir
besproeiingswater en water vir huishoudelike gebruik ondergronds gelê
sal word vir gedeelte IJLN
van die roete.
c. Dat die Trust geregtig sal wees om
taklyne van sy besproeiingstelsel bo-oor gemelde pypleidings van
Zeeman te lê.
d. Dat die Trust op sy uitsluitlike
koste verantwoordelik sal wees vir die lê, instandhouding en
vervanging (indien nodig)
weens beskadiging van voormelde pypleidings
van Zeeman asook vir die behoorlike funksionering van gemelde
pypleidings. Indien enigeen
van die pypleidings verstop, die
watervloei belemmer word deur die vorming van lugborrels of weens
welke ander oorsake ookal, (ook
wat betref daardie gedeelte van die
pypleidings op die heersende Eiendom wat voorgestel word deur Lyn NO
op die aangehegte sketskaart)
sal die Trust onverwyld op sy
uitsluitlike koste stappe neem om die watervloei te herstel. Indien
die pypleidings vervang moet
word omdat die pype uitgeleef geraak
het, sal Zeeman die nuwe pype op sy koste lewer terwyl die Trust die
lê daarvan op sy
koste sal doen.
e. Dat die serwituut in algemene terme
verleen word (dit wil sê dat dit gelê sal word langs ‘n
roete soos van
tyd tot tyd tussen die partye ooreengekom) en teen die
titelaktes van die Heersende en Dienende Eiendomme geregistreer sal
word,
en sal die Trust verantwoordelik wees vir alle koste verbonde
aan die opstel van hierdie ooreenkoms en die registrasie daarvan teen
titelaktes van die Heersende en Dienende Eiendomme.
f. Dat hierdie ooreenkoms bindend sal
wees op die opvolgers in reg en titel van Zeeman en die Trust.
g. Dat die verlening van voormelde
regte geskied sonder dat enige vergoeding van welke aard ookal deur
die een aan die ander party
betaal word.’
[8] Die serwituutakte,
anders as die serwituutooreenkoms, maak spesifieke voorsiening vir
die toestaan van ‘n redelike reg
van toegang aan die eienaar
van die heersende eiendom, die ‘serwituutnemer’:
‘
f. Die
Serwituutnemer en/of sy gevolmagtigdes sal ‘n redelike reg van
toegang hê tot en oor die Dienende eiendomme vir
die
uitoefening van gemelde serwituutreg.’
Origens is die
bewoording, hoewel nie die paragraafaanduidings nie, van die
serwituutakte dieselfde as die van die serwituutooreenkoms.
[9]
Toe die aansoek aanvanklik voor Blignault R gedien het het hy op 13
Mei 2009 ‘n bevel gemaak dat die vraag of die
serwituutooreenkoms
voor of na die aanplant van die betrokke wingerd
aangegaan is na getuienis verwys word. Blignault R het bevind dat die
reg van
toegang tot die serwituut van waterleiding nie ‘n
onafhanklike reg is wat
in
vacuo
bestaan
nie maar ‘n aanvullende reg is wat die eienaar van die
heersende reg in staat stel om die serwituut effektiewelik
te benut.
Hy het verder beslis dat die oorspronklike toegangsreg onlosmaaklik
aan die oorspronklike serwituut verbonde was en dat
die
serwituutooreenkoms van 2003 ‘n novasie van die oorspronklike
verhouding behels het. Die appellant se toegangsreg, na
wysiging van
die serwituut, kleef nou aan die serwituutooreenkoms en vervang die
oorspronklike toegangsreg. Aangesien daar ‘n
geskil oor die
omvang van die toegangsreg en die vraag of die wingerd voor of na die
sluit van die serwituutooreenkoms aangeplant
is is hierdie vraag na
mondelinge getuienis verwys. Blignault R het egter verder beveel dat
kennis van ander geskilpunte wat enige
van die partye meen ook aldus
beslis moes word voor aanhoor van die saak gegee moes word.
[10] Verdere
eedsverklarings is daarna deur die partye voorgelê en die
appellant het aan die hand daarvan toegegee dat die
wingerd teen 15
November 2002 op die dienende eiendom aangeplant is, met ander
woorde, na sluiting van die mondelingse ooreenkoms
in April 2002 maar
agt maande voor sluiting van die serwituutooreenkoms en dertien
maande voor verlyding van die serwituutakte.
Die appellant het ook
erken dat hy die dienende eiendom tydens die lê van die
ondergrondse pype besoek het, dat hy sy prokureur
opdrag gegee het om
die serwituutooreenkoms op te stel en dat hy geweet het dat die
taklyne van die Trust se besproeiingstelsel
bo-oor die ondergrondse
pyplyne gelê sou word. Hy het egter volhard met sy stelling dat
hy nie voor Februarie of Maart 2004
bewus was dat die nuwe wingerd
dwars oor die nuwe serwituutroete geplant is nie. Hierdie aspek is
derhalwe vir beslegting na die
aanhoor van mondelinge getuienis
verwys.
[11]
Die mondelinge getuienis van die appellant, sy werknemer, meneer
Hendrik Davids, en meneer Danie de Wet, een van die trustees,
is
vanaf 16 to 18 Maart 2010 deur S Olivier Wn R aangehoor. In ‘n
deurdagte uitspraak het hy bevind dat die appellant ten
tyde van die
sluiting van die serwituutooreenkoms nie geweet het dat die wingerd
reeds oor die nuwe serwituutroete aangeplant was
nie. Die appellant,
bevind hy, was egter bewus van die Trust se voorneme om die ‘geheel
van die blok wingerd te ontwikkel’
en dat die pypleiding
ondergronds gelê sou word. Hy maak hierdie bevinding ten einde
dit as een van die kontekstuele feite
by die vertolking van die
serwituutooreenkoms en -akte te oorweeg. Hy beslis verder, soos
Blignault R, dat die serwituutooreenkoms
‘n novasie van die
vorige regsverhouding bewerkstellig het. Die werklike geskilpunt gaan
oor die inhoud van die appellant
se redelike reg van toegang oor die
dienende eiendom vir die uitoefening van sy serwituut. S Olivier Wn R
se vertrekpunt was dat
hierdie vraag besleg moet word ooreenkomstig
die beginsels wat geld by die uitleg van ooreenkomste: met verwysing
na die woorde
van die serwituut-ooreenkoms en -akte en met inagneming
van die feitelike samehang en die geheel van die tersake dokumente.
Hy
kom tot die gevolgtrekking dat dit nie die bedoeling van die
partye kon wees dat die toegangsreg van die appellant soos dit
voorheen
bestaan het meer sou voortbestaan nie. Hy steun hiervoor op
die feite wat gemeensaak was, dat die serwituutooreenkoms (anders as
die serwituutakte) self nie vir ‘n toegangsreg voorsien het nie
en dat die Trust alle onderhoudsverpligtinge vir die serwituutwerke
aanvaar het. Met ‘n verdere beroep op
Linvestment
CC v Hammersley & another
1
spreek
hy die mening uit dat ‘n streng toepassing van ‘n
serwituut wat nie tot die voordeel van enige van die partye
strek nie
maar slegs een sou benadeel nie verantwoordbaar is nie. Die appellant
word nie benadeel deur hom toegang te ontsê
nie want die Trust
het alle onderhoudsverpligtinge op sigself geneem.
[12] Namens die appellant
is op appèl betoog dat ten spyte van die bepalings van die
serwituutooreenkoms en -akte die primêre
verantwoordelikheid
vir die onderhoud en instandhouding van die serwituut op die
appellant rus. Die enigste redelike basis waarop
die appellant
hierdie verpligtinge sou kon uitvoer sou wees deur die aangeplante
wingerd oor ‘n strook van ongeveer een meter
weerskante van die
pypleiding te verwyder sodat die appellant en sy werkers daarlangs
toegang tot die pypleiding en sluis kan verkry.
Die appellant, so
word betoog, kan nie op die Trust wag om op te tree wanneer die
watervloei na die heersende eiendom ophou of
verminder nie. Meneer de
Wet is besig en is dikwels oorsee of weg van die huis en hy en sy
werknemers is dikwels te besig om aandag
aan die probleem te gee,
veral oor naweke of buite werksure.
[13]
Die serwitute van waterleiding,
aquaeductus
,
en waterhaling,
aquaehaustus
,
is van die oudste waterserwitute wat reeds in Romeinse tye bestaan
het.
2
Die
serwituut van waterleiding behels die reg om water oor die dienende
eiendom na die heersende eiendom te lei. Die serwituut verleen
verder
die bevoegdheid aan die serwituuthouer om die leivore of pype in
goeie toestand te hou wat die bevoegdheid om toegang tot
die
serwituutroete oor die lengte daarvan te verkry insluit. Soos dit in
Retief
v Louw
3
uitgedruk
word: wanneer ‘n serwituut verleen word, word terselfdertyd ook
alle bevoegdhede wat noodsaaklik is om die reg verleen
te gebruik en
te benut toegeken. Die Romeins-Hollandse skrywer Johannes Voet spreek
hom in dieselfde trant uit en voeg by dat daar
geen twyfel bestaan
dat die eienaar van die heersende eiendom en sy werksmense oor die
bevoegdheid beskik om vir doeleindes van
herstelwerk of skoonmaak oor
die kortste moontlike roete na die betrokke serwituutwerke te gaan
nie.
4
Gemeenregtelik
rus daar geen plig op die eienaar van die dienende eiendom om die
serwituut of serwituutwerke te onderhou nie. Hy
is oor die algemeen
en in die geval van ‘n serwituut van waterleiding slegs verplig
om die uitoefening van die serwituutregte
en -bevoegdhede te
verduur.
5
Die
bevoegdhede wat die serwituut verleen moet
civiliter
modo
,
met so min moontlik inbreuk op die regte van die eienaar van die
dienende eiendom, uitgeoefen word.
6
[14]
Om die inhoud van die gebruiks- en genotsbevoegdhede van ‘n
serwituut wat by ooreenkoms verleen word vas te stel moet
die
ooreenkoms vertolk word.
7
Serwituutooreenkomste
word volgens die gewone beginsels van uitleg uitgelê,
8
met
ander woorde, beide die teks en die samehang word oorweeg.
9
Getuienis
oor die samehang waarin ‘n ooreenkoms opgestel is, word
konserwatief toegelaat om die dokument te identifiseer of
om die
feitelike agtergrond daarvan te verduidelik. In hierdie verband word
nie langer ‘n onderskeid getref tussen agtergrondomstandighede
en die sogenaamde omringende omstandighede nie. Wat wel duidelik is
is dat getuienis oor die samehang binne hierdie perke slegs
toelaatbaar is indien beide partye van die feite wat aangebied word,
bewus was.
10
[15] Ek stem saam met die
betoog van meneer Le Roux, namens die appellant, dat die
serwituutooreenkoms en -akte nie ‘n novasie
van die
oorspronklike serwituut behels nie maar slegs ‘n wysiging
daarvan is. Dit blyk uit die aanhef van die ooreenkoms
waarin daar na
die heersende eiendom se ‘ewigdurende serwituutreg van
waterleiding deur middel van pypleidings in ‘n
sementsloot’
langs die roete IJKM op die sketskaart verwys word en waarin die
versoek van die Trust om die pypleidings ondergronds
te lê en
‘n gedeelte JKM van die serwituutroete te verskuif
gedokumenteer word. Dit gaan gevolglik om die ‘verskuiwing’
van dieselfde serwituut om ‘n ander roete te volg en ook die
wysiging van die wyse waarop die water sou vloei: nie meer deur
pype
in ‘n sementsloot nie maar ondergronds. Die hoofdeel van die
serwituutooreenkoms bepaal eweneens dat gedeelte JKM van
die
serwituutreg ‘verskuif’ word na die roete wat as JLN
aangedui word (klousule a). Dit volg egter nie hieruit, soos
namens
die appellant betoog is, dat die verskuiwing van die ou roete na die
nuwe nie ook ‘n wysiging van die aanvullende
bevoegdhede wat
die eienaar van die heersende eiendom toekom meebring nie. Wanneer ‘n
serwituut verleen word, word terselfdertyd
ook alle bevoegdhede wat
noodsaaklik is om die reg verleen te gebruik en te benut toegeken.
Die serwituutakte in hierdie geval
bepaal uitdruklik dat die
serwituutnemer ‘’n redelike reg van toegang sal hê
tot en oor die Dienende eiendomme
vir die uitoefening van gemelde
serwituutreg’. Hierdie aanvullende reg, die bevoegdheid tot
toegang tot die dienende eiendom,
is, soos Blignault R tereg opgemerk
het, nie ‘n onafhanklike reg wat in die abstrakte bestaan nie,
maar is ‘n aanvullende
bevoegdheid wat die eienaar van die
heersende eiendom in staat stel om die serwituut effektiewelik te
benut. Die vraag is dus om
vas te stel wat die redelike reg van
toegang vir die uitoefening van die serwituut soos in klousule f van
die serwituutakte verwoord
behels.
[16] Soos ek vermeld het,
is getuienis van die samehang waarbinne die ooreenkomste gesluit is
slegs toelaatbaar in soverre die feite
waarop gesteun word ten tye
van kontraksluiting gemeensaak tussen die partye was. Die hof benede
het bevind dat die appellant,
hoewel hy nie geweet het dat die
wingerd oor die serwituutroete tydens sluiting van die
serwituutooreenkoms reeds geplant was nie,
nogtans van die Trust se
voorneme om die ‘geheel van die blok wingerd te ontwikkel’
en dat die pypleiding ondergronds
begrawe sou word bewus was. Ek kan
nie met hierdie gevolgtrekking fout vind nie. Alleenstaande beteken
dit egter nie veel nie.
Die doel van die serwituutooreenkoms was om
beide die wyse van waterleiding en die serwituutroete te wysig. Die
pypleidings sou
diep ondergronds gelê word. Die Trust sou
geregtig wees om taklyne bo-oor die pypleidings van die appellant te
lê.
Die pype sou nie meer in ‘n sementsloot bogronds gelê
word nie. Die Trust sou voortaan op eie koste verantwoordelik
wees
vir die lê, instandhouding, vervanging (indien nodig) van die
pypleiding en die behoorlike funksionering daarvan. Indien
enige van
die appellant se pypleidings sou verstop, die watervloei belemmer sou
word deur die vorming van lugborrels of weens welke
oorsaak ook al –
ook wat betref die deel van die pypleiding van die heersende eiendom
op die heersende eiendom self –
moet die Trust op eie
uitsluitlike koste stappe neem om die watervloei te herstel. Slegs
indien enige van die pype uitgeleef sou
raak moes die appellant op
eie koste nuwe pype lewer wat deur die Trust gelê moes word.
Hierdie bepalings behels ‘n
ingrypende wysing van die
gemeenregtelike bevoegdhede van die appellant. Die verpligting tot
onderhoud en instandhouding van die
serwituutwerke is nou nie meer
die verantwoordelikheid van die serwituutnemer nie maar van die
serwituutgewer, die Trust.
[17] Die
serwituutooreenkoms het geen uitdruklike voorsiening vir enige
toegangsbevoegdhede van die appellant gemaak nie. Hieruit
kan egter
nie afgelei word dat die appellant sy toegangsbevoegdhede ontsê
is nie. Sy ‘redelike reg van toegang’
word immers deur
klousule f van die serwituutakte bevestig. Dit volg egter nie dat die
inhoud van die appellant se toegangsbevoegdhede
onveranderd gebly het
nie. Omstandighede het immers verander en gevolglik moet inhoud aan
die ‘redelike reg van toegang’
soos dit deur die
serwituutakte in die vooruitsig gestel word met inagneming van die
veranderde omstandighede bepaal word. Indien,
byvoorbeeld, slegs die
sementsloot sou moes verskuif om oor ‘n ander roete te loop sou
dit noodwendig ‘n verandering
in die toegangsroete om langs die
nuwe sementsloot te kan beweeg meebring. Die inhoud van die
bevoegdheid om toegang tot die serwituutwerke
te kry sou dus moes
verander.
[18] Die
serwituutooreenkoms en -akte behels egter ook ander en meer
ingrypende wysiginge. Die oorname van die onderhoudsverpligtinge
deur
die Trust speel hier die deurslaggewende rol. Die appellant is van
die verpligting om die pypleiding te onderhou onthef. Die
enigste
rede waarom die Trust hierdie verpligtinge op sigself sou neem was om
die hele stuk grond te bewerk. Die enigste oorweging
waarom die
appellant enigsins tans toegang tot die dienende eiendom sou benodig
sou wees om die sluis by punt I te inspekteer.
Om dit te doen verg
nie dat die toegangspad waarom as regshulp gevra word gebou moet word
nie. Die bestaande pad bied meer as genoeg
geleentheid daartoe. Die
Trust het trouens aangebied om ‘n fiets aan die appellant te
voorsien, ‘n hek in die grensdraad
tussen die twee eiendomme
aangebring en die sleutel vir die hek se slot aan die appellant
beskikbaar gestel. Die appellant het
geweier om die fiets en die
sleutel te aanvaar.
[19] Indien die appellant
se watervoorsiening enigsins opraak of verminder is dit slegs nodig
dat hy of sy werkers die sluis besoek.
Indien dit verstop is kan dit
onderwyld reggemaak word. Indien die watervoorsiening na die
heersende eiendom nie daardeur herstel
word nie is die appellant
geregtig om die Trust te versoek om spoedig aandag daaraan te gee.
Daar is geen suggestie in die getuienis
dat die Trust nie in staat is
of bereid is om uitvoering aan sy verpligtinge te gee nie. Ek wil nie
te kenne gee dat die appellant
nie meer oor die bevoegdheid om die
serwituutwerke te besoek of te inspekteer beskik nie. Hy het die reg
tot redelike toegang ter
uitoefening van sy serwituut. Om dit te doen
is dit nie nodig om oor ‘n twee meter wye toegangspad soos deur
die appellant
aangevra deur die Trust se wingerd te beskik nie.
[20]
Dit is korrek dat die feit dat die eienaar van die heersende eiendom
sy regte selde of nooit uitoefen, nie die bestaan van
die serwituut
raak nie.
11
Die
wyse waarop hulle uitgeoefen word kan egter ‘n aanduiding gee
van wat die redelike uitoefening van die bevoegdhede wat
deur die
serwituut verleen word behels. Die noodsaak om gereelde besoeke aan
die sluis te doen het sedert die stel van die sluis
op ‘n
permanente gekalibreerde posisie verminder. Die appellant het in die
vyf jaar sedert die geding hangende is nie gebruik
gemaak van die hek
wat die Trust beskikbaar gestel het om spoedige toegang te bied of
van die fiets wat die Trust aan die appellant
se werkers beskikbaar
gestel het nie. Inderdaad, sedert Augustus 2002 toe die pype gelê
is tot Februarie 2004 het die appellant
geen toegang deur die Trust
se wingerd gehad nie. Daar is geen suggestie dat dit nodig was nie.
Trouens, vanaf November 2002 tot
Maart 2010 (toe die appellant getuig
het) is geen inspeksie ten aansien van die ondergrondse pype
uitgevoer nie. Verder is daar
geen suggestie dat hierdie pype nie na
behore funksioneer nie. Die appellant het gedurende hierdie tyd nie
‘n werker gehad
wat die ondergrondse pyplyn besoek het nie. Sy
getuienis kom hoogstens daarop neer dat Jankies Matthys, wat in diens
van die Trust
was maar vroeër vir die appellant gewerk het, die
sluis (en nie ondergrondse pypleiding nie) sedert die vorige werker
se afsterwe
in 2002 inspekteer het. Uit die getuienis blyk dit dat
indien die water in die appellant se dam min raak hy eenvoudig iemand
na
die sluis kan stuur om vas te stel of dit verstop is. Indien nie
kan hy die Trust aanspreek en aandring op die herstel van welke
fout
daar ook al in die pypleiding is. Daar is gevolglik geen
noodsaaklikheid om aan die appellant die gevraagde regshulp te
verleen
nie.
[21] Die appèl
word gevolglik van die hand gewys met koste.
__________
F R MALAN
Appèlregter
VERSKYNINGS:
Vir
Appellant: J A Le Roux SC
Conradie Ingelyf
p/a Phatsoane Henney
Ingelyf Bloemfontein
Vir Respondent J W
Olivier SC
Van der Spuy &
Vennote, Kaapstad
p/a Hill McHardy en
Herbst
Bloemfontein
1
Linvestment
CC v Hammersley & another
[2008] ZASCA 1
;
2008 (3)
SA 283
(SCA).
2
Cillié
v Geldenhuys
[2008] ZASCA 54
;
2009 (2) SA 325
(SCA)
para 1; C G van der Merwe
Sakereg
2
uitg (1989) op 492; J C van Oven
Leerboek
van Romeinsch Privaatrecht
(1948) para
71a op 146.
3
Retief
v Louw
(1874) 4 Buch 165 op 192. Sien verder
Hawkins v Munnik
(1830)
1 Menz 465
;
Steyn v Zeeman
(1903)
20 SC 221
op 224; Van der Merwe op 429.
4
Johannes
Voet
Commentarius ad Pandectas
8.4.16:
‘When a servitude has been granted all things are deemed to
have at the same time been granted without which the
servitude
cannot be exercised. . . . He too who has a right of water-leading
can either put a pipe in the channel or do anything
else as he
pleases, whereby he may take the water more freely, provided he does
not worsen the passage of water for the owner
or for the other users
of the channel. . . . There is finally no doubt that the cleaning
and repair of a footpath, route for
driving, road, channel and the
like . . . ought t
o be allowed the owner of a dominant
tenement. This is so much so that he and his workmen enjoy to go for
the purpose of repair
by the nearest possible way even to places
which are not under the servitude.’
(Gane
se vertaling).
5
Cillié
v Geldenhuys
[2008] ZASCA 54
;
2009 (2) SA 325
(SCA)
para 10; Voet 18.4.17.
6
Texas
Co (SA) Ltd v Cape Town Municipality
1926
AD 467
op 475-6;
Nolan v Barnard
1908
TS 42
op 152 ff;
Pieterse v Du Plessis
1972 (1) SA 597
(A) op 599G-H.
7
Cillié
v Geldenhuys
[2008] ZASCA 54
;
2009 (2) SA 325
(SCA)
para 15;
Pieterse v Du Plessis
1972
(1) SA 597
(A) op 599F-H;
Nach
Investments (Pty) Ltd v Yaldai Investments (Pty) Ltd & another
1987 (2) SA 820
(A) 831A-832I.
8
Van
Rensburg & ander v Taute & andere
1975
(1) SA 279
(A) op 301 ff.
9
KPMG
Chartered Accountants (SA) v Securefin Ltd & another
2009
(4) SA 399
(SCA) para 39.
10
Van
der Westhuizen v Arnold
2002 (6) SA
453
(SCA) paras 13, 22 en 23.
11
Penny
& another v Brentwood Gardens Body Corporate
1983
(1) SA 487
(C) op 490H.