• Law Reports
  • koch and Others v Backer (60243/2009) [2010] ZAGPPHC …

koch and Others v Backer (60243/2009) [2010] ZAGPPHC 245 (24 December 2010)

80 Reportability
Land and Property Law
View PDF SAFLII Source
Share WhatsApp LinkedIn X Email

Brief Summary

Spoliation — Restoration of access — Applicants sought a spoliation order for the restoration of their right to use a road over the respondent's property, which had been obstructed by the respondent erecting gates. — The applicants had enjoyed uninterrupted use of the road for periods ranging from 25 to 50 years until the respondent's actions in September 2009. — The court held that the applicants had established their right to spoliation relief as they had been unlawfully deprived of their access to the road, and the respondent was ordered to restore access immediately.

Comprehensive Summary

Summary of Judgment


1. Introduction


This matter was an application for a mandament van spolie (spoliation order) in the North Gauteng High Court, Pretoria. The applicants sought restoration of their undisturbed use of a farm road traversing the respondent’s property, after the respondent erected locked gates and otherwise obstructed access.


The parties were three neighbouring landowners as applicants (Koch, Bolt, and Benadie) and a neighbouring landowner as respondent (Backer). All owned farms in the Middelburg area of Mpumalanga, with the disputed road providing access from the applicants’ farms to the Middelburg/Stoffberg tar road.


Procedurally, the dispute escalated after the respondent’s conduct in late September 2009. An urgent application was launched on 1 October 2009 and, on 2 October 2009, the court granted an interim order by agreement, requiring the respondent to provide keys to the gates and restraining interference pending final determination. Opposing and replying affidavits followed, and the matter ultimately served before Prinsloo J, with judgment delivered on 24 December 2010.


The general subject-matter concerned self-help interference with a long-used access road, the nature and extent of the applicants’ protectable possession (including the possession of a servitudal right of way), and whether the respondent’s conduct amounted to spoliation warranting summary restoration.


2. Material Facts


The court treated as undisputed that the applicants had, for lengthy periods, openly and without interruption used the road running north–south across the respondent’s land to reach the Middelburg/Stoffberg tar road. The first applicant had used the road since 1973; the second applicant had used it since childhood (from the early 1950s); and the third applicant had used it for approximately 25 years. Their families, employees, and visitors also used the road, and the first applicant used it for cattle transport by truck.


It was also common cause that the respondent owned Portion 50 of the farm Keerom 374 and that a family trust (in which the respondent had an interest) owned Portion 49, adjoining Portion 50. The disputed road lay on or served as access across these properties and provided the applicants (whose farms did not all border the tar road) with a route to the tar road.


From approximately August 2008 to late August/early September 2009, the respondent constructed an alternative route described as the “new road”, which ran along the southern boundary of the trust property (Portion 49) and joined the tar road about 800 metres east of the old road’s junction. The new road was entirely on the trust property and passed close to the third applicant’s dwelling.


The acts relied upon as spoliation were undisputed. On 25 September 2009, without warning, the respondent erected two gates across the old road and locked them with chains and padlocks. On 28 September 2009, the first applicant discovered that a name board previously erected at the old road’s junction with the tar road had been removed and repositioned at the new road’s junction. The first applicant cut the chains as a form of counter-spoliation after legal advice, but by the evening of the same day the respondent again locked the gates and additionally parked a tractor at the tar-road entrance to obstruct access. Photographs supported these events, and they were not contested.


The court considered that the dispute about the new road’s condition and usability did not alter the core factual position for spoliation purposes. The respondent asserted that the new road was properly constructed and passable and that he intended to provide the applicants with keys for the gates; however, it remained common cause that the gates were erected and locked without prior notice, and keys were not provided until after the interim court order.


As to consent, the court found on the probabilities that the applicants had not agreed to closure of the old road. The respondent alleged discussions with the second and third applicants concerning the construction of the new road, but did not clearly establish consent to closure of the old road; the second and third applicants expressly denied consenting. The first applicant was found never to have consented, and correspondence reflected his consistent opposition to a locked gate, coupled with a limited willingness (not accepted by the respondent) to consider a remotely operated gate. The court regarded it as overwhelmingly improbable that the second and third applicants would have joined as co-applicants had they consented to closure.


The applicants also placed before the court correspondence suggesting the road was a public road under the Roads Ordinance 22 of 1957 and could not be closed or diverted without written approval from the relevant provincial authority. The judgment recorded this as part of the background showing that closure required a lawful process.


3. Legal Issues


The central legal question was whether the respondent’s erection and locking of gates (and associated conduct) constituted spoliation of the applicants’ possession, entitling them to a mandament van spolie restoring the prior state of affairs.


A related issue was the character of the possession protected: whether the applicants’ long-standing use of a road (including use consistent with a right of way/servitudal right) constituted protectable possession for spoliation purposes, notwithstanding that such rights are incorporeal and not exclusive possession of land.


The dispute primarily concerned the application of established legal principles to largely common-cause facts, together with a limited evaluative determination about whether the erection of gates in the circumstances amounted to unlawful interference, given authority recognising that gates across rights of way are not in every instance impermissible.


4. Court’s Reasoning


The court applied the foundational principle of the mandament van spolie that no person may take the law into their own hands. It emphasised that, once an applicant proves (a) prior peaceful and undisturbed possession and (b) unlawful dispossession, the court grants restoration without investigating the merits of the underlying dispute about entitlement. The judgment endorsed the policy expressed by the maxim spoliatus ante omnia restituendus est, and relied on the statement that the respondent is generally not permitted to contest the applicant’s title because title is irrelevant to spoliation relief.


On the facts, the court held that the applicants’ prior use of the road constituted undisturbed possession for purposes of spoliation. This was reinforced by the respondent’s concession that the applicants had undisturbed possession of the road for purposes of the remedy. The court further referred to authority recognising that spoliation protection extends to incorporeal rights, including servitudal rights such as rights of way, and therefore the applicants could invoke the remedy even though they did not have exclusive physical possession of the land.


The court considered it decisive that the respondent locked the gates and blocked access without following any legal process (such as seeking declaratory relief authorising closure), and without the applicants’ consent. The respondent’s reliance on an alternative arrangement—providing keys and offering use of the road only in emergencies or when the new road was impassable—was treated as insufficient to amount to restoration of the applicants’ prior undisturbed use. The court accepted that, in practical terms, keys did not restore the pre-existing situation because the road was used not only by the applicants personally but also by their families, employees, visitors, emergency services, and commercial traffic; it also noted evidence that locked gates had impeded the fire brigade on at least one occasion. The court further considered evidence regarding difficulty and safety concerns associated with opening gates, particularly for older occupants and at night.


The respondent advanced an argument (not raised in the opposing affidavit but entertained by the court) that the mere erection of a gate across a right of way does not necessarily constitute unlawful interference, and the court evaluated this contention with reference to case law. The court accepted the general principle drawn from authority that whether a gate unlawfully interferes with servitude rights depends on the facts, including the intention underlying the servitude and whether the arrangement still permits proper, unrestricted enjoyment. However, it distinguished the present matter from cases where sophisticated access systems (remote controls, keypads, intercoms, and practical arrangements) were found not to interfere materially with servitudal use. In this case, the court found that the respondent’s measures—two locked gates, chains, and additional obstruction—did unlawfully interfere with the applicants’ use and did not preserve “proper unrestricted use”.


The court also regarded disputes about whether the new road was adequately constructed as largely irrelevant to the spoliation enquiry. The relevant question was not whether an alternative route existed, but whether the respondent had unlawfully deprived the applicants of their existing undisturbed use by self-help. On that approach, the respondent’s conduct met the requirements for spoliation, and restoration of the prior position was warranted.


5. Outcome and Relief


The application succeeded. The court ordered the respondent to restore the applicants’ possession and use of the road depicted on the sketch plan “HK1” by removing the gates and locks installed on the road.


The respondent was further ordered to reinstall, at his own expense and without delay, the first applicant’s name board at the entrance of the road to the Middelburg/Stoffberg tar road.


The respondent was ordered to pay the applicants’ costs.


Cases Cited


Nienaber v Stuckey 1946 AD 1045–1056.


Nino Bonino v De Lange 1906 TS 120.


Stuttaford v Kruger 1967 2 SA 166 (KPA).


Roeloffze NO and Another v Bothma NO and Others 2007 2 SA 257 (KPA).


Malan & Another v Green Valley Farm Portion 7 Holt Hill 434 CC and Others 2007 5 SA 114 (OK).


De Beer v Zimbali Estate Management Association (Pty) Ltd and Another 2007 3 SA 254.


Shoprite Checkers Ltd v Pangbourne Properties Ltd 1994 1 SA 616 (W).


Van Wyk v Kleynhans 1969 1 SA 221 (Griekwaland-wes Plaaslike Afdeling).


Legislation Cited


Verjaringswet 18 van 1943, section 2.


Verjaringswet 68 van 1969, section 1.


Pad Ordonnansie 22 van 1957.


Rules of Court Cited


No specific rules of court were expressly cited in the judgment.


Held


The court held that the applicants had proved the two essential requirements for a mandament van spolie, namely prior peaceful and undisturbed possession (in the form of long-standing use of the road consistent with a right of way) and unlawful dispossession by the respondent’s self-help measures, including locked gates and physical obstruction.


It further held that the respondent’s provision of keys under an interim arrangement, and the existence of a newly constructed alternative route, did not negate the spoliation or amount to adequate restoration of the applicants’ prior undisturbed use. The respondent was therefore obliged to restore the status quo ante by removing the obstructions and reinstating the name board, with costs.


LEGAL PRINCIPLES


The mandament van spolie is a possessory remedy grounded in the principle that self-help is prohibited. Where an applicant establishes prior peaceful and undisturbed possession and subsequent unlawful dispossession, the court grants restoration summarily and without investigating the merits of the parties’ underlying rights.


For spoliation purposes, the protection of possession extends beyond tangible property to include incorporeal rights, and the holders of servitudal rights such as a right of way may invoke the remedy even though they do not have exclusive possession of the land over which the servitude runs.


Whether the installation of a gate across a right of way constitutes unlawful interference is fact-dependent. A gate does not necessarily amount to spoliation in all circumstances; the inquiry focuses on whether the gate and associated arrangements still permit proper, unrestricted enjoyment of the servitude. On the facts of this case, locked gates and practical restrictions on access constituted unlawful interference and therefore spoliation.

About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
>>
2010
>>
[2010] ZAGPPHC 245
|

|

koch and Others v Backer (60243/2009) [2010] ZAGPPHC 245 (24 December 2010)

NEE
RAPPORTEERBAAR
IN
DIE HOE HOF VAN SUID-AFRIKA
/ES
(
NOORD
GAUTENG HOE HOF. PRETORIA
)
SAAK
NO: 60243/2009
DATUM:24/12/2010
IN
DIE SAAK TUSSEN
GEORG
WILHELM HANNES KOCH
…...............................................
1STE
APPLIKANT
STANLEY
CECIL BOLT
….....................................................................
2DE
APPLIKANT
JOHAN
CHRISTIAAN DIEDERIK
BENADIE
........................................
3DE
APPLIKANT
EN
JAN
BACKER
...........................................................................................
RESPONDENT
UITSPRAAK
PRINSLOO.
R
[1]
Die applikante doen aansoek vir 'n
mandameni
van spolie
(spoliasie
bevel) vir die herstel van hulle reg van ongestoorde gebruik van 'n
pad wat oor die respondent se plaas loop.
[2]
Voor my het me Maritz vir die applikante verskyn en mnr Basson vir
die respondent.
Inleiding
en agtergrond
[3]
Die drie applikante en die respondent besit almal plase in die
omgewing van Middelburg, Mpumalanga. Die plase is of aangrensend
of
naby mekaar gelee. Die plase le ook naby die Middelburg/Stoffberg
teerpad. Twee van die plase grens aan die teerpad.
"HK1"
is 'n rowwe sketsplan wat die respondent opgestel het maar wat
aangeheg is by die funderende eedsverklaring. Dit
toon waar die
onderskeie plase gelee is.
[4]
Die respondent is die eienaar van Gedeelte 50 van die plaas ECeerom
374 en 'n familietrust, waarby die respondent 'n belang
het, is die
eienaar van Gedeelte 49. Hierdie twee plase is aangrensend, en grens
ook aan die suidekant van die Middelburg/Stoffberg
teerpad ("die
teerpad"). Windrigtings word nie aangedui op
"HK1"
nie
maar ek aanvaar dat dit op die gebruiklike manier opgestel is met
noord aan die bokant van die plan en suid aan die onderkant.
Die
twee plase word verdeel, van noord na suid, deur 'n grondpad ("die
pad") wat toegang bied tot die teerpad. Dit is
nie in geskil
nie, dat die pad ook toegang tot die teerpad bied aan die applikante
wie se plase meer na die suide gelee is en nie
aan die teerpad grens
nie.
Die
eerste applikant is die eienaar van Gedeelte 13 van die plaas
Rietspruit wat suid-oos van die respondent se twee plase gelee
is. Hy
woon reeds sedert 1973, of vir ongeveer 37 jaar, op hierdie plaas en
dit is gemene saak dat hy sedert daardie tyd ongestoorde
gebruik van
die pad het.
[5]
Die tweede applikant is die eienaar van Gedeelte 16 van die plaas
Rietspruit 402 wat suid-wes van die pad gelee is. Die tweede

applikant het groot geword op hierdie plaas en reeds sedert sy
skooldae, in die vroee vyftiger-jare, het hy en sy familie die pad

gebruik. Hy het ook met die pad skool toe geloop.
[6]
Die derde applikant is die eienaar van Gedeelte 51 van die plaas
Keerom. Dit grens aan die suidekant van Gedeelte 49 van die
plaas
Keerom (die trust se plaas,
supra).
Die
derde applikant gebruik die pad al vir die afgelope vyf en twintig
jaar.
[7]
Al drie die applikante se familie. werknemers en vriende gebruik ook
die pad. Die eerste applikant, wat 'n veeboer is, se beeste
word ook
met die pad langs per trok vervoer tot by die teerpad.
[8]
Mnr Basson, in sy betoogshoofde, het. tereg na my mening, toegegee
dat die applikante, vir doeleindes van die spoliasie bevel
wat hulle
aanvra, "die ongestoorde besit van die pad gehad het".
[9]
Alhoewel dit nie so betoog is nie, kan dit ook myns insiens aanvaar
word dat minstens die eerste en die tweede applikante deur

verkrygende verjaring, soos bedoel in die "ou"
Verjaringswet no 18 van 1943 (artikel 2) en die "nuwe"
Verjaringswet
no 68 van 1969 (artikel 1) serwitute van reg van weg
met die pad oor die respondent en die trust se plase verkry het. Dit
is gemene
saak dat die applikante die pad deurgaans ongestoord en
openlik gebruik het tot die stadium toe die geskil tussen hulle
ontstaan
het soos hieronder beskryf sal word.
[10]
Vanaf ongeveer Augustus 2008 tot einde Augustus, begin September
2009, het die respondent 'n ander pad ("die nuwe pad")

gebou. Hierdie pad loop vanaf die suidelike punt van die pad langs
die suidelike grens van Gedeelte 49 van die trust se plaas Keerom
374
tot waar dit by die teerpad aansluit ongeveer 800 meter ten ooste van
die punt waar die pad by die teerpad aansluit. Die nuwe
pad loop al
langs die noordelike grens van die derde applikant se plaas Gedeelte
51 van fCeerom 374, maar is in sy geheel gebou
op die trust se plaas
Gedeelte 49. Die nuwe pad loop ongeveer vier meter ten noorde van die
derde applikant se opstal verby.
Die
nuwe pad loop eintlik met 'n hoek in 'n noord-oostelike rigting vanaf
die suide punt van die pad tot waar dit by die teerpad
aansluit.
Die
dade van spoliasie waarop die applikante steun. en die dringende
aansoek van Qktober 2009
[11]
Op Vrydag 25 September 2009 het die respondent, sonder waarskuwing,
twee hekke oor die pad opgerig. Die een is 'n entjie ten
suide van
die teerpad en die ander een is meer suid, naby die suidelike punt
van die pad waar die nuwe pad ook begin. Die respondent
het beide die
hekke met kettings en slotte gesluit.
[12]
Dit spreek vanself, myns insiens, dat hierdie optrede 'n onmiddellike
einde gebring het aan die ongestoorde gebruik van die
pad wat die
applikante oor tydperke wat wissel van 25 tot ongeveer 50 jaar geniet
het. Daar is ook onbetwiste bewerings in die
stukke namens die
applikante dat die pad eintlik al vir ongeveer 60 jaar in gebruik is.
[13]
In 1973 het die eerste applikant se skoonmoeder vir horn 'n naambord
geskenk wat hy opgerig het by die punt waar die pad by
die teerpad
aansluit.
Op
Maandag 28 September 2009 het die eerste applikant tot sy skok
agtergekom dat die respondent hierdie naambord verwyder het en
op sy
eie opgerig het by die punt waar die nuwe pad by die teerpad
aansluit, ongeveer 800 meter ten ooste van waar dit oorspronklik

gestaan het.
Die
eerste applikant het onmiddellik sy prokureur geskakel wat horn
geadviseer het dat hy die kettings kon knip in 'n daad van
kontra-spoliasie. Dit het hy gedoen. Die eerste applikant het 'n
dringende behoefte gehad om toegang tot die pad te herwin.
[14]
Op dieselfde dag, 28 September 2009, het die eerste applikant se
prokureur 'n brief aan die respondent se prokureur gerig waarin
hy 'n
telefoniese gesprek tussen die twee van dieselfde oggend bevestig en
die volgende op rekord plaas:
"1.
Dat u klient mnr J Backer ons klient se toegangspad na sy woonhuis op
Rietspruit sonder kennisgewing aan ons klient gesluit
het en twee
hekke oor die pad geplaas het en met slotte toegesluit het.
2.
Dat skrywer u mnr Taljaard meegedeel het dat ons klient dit sterk
oorweeg om 'n hofbevel te verkry en het u mnr Taljaard onderneem
om
die aangeleentheid met u klient te bespreek.
3.
Ons bevestig die tweede telefoniese gesprek wat skrywer met u mnr
Taljaard die middag van die 28ste September gevoer het en blyk
dit
dat u klient weier en/of versuim om die pad weer oop te stcl.
4.
Ons bevestig verder dat u klient se sogenaamde alternatiewe roete
bestaan uit 'n mielieland wat hy geskraap het. Die oppervlakte
van
die geskraapte mielieland is baie sag en het ons klient se vrou wat
noodgedwonge die pad moes gebruik het se voertuig weggesink
in die
sagte oppervlakte. Met die dreigende reen sal geen voertuig die pad
kan gebruik nie.
5.
Uit
'n noodtoestand gaan ons klient die slotte afknip en die hekke weer
oopmaak.
Ons
stel u hiermee in kennis namens ons klient en ander verbruikers van
die pad dat indien u klient weer die pad sou sluit, ons
nie sal
huiwer om 'n hooggeregshof bevel te verkry om u klient te verbied om
sodanig op te tree nie. Ons sal ook aansoek doen vir
'n kostebevel
teen u klient op 'n prokureur en klient skaal."
[15]
Teen die aand van 28 September 2009 het die respondent weer die hekke
gesluit. Daarbenewens het hy een van sy groot trekkers
voor die
ingang by die teerpad parkeer om enige moontlikheid van toegang te
versper. Hierdie optrede is nie in geskil nie. Daar
is ook
fotografiese getuienis wat die trekker aantoon.
[16]
Daar is ook fotografiese bewys van die verskuiwing van die naambord
en die installasie van die kennisgewing dat die pad gesluit
is.
Verder is daar foto's van die hekke wat geinstalleer is met die
kettings en die slotte. Niks hiervan is in geskil nie.
[17]
Op 29 September 2009 het die respondent se prokureur geantwoord op
die brief van 28 September,
supra,
deur
te se dat hy dieselfde oggend saam met sy klient die pad gaan
inspekteer.
Op
30 September 2009 het die eerste applikant se prokureur weer aan sy
opponent geskryf en gese dat daar nou gerugte die rondte
doen dat die
respondent die pad wil omploeg. Daar is gevra vir 'n skriftelike
onderneming teen 16:00 op 30 September dat dit nie
gedoen sou word
nie. Die onderneming is nie verskaf nie.
[18]
Op 1 Oktober 2009 is die dringende aansoek geloods en geplaas vir 2
Oktober 2009. Stawende eedsverklarings van die tweede en
derde
applikante is aangeheg.
Wat
dringendheid betref. het die applikante gesteun op die feit dat die
respondent reg in eie hande geneem het en dat hulle daardeur
benadeel
word. Daar is ook gesteun op die gerugte dat die respondent die pad
wou omploeg en dat hy nie 'n onderneming gegee het
om dit nie te doen
nie. Daar is beweer dat die respondent reeds begin het om die
draadheinings Iangs die pad te verwyder. Daar
is verder gesteun op
bewerings dat die nuwe pad nie geskik is vir gebruik nie, veral as
dit sou reen.
Verder
is daar beweer dat die pad vir veiligheidsredes nie gesluit kan word
nie. Die pad is by die polisie "geregistreer"
en die
sluiting daarvan hou 'n
veiligheidsrisiko in. Die eerste applikant het ook aangevoer dat die
trok wat hy gebruik om sy beeste mee te vervoer nie die nuwe
pad sal
kan gebruik nie en ook nie om die skerp hoek sal kan draai wat die
nuwe pad nou vorm by die suide punt van die pad nie.
Daar is
aangevoer dat die respondent moedswillig is en ook gegrief voel omdat
die derde applikant nie bereid is om sy plaas aan
die respondent te
verkoop nie. In hierdie verband beweer die applikante in die
funderende eedsverklaring dat die respondent gedreig
het om sake so
ongemaklik vir die derde applikant met die nuwe pad te maak dat hy
verplig sal wees om te verkoop. Dit is waarom
die nuwe pad net enkele
meters van die derde applikant se opstal af verby loop.
[19]
Op 2 Oktober 2009 het hierdie hof by ooreenkoms tussen die partye, 'n
bevel gemaak. Daarin word gelas dat die respondent onmiddellik
aan
die applikante sleutels moet oorhandig waarmee hulle die hekke kan
oopsluit. Die respondent word verbied om in te meng met
die
applikante se gebruik van die pad. Hierdie reelings sal geld hangende
die afhandeling van die aansoek. Die respondent is gelas
om sy
opponerende verklaring binne tien dae te liasseer. Hierop het die
applikante gcrepliseer. Dit is hierdie verrigtinge wat
voor my gedien
het.
Bewerinus
vervat in die opponerende eedsverklaring
[20]
Die respondent het 'n lywige opponerende verklaring van meer as
veertig bladsye met aanhangsels ingedien. Daarin is 'n aantal

bewerings vervat wat myns insiens as kwelsugtig en selfs 'n bietjie
geniepsig van aard beskryf kan word.
Ek
sal poog om die kern-bewerings wat relevant is tot hierdie geskil
kortliks op te som.
[21]
Die oprigting van die hekke, die herhaalde sluiting daarvan, die
verwydering van die naambord, die oprigting van die teken
dat die pad
gesluit is en die parkeer van die trekker is nie in geskil nie. Dit
is ook nie in geskil dat die applikante vir baie
jare, soos beskryf,
ongestoorde gebruik van die pad geniet het nie. Soos ek gese het,
word dit ook toegegee dat die applikante
"vir doeleindes van die
spoliasie bevel wat hulle voor vra" die ongestoorde besit van
die pad gehad het.
[22]
Die respondent se dat hy, voordat hy die nuwe pad begin bou het, met
die tweede en derde applikante daaroor gepraat het en
hulle het
aangedui dat hulle nie 'n probleem daarmee het nie. Die respondent se
nie uitdruklik dat hy ook aangedui het dat hy van
plan is om die pad
te sluit nie, en dat die tweede en derde applikante daarmee sou
saamgestem het nie. In elk geval ontken die
tweede en derde
applikante in die repliserende verklaring dat hulle ooit hulle
toestemming gegee het.
Dit
blyk egter dat die respondent wel die bou van die nuwe pad met die
tweede en derde applikante bespreek het en toe die eerste
applikant
daarvan hoor het hy sy prokureur opdrag gegee om 'n brief aan die
respondent te skryf, wat op 17 April 2009 reeds gedoen
is. Daarin se
die eerste applikant dat hy verneem het van die voorneme om die roete
vanaf sy plaas na die Stoffberg pad te verle.
Hy se dat die roete
reeds vir sestig jaar gebruik word en dat hy self dit reeds sedert
1973 doen en enige poging om die "toegangsroete
eensydiglik te
wysig" voor die hof gele sal word vir beregting. Die respondent
se dat hy 'n lang gesprek met die eerste applikant
gehad het en horn
meegedeel het dat hy graag die ou pad wou sluit vir die algemene
publiek maar dat hy dit steeds tot die eerste
applikant en die ander
twee applikante se beskikking sou stel as hulle dit uit nood wou
gebruik of as die nuwe pad om een of ander
rede onbegaanbaar sou
wees. Die respondent se dat die eerste applikant deurgaans gese het
dat hy die pad al jare ry en dat hy dit
steeds wil ry. Baie van die
besonderhede van hierdie deurlopende gesprekke word in
korrespondensie vervat wat by die opponerende
verklaring aangeheg is.
Ek is nie voornemens om al die besonderhede te bespreek nie.
[23]
Dit blyk egter wel dat die eerste applikant, na 'n langdurige debat,
die volgende toegcwing gemaak het in 'ri brief wat sy
prokureur op 25
Augustus 2009 geskryf het:
"Ons
bevestig ook dat ons klient nie te vinde is dat 'n hek in sy pad
geplaas word en wat met 'n slot gesluit word nie vir

veiligheidsredes. Ons klient is egter bereid dat u klient 'n hek
plaas wat met 'n afstandsbeheermeganisme oop- en toe gemaak kan

word."
Dit
is gemene saak dat die respondent nie hiervoor te vinde was nie. So
'n hek is
nooit
geinstalleer nie.
[24]
Dit is heeltemal duidelik dat die eerste applikant nooit toegestem
het tot die sluit van die pad nie. So 'n bewering word ook
nie gemaak
deur die respondent nie. Myns insiens blyk dit ook duidelik uit die
stukke dat die tweede en derde applikante nooit
daartoe toegestem het
nie. Op die oorweldigende waarskynlikhede. sou hulle nie die aansoek
as mede-applikante geloods het as hulle
toegestem het tot die sluit
van die pad nie. Beide die tweede en derde applikante het stawende
eedsverklarings tot die repliserende
verklaring aangeheg. In 'n
verdere aanhangsel se die tweede applikant die volgende:
"Mr
Backer has not consulted me about the closing of the road leading to
my
farm Rietspruit 402.
I
would not have agreed to the change. The road was in use already when
I was a child."
In
nog 'n aanhangsel tot die repliserende verklaring se die derde
applikant die volgende:
"Ek
is gekant teen die nuwe pad wat deur mnr Backer gemaak is. Die rede
is dat hy nie met my of die ander klaers onderhandel
het dat hy die
ou bestaande pad gaan toe maak nie. Die nuwe pad wat hy gemaak het is
± vier en 'n half meter vanaf my slaapkamer,
eetkamer en my
sitkamer af.
Die
stof van die nuwe pad hou vir ons 'n gesondheidsrisiko in en
rusverstoring van al die karre wat daar op en af ry.
Die
ou bestaande pad gebruik ek al 25 jaar of meer."
Teen
hierdie agtergrond kan ek nie sien hoe dit bevind kan word, op die
waarskynlikhede, dat die tweede en derde applikante toegestem
het tot
die sluit van die pad nie. Die waarskynlikhede is oorweldigend dat
dit nie die geval is nie. As hulle toegestem het. sou
hulle nie die
aansoek geloods het nie.
[25]
In die lywige opponerende verklaring bestee die respondent heelwat
aandag aan die toestand van die nuwe pad. Hy se dit is nie
op die
mielieland gebou nie maar op die wen-akker van die mielieland. Dit is
behoorlik gebou en heel rybaar. 'n Aantal foto's wat
aangeheg word
dui daarop dat die pad wel op die oog af rybaar is.
[26]
Daar word in besonderhede uitgewei oor die hoogte van die keerwalle
wat oor die nuwe pad gebou is. Die respondent se dat die
applikante
met hulle motors gerieflik oor die walle kan ry. Hy illustreer hoe sy
skoonmoeder se Mercedes met gemak oor hierdie
walle ry. Hy illustreer
ook dat 'n 8-ton trok die skerp hoek by die aansluiting met die nuwe
pad,
supra,
kan
hanteer deur om die hoek te ry.
Myns
insiens is al hierdie getuienis irrelevant. Dit gaan nie oor die
toestand van die nuwe pad nie maar oor die vraag of die respondent

die reg in eie hande geneem het deur die ou pad te sluit.
Die
respondent se dat hy deurgaans van plan was om sleutels aan die
applikante te verskaf om die hekke mee oop te maak. Die feit
is egter
dat hy die hekke opgerig en gesluit het sonder kennisgewing aan die
applikante en sonder om sleutels te verskaf. Die sleutels
is eers
verskaf nadat die hofbevel uitgereik is.
Myns
insiens is dit doenlik om op hierdie stadium die opmerking te maak
dat sleutels myns insiens in elk geval nie 'n praktiese
oplossing
bied nie: dit is nie net die applikante wat die pad gebruik nie maar
ook hulle familielede. vriende, werknemers en diegene
met wie hulle
sake doen. Daar is getuienis in die repliserende verklaring dat die
brandweer by geleentheid ontbied is en nie die
pad. wat aan die
brandweer bekend was, kon gebruik nie omdat dit gesluit was.
Dieselfde lot sou waarskynlik die polisie tref. Die
eerste applikant
se in die repliserende verklaring dat hy
71
-jaar
oud is en sy vrou 62. Foto's word aangeheg om aan te toon dat daar na
'n reenbui groot hoeveelhede modder en water om die
hekke opgedam
het. Die eerste applikant se vrou gebruik die nuwe pad omdat sy nie
kans sien daarvoor om onder hierdie omstandighede
uit te klim om die
hek te probeer oopmaak nie. Daar is ook veiligheidsoorwegings aan
verbonde. In die repliserende verklaring beweer
die applikante ook
dat die respondent die kettings waarmee die hekke gesluit is korter
gemaak het na die hofsaak. Nou is dit baie
moeilik om die hekke oop-
en toe te maak. veral in die nag wanneer die veiligheidsoorwegings
ook meer akuut is. Die applikante
hou ook vol dat dit moeilik is om
met 'n motor wat laag bo die grond beweeg oor die keerwalle te ry wat
die respondent in die pad
gebou het. Die tweede en derde applikante
gebruik ook die nuwe pad omdat hulle nie kans sien vir die hekke en
die oop- en toe maak
daarvan soos ek beskryf het nie. Daar is ook
foto's van die nuwe pad wat erg oorstroom en vol modder is na 'n
reenbui van 13mm
op 22 Oktober 2009.
[27]
Na my mening is dit ook van belang om in gedagte te hou dat die
respondent slegs die gebruik van die pad tender vir noodgevalle
of
indien die nuwe pad onbegaanbaar is. Daar is nie sprake van 'n aanbod
dat die applikante die ongestoorde gebruik van die pad
kan he nie.
Dieselfde geld natuurlik hulle families, werkers, vriende en die
mense met wie hulle sake doen. Die eerste applikant
se ook dat hy
groter trokke as 8-ton trokke gebruik om sy beeste te vervoer en dat
die groter trokke nie die hoek sal kan bemeester
by die aansluiting
van die nuwe pad nie.
[28]
By die repliserende verklaring is ook korrespondensie aangeheg wat
die eerste applikant met die Mpumalanga provinsiale regering
gewissel
het. Dit is die Departement van Openbare Werke, Paaie en Vervoer.
Daarvolgens blyk dit dat die pad 'n openbare pad is
soos omskryf in
die Pad Ordonnansie 22 van 1957. So 'n pad mag nie gesluit word of
verle word sonder die skriftelike toestemming
van die Lid van die
Uitvoerende Komitee van die betrokke provinsie nie. Iemand wat so 'n
pad wil sluit moet 'n behoorlike regsproses
volg.
[29]
Daar is nog feite-bewerings wat oor en weer gemaak word in die
opponerende verklaring en die repliserende verklaring wat myns

insiens nie direk relevant is tot die geskil wat bereg moet word nie.
Ek meen nie dit le op my weg om verder daaroor uit te wei
nie.
Enkele
opmcrkings oor die regsposisie
[30]
In Wille's
Principles
of South African Law,
8ste
uitgawe op 267 word die
mandament
van spolie
bespreek.
Die geleerde skrywers se die volgende:
"It
is a fundamental principle that no man is allowed to take the law
into his own hands. Consequently if a person without
being authorised
by a judicial decree, dispossesses another person the court, without
enquiring into the merits of the dispute,
will summarily grant an
order for restoration of possession to the applicant, as soon as he
has proved two facts; namely, that
he was in possession and that he
was despoiled of possession by the respondent. The policy of the law
is neatly summed up in the
maxim.
spoliatus
ante omnia restituendus est."
(Volgens
Hiemstra en Gonin se
Drietalige
Regswoordehoek.
2de
uitgawe word dit soos volg vertaal: "Die beroofde (gespolieerde)
moet allereers in sy besit herstel word / possession must
first be
restored to the party despoiled.")
[31]
Die geleerde skrywer, Harms, in
Amler's
Precedents of Pleadings,
7de
uitgawe, se die volgende op 358:
"The
respondent is generally not allowed to contest the spoliated
applicant's title to the property, because good title is
irrelevant:
the claim to relief under the
mandament
arises
solely from deprivation of possession without following legal
procedures."
[32]
In hierdie geval word die reg van die applikante ook nie betwis nie.
In elk geval toon die objektiewe feite,
supra,
dat
die applikante se reg deeglik gevestig is.
Dit
is ook gemene saak dat die respondent die hekke gesluit het sonder om
'n regsproses te volg en bv aansoek te doen vir 'n verklarende
bevel
dat hy geregtig is om die pad te sluit.
[33]
Dit blyk ook dat die applikante wat 'n reg van weg het, geregtig is
om hulle te beroep op die
mandament
vir
beskerming. In
Nienaber
v Stuckey
1946
AD 1055-1056
word die volgende gese:
"In
Nino
Bonino v De Lange
(1906,
T.S. 120)
INNES, CJ. says (at pi32) that 'spoliation is any illicit
deprivation of another of the right of possession which he has
whether
in regard to movable or immovable property or even in regard
to a legal right' ... The fact that these authorities state
generally,
and without any limitation or exception, that the
possession of incorporeal rights is protected against spoliation
means that the
holders of such servitudal rights as rights of way,
where clearly the person who holds the servitute does not have
exclusive possession
of the land, are entitled to the relief against
dispossession by spoliation."
[34]
Na my mening is dit eintlik die einde van die saak: dit is gemene
saak,
supra,
dat
die applikante, vir doeleindes van hierdie aansoek, ongestoorde besit
van die pad gehad het. Hulle is daarvan ontneem sonder
dat 'n
regsproses gevolg is en sonder dat hulle daartoe ingestem het. Die
tussentydse alternatiewe reeling van die sleutels is
nie 'n
bevredigende een nie, vir die redes wat genoem is, en kom nie daarop
neer dat die ongestoorde besit herstel is nie. Kragtens
die gesag wat
ek aangehaal het, is die applikante geregtig om sonder meer in hulle
besit herstel te word.
[35]
Mnr Basson het egter 'n argument geopper wat nie in die opponerende
eedsverklaring genoem word nie, maar wat ek besluit het
om te
oorweeg. As ek dit reg verstaan. kom dit daarop neer dat die sluit
van 'n pad deur die eienaar van die dienende erf nie noodwendig

neerkom op spoliasie nie:
(i)
In
Stuttaford
v Kruger
1967
2 SA 166
(KPA) op 172D-H word die volgende gese:
"It
does not seem to me, therefore, that the mere placing of a fence and
gate across a right of way of this nature necessarily
involves an
interference with the rights of the servitude owner. Whether a gate
may be placed across a right of way must, in my
view, depend upon the
facts of the case, including the intention of the parties who created
the servitude. In considering whether
the placing of a gate across
such a right of way amounts to a denial of the rights of a servitude
holder, one must bear in mind
the general principle that a servitude
must be strictly interpreted, because it is onerous, and the rule
that the owner of the
servient tenement should be regarded as
suffering no greater limitation of his rights than what is required
for the due and proper
enjoyment of the servitude by the dominant
owner. In my view a fence and a gate which permit proper unrestricted
use of the right
of way may not in proper circumstances amount to an
interference with the servitude. The question is, how do the gate and
fence
erected in the present case measure up to the requirement of
these principles?"
In
Stuttaford
is
daar bevind dat die respondent inderdaad onregmatiglik ingemeng het
met die regte van die houer van die servituut en is die respondent

gelas om die hek en die heining te verwyder.
In
die huidige saak, is dit myns insiens duidelik, vir die redes wat ek
genoem het, dat die plasing van die twee hekke oor die pad

onregmatiglik inmeng met die regte van die applikante. Die
tussentydse reeling met die sleutels is onbevredigend en kom nie neer

op die herstel van die ongestoorde besit nie. Al die redes daarvoor
is genoem. Die alternatiewe voorstel, naamlik die nuwe pad,
is ook
nie bevredigend nie. Die rede
hiervoor
is genoem. Op sterkte van die gesag in
Sluttaford,
meen
ek dat die applikante steeds geregtig is op die aangevraagde
regshulp.
(ii)
In
Roeloffze
NO and Another v Bothnia NO and Others
2007
2 SA 257
(KPA) word die beginsel, soos neergele in
Stuttaford,
bevestig
naamlik dat die blote installasie van 'n hek oor 'n pad nie
noodwendig neerkom op onwettige inmenging met die regte van
die houer
van die serwituut nie. Elke geval moet op sy eie meriete beoordeel
word.
In
hierdie geval het die applikante en die respondente aangrensende
eiendomme besit. Die respondente het 'n elektroniese hek
geinstalleer.
Dit was toegerus met 'n elektroniese sleutelbord ("key
pad") wat by die hek gelee is en dit kon ook met afstandbeheer

oop- en toe gemaak word. Verder was daar 'n interkom wat 'n
verbinding verseker het met die hoof woning van die applikante. Die

hof het bevind dat daar nie ingemeng word met die regte van die
applikante nie. Die hof het die spesifieke eienskappe van die hek
in
ag geneem asook die feit dat die respondente goeie rede gehad het om
die hek te installeer en dat die applikante self vroeer
so 'n hek
beplan het en die oprigting daarvan voorgestel het. Tydens die
installasie periode het die applikante ook nooit beswaar
gemaak teen
die oprigting van die hek nie. Ek meen dat hierdie geval
onderskeibaar is van die onderhawige saak.
(iii)
In
Malan
& Another v Green Valley Farm Portion 7 Holt Hill 434 CC and
Others
2007
5 SA 114
(OK) het die partye ook aangrensende eiendomme gehad en die
applikante kon 'n pad gebruik wat oor die respondente se eiendom
geloop
het. Die respondente het ook elektriese hekke oor die pad
geinstalleer. Die eienskappe van hierdie hekke word beskryf in die
uitspraak
op 119J-120D. Ek is nie voornemens om dit te herhaal nie.
Dit blyk dat die hekke met afstandbeheer oop- en toe gemaak kan word.

Dit is nie nodig vir die motoris om uit te klim nie. Daar is ook
sleutels wat verskaf is vir enkele voetgangers wat die voetganger
hek
wil gebruik. Daar is ook 'n kontrolebord ("touch pad") en
'n spesiale kode wat gebruik kan word om toegang te verkry.
Daar is
'n kennisgewingbord met die kontaknommers van die persone wat die hek
opgerig het en hulle kan gevra word om die hek oop
te maak deur
enigeen wat 'n afstandbeheer eenheid, 'n sleutel of 'n kode vir die
"touch pad" het. Reelings is ook getref
om
kragonderbrekings die hoof te bied. Daar is bevind dat die houers van
die serwituut se regte nie geskend is nie. Hierdie geval
is ook
onderskeibaar van die onderhawige een vir al die redes wat genoem is.
(iv)
In
De
Beer v Zimbali Estate Management Association (Pty) Ltd and Another
2007
3 SA 254
het dit gegaan oor 'n eiendomsontwikkeling waar baie mense
woonagtig was. Die applikant sy skyfie waarmee sy toegang tot die
gronde
kon kry is deur die respondent gedeaktivecr. Myns insiens is
hierdie saak geheel en al onderskeibaar van die onderhawige een.
(v)
Mnr Basson het my ook verwys na
Shoprite
Checkers Lid v Pangbourne Properties Ltd
1994
l SA 616 (W). Die applikant was die huurder van 'n supermark in die
respondent se koopsentrum. Die applikant het ook 'n deel
van die
parkeerarea gehuur vir sy werkers en klante. Die respondent het
ingemeng met die gebruik van die parkeerarea deur konstruksiewerke

daar van stapel te stuur. Die huurkontrak het bepaal dat die
respondent beheer oor die area het en in sy diskresie verbeterings

kon aanbring ter bevoordeling van die algemene belange van die
gebruikers van die koopsentrum. 'n Spoliasie aansoek is van die
hand
gewys. Namymening is hierdie saak ook geheel en al onderskeibaar van
die onderhawige een.
(vi)
Mnr Basson het my ook verwys na
Van
Wyk v Kleynhans
1969
1 SA 221
Griekwaland-wes Plaaslike Afdeling. In hierdie saak het die
respondent ook 'n pad gesluit waarop die applikant 'n reg van weg
gehad
het. Uiteindelik het die applikant geslaag en is die respondent
gelas om die pad weer oop te maak.
Gevolutrekking
[36]
Teen hierdie agtergrond, meen ek nie dat ek kan bevind dat hierdie 'n
geval is waar die aanbring van die hekke nie neerkom
op spoliasie
nie. Die redes het ek genoem. Ek meen die aansoek behoort te slaag.
Die
bevel
[37]
Ek maak die volgende bevel:
1.
Die respondent word gelas om onverwyld die applikante se besit en
gebruik van die pad soos beskryf op "HK1" tot die

funderende verklaring te herstel deur die hekke en slotte wat daarop
gesinstalleer is te verwyder.
2.
Die respondent word gelas om onverwyld, en op sy eie onkoste, die
eerste applikant se naambord by die ingang van die pad voormeld
tot
die Middelburg/Stoffberg teerpad te herinstalleer.
3.
Die respondent word gelas om die applikante se koste te betaal.
WRC
PRINSLOO
REGTER
VAN DIE NOORD GAUTENG HOE HOF
GEHOOR
OP: 6 SEPTEMBER 2010
VIR
DIE APPLIKANTE: ADV S M MARITZ
IN
OPDRAG VAN: BIRMAN BOSHOFF & DU PLESSIS
VIR
DIE RESPONDENT: ADV J G W BASSON
IN
OPDRAG VAN: TALJAARD PROKUREURS

Back to Law Reports