About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
>>
2010
>>
[2010] ZAGPPHC 150
|
|
Mainroad Centurion 30068 CC v Seven Falls Trading 59 (Pty) Ltd (12431/2007) [2010] ZAGPPHC 150 (12 October 2010)
NOT REPORTABLE
IN DIE HOë HOF VAN SUID-AFRIKA
(NOORD GAUTENG HOë HOF, PRETORIA)
SAAK NO: 12431/2007
Datum: 12/10/2010
IN DIE SAAK TUSSEN:
MAINROAD CENTURION 30068CC
.............
APPLIKANT
EN
SEVEN FALLS TRADING 59 (PTY) LTD
......
RESPONDENT
UITSPRAAK
BAM,
WR
[1] Die applikant rig ’n aansoek aan hierdie hof
waarkragtens die respondent beveel moet word om sekere vaste eiendom
geleë
te Klerksdorp, aan die applikant oor te dra.
[2] Hierdie aansoek het as oorsprong ’n
skikkingsakte tussen die partye wat aangegaan is op 23 April 2007.
[3] Na die aangaan van die skikkingsooreenkoms was die
partye betrokke in verdere litigasie wat op ’n arbitrasie
verhoor uitgeloop
het.
[4] Die respondent steun op die vermelde arbitrasie
verrigtinge wat volgens respondent in die guns van respondent beslis
is, om
skuldvergelyking tussen die partye toe te pas.
[5] Die applikant voer daarteenoor egter aan dat die
arbitrasie betrekking gehad het op ander geskille tussen die partye,
wat in
applikant se guns beslis was en dat respondent gevolglik nie
uit die bepalings van die arbitrasiebevinding enigsins ’n eis
teen die applikant het nie.
[6] Die respondent het ter aanvang ’n punt
in
limine
geneem, na aanleiding van die
applikant se laat liassering van sy repliserende verklaring. Die
kondonasie aansoek wat gemelde
repliserende verklaring moes vergesel
het, is eers op 15 Oktober 2009 geliasseer terwyl betoogshoofde vir
hierdie aansoek reeds
geliasseer was vir die verhoor wat geskeduleer
was vir 27 Oktober 2009.
[7] Mnr Davis SC, wat vir die applikant verskyn het, het
aan die hand gedoen dat die inhoud van die repliserende verklaring in
ieder
geval van weinig waarde is en dat enige bewering daarin vervat
hoofsaaklik reeds in die funderende verklaring aangespreek is.
Ek sal hierin later weer na die repliek van die
applikant verwys asook die kondonasie aansoek wat daarmee gepaard
gaan.
[8] Dit is die applikant se saak dat die respondent,
verplig was om ingevolge die skikkingsooreenkoms die betrokke vaste
eiendom
aan hom oor te dra. In hierdie verband het die applikant ook
verwys na ’n skrywe deur sy prokureur van rekord wat aan die
respondent se prokureur van rekord gerig is op 12 Junie 2008 wat ’n
aanmaning is vir die lewering en oordrag van die vaste
eiendom.
Volgens applikant was daar geen reaksie van respondent se prokureur
verkry nie ten spyte van verdere pogings in hierdie
verband.
[9] Die skikkingsooreenkoms tussen die partye gedateer
23/4/2006 lees as volg:
“
Skikkingsakte
Nademaal die applikante aansoek gebring het in
bogemelde agbare hof in terme waarvan regshulp onder andere ten
aansien van applikant
se retensiereg en toegang tot die perseel
bekend as uitbreiding 21, Flamwood, Klerksdorp, versoek is
(hierinlater na verwys as
die “retensie aansoek”),
en nademaal respondent bogemelde retensieaansoek
geopponeer het; en nademaal applikant ook ’n verdere aansoek
gebring het
in terme waarvan die applikant versoek dat ’n
respondent onder likwidasie geplaas word (hierinlater na verwys as
die “likwidasieaansoek”.)
En nademaal respondent in voormelde aansoek ook
appellant se aansoek geopponeer het; en nademaal die partye skikking
ten aansien
van beide bogemelde aansoeke bereik het; nou derhalwe
kom die partye soos volg ooreen:
1. Dat ten aansien van die retensie aansoek applikant
sy aansoek terug trek, hangende die skriftelike nakoming van die
bepalings
van hierdie akte.
2. Dat ten aansien van die likwidasie aansoek
applikant sy aansoek terugtrek, hangende die skriftelike nakoming van
die bepalings
van hierdie akte.
3. Dat respondent aan applikante waarborg lewer van
’n goedgekeurde finansiële instelling in terme waarvan
betaling in
die bedrag van R1 128 105,24 aan respondent gewaarborg
word ..
4. Dat binne 24 uur vanaf ondertekening van hierdie
skikkingsakte, die bedrag van R867 196,80 deur respondent gedeponeer
word op
die trust rekening van Klagsbrun De Vries & Van Deventer
Prokureurs as synde vereffening van die totale gelde verskuldig aan
die applikant op die weergawe van die respondent.
5.1 Dat daar ’n verdere diensteooreenkoms is
tussen applikant en respondent bestaan in terme waarvan applikant
beweer daar
’n bedrag van R448 662,00 aan applikant verskuldig
is vir konstruksie werk behartig. Die respondent ontken dat die
totale
gemelde bedrag verskuldig is en bevestig dat daar ’n
ooreenkoms bereik is tussen die applikant en die respondent dat, ter
vergoeding van voorgemelde konstruksiewerke, respondent eenheid 1806
in die naam van applikant sal oordra en dat dit die betaling
ten
aansien van die tersaaklike werkers sal vergestalt in die bedrag van
R405 000,00.
5.2 Respondent sal teen ontvangs van die getekende
ooreenkoms vanaf applikant, onverwyld voortgaan om instruksies aan
Van der Merwe
Prokureurs te verleen en toe te sien tot transportering
van die gemelde eiendom in die naam van applikant.
5.3 Die bedrag in geskil synde R43 662,00 ten aansien
van die dienste welke applikant beweer gelewer is en welke respondent
beweer
nie behoorlik gelewer en afgehandel is nie en voorts
onderworpe is aan ’n kontraktuele retensiereg, alternatiewelik
die applikant
ten volle vergoed is, sal ook as geskilpunt tydens die
arbitrasie dien en sal die arbiter ’n beslissing maak ten
aansien
van die verskuldigheid teenoor die applikant, indien enige.
6. Dat die regskostes ten aansien van beide die
retensie en likwidasie aansoeke en wie daarvoor aanspreeklik sal
wees, deur die
arbiter tydens die arbitrasie verrigtinge bepaal sal
word.”
[10] Uit hierdie skikkingsakte blyk dit duidelik dat dit
gevolg het nadat die partye betrokke geraak het in twee aansoeke.
Die
eerste aansoek het betrekking gehad op ’n retensiereg en
toegang wat die applikant op aanspraak gemaak het ten opsigte van
’n
perseel in Klerksdorp. Die aansoek is na verwys as die “retensie
aansoek”. Die ander aansoek het betrekking
gehad op die
respondent se likwidasie. Die applikant het beide die voormelde twee
aansoeke terug getrek ten einde by hierdie “skikkingsakte”
uit te kom.
[11] Dit is duidelik dat die applikant se saak berus op
die vermelde skikkingsooreenkoms tussen die partye. Die respondent
egter
daarenteen, alhoewel die inhoud van die skikkingsakte erken
word, maak staat op die sogenaamde arbiter toekenning wat op die 2
Oktober 2007 deur die arbiter geteken is, bykans een jaar en ses
maande na die skikkingsooreenkoms.
[12] In die laaste paragraaf van die aangehaalde
skikkingsooreenkoms word daar verwys na die arbitrasie verrigtinge
wat in die vooruitsig
gestel is. Die arbitrasie verrigtinge se
inhoud in soverre dit betrekking het op die skikkingsooreenkoms blyk
die volgende te
wees. Op bladsy 1 van die arbiter se toekenning die
laaste sub-paragraaf verskyn die volgende:
“
Aangesien daar geen
reaksie op hierdie skrywe was nie is daar aansoek gebring vir
likwidasie van die verweerder. Die aansoek is
egter nie mee
aangegaan en ’n skikkingsakte is deur die partye aangegaan.
Die regskoste in die aansoek is ook deel van die
dispuut. Op bladsy
twee van die arbiter se toekenning word na verwys (paragraaf 2
daarvan) na die skikkingsooreenkoms: ‘na
’n
skikkingsooreenkoms voorberei deur die prokureurs (blykbaar) het die
verweerder onder andere wel ’n betaling van
R867 196,80 aan die
eiser gemaak op 28 Mei 2007. Die hoof terme van die
skikkingsooreenkoms tussen die partye aangegaan was as
volg:’
Die arbiter verwys dan na die inhoud van die
skikkingsooreenkoms en wat insluit paragraaf 4 wat as volg lees:
“
Dat eenheid 1806 in die naam van die eiser
oorgedra word ten aansien van die werke deur die eiser verrig in die
bedrag van R405
000,00. (Ek is ingelig dat dit nie geskied het
nie.)”
Die arbiter verwys na die geskille tussen die partye en
merk as volg op in paragraaf 4 (on-genommerd) op bladsy 5 van die
verslag.
“
Gevolglik was die eiser genoodsaak om sekere
regstappe te neem wat wel geopponeer is maar wat toe teruggetrek of
nie mee voort gegaan
is nie. Die koste verbonde aan die aansoek tot
likwidasie van die verweerder deur die eiser aangegaan word dus
toegelaat.”
[13] Die arbiter het op bladsy 6 van die verslag sekere
berekeninge gemaak met betrekking tot die werk wat die applikant
gedoen
het en waarvoor hy vergoeding moes ontvang. Die bedrag het
ter sprake gekom het as ’n moontlike skadevergoeding om gebreke
te herstel in die werk wat die applikant nie behoorlik voltooi het
nie. Die derde laaste paragraaf van die arbiter se toekenning
op
bladsy 6 daarvan lees as volg:
“
Die skuldvergelyking dus
moet wees R192 225,00 min R941 353,00 wat aan die eiser deur die
verweerder verskuldig is min enige betaling
wat reeds voorheen op
rekening gedoen is deur die verweerder en ook enige geld wat in trust
deur die verweerder ten gunste van
die eiser betaal is.
Daar
is ook volgens die skikking tussen die partye ooreengekom dat Eenheid
1806 aan die eiser se naam oorgedra moet word, die waarde
waarvan op
R405 000,00 gestel is
. Hierdie bedrag
moet ook in ag geneem word met die bedrae reeds, of toekomstig, aan
die eiser betaalbaar.”
(Die verslag of te wel toekenning van die arbiter
verskyn op pagina 44 tot 49 van die stukke voor my.)
[14] Mnr Ras, wat vir die respondent verskyn, het
gesubmiteer dat skuldvergelyking in hierdie geval toegepas moet
word. Mnr Ras
het verwys na die toekenning van die arbiter wat,
volgens mnr. Ras duidelik daarop dui dat die applikant steeds ’n
groot
bedrag aan die respondent verskuldig is. Hierdie bedrag moet
by wyse van skuldvergelyking verreken word met die bedrag van die
waarde van die erf wat volgens die skikkingsooreenkoms deur die
respondent aan die applikant oorgedra moet word.
[15] Met betrekking tot die verwysing na die arbiter se
toekenning, meen ek nie dat mnr. Ras korrek is nie. Ek het reeds die
derde
laaste paragraaf van die arbiter se verslag hierbo aangehaal.
Wanneer die arbiter se beredenering en sy bevinding, soos in die
aangehaalde paragraaf vermeld, ontleed word blyk dit dat die arbiter
van mening is dat die respondent nog ’n verdere bedrag
aan die
applikant verskuldig is. Daar is egter nie sprake van ’n
skuldvergelyking nie, en die arbiter het duidelik geen
skuldvergelyking in gedagte gehad nie.
[16] Sou ek egter verkeerd wees met my interpretasie van
die arbiter se toekenning kom dit in ieder geval vir my voor asof die
bedrag
wat die applikant moontlik aan die respondent verskuldig mag
wees, ’n skadevergoedingsbedrag is. Mnr. Davis SC het in
argument
verwys na die basiese beginsels met betrekking tot
skuldvergelyking soos dit gestel word in die vertaling van
Voet
“
Commentary on the
Pandects
” van Gane. In die
bespreking “section 16” “
Debts
must also be of same class” v
erskyn
die volgende
: “it
is furthermore needful for set-off that an amount or a consumable
thing should be due on both sides of the same and
not of a different
class. Thus it comes about that the set-off is allowed indeed oil
against oil, wine against wine and money
against money. But not of
money against wine and oil against oil, the very nature and
appellation of set-off being inconsistent
with such a thing
.”
What
is ‘debt of same class’ – so far as regard set-off
it resembles a debt of amount if the same parties owed
on both sides
in such wise that the debtor on both sides enjoys the right of choice
as to what variety out of the class owed he
wishes to pay. That is
because in such a ………….. can be free my
pain that variety which has been paid
him by his opponent, and is not
forced to accept another variety than that by the rendering of which
he is in turn himself freed.”
[17]
Die
basiese beginsels van skuldvergelyking, na my mening, militeer teen
die respondent se gepoogde toepassing van skuldvergelyking
en
gevolglik behoort die applikant met sy aansoek te slaag.
[18] Uit die aard van die saak sal die respondent dan
ook die koste van hierdie aansoek moet dra asook die verspilde koste
van 27
Oktober 2009.
Ek bevind dus dat die applikant slaag met sy aansoek en
ek maak die volgende bevel:
1. Dat die respondent gelas word om die eiendom bekend
as eenheid 1806, uitbreiding 21, Flamwood, Klerksdorp aan die
applikant
oor te dra en alle verbandhoudende stappe te neem ten
aansien van sodanige oordrag wat sal insluit, maar nie beperk word
daartoe
nie, om alle tersaaklike oordragsdokumente te teken ten
opsigte van voormelde eiendom.
2.
Indien die respondent versuim om oordrag te bewerkstellig soos
uiteengesit in paragraaf 1 hierbo. word die balju en/of sy adjunk
vir
die distrik van Klerksdoip gemagtig om enige dokumente te teken wat
benodig kan word om die oordrag soos bedoel in paragraaf
1 te
bewerkstellig.
3.
Die koste van die aansoek asook die verspilde koste van 27 Oktober
2009 moot deur die respondent betaal word.
AJ
BAM
WAARNEMENDE
REGTER VAN DIE NOORD
GAUTENG
Hoe HOF PRETORIA
Namens
die applikant: Adv. Davis SC
Namens
die respondent: Adv. Ras