About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
>>
2010
>>
[2010] ZAGPPHC 169
|
|
Ivory Park Trading 77 (Edms) Bpk v Van Deventer and Another (15473/10) [2010] ZAGPPHC 169 (22 September 2010)
NOT
REPORTABLE
IN
DIE NOORD GAUTENG HOE HOF (REPUBLIEK VAN SUID-AFRIKA)
Saaknommer:
15473/10
Datum
aangehoor: 2010-08-17
Datum
van uitspraak:2010-09-22
In
die saak tussen:
IVORY
PARK TRADING 77 (EDMS)
BPK
.............................................
EISER
…
.............................................................................................................
(RESPONDENT)
en
JOHANNES
JACOBUS VAN DEVENTER
...........................................
1
STE
VERWEERDER
CHRISTOFFEL
WESSEL JACOBUS
VAN
DEVENTER
…....................................................................................
2
DE
VERWEERDER
…
...................................................................................................................
(EKSIPIENT)
UITSPRAAK
Hiemstra
WR
[1]
Hierdie is 'n eksepsie wat die Tweede Verweerder teen die Eiser se
beson-derhede van vordering aangeteken het op grand daarvan
dat dit
geen skuldoorsaak openbaar nie. Gerieflikheidshalwe sal na die partye
verwys word soos in die hoofaksie. Die Eerste Verweerder
het 'n
verweerskrif geliasseer en is nie 'n party tot hierdie verrigtinge
nie.
[2]
In die hoofaksie vorder die Eiser 'n verklarende bevel dat 'n geldige
koopkon-trak tot stand gekom het tussen die Eiser en die
Eerste
Verweerder by die ui-toefening van 'n opsie wat die Eerste Verweerder
aan die Eiser verleen het om 'n eiendom te koop, tesame
met verwante
regshulp wat daarop ingestel is om transport van die eiendom in sy
naam te bewerkstellig.
[3]
Die Eiser het die betrokke eiendom ingevolge die testament van sy
ouers geerf. Die testamentere bepaling is in die titeltakte
van die
eiendom geTkor-poreer. Kousule B3 van die titelakte lui as volg:
"Indien
ons gesegde seun
(die
Eerste Verweerder),
na
afsterwe van die langslewende van ons sou besluit om ons voormelde
plaaseiendom te ver-koop, sal ons seun CHRISTOFFEL WESSEL
JOHANNES
VAN DEVENTER
fdie
Tweede Verweerder)
die
eerste opsie gegee word om die gemelde eiendom te koop teen die
Landbankwaardasie soos vasgestel ten tye van so-danige verkoping.
Die
opsie moet skriftelik, binne 'n periode van 60 (sestig) dae nadat
sodanige opsie gegee is, uitgeoefen word."
[A]
Die
Tweede Verweerder voer aan dat die besonderhede van vordering nie 'n
eisoorsaak openbaar nie omdat daar nie feite of 'n regskonklusie
gepleit word waarop bevind kan word dat daar 'n geldige en
afdwingbare opsie deur die Eerste Verweeerder aan die Tweede
Verweerder
gegee is, soos vereis deur die titelakte nie. By gebrek
aan 'n bewering dat hy sodanige opsie verleen het, openbaar hy nie 'n
eisoorsaak
nie.
[5]
Mnr van den Heever het namens die Eiser aangevoer dat die regsfiguur
wat ter srpake is, in weerwil van die bewoording, nie 'n
opsie is
nie, maar wel 'n voorkoopsreg. Hierdie selfde klousule het voor die
Hoogste Hot van Appel gedien in 'n ander saak tussen
die twee
Verweerders.
1
Nugent AR, het die klousule aangehaal en en tussen hakies verklaar:
"Although
expressed as an option the condition more accurately confers a nght
of pre-emption."
[6]
Hoewel die terme "opsie" en voorkoopsreg soms verwar word,
is die verskil eintlik duidelik en die howe het by verskeie
geleenthede die onderskeid ver-duidelik. Ogilvie Thompson AR het dit
in
Owsianick
v African Consolidated Theatres (Pty) Ltd
2
soos
volg gestel:
"A
right of pre-emption is well-known in our law... and is to be
distinguished from an option to purchase. Upon exercise of
the latter
by the holder of the option, the grantor of the option is obliged to
sell. The grantor of a nght of preemption cannot
be compelled to sell
the subject of the right. Should he, however, decide to do so, he is
obliged, before executing his decision
to sell,
to
offer the property to the grantee
of the right of pre-emption upon the terms reflected in the contract
creating that right."
(My
beklemtoning)
[7]
Na my mening is dit nie werklik van belang vir die doeleindes van
hierdie ek-sepsie of ons met 'n opsie of 'n voorkoopsreg te
doen het
nie. In beide gevalle het die titelakte die Eerste Verweerder verplig
om die Tweede Verweerder die geleentheid te gee
om die eiendom te
koop sodra hy besluit om die eiendiom te verkoop. Of hy horn die
geleentheid gee by wyse van 'n opsie, of by
wyse van 'n aanbod om te
verkoop, maak nie saak nie. Dit is duidelik uit die be-woording van
die klousule. In die eerste plek bepaal
dit dat aan die Tweede
Verweerder 'n opsie
gegee
moet word.
Hy
kry die geleentheid nie outomaties nie. Die Eerste Verweerder moet
dit aan horn aanbied. Of dit nou 'n opsie of 'n aanbod om
te erkoop
is, die plig rus op die Eerste Verweerder om aktief die op te tree en
dit aanbied aan die Tweede Verweerder. Hierdie
konklusie word
versterk deur die laaste sin van die klousule wat lui dat
"[d]ie
opsie moet
skriftelik,
binne 'n periode van 60 (sestig) dae nadat sodanige opsie gegee is,
uitgeoefen word."
Nie
alleen word die woord
"gegee"
weer
gebruik nie, maar die "gee" van die opsie of voorkoopsreg
word die beginpunt van die periode van 60 dae waarbinne
die Tweede
Verweerdeer die opsie moet uitoefen. As dit nie die geval was nie,
sou die 60 dae periode sinneloos wees. Die Eerste
Verweerder kan dus
nie gewoon voortgaan en die eiendom aan 'n derde verkoop voordat hy
die geleentheid aan die Tweede Verweerder
gegee het om die eiendom te
koop nie. Hy kan dit doen deur 'n opsie te gee of om dit aan die
Tweede Verweerder te koop aan te bied.
[8]
Daar word nie in die besonderhede van vordering beweer dat so 'n
opsie gegee is nie, of dat die eiendom aan die Tweede Verweerder
te
koop aange-bied is nie. Daar word ook nie beweer dat die Tweede
Verweerder versuim het om die opsie uit te oefen nie, of dat
hy die
aanbod om te koop van die hand gewys het nie. Hierdie is die bewering
wat volgens die Tweede Verweerder ontbreek in die
besonderhede van
vordering.
[9]
Wat egter wel beweer word deur die Eiser is dat die Tweede Verweerder
be-wus geword het gedurende November 2003 van die Eerste
Verweerder
se besluit om die eiendom te verkoop, en dat hy ten spyte van
sodanige kennis sedert daardie tyd tot op datum van dagvaarding,
naamlik 17 Maart 2010, niks gedoen het om sy regte af te dwing nie.
Die Eiser beweer dat die Tweede Verweerder deur sy stilswye
afstand
gedoen het van sy reg.
[10]
Die Tweede Verweerder het verskeie remedies tot sy beskikking gehad.
Hy kon spesifieke nakoming geeis het of 'n interdik verkry
het.
3
Indien die verkop-ing aan die Eiser voortgaan, kan hy skadevergoeding
eis.
[11]
Die Tweede Verweerder kon sy regte afgedwing het toe hy bewus geword
het dat die Eerste Verweerder besluit het om die eiendom
te verkoop.
Hy kon ook
van
sy regte afstand gedoen het, en dit is wat die Eiser beweer. Die
Eiser het 'n brief, gedateer 3 November 2003, van die Tweede
Verweerder se prokureur aan die Eerste Verweerder se prokureur
aangeheg tot die besonderhede van vordering. In hierdie brief verwys
die Tweede Verweerder se prokureur na sy klient se "voorkoopsreg"
en dring dan aan dat die Eerste Verweerder per ker-ende
pos 'n
skriftelike "opsie" aan die Tweede Verweerder stuur om die
eiendom teen Landbankwaarde te koop. Dit is duidelik
dat die Tweede
Verweerder se prokureur die terme "opsie" en "voorkoopsreg"
afwisselend gebruik. Hierdie brief
dui duidelik aan dat die Tweede
Verweerder aandring op sy regte.
[12]
'n Verhoorhof mag bevind dat hierdie brief die bewering van
afstanddoening weerle, maar dit moet beslis word in die lig van
die
getuienis.
[15]
Ek bevind derhalwe dat die Eiser se bewering dat die Tweede
Verweerder van sy regte afstand gedoen het, voldoende is om 'n
eisoorsaak daar te stel.
In
die gevolg word die eksepsie van die hand gewys met koste.
Hiemstra
AJ
Waarnemende
Regter van die Hoe Hof
Datum
aangehoor:
2010-08-17
Datum
van uitspraak:
2010-09-10
Advokaat
vir die Applikant:
P.
A. van Niekerk SC
Prokureur
vir die Applikant:
De
Beer & Janse van Vuuren Ing.
Advokaat
vir die Respondent:
B.
J. van den Heever SC
Prokureur
vir die Respondent:
Couzyn
Hertzog & Horak
1
Van
Deventer v Van Deventer [2006] SCA 144 (RSA)
2
1967(3)
SA 310 (A) op 316 D - E
3
Hirschovitz
v Moolman
1985 (3) SA 739
(A) op 756 - 762