About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
>>
2010
>>
[2010] ZAGPPHC 116
|
|
Botha NO and Another v Gazit Properties (EDMS) Beperk (6575/08) [2010] ZAGPPHC 116 (15 September 2010)
IN
DIE NOORD GAUTENG HOe HOF,
PRETORIA
(REPUBLIEK VAN SUID-AFRIKA)
SAAKNR:
6575/08
DATUM:
15/09/2010
In
die saak tussen:
D
M BOTHA N.O. & ANDER
en
GAZIT
PROPERTIES (EDMS) BEPERK
Verweerder
UITSPRAAK
[1]
Die Eiser is die voorlopige likwidateurs in die insolvente boedel van
Maiokiba Trading 19 (Edms) Beperk (
"Maiokiba")
wat
op 30 Oktober 2007 voorlopig en op 5 Februarie 2008 finaal
gelikwideer is.
[2]
Die Verweerder
("Gazit")
het
op 29 Augustus 2005, 7 September 2005, 15 September 2005 en 21
November 2005, gelykluidende leningsooreenkomste met Maiokiba
gesluit. Die leningsooreenkomste was vir 'n totale bedrag van R5
miljoen wat deur Verweerder aan Maiokiba geleen is en wat
respektiewelik
rente sou loop teen 'n koers van 2,5% per maand (na
die aftrek van Maiokiba se koste).
[3]
Die skriftelike leningsooreenkomste bepaal onder andere dat die
leningsbedrag aangewend sal word ten aansien van oordragkostes
en/of
eiendomsagente-kommissie en/of oorbruggingsfinansiering ten opsigte
van onroerende eiendomstransaksies, en wel voor die registrasie
van
die betrokke transaksie, naamlik deur die verdiskontering van
finansiele-en/of ondersteunende dokumentasie. Benewens sekere
ander
voorwaardes is daar ook 'n bepaling dat die leningsooreenkoms van
krag sal bly vir 'n onbepaalde tydperk, onderhewig aan
kansellasie
deur enige party na verloop van 'n drie maande tydperk sedert
kontraksluiting en 45 dae kennisgewing.
[4]
Vanaf 17 April tot
9
Mei
2007 het Maiokiba
l
n
totale bedrag van R3 050 355,00 aan die Verweerder betaal ter
vereffening van die rente van 2,5% per maand, bereken op die kapitale
bedrae wat Verweerder aan Maiokiba geleen het. Sodanige betalings het
geskied minder as ses maande voor die likwidasie van Maiokiba.
[5]
Die partye het voor die verhoor ooreengekom (en wel by wyse van "n
skriftelike ooreenkoms gedateer
19
Augustus
2010) dat betaling al dan nie van die gemelde bedrag die enigste eis
is wat bereg moet word. Eisers het hulle aanvanklike
meerdere eise
abandoneer. Die vraag is dus of die gemelde betalings plaasgevind
het in die gewone loop van besigheid van Maiokiba.
Indien wel, is die
partye
ad
idem
dat
die Eisers se eis van die hand gewys moet word. Indien nie, moet die
Eisers slaag vir sodanige bedrag as wat nie in die gewone
loop van
besigheid betaal is nie.
[6]
Daarbenewens erken die Verweerder, in die gemelde ooreenkoms, ook
die volgende:
-
Dat
onmiddellik na elke betaling ter sake, Maiokiba se laste sy bates
oorskry het:
-
Dat
elke sodanige betaling die effek gehad het dat Verweerder bevoordeel
is bo ander krediteure van Maiokiba: en
-
Dat
elke betaling aan die Verweerder
x
n
vervreemding van sy goed deur Maiokiba daarstel.
Terselfdertyd
stem die partye saam dat die direkteur van Maiokiba nie ten tye van
die gemelde betalings bedoel het om die Verweerder
bo ander
skuldeisers te bevoordeel nie.
[7]
Die tersake bepaling van die Insolvensiewet, No.24 van 1936, bepaal
soos volg:
"29
Vernietiabare
Voorkeur:
(1)
Elke vervreemding van sy goed deur 'n skuldenaar, nie meer as ses
maande voor die sekwestrasie van sy boedel ... gedaan, waarvan
die
gevolg is dat aan een van sy skuldeisers bo 'n ander voorkeur verleen
is, kan deur die hof vernietig word as die skulde van
die skuldenaar
onmiddellik na die vervreemding die waarde van sy bate te bowe gegaan
bet, tensy die persoon ten bate van wie die
vervreemding gedaan is
bewys dat die vervreemding in die gewone loop van besigheid gedaan is
en dat daarmee nie bedoel was om aan
een skuldeiser bo 'n ander
voorkeur te verleen nie."
In
die lig van die erkennings gemaak deur die Verweerder en voorts in
die lig van die bewoording van Artikel 29(1), rus die bewyslas
op die
Verweerder. Verweerder het daarom ook eerste getuienis aangebied.
Namens Verweerder is die getuienis van, eerstens, Mnr
Ferreira,
x
n
finansiele adviseur in diens van die Verweerder, aangebied. Die
strekking van sy getuienis is wesenlik dat die Verweerder tevrede
was
dat sy belegging by Maiokiba veilig was en dit aangewend sou
word vir doeleindes soos in die leningsooreenkomste
uiteengesit en hierbo kortliks na verwys. Hy gee egter later in
kruisverhoor toe dat ene Dewald Viljoen, namens Maiokiba, valse
inligting aan Verweerder voorgehou het en dat indien Verweerder van
die ware posisie en werkswyse soos dit by Maiokiba geheers
het en
toegepas is, bewus was, die Verweerder waarskynlik nie geld by
laasgenoemde sou bele het nie. Hy getuig voorts dat die Verweerder
nooit in besit gestel is van toepaslike dokumentasie wat aandui dat
Maiokiba inderdaad die Verweerder se fondse aangewend het ingevolge
die onderskeie skriftelike ooreenkomste nie. Die prentjie narnens
Maiokiba aan beleggers voorgehou, was dus vals.
[9]
Mnr van Wyk, 'n ouditeur, was die Verweerder se volgende getuie. Die
belang van sy getuienis le daarin dat hy *n rekenkundige
oefening
gedoen het waaruit aanhangsels "A", "B" en "C"
aangeheg by sy Reel 36(9)(b)-kennisgewing,
voortgespruit het. Die
gemelde aanhangsels handel met, respektiewelik, ontvangstes vanaf
beleggers tussen die tydperk 1 Maart 2007
tot 30 September 2007 en
wel ten bedrae van R23 941 000,00, terugbetalings aan beleggers oor
dieselfde tydperk ten bedrae van ongeveer
R20 miljoen (minus 'n
bedrag van ongeveer R8,5 miljoen), en voorbeelde van
oorbruggingstransaksies vir die gemelde tydperk. Hy
kon egter geen
lig werp op die aard van Maiokiba se besigheid, anders as wat hy uit
die boeke kon aflei nie. In die besonder kon
hy nie betwis dat
fondse van nuwe beleggers aangewend kon gewees het om die
terugbetalings aan die Verweerder te maak nie.
[10]
Na sluiting van die Verweerder se saak het Eiser 'n aansoek om
absolusie van die instansie gedoen. Ek stem saam met Mnr Ellis
SC
(namens die Verweerder) dat die aansoek ondeurdag, onvanpas en
waarskynlik onreelmatig gemaak is. Ek het die aansoek van die
hand
gewys.
[11]
Namens Eiser het Mev Vermeulen, voorheen 'n werknemer van Maiokiba,
getuig, Uit haar getuienis blyk onder andere die volgende:
-
Daar
het 'n grootskaalse plundering van Maiokiba se fondse plaasgevind
deur veral 'n prokureur waarvan die firma se een trustrekening
as
"bank"
vir
Maiokiba gebruik is, asook deur
'n
sekere
agent, ene Mev Ungerer;
-
Minstens
50% van die besigheid gedryf deur Maiokiba is op die wyse
wanaangewend. Stawende dokumentasie soos byvoorbeeld koopkontrakte,
prokureursondernemings of -waarborge en bevestiging van die bestaan
van verbande (soos wat by normale en gesonde transaksies van
oorbruggingsfinansiering verwag sou kon word) het dikwels ontbreek.
-
Beleggings
is dikwels nie aangewend vir die doel van
oorbruggingstransaksies nie;
-
Daar
is gebruik gemaak van agente om nuwe beleggings by beleggers te werf;
-
Nuwe
fondse is, onder andere, aangewend om kapitale- en rentebetalings aan
beleggers te doen.
[12]
Mev Vermeulen se getuienis is wesenlik gestaaf deur Mnr Robinson, "n
forensies ouditeur. Daarbenewens getuig Mnr Robinson
dat Maiokiba se
besigheid soortgelyk is aan die van 'n bank, dat Maiokiba waarskynlik
van so vroeg as die tweede maand van die
bestaan daarvan, insolvent
was, en dat die besigheid op 'n roekelose wyse bedryf is - een wat
daarop gemik was om krediteure te
bedrieg.
[13]
Met die eerste oogopslag voldoen die leningsooreenkomste gesluit
tussen Maiokiba en die Verweerder, s<ynbaar aan die vereistes
wat
normaalweg vir ooreenkomste van die aard sou geld. Die vraag is egter
of, en indien wel, in watter mate, die feite hierbo genoem
'n effek
op die regsgeldigheid van die ooreenkomste en/of die regshandelinge
voortspruitend daaruit, mag he?
[14]
In Artikel 1 van die Insolvensiewet word 'n
"disposition"
onder
andere beskryf as
"any
transfer or abandonment of rights to property and includes ...
payment
Met
verwysing na die verbod op vervreemding van goed, soos deur Artikel
29(1) neergele, se Mars
The
Law of Insolvency in South Africa (9de Uitgawes)
op
bladsy 262, parl3.1 en verder die volgende:
"The
test as to ordinary course of business is an objective one, namely
whether, having regard to the terms of the transaction
and the
circumstances under which it was entered into, the transaction was
one which would normally have been entered into by solvent
business
persons. The questions of intention to prefer and whether the
debtor's liabilities exceed his assets are irrelevant. The
terms of
any contract on which the disposition was based must be considered
when deciding whether the whole transaction was one
which normally
would be entered into between solvent men of business."
En
verder in dieselfde paragraaf op bladsy 263:
"The
true character of the transaction must be determined by its substance
and not by the form the parties have given it. The
terms of any
contract forming the basis of the disposition are relevant to the
enquiry, for a disposition under a contract which
is itself open to
question cannot be said to be in the ordinary course of business. A
contract of loan that provides for the payment
of usurious interest
is not in the ordinary course of business because both the making and
receiving of the disposition must be
lawful. Furthermore, when
considering the disposition itself, the court must necessarily bring
the actions of all the parties under
review."
LAWSA
volume 11, par272
stel
dit soos volg:
"The
words 'ordinary course of business' have been the subject of much
judicial comment, but a conclusive and comprehensive
definition is
necessarily difficult to formulate. Business is a variable concept;
business methods vary from place to place, time
to time and
transaction to transaction. Business is progressive and it would no
doubt be hard to find many business transactions
which are exactly
alike. Some variation in one feature or another or some combination
of previously well-known features may be
expected to occur. The
courts have over the years evolved the following principles which
serve as a guide in determining whether
or not a particular
transaction fails within the ambit of these words. The approach of
the court must be objective which means
that the decisive
consideration is not the attitude or opinion of the insolvent or
debtor but that of the ordinary business person;
the court must ask
itself whether if regarded objectively, solvent persons would in the
normal course of business act in the same
way as the parties
concerned in the transaction. The test is whether the disposition is
in accordance with ordinary business methods
and principles obtaining
amongst solvent business persons. In order to be in the ordinary
course of business a disposition must
be one which would not to the
ordinary business person appear anomalous or unbusiness-like or
surprising. This is the measure against
which the transaction must be
evaluated. Even when a person's liabilities exceed his assets he is
entitled to run and maintain
his business in a usual and proper
manner. No doubt in the hope of recovering solvency provided he does
so in the normal way. If
this favours one creditor rather than
another that is irrelevant."
Sien
ook:
Pretorius'
Trustee v Van Blommenstein
1949 (1)
SA
267
(O) op 272 en Cooper & Another NNO v Merchant Trade Finance
Limited
2000 (3) SA 100
CSCA), b!1027 tot 1028
[15]
Ook ter sake is sekere bepalings van die Bankwet. Artikel 11(1)
daarvan bepaal:
"Subject
to the provisions of Section 18A no person shall conduct the business
of a bank unless such person is a public company
and is registered as
a bank in terms of this act."
[17]
In Artikel 1 van die Bankwet word
"the
business of a bank"
soos
volg gedefinieer.
"The
business of a bank means -
(a)
The
acceptance of deposits from the general public (including persons in
the employ of the person so accepting deposits) as a regular
feature
of the business in question;
(b)
The
soliciting of or advertising for deposits;
(c)
The
utilisation of money or of the interest or other income earned on
money, accepted by way of deposit as contemplated in paragraph
(a)-
(i)
For
the granting by any person, acting as lender
in
such person's own name or through the medium of a trust or a nominee,
of loans to other persons;
(ii)
For
investment by any person acting as investor in
such
person's own name or through the medium of a trust or a nominee; or
(Hi)
For the financing, wholly or to any material extent, by any person of
any other business activity conducted by such person
in his or her
own name or through the medium of the trust or the nominee."
[17]
Uit die getuienis van Mev Vermeulen gerugsteun deur Mnr. Robinson is
dit duidelik dat die besigheid wat deur Maiokiba bedryf
is, vir 'n
groot mate daarvan nie bestempel kan word as sou dit die gewone gang
van besigheid wees wat deur "n finansierder
van
oorbruggingstransaksies gedoen word nie; daarvoor is die afwesigheid
van die te verwagte dokumentasie ter stawing van elke
transaksie te
ooglopend afwesig. Die waarskynlikhede dui eerder op 'n lukrake
rondskuif van fondse sonder die nodige stawende dokumentasie
en
waaroor daar weinig effektiewe beheer uitgeoefen is. Trouens, Mev
Vermeulen gaan so ver as om te se dat die inligting wat deur
Viljoen
aan beleggers voorgehou is, naamlik dat die fondse van beleggers vir
oorbrugging aangewend sou word, vals was. Die getuienis
is
oorweldigend dat die kapitaal van beleggers onder valse voorwendsels
bekom is.
[18]
Maiokiba was gevolglik te alle tersake tye daarvan bewus dat die
leningsooreenkomste nie was wat dit voorgegee het om te wees
nie -
minstens nie wat die oorbruggings-/finansieringsdoel daarvan betref
nie. As sodanig was die ooreenkomste dus nie transaksies
wat in die
normale loop van besigheid nl. met die genoemde doelwit voor oe,
aangegaan is nie.
[19]
Addisioneel daartoe, en selfs al sou ek fouteer in my voormelde
bevinding, dan geld die volgende. Mnr Ellis het in betoog -
myns
insiens korrek - toegegee dat hy nie kan aanvoer dat Maiokiba nie
minstens die bepalings van Artikel 1(b) van die Bankwet
oortree het
nie (en dan moontlik ook nog die bepalings van Artikel 1(a) en/of
l(c)(i)). Sou Maiokiba dus as bank opgetree het (so
lui die argument)
en die leningskontrakte daarom onwettig wees, dan volg dit steeds nie
dat die verpligting van die lener om die
kapitaal aan die voorskieter
terug te betaal, uitgewis word nie: trouens, met verwysing na die
dictum in
Standard
Bank v Estate Van Riin
1925 AD 274
en
Fourie
N.O. v Edeling N.O.
is
gesubmiteer dat nietige leningsooreenkomste weens die onwettigheid
daarvan nie beteken dat die voorskieter sy reg om sy geld
terug te
eis, verloor nie:
"The
only legal 'business', the only ordinary 'business' that could ever
have been concluded by an illegal borrower, was to
promptly repay the
money so borrowed"
(hoofde,
Verweerder, paragraaf 24).
[20]
As 'n weergawe van die algemene geldende posisie sou Mnr Ellis se
standpunt korrek wees. Die skuldeise:- se reg om betaling
te eis en
die skuldenaar se plig om te betaal kan in die onderhawige geval
egter nie los van, of buite die konteks van die bepalings
van Artikel
29(1) asook die definisie van
"disposition"
en
die bepalings van Artikel 1(a), (b) en (c) van die Bankwet beskou
word nie. Wat onder ander omstandighede as 'n normale eisreg
en
wederkerige betalingsverpligting beskou sou kon word, word binne die
kader van 'n verbode
"disposition"
soos
neergele in Artikel 29(1), 'n vernietigbare voorkeur. Die gehele
transaksie word getref deur die fundamentele kontaminasie
daarvan wat
sy oorsprong het in die oortreding van die Bankwet, opgevolg deur
x
n
transaksie wat nie in die gewone loop van besigheid aangegaan is nie
en wat gevolglik, en onvermydelik, deur die vermelde bepalings
van
die Insolvensiewet getref word. Trouens, "n transaksie wat gebuk
gaan onder die bewese omringende wanpraktyke soos in
die onderhawige
geval en wat voorts getref word deur die gemelde bepalings van die
Bankwet, kan vir geen element daarvan as 'n
transaksie aangegaan in
die gewone loop van sake, aangemerk word nie. Dit geld ook die ter
sake betalings gemaak deur Maiokiba
aan Verweerder.
[21]
Ek maak gevolglik die volgende bevel:
(a)
Die
betalings in die bedrag van R3 050 355,00 wat Maiokiba gedurende die
tydperk 17 April 2007 tot 9 Mei 2007 aan die Verweerder
gemaak het,
word tersyde gestel in terme van die bepalings van Artikel 29(1) van
die Insolvensiewet, Wet 24 van 1936.
(b)
Die
Verweerder word gelas om die bedrag van R3 050 355,00 aan die Eisers
terug te betaal tesame met rente daarop
a
tempore morae
bereken
teen 'n koers van 15,5% per jaar.
(c)
Koste
van die geding wat insluit die koste van twee advokate.
DIT
WORD SO GELAS
T
J Kruger (Waarnemende Regter)