About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
>>
2010
>>
[2010] ZAGPPHC 588
|
|
Viervi Investments 1 Bk h/a Africa Game Farm Estates v Swart and Another (47595/2007) [2010] ZAGPPHC 588 (23 February 2010)
IN
DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID AFRIKA
(NOORD GAUTENG,
PRETORIA)
Saaknommer: 47595/07
Datum aangehoor:
09/02/2010
Datum van uitspraak:
23/02/2010
In die saak
tussen:
Viervi Investments 1
BK h/a
Africa Game Farm
Estates
.......................................................................................................................
EIESER
en
Michael David
Swart
..................................................................................................
EERSTE
VERWEERDER
Meier
Elran
................................................................................................................
TWEEDE
VERWEERDER
UITSPRAAK
DU PLESSIS R:
Die eiser is ’n
beslote korporasie wat onder die naam African Game Farm Estates as ’n
eiendomsagent handel dryf. Op
20 Januarie 2005 het die eerste
verweerder, mnr MD Swart, en die tweede verweerder, mnr M Elran, ’n
skriftelike kontrak gesluit
ingevolge waarvan Swart van Elran al die
aandele in die maatskappy MacKenna Game Farm (Edms) Bpk gekoop het
vir R13 miljoen.
Die maatskappy was
te alle ter saakiike :ye die eienaar van ’n aantal plase wat
saam die Nyati Game Farm ('Nyati”) gevorm
het.
Die eiser beweer dat
hy mondeling met die eerste verweerder (Swart) ooreengekom het dat
laasgenoemde ten aansien van die koop van
die aandele aan die eiser
agentekommissie sou betaal. Luidens die ooreenkoms sou die kommissie
7,5% van die koopprys plus BTW wees.
In die alternatief beweer die
eiser dat die ooreenkoms was dat Swart die eiser se "redelike en
billike” kommissie of
sy “normale agentekommissie”
sou betaal. Met die aangaan van die ooreenkoms is die eiser na
bewering deur sy enigste
lid, mnr RJ Swanepoel, verteenwoordig en die
eerste verweerder sou persoonlik opgetree het.
Die eerste
verweerder ontken die mondelinge ooreenkoms waarop die eiser steun.
Voorts, luidens ’n latere wysiging van die
sy pleit, voer die
eerste verweerder ook aan dat die eiser vanweë die bepalings van
artikel 34A gelees met artikels 1 en 26
van die Wet op
Eiendomsagente. 12 van 1976 nie geregtig is om
eiendomsagente-kommissie te vorder nie. Dit is so. voer die eerste
verweerder aan, omdat die eiser of sy werknemer of verteenwoordiger
nie op die ter saakiike tyd in besit was van ’n
getrouheidswaarborg-sertifikaat
soos deur die Wet vereis nie.
Alhoewel dit
uiteindelik die aandele in MacKenna Game Farm (Edms) Bpk is wat
verkoop is, het dit deurgaans om die plase wat die
Nyatti Game Farm
vorm gegaan. Niks draai daarom dat die aandele en nie die grond nie,
verkoop is en ek sal dus in hierdie uitspraak
na die koopsaak as
Nyati verwys tensy die konteks anders vereis. Die eiser vorder niks
van die tweede verweerder, die verkoper
nie en ek sal dus na die
eerste verweerder as "die verweerder” of as ‘ Swart”
verwys. Na die tweede verweerder
sal ek as "Elran’ verwys.
Die eiser se enigste lid is mnr RJ Swanepoel. Ek sal na hom as
Swanepoel verwys. Soos sal
blyk het sy vader, ook mnr RJ Swanepoel,
’n wesentlike rol in die aanloop tot Nyati se verkoop gespeel.
Na Swanepoel se vader
sal ek as "Swanepoel sr” verwys.
Swanepoel jr het
getuig dat Elran hom gekontak het nadat laasgenoemde die eiser se
webtuiste besoek het. Elran het vir die getuie
gesê hy wil sy
piaas by Melkrivier verkoop. Omdat Swanepoel sr in Melkrivier gebly
het, het sy seun hom gekontak om meer
oor die plaas uit te vind.
Senior, ’n veldkenner, het die plaas geken en vir die getuie
gesê dit is ’n goeie
plaas. Later het Elran deurgery
Melkrivier toe en saam met die Swanepoels na die plaas. Nyati, gaan
kyk. Elran se vraprys was R16
miljoen.
Die verweerder het
volgens Swanepoel ook deur middel van die webtuiste met hom kontak
gemaak. Swart wou grond koop vir sowat R4
milj. Die twee het gereël
om mekaar op Vaalwater te ontmoet. Swart en sy broer het opgedaag en
Swanepoel se vader was saam
met hom. Volgens Swanepoel het hy daardie
dag twee plase aan die verweerder gewys, Letavu Ranch en Nyati. Nyati
was heeltemal buite
die verweerder se begroting, maar volgens
Swanepoel het hy dit vir hom gewys met die idee dat die verweerder
dit vir ontwikkeling
kon koop.
Na hierdie eerste
besoek het die verweerder Swanepoel ’n hele aantal keer weer
gekontak en Swanepoel het hom ander plase gewys.
Die verweerder het
egter in Nyati belang gestel.
Op versoek van die
verweerder het Swanepoel op omtrent 11 Desember 2004 ’n kontrak
opgestel ingevolge waarvan die Elran aan
die verweerder die reg sou
geen om MacKenna se aandele oor 24 maande te verkoop teen ’n
totale gewaarborgde minimum van R12miljoen.
Die verweerder sou dan
sodanige hoër prys as wat die aandele behaal kry. Die eiser sou
7.5% kommissie op die verkoop van die
aandele verdien. Swanepoel het
die aanbcd aan Elran voorgelê wat die nie aanvaar het nie.
Op versoek van die
verweerder is ’n tweede aanbod wat nie aanvaar is nie op 30
Desember 2004 onderteken.
Swanepoel het getuig
dat die verweerder, nadat die aanbod van 30 Desember verwerp is,
gereeld met hom in verbinding getree om moontlike
aanbiedinge te
bespreek. Uiteindelik, toe Swanepoel, sy vader en die verweerder saam
op Nyati was, het die verweerder aan Swanepoel
gesê dat hy
R13,5 miljoen vir die aandele sou aanbied. Volgens Swanepoel het hy
vir Elran gebel en dié het gesê
hy sou die aanbod
aanvaar mits die verweerder die agentekommissie betaal. Swanepoel het
dit daar en dan vir die verweerder gesê.
Die verweerder het hom
gevra hoeveel sy kommissie is. Die getuie het vir die verweerder gesê
die kommissie is 7,5% plus BTW
en op die verweerder se versoek het hy
die bedrag op sy selfoon uitgewerk en vir die verweerder gegee. Die
verweerder het dit aanvaar
en vir Swanepoel opdrag gegee om die
kontrak op te stel.
Toe Swanepoel vir
Elran bel om te sê dat die aanbod aanvaarbaar is, het Elran
gesê hy sal sy prokureurs opdrag gee om
die kontrak op te stel.
Swanepoel het toe
nie weer iets van die verweerder en Elran gehoor tot na die
prokureurs, Fluxmans, die kontrak opgestel het nie.
Die verweerder
het op ’n datum voor 26 Januarie 2005 die getekende kontrak aan
mnr Swanepoel sr oorhandig om dit vir Swanepoel
te gee.
In die kontrak wat
Fluxmans opgestel het word die eiser as “the Agent”
geidentifiseer. Klousule 16 handel met "agent’s
commission” en 16.1 lui: “Any commission arising from the
conclusion of the transaction contemplated herein shall be
paid by
the purchaser to the agent on the term sand conditions agreed between
the agent and the purchaser” In terme van klousuel
16.2 het die
verweerder vir Elran teen enige kommissie-eis gevrywaar. Klousule
16.3 maak voorsiening daarvoor dat die eiser die
bepalings sou
aanvaar deur die kontrak te teken, maar die eiser het dit nooit
gedoen nie.
Swanepoel het getuig
dat toe hy die bepalings van kl 16.1 sien was y/ies omdat die eiser
nie daarin beskerm is nie. Hy wou egter
nie op daardi stadium die
verweerder daaroor aanspreek nie omdat hy horn vertrou het 6 ander
besigheid met hom gedoen het.
Nadat die kontrak
geteken is, op 30 Januarie 2005 het Swanepoel s die verweerder se
opdrag sekere wild wat op Nyati was verkoop.
Intussen geblyk dat die
Bate Beslageenheid besig was om Elran se sake te ondersc dat hulle op
Nyati beslag gelê het. Dit
het veroorsaak dat die eiser nie op
kommissie aangedring het op daardie stadium nie. Swanepoel het egter
v getuig dat hulle op
’n stadium met die verweerder onderhandel
het oor eer die grondstukke wat Nyati uitmaak. Swanepoel sr het in
die huis op
daard grond ingetrek, maar die saak het nie tot
finaliteit gekom nie en die verwee het Swanepoel sr kennis gegee om
die huis te
verlaat.
Die eiser en die
verweerder het egter nog besigheid gedoen en dei eiser se bemiddeling
het die verweerder 'n verdere plaas gekoop.
Ingevol kontrak wat
daarvoor aangegaan is sou die eiser 7.5% kommissie kry.
Dit is gemeensaak
dat, kort nadat die kontrak tussen Elran en die verweerder aangegaan
is, het die Bate Beslageenheid op Nyati beslag
ge dat die orobleme
met die eenheid eers teen omtrent September 2006 vert
Die aandele in
MacKenna is toe in April 2007 aan die verweerder oorg 14 Junie 2007
het die eiser se prokureur aan die verweerder
’n eisbrie waarin
die kommissie geëis is.
In die eisbrief is
geen melding van ’n mondelinge ooreenkoms < nie. Die
ter saaklike deel van die brief lui: “Die
eis spruit voort uit
die verkoopooreenkoms tussen u en ... Elran gesluit... en
verteenwoordic bogemelde eisbedrag die ooreengekome,
alternatiewelik
redelike en I: agentekommissie in die transaksie
Kort daarna is die
dagvaarding uitgereik waarin daar wel van d mondelinge kontrak
melding gemaak is.
Die rol wat
Swanepoel sr by die gebeure wat die koop voorafgi gespeel het is van
belang by die vraag of die verweer gegrond op arti
die Wet moet
slaag. Dit is tans voldoende om daarop te wys dat Swi baie betrokke
was en 'n aktiewe rol gespeel om die plaas vir
die verv\ wys en hom
op die ontwikkelingsmoontlikhede daarvan te wys. Dit is voldoende om
daarop te wys dat Swanepoel in sy getuienis
probeer teenstrydig met
sy pa se latere getuienis, laasgenoemde se rol te prc
Swanepoel sr het
bevestig dat hy vanweë sy verldkennis en oos sy kennis van die
betrokke deel van die Waterberg in staat was
om potensiële
grondkopers van goeie raad te bedien. Sy seun het hom dus saamgeneem
as hy potensiële kopers neem om na
plase te gaan kyk. Die getuie
het getuig dat hy ook by die ontwikkeling van aandeleblokke betrokke
was en daarvan ook kennis gehad
het.
Vir Elran het
Swanepoel sr geken voordat die verweerder op die toneel gekom het. Hy
het vir Elran na Nyati omgesien. Vir die verweerder
het mnr Swanepoel
ontmoet toe hy saam met sy seun aan die verweerder en sy broer plase
gaan wys het. Op ’n latere geleentheid
het die getuie se seun
hom gebel en vir hom gevra om Nyati aan die verweerder te gaan wys.
Swanepoel sr het toe vir Swart en sy
vrou die plaas gewys. Hy het
aanvanklik getuig dat sy seun saam was, maar in kruisverhoor toegegee
dit kon net hy, Swart en dié
se vrou gewees het. Die getuie
was nie heeltemal duidelik waarom hy aanvanklik Nyati vir Swart gewys
het nie want hy het later
getuig dat hy eers daarna by Elran
vasgestel het dat hy inderdaad die plek wil verkoop. Wat wel uit
Swanepoel sr se getuienis geblyk
het is dat hy Elran goed genoeg
geken het om te weet dat hy in die moeilikheid is en waarskynlik die
plek wou verkoop.
Kort voordat die
probleme met die Bate Beslageenheid waarna ek hierbo verwys het,
uitgesorteer is het die verweerder vir doeleindes
van die eenheid se
ondersoek ’n eedsverklaring gemaak waarin hy die aanloop tot
die koop uiteensit. Die verklaring bevestig
dat Swanepoel sr ’n
groot rol in die proses om die plaas aan Swart te bemark gespeel het.
Swanepoel sr het destyds die verweerder
se verklaring by wyse van 'n
eedsverklaring bevestig. In getuit het Swanepoel sr weer die
verweerder se vermelde verklaring bevestig.
Oor die finale
aanbod, wat aanvaar is, het mnr Swanepoel sr getuig en sy seun op die
dag saam met Swart op Nyati by dié se
kantore was. Alhoewel
die getuie volgens horn nie direk by die gesprek betrokke was nie hy
die getuienis van sy seun bevestig dat
daar ooreengekom is dat die
verweerder aan die eiser kommissie sou betaal en ook die getuienis
oor di omringende feite.
Oor presies wat sy
rol by die aanloop tot die verkoop was het Swan sr nog getuienis
gegee wat ek nie tans behandel nie.
Die verweerder het
getuig dat hy deur ’n advertensie in die Landbouweekblad van
die eiser te wete gekom het. Hy en sy vrou
was to> soek na ’n
klein stukkie grond in “die Bosveld”. Hy het Swanepoel jr
gekoi op afspraak het die getuie
en sy broer vir Swanepoel jr in
Vaalwater ontmc Swanepoel sr was ook daar en is aan Swart voorgestel
as Swanepoel se | saam met
hom werk. Tydens daardie eerste besoek het
hulle nie Nyati be nie, maar Swanepoel sr het wel aan Swart die
moontlikheid uitgewys
dat laasgenoemde ’n groter plaas kon
oorweeq om te ontwikkel in iets soos ’n
Met die eerste
besoek het die verweerder geen eiendom gesien waarin hy geïnteresseer
was nie. Hy het egter telkens weer na
plase gaan kyk, bykans
uitsluitlik saam met Swanepoel sr het Swart getuig. Omtrent die
vierde keer wat hy na plase gaan kyk het,
het Swanepoel sr Nyati vir
hom gaan wys.
Behalwe dat
Swanepoel sr volgens hom die groter rol gespeel het, het Swart
bevestig dat hy die aanbiedinge gemaak het op 11 en 30
Desember en
dat dit deur Swanepoel jr opgestel is.
Nadat Elran die
tweede aanbod verwerp het, het Swanepoel sr die verweerder daarvan
ingelig en vir hom gesê Elran sal sy eie
prokureurs kry om ’n
aanbod op te stel.
Vroeg in Januarie
2005 het Elran die verweerder gebel, vir hom gesê die kontrakte
wat Swanepoel opstel is “rubbish”
en dat hy wat Elran is
sy eie prokureurs sal kry om ’n kontrak op te stel.
Elran en die
verweerder het begin onderhandel en Elran het aangedui dat hy R13,5
miljoen sou aanvaar mits die verweerder die kommissie
betaal. Die
verweerder het gesê dit sou vir hom te veel wees waarop Elran
gesê het hy weet die Swanepoels sal een van
die grondstukke
waaruit Nyati bestaan as kommissie neem omdat hy so met hulle gepraat
het. Die stuk grond, het Elran gesê
is sowat R200 000 werd. Op
die verwagting dat hy dienooreenkomstig met die Swanepoels sou kon
ooreenkom was die verweerder bereid
om die kontrak aan te gaan wat
later opgestel en op 20 Januarie geteken is.
Swart het bevestig
dat die kontrak geteken is. aan Swanepoel sr afgelewer is en dat die
dag na dit onderteken is, die Skerpioene
op die toneel verskyn het en
later ook die Bate Beslageenheid. In die geharwar en onsekerheid wat
daarop gevolg het, het hy nooit
so ver gekom om met die eiser oor die
kommissie ooreen te kom nie. Dit is ook nie deur Swanepoel te berde
gebring nie en die eerste
wat hy daarvan gehoor het is toe hy die
eiser se dagvaarding ontvang het. Swart het getuig dat hy nie die
voorafgaande eisbrief
ontvang het nie.
Voordat ek die
eerste geskilpunt oorweeg, is dit nodig om daarop te wys dat.
alhoewel die getuienis daaromtrent eintlik terloops
gelewer is, dit
tog nie in geskil is dat Swanepoel sr eers vir Elran na Nyati
omgesien het nie. Nadat Swa begin belangstel het,
was daar die een of
ander reeling tussen hom en Elran waarvolgens Swart blykbaarten
minste gedeeltelik okkupasie van Nyati geneerr
het en
verantwoordelikheid aanvaar het vir lopende uitgawes ten aansien van
dit plaas. Toe het Swanepoel sr weer ten behoewe van
Swart na die
plaas omgesien.
Die eiser moes bewys
dat daar ongeveer ’n week voor 20 Januarie 2005 mondeling
ooreengekom is dat die verweerder die voile
kommissie wat qeëis
word aan die eiser sou betaal. Alhoewel daar oor die gebeure voor en
na daardie dag merkwaardig baie ooreenstemming
tussen die partye is,
is daar ten opsigte van die kernvraag direk teenstrydige weergawes
voor die hof geplaas.
Namens die eiser het
mnr Pelser betoog dat Swart se weergawe onwaarskynlik is omdat daar,
nadat die aanbod van 30 Desember verwerp
is, niks "op die tafel
was” wat Elran sou noop om vir Swart te bel nie. Ek stem nie
saam nie. Aan die begin van Januarie
2005 was daar reeds 'n
verstandhouding tussen Elran en Swart, waarskynlik deur bemiddel van
Swanepoel sr, waarvolgens Swart finansieel
by Nyati se dag tot dag
bestuur betrokke was. Dit sou genoeg wees om Elran te laat dink Swart
stel nog in die koop belang. Selfs
al is ek verkeerd, dan sou Elran
geweet het hy het Swart se aanbod hoofsaaklik verwerp omdat die prys
te laag was en omdat die
terme van die kontrak wat aan hom voorgelê
is nie aanvaarbaar was nie. Hy sou egter ook geweet het dat Swart wil
koop en
daar is geen rede waarom hy dit nie sou opvolg nie.
Tweedens het mnr
Pelser betoog dat die bepalings van die skriftelike kontrak (klousule
16.1) onomwonde die eiser se weergawe staaf.
Ook daarmee kan ek nie
saamstem nie. Die klousule is vatbaar vir die betekenis dat ’n
ooreenkoms tussen Swart en die eiser
nog gesluit moes word of vir die
betekenis dat dit reeds gesluit is. Dit staaf beide weergawes en is
dus neutraal.
Swart het
verduidelik waarom hy, in die lig van sy probleme met die Bate
Beslageenheid en later ’n grondeis nie sover gekom
het met die
eiser oor kommissie ooreen te kom nie. In elk geval meen ek nie dat
die vermelde tydsverloop enige weergawe ondersteun
nie: Die eiser het
eweneens nie sy beweerde kontrak probeer afdwing voor verloop van
twee jaar na sluiting van die kontrak nie.
Na my oordeel is die
twee teenstrydige weergawes ten beste vir die eiser ewe waarskynlik.
Daar is feite wat selfs daarop mag dui
dat Swart se weergawe meer
waarskynlik is maar dit is nie nodig om in besonderhede daarop in te
gaan nie. Ek verwys byvoorbeeld
na die feit dat die eiser as agent in
die skriftelik kontrak vermeld word. As daar wel 'n mondelinge
ooreenkoms was meen ek dat
daardie ooreenkoms se terme in die kontrak
vermeld sou gewees het of, as Swart die eiser wou inloop, dat niks
van kommissie gemeld
sou word nie.
Voorts, as daar wel
’n mondelinge ooreenkoms was sou ’n mens verwag dat
Swanepoel dit vir die eiser se prokureur sou
gesê het en dat
laasgenoemde dit in die aanmaning sou meld. Die blote feit dat in die
alternatief gesteun word op “redelike"
of “gebruiklike”
kommissie is teenstrydig met die getuienis namens die eiser dat daar
op ’n spesifieke bedrag
ooreengekom is.
Alhoewel Swart ’n
stryerige getuie was, meen ek nie dat daar enige grond bestaan om
bloot op grond van sy voorkoms in die
getuiebank sy getuienis te
verwerp nie. Sy stryerigheid is klaarblyklik deel van sy
persoonlikheid. Daar is in elk geval heelwat
kritiek op veral
Swanepoel jr se getuienis te lewer. Ek laat dit daar met die
opmerking dat ek nie meen dat enige getuie se getuienis
bloot gegrond
op sy optrede en voorkoms in die hof as vals verwerp kan word nie.
In die lig van wat
ek gesê het meen ek dat die eiser nie daarin geslaag het om op
’n oorwig van waarskynlikhede te bewys
dat daar mondeling met
die eerste verweerder ooreengekom is soos beweer nie. Die
gevolgtrekking maak dit onnodig om die verweer
gebaseer op artikel
34A van die Wet te oorweeg.
Bygevolg word die
volgende bevel gemaak:
Die eiser se eis
word van die hand gewys met koste.
B.R. du Plessis
Regter van die
Hooggeregshof
Namens die tweede
verweerder: Geen verskyning
Namens die Eiser:
Rudi Kotze Prokureurs
p/a van der Walt &
Hugo
Rosemary Forum
Rosemaryweg 356
Lynwood
Pretoria
Namens die eerste
verweerder: DA Mata Prokureurs
p/a Jacobson &
Levy Ingelyf
10de Vloer, SAAU
gebou
H/v Andries &
Schoemanstraat
Pretoria
Adv. E.F. Dippenaar
Namens die tweede
verweerder: Geen verskyning