About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Western Cape High Court, Cape Town
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Western Cape High Court, Cape Town
>>
2010
>>
[2010] ZAWCHC 540
|
|
Thessalonicense Sendingskerk van Christus in S.A v De Kock en Ander (7729/2007) [2010] ZAWCHC 540 (10 November 2010)
DIE REPUBLIEK
VAN SUID-AFRIKA
IN DIE Hoe HOF VAN
SUID-AFRIKA
(WES-KAAP
HOe HOF, KAAPSTAD)
SAAK
NR: 7729/2007
In die soak tussen:
THESSALONICENSE SENDINGSKERK
VAN
CHRISTUS
IN SUID AFRIKA
…..................................................................
Applikant
en
KATY DE KOCK
…........................................................................
1ste
Respondent
DIE
REGISTRATEUR VAN AKTES, KAAPSTAD
….............................
2de
Respondent
UITSPRAAK:
10 NOVEMBER 2010
BOZALEK
R:
[1]
Applikant, die Thessalonicense Sendingskerk van Christus in
Suid-Afrika (ook
"die
kerk").
doen
aansoek om 'n bevel
nisi
in
terme waarvan die respondente en alle ander persone wat beweer dat
hulle enige reg of titel het tot 'n sekere erf gelee te Blackheath,
Wes-Kaap
["die
eiendom"),
op
die keerdag te verskyn en redes aan te voer waarom 'n bevel nie
toegestaan moet word nie waarin eerste respondent gelas word
om die
oordrag en ander dokumente te onderteken ten einde die eiendom in die
naam van die Uitvoerende Raad van applikant te laat
registreer, by
versuim waarvan die Balju, Kuilsrivier gemagtig word om dit namens
haar te doen.
[2]
Die bevel word teengestaan deur eerste respondent, die eksekutrise in
die boedel van die oorlede, Louis John Davies, haar stiefvader,
en sy
eggenote, die oorlede Hendriette Jakoba Davies, die voormalige
mede-eienaars van die erf.
[3]
Die tweede respondent, die Registreur van Aktes, het 'n verslag
ingedien en geen beswaar geopper teen die toestaan van die bevel
nie.
AGTERGROND
[4]
Wyle Louis John Davies
["die
oorledene")
en
sy eggenote met wie hy binne gemeenskap van goedere getroud was,
Hendriette Jakoba Davies
["die
oorledene se eggenote"),
is
die geregistreerde eienaars van die eiendom in terme van
Transportakte nommer T5287/1979. Hiervolgens is die verband wat oor
die eiendom geregistreer was, gekanselleer op 8 Augustus 2001. Uit
die funderende verklaring van Mnr. John Kazu ("Kazu"),
blyk
die applikant se saak te wees dat die oorledene en sy eggenote die
eiendom aan applikant geskenk het
ingevolge
'n akte van skenking onderteken deur die partye gedurende Februarie
1986. Daar word na die akte verwys as 'n oorspronklike
maar op die
oog af blyk dit 'n afskrif van die oorspronklike akte te wees. Die
akte is opgestel deur 'n prokureur, Mnr. Claude
Ipser ("/pser"),
en die materiele terme en voorwaardes daarvan is soos volg:
1.
die oorledene en sy eggenote skenk die eiendom aan applikant;
2.
applikant aanvaar aanspreeklikheid vir die vereffening van die
balans van die verband wat op daardie stadium oor die eiendom
geregistreer was ten gunste van United Bouvereniging;
3.
applikant aanvaar aanspreeklikheid vir die betaling van belastings
en munisipale dienste ten opsigte van die eiendom vanaf
datum van
transport;
4.
besit van die eiendom sou verkry en vrye okkupasie sou geneem word
wanneer die oorledene en sy eggenote alternatiewe huisvesting
tot
hulle beskiking het.
[5]
Dit is dus kortliks applikant se saak dat die oorledene en sy
eggenote die eiendom geskenk het aan die kerk sodat Kazu, die
stigter. Moderator en hoof prediker van die kerk, die woonhuis op
die eiendom kon gebruik as pastorie. Gedurende dieselfde jaar
net
die oorledene en sy eggenote verhuis na Genadendal en Kazu het
sedertien in die woning op die eiendom gewoon.
[6]
Toe die skenkingsakte onderteken is, was die uitstaande balans op
die betrokke verba nd ongeveer R41000. Sedert ondertekening
het
applikant die verbandpaaiemente betaal en, in ongeveer Augustus
2001, is dit heeltemal afgelos. Alhoewel applikant nie daartoe
verplig was nie het dit sedert ondertekening die maandelikse
erfbelasting en munisipale dienste ten opsigte van die eiendom
betaal.
[7]
Die oorledene is in Oktober 1996 oorlede en sy eggenote die volgende
jaar. Nie die oorledene of sy eggenote het 'n testament
nagelaat nie
en eerste respondent is aangestel as eksekutrise van hul boedel. In
September 2005 het applikant se prokureur 'n
skrywe gerig het aan
eerste respondent waarin sy versoek is om die dokumente te
onderteken wat nodig was om die eiendom in applikant
se naam te laat
registreer. Sy het egter geweier om die dokumente te teken aangesien
sy ontevrede was oor die feit of bewering
dat die oorledene en sy
eggenote die eiendom aan applikant geskenk het. Die lang vertraging
tussen die afbetaling van die verband
en stappe deur applikant om
oordrag van die eiendom te neem, word toegeskryf aan 'n finansiele
onvermoe om die aansoek vroeer
te bring.
[8]
Namens eerste respondent is daar versoek dot die aangeleentheid
verwys moet word vir die aanhoor van getuienis wat betref
die
geldigheid van die akte van skenking. In haar opponerende
eedsverklaring kon eerste respondent geen lig werp op die onderwerp
nie, omdat sy nie kennis dra dat haar ouers enige onroerende eiendom
aan applikant sou geskenk het nie. Dit blyk egter dat sy
geensins
kennis gedra het van die bestaan van die eiendom voor dit deur
applikant se prokureur onder haar aandag gebring is nie.
Sy het
gesteun op die beedigde verklaring van ene Yolanda Louw
["Louw"),
'n
agter-kleinkind van die oorledene en sy eggenote, wie deur hulle
versorg en grootgemaak is vanaf die ouderdom van twee jaar
totdat sy
skool verlaat het. Volgens haar, het sy aanvanklik by die eiendom
saam met hulle gewoon waarna hulle almal wel na Genadendal
verhuis
het. Dit blyk dat hierdie tydperk van saam woon gestrek het vanaf
1976 (toe Louw twee jaar oud was) tot 1989 (toe sy
skool verlaat het
op die ouderdom van vyftien).
[9]
Die hoogwaterlyn van Louw se kennis van die saak blyk uit die
volgende passasie uit haar verklaring:
"Alhoewel
ek gedurende 1986 met die beweerde ondertekening van die gemelde
akte nog 'n kind en deel van my groot groot ouers
se huishouding
was, was daar nooit sprake daarvan dat my groot groot ouers die
betrokke woonhuis aan die kerk ot enige persoon
geskenk het nie. Vir
sover my kennis en geheue strek het die gemelde John Kazu slegs die
gebruik gehad van die woohuis wat deur
my groot groot ouers aan horn
toegestaan was en waarop die applikant nou aanspraak maak".
[10]
Daarbenewens trek Louw die geldigheid van die akte van skenking in
twyfel met verwysing na die oorledene en sy eggenote se
handtekenings en ander beweerde
"ooglopende
foute en weglatings"
in
die dokument.
[11]
Namens applikant is aangevoer dat 'n bevredigende saak uitgemaak is
op die stukke self en dat geen verwysing na getuienis
nodig sou wees
behalwe as die Hof dit nodig sou ag nie.
ANALISE
[12]
Die kern van die geskil tussen die partye was dus of applikant op 'n
oorwig van waarskynlikhede bewys het dat die eiendom
wel deur die
oorledene en sy eggenote aan applikant geskenk is ingevolge die akte
van skenking en of die geldigheid van die akte
van skenking nie
verwys moet word vir die aanhoor van getuienis nie.
PUNTE
IN
LIMINE
[13]
Namens die respondent het Mnr. Klue ook verskeie punte in
limine
geopper
insluitend die
locus
standi
van
applikant, 'n beswaar dat applikant op ontoelaatbare hoorse
getuienis gesteun het en applikant se versuim om te voldoen aan
die
regulasies uitgereik kragtens Wet 16 van 1963 wat betref twee van
die beedigde verklarings geliaseer namens die applikant.
[14]
Die eerste punt in
limine
het
gegaan oor die feit dat die resolusie wat Kazu gemagtig het om die
aansoek te loods en wat aangeheg was tot sy funderende
eedsverklaring, ongeteken was. In 'n aanvullende verklaring is
namens applikant verduidelik dat dit 'n blote oorsig was en is
die
oorspronklik getekende resolusie daarby aangeheg. Daar steek dus
niks in hierdie punt nie.
[15]
Die beswaar teen hoorse getuienis het gespruit uit die feit dat daar
aanvanklik 'n onvolledige afskrif van die transportakte
geliaseer
is. Ten aanhoor van die saak is 'n volledige afskrif van die
transportakte aan eerste respondent se regsverteenwoordiger
oorhandig en is die oorspronklike akte beskikbaar gestel vir sy
inspeksie en vir die van die Hof. Dit het enige probleme rakende
hoorse getuienis ten voile opgelos.
[16]
Wat die laaste punt in
limine
betref,
is dit so dat Kazu se funderende eedsverklaring nie aan die
regulasies voldoen het nie deurdat sy handtekening nie daarop
verskyn het nie, maar wel sy vingerafdruk op elke bladsy. Verder het
die kommissaris van ede, 'n polisie amptenaar, nie sy voile
naam op
die laaste bladsy daarvan aangebring nie. In die geval van 'n ander
deponent, ene Adams, is die aanhangsels tot sy verklaring
nie deur
die kommissarisse geparafeer nie.
[17]
In 'n aanvullende verklaring het Kazu verduidelik dat die polisie
konstabel wat as kommissaris van ede opgetree het, horn
meegedeel
het dat hy Kazu se vingerafdruk as "meer
belangrik"
beskou
as 'n handtekening en het Kazu dit so aanvaar. Weereens, in die
geval van Adams se verklaring blyk dit dat die ongeruimtheid
as
gevolg van die kommissaris van ede se onkunde was. In beide gevalle
word daar kondonasie van die gebrekke gevra. Soos vermeld
is die
gebrekke die gevolg van oorsigte en/of onkunde aan die kant van die
kommissarisse van ede en ek kan geen rede sien waarom
kondonasie nie
toegestaan moes word nie. Dit handel dan met die punte in
limine.
DIE
AKTE VAN SKENKING EN DIE OMLIGGENDE OMSTANDIGHEDE
[18]
Op die oog af blyk dit dat die akte van skenking wel deur die
oorledene onderteken is en dat Kazu, in sy hoedanigheid as
Moderator
van applikant, dit ook onderteken het. Gewag is gemaak van die feit
dat die oorledene as Louis Johannes Davies beskryf
word in plaas van
sy korrekte naam, Louis John Davies. Daar is egter voldoende
getuienis op die stukke self dat die oorledene
beide vorms van sy
naam gebruik en wel ook bekend gestaan het as Lionel John Davies.
Daar is inderdaad h endossement op die akte
van transport waarin dit
aangeteken is dat sy ware en korrekte naam
"Louis
John Davies"
was.
[19]
Yolanda Louw het aangevoer dat die handtekening wat bo die oorledene
se naam op die akte verskyn geensins die van haar groot
groot vader
was nie. Weereens blyk dit uit die stukke dat die oorledene nie 'n
"vaste
handtekening"
gehad
het nie en dat sy handtekening van dokument tot dokument wat deur
horn onderteken is, verskil het. So, byvoorbeeld, verskil
sy
handtekening op die akte van skenking en die oordrag dokument. Selfs
die twee handtekeninge waarop eerste respondent gesteun
het as synde
applikant se ware handtekening te wees, het van mekaar verskil.
Hierdie twee handtekeninge is, volgens Louw, aangebring
op 'n
dokument geteken deur die oorledene in Januarie 1993. Dit blyk uit
die dokument dat hulle drie dae na mekaar aangebring
is, maar
nogtans verskil hulle heelwat.
[20]
Namens eerste respondent is dit ook betwis dat die oorledene se
eggenote die akte van skenking gesluit het. Louw het verduidelik
dat
haar groot groot moeder ongeletterd was en geen formele handtekening
gehad nie. As sy dokumente moes teken het sy altyd 'n
"X"
(kruis) op die dokument aangebring. As daar na die akte van skenking
gekyk word verskyn daar wel 'n "X"
bo die naam van die
oorledene se eggenote en, langsaan, die handtekening van 'n
onbekende persoon. Kazu het aanvanklik verklaar
dat die oorledene se
eggenote die dokument in sy teenwoordigheid in die prokureur se
kantoor onderteken het. Hy het homself wel
later gekorrigeer en
verduidelik dat sy nie teenwoordig was nie en dat die oorledene die
dokument weggeneem het vir haar om te
teken. Hierdie latere weergawe
is heeltemal versoenbaar met die bestaan van die "X" op
die akte en die handtekening
van 'n persoon wat dit wel bevestig.
Mnr. Klue het Kazu se geloofwaardigheid aangeval as gevolg van
hierdie verskillende weergawes,
maar daar kan nie oor die hoof
gesien word dat hy getuig het van 'n voorval wat een en twintig jaar
voorheen plaasgevind het
nie.
[21]
Ingevolge Reel 6(5)(g) mag 'n hof in 'n aansoek beveel dat
mondelinge getuienis aangehoor sal word op spesifieke twispunte
om
enige feite in dispuut op te los. In
Erasmus,
Superior Court Practice
word
die volgende kommentaar gelewer:
"In
every case the court must examine an alleged dispute of facts and
see whether in truth there is a real dispute of facts
which cannot
be satisfactorily determined without the aid of oral evidence; if
this is not done the respondent might be able
raise fictitious
issues of facts and thus delay the hearing of the matter to the
prejudice of the applicant. Vague and insubstantial
allegations are
insufficient to raise the kind of dispute of fact that should be
referred for oral evidence... A bare denial
of the applicant's
allegations... will not in general be sufficient to generate a
genuine or real dispute of facts. It has been
said that the court
must take "a robust, common sense approach" to a dispute
on motion and not hesitate to decide an
issue on affidavit merely
because it may be difficult to do so... As a general rule, decisions
of fact cannot properly be founded
on a consideration of the
probabilities unless the court is satisfied that there is no real
and genuine dispute on the facts
in question, or that the one
party's allegations are so far-fetched or clearly untenable as to
warrant their rejection merely
on the papers, or that
viva
voce
evidence
would not disturb the balance of probabilities appearing from the
affidavits. See
Administrator,
Transvaal v Theletsane
[1990] ZASCA 156
;
1991
(2) SA 192
(A) at 197 A - B."
[22]
As hierdie beginsels toegepas word op die huidige saak, is dit, na
my mening, uiters twyfelagtig of
viva
voce
getuienis
enigsins die oorwig van waarskynlikhede op die verklarings sal
verander. Bo en behalwe die akte van skenking, wat die
kern van
applikant se saak vorm, is daar talle aanduidings en omliggende
omstandighede wat applikant se weergawe steun.
[23]
Daar kan nie betwis word dat Kazu op die eiendom gewoon het vanaf
1986 tot op hede nie en dat oorledene en sy eggenote vir
10 jaar
daarvan geleef het en dus kennis daarvan moes gedra het nie. Vanat
die tyd dat die oorledene en sy eggenote van die eiendom
getrek het,
het applikant alle belasting en kostes betreffende die eiendom
betaal en die balans van die verband afbetaal, wat
'n taamlike
bedrag beloop het. Nieteenstaande die feit dat die oorledene en sy
eggenote verskeie kinders en grootkinders gehad
het, blyk dit dat
sedert hul sterftes in onderskeidelik 1996 en 1997 geen erfgenaam
enigsins kennis gedra of belanggestel het
in die eiendom nie. Dit
was net die loodsing van hierdie aansoek wat eerste respondent bewus
gemaak het van die bestaan van die
eiendom.
[24]
Al hierdie feite steun applikant se weergawe dat die oorledene en sy
eggenote die eiendom aan applikant geskenk het welke
eiendom toe,
vanaf die datum toe hulle na Genadendal vertrek het, nie vorentoe 'n
saak van belong in hulle lewens was nie. Die
akte van skenking is
wel deur die oorledene se eie prokureur, Ipser, opgestel. Hy het nie
'n verklaring hieromtrent ingedien
nie, maar dit blyk uit
korrespondensie tussen die regsverteenwoordigers dat hy die
aangeleentheid waarby die akte in sy kantore
onderteken is, net
vaagweg kan onthou. In die omstandighede, kan daar nie na my mening
'n ongunstige afleiding gemaak word van
die feit dat Ipser nie self
'n verklaring in die aansoek gemaak het nie.
[25]
Wat die akte self betref blyk alle aanduidings te wees dat die
handtekening van die oorledene daarop verskyn asook die kruismerk
van sy eggenote. Die akte gee 'n korrekte beskrywing van die
eiendom. Die bepalings wat daarin vervat word, byvoorbeeld dat besit
en vrye okkupasie daarvan gegee sou word wanneer die oorledene en sy
eggenote altematiewe huisvesting tot hulle beskikking het,
word
gestaaf deur wat volgens eerste respondent se eie saak wel daarna
plaasgevind het; dit wil se die oorledene en sy eggenote
het na
Genadendal vertrek en daar gebly vir die res van hulle lewens.
[26]
Hierteenoor gestel kom daar baie min van die kant van eerste
respondent af. Sy dra in die eerste plek geen kennis van die
aangeleentheid nie in omstandighede waar daar sou verwag word,
indien die eiendom nie geskenk was aan applikant, dat sy of ander
lede van haar familie sou ten minste kennis gedra het van die
bestaan van die eiendom. Dit blyk die mees belangrikste bate waaroor
die oorledene en sy eggenote ooit beskik het.
[27]
Uit Louw se verklaring kom daar ook eintlik baie min. Sy meld dat
ten tye van die ondertekening van die akte was daar nooit
sprake in
haar groot groot ouers se huishouding dat die betrokke woonhuis aan
applikant of enige persoon geskenk is nie. Maar
op daardie stadium
was sy 'n kind van net twaalf jaar oud. In enige geval meld sy in
dieselfde asem dat Kazu "s/egs
die
gebruik gehad het van die woonhuis wat deur my groot groot ouers aan
horn toegestaan was".
Sy
gee geen grondige basis vir haar verklaring,
"maar
hulle het nooit die bedoeling gehad om die eiendomsreg... aan die
applikant... oor te dra nie."
[28]
Dit is wel so dat die vorm van die akte van skenking gekritiseer kan
word weens die gebrek om die presiese dag van onderteking
in
Februarie 1986 daarop in te vul, en vir die afwesigheid van 'n plek
vir getuies om as getuies te teken, maar prokureur Ipser
was ook
beskikbaar aan eerste respondent. As sy nie tevrede was met die
afwesigheid van 'n verklaring van horn nie, kon sy horn
genader het
om vir haarself die omstandighede waaronder die akte onderteken is
te ondersoek. Mnr. Klue het ook aangevoer dat
dit blyk nie dat Kazu
skriftelik gemagtig was om die akte namens applikant te onderteken
soos vereis van 'n agent deur die Wet
op die Vervreemding van Grond
No.68 of 1951. Maar Kazu was nie 'n agent van applikant nie. As
Moderator was hy 'n ampsdraer van
die kerk en ook 'n lid van
applikant se uitvoerende raad.
[29]
Om op te som, applikant het 'n redelik en gestaafde weergawe voor
die hof geplaas van hoe die oorledene en sy eggenote die
eiendom
geskenk het aan applikant deur middel van 'n getekende akte van
skenking. Hierdie weergawe stem ooreen met die onbetwiste
feite van
Kazu se bewoning van die huis op die eiendom vir 'n tydperk van
amper 25 jaar, die aflossing van die verband deur applikant
en die
betaling van die aanlopende belastings en so meer wat gepaard gegaan
het met die eiendom. Van die kant van eerste respondent
is daar geen
gegronde botsende weergawe nie, maar net suspisie en spekulasie dat
die oorledene en sy eggenote dalk nie die akte
van skenking
onderteken het nie. Geen verduideliking is verskaf waarom die akte
in die eerste plek opgestel is en hoekom applikant
deur middel van
Mnr. Kazu die eiendom onversteurd besit het vir dekades waarvan tien
jaar plaasgevind het gedurende die leeftye
van die oorledene en sy
eggenote nie.
[30]
In die omstandighede is ek van mening dat daar nie redelike gronde
bestaan om applikant se getuienis en saak in twyfel te
trek, d.w.s.
dat die eiendom geskenk is deur die oorledene en sy eggenote aan
applikant deur middel van die akte van skenking
nie. Ek is verder
van mening dat 'n verwysing van die saak vir die aanhoor van
getuienis geensins die oorwig van waarskynlikhede
soos dit verskyn
in die verklarings sal versteur nie.
[31]
Wat kostes betref beskou ek nie eerste respondent se opponering van
die aansoek tot op datum as onredelik nie. Meer as twintig
jaar na
die aangaan van die akte van skenking het verbygegaan voor applikant
hierdie aansoek geloods het. In die omstandighede
was eerste
respondent geregtig om applikant se saak te toets. h Koste bevel
teen eerste respondent sou, na my mening, dus nie
regverdig wees
nie, maar hierdie hot kan nie aan die hof wat op die keerdag enige
finale bevel sal oorweeg, voorskyf in hierdie
verband nie.
[29]
Om hierdie rede word die volgende bevel toegestaan:
1.
'n Bevel
nisi
word
uitgereik in terme waarvan eerste respondent en alle ander persone
wat beweer dat hulle enige reg of titel het tot Erf 326,
Gaylee,
gelee te Rowenastraat 33, Gaylee, Blackheath, Wes-Kaap
["die
eiendom")
opgeroep
word om op 7 Desember 2010 om lOhOO voor hierdie hof te verskyn en
redes aan te voer waarom 'n bevel in die volgende
terme nie
toegestaan moet word nie:
dat
eerste respondent gelas word om die oordrag- en ander dokumente te
onderteken ten einde die eiendom in die naam van die
Uitvoerende
Raad van applikant te laat registreer, by versuim waarvan die
Balju, Kuilsrivier gemagtig word om dit namens haar
te doen;
dat
die koste van hierdie aansoek betaal word deur enige persoon wat
dit onsuksesvol opponeer.
2.
Dat 'n afskrif van die bevel
nisi
op
eerste respondent persoonlik beteken word deur die Balju van hierdie
hof en gepubliseer word in een uitgawe van die Rapport
en Weekend
Argus koerante.
L.J.
BOZALEL, R
REGTER
VAN DIE Hoe HOF