About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Western Cape High Court, Cape Town
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Western Cape High Court, Cape Town
>>
2016
>>
[2016] ZAWCHC 86
|
|
Jacobs N.O and Others v Breede Vallei Munisipaliteit (A520/2014) [2016] ZAWCHC 86 (24 June 2016)
IN
DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(WES-KAAPSE
AFDELING, KAAPSTAD)
Saak
No: A520/2014
DATE:
24 JUNE 2016
In
die saak tussen:
HANNES
JACOBS
N.O
................................................................................................
Eerste
Appellant
HANNES
JACOBS
......................................................................................................
Tweede
Appellant
DIE
BESTUURDER: ROYAL
MUSHROOMS
..........................................................
Derde
Appellant
En
BREEDE
VALLEI
MUNISIPALITEIT
...............................................................................
Respondent
UITSPRAAK
GELEWER 24 JUNIE 2016
RILEY,
WnR
[1]
In die onderhawige saak is dit gemeensaak dat die appellante, met
sampioene boer op die plaas, Modderdrift, en dat dit ‘n
primêre
landbou aktiwiteit op die plaas is. Die plaas, Modderdrift, is
gesoneer as “Landbousone 1” / “Agricultural
Zone 1”
en is geleë in die geografiese gebied van die respondent (die
Breede Vallei Munisipaliteit). Dit is nie
in geskil dat
appellante aanvanklik, die substraat of groeimedium, wat vir die
verbouing van die sampioene gebruik word, vanaf
‘n verskaffer
in Gauteng aangekoop het nie. Op ‘n later stadium het
appellante egter self die substraat of groeimedium
op die plaas begin
vervaardig.
[2]
Volgens die aanvaarde getuienis is daar
effektiewelik drie afsonderlik fases en / of bedrywighede waarby die
appellante betrokke
is met die boer van sampioene naamlik:
Fase
1: Die maak van die substraat of groeimedium;
Fase
2: Die groei van die sampioene in die substraat; en
Fase
3: Die verpakking van die sampioene.
[3]
Verskillende dele van die plaas is gebruik
vir die verskillende fases. Dit blyk verder nie in geskil te
wees dat tydens die
maak van die substraat of groeimedium die
appellant gebruik gemaak het van landbou afval, kaf en hoendermis.
Omdat die groeimengsel
in die maak van die groeimedium omgedop en nat
gemaak word, ten einde verrotting te bevorder, het dit ‘n stank
veroorsaak.
Die aanvaarde getuienis is dat appellante die
sampioen boerdery oor die algemeen goed bedryf het, en dat alhoewel
daar klagtes
by respondent gemaak is oor die reuke wat afkomstig was
van die maak van die substraat of groeimedium, appellante altyd
behulpsaam
was en het hulle goed met respondent saamgewerk om wat ook
al probleme wat ontstaan het oor die reuk, uit die weg te ruim.
[4]
In en gedurende Julie 2012, het respondent egter ‘n aansoek om
‘n dringende interdik teen appellante in die Landdroshof
te
Worcester gebring om die appellante te verbied om die plaas,
Modderdrift, in stryd met die sonering van die plaas aan te wend
vir
die produsering en of vervaardiging van kompos en om die plaas vir
enige ander doel te gebruik behalwe waarvoor dit gesoneer
is.
[5]
Op 9 September 2014 bevind die hof a
quo
dat respondent se aansoek suksesvol was en beveel die hof dat
appellante verbied word ‘
om die
plaas, Modderdrift aan te wend vir die produsering van kompos
’.
[6]
Op 11 September 2014 het appellante appèl
aangeteken teen die uitspraak van die hof a
quo
en op 16 Oktober 2014 is die hof a
quo
se redes ingevolge Reël 51(1) beskikbaar gemaak.
[7]
Soos later uit die uitspraak sal blyk is
dit duidelik uit die addisionele redes van die verhoorlanddros dat
appellante wel met die
kweek van sampioene kon voortgaan maar dat die
kompos en of substraat waarin die sampioene gekweek word, nie op die
plaas vervaardig
kon word nie.
[8]
Dit is verder nie in geskil dat alhoewel
appellante appèl teen die uitspraak aangeteken het, hulle
andersyds ook aansoek
gedoen het vir die hersonering van die plaas na
Landbousone II, wat die vervaardiging van die substraat en of kompos
op die plaas,
sou insluit. Die respondent het op sy beurt
suksesvol in terme van Artikel 78 van die Landdroshofwet aansoek
gebring vir
die inwerkingstelling van die landdros se bevel, hangende
die appèl. Appellante het egter die bevel van die
landdros
op hersiening geneem.
DIE
IN LIMINE
PUNT
[9]
In paragraaf 6 van respondent se betoogshoofde verwys respondent na
die hersieningsaansoek wat onder saak nommer 9345/2015 gebring
is, en
dui respondent aan dat die aansoek wat tans voor hierdie agbare hof
dien saam met die hoofde van betoog geliaseer word en
dat die
relevante feite wat die hersonerings aansoek betref daaruit blyk.
In respondent se hoofde van betoog aanvaar respondent
egter dat die
appèl alleenlik op die appèl rekord beslis moet word en
dat die partye nie die appèl rekord
kan aanvul met nuwe
getuienis nie.
[10]
Daar is geen
aansoek gebring dat die hersieningsrekord as deel van die appèl
rekord ontvang word nie en of dat verdere getuienis
aangaande die
hersonerings aansoek voor die hof geplaas word nie. Daar is
voor ons namens respondent aangevoer dat die relevansie
van die
rekord van die hersieningsaansoek bloot daar is, om op appèl,
die hof se aandag daarop te vestig dat omdat appellante
die
hersonerings aansoek geloods het, dat hulle daardeur afstand gedoen
het van hul reg om met die appèl voort te gaan In
die verband
het Mnr Stelzner namens respondent na verskeie sake verwys ter
ondersteuning van die punt. Sien in die verband
National
Union of Metalworkers of South Africa & Others v Fast Freeze
(1992) 13 ILJ 963 (LAC);
Nkata v
FirstRand Bank Ltd & Others
2014
(2) SA 412
(WCC) para [30];
Borstlap v
Spangenberg en Andere
1974 (3) SA 695
(A) te 704 F – G.
[11]
In Borstlap v
Spangenberg & Andere (
supra
)
704 F – H het Corbett WN. AR, soos hy toe was, as volg bevind
oor die beginsels wat van toepassing is by die beregting van
die
vraag of daar by ‘n uitspraak berus is:
“
Dit
is herhaaldelik deur ons howe beklemtoon dat duidelike bewys van ‘n
beweerde afstanddoening van regte geverg word, veral
waar op ‘n
stilswyende afstanddoening staat gemaak word. Dit moet duidelik
blyk dat die betrokke persoon opgetree het
met behoorlike kennis van
sy regte en dat sy optrede teenstrydig is met die voortbestaan van
sodanige regte of met die bedoeling
om hulle af te dwing.
Soos Hoofregter Innes die vereistes in
Laws v Rutherford,
1924 AD 261
op bl. 263, gestel het –
‘
The
onus is strictly on the appellant. He must show that the
respondent, with full knowledge of her right, decided to abandon
it,
whether expressly or by conduct plainly inconsistent with an
intention to enforce it …
’”
[12]
In die onderhawige saak is die bewyslas, om
die berusting by die hof a
quo
se
uitspraak, of om afstanddoening van die reg op appèl te bewys,
op die respondent.
[13]
Op die aanvaarde
feite is dit gemeensaak dat appellante kort na die uitspraak van die
hof a
quo,
hulle reg tot appèl uitgeoefen het op appèl teen die
uitspraak van die hof a
quo
.
Appellante het ook al die nodige stappe geneem om die appèl
voort te sit en het dit op behoorlike en tydige wyse
gedoen.
Alles dui daarop dat appellante nie afstand gedoen het van die reg om
te appelleer nie.
[14]
Daar is in elk geval geen basis om af te
wyk van die geykte regsbeginsel dat ‘n Hof van Appèl
baie traag sal wees om
getuienis aan te hoor en om toe te laat wat
nie deel van die appèl rekord is nie. Gevolglik is ek
van mening dat die
rekord van die hersieningsaansoek (wat dan
getuienis vir die hersonerings aansoek sou insluit), nie relevant is
tot die beoordeling
van die appèl nie en gevolglik sal die
appèl alleenlik op die appèl rekord beslis word.
Sien
Shein v Excess Insurance Company
Ltd
1912 AD 418
op bl. 428.
[15]
Dit is nodig om
te meld dat alhoewel Mnr Stelzner, wie namens die respondent verskyn
het, in sy betoogshoofde verwys na die punt
oor die verbeuring van
die reg om met die appèl voort te gaan, het hy nie met enige
oortuiging in sy betoë voor ons
op die punt staat gemaak nie.
In die geheel is ek nie oortuig dat die feit dat appellante die
hersonerings aansoek geloods
het, neerkom op ‘n handeling wat
onteensegtelik en onversoenbaar is met enige voorneme om te appelleer
nie. Die respondent
se afstanddoenings punt (‘perempt
your right of appeal’) kan derhalwe nie slaag nie.
DIE
PARTYE SE ONDERSKEIE SUBMISSIES
[16]
‘
n Deurlees van die oorkonde dui
daarop dat die kern van die saak voor die hof a
quo
was of appellante substraat of kompos kon vervaardig of maak vir
gebruik in hul landbou aktiewiteite. Appellante het in die
hof
a
quo
aangevoer dat die gebruik van ‘n “substraat” ‘n
integrale deel van sampioene verbouing is omdat dit direk
daarmee
verband hou en dat die gevolg daarvan is dat die vervaardiging van
die substraat op die plaas toelaatbaar is ingevolge
die relevante
sonering. Soos in die hof a
quo
,
het appellante in die hof aangevoer dat “kompos” en
“substraat” verskillende betekenisse het en dat daar
op
die plaas geen vervaardiging van “kompos” was nie, maar
slegs die voorbereiding van substraat vir verbouing van
sampioene en
dat die gebruik van substraat so integraal is tot sampioenverbouing
dat appellante se aktiwiteite op die plaas nie
in stryd is met die
soneringsvoorskrifte nie.
[17]
Respondent het
aan die anderkant in die hof a
quo
aangevoer dat:
1.
Appellante die Ordonnansie op
Grondgebruikbeplanning 15 van 1985 oortree en dat appellante
teenstrydig met die sonering van die
plaas, kompos / substraat op hul
plaas vervaardig;
2.
Dat in terme van die sonering van die
plaas, wat Landbousone 1 is, appellante slegs die plaas mag aanwend
vir landbouaktiwiteite
en nie landbounywerheidsaktiwiteite nie;
3.
Dat sou appellante die plaas vir
landbounyerheidaktiwiteite wou aanwend dat Landbousone 2 sonering ‘n
vereiste is.
[18]
Benewens die argumente wat in die hof
a
quo
voorgelê is namens
respondent, het Mnr Stelzner in die hof klem gelê op die feit
dat die vervaardiging van kompos en
of substraat op die plaas nie
direk verband hou met die groei van sampioene nie, en nog
redelikerwys daarmee verband hou.
Hy het aangevoer dat die feit
dat appellante aanvanklik sampioene op die plaas gekweek het sonder
om kompos/substraat self op die
plaas te vervaardig die einde van die
saak behoort te wees. Na sy mening het die hof
a
quo korrek bevind dat die vervaardiging
van die kompos of substraat, wat dit ook al genoem word, nie direk of
redelikerwys verband
hou met die groei van sampioene nie, en dat dit
twee aparte aktiwiteite is wat in ‘n stadium deur aparte
entiteite op aparte
plekke uitgevoer is.
[19]
Hy het verder aangevoer dat die
vervaardiging van kompos en of substraat klaarblyklik ‘n
landbounywerheid is, dit wil sê,
‘n onderneming vir die
verwerking van landbouprodukte, omdat hoendermis en kaf van elders
ingebring word en derhalwe nie
direk of redelikerwys verband hou met
die groei van die sampioene, in daardie medium nie. Mnr
Stelzner het verder gesubmiteer
dat die vraag nie is of dit kompos of
‘n substraat is nie, maar eerder of die vervaardiging daarvan
integraal was tot / en
of direk betrokke is by die groei van die
produk. Hy het aangevoer dat die feit dat die kompos stink,
alhoewel dit later
as substraat gebruik word, nie die vervaardiging
daarvan integraal; of ‘n redelike komponent maak van die groei
proses nie.
Na sy mening is die kweek van sampioene ‘n
aparte proses. In die verband het hy gesteun op die feit dat by
die inspeksie
ter
plaatse
dit duidelik was dat afsonderlike aktiwiteite op afsonderlike
gedeeltes van die plaas plaasgevind het.
DIE
VERRIGTINGE IN DIE HOF
A
QUO
[20]
Soos vermeld het
die respondent by wyse van ‘n aansoekprosedure aansoek gedoen
in die hof
a quo
vir finale regshulp, wat die appellante verbied om die plaas aan te
wend vir doeleindes van die produsering van kompos en of die
verskaffing van kompos en in die alternatief dat appellante verbied
word om toe te laat dat die plaas aangewend word vir die doeleindes
van die produsering van kompos en of enige ander doel behalwe
waarvoor dit gesoneer is.
[21]
In die aansoek het die respondent in wese
gesteun op die verklaring van Pieter Schalk Jacobus Hartzenberg
(Hartzenberg) die bestuurder
Munisipale Beplanning en Ontwikkeling en
Boubeheer, van die respondent. Die essensie van Hartzenberg se
verklaring waarop respondent
se saak berus, is dat die plaas gesoneer
is vir Landbousone 1 met primêre gebruik vir landbou.
[22]
Volgens Hartzenberg is die gebruik van die
eiendom vir die produsering van kompos teenstrydig met die sonering
en aldus ‘n
oortreding van Artikel 39(3) van die Ordonnansie op
Grondgebruikbeplanning 1985. Dit is nie in geskil dat Hartzenberg nie
in die
stukke of op enige latere stadium as ‘n deskundige
gekwalifiseer word nie. Wat duidelik blyk uit die inhoud van sy
verklaring
is dat die respondent se aansoek gegrond is op die
bewering dat appellante die vermelde eiendom gebruik om kompos te
produseer
en derhalwe na sy mening die eiendom gebruik strydig met
die doel waarvoor dit gesoneer is.
[23]
In die antwoordende verklaring, betwis die
appellante dat hulle die bepalings van Artikel 39(3) van die vermelde
Ordonnansie oortree,
ontken appellante verder dat dit kompos
vervaardig en ontken die appellante in die algemeen dat dit enige
bepaling van die Ordonnansie
oortree.
[24]
In die repliserende stukke, en in ‘n
poging om respondent se saak te versterk, verklaar Hartzenberg, dat
tweede appellant
aan hom verduidelik het wat die proses is vir die
vervaardiging van kompos en dat hy ook persoonlik gesien het hoe die
kompos gemaak
word. In ‘n verdere poging om respondent se saak
te versterk verwys Hartzenberg na ‘n skrywe van ene J Benjamin
(“Benjamin”),
Hoof Grondgebruikbestuur Reguleerder, in
diens van die Department Omgewingsake en Ontwikkelingsbeplanning, in
en gedurende 2010,
waar Benjamin die mening uitspreek dat die
“
Department van mening is dat die
komposaanleg en sampioen boerdery nie ‘n primêre gebruik
onder landbousone 1, ingevolge
Artikel 8 van die Skema Regulasies van
die Ordonnansie op Grondgebruiksbeplanning (Ordonnansie 15 van 1985);
is nie
”
en
dat “’n Kompos-aanleg en sampioenboerdery word geag as ‘n
landbounywerheid aangesien dit die verwerking van
landbouprodukte
behels…
”
[25]
Ek is tevrede
dat dit, op sterkte van die bewerings, soos vervat in Benjamin se
skrywe, is waarop die respondent se saak rus, en
nie op die
deskundigheid van Hartzenberg nie.
[26]
In dupliek
spreek appellante weer die Artikel 39 kwessie aan, bevestig
appellante die ontkenning dat dit kompos vervaardig is en
beweer
appellante dat hulle ‘n substraat vervaardig waarin die
sampioene op die plaas gekweek word.
[27]
Dit is belangrik
om op die stadium te meld dat die beëdigde verklaring van
Professor Dr Marie Barbara Von Wechmar (“Wechmar”),
by
die aanvang van die verrigtinge, by ooreenkoms opgehandig is as
getuienis en is die partye in ooreenstemming dat die inhoud
daarvan,
behalwe vir die sinsnede “does not in any way contravene the
zoning of the property as it”, gemeensaak is
tussen die partye.
[28]
Dit is gevolglik nie in geskil dat
Wechmar vir die afgelope 16 jaar navorsing doen en onderrig gee oor
kompos en as sulks
‘n deskundige is op die gebied. In haar
deskundige opinie is die groei van die substraat wat appellante op
die plaas laat
plaasvind “…
does
not constitute in any way the manufacturing of compost.
”
Volgens haar, is kompos “
the
processing of enriched (manure, minerals, micro-organisms)
agriculture waste in a controlled manner to breakdown the organic
matter to a humus rich product. This process is dependent on
microbial activity especially areabic micro-organismus (bacteria and
fungi) and is non-odorous.
”
[29]
Sy spreek verder
die mening uit dat:
“
The
growth medium for mushrooms cultivation is prepared from wheatstraw
and chicken manure which is incubated and then sterilised
for use as
substrate. This product is biologically dead and cannot be considered
compost as no further breakdown takes place…
”
[30]
Benewens die
stukke wat voor die hof
a quo
gedien is, is dit gemeensaak dat die landdros in die hof
a
quo
, op 18 Februarie 2015, ‘n
bevel gemaak het dat die aangeleentheid vir die aanhoor van
mondelinge getuienis verwys word. Dit
is egter ook so, dat die
geskilpunte wat by wyse van die getuienis bereg moes word glad nie
gedefineer was nie.
[31]
Die mondelinge getuienis is nie in geskil
nie en word na my mening kort en bondig saamgevat in appellante se
hoofde van betoog.
Ek sal vir gerieflikheidshalwe tot ‘n groot
mate daarna verwys en gee ek vrylik toe dat ek op geleentheid
verbatim
uit die hoofde van betoog sal aanhaal.
[32]
Respondent het twee getuies, naamlik Johan
Willem Botha (“Botha”) en Hartzenberg geroep. Botha het
getuig dat hy in
diens van respondent was, as ‘n Omgewings
Gesondheidspraktisyn. Sy getuienis sentreer rondom klagtes van
onaanvaarbaare reuke
wat deur respondent ontvang was en sy besoeke
aan die appellante en of die plaas. Die doel van Botha se getuienis
was “om
vir die hof die omstandighede te skets van die plaas en
… - wat daar aangaan”. Botha het getuig dat wat die
reuke
betref, is dit duidelik dat dit nie konstant was nie en dat die
aanleg goed bedryf was en dat die appellante altyd behulpsaam was
en
samewerking gegee het. Hy het getuig dat hy op geen stadium die
indruk gekry het dat tweede appellant nie sy samewerking gegee
het
aan respondent en of sy verteenwoordigers nie.
[33]
Nietenstaande die inhoud en opinie soos
vervat in die deskundige verslag van Wechmar het hy volgehou dat wat
hy daar op die plaas
gesien het in sy oë kompos was ongeag wat
die naam is, soos hy dit gestel het.
[34]
Op 23 Junie 2014, en voor die verdaging van
die verrigtinge, word daar by ooreenkoms tussen die party genotuleer
en op rekord geplaas
dat die hele kwessie rondom die reuke en of die
reuke wat afkomstig is van die substraat, irrelevant is in hierdie
verrigtinge.
[35]
Gedurende kruisverhoor het Botha bevestig
en toegegee dat appellante nuwe prosesse in werking gestel het wat
verdere reukbekamping
tot gevolg gehad het en dat vanuit die verskeie
korrespondensie en verslae soos deur hom saamgestel, voortvloeiend
uit vorige inspeksies
dat, geen uitermatige reuke vanaf die
appellante se persele afkomstig is nie.
[36]
Ek stem saam met Mnr De Villiers dat in die
geheel gesien, die getuienis van Botha irrelevant geword het vir die
oorwegingsproses
van hierdie aangeleentheid in die lig van die
ooreenkoms wat deur die partye bereik is, soos hierbo uiteengesit.
[37]
Hartzenberg, wie
ook die deponent was van die verklarings wat names respondent
geliasseer is in die aansoek, het getuig oor die
soneringsertifikaat
van die plaas wat as bewysstuk ingedien is en dat die plaas gesoneer
is as Landsousone 1 en dat die primêre
en of gemagtigde gebruik
van die plaas, landbou (“agriculture”) is. Hartzenberg
het verder getuig oor die skemaregulasies
soos uitgevaardig deur die
provinsiale wetgewing, welke terme respondent aanvaar het, en ook die
sonering van eiendomme in sy gebied
bepaal het. Dit is nodig om te
meld dat net soos in die geval van Botha, is Hartzenberg ook nie
ingevolge die toepaslike hofreël
as ‘n deskundige geroep
of in sy getuienis as een gekwalifiseer nie.
[38]
Volgens
Hartzenberg se opinie resorteer nie een van die drie fases (van die
sampioen aanleg) onder die omskrywing van landbou in
die
skemaregulasies nie. Hartzenberg het getuig dat hy aan die hand van
‘n skrywe van Chris Rabie, Direkteur: Omgewing &
Ruimtelike
Beplanning in diens van die provinsiale regering, gedateer 22
Augustus 2007, en die beslissing in
Gamtele
v Medallion Mushrooms (Pty) Ltd
(1998)
9 ILJ 1109 (IC) waarna daarin verwys word, die appellante in kennis
gestel het dat die sonering van die plaas ‘n sampioen
boerdery
toelaat. Dit is verder duidelik vanuit Hartzenberg se getuienis dat
hy sy vorige opinie verander aan die hand van die
skrywe wat hy in
2010 van Benjamin ontvang het waarin Benjamin die mening uitspreek
dat die kompos aanleg en sampioen boerdery
nie ‘n primêre
gebruik onder Landbousone 1 is nie.
[39]
Hy bevestig dat
hy nie sy eie opinie oor die aangeleentheid gevorm het nie, maar
staatgemaak het eerstens op die opinie van Rabie
en daarna op die
opinie van Benjamin.
[40]
Hartzenberg het erg klei getrap gedurende
kruisverhoor en is dit duidelik dat benewens die feit dat hy nie sy
eie opinie oor die
aangeleentheid gehad het nie; en dat hy op
verskillende opinies staat gemaak het, het hyself ‘n verkeerde
interpretasie aan
die woord “bedryf” in die regulasie
aanheg. Hy het verder erg probleme ondervind toe hy onder
gekruisverhoor gevra
is of die geding oor “sampioen boerdery”
gaan of oor “komposbedryf”. Hy het uiteindelik toegegee
dat die
geding nie oor die hele sampioen boerdery gaan nie, maar
slegs oor die sogenaamde komposbedryf.
[41]
Ek stem saam met
Mnr De Villiers dat Hartzenberg se optrede nie tred hou met sy opinie
nie en is hy wispelteurig en onkonsekwent,
soos uit die volgende
aspekte blyk:
1.
Hy getuig dat ‘n maand voordat
respondent die aansoek in die hof
a quo
ingestel het, hy van mening was dat die appellante se aktiwiteite op
die plaas voldoen aan die sonering daarvan.
2.
Op 17 Mei 2012 skryf Hartzenberg in ‘n
e-pos aan Botha oor appellante se sampioen boerdery, dat hy die
frustrasie van die
bure verstaan maar dat volgens die inligting wat
“ons vanaf Provinsie af gekry het, is dit ‘n primêre
reg op
Landbousone 1” en “
Ek
weet nie hoe anders hy kan boer met sampioene as hy nie kompos kan
maak nie
. Die kort en die lank
is, sy planne is goedgekeur deur ons en ons kan hom nie op sy
sonering aanvat nie.
Dit is
ongelukkig ‘n gesondheidskwessie
volgens my…
” (my
beklemtoning)
3.
Die respondent het oor ‘n tydperk
planne vir die oprig van onder ander 18 strukture goedgekeur,
welwetend dat dit gebruik
word en (sal word) vir die verbouing van
sampioene en het Hartzenberg toegegee dat die planne deur sy
department gegaan het, dat
hy dit goedgekeur het, en was hy ook
tevrede dat dit aan die sonering voldoen.
4.
Toe Hartzenberg gekonfronteer word met die
feit dat nêrens in enige skrywe of dokumente wat van hom
afkomstig is voor die
liasering van die aansoek in Junie 2012 hy meld
dat die bedrywighede op die plaas die sonering daarvan oortree, en
toe hy versoek
word om te vermeld wanneer hy dan die “
Demaskus
onderneming
” gehad het wat hom
tot ander insigte gebring het, antwoord hy dat dit gebeur het ‘…
toe ons hierdie saak gemaak
het en ek en Mnr de Wet gekonsulteer
het.’
[42]
Na my mening is dit nie onredelik om te
bevind dat respondent in die geheel duidelik onder druk van buite
geswik het en hulle die
feite so ingekleur en manipuleer het, om die
instel van die aansoek teen die appellante te regverdig. So ‘n
bevinding word
versterk deur die onverklaarbare ommeswaai van
Hartzenberg se mening na ontvangs van Benjamin se e-pos en na hy met
sy prokureur
van rekord gepraat het ter voorbereiding van die instel
van die aansoek.
[43]
Ek is gevolglik
tevrede dat dit wat Hartzenberg uitendelik oor die aangeleentheid
getuig het glad nie gebaseer is op sy eie interpretasie
van die skema
regulasies nie.
[44]
By ‘n evaluering van die getuienis is
ek tevrede dat die aangebode getuienis van Botha irrelevant is by die
beoordeling van
hierdie aangeleentheid. Sy getuienis oor die kwessie
van die reuke wat afkomstig is van die substraat is irrelevant tot
die aangeleentheid
in die lig van die ooreenkoms wat die partye
bereik het in daardie verband. Wat die getuienis van Hartzenberg
betref is ek ook
tevrede dat sy getuienis; oor of daar kompos op die
plaas vervaardig word of nie; en of dit ‘n aktiwiteit is wat
gemagtig
is deur die sonering van die plaas, hy ook nie die kwessie
verder neem nie. Hartzenberg se opinie oor die betekenis van die
tersaaklike
skema regulasies is nie konsekwent nie en is dit duidelik
dat sy getuienis beinvloed is deur druk wat op hom geplaas is deur
die
eienaar van ‘n aangrensende eiendom en die e-pos afkomstig
van Benjamin. In elk geval is dit geykte reg dat die uitleg van
die
tersaaklike skema regulasies ‘n funksie van ‘n hof is.
BEGINSELS
VAN TOEPASSING BY DIE INTERPRETASIE VAN DIE TERSAAKLIKE REGULASIES /
WETGEWING
[45]
In
Jaga
v Dönges, NO & Another; Bhana v Dönges, NO &
Another
1950 (4) SA 653
(A) verklaar
Schreiner AR as volg te 662 G - H oor die benadering wat gevolg moet
word met die interpretasie van die tersaaklike
wetgewing/regulasies:
“
[...]
The
first thing is that ‘the context’, as here used, is not
limited to the language of the rest of the statute regarded
as
throwing light of a dictionary kind on the part to be interpreted.
Often of more importance is the matter of the statute,
its apparent
scope and purpose, and, within limits, its background. [...]
”
[46]
In
Van Rensburg en Andere v Taute en Andere
1975 (1) SA 279
(A) te 303B-D verklaar Wessels AR dat:
‘’
n
Geskrewe stuk word natuurlik na gelang van sy aard en opset vertolk,
bv., in die onderhawige geval gaan dit oor ‘n ooreekoms
wat die
daarstelling van ‘n serwituut beoog. Ook moet die woord
of woorde wat vertolk moet word nie in isolasie nie,
maar in samehang
van die stuk as geheel, gelees word. Die hof kan blykbaar ook
ingelig word oor die agtergrondsomstandighede
waaronder
kontraksluiting plaasgevind het, maar slegs om die breë konteks,
waarin die woorde vertolk staan te word, gebesig
word, beter te kan
begryp
.”
[47]
In
Engelbrecht and Another NNO v Senwes
Ltd
2007 (3) SA 29
op 33 para (7)
bevind Malan WnAR dat:
“
The
intention of the parties is ascertained from the language used read
in its contextual setting and in the light of admissible
evidence
.”
[48]
Verder in para (7) onderskei die geleerde regter drie kategorie van
“admissible evidence” naamlik:
“
Evidence
of background facts is always admissible. These facts, matters
probably present in the minds of the parties when
they contracted,
are part of the context and explain the ‘genesis of the
transaction’ or its ‘factual matrix’.
Its aim
it to put the Court in ‘the armchair of the author(s)’ of
the document. Evidence of ‘surrounding circumstances’
is
admissible only if a contextual interpretation fails to clear up an
ambiguity or uncertainty. Evidence of what passed
between the
parties during the negotiations that preceded the conclusion of the
agreement is admissible only in the case where
evidence of the
surrounding circumstances does not provide ‘sufficient
certainty’.
”
[49]
In
Bothma-Batho Transport (EDMS) Bpk v S Bothma & Seun
Transport (EDMS) Bpk
2014 (2) SA 494
(HHA) en met verwysing na
Natal Joint Municipal Pension Fund v Endumeni Municipality
2012
(4) SA 593
(HHA) verklaar Wallis AR dat:
“
[10]
… ‘
Interpretation is the
process of attributing meaning to the words in a document, be it
legislation, some other statutory instrument,
or contract, having
regard to the context provided by reading the particular provision or
provisions in the light of the document
as a whole and the
circumstances attendant upon its coming into existence.
Whatever the nature of the document, consideration
must be given to
the language used in the light of the ordinary rules of grammar and
syntax; the context in which the provision
appears; the apparent
purpose to which it is directed and the material known to those
responsible for its production. Where
more than one meaning is
possible each possibility must be weighed in the light of all these
factors. The process is objective,
not subjective. A
sensible meaning is to be preferred to one that leads to insensible
or unbusinesslike results or undermines
the apparent purpose of the
document. Judges must be alert to, and guard against, the
temptation to substitute what they
regard as reasonable, sensible or
businesslike for the words actually used. To do so in regard to
a statute or statutory
instrument is to cross the divide between
interpretation and legislation; in a contractual context it is to
make a contract for
the parties other than the one they in fact
made. The inevitable point of departure is the language of the
provision itself,
read in context and having regard to the purpose of
the provision and the background to the preparation and production of
the document.
’
[11]
That statement reflected developments in regard to contractual
interpretation in
Masstores (Pty) Ltd v
Murray & Roberts Construction (Pty) Ltd and Another
;
KPMG Chartered Accountants (SA) v
Securefin Ltd and Another
; and
Ekurhuleni Metropolitan Municipality v
Germiston Municipal Retirement Fund
. I
return to it and to those cases only because we had cited to us the
well-known and much-cited summary of the earlier approach
to the
interpretation of contracts by Joubert JA in
Coopers
& Lybrand and Others v Bryant
,
that:
‘
The
correct approach to the application of the golden rule of
interpretation after having ascertained the literal meaning of the
word or phrase in question is, broadly speaking, to have regard:
(1)
to the context in which the word or
phrase is used with its interpretation to the contract as a whole,
including the nature and
purpose of the contract …
(2)
to the background circumstances
which explain the genesis and purpose of the contract, i.e. to
matters probably present to the minds
of the parties when they
contracted …
(3)
to apply extrinsic evidence regarding
the surrounding circumstances when the language of the document is on
the face of it ambiguous,
by considering previous negotiations and
correspondence between the parties, subsequent conduct of the parties
showing the sense
in which they acted on the document, save direct
evidence of their own intentions
.”
[50]
Die geleerde regter bevind dat interpretasie nie langer in fases
geskied nie maar dat dit ‘
essentially
one unitary exercise
’ is.
BESPREKING
[51]
Die regshulp waarvoor die respondent aansoek doen in die
aangeleentheid is finaal van aard. Die aspek is glad nie deur die
verhoor landdros in haar uitspraak hanteer nie. Dit is geykte reg dat
‘n applikant wie aansoek doen vir ‘n finale interdik,
moet bewys:
“
a
clear right; an injury actually committed or reasonably apprehended;
the absence of any other satisfactory remedy”
Sien
Setlogelo v Setlogelo
1914
AD 221
op 227.
[52]
Gevolglik was dit nodig dat die respondent in die onderhawige
aangeleentheid sy saak moes bewys aan die hand van die beginsels
neergelê in
Stellenbosch Farmers’
Winery Ltd v Stellenvale Winery (Pty) Ltd
1957
(4) SA 234
(C) en soos toegepas in
Plascon-Evans
Paints Ltd v Van Riebeeck Paints (Pty) Ltd
[1984] ZASCA 51
;
1984
(3) SA 623
(A). Die feite geskil op die stukke voor die hof
a
quo
is of die appellante kompos op die
plaas vervaardig al dan nie.
[53]
Ek is tevrede dat nog Botha, nog Hartzenberg se getuienis, die
geskilpunte wat op die stukke bestaan, aanspreek of opklaar.
[54]
In haar verklaring wat opgehandig, en as getuienis aanvaar is,
beantwoord Professor Von Wechmar die vraag onteensegtelik, waar
sy
verklaar dat in haar ‘…
opinion
that the growth substrate
(met verwysig
na appellant)
manufactured on his
premises… does not constitute in any way the manufacturing of
compost.
” Haar deskundige
getuienis is op geen wyse betwis of weerlê nie.
[55]
Na my mening het die verhoor landdros fouteer deur nie die beginsels
soos neergelê in die Stellenvale en Plascon-Evans
sake (supra)
toe te pas nie, en bygevolg moet die appél op die basis alleen
slaag.
[56]
Die verdere vraag wat egter nog beantwoord moet word is of die
respondent bewys het dat die vervaardiging van ‘n substraat
en
of kompos op die plaas strydig is met die sonering van die plaas
synde “Landbousone 1”.
[57]
Die hof
a quo
het as volg op die aspek bevind:
“…
Daar
is geargumenteer dat die kompos produksie en die groei van die
sampioene nie los staan van mekaar nie. Die hof is van
oordeel
dat die twee inderdaard los staan van mekaar in die sin dat daar ‘n
punt bereik word waar die kompos produksie stop
en die kweek van die
sampioene begin. In die Gamkele-saak stel die regter daardie
afsnypunt as volg:
“
The
pallets of compost so filled are hereafter taken to a sealed
sterilization room where, by the use of steam and hot air, the
further decomposition of the compost is restrained or arrested”.
Wat
die hof wel mee sal saam stem is dat daar nie enige sampioene
produksie sonder kompos kan wees nie. Dit is egter nie
noodsaaklik dat die kompos op dieselfde perseël geproduseer moet
word nie. Dit kan van elders gebring word.
Die
rede vir die bring van hierdie aansoek was klagtes wat ontvang is van
omringende bure wie gekla het oor die slegte reuke wat
veroorsaak
word tydens die vervaardiging van kompos.
Die
gevolgtrekking wat die hof bereik is die volgende:
Dit
is nie in geskil dat hierdie grond as Landbousone 1 gesoneer is nie.
Landbou as primêre gebruik is geoorloof maar
nie
landbounywerheid nie. Die kweek van sampioene word beskou as
landbounywerheid, en volgens die Skemaregulasies kan dit
slegs gedoen
word op grond wat gesoneer is as Landbousone 2;
Die
definisies lei die hof daartoe om die gevolgtrekking te maak dat die
verbouing van sampioene nie val binne “landbou”,
“agriculture” en “cultivation” nie.
Sampioene is nie ‘n plant nie omdat dit nie kan fotosenteer
nie. Sampioene is ‘n fungus en dus ook nie groente nie.
Die groei van sampioene word nie goedgekeur onder Landbousone
1 nie.
Die
hof bevind dat kompos en substraat sinoniem is en dat daar inderdaad
kompos op die perseël vervaardig word deur ‘n
proses wat
bekend staan as “Aerated Static Pile Composting”
.
“
[58]
Alhoewel die landdros in haar uitspraak aanvaar “
dat
daar nie enige sampioen produksie sonder kompos kan wees nie
”
bevind die landdros egter aan die hand van die volgende sinsnede in
die Gamtele saak (supra), waar die regter verklaar “
...
The pallets of compost so filled are hereafter taken to a sealed
sterilization room where; by the use of steam and hot air,
the
further decomposition of the compost is restrained or arrested,
”
dat die kompos produksie en die groei van sampioene “
...inderdaad
los staan van mekaar in die sin dat daar ‘n punt bereik word
waar die kompos produksie stop en die kweek van
die sampioene begin.
”
[59]
Sonder om redes daarvoor te gee bevind die landdros ook dat die kweek
van sampioene “
word beskou as
landbounywerheid, en volgens die skemaregulasies kan dit slegs gedoen
word op grond wat gesoneer is as landbousone
2.
”
[60]
Dit is nodig om te beklemtoon dat die kwessie ter sprake in die
Gamtele beslissing total onderskeibaar is van die geskilpunte
en
vraagstuk in die onderhawige saak, dit is, of appellante die plaas
strydig met die soneringskema gebruik het. In Gamtele se
saak moes
die hof besluit oor die interpretasie van die frase ‘farming
operations’ in die konteks van arbeidshof verrigtinge.
Wat wel
van belang is vir die doeleindes van die onderhawige saak is dat Roux
RP bepaal dat ‘n sampioenboerdery inderdaad
‘n ‘farming
operation’ is. In ‘n weldeurdagte uitspraak bevind die
geleerde Regter President op bl. 1116
E, en wat veral toepassing vind
by die proses van interpretasie en uitleg in die onderhawige saak,
dat “
... it appears to me to be
artificial in this day and age to require that the final product must
either entirely or partially be
directly or indirectly derived from
the particular land itself to constitute farming
”.
Verder te paragrawe G–H, “
Although
a person may flippantly or facetiously perhaps refer to the mushroom
enterprise at Blaauwkippen as a mushroom factory,
I believe that the
employees engaged therein as well as the surrounding farmers probably
will consider the operation to be mushroom
farming and, should this
be the case, it would by no means violate one’s sense of
correct language or perception. It consequently
also appeared to the
court, after taking all the above considerations into account, that
the particular enterprise with which this
court was concerned,
constituted mushroom farming.
”
Nêrens in die uitspraak bevind die hof dat die kompos produksie
en die groei van die sampioene los staan van mekaar
en ‘dat
daar ‘n punt bereik word waar kompos produksie stop en die
kweek van die sampioene begin. Al wat die geleerde
regter na my
mening doen is om sy observasies oor die inspeksie
in
loco
op die plaas Blaauwklippen op
rekord te plaas oor hoe die sampioen boerdery op Blaauwklippen
plaasvind en wat hy later gebruik
om tot die slotsom te kom dat wat
daar plaasvind ‘n “
farming
operation
” is .Daar is geen
sprake van ‘n “
afsnypunt
”
soos deur die landdros bevind nie. Die landdros het gevolglik fouteer
deur die sinsnede selektief te gebruik vir haar bevinding
dat die
kompos produksie en die kweek van sampioene los staan van mekaar. Wat
die landdros inderdaad moes bevind het, gebaseer
op die uiteensetting
van Roux RP op bl. 1110 B tot bl. 1112 D; was dat die appellant
inderdaad betrokke is met ‘n sampioenboerdery.
Ek sê dit
veral omdat die landdros in haar uitspraak bevind dat wat Roux RP
beskryf ‘n duidelike uiteensetting is “
en
dit beskryf presies wat die hof op Modderdrift gesien het
.’
Dit moet dus volg dat indien dit wat Roux RP op Blaauwklippen
waargeneem het sampioen boerdery daarstel, dan moet dit so
wees dat
wat op Modderdrift plaasvind ook sampioen boerdery is.
[61]
Dit is verder nodig om daarop te wys dat Artikel 1(1) van die
Agricultural Produce Agents Act, 12 of 1992 bepaal dat ‘n
“’
agricultural product
’
means an article specific in Part A or B of Schedule 1 or any article
added thereto under subsection (2) of this section.”
Deel C van
Skedule 1 handel met “
Definitions
of or relating to agricultural products
”
en defineer “
vegetables
”
onder andere as “
mushrooms
”.
[62]
Daar kan dus geen twyfel wees dat ‘n sampioen ‘n
groentesoort (vegetable) is, wat dus ‘n landbouproduk
(agricultural
product) is. Die landdros se bevindings dat sampioene
nie ‘n plant is nie omdat dit nie kan fotosenteer nie en dat
sampioene
‘n fungus is en dus ook nie groente is nie, is
gevolglik verkeerd en kan nie staan nie.
[63]
Ek handel gevolglik met die oorblywende geskil wat sentreer rondom
die interpretasie van die provinsiale regulasie (PK 1048/1988
soos
gewysig deur PK 465/1992 en PK 359/2009) wat handel met die
soneringskema. Die statutêre oorsprong van die regulasie
is dat
voor die inwerkingtreding van die Wes-Kaapse Wet op
Grondgebruikbeplanning (Wet 3 van 2014), het plaaslik owerhede in die
provinsie ‘hul gesag om soneringskemas en regulasies uit te
vaardig verleen aan die bepaling van Artikel 7 saamgelees met
Artikel
9 van die Ordonnansie op Grondgebruikbeplanning, 15 van 1985 (“die
Ordonnansie”).
[64]
Die ordonnansie bepaal dat die Administrateur die gewysigde skema
regulasies (PK 1048 van 5 Desember 1988) uitgevaardig wat
aan die
respondent sy magtiging ontleen het om sy eie regulasies en
soneringskema te maak.
[65]
In die Ordonnansie word die volgende terme soos volg gedefinieer:
'
'Gebruiksreg''
met betrekking tot grond omskryf as - “
die
reg om daardie grond aan te wend ooreenkomstig die sonering daarvan,
met inbegrip van enige afwyking”;
“
Sonering''
,
wanneer dit as 'n selfstandige naamwoord gebesig word, beteken “'
n
kategorie voorskrifte wat die doel waarvoor grond gebruik mag word en
die grondgebruikbeperkings wat ten opsigte van genoemde
kategorie
voorskrifte geld, soos bepaal deur tersaaklike skemaregulasies,
uiteensit
”;
''
Skemaregulasies
''
– beteken regulasies soos deur die Administrateur ingevolge
artikel 8 uitgevaardig;
Verder bepaal die
relevante artikels vir die doeleindes as volg:
Artikel 39(1) bepaal
dat elke plaaslike owerheid moet voldoen aan en nakoming afdwing van
die bepalings van die Ordonnansie;
Ingevolge artikel
39(2) mag niemand die bepalings wat ingevolge die Ordonnansie in 'n
soneringskema opgeneem is, of voorwaardes
wat ingevolge die
Ordonnansie opgelê is, oortree of versuim om daaraan te voldoen
nie .... of enige grond aanwend vir 'n
ander doel of op 'n ander wyse
as dié bedoel deur 'n plan vir 'n gebou soos goedgekeur en in
die mate dat sodanige plan
uitgevoer is nie;
Artikel
39(3) bepaal dat indien 'n plaaslike owerheid na die mening van die
Administrateur versuim om sy pligte of bevoegdhede ingevolge
subartikel (1) bevredigend te verrig of uit te oefen, kan die
Administrateur na kennisgewing aan sodanige plaaslike owerheid enige
goedkeuring of magtiging deur die plaaslike owerheid verleen, intrek,
genoemde pligte verrig, genoemde bevoegdhede uitoefen en
op sodanige
plaaslike owerheid enige bedrag wat deur die Administrateur in dié
verband bestee is, verhaal, of die plaaslike
owerheid opdrag gee
watter stappe hy moet doen ten einde nakoming van subartikel (1) te
verseker, en genoemde opdrag het groter
regskrag as enige besluit van
die raad van genoemde plaaslike owerheid.
[66] Dit is duidelik
dat die betrokke wetgewing en of Ordonnasie ‘n statutêre
plig op die respondent plaas om toe te
sien dat die bepalings van die
skemaregulasies soos neergelê onder andere in Ordonnansie 15
van 1985 toegepas word.
In
City of Tshwane Metropolitan
Municipality v Grobler and Others
2005 (6) SA 61
(T) stel die hof
(sien kopnota) die statutêre plig as volg:
‘
It
is the statutory duty of the relevant local authority to enforce the
provisions of its town-planning scheme. Owners and occupiers
of
property governed by the scheme are obliged to use the property and
any building thereon in conformity with the provisions of
the scheme
and comply with any lawful directives given to them by the local
authority in relation to such use.’
Sien
ook in die verband
United Technical
Equipment Co (Pty) Ltd v Johannesburg City Council
1987 (4) SA 343
(T) te 348 H-I en
Johannesburg
City Council v Bernard Lewis Construction (Pty) Ltd and Another
1991 (2) SA 239
(W) te 242 E–G
.
[67]
In United Technical Equipment Co v Johannesburg City Council (
supra
)
is die posisie soos volg te 348 H-J opgesom (die respondent in
daardie saak synde die Stadsraad):
'The
respondent has not only a statutory duty but also a moral duty to
uphold the law and to see to due compliance with its town-planning
scheme. It would in general be wrong to whittle away the obligation
of the respondent as a public authority to uphold the law.
A
lenient approach could be an open invitation to members of the public
to follow the course adopted by the appellant, namely to
use the land
illegally with a hope that the use will be legalised in due course
and that pending finalisation the illegal use will
be protected
indirectly by the suspension of an interdict.'
[68] In die City of
Tshwane saak het die Hof verder soos volg beslis:
“
....
the fact that there was an application for the property to be rezoned
did not legitimise the use of the property. Before commencing
use of
the property for the business of a funeral undertaker and morgue, the
respondents should have made sure that this was permissible
in terms
of the scheme. While they were in contravention of the scheme, they
were acting unlawfully and committing a crime, and
the applicant was
duty-bound to prevent them from so acting. .... They continued
to contravene the scheme and commit an offence.
They had also
committed an offence by not complying with the applicant's
directives. The fact that they had acted on the advice
of a town
planner was no excuse; certainly not for the purpose of an interdict
which was aimed at prohibiting unlawful conduct.
Held,
further, that such deliberate flouting of the law in the face of
lawful attempts by the applicant to perform its statutory
duty
warranted a special costs order. To permit such conduct would result
in anarchy, particularly in a city where it was notorious
that
contraventions of the scheme, in circumstances such as the present,
were widespread.” (kopnota)
[69]
Omdat die gegewe sonerings sertifikaat in engels uigereik is is dit
nodig om ag te slaan op die engelse definisies.
D
ie
sertifikaat bevestig dat die plaas “
Agricultural
zone 1”
gesoneer is en dat die
“
Primary use”
wat op die plaas toegelaat was “
Agriculture”
is.
[70]
Onder “
Consent uses”
word “
Service trade”
genoem, die definisie in die sertifikaat daarvan synde: “
The
utilisation of a building or of premises for an enterprise which is
primarily involved in the rendering of a service for the
local
environment …. but does not include an abattoir, brick-making
site, a sewerage works, a service station or a public
garage”.
[71]
Die sertifikaat meld ook spesifiek dat “
Consent
uses must be applied for and written approval must be given by
council before any such operation may be initiated”
.
Dit dien gemeld te word dat in die onderhawige saak is d
aar
geen getuienis dat enige gebruiksvergunning toegestaan is vir die
gebruik van die plaas anders as vir sampioene boerdery nie.
[72]
Volgens PK 1048 beteken “Landbou” –
“
(a)
die bewerking van grond vir die verbouing van gewasse en ander
plante, insluiend plantasies, of... en omvat slegs daardie
aktiwiteite
en geboue
wat direk
verband hou met die hoofboerdery aktiwiteite op die plaas
,
maar sluit nie abattoirs, voerboerdery, akwakultgural of ander
gedefineerde vergunnings gebruik in nie”’
(my beklemtoning)
[73]
In respondent se eie soneringskema regulasies defineer die respondent
landbou (agriculture) soos volg:
“
Agriculture
means the cultivation of land for crop and plants or the breeding of
animals, or the operation of a game farm on an extensive basis
on the
natural veld or land
and includes
only such activities and buildings as are reasonably connected with
the main farming activities of the farm
,
but does not include the consent uses applicable to agricultural zone
1.”
(my beklemtoning)
Terwyl
dit “
Landbounywerheid
” as volg definieer:
“’
n
Bedryf of onderneming vir die verwerking van landbouprodukte op ‘n
plaaseenheid as gevolg van sodanige landbouprodukte se
aard,
bederfbaarheid en breekbaarheid en omvat onder meer wynkelders en
plaasbakskure, maar omvat nie diensbedrywe nie”.
[74]
Die verskil tussen die Engelse definisie en die Afrikaanse definisie,
welke definisie in die skemaregulasies self vervat is,
is dat die
Afrikaanse definisie verwys na aktiwiteite wat “
direk
verband hou
met die hoof
boerderyaktiwiteite op die plaas”
terwyl die Engelse definisie verwys na “
such
activities and buildings as are
reasonably
connected with
the main farming
activities of the farm”
. (my
beklemtoning)
[75]
In
Planning Law
(2de uitgawe) deur
Jeannie Van Wyk
op
bl 253 behandel die skrywer “Land Use Zones” en meld sy
dat “
Agricultural refers to
purposes associated with the use of land of agricultural activities,
including structures, buildings and
dwelling units reasably necessary
or related to the use of the land
”.
[76]
Onder andere, verwys Me
Van Wyk
na die “
Provincial
Zoning Scheme Model By-Law October 2004
” wat beoog was om
te geld as ‘n “
standard by-law
” vir
munisipaliteite. In die sogenaamde “
General Policy
Statement”
van die
Model By-Law
Item (ii) van
Hoofstuk 14 meld die document
inter alia
:
“
The
following general policies shall apply in the Argricultural Zones
unless these policies are superceded by an approved structure
plan or
development framework:
(i)
...
(ii)
Bona fide agricultural activities should
not be subject to unreasonable limitations because the economic
viability of the agricultural
sector is important. Complimentary
activities to conventional agriculture will also assist the viability
of the sector. [...] Where
non-agricltural uses are allowed, such
uses should form an integral part of the agricultural undertaking,
and not compromise the
dominant use of the property for agriculture.”
[77]
Die beleid en definisie van “agriculture” in die
Model
By-Law
voormeld stem grotendeels en
byna woordeliks ooreen met die inhoud van die respondent se eie
sonering regulasies (74 supra).
[78]
Na my mening moet dit volg dat die bepalings van Hoofstuk IV van Wet
3 van 2014 so uitgelê behoort te word dat munisipaliteite
in
hierdie provinsie regulasies sal aanneem wat wesentlik ooreenstem met
die
Model By-Law
.
[79]
Ek neem verder in ag dat by die notulering van die waarnemings tydens
die inspeksie ter plaatse, daar genotuleer is dat die
sampioen
boerdery permanente werk gee aan 120 mense. Geen melding word gemaak
van enige ander boerdery aktiwiteite op die plaas
nie. Verder meld
Hartzenberg dat “
die maak van
sampioene en (dan) die “kompos”
die
“
hoofbedryf
”
op die plaas is. Hy het ook getuig van “18 skure”
waarvoor respondent planne goedgekeur het en gee hy te kenne
dat die
“skaal” waarop appellant met sampioene boer en dat
“
kompos
”
gemaak word omvangryk is. Na my mening maak dit verder nie ‘n
verskil of die kompos en of substraat op die plaas vervaardig
word en
of van elders ingebring word nie. Die vraag wat beantwoord moet word
is of die maak van die kompos en of substraat ‘n
aktiwiteit is
wat direk verband hou met die hoofboerdery aktiwiteit op die plaas en
dan ten minste rederliker wys verband hou met
die hoof boerdery
aktiwiteit op die plaas.
[80]
Die oorweldigende getuienis dui daarop dat die maak van die substraat
vir die groei van sampioene, of jy dit nou kompos noem
of nie, ‘n
aktiwiteit is wat volgens die respondent se eie soneringsregulasies
sonder twyfel onlosmaakbaar is en terselfde
tyd ook redelikerwys
verband hou met die “main farming activities” op die
plaas.
[81]
Alhoewel ek geen gewysigdes kon vind wat voormelde interpretasie
verder kon verduidelik nie, is ek in die geheel tevrede
dat die
“
general policies
”
‘n riglyn verskaf dat “
bona
fide farming activities should not be subject to unreasonable
limitations”
. Daar is by my geen
twyfel dat die sampioen boerdery waarmee appellante betrokke is
inderdaad ‘n
bona fide
boerdery
aktiwiteit is en dat die wetgewer seersekerlik nie sou bedoel het dat
appellante weerhou word om die aktiwiteit voort te
sit omdat die maak
van die substraat en of kompos deel vorm van die sampioen boerdery
nie. Na my mening sou dit neerkom op ‘n
onredelike beperking op
appellante se reg om hulle
bona fide
boerdery aktiwiteite voort te sit.
[82]
Gevolglik bevind ek dat die uitleg van die omvang en betekenis van
sonering van die plaas soos uiteengesit in bewysstuk “
D
”
liberaal uitgelê moet word om ook die maak van die substraat in
te sluit.
[83]
Gevolglik maak ek die volgende bevel:
1.
Die appél slaag met kostes.
2.
Die uitspraak en bevel van die Hof
a quo
word tersyde gestel en vervang met die volgende: “
Die
Applikant se aansoek word van die hand gewys met kostes, welke koste,
die koste van Professor Von Wechmar se verslag en verklaring
sal
insluit”.
RILEY,
WnR
LE
GRANGE, R:
Ek
stem saam en dit word so beveel.
LE
GRANGE, R